第1篇 某某物业管理公司年第二次内审计划
某物业管理公司2023年第二次内审计划
目的:检查香樟林管理处成立后,质量体系是否能按iso9001提供质量保证,是否具备申请iiso9001认证的条件。
性质:例行内部质量体系审核
范围:质量手册覆盖的所有部门和要素,重点是iso9001所要求的各要素及涉及的各职能部门。
依据:iso9001质量保证标准、手册、相关的程序文件、流程和作业指导书
审核组:组长--zz,组员--ccc
审核时间:2023年12月19、20日(详见日程安排表)
说明:
1、由审核组长依据经审批后的计划,在12月18日前制定出检查表,交管理者代表审批。
2、日程表中所列要素号均为标准的要素号而非本公司质量手册的章节号,审核组在收到经审批的计划后,应对照质量手册在完全熟悉质量体系文件的基础上进行内审。
3、审核组在审核过程中如发现计划审核的要素不能履盖受审部门的重要工作时,可申请管理者代表并与受审部门负责人商议后增加审核要素。
日程安排表
日期
时间
审核员:****
12月19日
9:00~9:30
首次会议
9:30~12:30
管理处主任(4.1总要求4.2.3文件控制5.1管理承诺、5.2以顾客为中心、5.3质量方针、5.5职责权限和沟通、6.0资源管理、7.3设计和开发)
13:30~15:00
客户服务中心(7.1产品实现的策划、7.2.1与产品有关的要求的确定、7.2.2与产品有关的要求的评审、7.2.3顾客沟通、7.3设计和开发、8.2.4产品的监视和测量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产、8.2.3过程的监视和测量、8.2.4产品的监视和测量)
17:30~18:00
审核组内部会议,整理审核结
果,与部门负责人交换意见
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.6监视和测量装置的控制)
17:30~18:00
审核组内部会议,整理审核结
果,与部门负责人交换意见
10月22日
9:30~12:30
南苑保洁部(6.2.2能力意识和培训、7.2.3顾客沟通、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认)
13:30~16:00
南苑绿化部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产)
16:00~18:00
审核组末次会议,总结、与各
部门负责人交流
计划编制:nn审批:jj
时间:2023年12月16日时间:2023年12月17日
第2篇 小区物业管理员岗位说明书-5
小区物业管理员岗位说明书(5)
1、岗位名称:管理员
2、岗位系列:管理
3、岗位概述:**物业有限公司**小区物业管理处的管理工作。
4、岗位权限:
日常物业管理权;
日常服务的接待处理权;
5.工作任务:
负责协助物业管理处主任的工作;
负责小区业主或使用人的业务接待;
负责物业管理费用的收取;
负责物业管理处档案资料的管理;
负责物业管理处的“小财务”工作(包括小区三项基金的管理);
负责物业管理处的内勤工作。
6.承担责任:对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。
7.岗位关系:在物业管理处主任的直接领导下,完成各项工作工作。
8.岗位条件:
学历:初中以上,具有物业管理岗位管理证书;
能力:责任心强,具有物业管理的专门知识及技能;一定的组织、协调、管理能力;一定的物业管理法律法规知识。
身体:身体健康
阅历:二年以上物业管理的工作经验
培训:物业管理岗位的应知应会技能培训
8.岗位要求:
文明礼貌,用语规范;
服装整洁,挂牌服务;
服务周到,耐心细致;
资料管理,准确完整;
工作敬业、熟悉业务;
处理及时,件件落实;
善于协调,工作有序。
9、应知应会:
工作任务
岗位要求
岗位关系
岗位责任
岗位考核
10.附件
规范用语:
电话:**物业,请讲!
接待:先生/小姐、老师/同志,早/中/下午好!
帮助:请问有什么事是否需要帮助
离开:先生/小姐、老师/同志,再见!
