物业管理合同试题（十二篇）

发布时间：2024-02-26 13:24:02 查看人数：94

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物业管理合同试题

第1篇物业管理合同试题

一、单项选择题(每题1分)

1、物业管理优质服务的核心内容是( )

a、早期介入与前期管理b、签订与履行物业管理合同

c、物业的承接查验d、物业入住与装修管理

2、合同的订立,必须经过( )两个阶段

a、要约与要约邀请 b、邀请要约与承诺 c、要约和承诺 d、要约和新要约

3、甲方向乙方发出售出防盗门的意思表示,乙方回复同意购买,并提出能否便宜一点,乙方的回复属( )

a承诺 b反要约c要约邀请 d撤销要约

二、不定项选择题(每题2分)

4、合同要约的构成要件为( )

a要约必须是特定人的意思表示,必须是有订立合同的意图

b、要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

c、要约生效以要约人发出要约的时间为准

d、要约必须传达到受要约人才能生效

e、要约可以是不特定人的意思表示

5、作为要约以下哪种说法是正确的( )

a、要约在邮件中遗失,要约不发生任何效力

b、要约在邮件中遗失,要约生效

c、要约的内容是否明确,由要约人确定

d、所有的订约提议都可以构成要约

6、以下哪几种行为属于要约邀请( )

a、商业广告b、拍卖中的出价c、商品的标价、陈列d招标 e、悬赏广告

7、要约的撤回或撤销法律规定中正确的是( )

a、撤销要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人

b、撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人

c、撤回要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人

d、撤销要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人

e、撤销要约的通知应当与要约同时到达受要约人

8、合同法规定不得撤销的情形是( )

a、要约人确定了承诺期限 b、要约人推定要约不可撤销

c、要约人明示要约不可撤销 d、受要约人有理由认为要约是不可撤销的

e、受要约人有理由认为不可撤销的并已为履行合同作了准备工作

9、合同承诺构成的要件包括( )

a、承诺必须与要约内容完全一致b、承诺必须由受要约人或其他代理人作出

c、承诺必须在要约规定的有效期作出d、受要约人不能对要约内容作实质性修改

e、承诺必须传达给要约人

10、合同法规定承诺可以撤回的情形是( )

a、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前到达要约人

b、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人同时到达要约人

c、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之后到达要约人

d、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前或同时到达要约人

11、合同应当具备的必要条件包括( )

a、当事人具备缔约能力 b、当事人的真实意思表示

c、合同的内容合法 d、合同的形式合法

e、合同的程序合法

12、东方贸易公司与大方房地产开发公司签订了一份房屋建设合同,由东方公司负责建造房屋1万平方米,该合同( )

a、有效 b,、无效c、待政府批准后有效d、效力待定

13、车主将车开到停车场进口处,停车场管理员将停车闸打开允许车辆入内后,车辆停放合同即成立,这属于( )

a、口头合同 b、书面合同 c、事实合同 d、默示合同

14、合同法的最高要求是( )

a、主体平等 b、合同自由 c、权利义务公平对等d、守法和维护社会公益

15、诚实信用原则有哪几项基本功能( )

a实质公平b确定行为规则c平衡利益冲突d解释法律与合同 e社会公德

16、合同自由原则包括( )

a、选择缔约相对人b、决定合同内容c、选择合同方式

d、排除法律与国家对合同的适当干预e、解释合同的自愿

17、《物业管理条例》规定( )

a、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同不包括前期物业服务合同约定的内容

b、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容

c、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同可以包括前期物业服务合同约定的内容

d、建设单位选聘物业管理企业的,可以签订书面的前期物业服务合同

18、前期物业服务合同涉及( )

;a、政府物业管理主管部门b、法院c、建设单位d、物业管理企业e、业主

19、前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业

a、建设单位b、业主委员会c、政府物业管理部门d、业主代表

20、前期物业服务合同的主要内容除合同当事人、物业的基本情况、服务费用、服务内容和质量外还包括( )

a、物业的经营与管理b、承接查验和使用维护

c、专项维修基金d、违约责任e、业主大会的成立

21、前期物业服务合同当事人中一般是法人组织包括( )

a、业主委员会b、建设单位c、物业管理企业d、物业协会e、物业管理主管部门

22、前期物业服务合同中基本情况包括( )

a、收费标准b、公共秩序维护c、收入分配办法d、坐落位置e、建筑面积

23、前期物业管理服务应达到( )质量标准

a、法定b、约定c、合理d、必要

24、签订前期物业管理合同中收费约定的方式一般有( )

a、计时制b、计件制c、包干制d、酬金制e、年薪制

25、前期物业管理服务合同应注意的事项包括( )

a、物业的承接验收b、物业服务的费用c、合同的解除d、合同的终止e、合同的撤销

26、物业承接验收中无需在前期物业服务合同中约定的( )

a、物业共用部位b、共用设备的承接验收内容

c、业主自有物业专有部分d、共用设备的验收标准、责任

27、前期物业服务费用中应当在物业销售前予以明示或约定的费用部分是( )

a、建设单位支付的b、物业公司支付的c、业主支付的d、政府支付的

28、前期物业合同具有( )

a、不确定性b、确定性c、时间性d、不可变性

29、前期物业合同规避风险的方式包括( )

a、撤销合同b、解除合同c、中止合同d、要求补偿e、转让合同

30、有必要时前期物业合同中对解除合同的条件( )

a、推定b、不需约定c、明确约定d、默示

31、物业服务合同是( )之间关于物业管理、服务达到的权利义务关系的协议

a、建设单位与物业管理企业b、物业管理企业与业主

c、建设单位与业主d、业主与业主委员会

32、业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过,决定选聘物业管理企业

a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3

33、物业服务合同签订之后应及时向政府物业管理主管部门( )

a、核准b、批准c、审议d、备案

34、《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出明确规定( )

a、业主大会成立b、业主委员会选举必须符合法定程序

c、物业管理企业必须具备相应的资质证书d、建设单位必须具备相应的资质证书

e、业主委员会主任产生并经过批准

35、物业管理服务是( )

a、公益性质b、无偿性质c、有偿性质d、约定性质

36、某小区2/3业主决定选择a物业管理企业,1/3业主选择b物业管理企业,a企业中标后选择b企业的业主( )相应的物业服务合同

a、不承担b、必须承担c、可以承担d、视情况而定

37、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别是( )

