第1篇 物业管理法规分章练习答案
一、名词解释
物业管理法:物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质,并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。
二、简答题
1、简述物业管理立法的原则
(一)实事求是、因地制宜(二)科学的创见性 (三)协调配套(四)保障物业合理使用(五)依法维权、自治自律
第二章 物业管理法律制度
一、名词解释
1、法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。
2、物业权属:是指物业和产权状况,包括土地权属状况和房屋权属状况。
二、简答题
1、简述物业管理法律关系的特征
(一)物业管理法律关系性质的多重性
(二)物业管理法律关系基本主体的特定性
(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位
(四)物业管理法律关系的客体有特殊性
(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大
(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。
第三章 业主和业主团体
一、名词解释
1、业主。业主为物业的所有权人。
2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区,亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会,业主大会是物业内的最高决策机构。
3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。
4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。
5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体,实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。
6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中,以自我约束行为、自主表达权利,既维护自身物业安居,又尊重他人居住权益的生活模式要求。
7、业主公约。是指由全体业主承诺的,并对全体业主具有约束力的,有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。
二、简答题
1、简述业主自治自律原则
这些原则可以概括为;
(1)、 依法自治原则
(2)、 积极自治原则
(3)、规范自治原则
(4)、 民主管理原则
(5)、 接受监督原则
(6)、 尊重私权,公益优先原则
2、简述业主大会的职责
召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定,业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项:
(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三) 选聘、解聘物业管理企业;
(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第四章 物业管理企业
一、名词解释
物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。
二、简答题
简述物业管理企业的职责范围
(1)物业的验受接管义务
(2)房屋装修装潢的管理义务
(3)建筑物及其设施的保养、维修义务
(4)物业小区的环境管理义务
(5)物业小区的安全管理义务
(6)合同约定的其他义务
第五章 物业管理合同
一、名词解释
1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。
2、、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。
3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用
二、简答题
简述物业管理合同的特点
1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同
2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同
3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则
4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同
第六章 不同物业的管理规范
一、名词解释
收益性物业:是指以经营性房屋为主体的物业。
二、简答题
简述收益性物业管理的特点
1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。
2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。
3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。
4、收益性物业管理是综合性的统一管理。
5、收益性物业管理具有极大的社会效益。
第七章 物业管理法律责任
一、名词解释
1、物业管理法律责任--是指在物业管理相关活动中,物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。
2、归责事由--是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况,按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。
3、违约责任--又称合同责任,是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果
。
4、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果。
二、简答题
1、简述物业管理法律责任特征
法律具有综合性特征
法定责任与约定责任相结合
责任认定对技术规范有较强的依赖性
法律责任是以民事责任为主,行政责任与刑事责任为辅
2、简述承担物业管理法律责任的一般构成
行为本身具有可非难性
损害结果
因果关系
行为人心理主观过错状态
第八章 物业管理纠纷的防范与处理
一、名词解释
物业管理纠纷--是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。
二、简答题
试述物业管理纠纷的起因及其防范
1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头,必然要求建立与之相配套的物业管理法律,以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了《物业管理条例》,但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规,要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状,加快全国性立法,完善地方性立法,废止过时的规章和条例,明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段,从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。
2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下,相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先,要对物业管理公司的资质进行严格审查,提高物业管理公司的素质;其次,要督促开发商成立业主管理委员会,保护业主的合法权益,对开发商不设立业主委员会的,要给予惩罚措施;第三,要打破物业管理公司的垄断地位,在适当时候要采用公开招标的方式,由业主自主选择合适的物业管理公司;第四,有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度,对不合格的予以整顿,并给予相应的惩罚和制裁措施,第五,协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务,第六,确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。
3、培育和完善物业管理市场,把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法,用市场竞争的方式产生物业企业,并在政策上给予一定的扶持;对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离;其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法,要实行市场的准入机制、准入制度,加强物业企业的资质认证,防止不合格的企业在市场上充数;第三,应当确立物业管理的商业模式、标准模式,根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。
