第1篇 物业管理公司内部质量审核程序7
物业管理公司内部质量审核程序(七)
1.0目的
通过内部质量审核,验证质量体系文件的实施效果以及各项质量活动是否符合质量体系要求,确保质量体系的有效性。
2.0适用范围
适用于对本公司的内部质量体系审核。
3.0职责
3.1管理者代表负责内部质量体系审核工作的组织,任命内审组长和审核员组成的审核组,批准《内部质量审核计划》、《内部质量审核报告》。
3.2内审组长负责《内部质量审核计划》的编制和审核工作的领导,及与受审核部门关系的协调,编写《内部质量审核报告》。
3.3审核员负责编制《检查表》,进行现场审核,签发《不合格报告》。
3.4办公室负责内部质量审核的具体实施。
4.0工作程序
4.1年度内部质量审核计划的制定
办公室于年初编制定本年度的内部质量审核计划,主要内容有:审核目的和范围、审核的依据、各次内审活动的时间、参加审核的人员等,经管理者代表批准后发至相关的部门/人员。
4.2审核的频次
内部质量审核每年至少进行两次。需要进,可随时安排局部或全局的审核。
4.3审核的准备
4.3.1审核前,管理者代表负责任命内审组长,确定审核组成员。内审员与审核的部门无直接的责任关系。
4.3.2制定内审实施计划
内审组长制定《内部质量审核计划》,内容包括:
a审核的目的和范围;
b审核的依据;
c审核组成员名单;
d审核的日程安排。
4.3.3审核组预备会议
内审组长召集审核员召开审核组的预备会,向审核员明确审核的目的和范围,简要介绍受审核部门情况后,研究和商定审核的策略、落实分工、确定审核的日程安排,并规定审核纪律和内审员应注意的事项。
4.3.4发放内审计划
审核组应以局面的形式提前3天正式将内审计划发放到受审核部门/人员。
4.3.5准备并收阅工作文件
审核员进行审核工作前,应事先备齐下列表格、文件和资料:
a审核日程安排表和任务分配表;
b检查表、《不合格报告》表;
c质量手册和与受审核部门的质量活动有关的程序文件、工作规程、上一次内审发出的《不合格报告》等。
4.3.6编制《检查表》
审核员根据收集到的文件和资料编写《检查表》。
4.4审核实施
4.4.1现场审核
a内审员按照内审计划和编好的《检查表》到现场通过观察、询问、查阅文件和有关记录等方式收集证据;
b对发现的不合格项,经受审核部门/人员确认后,填写《不合格报告》;
c内审组长负责对审核的全过程进行控制。
4.4.2汇总、整理《不合格报告》
内审组长组织讨论审核结果,确定不合格项并与被审核部门交换意见后,填写《质量体系内审不合格项目分布表》。
4.4.3总结
审核工作完成后,内审组长主持召开审核会议,向质量审检小组受审核部门宣布审核结果,同时接受和答询受审部门提出的问题。
4.4.4《不合格报告》由审核员签发,受审部门负责人在不合格报告上确认后签名。
4.4.5编写审核报告
《内部质量审核报告》由内审组长编写,保证其具有正确性和完整性,并交管理者代表审批。
4.5责任部门根据《不合格报告》要求制定和实施纠正和预防措施限期纠正,内审组长负责按《纠正和预防措施控制程序》实施。
4.6《内部质量审核报告》由办公室发给各个受核部门/人员。内部质量审核工作中形成的记录和报告由办公室归档保存,保存期为3年。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《纠正和预防措施控制程序》
5.3《内部质量审核计划》
5.4《检查表》
5.5《内部质量审核报告》
第2篇 物业管理公司章程范例
物业管理有限公司章程范例
为适应社会主义市场经济发展,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及其他有关法律、行政法规的决定,由一方出资设立zz市rh物业管理有限公司(以下简称'公司'),特制定本章程。
第一章公司名称和住所
第一条 公司名称:zz市rh物业管理有限公司
第二条 公司住所:zz市火车南站开发区aa嘉园小区
第二章公司经营范围
第三条 公司经营范围:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。
第三章公司注册资本
第四条 公司注册资本:人民币伍拾万元。
第四章股东的姓名或者名称
第五条股东姓名左爱梅
第五章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
第六条公司设立执行董事,由股东担任,行使下列职权:
(1)决定公司的经营计划和投资方案;
(2)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(3)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(4)制订增加或者减少注册资本的方案;
(5)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(6)决定公司内部管理机构的设置;
(7)提名公司经理人选,根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理,财务负责人,决定其报酬事项;
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司签署有关文件。
第七条股东作出的公司决定采取书面形式,签字后制备于公司,公司设立经理1名,由股东担任或聘任(解聘)。经理对股东负责,行使下列职权:
(1)主持公司的生产经营管理工作;
(2)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(3)拟订公司内部管理机构设置方案;