第3篇 物业辖区消防设施运行管理程序
质量管理程序文件
--物业辖区消防设施运行及管理程序
1.0 目的
加强消防工作及设施运行的管理,保证所辖物业的消防设施安全使用,确保管辖区域内用户生命、财产安全。
2.0 适用范围
适用于公司所辖物业的消防工作及设施运行管理。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责组建消防组织机构,并担任指挥。
3.2 经理部经理为公司本部消防责任人,全面负责公司本部的消防工作。
3.3 管理处主任为管辖物业消防责任人,对管辖物业消防工作全面负责。各部门、管理处设立义务消防队,所有员工均为义务消防队队员。
3.4 机电主管负责对维修工工作进行检查监督;负责监控设备、供水、供电系统、消防设备的管理、检查、监督。
3.5 维修工负责消防系统供水、供电系统、发电机组的维修、保养、清洁、运行、操作、监控、记录;负责监控室的设备维修、保养。
4.0 工作程序
4.1 消防机构的建立
4.1.1 总经理负责建立公司质量/环境/安全管理委员会,规定组织机构及人员职责,并报上级主管部门。
4.1.2 各部门/管理处防火责任人负责通知住宅、商铺、写字楼等用户设立安全责任人和联系人,并登记在《用户安全责任人和联系人名单》上面。
4.1.3 经理部将公司《质量/环境/安全管理委员会设置》的文件发放到公司各部门、管理处,并登记存档。各部门、管理处确保所有员工了解公司质量/环境/安全管理委员会人员设置情况。
4.1.4 管理委员会成员和用户安全责任人和联系人有变动时,经理部应及时将变动情况上报相关主管部门。
4.2 消防设施配备
4.2.1 各部门、管理处根据国家和深圳市有关消防法规配备消防设施和设备。
4.2.2 管理处维修班根据实际情况对主要消防设备设施,做文字或颜色的标识。
4.3 消防制度
4.3.1 消防检查制度。
4.3.1.1 管理委员会负责制定《消防检查制度》,内容包括检查人员安排、检查内容、检查周期、频次等。
4.3.1.2 各管理处每周对消防工作情况进行检查,检查内容包括:消防器材配置与完好程度;消防通道是否通畅;是否有新的火灾隐患等,并填写《消防工作周检记录》中。
4.3.1.3 各部门、管理处防火责任人进行消防检查时发现的问题,应填写《整改通知书》发放到安全责任人(联系人)或用户,限期整改,并跟踪记录整改结果。
4.3.1.4《整改通知书》中防火责任人应提出整改意见,其内容可以是:
a. 损坏消防设施,要求赔偿损失并恢复;
b. 超负荷用电,要求限制警告罚款;
c. 明火作业未经批准,要求停止违章行为;
d. 违章使用液化气或违章更改液化气管道;
e. 装修使用易燃材料,要求立即停工并更换材料;
f. 违章使用、搬运、贮存化学危险品;
g. 堵塞消防通道;
h. 其它不符合消防安全规定的行为。
4.3.2 动火审批制度
4.3.2.1 动火作业按消防部门规定进行,公司编制《动火作业安全操作规程》。
4.3.2.2 动火作业人需填写《动火作业申请表》,由防火责任人审批,重点部位动火报市消防局。
4.3.2.3 管理处要请专人到现场监督动火作业,防火责任人要抽查,发现问题要求动火作业者立即整改。
4.4 消防知识宣传与培训
4.4.1 对用户的消防要求通过发放《用户手册》和签定《消防安全责任书》来实行。通过发放消防资料、宣传栏、组织用户参观火灾现场会等形式,增强用户的消防意识。
4.4.2 各管理处每季安排一次消防知识学习,学习内容为消防法规等,并结合实际进行消防设备操作方法的培训。将学习培训情况填写在《会议/培训签到表》上。
4.4.3 公司义务消防员培训按《员工培训和考核程序》进行。
4.5 消防演习
4.5.1 管理处每年至少组织一次有全体义务消防员参加的消防演习。
4.5.2 演习结束后由管理处完成《消防演习报告》,其内容包括演习时间、地点、参加人员、演习内容、演习状况及存在问题的整改措施等,并发出《整改通知书》到责任人,跟踪并记录整改结果。
4.6 日常消防管理
4.6.1 管理处维修班检查所辖物业的日常消防安全情况,包括消防设备巡检、动火作业监督、安全用火用电。各管理处在消防检查中,对箱式消防栓及灭火器的检查应做适当标识,就检查情况填写《消防器材检查记录表》,贴于箱式消防栓玻璃上或灭火器上。检查周期为每季一次。
4.6.2 所有日常管理中发现的安全、消防隐患,必须作好记录,开具《整改通知书》交相关人员,并报告消防负责人。
4.6.3 当消防设备发生故障时,监控室值班员填写《维修通知书》,及时通知维修工进行维修。
4.6.4 消防中控室值班员必须将消防设备监控运行情况及报警或故障信号等记录在《中控制室消防设备监控运行记录表》中,并保存电脑单等报警系统原始报警记录。
4.6.5 管理处维修班根据《消防设施保养规定》负责管辖区域所有消防设备的保养及维修。
5.0 相关文件
5.1《公司质量/环境/安全管理委员会设置》(***-qp-06-pz-01)
5.2《消防检查制度》(***-qp-06-w*-02)
5.3《动火作业安全操作规程》(***-qp-06-w*-03)
5.4《中控室设备运行操作规程》(***-qp-06-w*-06)
5.5《用户手册》(不定格)
5.6《消防安全责任书》(***-qp-06-w*-04)
5.7《员工培训程序》(***-tp-08)
5.8《消防设施保养规定》(***-qp-06-w*-05)
6.0 质量记录
6.1《用户安全责任人和联系人名单》(***-qp-06-1/a)
