第1篇 物业管理有限公司简介投标书
物业管理有限公司简介(投标书)
一、我们的实力
**物业成立于20**年8月,注册资金300万元,管理面积逾百万平方米,现为国家二级资质物业管理企业,zz市物业管理协会理事单位,中国物业管理协会会员单位。
业内率先通过iso9001和iso14001国际质量体系双认证,并建立起了融'末位淘汰制'和'目标责任制'为一体的**绩效考核模式,全员持证上岗率高达100%。
管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字(办公)楼、高校后勤、商业地产等物业类型,融全程托管、顾问输出于一体,并正以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。
先后与sz国贸、华新国际、三明国际、决策资源等知名企业形成战略联盟,广泛汲取其他企业的先进管理经验,以规范化、科学化、互动化为核心,构造独具**特色的复合型生态发展系统。
所管理服务项目达标(获奖)率100%,先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号,公司也先后被评为'zz市房地产行业青年文明号'和'zz市青年文明号',20--年度更是成功入选'hn省物业管理十大诚信维权企业'。
与sz国贸合作组建'sz国贸物业管理(zz)有限公司'
二、我们的理念
服务宗旨:尽心、尽力、尽责,善待每位客户。
质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。
团队精神:企业的命运就是个人的命运,企业的发展就是个人的发展。
发展目标:以'生态型发展体系'为依托,打造中原物业第一品牌。
三、我们的目标
立足基础服务,树立**物业诚信高效形象。
强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。
细化服务质量,倡导'温馨生活 颠峰体验'。
四、我们的荣誉
20**年度jh园小区zz市优秀住宅示范小区
2002年度jh万世花园js区绿化达标先进单位
zz市绿化达标先进单位
zz市优秀住宅示范小区
zz市首批旅游观光小区
hn省优秀住宅小区
**物业 zz市房地产行业'青年文明号'
2003年度jh园小区js区绿化达标先进单位
zz市绿化达标先进单位
js区文明生活小区
jh花园 全国物业管理示范住宅小区
**物业 通过iso9001国际质量体系认证
zz市物业与房地产协会理事单位
2004年度js zz市优秀住宅示范小区
j城花园zz市优秀住宅示范小区
**物业 通过iso14001环境质量管理体系认证
hn省物业管理十大诚信企业
第2篇 深圳某佳物业管理有限公司章程
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、中国其它有关法律、法规及深圳市外商投资管理局有关规定,中国深圳z佳投资发展有限公司(以下简称甲方)和香港**国际集团(香港)有限公司(以下简称乙方)于2002年3月28日签订合资经营合同,组建了中外合资经营企业深圳z佳物业管理有限公司,制订本章程。
第二条 合营企业名称为深圳z佳物业管理有限公司(以下简称公司)。
英文名称为:shenzhen*property management co.,ltd。
公司法定地址为:深圳市*厦22d。
第三条 合营各方的名称、法定地址、法定代表分别为:
甲方:深圳市z佳投资发展有限公司,法定地址为:深圳市南园路上步大厦22楼c-g。
法定代表的姓名:z佳,::职务:董事长,国籍:中国。
乙方:**国际集团(香港)有限公司,法定地址为:香港九龙尖沙咀*室。
法定代表姓名:z佳,职务:董事长,国籍:中国。
第四条 公司为有限责任公司,合营各方对公司承担的责任以各自认缴的出资额为限。
第五条 公司是经深圳市外商投资管理局(以下简称管理局)
批准成立,并在深圳市登记注册的合资企业,为中国法人,其一切活动必须遵守中国的法律、法规及深圳市外商投资管理局规定和有关条例、契约,并受中国法律管辖和保护。
公司在中华人民共和国法规所允许的范围内,实行独立核算、自主经营,对其所有资产有权自主地支配和管理。
第二章 宗旨、经营范围
第六条 公司宗旨是:本着加强经济合作和交流的愿望,采用先进而适用 科学的经营管理方法,提高服务质量,发展新业务,并在质量、价格等方面具有国际市场上的竞争能力,提高经济效益,使投资各方获得满意的经济效益。
第七条 合营企业经营范围为:物业管理;经济信息咨询。
第八条 公司经营规模为:计划投资人民币700万元,
第三章 投资总额和注册资本
第九条 公司投资总额为人民币700万元。
公司注册资本(出资额)为人民币500万元。
第十条 合资方各出资如下:
甲方:认缴出资额为人民币300万元,占公司注册资本60%,其中:
现金:人民币300万元
乙方:认缴出资额为人民币200万元(以等价的外币投入),占公司注册资本40%,其中:
现金:人民币200万(以等价的外币出资)
第十一条 合营各方应按合同规定的期限缴清各自出资额。
第十二条 合营各方缴足出资额后三十天内,应由中国注册的
会计师事务所出具验资报告后,由合营企业据以发给出资证明书。出资证明书主要内容是:合营企业名称,成立日期,合营者名称,合营各方出资内容及其有关附件,出资额,出资日期,出资证明书的编号及核发日期等。出资证明应当报管理局和工商管理部门备案。
第十三条 合营期内,合营企业不得减少注册资本数额。
第十四条 任何一方转让其出资额,不论全部或部分,必须经合营双方同意,一方转让时,他方有优先购买权。
第十五条 合营企业转产、扩大经营范围、分立、合并、注册
资本的增加、转让或其他重要事项的变更,须经合营各方一致同意并经合营企业董事会一致通过后,报管理局批准,并在规定期限内向工商行政管理、税务、海关等有关部门办理相应的变更登记手续。
第四章 董事会
第十六条 合营企业设董事会。董事会是合营企业的最高权力机构。
第十七条 董事会决定合营企业的一切重大事宜,其主要职权:
(1)制定和修改组织机构表和人事计划;
(2)任免总经理、副总经理、总工程师、总会计师、审计师和其他高级管理人员,并决定他们的权利、义务和薪酬;
(3)制定合营企业的总方针、发展规划、生产经营方案和筹建(基建)实施计划,审批总经理或管理部门提出的重要报告;
(4)修订合营企业章程;
(5)审查经营状况,批准年度财务预算和决算(包括资产负债和损益计算书等);
(6)决定企业发展基金、储备基金、职工奖励及福利基金的提留方案;
(7)决定年度利润分配方案和亏损弥补办法;
(8)通过合营企业的劳动合同及各项重要规章制度;
(9)决定合营企业资本增加、转让、分立、合并、停业、延期、中止和解散;
(10)负责合营企业中止或期满的清算工作;
(11)其他应由董事会决定的重大事宜。
第十八条 董事会由三名董事组成,其中甲方委派董事二名,乙方委派董事一名,董事任期三年,经委派方委派可以连任。
第十九条 董事会设董事长一人,董事长由乙方委派,合营各方在委派和更换董事人选时,须书面通知董事会。
第二十条 董事会例会每年至少召开一次,经三分之一以上的董事提议,可以召开董事会临时会议。
第二十一条 董事会会议原则上在合营企业所在地举行。
第二十二条 董事会会议由董事长召集并主持,董事长缺席时由副董事长召集并主持。
第二十三条 董事长应在董事会会议召开前三天发出召*议的书面通知,写明会议内容、时间和地点。
第二十四条 董事因故不能出席董事会会议,可以出具委托书委托代表出席,但一名代表不能同时担任两名或以上的名额。如届时未出席也未委托他人出席,则作为弃权。
第二十五条 出席董事会会议的法定人数为全体董事的三分之二以上,不够三分之二人数时,则通过的决议无效。
第二十六条 董事会每次会议,须作详细的书面记录,并由全体出席董事签字(代理人出席的,由代理人签字)。记录文字使用中文(或中文、英文同时使用),会议记录及决议文件,经与会代表签字后,由合营企业抄送全体董事,并连同会议期间收到的委托书一并存档,由董事会指定专人保管,在合资经营期限内任何人不得涂改或销毁。董事会休会期间需经董事会决定的事宜,也可通过电讯及书面表决方式作出决议。按董事书面表决的决议,与董事会会议的决议具有同等效力。
第二十七条 下列事项同须经董事会一致通过。
(1)合营企业章程的修改和补充;
(2)合营企业的中止、解散;
(3)合营企业注册资本的增加、转让或调整;
(4)合营企业的资产抵押;
(5)合营企业与其他经济组织的合并;合营企业的分立或变更组织形式。
第二十八条 除第二十七条以外的其他事项,须经董事会三分之二以上(或超过半数)董事通过。(注:应选择一种方式)
第五章 经营管理机构
第二十九条 公司设经营管理部门,具体机构设置由董事会议决
定。
第三十条 公司设总经理一人,均由董事会聘请。首届总经理由乙方推荐。
第三十一条 总经理直接向董事会负责,执行董事会的各项决定,组织领导公司的日常经营管理工作。
第三十二条 公司日常工作的重要问题的决定,须由总经理签署方能生效。
第三十三条 总经理、副总经理的任期为三年。经董事会聘请可以连任。
第三十四条 经董事会聘请,董事长、副董事长、董事,可兼任公司总经理、副总经理及其他高级职务。
第三十五条 总经理、副总经理不得兼任其他经济组织的总经理或副总经理,不得参与其他经济组织对本公司的商业竞争行为。
第三十六条 公司设总会计师和审计师各一人,由董事会聘请。
第三十七条 总会计师、审计师由总经理领导。总会计师负责领导公司的财务会计工作,组织公司开展全面经济核算,实施经济责任制。
审计师负责公司的内部审计工作,审查、稽核公司开展全面经济会计帐目,向总经理和董事会提出报告。
第三十八条 总经理、副总经理、总会计师、审计师和其他高级职员请求辞职的,应提前三十天向董事会提出书面报告。
*以上人员如有营私舞弊或严重失职行为的,经董事会决议,可随时解聘,如触犯法律,要追究法律责任。
第六章 财务会计
第三十九条 合营企业的财务会计应遵照中华人民共和国财政
部制定的外商投资企业财务管理规定和会计制度以及深圳经济特区的有关规定办理。合营企业应遵守统计法律法规及国家、深圳市利用外资统计制度,依法报送利用外资统计报表。
第四十条 公司必须按规定向管理局有关部门报送有关报表。
第四十一条 合营企业会计年度采用公历年制,自一月一日起至十二月三十一日止为一个会计年度。
第四十二条 合营企业的一切凭证、帐簿、报表,用中文书写。
第四十三条 合营企业采用人民币为计帐单位,人民币同其他货币折算,按实际发生之日国家外汇管理局公布的汇率计算。
第四十四条 合营企业应在中国银行或国家外汇管理机关同意的其他银行开立人民币及外币帐户。
第四十五条 合营企业采用国际通用的权责发生制和借贷记帐法记帐。
第四十六条 合营企业财务会计帐上应记载如下内容:
(1)合营企业所有的现金收入、支出数量;
(2)合营企业所有物资出售及购入情况;
(3)合营企业注册资本及负债情况;
(4)合营企业注册资本的缴纳时间、增加及转让情况。
第四十六条 合营企业管理部门应在每一个会计年度头三个月内编制上一个会计年度的资产负债表和损益计算书,::经审计师审核签字后提交董事会会议通过。