(4)拟订公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具体规章;
(6)提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人;
(7)聘任或者解聘除应由投资人聘任或者解聘以外的负责管理人员;
第八条公司设立监事1名,由股东聘任产生。监事对股东负责。
监事行使下列职权:
(1)检查公司财务;
(2)对执行董事、经理行使公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(3)当经理的行为损害公司的利益时,要求经理予以纠正;
(4)提议召开公司会议;
(5)依照《公司法》第一百五十二条的规定,对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
(6)接受《公司法》规定的监事的责任和义务
第九条公司执行董事、经理、财务负责人不得兼任公司监事。
第六章财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第十条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应当每一会计年度终了时作财务会计报告。
第十一条财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表;
1、资产负债表;
2、损益表;
3、财务状况变动表;
4、财务情况说明书;
5、利润分配表。
第十二条执行董事为公司的法定代表人。
第十三条公司除法定的会计帐册外,不得另设会计帐册。对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。
第十四条公司交纳所得税后的利润,按下列顺序分配:
1、弥补上一年度亏损;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投资人取得投资利润。
公司法定公积金累积额为公司注册资本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公积金由投资人决定。公司不得弥补公司亏损和法定公积金、公益金之前分配利润。
第十五条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。
第七章公司的解散事由与清算办法
第十六条公司的营业期限为二十年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。
第十七条公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;
(2)股东决定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的;
(5)因不可抗力事件致使公司无法继续经营的;
(6)宣告破产。
第十八条公司解散时,应依《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
第八章其他事项
第十九条 公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,同时应向公司登记机关做备案登记。
第二十条 公司登记事项以公司登记机关核准的为准。
第二十一条公司章程条款如与国家法律、法规相抵触的,以国家法律法规为准。
第二十二条 本章程自公司设立之日起生效。
第二十三条 本章程一式三份,股东一份,公司留存一份,并报公司登记机关备案一份。
股东签字(盖章):
zz市rh物业管理有限公司
20**年1月2日
第3篇 酒店物业材料物资管理操作程序
酒店物业项目材料物资管理操作程序
收货工作操作程序
(1)负责公司内除商品外所有物资(食品、酒水、物料用品及工程材料等)进店时的收讫验查工作。
(2)上岗后做好收货前准备工作。检查核准磅称的准确性。
(3)收货时严把检验关,杜绝一切不符合卫生标准及使用标准的货物进店。
a、认真核准数量。凡能称重量的必须过磅。
b、核准入货的品种、规格及型号
c、严把质量关,对购入货品要核查是否属于'三无'(既无商标、无生产厂家、无生产日期),核查是否在保质期内。尤其是食品,更要查有无变质现象,瓜果是否新鲜等等。
(4)核查购入物品是否已列入'月度申购计划表'内,是否属于经批准的订货单内容的。如不符合手续的要查明原因后再收货。对未完成的订单要在上面注明已到货数量金额及到货日期,并加以保存好。
(5)及时办理收货手续。
a、根据发票编制收货日报表。对无发票的要办理无发票收货单并列入收货日报表内。
b、严格签收手续,做到货票相符、发票与日报表相符、发票与日报表相符、日报表与实物相符。
(6)收货后及时通知申购部门前来领货。经验查确认后,领货人在发票或收货日报上签收。
(7)对应该入库的货品,及时通知仓库来人验收领取。
(8)编制的收货日报表一式四份,一份交成本控制部,一份交领取的部门,一份交采购部,另一份自存备查。
(9)月末,协助成本、仓库、财务部门做好盘点及核对帐目工作。
(10)同采购员、仓库保管员及成本控制员保持密切工作联系,互通情况,及时解决工作中发生的问题。
仓库保管操作程序
(1)负责公司入库货物的验收、保管及发放工作。
(2)货物入库。
a、认真验收、查核货物的数量、质量、保存有效期等,符合要求的方能入库。
b、开出入库验收单,填清货物的品名、规格、型号及数量等。
c、货物装卸轻拿轻放,分类码放整齐,留出消防通道。
d、及时登记帐卡,每天结出数量合计数。
e、合理利用仓库条件,分门别类保管好各类货品。
f、做好清洁卫生工作,保持库房整洁。