6.2《动火作业申请表》(***-qp-06-3/a)
6.3《整改通知书》(***-qp-04-4/a)
6.4《中控室消防设备监控运行记录表》(***-qp-06-5/a)
6.5《会议/培训签到表》(***-tp-06-1/a)
6.6《消防演习方案》(***-ep-07-4/a)
6.7《维修通知单》(***-qp-06-4/a)
6.8《消防器材检查记录表》(***-qp-06-6/a)
第4篇 物业质量手册之资源管理2
物业《质量手册》之资源管理(2)
基础设施、工作环境控制程序
1.0目的
确定并提供和维护为实现服务的符合性所需要的设施,确定并管理为实现服务符合性所需的工作环境中的各种因素。
2.0适用范围
适用于为实现服务符合性所需的设施,如工作场所、硬件和软件、工具和设备、支持性服务如通讯、运输设施等的控制;对工作环境中人和物的因素进行控制。
3.0职责
3.1工程部负责对实现服务符合性所需的设施进行控制。
3.2行政人事部负责对实现服务符合性所需的工作环境进行控制。
4.0程序
4.1基础设施的确定
物业管理公司为实现服务符合性活动所需的基础设施包括:工作场所(办公场所、机房设备间、管道井等)、服务设施(包括软件和硬件,如弱电设施、运输设施、水、电、冷源、热源供应、楼宇工程及给排水设施等)、支持性设施和工具(如维修用的设备和工具等)。
4.1.1根据建设部《全国城市物业管理优秀物业管理公司评分标准》对于各类服务设施的管理应做到:
4.1.2各类设施图纸、档案资料齐全,管理良好;
4.1.3设施运行正常,有正常的保养、检修制度和计划;
4.1.4运行人员严格按照操作规程执行和巡视;
4.1.5电梯按规定时间运行;
4.1.6高压配电、制冷机组、供热设备、生活水箱有严格的管理措施;
4.1.7消防系统设施完好,建立相应《消防设备台帐》,可随时启用;
4.1.8供暖、供冷运行正常,按写字楼设计标准为夏季不高于26℃,冬季不低于20℃。
4.2设施的管理
工程部根据物业管理公司设备设施实际情况和需求,负责编写《设备管理规定》,并按照执行。
4.2.1设施接管、验收:在接管物业设施时,由工程验收接管小组负责按设施使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求者,应通知有关单位限期整改。设施接管的相关资料由工程部复核存档。
4.2.2设施的采购:工程部根据使用部门的要求及设备设施维护的需求。填写《采购申请表》,注明设施名称、用途、型号规格、技术参数、单价、数量等,报物业总经理批准后,由行政人事部部组织具体实施采购。
4.3采购设施的验收
4.3.1采购的设施,工程部负责组织进行安装调试,确认满足要求后,由工程部和使用部门在《设备验收单》上签字验收,并将设施名称、型号规格、技术参数、单价、数量、随机附件及资料等内容填写在《设备验收单》中,由工程部保管。
4.3.2验收不合格的设施,工程部与供方协商要求退货或换货直至验收合格。
4.4设施的登记建帐
4.4.1验收合格的设施由工程主管进行编号,在《设备台帐》上登记,并建立设施档案,填写《设备档案》。
4.4.2设施的分类编号
设备设施的分类编号在《设备台帐》、《设备档案》、《设备卡》应相互一致。
4.4.3工程部将设备分类编号纳入《设备卡》。
4.4.4各专业主管负责按照规定悬挂《设备卡》,并在《设备台帐》上注明设备负责人。
4.5设施的使用、保养和维修
4.5.1根据实际工作要求,工程部组织编写《设备、设施运行维护控制程序》及设施运行、维护、操作、和使用中所需要操作规程、规定、制度、计划等,发放各专业执行。
4.5.2对于重大或关键设备必须有相应的操作规程,相关操作人员应由工程部组织培训、考核合格后上岗。对国家有规定的特殊工种,要求操作人持由相应的国家授权管理机构颁发的上岗证方可上岗;
4.5.3工程部编写专业巡视制度,各专业按照规定严格执行;
4.5.4重要的服务设施的运行应编写相应的工作记录,由操作者按规定填写相关的记录;
4.5.5工程部编写各专业的设备设施维修计划,规定保养项目,频次,发给各员工执行,各专业主管人监督检查执行情况;
4.5.6工程部每年12月核定下年度的年度工作计划,发放至各专业主管执行;
4.5.7日常运行中遇到的故障要及时处理,处理结果要在各专业的工作记录中记
录。检修中的设施应挂检修牌,检修好的设施应由工程主管签字验收方可使用。大的维修应将检修情况填写在各专业相应的的设备维修记录上。工程部在《设备档案》中注明情况;
4.5.8日常运行中无法排除的故障,应逐级报告上级专业主管,由专业主管填写对外委托维修报告上报工程经理。需外包维修的设施,应执行《采购控制程序》中对供方评定的有关规定执行
4.5.9现场使用的设施应有统一的编号,以便于维修保养;
4.5.10对工作场所的管理由在该场所工作的相关部门管理,确保适宜的工作条件。
4.6设施的报废
对无法修复或无使用价值的设施,由工程部填写《设备报废申请表》
大型设施经物业总经理批准后,再报业主批准报废。对于一般设施,由使用部门填写《设备报废申请表》报工程部经理审核后批准报废。工程部在《设备台帐》及《设备档案》中注明情况;
4.6工作环境
行政人事部根据业务范围确定并管理为实现服务符合性所需的工作和生活环境中人和物的因素,根据服务作业需要,负责确定并提供作业场所必须的基础设施,创造良好的工作环境。
4.6.1配置适用的办公用房并根据服务需要适当装修,树立良好的企业形象;
4.6.2配置必要的空调、消防器材,保持适宜的温、湿度和职业卫生、安全;