a、合同的内容不同b、订立合同的当事人不同

c、合同的主管机关不同d、合同期限不同e、合同审批程序不同

38、关于物业服务合同错误的说法是( )

a、期限明确b、稳定性强

c、主体是业主与物业管理企业d、期限受前期物业服务合同的影响

39、物业服务合同( )时生效

a、经签字或盖章b、附条件时,该条件成熟

c、应当在成立时d、通常在成立时e、必须在成立时

40、签订物业服务合同应注意的事项包括( )

a、明确业主委员会的权利义务b、明确物业管理企业的权利义务

c、对违约责任和免责条款的约定d、主要条款宜粗不宜细e、明确违约责任的界定及争议解决方

第2篇金地花园物业管理设想目标

金地国际花园物业管理设想及目标

作为北京cbd规划社区的一个重要组成部分,金地国际花园以其优越的地理位置,独具匠心的园区环境建设,特殊的业户群体组成,具有国际一流水准的卓越品质,和谐的融入整个大社区,又明显区别于其他区域的高贵风格;继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。

对此,在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下,结合金地物业的特点,对金地国际花园的管理工作思路是:以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、cbd财富之门的典范特质为指导原则,iso9000质量管理体系为实施准则,充分发挥金地物业'人性化'管理优势,导入酒店式物业管理模式,实施分区而治;形成相对独立,和谐融入的管理格局,体现vip服务理念,彰显尊贵。

(一)管理设想:

1、建设一支具有专业技术的管理队伍,训练并储备专业技能的物业管理人才;

2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施,营造具有金地特色的高品位的社区;

3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、

行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理)全面导入iso9001质量管理体系,通过职业管理标准化,结合金地国际花园的实际情况,全面落实达到'国优'物业量化管理标准。

4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以'业户为中心'的酒店管理服务模式,主动、适时了解业户的表象需求及实质需求;最大限度的满足业户潜在需求,将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的'以人为本'的全方位个性化服务,与业主建立良好的沟通渠道,共同营造'温馨家园'。

在国际花园物业管理中,将导入金地物业'即时服务'和'隐性管理'的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案,对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集;基本资料包括但不限于以下项目:区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等;在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上,通过分析,针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息,及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前,实现超前服务;

关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则,服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆,因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力,将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式,保障金地物业所崇尚的服务创新能力,突显具有金地物业特征的微小服务特色。

在金地国际花园,业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准,凡是业户所需要的就是我们将要作的。

我们将通过成立'业户应急服务队'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业户需要帮助时会即时出现,为业户提供及时满意的即时服务。'隐性管理',就是做到在业户需要时即时出现,业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理,从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务;比如小区治安管理,只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服,巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开;小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域,以免干扰影响业户在园区的正常生活等,充分尊重业户的私密空间。

金地国际花园管理目标承诺:

在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准,二年达到国家优秀物业管理标准。

第3篇物业管理师管理实务考试预测试题及答案1

2022物业管理师管理实务考试预测试题及答案(1)

一、单项选择题

1.下列关于前期物业服务合同的表述中,不正确的是(d)。

a.前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议

b.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据

c.前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业,也涉及业主

d.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当订立口头的前期物业服务合同

2.前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响,合同的期限具有不确定性,当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时,物业服务企业可以通过(c)的方式规避风险。

a.宣告合同无效

b.宣告合同可撤销

c.提前解除合同

d.约定条款

3.下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是(b)。

a.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

b.完成物业管理方案及实施进度表

c.就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见

d.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

4.物业工程质量保修分为两部分:一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分;二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由(b)负责。

a.业主大会

b.建设单位

c.物业服务企业

d.施工单位

5.新建物业承接查验的主要内容不包括(d)。

a.物业资料

b.物业共用部位

c.共用设施设备

d.建设单位资料

6.在物业管理客户中,最主要的客户管理对象是(b):

a.建设单位

b.业主

c.专业公司

d.政府部门

7.物业管理客户沟通的内容不包括(b)。

a.与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流

b.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流,要以合同准备为核心,明确各方职责范围、权利义务,做好沟通交流工作

c.与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流

d.与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流

8.物业管理投诉处理的要求不包括(a)。

a.要正确看待物业管理投诉,并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇

b.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”

c.接受和处理业主投诉要做详细记录,并及时总结经验

d.接受与处理业主的投诉,要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求

9.通报正文的主体构成不包括(d)。

a.结论

b.结语

c.事实与评析

d.依据

10.当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题,向有关部门(如派出所、居委会)、业主委员会或其他单位等联系工作时,要用(a)文种。

a.“函”

b.“通知”

c.“请示”

d.“批复”

二、多项选择题

1.合同要约的构成要件为(ace)。

a.要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图

b.要约必须由受要约人或其代理人作出

c.要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

d.要约必须在要约的有效时间内作出

e.要约必须传达到受要约人才能生效

2.合同签订应遵循的基本原则是(acde)。

a.主体平等

b.罪责自负

c.合同自由

d.诚实信用

e.权利义务公平对等

3.物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时,要特别注意的主要条款包括(abce)。

a.内容

b.费用

c.项目

d.技术

e.标准

4.新建物业承接查验的常用记录有(abe)。

a.工作联络登记表

b.物业承接查验记录表

c.物业承接查验工作流程

d.承接查验所发现问题的处理流程

e.物业工程质量问题统计表

5.物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是(bcde)。

a.物业运转资金要落实到位

b.人力资源要充足

c.资料准备要充足

d.紧急情况要有预案

e.分批办理人住手续,避免因为过分集中办理产生的混乱

注释人: hjtao提交时间:2022-6-15 10:32:55

物业管理实物

1、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

a.场地

b.绿化带

c.道路

d.周围环境

2、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是( )。

a.管理部

b.服务部

c.监察部

d.产业部

3、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理,这种自治管理是( )。

a.业主直接进行的

b.通过房地产行政部门实现的

c.通过业主大会和业主代表大会实现的

d.通过物业管理公司实现的

4、业主小组成员可以通过协商选举产生,一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。

a.300~500

b.500~1000

c.1000~1500

d.1000~2000

5、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。

a.房地产行政管理部门

b.房屋出售单位

c.业主委员会和物业管理公司

d.房地产行政管理部门和房屋出售单位。

答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d

1.( )是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

a.总登记

b.初始登记

c.变更登记

d.转移登记

答案:a

2.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的,应当及时续交。

a.30%

b.60%

c.40%

d.50%

答案:a

3.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的( ),不得挪作他用。

a.维修

b.养护

c.装修

d.维修和更新、改造

答案:d

4.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院( )。

a.诉讼

b.予以撤销

c.依法裁定

d.调解

答案:b

5.业主对建筑物专有部分享有( )的权利。

a.占有

b.使用

c.收益

d.占有、使用、收益和处分

答案:d

6.物业管理师资格注册审批机构为( )