第四十七条 合资各方有权自费聘请审计师查阅合营企业账簿,查阅时,合营企业应提供方便。
第四十八条 合营企业按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》的规定办理纳税事宜,并由合营企业董事会决定其固定资产的
折旧年限。
第四十九条 合营企业的一切外汇事宜,均按照《中华人民共和国外汇管理条例》和合营合同的规定办理。
第七章 利润分配
第五十条 合营企业按法律规定提取储备基金、公司发展基金和职工奖励及福利基金。以上基金在合营企业依法缴纳所得税后的利润中提取,提取的比例由董事会确定。
第五十一条 合营企业依法缴纳所得税和提取各项基金后的利润,按合营各方出资额在注册资本中的比例进行分配。
第五十二条 合营企业每年分配利润一次。每个会计年度后三个月内公布利润分配方案及各方应分的利润额。
第五十三条 合营企业上一个会计年度亏损未弥补前,不得分配利润,上一个会计年度未分配的利润,可并入本会计年度利润分配。
第八章 职工
第五十四条 合营企业根据生产、经营的需要,自行决定本企业的机构设置和人员编制。合营企业在劳动部门核准的招工计划内,自行公开招聘,经考核,择优录用所需的职工。
第五十五条 合营企业在中国境内雇用职工,企业和职工双方应守《中华人民共和国劳动法》以及中国的其他有关法律、法规和深圳市有关规定,并依法订立劳动合同。合同中应当订明劳动(工作)任务、劳动合同期限、劳动条件和劳动保护、劳动纪律、报酬、社会保险、福利待遇,以及辞退、辞职、合同变更、终止和解除合同的条件、违反劳动合同的责任、双方其他的约定事项等。劳动合同订立后,按有关规定向劳动部门办理用工手续。
第五十六条 合营企业有权对违犯合营企业规章制度和劳动纪律的职工给予警告、记过、降薪的处分,情节严重的,可予以开除。对开除、处分的职工,须报保税区的劳动部门备案。
第五十七条 职工的工资待遇,参照深圳特区的有关规定,根据合营企业具体情况,由董事会确定,并在劳动合同中具体规定,随着生产的发展、职工业务能力和技术水平的提高,合营企业应适当提高职工工资。
第五十八条 职工的福利、资金、劳动保护和劳动保险等事宜,合营企业将分别在各项制度中加以规定,确保职工在正常条件下从事生产和工作。
第九章 工会组织
第五十九条 合营企业职工有权按照《中华人民共和国工会法》的规定,建立基层工会组织,开展工会活动。
第六十条 工会是职工利益的代表,其基本任务是:依照中国法律、法规的规定维护职工的合法权益,协助合营企业安排和合理使用福利及奖励基金;协调调解职工与合营企业之间的纠纷;组织职工学习,开展文体活动;教育职工遵守劳动纪律,努力完成合营企业的各项经济任务。
第六十一条 合营企业工会可指导、帮助职工同合营企业签定个人劳动合同,或代表职工、同合营企业签定集体劳动合同,并监督合同的执行。
第六十二条 合营企业研究决定有关职工奖惩、工资制度、生活福利、劳动保护和保险等有关职工切身利益的问题时,工会代表有权列席会议(无表决权),反映职工的意见和要求。
第六十三条 合营企业每月按合营企业职工实际工资总额的百分之二拨交工会经费,由本企业工会按照中华全国总工会制定的有关工会经费管理的规定使用。
第十章 期限、终止、清算
第六十四条 合营企业合营期限为十五年,自营企业执照签发之日起计算。
第六十五条 合营企业如一致同意延长合营期限,经董事会会议作出决议,并在合营企业满六个月前,向管理局提交书面申请,经批准后方能延长,并向工商、税务、海关等有关部门办理变更登记手续。
第六十六条 合营各方如一致认为终止合营符合各方最大利益时,可提前终止合营。合营企业提前终止合营,需董事会召开全体会议作出决定,并报送管理局批准。
第六十七条 合营企业因下列之一出现时解散:
(1)合营期限届满;
(2)企业发生严重亏损,或因不可抗力遭受损失,无力继续经营;
(3)合营一方或数方不履行合营企业合同、章程规定的义务,致使企业无法继续经营;
(4)合营企业未达到其经营目的,同时又无发展前途;
(5)合营企业合同、章程所规定的其他解散原因已经出现;
(6)合营企业违反法律、行政法规,被依法责令关闭。
本条第(2)、(4)、(5)项所列情形发生,应当由合营企业的董事会作出决定,报管理局批准。在本条第(3)项所列情形下,违约方应当对守约方因此遭受的损失承担赔偿责任;守约方有权向管理局提出申请,解散合营企业。
第六十八条 合营期满或提前终止合营时,应及时公告,并按照《中华人民共和国中外合资经营企业法》以及有关外商投资企业清算办法规定和深圳经济特区的有关规定,组织清算委员会,按法定程序进行清算。在清算完结前,投资者不得将合营企业的资金汇出或携带出境,不得自行处理合营企业的财产。
第六十九条 清算委员会的任务是对
合营企业的财产、债权、债务进行全面清算、编制资产负债表和财产目录、制定清算方案,提请董事会通过后执行。
第七十条 清算期间,清算委员会代表合营企业起诉和应诉。
第七十一条 清算费用和清算委员会的酬劳应从合营公司现存财产中优先支付。
第七十二条 清算时,清算委员会对合营企业的资产应根据帐面折旧程度,参考当时的价格重新估价。
第七十三条 清算委员会对合营企业的债权债务全部清偿后,其剩余财产按合营各方出资额在注册资本中的比例进行分配。
第七十四条 清算结束后,由清算委员会提出清算结束报告,提交董事会确认后,报管理局备案。并向工商行政管理、::税务、海关等有关部门办理注销登记手续,缴销营业执照,同时对外公告。
第七十五条 合营企业解散后,各种帐册及文件应由原中国合营者保存。
第十一章 规章制度
第七十六条 合营企业通过董事会制定的规章制度有:
(1)经营管理制度,包括管理部门的职权与工作规程;
(2)职工守则;
(3)劳动工资制度;
(4)职工考勤、升级和奖惩制度;
(5)职工福利制度;
(6)财务制度;
(7)公司解散时的清算程序;
(8)其他必要的规章制度。
第十二章 附则
第七十七条 本章程的修改和补充,必须经董事会会议一致通过决议,报管理局批准。
第七十八条 本章程用中文书写。
第七十九条 本章程须经深圳市外商投资管理局批准后才能生效。
甲方: 乙方:
(盖章)(盖章)
法定代表: 法定代表:
(签字)(签字)
第3篇 物业管理师物业管理实务试题-第六章入住与装修管理
物业管理师物业管理实务试题汇编之第六章入住与装修管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.关于人住的概念,以下哪种说法是不准确的()。
a入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续
b对业主而言:人住,既包括物业验收及相关手续办理,也包括物业管理有关业务的办理
c入住是物业管理单位向业主交付其所购房屋钥匙的过程
d人住也是物业管理单位为业主办理物业管理业务手续的过程
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对人住概念的理解,c选项仅是入住服务流程中的一个环节。有关内容可参见教材第87页。
2.人住验收的资料准备,是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪一项资料不是建设单位准备的()。
a《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
b《人住通知书》
c《物业验收须知》
d《业主(住户)手册》
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对入住资料准备的掌握程度,d选项“《业主(住户)手册》”是由物业管理单位编撰的。有关内容可参见教材第88~89页。
3.《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知,一般不包括()。
a物业具体位置
b小区概况
c委托他人办理人住手续的规定
d业主人住时需要准备的相关文件和资料
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对《人住通知书》的内容的掌握程度,b选项“小区概况”是《业主(住户)手册》中的内容。有关内容可参见教材第88―89页。
4.在人住工作的准备工作中,除要作大量的资料准备外,还有其他准备工作,以下哪一项不含在“其他准备”工作中()。
a人住工作计划
b入住仪式策划
c环境准备
d用于检验的设备、工具准备
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对入住准备中“其他准备”的掌握程度,“其他准备”包括人住工作计划、人住仪式策划、环境准备和场地布置、资料及办公用品准备、标识牌、应急预案等内容,不包括d选项“用于检验的设备、工具准备”。有关内容可参见教材第90页。
5.请按人住流程整理以下顺序()。
a验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》,签字确认
b领取《业主(住户)手册》等相关文件资料
c业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认
d提交办理产权所需资料,签订委托协议,缴纳相关费用
e缴纳当期物业服务等有关费用
f签署有关物业管理服务约定等文件
g领取房屋钥匙
【答案】 c―a―d―f―e―b―g
【解析】本题考查的是考生对入住流程的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。
6.请按人住手续整理以下顺序()。
a产权代办手续,提供办理产权的相关资料,缴纳办理产权所需费用
b建设单位开具证明,业主持此证明到物业管理单位继续办理人住手续
c持购房合同、《入住通知书》等进行业主登记确认
d房屋验收,填写《业主人住房屋验收表》,建设单位和业主核对无误后签章确认
e缴纳入住当月物业管理以及其他相关费用
f领取提供给业主的相关文件资料,如:《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《业主(住户)手册》
g业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件,如:物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等
h领取房屋钥匙
【答案】c―d―a―b―g―e―f―h
【解析】本题考查的是考生对入住手续的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。
7.请按物业装饰装修管理流程整理以下顺序()。
a物业装饰装修登记
b签订《物业装饰装修管理服务协议》
c办理开工手续
d备齐资料
e施工
f填写申报登记表
g验收
【答案】d―f―a―b―c―e―g
【解析】本题考查的是考生对物业装饰装修管理流程的掌握程度。有关内容可参见教材第96页。
8.在物业的装饰装修活动中造成的损失,哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款()。