4.6.3工程部对供水、电、冷暖设施及设备间等实行定制管理,要考虑人体工效学的要求,努力提高工作效率。确保员工服务符合劳动法规的要求;
4.6.4为员工提供良好的办公环境,禁止在非吸烟区域内吸烟。
4.7.5办公环境不得存放大量易燃物品、易燃料要及时清理,要采取可靠的防火措施,严格按照《办公室、机房防火管理规定》执行。
5相关文件
5.1《全国优秀大厦评分标准》97年建房物字(第011号)
5.2《设备、设施运行维护控制程序》
5.3《采购控制程序》
5.4《设备管理规定》
5.5《机房设备间管理规定》
5.6《专业巡视制度》
5.7《日常维修控制流程》
5.8《临时用电管理措施》
5.9《环境卫生管理制定》
5.10《办公室、机房防火管理规定》
6质量记录
6.1《设备验收单》
6.2《设备台帐》
6.3《设备档案》
第5篇 某小区物业管理员岗位考核表
小区物业管理员岗位考核表
类别 项目及标准 考评办法及扣分
制度执行的员工守则的执行(第一章,工作条例) 每发现一处不符合 扣0.5分
岗位基本技能的掌握(客户情况、物业概况、岗位标准)
文明服务
按规定着装,佩戴胸卡
每发现一处不符合 扣0.5分
专业场所(室)环境整洁、规范
精神饱满,工作时间不窜岗,不与他人闲谈
岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分
接待
规范用语;电话铃响三声必有回声;
文明礼貌,热情接待,接待记录清晰准确;
管理处文件档案资料管理准确、完整。
管理
做好与客户的联络工作,每月一次协助管理处主任与客户进行沟通,听取意见,并落实及记录
遇突发性、危害性事故或涉及客户的重大事件发生,应赶到现场应急处理,并及时向上级部门汇报,事后应详细进行记录。
各种工作应详细记录如:会议、接待来访、考核检查等
目标
管理处管理费的收缴率达到90%以上。
客户投诉处理的及时率100%
客户有理投诉每月少于二件
注:
1、同一地点同类问题按发生次数,加倍扣分
2、客户提出有理申告的,每次扣十分
3、否决指标:发生各类重大安全事故
第6篇 物管培训:物业管理公司与相关部门的关系
物业管理公司所开展的各类服务工作都离不开政府的各个主管部门的领导和帮助,也离不开各专业管理企业的大力支持,否则将一事无成,必须正确处理好各类关系。
一、与政府行政主管部门的关系
行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理。其主要任务是贯彻执行政府的政策、法令和各种法规,包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、计划生育、侨务等项工作,公安交警部门的社会治安、户籍管理、交通管理工作,规划城建部门的城市规划管理和工程质量管理,工商税务部门对经济活动的管理工作,等等,其权力来源于政府的行政权。
受小区代表机构(如小区管委会或业主委员会)委托和授权对小区内产权人共同拥有产权(或使用权)的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理,同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务。物业管理公司的管理权力来源于产权人、住户和单位的授予。
虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念,但物业管理公司作为企业法人,在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中,应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。总之,物业所在地人民政府对物业管理有监督和指导的职责。物业管理公司应接受其指导,但人民政府不直接介入物业管理过程中具体的业务工作,是一种间接管理。
二、与属地街道办事处(或居委会)的关系
街道办事处作为人民政府的派出机构,在物业所在地行使政府的管理职能。这主要包括:统筹规划、掌握政策、信息引导、组织协调、提供服务、检查监督,但不替代物业管理企业实施具体的管理和为社区全体住户提供生活服务。广州东华实业股份有限公司所管理的五羊小区为全国作出了表率。在五羊村,行政管理与物业管理职责分明,相得益彰。行政管理部门与物业管理机构保持密切的联系,互相配合,互相支持,构成了高效、优质的社区管理服务系统。例如,街道和居委会派人员参加管理处的例会,及时了解物业管理的情况,通过宣传和教育使居民、单位支持物业管理工作;公安派出所根据小区管理处开出产权人、住户签妥的物业管理协议的证明,给予办理户口迁入手续,并负责小区保安队伍的业务指导,使得小区内的治安稳定。
三、与专业管理企业(公司)的关系
一个适应现代生活的物业管理公司通常是人员少,队伍精干,社会化、专业性强。一般是由公司主要领导、各专业管理部门的技术骨干组成的管理型物业管理企业。具体的管理操作,如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担,一切按经济合同办事。专业公司就是为物业管理工作配套服务的专门机构。专业服务公司的设立,可以使劳动资源和自然资源共享,是物业管理发展的方向。此时,物业管理公司是业主(使用人)的总管家。因此在选择这些专业管理企业、签订合同时,一定要代表广大业主(使用人)的利益。要符合住宅小区管委会所制定的各项规章制度,并在合同执行期内,代表业主(使用人)根据合同中所规定的内容、要求进行对照、检查,从而保证各项工作能真正落到实处。
