写字楼大厦房屋维修管理
写字楼、大厦房屋维修管理
随着写字楼/大厦的使用年期增加,大厦的结构会出现各类问题,如不早日维修,大厦将会变成一座危楼,对业户的财产及人身安全受到严重的影响。故此房屋的保养维修成为一项重要的环节,为业主的房产得以保值及增值。
进行大厦维修前要做好工程招标,工程设计技术指标,合同管理,施工控制等工作,而完工后再进行工程竣工验收、工程结算及维修、技术资料整理等!
(1)写字楼修缮按照房屋完损情况分为a.翻修b.大修c.中修d.小修e.综合维修五项.
a.翻修工程:指全部拆除,重新设计,重新建造的工程.翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求.
b.大修工程:指需拆换/改动部分主体结构,但不需全部拆除的工程,该等费用为同类造价的25%以上.
c.中修工程:指拆换/改动少量主体结构,保持原来房屋的规划和结构的工程,费用约为同类造价的20%以下.
d.小修工程:指日常小损小坏的修复,保持房屋完损等级,进行日常的养护工程.
e.综合维修:指成片多栋(大厦)的大、中、小修,进行一次性全部修完的工程,为该同类结构的造价20%以上的费用。
(2)写字楼修缮的标准,按房屋不同的结构,装修及设备条件划分,以一等房屋为标准,内容包括:
a.结构:包括砖木,混合和钢筋混凝土结构,其中承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖、乱石等。
b.楼地面:不得用有普通水泥或三合土面层者。
c.门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。
d.墙面:中级或中级以上的粉饰。
e.设备:独厨有水电、卫生设备、采暖地区有暖气。
(3)写字楼结构的修缮注意事项
a.对混凝土结构变形缝、预埋件、给排水设施的使用情况,应进行定期检查,有腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理,及时制止任意开孔洞。
b.钢筋混凝土保护层损坏要及时补修,以防止钢筋锈蚀,以沥青漆、环氧树脂涂料进行防护。
c.做好对屋面隔垫层、保温层、室外给排水设施及地基基础的维护工作。
d.对房屋的使用应满足设计要求,不得随意改变用途,超载或对结构进行改造。
(4)对屋面漏、渗水的修缮注意事项
a.屋顶应每季进行一次全面检查。
b.清除落水口的积灰、草根、杂物、使雨水管道通畅,清除天沟杂物,泛水部分青草及时清除。
c.灰屋面架设设施/天线等,保证不影响屋面排水及防水层完整,防止受破坏。
d.不允许屋面堆放杂物,搭建加建房屋。局部修补时,应采取保护性措施,防止屋面受损。
(5)写字楼各管道井的维修注意事项。
a.不得随意将通风道堵封,堵塞及受到破坏。及时清理油积和灰尘。有裂缝时及早修补。
b.垃圾道堵塞要及时疏通,由底层向上逐层疏通。保持垃圾道内清洁,防止在垃圾道上凿洞。
c.垃圾斗、垃圾门应每2年重新油漆一遍,以防钢板锈蚀,减少使用寿命,及时用水泥砂浆修补小洞,防止损坏处渐渐扩大。
d.应注意对检修上(门)的保护,对安装固定件的保护,防止碰撞管井,有损坏应及早维修。
(6)房屋修缮施工及环境保护注意事项:
a.噪音的控制:修缮施工设备机械,如锯床、刨床、粉碎机等操作时噪音较大,应用箱盖、消声罩及风管吸尖设施防止噪音及灰尘飞扬,或选择适当地点加工!
b.建筑灰尘的控制:因清拆引致建筑灰尘大量产生,应做好防尘扩散措施,以油布、草垫或洒水等方法减少尘土乱飞或选择风小的天气施工。
c.垃圾的管理:应将建筑垃圾集中堆放,超过一定量时安排及时清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期检查,清除内部垃圾,严禁用水冲洗路面剩余水泥。
e.施工场地周围的绿化保护:搭建施工脚手架应做好保护,防止灰尘、垃圾弄污绿化草地。严禁在绿化地带随意焚烧建筑垃圾。临时堆放建筑物料应做好保护措施,防止破坏绿化。