a相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏
b装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施
c装修人侵占了公共空间,对公共部位和设施造成的损害
d损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。d选项“损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果”应对装饰装修企业处以罚款。故本题选d,有关内容可参见教材第104。
105页。
‘9.为分清物业单位装饰装修有关各方的责任,物业装饰装修管
理协议等相关文件应由()签字确认。
a装修人、施工单位及物业管理单位三方
b装修人、物业管理单位二方
c施工单位、物业管理单位二方
d装修人、施工单位二方
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。有关内容可参见教材第104页。
10.关于物业装饰装修现场管理,说法不正确的是()。
a要宽进宽出,为装修人员提供方便
b加强巡视,防患于未然
c控制作业时间,维护
业主合法权益
d强化管理,反复核查
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对装饰装修现场管理的掌握程度。装饰装修现场管理要求做到4点:一是严把出入关、杜绝无序状态;一是加强巡视,防患于未然;一是控制作业时间,维护业主合法权益;一是强化管理,反复核查。a选项“要宽进宽出,为装修人员提供方便’’与“严把出入关”相矛盾。故选a,有关内容可参见教材第102页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.请选出在房地产开发和物业管理实践中,常见的物业入住的操作模式()。
a以建设单位为主体,由物业管理单位相配合
b由建设单位独立完成
c物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的,但建设单位和物业管理单位各自职责不同
d从房产移交的角度看,入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为,建设单位应承担相关法律责任和义务,物业管理单位只是办理相关手续
e建设单位将人住工作委托给物业管理单位,由物业管理单位代为办理人住手续
【答案】a e
【解析】本题考查的是考生对物业入住的操作模式的掌握程度。物业入住的操作模式有两种,即a选项和e选项,b、c、d选项内容与物业人住操作模式的分类无关。故选a、e,有关内容可参见教材第87页。
2.入住验收的资料准备中,一般而言,由物业管理企业完成的资料是()。
a物业管理有关约定
b《业主人住房屋验收表》
c《物业验收须知》
d《业主(住户)手册》
e《人住通知书》
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对物业人住准备的掌握程度。《物业验收须知》和《人住通知书》是由建设单位完成的资料。故选a、b、d,有关内容可参见教材第88~89页。
3.业主在办理入住时,物业管理单位要与业主签订关于物业管理服务的约定,进一步明确双方的权利和义务,在协议中应明确()。
a物业管理费收费面积、收费时间及金额
b物业管理费计费时段和缴纳时间
c装修管理的验收标准
d调整物业管理费的条件或其他情况
e物业分项验收情况记录以及水、电、煤气等的起始读数
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对物业入住准备的掌握程度。在协议中应明确的双方权利和义务有5点:①物业管理费收费面积、收费时间及金额;②物业管理费计费时段和缴纳时间;③物业管理费收缴方式(现金或托收等);④滞纳金及其计收比例;⑤调整物业管理费的条件或其他情况。故选a、b、d,有关内容可参见教材第90页。
4.入住服务的管理包含以下哪几方面内容()。
a人住流程与手续
b费用缴纳
c验房及发放钥匙
d确定办理装修的时间
e资料归档
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对入住服务的管理的掌握程度。入住服务的管理包括4个方面:①入住流程与手续;②费用缴纳;③验房及发放钥匙;④资料归档。故选a、b、c、e,有关内容可
参见教材第91―92页。
5.物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时,还应注意以下哪几方面的工作()。
a人力资源和资料准备要充足
b与街道办事处保持密切联系
c手续办理要分批,避免过分集中而混乱
d紧急情况要有预案
e物业查验要到位
【答案】a c d
【解析】本题考查的是考生对人住服务准备工作的掌握程度。入住准备工作还包括4个方面:①人力资源要充足;②资料准备要充足;③手续办理要分批,避免过分集中而混乱;④紧急情况要有预案。故选a、c、d,有关内容可参见教材第92~93页。
6.关于物业装饰装修管理的说法正确的是()。
a规范业主、物业使用人的装饰装修行为
b协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正
c杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为
d确保物业的正常运行使用,维护全体业主的合法权益
e物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部1 10号令《住宅市内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理的理解。c选项“杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为”中“杜绝”一词不当。故选a、b、d、e,有关内容可参见教材第95~96页。
7.物业装饰装修管理是一个系统工程,除要对装饰装修的内容进行检查外,还要对以下哪几方面进行管理()。
a物业装饰装修范围和时间管理
b对装饰装修人员进行现场培训
c物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
d物业装饰装修现场管理
e装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证
【答案】a c d
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容:①物业装饰装修范围和时间管理;②物业装饰装修管理的要求(检查的部位);③物业装饰装修管理
费用和垃圾清运的管理;④物业装饰装修现场管理。本题选a、c、d,有关内容可参见教材第100―102页。
8.人住验收的资料准备,是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪些项资料是建设单位准备的()。
a《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
b《入住通知书》
c《物业验收须知》
d《业主(住户)手册》
e《业主临时公约》
【答案】a b c
e
【解析】本题考查的是考生对入住准备的掌握程度。《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰的,a、b、c、e是由建设单位制订的。有关内容可参见教材第88~89页。
9.物业装饰装修管理服务包括哪些内容()。
a物业装饰装修的范围和时间管理
b物业装饰装修管理的要求
c物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
d物业装饰装修现场管理
e物业装饰装修管理流程
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容:①物业装饰装修范围和时间管理;②物业装饰装修管理的要求;③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理;④物业装饰装修现场管理。所以正确答案为a、b、c、d,有关内容可参见教材第100~102页。
10.物业装饰装修管理应注意哪些问题()。
a在装饰装修项目申报登记时,物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对
b在办理开工手续前,物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备
c在施工过程中,物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料
d对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,要灵活变通、方便业主
e验收工作是装修管理的最后一道工序,如有违章,则需在处理了违章后再进行验收工作
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对装修应注意的问题的掌握程度。d选项“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,要灵活变通、方便业主”应为“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理”。故选a、b、c、e,有关内容可参见教材第105―106页。
1 1.在巡查物业装饰装修现场时应重点核查哪些内容()。
a检查装饰装修项目是否申报
b检查装饰装修项目是否为已登记的项目
c检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加
d检查装饰装修材料是否为伪劣材料
e检查施工人员的现场操作是否符合相关要求
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。d选项“检查装饰装修材料是否为伪劣材料”不在物业重点核查内容中。故选a、b、c、e,有关内容可参见教材第103页。
三、案例题
1.某女士购买了一套期房,在办理人住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥
匙。半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳
这么多物业管理费请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费,为什么假如你是该物业公司的客户服务经理,会如何处理
【答案】(1)该女士应该交物业管理费。