第7篇 物业保安管理员考核纲要
物业(保安)管理员考核纲要
(一)课目:业务技能考核
目的:检验训练效果,提升队伍单兵素质
内容:一.业务知识考核
二.企业文化大纲
三.队列
四.车辆指挥
五.擒敌拳
六.消防技能
七.体能(100m/3km/俯卧撑)
方法:全部统一组织,分项实施
时间:总计七课时
要求: 一.组织严密,将考技术与练作风紧密结合;
二.坚持'公开、公平、公正'的原则,通过考试客观地反映工作水平与训练水平。
(二)物业管理员考核评分标准
1.队列、擒敌拳、车辆指挥、体能参照班长标准执行;
2.《业务知识》与《企业文化大纲》按试卷笔试进行;
3.消防考核标准
消防课目评定标准(共60分)
(三)评分表
物品业管理员考核总表(共250分)
第8篇 物业管理公司管理手册序言
物业管理有限公司管理手册序言
**市zz物业管理有限公司是隶属于mm房地产开发有限公司的下属子公司,专责处理mm房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有:管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部,现有员工108人。
自去年二月份成立至今,迎来第一批业主后,管理公司全体员工以'依法管理、业主至上、热情周到、服务第一'的宗旨为业主及住户提供良好服务,力求使mm房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。
在对物业进行管理的同时,我处更切身处地想业主所想,不断开拓提供多项服务,并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此,管理处全体将继续秉承一贯的宗旨,不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。
**市zz物业管理有限公司
20**年*月**日
第9篇 物业园区电力系统管理维护培训
物业园区电力系统的管理与维护培训
1、供电设备的组成
用电单位的用电来源,一般分为高压供电和低压供电两种。所为高压供电,是用户直接从高压线路上取得电源,通过自备的降压变压器,将高压转换成低压(380伏/220伏),再分配给各用电点;低压供电,是指从供电局已经转换成低电压的线路上直接取得电源。低压供电减少了变压器的投资,也不用对其进行维护(由供电局维护)。用电量小的单位一般多选用低压供电的方式。按照全国供电规则的规定,一般用电容量大于250千瓦以上的单位,必须选用高压引进。
用户将低压电流通过控制闸,根据需要将'电能'分配到各用电点,这项工作称为配电;将高压转换成低压的工作称为变电。用来装置这些设备的场所叫配电室(站)/变压室(站)。每个用电点又通过一定数量的闸刀和熔断器将电能再分配到各个用电器具,如电梯、电灯、插座等处使用。这些装有控制闸刀和熔断器装置的箱体成为配电箱。
用电量大的单位,为监视供用电情况,达到安全可靠运行的目的,还必须设置一些声、光、指示信号、控制计量仪表、保安防护系统、操作控制系统等辅助设施。这些部分共同组成一个完整的共用电系统,使电正常运行。
2、供电设备的管理与维护
(1)供电设备的管理
对供电设备进行管理的目的是保证其正常运行,供电不间断。为此,首先应了解和掌握全部设备的各种资料。应掌握的资料包括以下几个方面:
①供电范围内各建筑物的构造方式、用点内容及主要要求(如住宅和商服设施、工厂车间、办公楼等,对用电的要求是不一样的);
②供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配件方法(如高、低压重点保护单位,单、双路供电等);
③全部电气平面图、系统图;
④施工中的各级各阶段的验收证明书、变更洽商纪录(如绝缘遥测记录,接地点组织的测定,单、全负荷实验结果报告和支路的负荷电流实测记录,电压变化情况记录等);
⑤核对实际安装的线路及设备的数量、规格、型号、位置是否与图纸要求一致,地下埋设管路的具体位置与平面图是否一致;
⑥正式使用后,各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动情况等。
掌握资料后,即应制定管理办法。一般包括下列内容:
①定期巡视维护和重点检测。
根据供电范围内的具体情况,参照供电局的'电气设备运行管理规程',写出固定的巡视日期和内容(可分为一般部位和重点部位、一般项目和重点项目等);根据设备的使用频率和季节的不同,定出测定的项目,如雨季前要进行遥测地极的接地电阻值,夏季要进行遥测线路的绝缘电阻值,以及特殊节日前的有关项目检查等。
②建立各项设备档案。
所有较大的用电设备均应按台编号,建立档案,如锅炉房内的风机、水泵、厨房内的机具。一般建立如下档案:电气平面图、设备原理图、接线图等有关图纸;用电电压、频率、实测电流等有关数据;维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的实验报告记录等。
③积极有效地宣传安全用电、和利用电的知识,掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。
(2)供电设备的维护与保养。
供电设备的维护范围,须按照供电规则中所规定的产权分界点的划分原则来执行。依据'全国供用电规则'对维护管理与产权分界的界定,供电局与用户电气设备的维护管理范围遵照以下原则:
①低压供电的,以供电接户线的最后(第一)支持物为分界点,支持物属供电局;
②10千伏及以下变压供电的,以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点,第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定;
③35千伏及以上高压供电的,以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点,第一机电杆属供电局;
④采用电缆供电的,本着便于维护管理的原则,由供电局与用户协商确定;
⑤产权属于用户的线路,以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点,第一基电杆维护管理责任由双方协商确定。计费电度表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等均由供电局负责。
对供电设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。应根据供电范围内的具体情况,参照供电部门的'电气设备运行管理规程',定出重点检查的项目。供电规程中的所有规定都是系统正常运行的保证也是维护保养的标准和依据。主要有以下内容:
①观察总盘上的各类仪表、电压是否正常,使用电源的变化情况,高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有无差异;
②核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合(按规定采用热元件时,整定值为负荷电流的1-1.5倍,采用熔丝时,按负荷电流的1.25-1.5倍选用);
③配电箱的固定是否牢固,箱内期间是否完好无损,各闸具的接头有无松动,操作是否灵活,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆,熔短器有无焦痕;
④导线绝缘是否良好(用兆欧表摇测绝缘电阻值,低压线路应不低于0.5兆欧),各类绝缘导线的绝缘是否老化,特别是各接头处有无变焦、变脆,绝缘包布有无失效,接头之间有无电腐蚀现象;
⑤沿墙及沿顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤,有无其他物品触碰到线,室外架空线的瓷瓶是否破裂,导线垂度是否过大,有风时导线摇拽线间有无相碰现象,电杆是否歪斜,木杆根有无糟朽、缺土、下凹;
⑥金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或腐蚀,各种管线固定是否牢固,管子接头有无脱扣拔节现象,管子有无塌腰变形;
⑦各用电器具,如灯头、开关、插座等是否牢固,灯头吊线据地是否太低,有无自行拉扯的临时线路等;
⑧各种地板的接地电阻是否符合规定(防雷接地10欧姆以下,保护接地4欧姆以下),接地导线有无伤痕和腐蚀;
⑨特殊房间应有特殊要求,如潮湿、高温、易燃、放爆等场所应按照有关规定重点进行检查维护。
(3)线路的常见故障及检修
线路的常见故障包括断路、短路、接触不良及漏电等。在检修时,首先应根据各种现象加以综合分析判断,找出故障原因及故障所在,在按情况加以排除。
①断路,分线断路和中线断路两种,应换新线。
②短路,是指相线于相线之间、相线与中线之间或相线与接地线之间断接的现象(即电阻等于或接近于零),应环线或重新包扎。
③接触不良,是指在正常使用中发现电压有较大的波动或者照明发光发暗或忽明忽暗。应分段检查,找出接触不良部位重装重接。
④漏电。这是因为导线老化、受潮、绝缘层损坏或受环境破坏而造成电流
泄漏,严重的能造成人身事故,或造成不能正常用电。检查方法时用兆欧表测量线路或设备的绝缘电阻,然后按具体情况予以修复或更换。
⑤管子配线的绝缘电阻的测量及换线。由于管子里导线在长期不通风、散热极差的状态下工作,导线的绝缘层及易发生粘连、变脆、老化,导致导线绝缘电阻下降。此时,必须对管内导线进行更换。
3、电力系统的操作
设置操作模拟图板的目的如下:
(1)电气设备的实际状态很难一目了然,有了模拟图板,可以明确展示供电方式和电器设备间的相互联系及其各断路器的'合'、'断'状态。
(2)可以正确部署安全措施,防止错误操作事故,并借以指导值班人员进行倒闸操作的模拟演习。
(3)可以进行日常培训练习,提高值班人员的操作技术水平以及处理事故的能力。
(4)可以加深值班人员对电力设备的接线方式、布置方位、命令代号的记忆。
变配电所高低压电器设备部分停电工作的制度如下:
(1)变配电所高低压电器设备部分停电工作,应执行变电停电工作票。工作票的主要内容应包括:工作内容、工作地点、停电范围、停电时间以及安全措施等。
(2)工作范围应在工作票中用单线系统图加以注明,用不同颜色标明停电及带电部分。
(3)在工作票中,应填写清除所要拉开的隔离开关和断路器的高度编号,并应注明装设接地线的确实地点和应设的遮拦和标示牌等。
(4)工作终结,要履行送电前的检查以及工作负责人在工作票上签名等手续。
工作票签发应由电气负责人或电气工程师担任,签发工作票时应重点检查的内容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正确。
(4)工作票所划停电范围是否正确,有无其它电源返回的可能。