4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在,无论是商家还是消费者,都很看重售后服务,因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务,而房屋可能是一个人终身使用的商品,因此,物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因;反之,合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看,业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统,细化不够,结果通常是业主举证不足,而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》
5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化,因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理,但任何不受制约的权力都会产生腐败,所以我们应当进一步规范政府行为,防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定,'违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。'但这还远远不够,比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题, 据不完全统计,广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费,包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项,这些收费的合理性是否经过论证,我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范,起码应当核定统一的收费项目与标准,取缔部门自定收费的做法。
6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。
物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施和工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。
物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场,业主通过市场选择物业管理企业,物业管理企业通过市场寻找代管的物业;物业管理企业按照现代企业制度组建和运作,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人,日常管理工作也纳入市场运行轨道,走以业养业、自我发展的道路。
42.业主公约
43.包租转租模式
44.火灾保险
45.营业成本
六、简答题(每小题4分,共24分)
46.员工管理条例主要包括哪些内容
47.危房的使用管理方式有哪些
48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤
49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何
50.购买物业保险对物业管理公司有何意义
51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式
42.也称物业管理公约,是一种公共契约,属于协议、合约性质。
是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则,对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。
43.是物业管理企业接受业主委托,将出租物业全部或部分包租下来,支付业主租金,然后负责转租,即再将其零星出租,获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。
44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。
45.企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。
六、 简答题(每小题4分,共24分)
46.主要包括:
(1) 劳动用工制度;
(2) 员工行为规范;
(3) 员工福利制度;
(4) 员工培训制度;
(5) 企业奖惩制度。
47.(1)观察使用;
(2)处理使用;
(3)停止使用;
(4)整体拆除。
48.(1)查出损坏
部位,并用分段阀门将其关闭,同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门;
(2)使干管中未损坏的管段恢复运行;
(3)排除损坏故障;
(4)开通管路,并恢复向关断的用户供热。
49.绿地的建造是环境绿化的前提,物业管理企业对环境绿化的日常养护是保证。物业环境特别是居住区绿化效果的保持,离不开广大住用户的爱护。物业管理企业要采取多种形式向广大住用户进行广泛的宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,同时制定相应的绿化管理规定并抓好落实。
50.购买物业保险对物业管理公司有两大意义;一是分散意外损失;二是利于善后工作。
51.(1)确定主要承租人的类型,它决定了每一公共商业物业最好的承租人组合形式。
(2)确定次要承阻人的类型。
(3)空间位置的安排。
(4)合理安排不同承租人的租期。
第2篇 物业公司管理评审程序7
物业公司管理评审程序(七)
1.0目的
通过定期地对质量体系的评审,保证本公司质量体系持续有效地满足gb/t19002-1994--iso9002;1994标准及本公司的质量方针和质量目标的要求。
2.0适用范围
本程序适用于对公司质量体系的适宜性和有效性进行的评审。
3.0职责
3.1总经理负责组织管理评审活动,并批准《管理评审计划》和《管理评审报告》。
3.2管理者代表负责安排管理评审前的各项准备工作,包括评审中所需的文件和资料的收集、《管理评审计划》的编制和审核,并协助总经理组织评审活动以及编写《管理评审报告》。
3.3各部门负责人负责评审中提出的纠正和预防措施的实施工作。
3.4质管部负责对各部门的纠正和预防措施实施情况进行监督,并及时向管理者代表汇报执行情况。
4.0工作程序
4.1评审的依据
a用户的期望和社会要求;
b前期评审的重要质量记录;
c质量体系发生重大变化时;
d市场情况发生重大变化时;
e出现重大质量事故或连续被顾客投诉时;
f其他认为有评审需要时。
4.2评审的计划
a管理者代表负责组织编制《管理评审计划》,并报总经理批准;
b管理评审活动每年举行一次,一般安排在内部质量审核完成之后;
c根据4.1项视情况的需要,可适时安排管理评审。
4.3评审的内容
评审一般包括以下内容:
a质量方针和质量目标贯彻和实施情况;
b组织架构(包括人员配置和资源利用等)是否合理;
c质量改进和服务绩效分析,如经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈信息的分析等;
d是否发生重大安全、质量事故;
e审批重大的纠正和预防措施;
f其他需评审的内容。
4.4管理评审前的准备
4.4.1管理者代表在组织编写的《管理评审计划》中必须明确:
a本次管理评审的目的、范围、依据;
b评审组成员名单;
c评审时间;
d评审议程安排;
e评审工作要求;
f所需的工作文件,包括上一次的管理评审报告、内部质量审核报告、不合格报告等。
4.4.2质管部负责准备管理评审所需的文件和资料,包括以下内容:
a上次的《管理评审报告》
b上一次管理评审会议提出的各项纠正和预防措施落实情况的分析报告;
c最近一次内部质量审核或外部质量审核报告;
d客户投诉和各项物业管理服务情况分析报告;
e重大预防措施建议报告等。
4.5评审的实施
4.5.1评审会议由总经理或由其授权委托的人员主持。
4.5.2评审项目责任部门陈述被评审项目(活动)的现状。
4.5.3与会人员对评审项目进行评审,做好详细的记录并形成完整的评审报告。
4.6评审记录和报告
4.6.1质管部负责做会议记录。
4.6.2管理者代表根据会议记录进行整理、编写《管理评审报告》,负责对质量体系的现关注和适用性作出评价,经总经理批准后分发给各部门。
4.6.3《管理评审报告》、《管理评审计划》由质管部归档保存,并负责下发。
4.7纠正和预防措施
对管理评审中提出的不合格项,各相关部门依据《纠正和预防措施控制程序》执行。由管理者代表负责跟踪验证。
5.0相关文件
5.1《质理手册》
5.2《纠正和预防措施控制程序》
5.3《管理评审计划》