该女士在办理入住手续时,所提出的房屋内部问题,应由房屋出卖人即开发商负责修复解决,与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格,仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件,该女士不能以此为理由拒绝收房,况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙,故从业主人住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。
从法律的角度,物业管理与房屋买卖是两种法律关系,物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
因为物业管理服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的,即便业主没有实际居住,但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。
如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙,则另当别论了。
(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。
对于房屋细部问题,若在保修期内,协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。
2.付先生2004年购买了一套120平方米的住房,去同年8月,开发商通知付先生人住。在办理了相关人住手续后,付先生高高兴兴地领到了新房钥匙。在该小区物业公司员工的陪同下,付先生对
新房进行验收。在验收过程中,付先生发现了好几处质量问题,物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是,付先生退回了钥匙,要求等提出的质量问题解决后再来收房。
两个月后,物业公司以挂号信的方式通知付先生,质量问题已经彻底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。经过验房确认:房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了新房钥匙,但是物业公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为,物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费,或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此,付先生与物业公司各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取为什么
答案】(1)物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。
付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙,应视为商品房不符合交付条件,开发商未向其交房。经整改后,验收双方确认商品房符合交付条件,付先生这才收了新房,此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。
(2)根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未
交付给业主期间的物业管理费,物业公司应向开发商收取,而不应由业主承担。
3.某小区居住在十层的业主顾某,擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜
及物品受损。请问假如你是该小区的项目经理,物业管理部门是否有权责令其拆除私装物,为什么
【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。
业主不得擅自改变房屋使用性质和功能,因特殊情况需要改
变使用性质的,应当符合城市规划要求,并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,违反了法律法规相关规定。应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。
依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为,应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中,对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为,物业管理公司完全有权利予以制止,包括责令顾某拆除私装物,若其不理会,应及时向有关部门报告。
4.某小区业主张某,购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第20层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制if-.~某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭,要求排除妨碍,将巨型浴缸安装在自己物业。请问你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业张某的诉讼请求能否得到法院的支持为什么
【答案】
(1)物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业。
(2)物业管理公司有权制止张某,张某的诉讼请求不会得到法院支持。
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利,应当本着安全、合理的原则使用物业,并遵守法律、法规及业主公约的有关规定,同时还应当顾及相邻各方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提。张某安装巨型浴缸,不仅威胁到楼盖安全,还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响,会妨碍其他业主的正常生活。《物业管理条例》规定,对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为,物业管理公司应当制止。物业管理公司行使职权,制止业主安装浴缸的行为正当、合法。
5.你是客服经理负责组织公司新接管的项目入住工作,请说明物业入住的流程,在组织入住的过程中应注意哪些问题
【答案】
物业的流程是:(1)业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认;(2)验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》,签字确认;(3)提交办理产权所需资料,签订委托协议,缴纳相关费用;(4)签署有关物业管理服务约定等文件;(5)缴纳当期物业服务等有关费用;(6)领取《业主(住户)手册》等相关文件资料;(7)领取房屋钥匙。
在组织人住的过程中应注意以下问题:
一是业主人住实行一站式柜台服务,方便业主办理手续,二是因故未能按时办理人住手续的,可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理,三是应合理安排业主人住服务办理时间,适当延长办理时间。四是办理入住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图,在显要位置张贴和摆放各类业主人住的标牌标识,作业流程、欢迎标语、公告提示等,方便业主掌握,加快办理进程。五指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导,以便入住工作有秩序地顺利进行。六是注意安全保卫以及车辆引导。
6.如果你是工程部经理,负责物业装饰装修管理工作,请说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容
【答案】物业装饰装修管理包括的内容有:
一是物业装饰装修的范围和时间管理,二是物业装饰装修管理的要求,三是物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理,四是物业装饰装修现场管理。
在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容:
(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目,一要检查装饰装修项目是否申报,二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加,在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的,须指导用户及时申报,办理相关手续。
(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管,施工现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求,现场的材料堆放是否安全,垃圾是
第4篇 物业管理员商业场所的物业管理试题
一、单选题
156、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。
a、敞开型 b、封闭型 c、多用型 d、综合型
157、市级购物中心的建筑规模一般都在( )平方米以上。
a、1-3万 b、1-5万 c、1-10万 d、3-10万
158、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。
a、1-3万 b、1-5万 c、2-5万 d、3-5万
159、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。
a、1-5亿元 b、5-10亿元 c、10-20亿元 d、30亿元以上
160、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。
a、5万人以下 b、5-10万人 c、10-30万人 d、30万人以上
161、商业场所在( )上要下足工夫,力求新颖独特、突出个性和特色,给顾客留下强烈的第一印象。
a、投资方面 b、设计方面 c、施工方面 d、管理方面
162、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商业场所具有( ),才会吸引更多的顾客。
a、强大的经济实力 b、自己鲜明的特色 c、大面积的停车场 d、装饰豪华的营业大厅