a.建设部

b.人事部

c.省、自治区、直辖市房地产行政管理部门

d.县级以上房地产行政管理部门

答案:a

7.依据国家相关法律、法规制定的,是业主应当共同遵守的行为准则,对全体业主具有普遍约束力的是( )。

a.物业服务合同

b.《物业管理条例》

c.管理规约

d.临时管理规约

答案:c

8.在物业管理区域内,业主大会.业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行( )职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

a.管理职权

b.自治管理

c.民主管理

d.监督指导

答案:b

9.违反《条例》规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处( )以下的处罚。

a.10万元

b.20万元

c.1万元

d.5万元

答案:a

10.物业管理用房的所有权依法属于( )。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

a.业主

b.业主大会

c.物业服务企业

d.业主委员会

答案:a

1.鉴定机构接到鉴定申请后,应进行的程序不包括( )

a.受理申请

b.初始调查,摸清房屋的历史和现状

c.现场查勘、测试

d.立即做决定,签发鉴定文书

答案:d

解析:除以上三个选项外还包括:检测验算,整理技术资料;全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;签发鉴定文书。一共包括6个程序。

2.下列不属于转移登记的是( )

a.继承

b.划拨

c.合并

d.境迁

答案:d

解析:房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并,以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人,致使房地产权属发生变更的属于房屋所有权主体发生转移的情况。

3.契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间( )

a.债权成立

b.债权先成立,物权后成立

c.物权先成立,债权后成立

d.债权和物权同时成立

答案:d

4.抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起( ),到房地产所在地办理房地产抵押登记.

a.20日内

b.30日内

c.28日内

d.半个月内

答案:b

5.( )是《担保法》规定的担保形式之一

a.质押

b.抵押

c.物押

d.约定

答案:b

6.下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述,错误的是( )

a.有自己名称、组织机构

b.有固定的服务场所

c.无规定数量的财产和经费

d.具有房地产及相关专业中等以上学历

答案:c

解析:应具备的条件包括(1)有自己的名称.组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有规定数量的财产和经费;(4)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历.初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。

7.下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法,正确的是( )

a.可以不遵守自愿

b.可以不交纳税费

c.可自行规定收取费用

d.遵守有关法律、法规和政策

答案:d

解析:包括6个方面:(1)遵守有关的法律、法规和政策;(2)遵守自愿、公平、诚实守信的原则;(3)按照核准的业务范围从事经营活动;(4)按规定标准收取费用;(5)依法交纳税费;(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

8.承租人如需继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前( )提出并经出租人同意,重新签订租赁合同.

a.2个月

b.1个月

c.半个月

d.3个月

答案:d

9.下列说法正确的是( )

a.房屋所有权人是房屋出租人

b.房屋使用人是房屋出租人

c.房屋使用人是房屋承租人

d.房屋使用人是业主

答案:a

10.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起( ),依法到房地产管理部门办理权属登记手续

a.90日

b.100日

c.50日

d.1个月内

答案:a

1.经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起( )依法做出准予预售的行政许可书面决定

a.9日内

b.15日内

c.10日内

d.12日内

答案:c

2.房地产转让的内容包括( )

a.房屋转让

b.土地使用权转让

c.房屋转让和土地使用权转让

d.划拨土地使用

答案:c

解析:由于房屋与土地物质相连,经济属性也密切相关,因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。

3.取得建设用地批准文件以后( ),政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

a.超过1年未动工开发的

b.超过半年未动工开发的

c.超过2年未动工开发的

d.超过3年未动工开发的

答案:a

解析:超过2年未动工开发的,政府可以无偿收回土地使用权

4.关于房地产开发企业一级资质的要求,正确的是( )

a.注册资本不高于5000万元

b.从事房地产开发经营4年以上

c.连续3年建筑工程质量合格率达100%

d.注册资本不低于5000万元

答案:d

解析:一级资质房地产开发企业:一是注册资本不低于5000万元;二是从事房地产开发经营5年以上;三是近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成于此相当的房地产开发投资额;四是连续5年建筑工程质量合格率达100%;五是上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;六是有职称的建筑.结构.财务.房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计不少于4人;七是工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;八是具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;九是未发生过重大工程质量事故。

5.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,达到房地产开发企业资格的条件是( )

a.有100万元以上的注册资本

b.有50元以上的注册资本

c.有3名以上持有资格证书的房地产专业人员

d.有1名以上持有资格证书的专职会计人员

答案:a

解析:设立房地产开发企业应符合《城市房地产开发经营管理条例》的条件是:(1)有100万元以上的注册资本;(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。

6.住宅专项维修资金的使用,应遵循( )的原则

a.不公开

b.受益人和负担人不一致

c.任何单位和个人不得挪作他用

d.方便但缓慢

答案:c

解析:住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷.公开透明.受益人和负担人相一致的原则。

7.业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的( )

a.20%

b.8%

c.2%

d.30%

答案:c

解析:商品住宅的业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

8.《物业管理条例》规定投标人少于( )的,由于缺乏足够的竞标,进行招投标的意义不大,可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

a.1个

b.2个

c.3个

d.4个

答案:c

9.( )决定了应对物业管理人员实行职业资格制度

a.物业管理活动的特殊性

b.经营管理的专业性

c.学科多,管理复杂

d.以上说法都正确

答案:d

10.物业服务企业是一种( )的企业

a.以较多自有资本而管理企业

b.以较少自有资本而管理庞大资产企业

c.以较多自有资本而管理较小企业

d.以较少资本管理较小企业

答案:b

1.( )逐步推行城镇住房制度改革

a.1980年以来

b.1981年以来

c.1979年以来

d.1982年以来

答案:c

解析:1979年开始实行向居民售房的试点。1994年开始全面开展公有住房向居民和职工出售工作。

2.物业承接查验的内容包括( )