5.4《管理评审报告》
5.5《内部质量审核报告》
5.6《会议记录》
第3篇 物业管理手册之物业分公司职能
物业管理手册:物业分公司职能
1.执行法律法规及管理公司、项目所在公司的物业管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法规要求开展物业管理业务。
1.2 接受项目所在公司的领导,与项目所在公司签订物业管理目标责任书,并 确保实现。
1.3 执行管理公司颁布的物业管理制度及管理公司物业管理部下发的关于业务 要求的文件;为物业管理部提供物业管理工作的信息;接受物业管理部的 业务决策和指导。
2.内部建设
2.1 依照管理公司物业管理制度、项目所在公司在物业管理方面的要求制定适 合的物业管理体系文件,作为整体物业管理系统文件的延伸,并持续审核 与改进,不断优化作业流程与组织架构。
2.2 负责本公司内设部门的组建,制定各岗位职责,组织人员招聘,决定中层 以下(含)级别人员录用。
2.3 执行集团、管理公司的培训制度,对员工的培训效果负责。
2.4 将目标责任书中的目标分解并下达到部门、岗位,建立计划管理体系加以 落实。
3.成本控制
3.1 负责本公司范围的经济测算及收支控制。
3.2 负责开展多种经营,提高经济效益。
3.3 通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。
4.项目开发配合
4.1 负责项目所在公司开发项目的物业前期介入工作,包括方案设计、施工图设计、工程施工、营销及销售过程的参与和配合;配合项目所在公司对相 关配套设施进行招商和管理、参与监管施工质量、配合销售开盘等。
4.2 负责物业项目保修期限内的保修协调和跟踪。
4.3 协助项目所在公司处理紧急情况。
4.4 在管理公司、项目所在公司委托的情况下,负责代理发展商产权物业的管理、控制、经营和服务。
4.5 向项目所在公司提供开发过程中发现的与产品质量相关的各种信息。
5.前期物业服务
5.1 负责编制物业管理方案,并负责物业管理项目的承接与物业服务合同签订。
5.2 负责拟定物业项目接管验收工作计划,并负责组织实施。
5.3 负责拟定新物业项目的入伙工作计划,并配合项目所在公司实施。
6.日常服务提供
6.1 全面负责项目的物业管理日常工作。
6.2 按管理公司物业管理制度要求落实日常服务三级检查制度,建立质量统计 分析机制。
7.品牌推广及市场开拓
7.1 在物业管理部的指导下,参加国家有关物业管理方面的评比。
7.2 结合项目要求,推广万品牌。
7.3 在项目所在公司批准、物业管理部指导下,开拓物业管理市场。
8.沟通与协调
8.1 协助召开首届业主大会,协调与业主委员会的关系。
8.2 定期组织顾客满意度调查,协助物业管理部组织的第三方顾客满意调查。建立并落实回访制度。
8.3 加强与当地政府机关、项目所在公司、物业管理部的信息交流,传递法律法规、市场动态、典型案例、重大事件、日常工作状况、经营情况等信息。
第4篇 某商业广场物业管理设想
商业广场物业管理设想
第一节 管理目标
我司将现代意识与美国物业的管理理念引进到**广场管理中,为住户创造优雅舒适、意境独特的居家环境,让其充分感受到物业公司每时每刻对他们的关爱,感受到社会文明与进步给个人和家庭带来的温馨,使他们的居家氛围具有吸引力、亲和力和成功感,使他们的儒雅风采得以充分的展现。我司将努力以高质量的物业服务,使**广场社区成为人人崇尚的理想家园,让置业人士买得放心、住得安心、环境舒心,促使**广场品牌深入人心,成为社区典范。
我司对**广场的管理目标是,与贵司和全体产权人、使用人一道,共同建造精品居住物业,营造现代的生活氛围,打造锡成和国内物业管理的优秀品牌。
我司将在项目完全竣工接管并正常运行一年后达到'无锡市优秀示范小区'水平。在物业公司接管一年内,完成**广场项目iso9002质量管理体系贯标工作。
第二节 管理模式
**广场住宅项目的设计标准高,对管理服务要求高。管理服务按照安全、舒适、周到、温馨八字方针设计管理模式:
1、安全:
让业主有安全感。小区实行封闭管理,24小时安保服务;燃气管道、电气线路、消防及防盗系统安全稳定运行,使业主真正安居乐业,小区内安祥宁静,居民无忧无虑。
2、舒适:
致力于社区文明建设,提供高品位的生活环境,人际环境,让钢筋混凝土建筑具有生命力。通过物业服务,让业主享受清洁优美的环境,社区内草绿花香,高尚文明,无污染、无噪音,保障私密,出行方便,处处顺心,使业主以入住本社区为自豪。
3、周到:
提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务,业主想到的我司要想到,业主没想到的,我司也要想到。设立维修中心和家政服务中心,维修服务随叫随到,家政服务细致周到,处处为业主提供方便,使业主享受优质的生活空间。特约服务要充份体现欧式风格。
4、温馨:
服务设计要以住户为中心,提供'美式管家'及'酒店式'服务,高度重视会所以及生活配套项目的管理,我司提供的服务将充分满足住户豪华、尊贵的心理要求。
第三节 实施美式管家、五星级酒店式服务
为了将我司所拥有的'美式管家'及'酒店式'服务优势,我司将凭借拥有的专业化、规范化、国际化的物业管理队伍,在**广场项目中充分进行实施与贯彻。现我司结合**广场项目的实际特点编制了本方案,将本着'以人为本、崇尚自然、亲情服务'的服务理念真正贯彻执行。
'以人为本、崇尚自然、亲情服务'的理念,'全天候、全过程、全方位'的服务和'高素质、高标准、高效率'的管理队伍是我司管理的特点。为了达到这一效果,我司在所辖的各个项目设立了客户服务中心,给客户提供24小时的服务,满足客户的服务需求,并在公司本部成立综合管理部,在受理客户重大投诉的同时,还给各项目提供相应的管理和服务支持。
'美式管家'及'酒店式'服务的另一特点是在产品设计上体现以客户为中心的原则,客户的需要便是我司工作的目标;做到客户没想到的,我司想到了;客户想到的,我司做到了;实用原则,可以最大限度地提供客户方便;注意细节的原则,在实施的各个环节都必须有相应的措施保障。
在**广场的实际管理中,我司将充分考虑项目的特点,设计管理服务项目和工作程序,最大限度地满足客户的要求。在与客户朝夕相伴中,将客户视同家人一般,为客户的居家生活排忧解难。
第四节 配合开发商工作
作为开发商的合作伙伴,上海锐翔物业管理有限公司将发挥多年实操经验,根据项目实际特点,结合开发商的要求,全力配合完成销售工作。在项目前期物业管理阶段,将以配合开发商进行项目销售及前期策划为工作重点。主要工作为以下几方面:
(1)配合开发商的各种销售活动。金佳物业公司积极配合参加开发商举办的各种销售展会,对客户提出的各类物业问题给予解答,并以优秀的素质,良好的精神面貌塑造**广场高品位社区形象,使客户感觉到物有所值;
(2)在销售现场设立物业咨询处,派驻专业物业人员对看房的客户提供各类物业管理问题答疑,消除客户顾虑;
(3)为增加销售人员在销售过程中的物业谈判技巧,物业公司将对**广场项目销售人员进行物业管理知识培训,使销售人员在销售过程中掌握更多物业知识,以加快项目销售进度;
(4)为配合销售工作,物业公司将在销售现场提供保洁服务,以营造干净、舒适、整洁的销售环境,营造良好的人文氛围;
(5)在销售现场,物业公司将展板的形式向客户宣传物业管理方面的法律法规知识以及物业公司的管理模式,以便客户更好的了解物业市场,了解物业管理的各个环节。
第五节 贯彻日常检查制度,以保证管理目标承诺实现
制度的建立确实能给公司的管理工作提供支持和帮助,但是如果没有专门的部门去监督制度的执行情况,制度就会流于形式。因此我司特别设立了综合管理部,主要职责是对各项目的客户服务工作及质量管理体系的执行情况进行质量检查,确保项目的物业管理工作按照对客户的承诺、按照对开发商的保证、按照公司的质量管理体系进行。另外,公司总经理办公室还定期对各部门进行工作检查,并将检查结果作为考核部门及员工的依据。公司每年进行两次内部质量审核及聘请第三方(质量认证中心)对公司的质量管理体系运行情况进行审核。
我司在**广场项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。我司将对所有项目经理、管理人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准,确保各项管理、服务按照星级酒店标准执行。同时我司对客户的投诉,处理投诉的时间、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开,以透明我司的管理服务质量,加强客户的监督机制。另外我司将积极与贵方沟通,以便及时掌握贵方的工作思路和和我司的管理要点。
物业管理工作是一个系统的过程,不仅需要物业公司员工的积极参与,同时也需要客户的共同参与,从而建立与'业主共管'的管理模式。物业管理人员在履行管理人职责的同时,需要业主的支持和参与。
第5篇 物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。
a物业办理入住前
b新建物业竣工之前
c新建物业竣工时
d物业办理人住时
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。
2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。