164、物业管理公司的治安管理实质上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服务
165、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商贩 c、违反规章制度的群众 d、违反规章制度的工作人员
二、多选题
166、商业场所按建筑功能可分为( )
a、敞开型 b、封闭型 c、综合型 d、商住两用型
167、商业场所要规划设计合理,就是要合( )之理。
a、广开就业渠道 b、经济规律 c、经济发展 d、提高效益
168、商业服务业设施建设要防止( )
a、盲目效仿 b、主次颠倒 c、精心策划,合理布局 d、只看眼前,不计长远
169、商业场所对市容有很大影响,要符合社会的( )
a、一贯要求 b、超前要求 c、实用要求 d、美学要求
170、商业场所在管理上要突出( ),使顾客认识熟悉,潜移默化产生联想,逐步达到接受的目的。
a、一般形象 b、一贯形象 c、独特形象 d、大众形象
171、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统,它包括( )
a、理念识别体系 b、视角识别体系 c、行为识别体系 d、幻想识别体系
172、公共商业场所识别体系包括( )
a、企业名称 b、商标、招牌 c、企业简介 d、员工服装
三、判断题
173、( )商业场所不仅包括各类商店,而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。
174、( )商业场所的重要作用就是依靠奖金雄厚,增大知名度,扩大影响力,设法把顾客引进来,购物后使其产生流连忘返之情。
175、( )公共商业场所的销售业绩原则上应刻与商场的知名度成正比。
176、( )公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。
第5篇 某物业管理有限公司章程
_______物业管理有限公司章程
第一章总则
第一条依据《中华人民共和国公司法》和国家有关法律、行政法规及_____人民政府有关政策制定本章程。
第二条本公司在____工商行政管理局登记注册,注册登记名称为:
_____________物业管理有限公司(以下简称公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三条公司宗旨是:依法管理,业主至上,服务第一。
第四条公司依法登记注册,具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产,依法自主经营,自负盈亏。
公司一切活动遵守国家法律法规规定。公司应当在登记的经营范围内从事活动。
公司的合法权益受法律保护,不受侵犯。
第二章公司的注册资本和经营范围
第五条公司的注册资本为人民币____万元。
第六条公司经营范围是:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。
第三章股东姓名(或名称)和住所
第七条____公司股东共__个,分别是:
第四章股东的出资额和出资方式
第八条公司的注册资本全部由股东自愿出资入股。
第九条股东的出资方式和出资额:
第五章股东的权利和义务
第十条股东享有下列权利:
(一)享有选举和被选举权;
(二)按出资比例领取红利。公司新增资本时,原股东可以优先认缴出资;
(三)按规定转让和抵押所持有的股份;
(四)对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督,提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。
(五)在公司办理清算完毕后时,按所出资比例分享剩余资产。
第十一条股东履行下列义务:
(一)足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额;
(二)在公司办理清算时,以认缴的出资额对公司承担债务;
(三)公司一经工商登记注册,不得抽回出资;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的经营管理,提出合理化建议,促进公司业务发展;
(六)不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的,应承担违约责任。
第六章股东转让出资和条件
第十二条股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的,必须经全体股东同意);不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等的条件下,其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。
第十三条受让人必须遵守公司章程和有关规定。
第七章公司的机构及
其产生办法、职权、议事规则
第十四条公司股东会由全体股东组成,股东会是公司的最高权力机构。
第十五条股东会行使下列职权:
(一)决定公司的经营方针和投资计划;
(二)选举和更换执行董事,决定有关执行董事的报酬事项;
(三)选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;
(四)审议批准执行董事的报告;
(五)审议批准监事的报告;
(六)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
(七)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(八)对公司增加或者减少注册资本作出决议;
(九)对股东向股东以外的人转让出资作出决议;
(十)对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;
(十一)修改公司章程。
第十六条股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。
股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。
第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。
股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持,执行董事或者监事,可以提议召开临时会议。
第十八条召开股东会议,应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
第十九条公司不设立董事会,设执行董事一人。
第二十条执行董事为公司的法定代表人,其产生程序是由股东会选举产生。
第二十一条执行董事对股东会负责,行使下列职权:
(一)负责召集股东会,并向股东会报告工作;
(二)执行股东会的决议;
(三)决定公司的经营计划和投资方案;
(四)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(五)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(六)制订公司的增加或减少注册资本的方案;
(七)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(八)决定公司内部管理机构的设置;
(九)聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬事项;
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二条执行董事任期3年。任期届满,可以连选连任。执行董事在任期届满前,股东会不得无故解除其职务。
第二十三条公司设经理,由执行董事聘任。经理对股东会负责,行使下列职权:
(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;
(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(三)拟订公司内部管理机构设置方案;
(四)拟订公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具体规章;
(六)公司章程和股东会授予的其他职权。
第二十四条执行董事、经理、监事行使职权时,必须遵守下列规定。
(一)董事、经理、监事应当遵守公司章程,忠实履行职务,维护公司利益,不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。
董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司的财产。
(二)董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。
董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。
董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。
(三)董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本
公司利益的活动。从事上述营业或者活动的,所得收入应当归公司所有。
董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外,不得同本公司订立合同者进行交易。
(四)执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外,不得泄露公司秘密。
(五)执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损害的,应当承担赔偿责任。
第二十五条公司设监事一人,由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。
第二十六条监事行使下列职权:
(一)检查公司财务;
(二)对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(三)当执行董事、经理的行为损害公司的利益时,要求执行董事、经理予以纠正;
(四)提议召开临时股东会;
第八章 公司财务、会计
第二十七条公司应建立、健全如下财务、会计制度:
(一)公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法经审查验证,并在每年的1月1日至1月15日送交各股东审阅。
财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表:
①资产负债表;
②损益表;
③财务状况变动表;
④财务情况说明书;
⑤利润分配表;
(二)公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。
