房地产项目施工图设计成本管理作业指引
项目施工图设计成本管理作业指引
1.目的为保证项目开发成本目标的实现,本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。
2. 范围项目施工图设计成本管理。
3．定义目标成本:通过确定成本目标值,用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
4. 职责:
4.1 项目公司-工程技术部
4.1.1 负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;
4.1.2 负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;
4.1.3 负责审核项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;
4.1.4 负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。
4.2 项目公司-造价部
4.2.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;
4.2.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;
4.2.3 负责编制项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;
4.2.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通,达成共识形成《目标成本指导书》。
5. 工作程序
5.1 制定项目施工图限额设计成本控制建议书在施工图设计开始前,造价部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善;
5.2 施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下:
5.2.1 造价部根据发展成本目标,结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平,针对各分项工程的不同特点,分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议;对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点,成本建议按专业具体提出以下几点:
5.2 .
1.1 土方及挡土工程:该工程成本容易流失,建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选,土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标;
5.2 .
1.2 桩基工程:不同的桩基形式对成本及工期影响较大,且成本容易流失,重点建议桩基选型多方案比选,优化设计,据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标;
5.2 .
1.3 结构工程:该部分约占建安成本比重较大,且对销售没有直接的影响,这部分是成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能的降低成本,主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值;
5.2 .
1.4 建筑、装修工程:其质量及效果对售楼影响较大,占建安成本比重较大,影响成本的主要因素为材料选型,对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值;
5.2 .
1.5 安装工程:主要控制安装工程的设备及材料选型,对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品,管线选用合适的中档材料;
5.2 .
1.6 景观工程:景观工程成本波动性、弹性较大,设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点,;
5.2 .
1.7 分包工程:该部分的特点是专业性较强,政府相关规定有一定的可操作性,成本控制的重点是方案的深化及优化;
5.2.2 限额设计数值及成本建议按格式填写,对其中重点控制点必须加以明示。
5.2.3 造价部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿,充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善,必要时须召集工程技术部相关人员开会确认。
5.2.4 确认后的限额设计数值及成本建议经造价部经理审核、报分管副总经理审批后作为设计限额要求,提交工程技术部具体落实。
5.3 施工图出图后,造价根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值,与审批的限额设计数值比较,及时向工程技术部提出反馈意见。对超出限额设计部分提出预警,并报分管副总经理综合决策。
5.4 设计完成后,由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告,聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审,最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。
6. 表格和记录
