科信物业日常维修管理说明
科信物业日常维修管理说明
1、公共设施
(1)公共设施的保养
每年初,维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》,并按计划对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。
(2)、公共设施损坏的发现
护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏,须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任或质量管理部。
(3)、公共设施损坏的处理
a、维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应报告维修中心主管,并说明原因,由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告;
b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。
(4)、公共设施的新建或改建
公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案,由工程维修中心负责实施。
2、房屋维修
(1)房屋维修管理规定
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,本着'实事求是,划清责任,合理收费,服务用户'的精神,
特制订本规定。
a、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。
b、用户房屋在保修期内出现质量问题,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果情况紧急,工程较小,涉及金额不大,则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告主管领导,联系开发商,由开发商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。
c、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
d、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处工程维修中心提出维修申请,由管理处维修中心进行维修,维修后由业主签名验收,维修中心按成本价格合理收费。
e、如用户提出大的维修申请,管理处工程维修中心应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
(2)维修工作流程
a、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场,进门前,必须先摁门铃/敲门(每次轻敲不超过三下)。
b、待用户开门后,用规范语言说明来意。征得用户同意后,方可进门。
c、先向用户询问情况及要求,然后仔细检查维修的部位,判断维修难易程度,估计工时及所需材料后,按公司统一规定的收费标准,向用户说明应收多少费用,待用户确认后方可进行维修。
d、维修过程中,如无必要,不得主动与用户交谈,不得随意到维修现场以外的房间参观。
e、维修完工并清洁现场后,礼貌地提请用户验收,待其确认后,再请其支付商定的费用,并请用户在派工单上签署意见和姓名。
f、维修中和离开时,均不得食用用户的饮料、食品、香烟等,不得收受用户的礼物、小费。
g、用户支付维修费用和签署派工单后,必须向用户致谢。
h、离开用户房屋时,须使用规范语言与住户告别,返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。
(3)房屋维修回访
a、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。
b、对房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墙开裂等)维修后,应随时观察效果,专人定期仔细检查,并作专项记录。
c、对业主室内的一般维修,每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录,派工单在20张以下的,均按固定值5张回访;派工单在20-50张之间的,抽取派工单总量的30%进行回访;派工单在50-100张之间的,抽取派工单总量的15%进行回访;派工单在100张以上的,均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访,其余可以是电话回访。
d、对公共部位的维修保养状况,除维修班长需每周巡视外,管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的,均按固定值6张回查;派工单在30-50张之间的,抽取派工单总量的20%回查;派工单在50-100张之间的,抽取派工单总量的15%进行回查;派工单在100张以上的,均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表,表中业主签名栏由管理处主任签名确认。
