z嘉苑项目设备管理
丽景嘉苑项目设备管理
1.机电设备管理的原则
1)预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态;
2)对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质;
3)实行操作人员维护与专业人员维修相结合,以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理;
4)完善设备管理和定期检查、维修制度,制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划;
5)修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益;
6)规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行;
7)推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。
2.机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率98%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
3.机电设备管理维修保养方式
1)日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次;
2)一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次;
3)二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次;
4)中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次;
5)大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
4.实行机电设备的动态管理
1)设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要;
2)利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控;
3)工程维修部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理;
4)组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
