某某花园设备设施维保管理
某花园设备设施维保管理
科学、规范化的设备、设施管理对zz**花园的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此,必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。物业公司将严格按照南京市新的服务等级标准中的三类标准对小区设备实施进行全面的维护保养工作
1、设备、设施的竣工验收和交接
介入管理初期,由维修部主管负责组织各专业工程人员(给排水、供电、消防、智能化系统等)积极配合发展商做好供应商提供的产品的技术资料(图纸、产品说明书、操作手册等)、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、记录工作,对达不到设计要求的应配合发展商与供应商共同协商解决,并及时做好相关记录。
2、设备设施的分类、登记、建帐
为了使设备、设施达到规范化管理,依据iso9001:2000质量体系认证标准,各专业工程师对所接管的设备、设施进行准确、科学的分类、登记,建立设备管理档案,包括各专业技术资料、系统网络图、隐蔽工程图、《设备登记表》、《设备台账》等,同时做好各种设备设施的服务标识工作。
3、专业人员的配备
设备、设施的管理,是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种,必须由一批高素质的技术力量来完成,因此,各专业部门所配备的人员需具有专业资质,持证上岗。
4、设备、设施运行、维护、保养
⑴各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情况,制定出适合于各分系统设备、设施的规章制度、管理规定、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理,进一步保障zz**花园设备设施的安全、可靠、正常运行。
⑵运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。
⑶维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作,并做好维修保养记录,对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管,由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究,制定解决办法。
⑷各系统所辖设备、设施的更新及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。
5、设备设施的管理目标
设备、设施的完好率100%
设备、设施的维修及时率 99%
设备、设施的维修合格率100%
6、设备编号方法
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设备序号
所属系统.设备类型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供电.高压柜
22供电.低压柜
23供电.变压器
30其它
具体楼宇栋号
所属区域
㈠、供电系统管理
通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制,确保供配电系统处于良好的运行状态,满足zz**花园所有设备、设施正常运作的要求。
供电管理服务指导思想:安全第一。
1、供电运行管理
⑴、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求,合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。
⑵、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制,对zz**花园变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查,同时做好相应记录。
⑶、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行,并严格执行《工作票》、《操作票》制度,牢固树立'安全第一'的思想,确保人身和设备设施的安全。
⑷、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况,发现隐患、故障要及时报告,并做好详细记录。
2、供电系统维护保养
⑴、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行,并按要求做好保证安全的'组织措施'、'技术措施'。
⑵、维修人员必须熟悉、掌握zz**花园各系统所有照明器具情况,认真、及时做好维修、更换工作,保证照明系统外观整洁无缺损、无松落,达到光源完好率、维修更换及时率100%。
3、供电应急措施
⑴、在有台风、暴雨灾害时,电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查,多方位监视,同时做好抢修工作准备。灾情过后,对供电系统全面检查一次,发现问题及时处理。
⑵、发生火灾时,运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源,积极灭火。事后,必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。
⑶、自备发电机房严禁存放易燃、易爆及腐蚀性物品,经常保持机房设备、环境卫生。维修人员须按《发电机维护、保养规程》及时进行检查、保养,并做好相应记录,保持油路、水路畅通无泄漏,油水位不得低于标准线。
⑷、电力故障和停电应急程序
若电力部门预先通知停电,立即将详情和有关文件呈交主管人员;管理处主管人员随即安排电工值班;预先张贴停电通知在显眼处;若电力故障引致停电 ,须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修, 通告有关停电情况,然后迅速了解故障原因及停电的影响程度,做好解释工作和治安保卫工作,处理善后事宜。
4、设备安全操作规程(略)
5、公用照明设施维修养护规定(略)
(二)、给排水系统管理
1、服务标准
保证给排水设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。
2、给排水系统运行管理
⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。
⑵、设备运行由专人专职管理,严格实行持证上岗制度,定岗定人。
⑶、实行24小时值班制度
⑷、消防系统定期进行试运行,确保系统安全可靠。
3、给排水系统的维修保养
⑴、制定科学合理的维修保养计划并组织实施。
⑵、维修操作人员合理配置,严格实行持证上岗制度。
⑶、加强日常巡视、检查,切实贯彻'应修尽修,全面保养'的方针。
4、供水系统应急处理措施
⑴、遇有事故,及时抢修,一般情况下,限水、停水需在24小时前通知用户。
⑵、检查漏水的准确位