a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止
b物业销售开始至物业办理人住为止
c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止
d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。
3.前期物业管理服务对象是()。
a建设单位
b承建单位
c全体业主
d建设单位、物业产权人
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c,有关内容可参见教材第68页。
4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。
a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段
c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。
5.早期介入的服务对象是()。
a建设单位
b承建单位
c物业产权人
d全体业主
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。
6.早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。
a服务b咨询c管理d监理
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。
7.前期物业管理最明显的特点是()。
a管理服务呈现波动和不稳定状态
b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
c沟通与协调
d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d,有关内容可参见教材第76页。
8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于()。
a早期介入与常规物业管理之间
b早期介入与前期物业管理之间
c前期物业管理与常规物业管理之间
d常规物业管理之后
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间,故本题选a,有关内容可参见教材第76页。
9.在整个物业项目实施过程中,不属于早期介入阶段的是()。
a规划设计阶段
b物业承接查验阶段
c竣工验收阶段
d销售阶段和建设阶段
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理,故本题选b。有关内容可参见教材第71页。
10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。
a早期介入可以从源头上堵住漏洞
b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷
c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题
d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”,故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.早期介入的作用有()。
a优化设计
b有助于提高工程质量
c制止售房时的不合理承诺
d为前期物业管理作充分准备
e有助于提高建设单位的开发效益
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益,故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。
2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。
a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议
c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议
d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
【答案】b c e
【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容,故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。
3.前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括()。
a物业共用部位、共用设施设备承接查验
b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持
c装修管理
d工程质量保修处理
e业主人住
【答案】a c d e
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第75页。
4.前期物业管理的特点有()。
a管理服务呈现波动和不稳定状态
b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态
c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案
d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础
e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议
【答案】a b d
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损,故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。
5.物业管理企业参与竣工验收,主要作用和目的是()。
a掌握验收情况
b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题
c为物业的承接查验做准备
d参与验收结论
e派出工程技术人员,对工程进行观察、了解、记录,并就有关问题提出意见和建议
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为物业的承接查验做准备。在参与验收时,应随同相关验收组观看验收过程,了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第75页。
6.在物业项目的建设阶段,物业管理早期介入的内容主要有()。
a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案
b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见
d配合设备安装
e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
【答案】a d e
【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期
介入“规划设计阶段”的内容,而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第73页。
7.在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,除包含物业正常使用期间所需要的常规服务,还包括()。
a物业公共部位承接查验
b物业公用设施的承接查验
c 业主入住
d业主专有部分的保修处理
e装修管理
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第75页。
8.前期物业管理沟通协调主要包括()。
a供水、供电部门
b政府主管部门
c社区居民委员会
d开发商
e规划设计单位
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位,市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第76页。
9.在整个物业项目实施过程中,前期管理主要包括()。
a物业承接查验阶段
b物业人住阶段
c业主大会选聘物业管理企业阶段
d建设阶段
e竣工验收阶段
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第68页。
10.在整个物业项目实施过程中,早期介入主要包括()。
a规划设计阶段
b物业承接查验阶段
c竣工验收阶段
d销售阶段
e建设阶段
【答案】a c d e
【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第71页。
11.物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括()。
a管理制度的完善
b物资配备到位
c物业管理人员到位