a.物业管理资料移交

b.物业现场验收

c.物业管理资料移交和物业现场验收

d.物业合同

答案:c

解析:物业承接查验的内容。

3.对实行物业承接查验制度的说法,错误的为( )

a.可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端

b.重视物业共用部位

c.扰乱业主生活规律

d.保障业主财产利益

答案:c

4.下列关于物业管理招标投标的说法,错误的是( )

a.采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则

b.不得对潜在投标人实行歧视待遇

c.对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则

d.对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求

答案:d

5.前期物业管理招标投标活动( )

a.有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为

b.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

c.有利于促进物业服务企业提高物业服务质量

d.以上都正确

答案:d

6.物业管理是市场经济的产物,( )是市场经济的基本特征

a.平等互利

b.公平

c.竞争

d.发展

答案:c

7.( )是业主之间建立联系的基础.

a.个人财产

b.个人利益

c.共同财产和共同利益

d.以上说法都不对

答案:c

8.物业管理往往涉及多个业主利益,业主之间( )

a.只有个体利益

b.只有共同利益

c.无共同利益

d.既有个体利益,也有共同利益

答案:d

9.房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例( )

a.20%

b.不得低于20%

c.30%

d.高于60%

答案:b

10.业主是( )

a.房屋所有人

b.住宅人

c.管理房屋人

d.房屋所有权人

答案:d

1.物业管理区域内的道路、场地是为( )而建设

a.业主利益

b.物主利益

c.业主共同利益

d.国家利益

答案:c

论业主和物业服务企业都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。

2.关于利用共有部位.共用设施设备经营所得收益的使用,应当优先用于补充( ).

a.房屋维修资金

b.设备维修资金

c.物业服务费的不足

d.住房专项维修资金

答案:d

解析:理由有两点:一是收益来源于利用共用部位.共用设施设备经营所得,应该主要用于其维修养护;二是住房专项维修资金是房屋“养老金”,由全体业主按照产权份额分期缴纳,一旦急需时所需数量较大,利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。

3.物业管理师的执业范围( )

a.制定并组织实施物业管理方案

b.审定并监督执行物业管理财务预算

c.维护物业管理区域内环境卫生和秩序

d.以上三者都是

答案:d

解析:物业管理师的执业范围包括6个方面,还包括:查验物业共用部位.共用设施设备和有关资料;负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修.养护与管理。

4.《物业管理条例》( )规定:物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.

a.第四十七条第二款

b.第四十七条第一款

c.第四十六条第一款

d.第四十六条第二款

答案:a

解析:正确答案a。如此考题难度肯定大,一般考试不会这么出题。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当遵守职责,不得侵害公民的合法权益。

5.物业收费的形式为( )

a.1月1次

b.1年1次

c.1日1次

d.包干制或薪金制

答案:d

解析:掌握两个概念和物业服务费的构成。

6.下列选项中,有关物业服务合同应具备的内容不包括( )

a.物业管理事项

b.物业服务质量

c.专项维修资金的管理与使用

d.物业服务态度

答案:d

解析:物业服务合同具备的内容包括:物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任八个方面。

7.物业服务合同确立了业主和物业服务企业在物业管理活动中的( )

a.权利

b.义务

c.权利、义务

d.权利和义务的法律依据

答案:d

8.以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是( )

a.不利于物业服务企业提高服务质量

b.不利于物业服务企业降低服务质量

c.利于物业服务企业提高服务质量

d.利于物业服务企业提高服务态度

答案:a

解析:正确答案a。还包括:制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;因定价标准不客观产生了大量矛盾;政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

9.《价格法》对价格管理规定了( )

a.政府定价

b.政府指导价

c.市场调节价

d.政府定价、政府指导价、市场调节价

答案:d

解析:《价格法》对价

格管理规定了三种定价形式:政府定价、政府指导价、市场调节价。我国仅采取政府指导价.市场调节价对物业服务收费进行管理。

10.物业服务收费的原则是( )

a.合理原则

b.公开原则

c.收费与服务水平相适应原则

d.合理、公开、收费与服务水平相适应原则

答案:d

解析:掌握物业服务收费的原则。

1.物业管理服务的二级服务标准中( )巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等的状况。

a.每两日1次

b.每日1次

c.每三日1次

d.每日2次

答案:c

2.物业服务合同规定以外的服务是( )

a.无偿服务

b.义务服务

c.有偿服务

d.业内服务

答案:c

解析:《条例》第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

3.( )是物业管理的基础

a.业主的住宅权

b.业主的财产权

c.物业管理者所得

d.物业管理服务

答案:b

解析:对物业进行管理是业主行使财产权的行为。

4.( )建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

a.1994年3月20日

b.1994年3月21日

c.1995年3月23日

d.1994年3月23日

答案:d

解析:这一法规的颁布,确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制,指明了我国房屋管理体制改革的方向。

5.我国的物业管理制度是由( )共同组成。

a.国家法规

b.地方性法规

c.中央性法规

d.国家法规政策和地方性法规政策

答案:d

6.( )美国成立了第一个行业协会-芝加哥建筑管理人协会.

a.20世纪初

b.20世纪末

c.21世纪初

d.20世纪中期

答案:a

7.新中国成立后的五十多年中,公有住宅总量经历了一个( )的过程.

a.由小到大,再由大到小

b.由大到小,再由小到大

c.一直持续大

d.一直持续小

答案:a

解析:即解放初期私房总量远远大于公房总量,以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放后,随着住房制度的改革和房地产市场的发展,私有住宅数量又迅速超过公有住宅。

8.物业管理起源于19世纪60年代的( )

a.法国

b.德国

c.英国

d.美国

答案:c

9.( )可作为物业管理活动的前提条件.

a.市场原则

b.平等原则

c.公平原则

d.公开原则

答案:a

解析:市场原则作为物业管理活动的前提条件,主要目的在于两点:一是强调业主在市场活动中的自主权;二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