置及所属水质,例如冲侧水或排水等,并在许可的能力下,立即设法制止漏水,如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场,防止范围扩散。
⑶、观察四周环境,漏水是否影响各项设备,如电力变压器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水渗入升降机等设备,并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。
⑸、利用现有工具,设法清理现场。
⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题,须拍照片以作日后存档及证明。
⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响单位。
⑻、日常巡视、检查时,应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋,随时加以清理干净,以免堵塞。
⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录,平日必须准备足够沙包,作为爆水及雨季使用。
6、供水值班管理规定(略)
7、水泵房管理规定(略)
㈣、弱电系统管理
1、服务标准
保证弱电系统设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。
2、弱电运行保养规程示例
1.0自控系统
1.1中控室弱电系统值班运行操作规程
1.1.1按开系统主动机,正确输入系统操作密码,进入系统监控主画面。
1.1.2检查系统中是否有报警点,并按所报警设备的重要程序依次查看报警内容,视情况采取相应措施或通知相关专业人员或通知主管并作详细记录。
1.1.3认真查看上一班的值班记录,尤其是注意特别提示栏的内容,在清楚地理解上一班移交的工作后,认真执行或跟踪解决,交详细写明情况以提示下一班人员。
1.1.4巡检行子系统中所有设备的工作状态,控制状态及参数是否正常。
1.1.5巡检中发现问题,立即通知班长,并采取相应的措施,必要时去现场查看,并将情况详细记录。
1.1.6在对开机后巡检的问题进行处理及详细记录后,监视系统中各设备的运行状况,并注意监视关键设备和重点部位的实时状况,发现问题马上通知各相关主管人员。
1.1.7如遇系统中被监控设备的参数、运行状况、启停时间需要调整时,须有各相关人员的书面要求,并将个性内容填入《楼宇自控被监控设备运行档案表》,同时在记录本的特别提示栏中提醒下一班人员注意。
1.1.8如遇控制系统出现故障及时通知受此影响的相关人员,并在故障排除后,再将通知相关人员。
1.1.9下班前,再次对系统中的所有设备进行巡检,发现问题及时解决,对于那些属于相关专业人员进行设备检修、调整等情况,及一些尚未解决的不紧急情况,在值班记录的特别提示栏中一一说明或写清原因,提醒下一班人员跟踪或解决。
1.1.10填写《中控室自控系统运行值班记录》及《自控被监控设备运行参数设定表》。
1.2自控系统设备保养操作规程
1.2.1检查系统主机上的各种连线插接是否牢固,检查集线器的线路插接是否牢固。
1.2.2检查ups在系统断时是否能自动转换。
1.2.3打开各网络控制器箱,紧固箱内网络连线。
1.2.4打开现场ddc箱,清洁检查各ddc或扩展模块输入、输出点是否正常,紧固箱内各接线端子。
1.2.5紧固、测试、清洁、执行元件。
1.2.6在上述检查中若发现ddc、扩展模块或检测执行元件有故障,通知供货方更换相应元器件。
1.2.7做好《中控室自控系统运行值班记录》、《弱电系统维修保养检测记录》、《自控被监控设备运行参数设定表》及《设备维修保养记录》。
2.0消防系统维护保养操作规程
2.1消防主机系统
2.1.1对主机系统进行简单运行维保时,首先要通知中控值班员,当天的维保工作结束后及时告知中控值班员。
2.1.2检查主机柜电源电压,主信号电压及联动点电压是否正常。
2.1.3检查主机柜内连线是否可靠。
2.1.4检查主机柜各按钮是否有效。
2.1.5检查联动柜操作盘按钮是否有效。
2.1.6测试联动柜内各模块信号,紧固模块端子。
2.1.7检查主机备用直流电源电压及接线端子。
2.1.8检查中控室远程启动消防泵、喷淋泵的动作是否可靠并紧固连接线。
2.1.9检查消防直通电话主机功能及连接线。
2.1.10检查电梯迫降的连接线是否可靠接触。
2.1.11填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。
2.2消防端子箱
2.2.1打开消防端子箱,清洁并检查箱内各模块的各种信号是否正常。
2.2.2检测主信号电压是否正常。
2.2.3紧固箱内各接线端子。
2.2.4填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。
2.3现场各种控制信号、返回信号
2.3.1首先与安保部中控室值班员取得联系,在值班员采取相应的防范措施并同意后,方可进行下列维保结束后,及时告之中控值班员。
2.3.2清洁手报,检测手报信号是否正常返回,检查手报上的通讯功能是否正常。
2.3.3检查各种防火阀信号是否到位。
2.3.4检测电控防火排烟阀的工作电压是否正常。
2.3.5检查消火栓按钮的信号是否正常返回。
2.3.6检查控制正压送风机、排风机及切电的继电器是否可靠动作,紧固相应连接线。
2.3.7检查卷帘门的动作信号是否正常返回。
2.3.8经多方批准,同意后做联动试验。
2.3.9填写《消防自控制系统维修检测记录》或《设备维修保养记录》。
2.4紧急广播系统
2.4.1操作前,首先通知中控值班员,经同意后,方可进行操作,并在当天的维保结束后,告之中控值班员。
2.4.2检查主机柜内电源电压是否正常,紧固各连接线。
2.4.3检查主机与消防主机的连线是否牢固。
2.4.4检查功率放大器的电压是否正常及接线是否牢固。
2.4.5检查cd机、调谐器、卡式放音机的功能及工作是否正常。
2.4.6检查各
种扬声器是否正常工作。
2.4.7检查呼叫站对各楼层的呼叫功能是否正常。
2.4.8填写《弱电系统维修保养检测记录》或《设备维修保养记录》。
3.0综合布线系统
3.1线路维修操作规程
3.1.1接到线路故障报修单后,应立即查修,首先确定故障范围。
3.1.2属于本中心内的线路故障应尽快排除。
3.1.3属于电话局方面的故障应立即向电话局报修,
3.1.4同时告知业主。并负责催修。配合电话局维修直至故障排除。
3.1.5将维修过程摘要写在《工作值班日志》上。
3.2开通电话操作步骤
3.2.1开通直线电话应凭《维修通知单》。
3.2.2将所开通的电话号码及接线位置准确填入《电话本线表》。
3.2.3按电话配线表逐机房跳线,直至开通。
3.2.4测试信号。确认号码。
3.2.5在《工作值班日志上写清开通记录。》
3.3设备维护保养操作规程
3.3.1清洁各机房内铜缆配线架,检查跳线有无松动。
3.3.2打开各光纤接续箱,小心地清洁箱内设备,并恢复原状。
3.3.3整理配线架跳线,核对配线表。