g、严格按消防有关规定摆放各类货品。
h、经常检查各类货品,防止变质损耗。发现霉变情况,及时采取措施处理解决。
(4)发货出库
a、严格按发货规章制度办事。领货必须凭主管人员签过字的领料单。如有特殊原因,需得到库房主任和有关领导审批同意后方可出库。
b、认真核点出库货物。验收无误后,发、领双方在领料单上签字。三联领料单,一联交领用部门,一联仓库留存,一联交财务部记帐。
c、发货后及时登记有关帐卡。
(5)采用科学合理的方法管理库房。根据各部门使用情况,制定各类货物的最高限量和最低储量。
(6)掌握各类货物的库存量,每月按时制定补充库存量的申购计划表,报财务成本控制部。
(7)积极配合成本控制部做好每月的盘点工作,做到物卡相符、帐卡相符、帐帐相符。
(8)每天下班时要检查库房有无隐患。关闭电源,锁好库门,将库房钥匙交到前台,办完手续后方可离库。
物资财产核算操作程序
1、物资财产核算主要工作
(1)负责公司内各类物资财产(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定资产和低值易耗品)的帐务科目设置、记帐核算工作。
(2)根据各类物资财产收料单登记分类及明细金额数量帐。
(3)分别对各类物资财产帐进行核算,每日结出各帐务科目的借贷方发生额及余额。
(4)参与月末、年末的仓库盘点工作。
(5)参与月末、年末的物资财产申购计划工作。
(6)运用核算后所得的各项数量,参与对成本费用控制的工作。
2、食品、酒水帐务核算
(1)根据食品原料仓库收货单,审核原始发票的品种、数量及金额。核对无误后,分食品大类开出明细进货清单交财务出纳付款。
(2)根据仓库收发料单,按品种分别登记明细帐和分类帐。
3、物料用品帐务核算
(1)根据仓库保管员转来的各类物品的收发料单,登记分类明细金额数量帐。
(2)根据各类物品的每月发料进行统计、核价、计算,并按品种、部门编制月领用明细表。
(3)月末编制各类物品收发存月报表。
(4)配合有关部门制定各物品的消耗定额,参与费用定额管理工作。
(5)每月同物品仓库保管核对实物帐卡,做到帐帐相符。
4、工程材料帐务核算
(1)根据各类工程材料的收发料单,登记分类明细金额数量帐。
(2)登记工程部个人领用工具的辅助帐。当领用人员发生变动时,及时变动人员姓名、或转移注销其名单、工具名称。
(3)根据月发料单进行统计、核价、计算,并按材料品种及部门编制月领用明细表。
(4)月末编制工程材料的收发存月报。
(5)每月同工程材料管理员核对实物帐,做到帐帐相符。
(6)熟悉了解各种工程材料的使用、消耗情况,对非正常的或报损的材料要协助查明原因并写报告上报部门主管。
签署人:物业管理有限公司
第4篇 物业iso9000物业管理质量检查程序
公 司 程 序 文 件 版号: a
修改号: 0
ej-qp9.1 物业管理质量检查 页码: 1/2
1.目的:
对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。
2.适用范围:
适用于小区各项物业管理项目的质量检查。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.10 4.14章
3.2 iso9002标准第4.10 4.14章
4.职责:
4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组,负责检查工作。
4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。
4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。
5.工作程序:
5.1准备工作:
5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次,检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。
5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》,并通知检查小组的成员和有关部门。
5.2现场检查:
5.2.1检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。
5.2.2检查小组将检查结果详细记录,形成《现场检查记录表》。
5.3住户意见征询:
5.3.1小区住户抽查5-10户,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。
5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。
5.4检查总结:
5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组
会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。
5.4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。
5.4.3对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施,具体步骤参见ej-qp10.1。
6.支持文件与质量记录:
6.1《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》
6.2《物业管理质量检查计划》ej-qr-qp9.1-01