10.物业管理的内容是( )

a.对物业进行维修

b.对物业进行养护、管理

c.对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

d.对相关区域卫生保洁

第4篇物业管理部经理岗位职务说明书

工作概述:规划部门近期与长远建设目标,制订部门安保计划和采取各项安防措施;监督和指导各级骨干工作,及时了解和掌握员工思想状况并做好教育;主持部门例会,传达、执行上级指令和意图;处理与部门相关的大型投诉,系统地组织队伍的培训工作。

(一)任职资格

1、性别:男

2、年龄要求:40岁以下

3、身体要求:身高170cm以上,能持续工作10小时以及因应付突发事件之需随时能迅速至现场处理;经医院常规体检合格,视力5.0以上,无色盲,无口吃;

4、学历要求:大专或以上文化程度(含大专在读);

5、工作经历:需具备两年占地1000亩或住宅2000套以上规模之社区物业保安主管级以上任职经验或一年以上经理助理(副经理)任职经验;

6、工作技能要求:经《物业管理部部门经理任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部部门经理试用转正考核标准》评测合格后予以转正。

(二)工作关系

1、直接上级:屋村管理处经理

2、直接下级:物业管理部经理助理

3、合作部门

(1).内部部门:屋村客户服务部、屋村家政服务部、屋村工程部、屋村水电维修部及公司其他部门;

(2).外部部门:驻地派出所、交警中队、执法中队、消防中队。

(三)岗位职责

经理是物业管理部的主要负责人,对部门的培训学习、内部管理、思想教育、岗位实操、安全防范等工作负完全责任。

部门经理岗位职责及工作目标:履行部门职责,确保实现部门所有工作目标。

第5篇速达物业管理公司简介材料

速达物业管理公司简介

重庆**(集团)速达物业管理有限公司,成立于2003年5月19日,是从事专业物业服务管理的企业,具有独立法人资格,国家二级物业管理资质企业;属重庆市物业管理协会会员单位,荣昌县物业管理协会理事单位。

公司组织机构健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有专业知识、不断追求完美的管理人才,公司采用规范化的专业管理模式进行标准化管理,本着'帮带、互补、协作、共进'之团队建设实践中,拥有一套完善的管理体系和独具特色的管理风格,公司本着'志存高远、坚韧踏实'的企业精神和'以完美的服务求生存,以良好的信誉求发展'的企业理念,以'高水准、高效率、高素质、严纪律'的工作作风,真诚为业主服务,把社会效益和塑造良好的企业形象放在首位,在广大业主中享有良好的声誉。

物业公司自创立以来,本着'温情永恒,亲情服务、关爱一生,微笑待人'的服务理念,坚持'热情、周到、耐心、细致'的工作作风,现从事物业管理的项目有'**上河城'小区、'**海棠园'小区、'**榕树林'小区;接下来准备入住的接管的项目还有'**北城双星'小区、'**东方之骄'小区、'**红城'高档住宅花园别墅型小区。

公司设置了公司综合部、财务管理部、客户服务部、工程维修部、保洁部、协管部、环境绿化部,经营管理更加专业化、规范化。2006年获得了'优秀物业管理企业';2007年获得了'物业管理考核二等奖';2008年获得了'物业管理考核一等奖';2008年'**上河城'小区又荣获了2008年度重庆市物业管理示范住宅小区;2008年'**海棠园'小区荣获重庆市市容整洁小区等荣誉称号,并受到广大业主的一致好评。

第6篇某物业公司品质部管理范围

物业公司品质部管理范围

品质管理部是公司综合管理体系、物业管理工作的主管部门,对公司提升品牌服务起着重要的作用。

1.按公司的要求做好综合管理体系文件的编辑、整理、修改工作。

2.做好综合管理体系文件的执行、检查、监督、整改工作。

3.按照综合管理体系的要求进行相关的统计及分析工作,向管理者代表汇报。

4.做好综合管理体系的年度内审、第三方审核工作。

5.对新拓展的项目进行可行性调研工作。

6.负责公司级的对客户公开性文件的核准、存档工作。

7.对各物管中心物管部的工作实施有效的监控,并与各物管中心重要客户建立良好的关系。

8.制定本部门的工作计划。

9.完成总部主管部门交办的各项工作。

10.完成上级领导交办的其它工作。

第7篇物管培训:物业管理公司资金筹措

物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。

本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式,物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。

一、物业管理公司资金的筹措方式

物业经营的巨额资金,一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言,没有外援就根本无法完成项目的建设,因而,资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源,大量获取借贷资金,即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”,几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金,由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值,经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说,如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去,将会创造更多的收益。

(一)物业经营的资金筹措方式

一般来讲,物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有:

1.自有物业收入

主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是,为了应付市场行情与产业政策的波动与变化,许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租,以获取稳定的租金收入。

2.银行借贷

从银行透支以应付短期债务,或向银行借贷利率较高的长期贷款。

3.抵押贷款

以自身所拥有的物业作抵押物,向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。

4.发行债券

在市场经济日益发展的今天,债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同,可分为企业债券和金融债券两大类。

企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证,或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息,也可提前向银行申请贴现。

债券有规定的期限,到期就要还本付息,靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目,一般都靠出售来收回投资,偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此,在制定项目的筹资方案时,债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。

5.发行股票

股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本,只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金,可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营,靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后,形成投资者长期、稳定的利润。

在物业项目经营中,经营者自有资金所占的比例越少,其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(a、b)所获利润均为800万元,a方案需投入自有资金1000万元,b方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金,他也愿意选择a方案。因为a方案的自有资本利润率为80%(800/1000),而b方案的自有资本利润率只有40%(800/2000),经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目,而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者,他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。

(二)物业经营的筹资成本

筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述,资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的,这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前,我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。

1.借款利息

指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。

2.股息(或债券利息)

股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后,按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少,取决于公司经营状况,投资分析时,应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。

3.公司自有

资金的存款利息

自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本,相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。

筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革,房地产金融市场的进一步开放,筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率,即筹资成本额与筹资总额之比:

筹资成本额

筹资成本率=―――――――――――――×100%

筹资总额

二、抵押贷款

抵押贷款属于担保贷款的一种,与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国,由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善,市场机制的作用,加之许多历史的原因,银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发,借鉴发达国家的经验,更多地采用财产担保方式发放抵押贷款,是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款,又适宜于长期贷款;既适宜于人民币贷款,又适宜于外汇贷款。因此,有必要在此对抵押贷款进行探讨。