(三)公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金,并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的,在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前,应当先用当年利润弥补亏损。
公司在从税后利润中提取法定公积金后,经股东会决议,可以提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后,所余利润,公司可按照股东的出资比例分配。
股东会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的,必须将违反规定分配的利润退还公司。
(四)公司的公积金用于弥补公司的亏损,扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。
(六)公司除法定的会计帐册外,不得另立会计帐册。
对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。
第九章 公司的合并、分立
第二十八条公司合并或者分立,由公司股东会作出决议。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
本公司吸收其他公司为吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并,合并各方解散。公司合并,应当由合并各方签订合并协议,并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日,未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保,不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得合并。
公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。
(二)公司分立,其财产作相应的分割。
公司分立时,应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得分立。
公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。
第二十九条公司需要减少注册资本时,必须编制资产负债表及财产清单。
当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。
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p;公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。
第十章公司解散与清算
第三十条公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程规定的营业期限届满;
(二)股东会决议解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一条公司解散,应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组,进行清算。逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。
清算组在清算期间行使下列职权:
(一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单,同时制定清算方案并报股东会确认;
(二)通知或者公告债权人,应在清算组成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上至少公告三次;
(三)处理与清算有关的公司未了结的业务;
(四)清理所欠税款;
(五)清理债权、债务;
(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;
(七)代表公司参与民事诉讼活动。
第三十二条公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款,清偿公司债务。
公司财产按前款规定清偿后剩余财产,公司按照股东出资比例分配。
第三十三条公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
附则
一、本章程于二零零四年十月二十七日订立。自______工商行政管理局登记注册之日起生效。
二、由全体股东签名、盖章确认。
全体股东签名:
第6篇 物业公司综合管理部主任职务说明书
物业公司综合管理部主任职务说明书(样板)
职位名称:主任
所属部门:管理处
定员:1人
直接上级职务:财务副总经理
直接下级职务:副主任、主任助理
所辖人员:全体员工
职位代码:工资等级:
工作分析人员:z 工作分析日期:20**-3-20批准人:
工作说明
工作概述
综合管理本部门行政和客户服务工作,协调所属各部门的关系;编制部门工作计划严格执行公司各种计划、方案和规章制度;参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任;主持本部门各种计划、活动和规章制度的编制并监督实施;同时负有管理、指导和培训下属员工责任。
工作职责
1、组织、调动、激励本部门员工执行公司各种计划、方案和规章制度并报告工作;
2、参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任,按公司要求在本部门实施绩效管理活动,持续提高部门与员工工作绩效;
3、主持编制管理处各种工作计划、方案与规章制度并监督实施和进行评估;
4、综合管理本部门行政事务,指挥、安排、监控本部门各项日常管理工作,协调所属各部门及员工的工作关系;
5、与客户保持密切联系,采取措施持续提高客户满意度和部门间满意度;
6、指导、培训、激励下属员工,帮助实现员工个人职业生涯规划,持续提高员工满意度;
7、贯彻三体系方针与要求,保持并持续提高经营管理质量和客户服务质量;
8、贯彻终身学习理念,持续提升自身专业水平、管理水平和领导水平;
9、完成上级安排的其他工作或任务。
应负责任影响性质:直接影响管理处日常工作的正常运作、影响公司的形象、管理水平以及公司经营指标的达成。
影响范围:公司及管理处
职务权限自主事项:依据相关的物业管理法规、政策及公司的各项制度处理管理处的日常事务。
请示事项:业主重大投诉及计划实施方案须按规定报上级领导审批。
任职规范
(一)生理要求1、年龄:不限 2、性别:不限
3、身高:不限4、体重:与身高成正常比例,在合理范围内就可
5、听力:正常 6、视力:矫正视力正常
7、健康状况:无残疾,无传染病8、外貌:无畸形,出众更佳
9、声音:普通话发音标准,语音和语速正常
(二)知识与技能要求1、学历要求:大专及以上学历
2、专业要求:管理类专业,物业管理专业更佳
3、工作经验:专业工作经验三年以上,或同等职位工作经验两年以上
4、职业资格/职称:初级以上职称,有物业管理部门经理岗位证书
5、计算机技能:熟练使用windows、office系列办公软件
(三)特殊技能要求素质特点:1、成就需求为主导;2、权力需求为主导;3、亲和需求为主导。
职务核心能力:组织能力、协调能力
职务能力级别:1、信息处理能力级别5级
2、人员管理能力级别5级
3、工具操作能力级别2级
(四)其他要求
1、能随时出差
2、能服从公司内部岗位或职位调配
第7篇 a物业辖区泳池管理作业指导书
物业作业指导文件
泳池管理作业指导书
1.目的
规范泳池管理,为顾客提供安全、健康的泳乐场所。
2.范围
适用于公司各管理处泳池管理。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责频次/时间
品质管理部负责对泳池管理规定及泳池水质进行监督检查。每季度至少一次
管理处经理负责管理区域内泳池管理工作进行监督检查,并可根据自
身特点制定相应的泳池管理制度。每月至少一次
会所管理负
责人负责泳池日常管理工作的指导、监督、抽查各岗位工作情况。每周至少两次
救生员负责严格执行泳池管理规定,检测水质酸碱度,观察水质
变化情况并及时调整水质达到标准。正确操作水质循环、
过滤、消毒、清洁处理等日常工作。每天至少一次
5.方法及过程控制
5.1泳池水质标准
5.1.1静态标准(水质清澈透明、无异味)
项目ph值 浑浊度尿素浓度细菌总数大肠杆菌游离余氯
标准6.8-8.2≤5度(或在两岸水深1.5m
的池底四、五泳道线≤3.5mg/l≤1000个/ml≤18个/l0.3-0.5mg/l
注:冬季室内泳池水温控制在22-26℃,儿童泳池应在24-28℃,冬季室温应高于水温1-2℃。
5.1.2化合余氧应保持在1.0毫克/升以上。
5.1.3动态标准
为确保泳池水质符合要求,采取分时段、分场次的动态管理措施,正常情况下按下表规定操作并控制相关指标:
泳池开放时间检查水质时间游离余氯
控制值游客人数控制标准
(每人占有水面面积)加药时间
9:00~12:008:30~9:000.5~1.0≥3平方米首次加药时间:晚上22:00
以后;补充加药时间:下午泳池
开放前30分钟;其它时间根据
水质检测结果适时补加。
14:00~20:0013:30~14:000.5~0.6≥4平方米
20:00~22:0019:00~20:000.5~0.6≥4平方米
5.1.4儿童涉水水池在开放期间应不停注入含游离余氯0.3~0.5毫克/升的新鲜水,保持池水循环流动,并每天换水一次。
5.1.5浸脚消毒池水的游离余氯含量应保持5~10毫克/升,浸脚池水每4小时更换一次。
5.2泳池水质测试仪使用方法
5.2.1将试管伸入泳池水平面下约50厘米处取水,保持水位在试管刻度线处。
5.2.2在ph值试管中加入5滴ph试剂,在余氯值试管中加入5滴oto试剂。
5.2.3盖上两个试管盖,用手摇动,使试管中水与试剂液混合均匀。
5.2.4观察两试管中液体颜色,分别与各自的标准色对比。与标准颜色最接近者即为所测水的ph值和余氯含量。
5.2.5测试后请勿将测试液倒入泳池中,每次使用后清洗整套测试用具。
5.2.6试管、试剂请储存于干燥、阴凉的环境中。
5.2.7为提高精度,建议每年更换试剂。
5.3水质调试药品及使用方法
药品名称药品性能药品形状加药量注意事项
强氯精消毒剂,用于杀灭水
中的细菌及池底类粉剂2-3克/m水使用时先溶于水后直接洒入泳池。由
于该药刺激性强,使用时应做好安全
防护。
明矾絮凝剂,用于吸附沉
淀水中的杂质晶体20-25 克/m水
聚合氯化铝絮凝剂,用于吸附沉
淀水中的杂质粉剂5-10克/m水使用时先溶于水后直接洒入泳池
食用碳酸钠ph值调节剂粉剂10-15g/m水当ph值小于6.8时调高ph值,用量
按实际测试中ph值得出
片碱ph值调节剂颗粒10克/m水当ph值小于6.8时调高ph值,用量