d服务规范的完善
e管理用房到位
【答案】b c e
【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本
题选b、c、e,有关内容可参见教材第75页。
三、案例题
1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。
(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容
【答案】
(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。
①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益,最大限度地促进产品销售。
②开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。
③开发商需要一个事业上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事业,开发销售更多更好的楼盘,而不是西瓜芝麻样样要,到头来,芝麻沾手西瓜溜掉。
物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。
①通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处,避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管
理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。
②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。
③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺,减少日后物业管理不必要的麻烦。
(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。
(3)早期介入的内容:
可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;②配合设备安装,确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;
④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。
2.a大厦入伙之初,管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多,主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚,恐怕办了好事也不会惹出后来的麻
烦)。入伙满一年后,鉴于小区的经济运行状况,管理处决定按照法规规定,开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法,却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理,你准备如果突破阻力,把人室维修工作引入正轨
【答案】
(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。
(2)说明
了当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。
(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。
(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。
第6篇 物业质量记录及文档管理程序文件
物业程序文件:质量记录及文档管理程序
1.目的
为质量记录及文件资料的收集、整理、编目、归档、管理提供指引。
2.范围
适用于公司各部门。
3.职责
部门/岗位工作职责
办公室负责收集、转发、保存最新有效的行业标准和政策法规。
监督公司各管理处、部门文档管理
品质管理部监督公司各部门质量记录的控制。
收集质量管理体系标准,对其有效性负责。
保存最新有效的行业标准和政策法规。
相关部门收集、转发及评估新的行业标准和政策法规对公司目前业务或管理工作的影响,根据需要修改或出台相关文件。
管理处、部门负责人具体指导本管理处、部门质量记录和文档管理 文件管理员收集保管质量记录、文档资料 4.定义
质量记录:体系文件规定需要记录的所有资料。包含:书面记录、电脑软盘、光盘、磁带、录像带、照片、胶片等。
5.方法和过程控制
5.1现场质量记录的管理
5.1.1做好清晰的标识,确保现场质量记录无污损或破损等。
5.1.2班长以上管理人员应检查现场质量记录表格的有效性和记录的完整性,防止过期表格的误用,对已失效的表格即时进行作废处理,并视情况于每月/季/年初收集现场已填写完毕的质量记录送交文件管理员。
5.1.3每次体系文件全面修改后,品质管理部对各管理处、部门质量记录的有效性进行全面检查。局部更改时,可与内部质量审核同时进行。
5.2文件资料归档及管理要求
5.2.1一般按月/季/年度定期归档,并须于首日开始进行,最迟于第五个工作日前完成归档工作。
5.2.2归档时按照不同业务类别、表格类别(名称)对已收集的质量记录及文件资料进行排序、编目,在文件盒(袋)的封面标识文档编号、文档名称、产生时间段、保存期限、存档人和存档日期(见下表),卷内附卷内文件目录,并在《文件资料存储清单》上登记。为便于查阅,管理处/部门可根据实际情况增加附表。
文档编号文档名称产生时间段保存期限存档人存档日期报废日期
5.2.3如资料是传真件应复印后保存复印件。
5.2.4归档资料应尽量在统一地点保存。工程部设备管理生成的质量记录,除通用的培训(会议)签到记录、考核表于次月初交存于管理处资料室,其他记录可长期存放在工程部资料柜内。还可根据具体情况,制作两联的质量记录表格,一份交管理处留存。
5.2.5安防、绿化工程质量记录及档案,在工程验收完毕后一次性按工程项目单独归档,存放于管理处资料室。
5.2.6归档资料应注意做好防潮、防火、防虫蛀、鼠害工作。借阅须在《借阅登记表》上登记并经管理处/部门负责人批准,由文件管理员负责跟进、收回。体系文件不得隔夜外借。
5.2.7文件管理员调(离)职或更换岗位前,须做好文档资料交接工作,完善交接手续。
5.2.8《体系文件下发明细》、《质量记录表格一览表》由品质管理部填写,《标准政策法规一览表》由办公室填写,经现相关负责人审批后公布。
5.2.9各管理处/部门按照《质量记录表格一览表》的保存期限对已归档的质量记录进行报废处理,报废前应填写《质量记录报废申请单》并经管理处/部门负责人批准后报废处理。如超过保存期限,但有保存价值后期需备查记录,可加盖'作废保留'章继续保留。
5.3文档资料编码规则
5.3.1须参照公司示范目录建立部门文档目录。示范目录中一、二级目录必须执行,一般以一、二级目录为文档标题。
5.3.2日常管理文档编号方法为:'部门汉语拼音简称+**',如:城市花园为'ch01、ch02'。
5.4重要资料管理
5.4.1工程资料
5.4.1.1工程档案包括:
a.由发展商提供的规划、竣工、验收资料
b.设施设备安装、使用、维修保养技术资料;
c.物业质量证明文件和物业使用说明文件;
d.房屋本体和设备的改造变更资料
e.其它必要资料
5.4.1.2由发展商提供的小区/大厦各类工程资料,各管理处应指定专业技术人员核对、接收,并列出清单交与文件管理员统一保管。
5.4.1.3如资料不全,应及时向发展商索取,确保各类资料齐全。
5.4.1.4各类设备、配套设施供应商的地址、联系人及电话要编制成表,以方便维修保养时查阅。
5.4.2顾客资料
5.4.2.1顾客资料包括顾客基本资料、顾客房屋资料、顾客个性资料。
5.4.2.2管理处控制中心应有业主/租户/办公户清单备查,清单中可包括姓名、房号、联系电话、车辆情况及其他各类个性化情况,并根据情况定期更新资料内容。
5.4.2.3顾客档案为机密资料,所有接触、知悉顾客资料的人员对顾客资料负有保密责任,未经顾客或经理允许不得对任何人透露。除文件管理员和管理处负责人外,其他人员查阅、借阅顾客资料必须在《借阅登记表》上登记,并经管理处/部门负责人批准。作废顾客资料应仔细粉碎或销毁。
5.4.2.4如政府部门、司法机关因公需查询,在对方出示单位介绍信和工作证并经核对无误后方可提供其查询,并登记查阅时间、单位、姓名、有效证件等内容,与被查资料一并保存。
5.4.3物业资料
5.4.3.1物业资料包括物业项目各类批文、建筑施工许可证及执照、管理及商业用房资料、住宅区基本情况及配套设施资料等。
5.4.3.2各管理处负责在房屋交付后三个月内收集整理物业资料,并培训到相关人员。
5.4.4标准政策法规管理
办公室各职能部门各使用部门
5.5电子文档管理
5.5.1有电子文档的文件资料既可以打印稿形式也可以电子文档形式存档。部门之间以电子邮件形式传送报批的文件,存档时邮件封面可不打印,但须保存邮件封面的电子文档。
5.5.2管理处电子文档应统一管理,按公司制定的电子文档示范目录建立文件夹。文件夹中一、二级目录必须与示范目录相符,三级及以下目录管理处可根据需要自行调整。