(一)抵押贷款及其特点

抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人,作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前,债权人拥有财产的抵押权,以避免遭受经济损失,当债务人按期偿还债务,抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任,债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利,抵押的目的是为了担保债务的履行。

抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息,贷款人把抵押物归还给借款人;否则,贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物,并以所得价款优先偿还贷款。所以,抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。

抵押贷款相对于信用贷款而言,不仅具有银行信用的一般特征,而且具有自己独特的性质,具体体现在以下几个方面:

(1)“两权”分离具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质,而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。抵押期间,抵押物抵押权属贷款人,使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息,抵押物才能重新归还给借款人。因此,在整个抵押期间,无论是资金,还是抵押物,其抵押权和使用权都是分离的。

(2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款,也就是抵押数量受抵押物价值的制约。因此,抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起,借款人为了取得定量的抵押贷款,必须提供足够价值的抵押物。

(3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的,必须提供实实在在的抵押物,才能获得贷款。因此,抵押物的担保须凭借现实的财产,可有效地避免贷款风险。

此外,相对于信用担保贷款而言,抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候,因而是一种“未来责任”;抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品,否则便不能取得贷款,担保责任是现实的。

(二)抵押贷款的作用

抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下,抵押贷款得到迅速的发展。在我国,抵押贷款业务尚在恢复,需要大胆实践,所以应该不断总结经验,提高其管理水平,以适应社会主义市场经济的要求,充分认识抵押贷款的作用,以利于进一步开展这项业务。

1.有利于物业管理公司增强信誉观念,按期偿还贷款

我国过去长期实行高度集中的计划经济体制,银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立,原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求,并暴露出许多弊端,概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化,长期贷款固定化,信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下,即产品资金占用居高不下,逾期贷款比例居高不下,亏损挂账占用居高不下。这必然导致公司信誉度低,甚至发生赖账有理的怪现象,致使银行贷款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行,因而有利于增强借款公司的偿债意识,提高其信誉观念,促使其按时清偿债务。

2.有利于保障信贷资金的安全性,提高银行资产质量

银行资产质量低下,大量逾期、呆滞贷款的出现,不仅严重影响银行的流动性和盈利性,而且直接威胁着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点,使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时,可依据抵押贷款合同强制处分抵押物,并享有优先受偿的权利;若借款企业破产,依据《中华人民共和国企业破产法》第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定,银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利

,这就大大增强了信贷资金的安全。因此,银行更多地以抵押方式放款,有利于提高资产的质量,也有利于保护债权人的利益,保障银行贷款的安全。

3.有利于物业管理公司增强风险约束机制,限制其短期行为

物业管理公司由于存在利益驱动性,因而具有强烈的扩大投资的需求。但是,因我国投资体制不完善,争项目、争投资现象普遍,缺乏投资风险意识,特别是对银行贷款能否按期归还,考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款,促使公司提高偿还贷款的自觉性,迫使公司从自身的经济利益出发考虑投资项目的可行性,可有效地避免盲目投资。因此,开展抵押贷款业务,有利于公司增强风险约束机制,限制短期行为。

4.有利于物业管理公司加速资金周转,保证再生产顺利进行

在生产经营过程中,公司因某种临时性原因亟须周转资金,可将存货、票据、证券等作为抵押物,向银行申请抵押贷款。这样,可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金,满足经营过程对资金的需求,加速资金周转,提高经济效益,保证再生产的顺利进行。

(三)抵押贷款的一般原则

如前所述,抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依赖抵押贷款而筹集资金时,应遵循如下原则:

1.公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则

尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危险。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制定筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。

2.尽可能均匀安排债务偿还期原则

集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时安排有较长期限的贷款,应力争借款有一定的偿还宽限期。

3.妥善安排,有效利用的原则

应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设,短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。

4.统筹兼顾、全面考虑的原则

申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息,还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。

5.妥善制定还贷计划的原则

所有的抵押贷款均要按时偿还本息。因此,在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能均匀安排每年支付的贷款本息,以利于理财。

三、资金筹措方案的分析与评估

由于存在资金渠道多元化的现状,物业管理公司的资金筹措方案也必然有多种。为此,应对各方案进行分析比较,取其优者。

在对资金筹措方案进行分析以前,首先应剔除方案所存在的各种虚假因素,比较明显的是不同方案服务的对象不一致,即不是为同一项目而筹集的方案,它们之间显然没有可比性;又如筹集不同方案中的资金来源不落实或根本不可能,则不用分析就应否定该方案,再如方案中对各种资金的安排不合理,不符合要求,则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分析评估。通过分析评估,选择具有获取方便、使用安排最佳和资金成本最低的筹资方案。

(一)筹资结构分析

物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言,银行贷款手续比较简便,利率较低,基本无发行费用,但银行限制条件较多,使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息,股本不要归还,使用无风险,但发行手续较繁,成本较高。发行债券有利于保证企业的控制权,筹资成本较低,债息固定,而且是税前支付并且较低,但使用债券风险较大,会在还本付息期间给企业造成资金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点,但一般数量有限,无法保证需求。所以,应该选择一个合理的筹资结构,使各种资金的组合达到风险最小、获取容易、成本最低的目的。

(二)筹资成本分析

银行贷款的资金成本是利息,利用国外贷款还要支付承诺费,股票的资金成本是各年的股利加发行费用,而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不一致时,可以执行折现计算。筹资成本分析,主要是通过比较分析,选择条件优惠的资金来源,使综合资金成本最低。

综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上,将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加,即得加权平均资金成本。

(三)资金使用结构分析

筹集资金以后如何使用,实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入,另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的安排。由于资金需求往往是跨年度的,资金的实际使用应该在必需的时候投入,以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金,应考虑得当,长期投资应用于固定资产,短期资金应用于流动资产;资金成本低的先投入,成本高的后投入。根据这些原则,将不同的资金作不同的搭配,形成最佳的使用结构。

(四)利率与汇率风险分析

第8篇基大物业管理公司简介材料

基大物业管理公司简介

**市基大物业管理有限公司是隶属于**市zz房地产开发公司的专业从事物业管理的现代企业。在由代表中国物业管理行业领先水平的广州**房地产物业顾问有限公司提供全程物业管理顾问的指导与培训下,经过不断的努力和探索,已建立起规范的物业管理专业服务体系和现代企业管理机制,具有完善的管理运作制度与业务操作流程。公司现拥有各类管理服务人员60余人,均接受过顾问公司正规、系统的职业培训,公司全体管理人员持证上岗,其中部门经理以上人员持有国家建设部颁发的岗位证书。