按实际测试中ph值得出
盐酸ph值调节剂液体5-10克/m水当ph值大于8.2时调低ph值,用量
按实际测试中ph值得出
硫酸铜杀藻剂,用于杀虫、
杀灭藻类液体1-2克/m水投入次数不能多,每月投1-2次即
可(或发现小虫或青苔时使用)
5.4泳池换水与开放前的准备工作
5.4.1泳池换水前,管理处应提前发布关于泳池将要换水内容的通知,同时在泳池现场予以明确的标识,并用警戒带围住泳池周围。
5.4.2进行泳池排水:打开排水阀,启动排水泵排水。在泳池水排干后,多档阀应换到封闭状态位。然后再对泳池及溢水沟进行清洁工作,直至不留任何污迹。
5.4.3给泳池加水:打开给水阀门,在泳池加水同时即可加入漂白水进行消毒处理。蓄水至标准水位后(蓄水未达到标准水位不可启动循环水泵),启动加药泵,加入明矾饱和溶液以利于池水凝结沉淀(参考比例为:漂白水20千克/100立方米,明矾饱和溶液0.5千克/100立方米)。
5.4.4沉淀24小时以后进行吸尘,反水冲洗、过水及循环过滤工作。
5.4.5循环过滤工作结束后,用ph试纸或药液测量泳池水的酸碱度即ph(ph值7.0--8.0)(特别提示:水偏碱可预防青苔等藻类植物的滋生)。ph值小于7.0时加入碳酸钠溶液,高于8.0时可加入稀盐酸或稀硫酸溶液。
5.4.6泳池开放前应取得卫生防疫部门开放许可证并在现场向顾客公示。
5.4.7泳池开放必须有专人管理,救生人员必须持有《救生员证》和《健康证》方可上岗。
5.4.8泳池正式对外开放期间,管理处每月必须对救生人员进行泳池水质处理、安全管理等培训。
5.4.9池水在开放及季节,需换水一次以上。
5.5泳池开放时间及现场管理
5.5.1管理处根据实际情况自行规定泳池开放时间,并可根据顾客的要求延长开放时间。
5.5.2开放期间,管理处可视具体情况编制'入场须知''更衣室使用管理规定',确定泳池开放的时段。
5.5.3泳池周围无锋利有棱角的硬物,游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。栏杆无水迹、灰尘。泳池照明灯具完好,使用安全电压。无外露管线。
5.5.4现场配置救生圈、救生杆等救生器材,每50
第8篇 住宅小区日常物业管理简介
住宅小区的日常物业管理简介
物业的安全保卫和管理
对所有业主及开发商来说,一个区域的治安状况好坏,将直接影响到他对这个区域的看法,从着名心理学大师-马斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人们对安全这一最基本的需求是多么看重。所以,对****来说,安全管理就是我司的最根本的工作。我们提倡:'没有安全,就没有一切'。
通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等,全面做好'群防群治'全员化安全管理工作。真正做到小区安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保卫措施
*小区人行进出口实行24小时保安服务
*在车库出入口等重点部位设岗值守
*建立小区公共区域24小时保安巡逻制度
*用好并维护好先进可靠的保安技防措施
*制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作
*保安人员培训后上岗等
物业的环境维护和管理
我司将综合已接管项目之良好管理经验,根据**小区之特殊性质,制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划,力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层,给各阶段入户业主都有一个良好的影响,使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。
*实行标准化清扫保洁
*建筑、生活垃圾时产时清
*特定区域定期清洗外墙
*定期清洗水箱
*公共区域无随意堆放杂物和被非法占用
*物业内的设施设备、机房等保持清洁
*做好节日布置
*精心维护绿化等
物业的设施维护和管理
物业内的设施作为小区运作心脏部位,能否长期保持完好,是一个物业生存的关键。我司将严格按国家优秀小区评比要求,对小区内所有设施设备进行日常养护,并对所有使用人群加以宣传,以提高广大从业人员及业主的共同爱护,使之生命力更长久,我司之设施长效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立台帐和维护登记制度
*建立短、中、长期的维护保养计划
*严格业户的二次装修管理
*建立物业报修、修理和回访程序
*建立工程人员的岗位责任制及培训制度
*建立物品和工具等管理制度等
物业的交通秩序管理
其实小区内交通管理的好坏,也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感,根据我司多年来的管理经验,我司亦会针对**小区之特殊性质,车库内非机动车较多的情况,制订出一系列可操作性强的管理方案,以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。
*根据物业情况,建立交通管理制度
*确保外围广场、道路及车库内交通通畅
*物业内我车辆乱停乱放现象
*车库管理设施保持运行正常
*各种道路和交通标志完好等
第9篇 办公楼物业管理顾问提案前言
《办公楼物业管理顾问提案》前言
首先感谢**人员房屋服务公司对我公司的信任,使我们有机会参与z办公楼物业经营管理竞标,展示我公司实力。我们非常珍视这个机会,为贵公司在z办公楼的经营管理上作出贡献。
由于我们接触项目时间较短,对项目的实际情况了解较少,故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成的,所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合,我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商,共同致力于形成一个切合z写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。
贵公司投资建设了z办公楼,而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念,所以我们有信心,同时也有实力将z办公楼经营好,管理好,使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。
第10篇 物业管理公司治安防范逐级责任制
(一)主管安全工作的副总经理责任
1.主管安全工作的副总经理,对公司治安防范工作进行总体规划。在公司下达各项任务、布置各项工作时,负责审查安全防范的可靠性,以保证各项工作的顺利进行。
2.主持公司安全领导小组的工作,定期召开安全领导小组会议,听取各部门工作汇报,确定一个时期安全防范工作的重点,审核、批准各项安全防范制度、措施的实施。
3.在定期召开的部门经理工作会上,对安全防范工作不利或存在重大隐患的部门,提出限期整改意见,检查落实情况,对因玩忽职守、工作失职给公司造成重大事故的部门或个人,提出处罚意见。
4.对各部门经过努力仍无法解决的治安隐患,向公司提出书面报告后,负责及时协调,责成有关部门采取安全防范措施,并提交保安部监督实施。
5.定期组织职工安全防范教育,把安全防范工作与公司的工作、生产、经营、服务、同计划、同布置、同落实、同检查、同总结、同评比。
(二)部门经理责任
1、理范围的人、财、物负安全责任,要建立、建全本部门各岗位、各工种的安全责任制,分级实行目标管理,把安全责任逐级落实到人、落实到位。
2、全面掌握本部门人、财、物安全防范状况和易发案部位。定期组织部门有关人员进行安全检查,做好文字记录,发现漏洞立即采取措施。
3、组织部门职工进行经常性的安全教育、法治教育、纪律教育,贯彻落实公司各项安全制度,在布置各部门工作、生产、经营、服务过程中,要做到与安全工作同布置、同落实、同检查、同总结、同评比,并有文字记录。
4、了解本部门重点防范部们及要害部门防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部门工作人员的素质,经常检查各项制度的落实情况,做到防范严密、人员可靠。
5、管理好本部门的设备、工具、仪器、仪表、原材料及各类物资,要指定专人建帐、定期检查、核实,做到帐物相符、有手续、有记录。存放的贵重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部门凡不符合存放现金、支票及有价证券安全要求的不准存放过夜,部门经理要过问、把关。
7、本部门使用的办公室和负责管理的设备、设施、控制室、房屋、仓库、必须指定专人负责,坚持每天检查门窗的安全可靠程度,出现损坏、失灵,要立即组织维修。
8、管理好本部门使用和保管的各部位钥匙,指定专人管理,建全领用手续和记录,存放位置要安全可靠。
9、职工向部门经理提出存在的不安全隐患时,要及时组织力量解决,本部门经努力仍无法解决的隐患,要书面向公司主管安全的副总经理报告,同时,采取应急措施,不得延误时间,以免造成事故。
10、接受保安部的监督、检查,对保安部发出的隐患通知书负责签字,并按期限整改。
11、及时了解部门职工的思想情况,妥善处理职工的思想问题,不得激化矛盾,对劳动纪律差、安全意识不强、易在岗位上造成事故的职工,要及时采取措施,不得任其发展,不准包庇。
12、公司和保安部传达的有关安全会议精神,提出的安全防范要求,要及时向本部门贯彻、落实,并做好记录。
13、部门经理在离任时要向新任经理或负责人办好本部门人、财、物的交接手续,保证安全防范工作的连续性。新任部门经理或负责人,自交接之日起,对本部门安全负全部责任。
(三)职工责任
1、职工在本岗位上,必须牢记各项安全管理制度,在尽职尽责做好本职工作的同时,对本岗位的安全负责,切实管好本岗位的设备、工具、钥匙和其它责任范围的物品。在工作岗位无人的情况下,最后离岗职工负有随手关窗、锁门的责任。
2、了解本岗位的安全防范重点和易发案部位,认真交接并做好记录,夜间不准睡觉值班的岗位,要严格遵守纪律,不准离岗。需要离开岗位时,必须有人替班,在离岗时间该部位的安全由替班人负责。
3、职工要遵纪守法,自觉维护社会治安和公司的安全,在一切活动中,发现任何部位有不利于公司安全的问题,有责任立即向保安部报告,有权利立即制止,不准视而不见,知情不报。
4、职工在为小区居住住户服务或接触时,一切言行必须维护公司利益,不准与住户建立私人关系,不准私人交往,不准将公司的文件及内部情况私自转交、转告给住户。在接受住户的委托或要求时必须事先请示部门经理,经同意后再办理。
5、在与居住住户接触中,不准私拿、借用、收受住户的任何财物,不准搭乘住户汽车办理私事,不准在住户家居住。
6、指定职工专人保管和使用的器材、设备、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未经批准,不得外借、转让或拿出公司。在调离岗位时,要办理交接手续。