(5)所指派的工作负责人和工作人员的技术水平是否能满足工作需要,能否在规定的停电时间内完成工作任务。
(6)所准备的工具、材料以及安全用具是否齐全。
工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施。监护人的职责是保证工作人员在工作中的安全。所监护的主要内容如下:
(1)部分停电时,监护人应时刻注意工作人员的活动范围,使其与带电设备保持规定的安全距离。
(2)带电作业时,除应监护工作人员的活动范围外,还应注意工作人员是正确使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正确等。
(3)监护人发现工作人员中有不正确的动作或违反规程的做法时,应及时提出纠正,必要时可令其停止工作,并立即向上级报告。
(4)监护人在执行监护时,不应兼做其它工作。在下列情况下,监护人可参加班组的工作:
①全部停电时;
②在变电所内部分停电时,只有在安全措施可靠,工作人员集中在一个工作地点,工作人员连同监护人不超过三人时;
③所有室内、外带电部分,均有可靠的安全遮拦,完全可以做到防止触电的可能时。
凡遇到下列情况时,可不填写工作票:
(1)事故紧急抢修工作。
(2)用绝缘工具做低压测试工作,如用钳形电流表进行的测试工作等。
(3)线路工作人员在巡视或检查外观时。
工作结束后送电前,进行安全检查的内容如下:
(1)工作负责人应会同值班员对设备进行检查,特别要核对断路器及隔离开关的分、合位置是否符合工作票所填的实际情况,核对无误后,双方在工作票上签字。
(2)拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌,恢复常设遮栏、换挂标示牌等。
(3)清点现场工具和材料,不应有遗漏。
(4)工作负责人对工作范围进行全面检查,认为没有问题后宣布工作终结,带全体工作人员撤离工作地点之后,方可办理送电手续。
(5)送电后,工作负责人应检查设备情况,运行正常后才可离开现场。
操作票是防止错误操作的主要措施之一。它的主要内容应包括操作任务、操作顺序、发令人、受令人、操作人、监护人以及操作时间等。执行操作票的方法及步骤要求如下:
(1)当受令人得到操作命令,并复诵无误后方可执行。
(2)在变、配电所的架空或电缆出线上进行工作而要求停电时,值班人员必须在接到工作负责人的书面要求后,填写操作票,方可进行操作。
(3)倒闸操作必须由两人执行,其中由对设备较熟悉者作监护。
(4)操作前,应根据操作票内容和顺序在模拟板上进行核对性操作。
(5)操作时,应先检查断路器或隔离开关的原来位、合位置,并检查是否与工作票所填写的一致。
(6)操作中,应认真执行监护制、复诵制,要求每操作完一步即应由监护人员在操作项目前划'√'。
(7)每张操作票只能填写一项操作任务,并应由操作人填写操作票。
(8)操作票应有编号,以操作过的操作票应注明'已执行',对以执行的操作票,保存期限至少为三个月。
操作人员在执行操作票的过程中,发现操作票上填写的内容有错误,应拒绝执行;同时,应立即向调度员或现场负责人报告,提出不能执行的理由,并指出错误之处,但不可私自涂改。
第10篇 某物业公司档案管理作业指导书怎么写
物业公司档案管理作业指导书
1.0适用范围:公司各类文书文档。
2. 0档案管理规程:2.1档案的归档和分类:综合事务部根据档案的性质、内容,整理立卷归档,并对档案进行分类编号。
2. 2档案的存档:
2.2.1 存档时,应按档案的分类编号,将档案放置在相应的位置。
做好档案索引,以便于查找,保证随查随得。
2.2.2 案卷存档前做好文件材料的检查,对破损或裉色的材料要进行修补和复制;
装订部位过窄或有字迹的材料要加纸衬边;
纸面过大的书写材料要按卷宗大小折叠整齐;
字迹难以认清的材料要附上抄件;
卷宗标题要标明作者、问题或名称,文字要简练、确切,字迹要端正。
2. 3档案的整理和保管:
2.3.1 及时对档案进行清理和整理,防止档案遗失、档案立卷不全和无效档案大量积压。
2.3.2 档案柜要坚固,防盗、防水、防潮、防尘、防鼠、防强光和防高温。
2.3.3 每年对档案材料的数量和保管情况进行一次检查,发现问题及时补救,确保档案的安全。
2. 4档案的借阅须经综合事务部部长批准,借阅时间以三天为限。
2. 5档案的处理:档案达到规定的保存期限后,对失效的,没有保存价值的档案要进行适当的处理。
3. 0支持性工具:《资料借阅登记表》《文件目录单》编制:审核:批准: 日
第11篇 物业公司项目管理处主任岗位职务说明书
岗位名称:管理处主任所属部门:管理处
职务等级:直接主管:物业公司经理
1、抽查所辖片区的清洁、保安、工程维修、绿化、客户服务等工作,提出改进建议并组织实施,必要时将处理意见和结果提交公司备案
2、组织协调影响管理处发展和服务的对内、对外关系
3、制订管理处对所辖项目的前期介入计划报批后组织实施
4、编制该管理处所辖物业的交房接管方案及交房接管计划并组织实施
5、编制管理处年度工作计划并组织实施
6、参与物业公司与管理处有关事宜的决策
7、组织处理管理处的重大投诉,并将处理意见和结果提交公司备案
8、协助组织和筹建管理处并报经理审批执行
9、对管理处的成本管理定期提出改进方案,提交公司批准后执行
10、拟订管理处年度培训计划,指导各部门助理实施并定期改进报行政部备案
11、协助经营部对该管理区域商业部分方面的管理
12、协助行政部对骨干员工的甑选、培养。
职权:1、批准公司授权限额以内的各项费用支出,审核超出授权限额以外的费用支出和借款