为了更快、更好地提升zz花园的管理服务质量水平,赶超先进,纳入规范专业化运作的轨道,我们聘请了具有长期深、港、穗物业管理资历与经验的广州**房地产物业顾问有限公司作为我们'zz花园'的物业管理顾问。我们有理由相信,通过双方精诚合作,定能把'zz花园'打造成为一流的安全文明社区和温馨高尚家园。

基大物业管理公司在**顾问公司的指导下,依照《前期物业管理服务协议》对zz花园实施全方位的管理、服务和经营工作。安保实行二十四小时值班制,提供富有人情味的优质、满意服务。公司的服务宗旨是'依法管理、业户至上、服务第一'。我们将以竭诚的服务精神,严格的质量管理,高效的时间追求,为业户提供一流的服务。

'zz花园'管理处下设:客户服务中心、工程维修部、安保部、环境维护部。各部门人员坚持'最优'原则配置。管理人员均为经过专业培训,具有较高学历的专业人士,并经多年实际工作的磨练,具有较为丰富的物业管理经验。操作层员工经严格培训,全员持证上岗,按岗分工,遵照管理处指令工作。

员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为,请您尽可能记录其工作证编号或姓名,向公司领导投诉。您如有任何疑问,请直接致电或前往管理处查询;或以书面方式投诉至'经理信箱',以使本小区的管理服务质量达到更高标准。

相信在全体同仁的努力下,通过诚挚的服务、科学的管理、不断的创新,将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境。

愿幸福、温馨永远伴随您!

附:'zz花园'地理位置图(插入地图)

第9篇电视中心特色物业管理模式

电视中心项目特色的物业管理模式

对于zz电视中心主要由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼、地下室及媒体广场组成,既具有办公功能同时兼备制作转播节目、贵宾接待及举办重要会议等多项其他功能的楼宇的项目特点。我司结合多年政府办公楼、高端写字楼、星级酒店的管理服务运作经验,专门为zz电视中心设计出'酒店式办公'管理模式。

一、'酒店式办公'服务模式概述

针对zz电视中心集办公、制作、转播、餐饮、会议等多功能于一体的特殊性,引用酒店的服务理念,同时结合物业管理的专业特点,为zz电视中心提供全方位体贴周到的服务,充分满足zz电视中心各方面的工作需求。

二、'酒店式办公'服务的特点

服务标准高

服务程序完善

服务过程细致

安全措施严密

设施设备保障过硬

三、'酒店式办公'对物业管理的专业要求

1.客户服务多样化

为保障本项目各业态的服务需求能够迅速落实,提高工作效率,保证酒店式服务模式的顺利开展。我司将在组织架构中设置客户服务中心,为客户提供全面服务。客户服务中心作为物业管理机构的'中枢神经',将zz电视中心的需求与物业服务的及时反馈与解决相互结合,起到高效、能动的桥梁沟通作用。并以此为龙头,引领各部门实施专业化的管理与人性化的服务。

客户服务中心工作概述:

设立24小时客户服务热线,负责记录、协调并处理zz电视中心物业管理方面的问题;

服务人员负责将问题转交相应管理与服务部门,并督导相应的部门及时解决;

服务人员将在对客户承诺的时间内给予答复,并进行客户回访工作。

2.保安服务规范化

保安服务是zz电视中心正常的办公秩序、生活秩序的重要保障,通过酒店式的保安服务模式,在人员素质、岗位职责、管理制度、专业程度上,区别于一般写字楼的保安管理,为zz电视中心创建安全、和谐、稳定的工作环境。

3.保洁服务人性化

专业、系统的保洁管理是提供卫生、健康、安全、舒适、美观的工作环境的重要前提,也是提升zz电视中心形象和物业保值增值的必要条件。在确保完成各项保洁工作的基础上,尊重并满足客户的个性化需求。

4.保养服务专业化

保养工作无小事,始终贯彻'安全第一、保障有力、杜绝事故'的工作方针,认真对待每一项具体工作并确保完成高效率。通过严格的监督检查制度,及早发现故障隐患,最大限度地减少设备的损坏故障率,达到提高设备设施的日常维护保养水平,提高设备的使用寿命和效率。

5.会议服务标准化

参照酒店会议服务的理念、内容、标准、程序,结合zz电视中心的具体需求,量身定做出满足zz电视中心实际需要的会议服务方案。通过会议服务人员的标准化服务,即能满足zz电视中心领导及各部门的工作需求,又能体现zz电视中心的良好形象。

第10篇厂区物业管理协议

20**厂区物业管理合同范本[1]

被委托方：________物业管理有限公司（以下简称甲方）

委托方：________（以下简称乙方）

搞好厂房的物业管理，________物业管理有限公司与进驻企业________（以下简称乙方）经友好协商，甲、乙双方签订如下协议，以兹共同遵守。

一、甲方负责大楼进驻企业的供水、供电和电梯，以及提供治安保卫，环卫清扫、绿化管理等项服务。甲方为乙方提供服务，乙方应积极协助，提供便利条件。

二、乙方提出的供水、供电要求：

1、用电类别：==；

用水容量：

用电容量：；

用===表直供：

用甲方配电房==柜直供。

2、每月水费、排污费按黄石市规定工业用水、排污费的收费标准计取；

电费按供电部门费用标准另分摊配电费及维修费0.15元/度；每月初3号抄表，7号收费。

3、除突遇不可抗拒因素导致停水、停电外，凡因维（检）修等原因，甲方应提前一天通知乙方作准备。

4、乙方要严格按申报的电容量用电，若一经发现超负荷用电，除按有关规定给予处罚外，由此造成的事故责任和损失，由乙方全部承担。

5、凡由甲方配电、供水的直供户，不得向楼外邻近的用户提供水、电，也不得在内部擅自接用水、电，如若超负荷造成的配电设备损坏，或因其他原因影响他人生产或造成下水道堵塞而造成的损失，由乙方负责赔偿，修复。