5.5.3电子文档的备份及安全管理参照《电脑及网络系统管理规定》相关条款操作,管理软件内容须每月备份,每年初须
对上年度重要电子文档以光盘保存,并在《文件资料存储清单》上登记。
5.5.4重要、机密的电子文档须设置密码后报管理处/部门经理备案。当事人如有离(调)职需完善交接手续。
6.支持性文件
tjzzwy6.3-z01-02 《电脑及网络系统管理规定》
7.质量记录表格
tjzzwy 4.2.3-z02-f1 《文件资料存储清单》
tjzzwy 4.2.4-z01-f1《标准、政策法规一览表》
tjzzwy 4.2.4-z01-f2 《质量记录表格一览表》
tjzzwy 4.2.4-z01-f3《质量记录报废申请表》
第7篇 物业管理部主管职务说明书
工作概述:熟悉辖区内安防重点、难点与地形地貌,主要为装修单位、外围墙、低栅栏别墅及洋房首层,采取积极的防范措施;制订中队工作计划,督导岗位工作实操。
(一)任职资格
1、年龄要求:35岁以下
2、身体要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身体协调性好,体格匀称,能持续工作10小时以上,视力不得低于5.0,无色盲及口吃。
3、学历要求:高中、中专或以上学历
4、工作经历:任职大型物业社区保安领班1年以上;
5、工作技能要求
经《物业管理部主管任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部主管试用转正考核标准》评测合格后予以转正。
(二)工作关系
1、直接上级:经理助理
2、直接下级:副主管
3、合作部门:
(1)内部部门:屋村各部及其他部门
(2)外部部门:驻地派出所、消防中队、执法中队、交警中队
(三)岗位职责
1、制订中队工作计划,带领中队做好以'治安防范'为中心的'五防'工作;;
2、建立辖区住户状况、租户状况装修管理、车辆管理等档案;
3、负责对辖区业户的家访或随访;
4、监督中队队员严格执行岗位操作规程;
5、对辖区内业主对物业管理员服务质素、工作质量满意度负责
6、与各中队主管及兄弟部门协作,协同苑区管理;
7、教育和带领中队执行公司、部门的有关部门条令、规章制度,做好遵纪守法教育,严防各种事故、案件发生;
8、组织中队军事队列、业务理论培训工作;
9、关心爱护下属,及时了解和掌握队员思想动态,帮助其解决实际问题;
10、主持中队例会与点名;
11、妥善处理与中队相关的投诉及各类事件;
12、负责中队队员、领班一天内假期申请的审批,并核准2日或以上假期申请;
13、拟订中队岗位加班计划与申请;
14、拟订中队队员与领班调薪计划并预以评核;
15、负责中队领班级的任免与调配,并报部门备案;
16、每日审阅中队各班值班记录;
17、完成上级赋予的其他任务。
(四)工作目标与衡量标准
1、确保社区无安全管理责任事故案件发生,自然案发率(备注:非管理责任造成,不可预测)每年不得超过1%户;
2、确保辖区业户、租户综合档案备案清晰、完善,每户一档无漏记或错位记录;部门确保社区内重要情况,如租户、住户有违法犯罪可疑等情况即时与派出所沟通,并向部门经理汇报;
3、确保家访或随访情况记录详细,并分析总结,一周内予以回复;
4、确保各岗位实操80分以上比率不低于95%,中队队员仪容仪表扣分少于5分/月;
5、确保年度业主问卷调查满意度达到95%;
6、确保中队发挥一职多能,全面对安全、环境、工程、水电维修等工作进行协作、监管,确保中队队员及骨干无因主观不配合、协作等情形出现;
7、确保每月一次安全教育,中队无严重违纪或违法犯罪发生,无重大工伤事故;
8、每周不得少于1次1小时左右的军事队列或业务理论培训学习,每周不得少于2次中队组织的长跑与体能训练,确保中队成员综合素质95%达到《物业管理考核达标》标准;
9、每季度不得少于一次针对单个队员的谈心与交流,确保无因管理失职、关心爱护不够而引致的人员流失或辞职;
10、严格执行《会议制度》,做好上传下达,确保各项工作及时总结、调整、部署,无遗漏或不及时;
11、处突3分钟至现场(非工作期间5分钟),确保投诉当日有跟进,确保无因处置态度不佳、包庇纵容等主观过失引致的二次投诉;
12、确保中队请假程序正确,符合《请销假制度》,无因请假引致岗位欠缺而影响工作;
13、确保加班计划符合《加班管理规定》;
14、确保调薪计划符合《薪酬规定》;
15、确保每日对各班次值班记录内容的跟进;
16、确保选拔任免的骨干符合岗位能力要求。
第8篇 物业管理处人员编制任职条件
物业管理处人员编制及任职条件
岗位 主要岗位职责 任职条件 人数
管理处主任 对商务楼工作的各过程进行策划,并监视、控制和进行持续改进。负责对业主的服务工作,领导管理处日常工作。大学大专以上学历,中级专业职称以上,持全国物业管理企业经理上岗证。三年以上独立管理商务楼经验,45以下,性别不限。 1
保安班长对固定岗、巡逻岗、车辆管理员实施管理;负责火灾初期(消防部队未达到前)现场的指挥的调度;对固定岗、巡逻岗、实施随机抽检,并作好记录负责一般治安案件/火灾与刑事案件发生率的统计。对固定岗、巡逻岗、义消队员、实施管理并指导其工作。中专以上文化程度,复转军人,持物业管理上岗证,具有三年以上保安管理工作经验,40岁以下,男性。1
保安员对出入商务楼的人员、财物进行登记、验证。负责商务楼公共设施、消防/治安设施设备、治安状况、二次装修现场、车库和露天停车场的巡视检查。高中以上文化程度,复转军人,具有1年以上保安工作经验,35岁以下,身高1.75米及以上,身体健壮的男性。4
维修工根据用户要求和公司相关部门传递的要求,负责对所管辖区域的业主/租赁户按物业管理委托合同或者特约维修服务的简单水电类项目维修。对商务楼内机电设备实施维护保养并作好设备维修/保养记录。负责建议对所辖商务楼内机电设备进行标识,对标识进行维护保养。高中以上文化程度,具有三年以上相关工作经验;或者中专以上文化程度,具有三年以上相关工作经验,持相关操作证35岁以下,责任心强的男性为宜。1
清洁、绿化工
负责所分配区域的清洁/保洁具体工作。
负责所辖商务楼的环境绿化/美化具体工作。初中以上文化程度,45岁以下。下岗职工优先。3
第9篇 物业入伙管理程序-5
物业入伙管理程序(五)
1目的
本程序明确了对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求,以确保业主(客户)准确而有秩序的入住。
2适用范围
适用于公司所承接管理的住宅楼的入伙手续。
3相关标准要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相关文件
4.1质量手册第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物业的验收程序
4.3业主(客户)维修安装服务
4.4物业装修管理
4.5提供给业主(客户)的文件的控制
4.6物业管理费用收取
5职责
5.1物业管理部负责入伙管理中的主要事务。
5.2财务部负责向业主(客户)收取管理费押金及水电增容费等。
5.3机电工程部负责入伙管理中必要的维修服务。
5.4消防治安部负责入伙管理中消防设施的验收。
5.5经营部负责制定入伙预交费用标准。
6实施程序
6.1入伙准备工作
6.1.1物业管理部在入伙前一个月应制定入伙工作计划,该计划中应明确:
a.入伙时间;
b.负责入伙工作的人员及其职责;
c.入伙手续;
d.入伙过程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作计划应由物业管理部经理批准。
6.1.3开发商应提前一个月向业主(客户)发出《入伙通知书》,详细说明:
a.需业主(客户)准备的证明材料;
b.需业主(客户)填写的表格;
c.办理入伙手续的程序。
6.1.4办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识,并指定专人负责业主(客户)办理入伙手续时的各类咨询和引导,以便于业主(客户)办理各项手续。
6.2入伙审查登记
6.2.1管理处应建立入伙登记表,管理处对业主(客户)提交的《入伙通知书》进行查验,确认无误后收取《入伙通知书》,在入伙登记册中注明,并向入伙申请人发放资料,应包括:
a.《入住说明》;
b.《住户手册》;
c.《住户公约》;
d.《管理协议》;
e.《预交费用标准》;
f.《装修须知》;
g.《住户登记表》;
h.《装修审批表》;
i.《验收交接表》。
6.2.2上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收,或由管理人员注明,并按运作程序文件《提供给业主(客户)的文件的控制》进行控制。
6.2.3在提供给业主(客户)的《入住说明》中应明确由业主(客户)填写并提交的资料,一般包括:
a.身份证或工作证复印件;
b.《业主(客户)登记表》;
c.购/租房合同的正本及复印件;
d.已签署的《住户公约》、《管理协议》。
6.2.4管理处对业主(客户)提交的资料进行审核验证,验证内容包括:
a.表格填写是否完整、正确和清晰;
b.公约和管理协议是否已签署;
c.身份证明文件与购/租房合同、及《业主(客户)登记表》是否一致。
6.2.5审查通过后,入伙管理员收取购/租房合同复印件、《业主(客户)登记表》、《住户公约》一份、《管理协议》一份,在《入住通知书》注明签收。