2、批准各部门的材料物资采购计划
3、批准管理处各部门年度工作计划及月部门工作计划
4、审核管理处员工辞职申请
5、审核管理处各部门月度资金计划
6、审核各部门助理职权范围以外的其他事宜
7、审核员工奖惩公告
8、审核权限范围内的各类合同
9、审核管理处员工配置合理性
10、审核管理处架构搭建与骨干人员配置
资格要求:
1、教育要求:大专以上学历,物业管理、酒店专业优先
2、资格要求:熟知物业管理行业,从事本行业或相关行业管理工作二年以上经验,对相关法律、法规熟悉并有一定研究
3、技能要求:熟悉电脑办公软件操作,组织、沟通、协调能力强
4、工作经验要求:三年以上行业或相关行业工作经验
5、健康要求:身体健康,无瑕疵
实施者签字:日期:
第12篇 物业公司：空置房屋管理程序
物业公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
为保证管理处所管辖范围内空置房屋的功能处于能正常使用状态。
2.范围
本程序适用于开发商移交的所有空置房屋的防护管理。
3.定义
空置房屋:物业公司已接管,尚未售出及售出后尚未办理入住手续的房屋。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处负责人负责空置房屋的全面监控管理
管业部负责对空置房屋、设施进行清洁,发现问题应及时反馈给相关部门
安全部负责空置房屋的安全管理
工程部负责空置房屋内设施的检查、保养、维修
5.方法及过程控制
5.1清洁管理
5.1.1清洁范围及顺序
5.1.1.1清洁范围:门、窗户、地面、屋顶、墙面、及室内各种设备设施。
5.1.1.2清洁顺序:由里至外,由上至下。
5.1.2清洁方法及标准
5.1.2.1门:
a、工作方法:用湿抹布进行擦拭两遍,再用干抹布进行一遍擦拭。
b、工作标准:表面清洁无明显尘土,无油性类及涂料类污迹。
5.1.2.2窗户:
a、工作方法:用板刷扫帚清扫窗户缝及窗台尘土,再用湿抹布进行二边擦拭,玻璃用湿抹布报纸进行擦拭。
b、工作标准:窗缝无明显灰尘,窗台无明显尘土及涂料类污染,玻璃明亮无明显尘土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用扫帚清扫地面,湿抹布擦拭两遍。
b、工作标准:地面干净整洁、无油性类及涂料类污染。
5.1.2.4顶部、墙面:
a、工作方法:用掸子进行清扫,若发现墙面有污染用细纱纸进行打磨。
b、工作标准:干净整洁、无灰。
5.1.3管理处指定专人列出空置房屋清单。抄送工程部、安全部,管理处、前台、监控每月进行整理。
5.1.4清洁人员依据空置房屋清单每月一次对空置房屋进行打扫,并注意室内设施是否完好,发现问题立即报工程部维修。
5.1.5管业部主管每月对空置房屋进行检查并记录在《空置房屋清洁工作记录表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理处指定人员应及时将空置房清单及空置房变化情况通知监控中心,空置房每两天巡逻一次。
5.2.2巡逻岗在巡查时应特别注意空置房屋的门窗是否关闭,照明是否关闭,房屋内是否异味、异常声响,是否存在房屋渗漏水等异常现象。
5.2.3巡逻岗在恶劣天气来临之前确保空置房屋门窗关闭,排水畅通。
5.2.4如遇空置房内有可疑人员活动情况,巡逻岗应立即通知控制中心,请求支援,同时密切注视空置房情况,支援人员到场后,对可疑人员进行盘查控制。
5.2.5安全部巡视人员依据空置房屋清单每日对空置房屋进行巡视,并记录于《安全员值班记录表》中,
5.3设施检查、维修及防护。
5.3.1工程人员每月依据空置房屋清单检查空置房屋内所有设施并将检查情况记录在《空置房屋设施检查记录》中,并判断是否需要维修。
5.3.2在大雨过后,工程人员应对顶层空置房屋进行一次检查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人员每半月对所有空置房屋进行一次检查。
5.3.4国家法定节假日前,工程人员对所有空置房屋进行一次检查。
5.3.5设施检查内容参见《空置房屋设施检查记录》。
5.3.6维修过程
5.3.6.1大厦管理:如需要维修,报告管理处前台,由前台开具《居家服务情况记录表》并派人进行修理。
5.3.6.2小区管理:根据《天津市商品住宅质量保证书》上保修期限,在保修期内的,由工程部向开发商及时反馈,并跟踪维修情况;如超出保修期则开具《居家服务情况记录表》进行维修(采取有偿服务)。并做好相关手续。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保洁管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顾客沟通程序》
7.质量记录
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全员值班记录表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服务情况记录表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清洁工作记录表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋设施检查记录》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清单》
