ds小区机电设备设施与智能化系统管理
小区机电设备设施与智能化系统管理
一、设备的接管验收
公司将组织各部门相关专业工程师组成验收组,依据设备出厂说明书及国家有关规范、标准进行全面验收
二、对设备进行分类管理
*对所有设备进行编号
*建立设备台帐
*对所有设备的标识进行整改
①设备标牌:依据设备编号,统一制作设备标牌。对所有设备在规定位置贴设备标牌。
② 设备的颜色:设备一律按表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。以便于对设备的识别和有效管理,以达到中海物业设备管理要求标准。
③ 设备状态标识:重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。
三、设备管理模式
质量方针
为业主提供'专业、专注、高效、优质'的楼宇设备管理服务。
质量目标
设备完好率: ≥99%
顾客满意率:≥98%
杜绝重大设备事故及人身伤亡事故,轻伤频率控制在0.5‰以下
公共设施及设备维修保养
采用计划预修制(日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
表1设备保养、中修、大修计划
注:逢高级保养的,低级保养可以不再做;对ⅲ级设备,每年至少保养一次。
参照我司相关维修保养作业文件,制订维保标准及作业指导书,各设备维保严格按照作业指导书及维保标准作业规范文件。
建立健全考核监督机制来确保设备维修保养工作确实落实到位,建立以下几级检查监督制度及完整的记录制度:
备设施维保责任制,将所有设备设施维保量做成菜单,确规定维 保项目、技术指标、维保人主要责任、维保方法、设备年度月度维保时间。使各个设备维保任务真正落实个人,维保任务与经济利益直接挂钩管理方法,大大提高了维保效能和维保质量。
a.设备管理部主管每日对员工工作的检查;
b.项目部经理每日对各自所管工作范围的检查;
c.公司质量管理部每月对项目部工作的全面检查;
d.开展单项检、月检、季检、半年检、年检等各项检查工作。
另外,公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一。
设备运行管理
1)建立设备周巡检制度、交接班制度
2)主要设备运行管理措施如下:
变配电设备系统的运行管理
主要管理措施;
① 从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗,必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。
② 配送电建立24小时运行值班制度,对变配电装置及高压室每2小时巡查一次,做好巡查记录;发现问题及时处理,并在值班记录及巡查记录中注明。
③ 配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作,必须执行操作票制度、监护制度,高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录,认真作好交接班。
④ 变压器严禁超负荷或极低负荷运行,应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器,夏季供电高峰时,按负荷的需求,恢复使用。严禁变压器空载运行。
⑤ 设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析,监视系统运行状态,诊断系统故障,制定节能措施。
⑥ 停电时,提前向客户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。
⑦ 配电房室温不可超过摄氏40℃。消防设施须定期检查,保持完好、有效,并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员须经管理处办公室许可方可进入。
⑧ 加强日常清洁、维护、检修,确保供配电系统正常,配套设施、设备、装置完好。
给水设备系统运行管理
主要管理措施:
① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等,由设备运行部负责使用管理,并指定专人负责(以下称'水管员')。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控,并做记录。
② 水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作,无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。
③ 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下,选择开关应放在自动位置,所有操作标志简单、明确。
④ 生活水泵每周至少轮换使用一次,接触器主开关每10天检查一次。
⑤ 消防泵每月进行一次'自动、手动'切换操作检查。无条件启动的消防水泵(有过压危险或开喷的系统),须对其进行盘车(一般情况下,45kw以下的水泵采用受动盘车,45kw以上的水泵采用点动测试),每月对电动机进行一次绝缘摇测。
⑥ 水泵房配电室室温不超过40℃;泵房每周打扫一次,泵及管道每月检查、清洁一次,并进行润滑、紧固、调整。
⑦ 水池入孔需加盖密封并加锁,透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由水管员保管。
⑧ 水管员按规定定期取水(或由水务局取样)送政府有关部门进行水质检查化验,化验结果交公司存档。
⑨ 对公共水表须每月定时抄表,水管员须对抄表记录进行统计分析,确定给水系统是否正常,并协助设备运行部作好水量平衡测试。
⑩ 严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。
火灾报警联动控制系统运行管理
主要管理措施
① 中控室/消防中心实行24小时值班制度,值班人员须持证上岗。
② 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。
③ 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定,值班时不得擅离岗位,须全神注视显示器、仪表、信号灯等,认真作好记录,交班时双方须对设备状态进行检查。
④ 火灾报警控制、联动系统的终端设备(如水泵控制柜、风机控制柜等)须将主令开关置于自动档,中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后,须立刻核实信号的真伪,信号为真时,将其置于自动,并按相关程序对设备进行操作,信号为误报时,及时将设备复位。
⑤ 消防
中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份,定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报设备部备案。使用者应在使用界面内进行操作,不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记,且管理处技术人员在场情况下,方可进行,无关人员不得操作中控室/消防中心设备。
⑥ 办理业主装修申请时,管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查,检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏,须由业主支付系统维修恢复费用。
电梯运行管理
电梯的管理总体目标和指标如下:
电梯修复率为100%;
业主满意率为98%以上;
电梯维修及时率达100% ;
电梯年检合格率达100%;
电梯完好率达100%;
①推行驻点服务模式
电梯维保工作将依照《电梯安全使用管理作业指导书》规范,实施驻点服务模式,进行全天候的零等待服务,打破以往通过服务热线求救的传统方式,大大提高服务的及时性。
②采用'五级保养、五级检验'的服务标准
严格依据《电梯工作手册》的要求开展工作,对电梯严格执行(半月、月、季度、半年、年)的服务标准。我司将根据工作内容及层次,在上一级的保养和调整中增加相应内容,并如实填写各项质量记录,使得每项工作能够有条不紊地进行。通过电梯队的自检、公司的月检、季检、半年检、技术监督局年检来对电梯进行严格检查检验,保证安全运行。
③ 个性要求,闲暇保养