6.3预交费用
6.3.1经营部应根据政策、法规及发展商或业主委员会的规定,制定《入伙预交费用标准》。
6.3.2经营部在审查并接收业主(客户)提交的文件后,应通知业主(客户)去财务部交纳相关的预交费用。(或由管理处代收缴后转交财务部)。
6.3.3财务部根据《入伙预交费标准》向业主(客户)收取各项费用,并开立相应票据给业主(客户)。费用项目包括:预交管理费押金、水电增容费等。装修保证金及清运费等由管理处负责核收和控制。
6.3.4财务部应通知管理处已交纳预交费用业主(客户)的姓名或单位,并由管理处在入伙登记册中注明。
6.4发放钥匙及房屋验收
6.4.1上述手续完成后,管理处查验入伙登记表及已签署的《管理协议》、及各项收费票据后向业主(客户)发放钥匙,并在《钥匙发放登记表》上登记。同时应和业主(客户)协定验收房屋的时间和方式。
6.4.2管理处与业主(客户)一起验收其名下的物业,登记水、电、气表底数,双方在《验收交接表》上签字确认。
6.4.3验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门。具体参见运作程序《业主(客户)维修安装服务》。
6.5入伙后的装修管理
6.5.1物业管理部在提供给业主(客户)的文件中应明确装修管理的要求,具体内容参见运作程序《物业装修管理》。
7记录
7.1入伙通知书
7.2入伙登记表
7.3住户登记表
7.4验收交接表
第10篇 业主在物业管理活动中权利义务
业主在物业管理活动中的权利与义务
业主在物业管理活动中,享有哪些权利
1、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
4、参加业主大会会议,行使投票权;
5、选举业主委员会成员,并享有被选举权;
6、监督业主委员会的工作;
7、监督物业服务企业履行物业服务合同;
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
10、法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中,需要履行哪些义务
1、遵守管理规约、业主大会议事规则;
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
4、按照国家有关规定缴纳专项维修资金;
5、按时缴纳物业服务费用;
6、法律、法规规定的其他义务。
哪些事项需要业主共同决定
1、制定和修改业主大会议事规则;
2、制定和修改管理规约;
3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
4、选聘和解聘物业服务企业;
5、筹集和使用专项维修资金;
6、改建、重建建筑物及其附属设施;
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第11篇 物业文件：培训管理程序
物业程序文件:培训管理程序
1.目的
规范培训实施方法,通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识,以适应公司经营管理及业务发展需要,拓宽职员职业生涯发展途径。
2.范围
适用于公司全体职员。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
总经理审批公司培训体系及年度培训计划、2000元以上外派培训办公室主任 审批培训计划的变更、2000元以下外派培训、对公司整体培训效果负责培训专员制订培训体系及培训计划,组织实施培训并保障培训效果。培训记录的归档保存及保障公司各岗位上岗资质。督导管理处培训的实施。
部门/管理处负责人督导本部门/管理处内部培训计划的制定,实施并保证效果。
5.方法及过程控制
5.1培训计划
5.1.1年度培训计划
5.1.1.1每年第四个季度办公室在公司范围内组织实施培训需求调查。
5.1.1.2办公室根据各部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划、管理层对培训结果的预期目标和要求及培训需求调查结果,确定培训需求并制订公司年度培训计划(含费用),经总经理审批后实施,公司范围内推介。
5.1.1.3'年度培训计划'内容应包括:
a上年度培训情况简要介绍
b本年度培训预期目标
c本年度培训工作的重点
d培训类别及对象
e培训内容安排(培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果)
5.1.1.4各部门/管理处根据上年度总体工作状况,职员考核结果及所承接公司的重点工作,确定培训需求并制订本部门年度专业培训计划。培训计划经部门/管理处第一负责人审批后实施,并于本部门内公示,报办公室培训专员备案。
5.1.2培训计划变更
5.1.2.1公司年度培训计划及各部门年度培训计划应至少每三个月进行一次有效性复核,培训计划与实际需求不符的应及时给予变更。
5.1.2.2公司年度培训计划变更时,由办公室填写《年度培训计划变更/添加记录审批表》,报办公室主任核准后实施变更,并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。
5.1.2.3各部门/管理处年度培训计划变更时,由部门负责人批准,并于本部门内公示。
5.2培训的实施
5.2.1公司共通性培训由办公室至少提前二个工作日以文件形式发出培训通知,明确培训时间、培训地点及培训参加人员。
5.2.2各部门/管理处培训由部门至少提前二个工作日发出培训通知,明确培训时间、培训地点及培训参加人员并填写《培训(会议)出勤表》。
5.2.3职员外派培训,由培训需求部门提出申请,办公室审核后,填报《职员外派培训审批表》,按费用额度报办公室主任或总经理批准后实施。详见《职员外派培训管理制度》。
5.2.4职员外派培训结束后,须将取得的证书原件或成绩报至办公室备案。职员接受外派培训费一次在2000元以上的需在培训前签订《培训(考察)协议书》。
5.2.5当公司业务发展对岗位任职人员有特殊要求时,办公室将安排相应的培训。
5.2.5对于从事特殊岗位的人员,需取得上岗资格持证上岗,包括电工、制冷、电梯、电焊、救生员、司炉、厨师、司机、会计等。办公室负责监督核实岗位证书的有效期。
5.2.6计划外的培训,(包括集团总部下达的培训任务,部门/管理处的培训需求,突发事件发生后的相关培训等)办公室组织培训,涉及费用较大的报总经理审批。培训记录等相关资料纳入年度培训档案中。
5.3专项培训内容
5.3.1所有新职员在上岗前,由所在部门的入职引导人或直属上级,对其实施岗前培训,引导新职员熟悉工作环境,了解工作范围、岗位职责、公司各项规章制度、掌握专业技能等。
5.3.2新职员需在入司一个月内接受入职培训,由办公室负责组织实施,培训内容包括:
a.公司简介
b.物业管理基础知识
c.品质管理基础知识
d.职业安全
e.bi守则
f.人事管理制度
g.薪酬福利政策
h.客户服务及有效沟通
i.团队协作精神
5.3.3新职员岗位内容培训由所属部门针对本岗位工作内容负责实施,培训内容包括:
a.安全专业相关作业指导书
b.维修专业相关作业指导书
c.清洁绿化相关专业作业指导书
d.保洁绿化岗位管理规定
e.安全岗位管理规定
f.安全员内部管理规定
g.会所及游乐设施管理规定
h.熟悉工作岗位、环境情况
5.3.4 质量体系的培训, 培训内容包括作业指导书、质量体系手册、相关法律、法规指导。
5.3.4.1新编或体系文件更改后,品质管理部须实施培训并保证效果。
5.3.4.2新编或变更的体系文件执行前,各部门应将所有新增或变更的文件内容,对相关岗位职员进行培训。
5.3.4.3新部门成立后,品质管理部须对全体职员进行质量体系的有关培训。
5.3.5办公室负责协助、指导、检查各管理处、各部门培训计划实施情况,师资力量方面、培训需求方面给予支持。
5.3.6强化培训前,新职员须填写《新职员试用情况反馈表》,于强化培训时上交现场培训讲师,该记录由办公室妥善保管。
5.4培训效果的评估
5.4.1各项培训的组织部门应预先设定培训目标,培训结束后检验目标的达成情况,并定期开展培训效果跟进及意见征询活动,每季度总结一次培训效果。办公室负责每季度组织一次对各管理处培训工作抽查并评估。
5.4.2培训效果评估方式
5.4.2.1通过《培训效果评估表》反映出的学员受训满意度,对培训内容的掌握程度及讲师授课能力,对培训效果进行评估。
5.4.2.2通过培训结束后的考核(考试),对培训效果进行评估。
5.4.2.3通过学员受训后在工作岗位上的行为表现,对培训效果进行评估。
5.4.2.4通过公司整体绩效考核结果
,对培训效果进行评估。
5.5培训考核制度
5.5.1新职员需在入司一个月内接受入职培训,培训由办公室统一考试,考试结果纳入职员培档案,不合格者办公室安排再次培训,并延长试用期。再次考试不合格者,公司将不予聘用。
5.5.2新职员岗前培训由所属部门安排实施,考核结果纳入职员培档案,不合格者由部门安排再次培训,仍不合格者不得上岗;在岗工作的职员培训考核结果不合格,应考虑调离本岗位直至解除劳动关系。
5.5.3由办公室安排拟转正人员进行强化培训,主要内容为工作中所涉及到的问题,强化公司理念及体系文件、客户服务及沟通技巧、物业管理法规等,培训后安排考核,考核不合格者有一次补考机会,如两次考核不合格,将受到降级降薪等处理,考核结果纳入职员培档案。