三、计量办法：

1、乙方专线始端应配置电度表，每月按表计费，并分摊部分公用电费用；如中小企业合用一个电表、水表时，则按电表、水表的实用数进行各户分摊，分摊比例按各户使用情况，水管直径等情况议定。

2、根据**市供电局有关规定，实行基本电价===元/KVA.月，基本水价以自来水公司规定底价，作为该户的起动价。

3、乙方接到甲方《缴费通知》后，如对耗电量费用有疑问时，应在2个工作日内向甲方提出咨询、核对，逾期被视为认可。

4、甲方向乙方发出《缴费通知》（含本协议第七条规定的收费项目和租房合同所规定的项目）后三日内（遇节、假日顺延）应缴纳费用，如电话催促仍逾期不交者，按日加收滞纳金0.05%，每月20日前仍不结清欠款的，则停止水、电供给。

四、物件设施管理：

1、甲方有偿提供给乙方的物件、设备、设施（如门窗、配电柜、厕所、空调、电梯）应完好无损。

2、乙方要加强员工管理教育，爱护公物和公共设施，自觉遵守卫生条例，不乱扔废弃物，不乱堆垃圾，不乱停放车辆，违法乱纪者将处以5？50元罚款。

3、甲、乙双方都要加强治安保卫工作，甲方负责门卫治安，乙方负责内部保安工作。甲、乙双方要互相支持，密切配合。

五、电梯使用管理：

1、甲方提供正常运行客货梯，其维修、大修、保养费用和电费，由乙方或使用电梯单位共同承担。

2、原则上由甲方指派专业人员操作电梯，也可由乙方指派专人持证上岗操作电梯，并且负责保养电梯、打扫电梯内卫生。

3、若电梯出现故障时，应及时通知甲方物业管理部门派专业人员检修，其维（检）修费或更换零件费等开支，由乙方支付。

4、电梯为客货两用，不能超重，

，严格按照电梯使用的有关制度进行管理。

六、收费项目及金额：

1、电梯使用费：0.1元/平方米？月，使用电费由企业共同承担。

2、物业管理费用：3元/平方米？月（含市政设施、公用维修、环卫、公共卫生、绿化及治安等费用）。

七、其他：

1、本协议系甲、乙双方所签孵化场地租赁合同之附件，与该合同具同等效力。

2、本协议未尽事宜，双方另行议定，其补充协议书经双方签章后与本协议具同等效力。

3、本协议经双方签章后生效。

4、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

甲方代表：

日期：

第11篇物业保安队伍管理沟通技巧

物业保安队伍管理中的沟通技巧

沟通是指人与人之间传达思想、观念或交流信息的过程,是人与人之间的意见交流。就保安队伍而言,沟通就是为了促进彼此的了解,从而维护队伍稳定,促进队伍和谐发展,若是沟通不顺畅,就会导致队伍人心松散。笔者认为,在具体的保安队伍管理工作,上级对下属、下属对上级、平级等不同层次的沟通中,必须注意不同的要领。

一、上级对下属的沟通要领:

1、多说小话,少说大话。部分管理者会说大话,好用专门术语或深奥难懂的名词。其实常用具有亲切感的小话,才够生动,更容易打动下属的心。

2、不急着说话,先听听下级的意见,如果不是紧急情况,上级应该是说最后一句话的人,而不是说第一句话便决定的人。能够养成部属主动开口的好习惯,对上下沟通十分有利。

3、不说长短。如果一个上司当着甲说乙的不是,又当着乙说甲的缺点,大家都会怀疑这样的上司,是不是会在背后议论自己。

4、不厉声指责,以免伤了彼此的和气,引起意气之争,万一忍不住要发火,要设法控制情绪。

5、广开言路,接纳意见。不要死不认错,若上司敢于向部属认错,更能得到部属的信任。

二、下属对上级的沟通要领:

1、有不同意见,不当面顶撞,要会选择恰当的时机开口,表达自己的意思,以供参考。

2、意见相同,要热烈反映,加以支持。

3、有他人在的场合,要顾虑上司的面子,才能赢得他的信任。

三、同级沟通的要领:

1、设身处地,站在对方的立场考虑,尊重对方,彼此尊重才能沟通。

2、互惠互利,增进彼此的感情。

3、以诚意促进了解,平常多建立关系,不要临渴掘井,否则很难收效。

在队伍管理中,可以圆通,却不能圆滑。缺乏诚意,则很难达到沟通的效果。无论对上、对下,或者同级沟通,都要切实做到言之有理,才能顺利达成目标,应该说的才说,不应该说的不说,该说的一句不可少,不该说的半句都不可多。良好的沟通必须以情为先,大家情绪平稳,当然乐于倾听,只要在平常的工作中多点关怀,让每个员工都能言论自如,不觉压力,才能促进整个保安工作的和谐稳定发展!

第12篇 xc物业管理公司薪酬管理体系

z物业管理公司薪酬管理体系

总则

按照物业公司经营理念和管理模式,遵照国家有关劳动人事管理政策和《集团公司人力资源管理规章》,参考其它物业公司薪酬标准。为规范薪酬管理,制定本制度。

第一条薪酬管理原则

薪酬管理制度贯彻按岗分配、奖勤罚懒和效率优先兼顾公平三大基本原则以及根据激励、高效、简单、实用原则,在薪酬分配管理中综合考虑社会物价水平、公司支付能力以及员工岗位在同行业的相对价值、员工贡献大小等因素。

第二条薪酬增长机制

1、薪酬总额增长与人工成本控制

工资增长要坚持国家规定的 “两低于原则”,建立与企业经济效益、劳动生产率与劳动力市场相应的工资增长机制。

工资总额的确定要与全年收益总和与成本的控制紧密相联,加强以人工成本利润率、公共支出、维修支出、活动支出为主要监控指标进行分析,建立人工成本约束机制,有效控制人工成本增长,使公司保持较强的竞争力和赢利水平。

2、员工个体增长机制

对员工个人工资增长幅度的确定在根据市场价位和员工个人劳动贡献、个人能力的发展来确定,对企业经营与发展急需的高级紧缺人才,市场价位又较高的,增薪幅度要大;对企业工资水平高于市场价位的操作层岗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。对贡献大的员工,增薪幅度要加大;对贡献小的员工,不增薪或减薪。