7、职工个人的现金、贵重物品,不准在岗位上存放过夜,不准携带进入浴室。
8、在要害部位工作的职工,不准在岗位上接待来客,不准从事与本岗位工作无关的活动,前来参观访问必须经领导批准,专人陪同。
9、职工不准私自留客在公司住宿过夜,需留宿的要事先经公司主管经理批准,并在保安部备案。
10、职工不准私自将外单位或个人资料拿到公司复印、打印,不准私自将公司内部资料复制、转交给外单位和个人。
11、职工在收到境外传真、信件、刊物时,发现有违法内容,必须立即交保安部,不准扩散、传播或私人留存。
12、负责使用计算机、传真机、复印机的职工,要对过机资料负有保密的责任。作废资料不准乱扔、乱放,应粉碎处理。
13、严防计算机病毒,任何人不准将外单位软盘在计算机上使用,不准将计算机作为游戏机使用。
14、在职工之间发生矛盾、职工与各级领导或部门发生矛盾时,应妥善解决,不准采取不正当手断寻衅滋事,不准干扰正常办公秩序。
第11篇 物业突发事件管理控制程序作业指导文件
物业程序文件:突发事件管理控制程序
突发事件处理流程图
发生部门部门负责人管理处经理公司领导/执法部门品质管理部公司管理层/管理者代表
1.目的
对突发事件做出及时、正确的处理,降低经营管理风险,减少公司及顾客损失,维护公司信誉及顾客利益。
2.范围
适用于公司各管理处对突发事件的处理。
3.定义
打破正常的管理或服务秩序,意外发生的具有一定影响或造成人身伤害或财产损失的事件。
4.职责
责任部门/岗位工作职责时效
公司管理层/管理者代表组织对质量事故的分析处理。事件发生后24小时内,并持续跟进事件落实情况直至事件关闭。
总经理办公室向集团或地产公司反馈质量事故信息。事件发生后24小时内
品质管理部
判定突发事件是否属于质量事故,并根据判定结果及时组织召集事件评审会。
提出突发事件处理和指导意见,并将信息传递给总经理办公室。
现场验证质量事故及突发事件纠正预防措施的落实情况。
统计分析。事件发生后12小时内
接到文字(含邮件)记录后11小时内
整改期限到达后1周内
半年
管理处经理
突发事件现场协助处理。
若现场判定为质量事故通报公司管理层。
审批纠正预防措施并发送品质管理部。
监督并验证突发事件纠正预防措施的落实情况。及时
事件发生后30分钟内
事件发生后12小时内
部门申请后持续,整改期限到达后3天内
管理处部门负责人突发事件的现场协调处理、控制。
向管理处经理和品质管理部上报突发事件发生情况。
制定纠正预防措施并报管理处经理审批。
落实纠正预防措施并申请管理处经理验证。及时
事件发生后30分钟内
事发发生后8小时内
按整改期限完成
现场员工及时上报部门负责人,现场处理、控制。及时
5.方法及过程控制
5.1突发事件的分类:
安全类:治安:报警(周界、居家)、抢劫、盗窃、斗殴等;
消防:易燃、易爆、危险品泄漏;居家火警、车辆着火等
交通:交通堵塞、车辆冲卡、凭证丢失、车辆损伤等。
设备类:房屋;设施、设备类;机电类;停电、停水、电梯困人等;
其他类:服务缺陷、公共传媒类突发事件等:
灾害类:酷热、严寒、暴风雨、沙尘、地震等;
伤病类:疫情、中毒、危病、受伤等;
事务类:媒体报道、群众*、客户纠纷、扰乱办公等。
5.3一类质量事故:公共媒体负面报道,负有管理责任的火灾,员工盗窃客户财产,员工与客户打架,员工集体脱岗,负有管理责任的客户群诉,10000元以上的赔偿责任,经政府机构鉴定属人员重大伤残或非正常死亡的事故等。
5.4二类质量事故:小区发生的入室盗窃案(以户为单位),汽车被盗,5000元以上的赔偿责任,其他由公司确定的对公司声誉造成较大影响的事件等。
5.2方法和过程控制
5.2.1突发事件信息传递原则
5.2.2及时性:事件发生部门应按规定时间将信息传递到指定对象,规定时间见'3.职责'。
5.2.3完整性:各管理处传递信息应包括事件发生的具体时间和地点、处突现场人员岗位名称、事件发生起因、造成财产损失情况或人员伤亡情况、现场处理情况、从物业管理角度提出的原因分析以及制定相应的纠正措施。如现场判断为质量事故的,在初次上报信息时应优先保证及时性,同时通过后续信息上报保证其完整性。
5.2.4真实性:各管理处应根据事实制作信息,不得含糊其辞、隐瞒现场情况或加入主观臆测。
5.3突发事件处理流程
5.3.1突发事件发生后,事件当事人或第一接报人应立即通知监控中心和部门负责人,对现场情况作要点性叙述和处理需求。
5.3.2事件当事人应根据现场情况做好事态控制处理及保护工作,以先自救后救人再救物为原则,尽量减少损失,同时注意规避公司风险。
5.3.3监控中心在得到突发事件的信息后,立即将信息传递至管理处前台及管理处经理,并在《监控室值班记录表》上记录接报准确时间、事件发生地点、事件主题以及报送人员。
5.3.4事发部门负责人接到信息后,应根据突发事件处理预案在第一时间赶赴现场协调处理,并须在突发事件发生后的30分钟内以电话形式告知品质管理部经理或对口业务督导,并叙述事件发生时间、地点、原因、现场基本(损失)情况及当时采取的应急措施。
5.3.5管理处在处理完事件现场后,事发部门负责人应了解事件发生的全过程,分析事件发生主要原因,确定事件性质分类并制定纠正和预防措施,填写《突发事件处理记录表》上报管理处经理或管理处授权负责人审批,管理处须在事发后12小时内将记录表发送品质管理部和总经理办公室。
5.3.6品质管理部经理或对口业务督导根据传递信息或现场调查核实结果进行分析,按职责要求时间内在《突发事件处理记录表》回复处理指导意见,并同时抄送总经理办公室信息负责人。
5.3.7管理处判断或品质管理部判断为质量事故的突发事件,品质管理部应在获悉事故发生后12小时内到达事故发生现场,调查事故发生原因、经过、涉及方、涉及人员情况、初步估计损失、现场纠正措施、对我司可能产生的影响等。
5.3.8总经理办公室按照职责规定时间向集团和地产公司上报质量事故信息,并根据事态的进展情况及时报送后续信息及跟进落实集团或地产公司指导意见,品质管理部协助其跟进各管理处事态进展情况和监督、验证集团或地产公司指导意见。
5.3.9发生质量事故后,总经理办公室应在职责规定时间内召集质量事故分析处理会议,参会人员至少包括总经理,分管事发管理处经理处理,事发管理处经理或负责人,事发部门负责人,事发当事人,品质管理部经理、对口业务督导,必要时相关职能部门负责人以及法务人员也应参加。
5.3.10管理处经理按职责规定时效监督、验证突发事件纠正预防措施的落实情况。品质管理部跟据管理处措施验证反馈进行现场验证。
5.3.11品质管理
部每半年对突发事件进行统计分析并提交管理评审。
5.4预警信息上报流程
5.4.1当发现突发事件的预兆时,应及时通过邮件形式告知相关责任部门,信息内容至少包括目前了解到的事件、可能产生的影响、事件涉及方、相关人员的情况简介、管理处采取的预防措施等。
5.4.2相关部门在接到预警信息后,作出预防准备。
5.5突发事件处理预案
5.5.1突发事件发生后,应根据《突发事件处理办法》(见附件)中规定的相应流程,按各管理处制定的突发事件处理预案进行现场应急处理。
5.5.2各管理处应结合本项目实际情况,编制各类突发事件处理预案,经管理处各部门负责人审核、管理处经理审批,在品质管理部备案后生效。
5.5.3各类突发事件处理预案的控制管理依《文件资料控制程序》执行,编码方法见《质量体系文件编写导则》。
5.5.4各管理处将各类突发事件处理预案的培训列入《管理处年度培训计划》,结合实际需求有计划的开展相关人员的培训和实战演练,并对培训和演练效果进行评估和总结,并填写《演练情况记录表》上报品质管理部备案。
5.5.5各管理中心依据演练及突发事件实际处理情况,不断修改完善本管理处各类突发事件处理预案。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理办法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突发事件处理办法》
7.质量记录表格
第12篇 某高档小区物业管理意见征询表
高档小区物业管理意见征询表
为了提升居住品质,向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目,我们特制定了本问卷,请您把真实想法和意见告诉我们。
您的需要,您的期望就是我们努力的方向。
占用您宝贵的时间。填写表格时,除文字部分外,请在选项前打'√'。
姓名年龄
联系电话从事职业
一、如果您选择新居,家庭成员会有几位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60岁以上)或孩子(16岁以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)无孩子4)无老人
三、您现在使用的交通工具
1)自备车2)出租车3)公共汽车4)单位班车5)地铁6).其它
四、您未来两年内是否有购车计划
1)有2)无
五、您觉得下列安保措施中哪些最重要(请选三项)
1)红外线周界报警2)电视监控3)可视对讲4)ic卡门禁
5)家庭紧急报警6)保安门岗7)保安巡逻8)其它
六、您最需要的是哪些代办服务(请选三项)
1)代订报刊2)代订车、船、机票3)代订宾馆、饭店
4)代订鲜花5)代投递邮件6)代绿化种植养护
7)代办商务活动、会务接待8)代收、代送洗涤衣物
9)代办家政服务10)其它
七、您家中是否饲养宠物
1)是2)否
八、您认为不影响正常居住的装修时间是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意
1)15分钟以内2)20分钟以内3)30分钟以内
十、据您所知,类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少(不包括电梯水泵运行费及公共水电费)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物业管理每年将组织四季社区活动,您认为
1)有必要,会积极参与2)无所谓,可能会参加3)没必要,不参加
十二、如果您选择四季花城,您认为生活中最不方便的是什么(请填三项)
1)2)3)
十三、您是否需要在小区内租赁车位
1)需要个2)不需要
十四、您现在居住区是否由物业公司管理如果是,您认为满意的服务有哪些不满意的服务有些(请填三项)
1)是2)否
3)满意的服务
4)不满意的服务
十五、您知道本物业管理公司吗
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的
1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它
十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围
1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物业管理能为您做些什么
十分感谢您的建议,您所填的个人资料将完全保密。
**房地产发展有限公司
