设备房管理作业指导书
1.目的规范和指引物业范围内设备房的管理,保障设备运行室内环境,规避设备管理风险,确保设备完好、运行正常。2.适用范围适用于消防监控室、电梯机房、水泵房等设备房的管理。
3.责任归属
3.1项目经理(即服务中心/管理处负责人)监督本项目设备房管理工作。
3.2工程主管(即设备管理负责人)负责组织、监督设备房管理工作。
3.3维修技工(具体的设备责任人)定期巡检及维护设备房。
4.方法与过程控制4.1 室内环境管理规范
4.1.1地面应干净、平坦、干燥、防滑。墙面应平整、整洁,无积尘。专用工具、用品及器具应在(标识)指定位置摆放整齐。严禁堆放易燃、易爆及无关物品。
4.1.2消防监控室、电话机房、配电房、发电机房、电梯机房、电脑机房、水泵房等重要设备房室内应悬挂干湿温度计。室内环境温度建议应控制在40℃以下、相对湿度80%以下。热力站、锅炉房室内环境应符合设备运行条件要求。
4.1.3如设备运行产生的噪音或振动影响毗邻业户,宜采取降噪、减震等措施,符合国家相关环保要求。
4.2 设备管理规范
4.2.1对项目所有设备建立设备台账。
4.2.2明确设备责任人,建立设备设施管理台账。
4.2.3设备外观清洁、无油污、无油漆脱落,无跑、冒、滴、漏现象。
4.2.4易被人体接触到的转动部位要有防护罩,设备原有的防护装置应维护齐全。
4.2.5设备完好、运行正常,各类仪表完好、使用正常、检定合格有效。
4.2.6设备上端有排污管等设施时,应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。
4.3标识管理规范
4.3.1所有标识应安装位置适当、醒目,内容清晰、完整。
4.3.2设备房门外侧应有设备房名称标识及“机房重地、非请勿进”警示标识。标识样式符合公司要求。
4.3.3设备开关、阀门等要有明显的状态标识;流体管道要有流向标识;操作有危险的设备、部件要有“危险!勿靠近!”、“危险!勿操作!”等警示标识;各仪表附近应有正常值范围标识。
4.3.4多台同型号、配备主/备用的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识。
4.3.5供配电设备房应在显著位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。
4.3.6设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称与用途标识。各出线电缆应悬挂出线标识,标明电缆的型号规格、用途、去向标识;各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处;各类空气开关应标明用途,有互感器的电表要标明计量倍率。
4.4 安全管理规范
4.4.1无人值守的设备房应上锁管理。设备房的钥匙专人管理,备用钥匙应在监控室留存。专人值守的设备房,值班人员应符合上岗要求。
4.4.2参观来访人员须由项目经理指定专人陪同方可进入。
4.4.3凡有裸露橡胶、塑料等绝缘材质的电缆、电器设备的设备房以及给水设备房建议设置不低于60厘米高的防鼠板,同时室内应采取防鼠措施。
4.4.4位于天台或地下室的设备房入口处应有防止水浸措施。
4.4.5设置集水底坑的设备房,应保持排水系统通畅,并安装超高水位报警装置,报警信号引至监控室或就近固定岗位处。
4.4.6设备房内须配置消防对讲或内线电话,便于紧急情况与监控室联系。
4.4.7设备房内严禁吸烟。
4.4.8设备房内应配备应急灯、灭火器,并符合下列要求:
4.4.8.1应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。
4.4.8.2灭火器配置标准:每15平方米配置1个2公斤灭火器;一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只;每个设置点的灭火器不宜多于5只;灭火器摆放位置明显、便于拿取,并有位置标识。
4.4.8.3设备房内配备专用消防设施的,应安装防止误动作启动装置,并有保障紧急情况下的正常启用的措施。
4.5 文件及记录管理规范
4.5.1墙面应悬挂各类相关的“设备维护作业指导书”、必要的“应急处理预案”。
4.5.2设备房内应放置〖巡检维护工作记录表〗备查。专人值守的设备房内应放置〖工程部交接班记录表〗。
4.6定期巡检及维护要求
4.6.1无人值守设备房的责任人应对设备房定期巡检;
4.6.2设备房每月清洁1次;
4.6.3重要设备房配电柜及设备每季度检查接地1次;
4.6.4上述工作内容应填写〖巡检维护工作记录表〗。
5.相关记录
〖设备台账〗
〖设备设施管理台账〗
〖巡检维护工作记录表〗
〖工程部交接班记录表〗
〖年度维修保养工作计划表〗
〖设备房进出登记记录〗