5.5.3专业技能培训,培训实施单位应通过考试、实物操作、面谈、答辩及绩效考核等方法,对培训的效果进行评估,评估结果纳入职员培档案,未达标者需再次接受培训,仍不达标者应考虑调离本岗。
5.5.4职员培训的结果作为职员转正、晋职、晋级的重要参考依据。作为职员转正、晋职、晋级条件的培训,培训结果不合格者不得转正、晋级。
5.6培训积分管理制度,详见培训积分管理制度
5.7培训讲师管理
5.7.1凡公司在册职员,有高度的敬业精神和责任心,良好的工作表现,出色的表达能力和组织能力,熟悉公司情况,承担过三次以上公司(或部门)组织培训的教学任务者都可申请并有机会聘为公司的内部授权讲师。
5.7.2在公司无讲课史者,但能就其擅长的知识或技能有逻辑清晰、内容丰富的培训教案,通过办公室组织的试讲和两次公开授课,学员满意度均达80%以上。
5.7.3符合以上条件的人员,可自愿申请,部门推荐或公司指定等方式,参加公司每年组织专业培训讲师的授权考核工作,参加考核认证时,必须自带一门课程参加。
5.7.4部门经理助理以上人员有责任担任公司内部讲师,并通过培训的方式传授或分享自己的专业和管理知识、技能和经验,配合办公室培训工作的安排。
5.7.5授权内部讲师不是全范围的,而是某一专业的讲师。
5.7.6公司所有内部讲师及授课程名称均在公司内部网络上公布,每门课程将有至少一人以上的师资储备供培训需求部门选择。
5.7.7公司每年年中进行内部讲师的认证复审工作,公司对内部讲师进行考核复审,考核通过者,颁发内部讲师证书。
5.7.8公司所有内部培训讲师,按照其课程开发、课程讲授的能力和水平以及授课经验,
从低到高,进行等级评定,等级级别分别为初级、中级、高级讲师。
5.7.9内部培训讲师的等级评定,主要依据讲师的授课水平和经验进行,与所授课程的专业无关。公司将建立内部讲师管理库,为所有内部培训讲师设立授课档案,档案内容包括且不限于以下内容:内部培训讲师的基本情况,所开发课程,课程讲授记录及每次授课后的授课综合满意度的评估。讲师的授课次数、授课的综合满意度及讲师开发的课程次数与质量将作为讲师等级评定和等级晋升的主要依据。
5.7.10所有初次经过公司内部培训讲师考核并通过者,培训讲师资格定为初级。
5.7.11公司内部讲师须按公司的培训计划和要求进行授课,有义务接受各部门的授课邀请,有义务接受公司办公室所作的授课安排:
初级讲师全年授课不少于12课时,综合满意度80%以上;
中级讲师全年授课不少于24课时,综合满意度80%以上;
高级讲师全年授课不少于36课时,综合满意度80%以上。
讲师年度内若没有完成授课课时,其内部培训讲师资格需要重新认定。
注:新员工培训不作为讲师课时累计,公司鼓励讲师在本部门进行授课,讲课次数与授课综合满意度将作为等级晋升与评优的参考条件。
5.7.12等级评定及晋升方法具体见下表:
等级
标准授课综合
满意度授课经验授课科数课程开发门数
高级年度积分须达到100分以上90%以上加5分全年授课课时每超2小时加5分每讲授一门课程加3分每开发一门新课程通过审核和课程试讲加5分
中级年度积分须达到60分以上80%以上加3分全年授课课时每超2小时加3分
初级年度积分须达到40分以上80%以上加1分全年授课课时每超2小时加1分
5.7.13 所有获得公司资格认证的内部培训讲师经办公室安排或其他部门邀请进行授课,
均可以享受以下课酬与奖励:
课酬标准:(课酬单位:元/小时)
等级工作时间课酬非工作时间课酬
高级80100
中级5060
初级2030
5.7.14课酬支付:
a、各部门邀请内部培训讲师到其部门授课,经办公室确认,由部门按课酬标准支付讲师课酬。讲师个人领取课酬的80%,另外20%作为公司内部培训讲师活动经费。
b、 培训讲师活动经费由办公室进行统一管理,用于每月内部培训讲师交流、学习等活动。
5.7.15作为公司内部讲师,享有公司优先培训学习的待遇;公司定期对内部讲师进行辅导,组织研讨、观摩、集体交流、户外拓展等活动,以促进内部讲师培训技能的提升。
5.8 培训课程开发管理
5.8.1公司鼓励新课程的开发,公司内部讲师为课程的主要开发人。内部讲师讲授课程可
由培训讲师个人开发,也可由集体开发,公司指定专题开发,或外部教材的引进与消化。对新课程开发人,公司可给予2日带薪休假,专门用于课程开发。
5.8.2新课程开发需报办公室进行审批后方可获得休假和奖励;
5.8.3开发的新课程至少2课时以上,课程内容符合公司培训发展需要,促进公司发展需要;
5.8.4由办公室组织听课认证和备课会,并在公司范围内公开授课一次,授课综合满意度在80%以上;
5.8.5新开发课程必须提供课程大纲简要、学员教材、教师讲义、课程pp稿、适合授课对象等,由办公室进行确认和存档;
5.8.6开发课程奖励标准:
开发课程奖励金额课程要求
500元课程内容3.5小时以上,公开授课综合满意度在90%以上
300元课程内容3小时(含)以下1.5小时以上,公开授课综合满意度在85%以上
20
0元课程内容1.5小时以上(含1.5小时),公开授课综合满意度在80%以上
注:授课的综合满意度为80%以下时,给予课程开发人100元的鼓励奖。
以上新课程奖励只针对已获得内部讲师资格的人员,初次参加内部讲师认证的人员自带其开发的课程,不享受以上奖励。如果公司提供外训机会,学员引进教材或开发课程的,不享受以上奖励。
5.8.7培训教材由办公室培训组会同各授课讲师每年4月、10月份前进行培训课程审定、修改、更新与完善,并将教材由办公室统一管理。
5.9 培训记录管理
5.9.1办公室负责建立和维护公司级培训的各项培训档案,包括学历、经历、技能和培训结果等。
5.9.2 各部门/管理处负责建立和维护本部门/管理处职员的各项培训档案,填写职员培档案。
5.9.3职员调动时,职员培档案应随之调动。职员离职时该记录在职员离职手续办理完毕后予以作废。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02-01《职员外派培训管理制度》
tjzzwy6.2-z02-02《培训积分管理制度》
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z02-f1 《培训(会议)出勤表》
tjzzwy6.2-z02-f2《职员外派培训审批表》
tjzzwy6.2-z02-f3《培训(考察)协议书》
tjzzwy6.2-z02-f4《年度培训计划变更/添加审批表》
tjzzwy6.2-z02-f5 《培训效果评估表》
tjzzwy6.2-z02-f6《新员工试用情况反馈表》
第12篇 物业公司变更作业状态管理程序
职业安全卫生管理程序文件
--物业公司变更(作业状态)管理程序
1.0 目的
通过制定此程序,确保作业状态发生变更时处于受控管理,保障员工的人身安全,避免公司财产损失。
2.0 适用范围
适用于当生产作业及提供服务过程中与安全有关的控制环节(人、机、料、法、环)发生变更时,相关部门所采取的管理活动。
3.0 职责
3.1 各部门经理(管理处主任)负责将本部门作业或服务过程中发生的变更情况及时通知质量/环境/安全领导委员会。
3.2 管理委员会负责审核作业状态变更的合法性、合理性及安全性。
3.3 品质部负责《危险因素识别及风险评估记录表》的更新。
4.0 控制程序
4.1 变更申请:
当各部门的相关作业活动或服务活动需要对下列控制环节进行变更时,各部门经理/管理处负责人应填写《作业状态变更申请单》,说明变更的原因,内容,必要时附工程图纸,交管理委员会审批,通过审批后,再将此申请单交品质部。这些控制环节包括:
a)有资格要求的岗位人员的更换
b)机器设备的更换
c)具有危险特性的物料的更换或使用
d)作业步骤、程序的变化
e)作业地点、作业环境的变更
4.2 作业状态变更申请的审批:
4.2.1 管理委员会收到《作业状态变更申请单》后,组织人员进行评估,必要时可邀请相关的专业人士参加,评估内容可包括:
a)新的工作人员的资格是否有效
b)机器设备的安全性是否有保障
c)物料变更是否合理
d)作业方法的变更是否合理,是否具有可操作性
e)作业地点、环境的变化是否安全
f)是否需要明确新的安全要求
g)是否需要编制安全技术措施
4.2.2 通过评估后,应将评估结论及相应的安全要求记录在《作业状态变更申请单》上,如需要编制安全技术措施,管理委员会应指定人员在限定的时间内完成,并对其进行评审。
4.3变更后作业(服务)的运作
4.3.1 通过管理委员会的评估后,相关部门可以按变更的方案进行运作,如有安全要求或安全技术措施要求,首次运作时,管理委员会应指定人员对作业(服务)过程进行监督,检查各种安全措施是否已完善,作业(服务)过程是否安全。
4.3.2 对运作中出现的问题,应及时提出,必要时发出《整改通知书》,要求限期整改,并对整改的有效性进行跟踪验证。
4.4 危害因素的更新
4.4.1 当《作业状态变更申请单》经管理委员会审批通过后,相关部门应将此表格转交品质部,品质部应根据管理委员会的评估结论,对《危险因素识别及风险评估记录表》进行更新。
5.0 相关文件
6.0 质量记录
6.1《作业状态变更申请单》(***-ohs-08-1/a)
6.2《危险因素识别及风险评估记录表》(***-ohs-08-2/a)
6.3《整改通知书》(***-qp-04-4/a)