6.3《现场检查记录表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物业管理质量检查报告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回访住户记录表》 ej-qr-qp9.4-02
第5篇 物业管理公司全员管理原则
一、物业管理原则:全员管理
二、全员管理:全员安全、全员保洁、全员收费
1、全员安全:安全管理不只是公共秩序管理员的职责,也是全体物业管理人员的共同职责。
①任何一名物业人员,都是安全管理员,都有责任和义务对小区的不安全因素、现象进行提出、防范和制止。
②任何一名管理员,都有权对安全管理进行监督,发现问题及时提出、上报。
③保洁员、维修员在做好本职工作的同时,也要承担工作区域内的安全责任,发现可疑人员、事件等安全隐患时,应及时查问或报告。
2、全员保洁:小区的环境维护、卫生清洁,不只是保洁员的职责,也是全体物业管理人员的共同职责。
①任何一名物业人员,都是环境维护员,都有责任和义务对小区的环境、卫生保持清洁负责,发现自己能动手完成的小清洁工作,自己随时完成,自己不能完成的清洁工作,及时通知保洁员完成。
②任何一名管理员,都有权对环境、卫生管理进行监督,发现问题及时提出、上报。
③公共秩序员、维修员在做好本职工作的同时,也要对工作区域的环境、卫生负责,发现自己能动手完成的小清洁工作,自己随时完成,自己不能完成的清洁工作,及时通知保洁员完成。
3、全员收费:物业服务费的收取,是物业经营活动的主要内容,是物业服务工作正常开展的保障,物业服务费用不能及时收取,将影响物业服务工作的正常开展。全额收取物业服务费,是每一位物业人的责任和义务。
①核算员是物业费的收缴人,是物业费收缴工作的管理者。
②客户服务人员(含经理、各主管、管理员)是物业费的催缴责任人,经理是第一责任人,各主管、管理员是催缴工作的主要责任人。
③公共秩序员、保洁员、维修员在做好本职工作的同时,有责任和义务协助催收物业管理费。
第6篇 港式物业管理专题介绍5
五、业主参与大厦管理的形式
当业主购买多层建筑物的单位时,亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数,因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。在香港,业主参与大厦管理形式通常有三种:即业主委员会、业主立案法团及互助委员会。
(一)业主委员会
通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此,其权利与责任同样来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通,并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。
管理者通常有责任在大厦入伙一年之后召开业主大会,并选举产生业主委员会。此后业主委员会须每年召开一次大会,每次召开大会及讨论内容均须按一定的民主程序进行。业主委员会通常包括主席、副主席、秘书等职位,并且所有会议须有详细记录及保存在一个固定地方可供其他业主查阅。业主委员会通常不少于五名成员(依大厦单位个数而定),任期为每三年一届。除了每年召开年会以外,亦应该按管理者的要求,随时召开会议。至于业主委员会的权限可大到召开全体业主大会,如大会通过多数决议案后,可给管理者三个月书面通知而终止管理公司的服务。但是通常在大厦入伙后的头两年,业主委员会是不可发出类似的终止通知的,业主委员会具体权限还看大厦公契是如何规定的。
(二)业主立案法团
业主立案法团是根据《建筑物管理条例》规定而成立的独立法人组织,具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施,可以任免物业经理或物业管理公司及监督其工作表现。
成立法团的第一步就是召开业主大会,并选出管理委员会,然后再由委员当中选出一名管理委员会主席,如公契有规定还须选出一名副主席,另外还要选出一名司库与一名秘书(但这两个职位不一定要由委员担任)。管理委员会成立后28天之内,必须按照条例向土地注册处处长申请并把各业主注册后方成为法团。有了业主立案法团,各业主在该建筑物所享有的权利、权力、特权及所负责任等就都交给了法团去运用及执行。
事实上,法团是透过管理委员会代表业主处理一切有关他们利益的事情,而管理委员会将用类似公司董事局的方式处理法团事务。根据规定,法团须于成立之日15个月内召开法团的第一周年大会,其后每年须召开业主周年大会一次。管理委员会亦须至少每三个月开会一次,管理委员会必须容许业主或业主书面授权人士在合理时间内审查帐目,并且须定期向业主报告处理法团事务的经过。与业主委员会相比,法团的权能要大得多,而且能更好地代表物业主的利益,因此在1993年颁发的《建筑物管理条例》中就已规定,一座大厦如成立了业主立案法团,那么该法团所属的管理委员会将取代已有的业主委员会,也就是说两种形式不可以同时在一座大厦里存在。
(三)互助委员会
互助委员会是由大厦住客(包括业主与租客)组成的志愿组织,其基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程度上执行楼宇管理工作。互助委员会最少要有三人,即主席、秘书及司库各一名,由居民自行选出,然后向政务总署提出申请,获批准后即告成立。由于互助委员会是由业主及租客自发成立的组织,其活动一般不可以使用管理费,而主要是向社会团体、商户、赛马会、市政局及政务署等申请赞助。
另外须指出的是互助委员会的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所广泛采用。居者有其屋是政府以优惠价钱卖给低薪阶层的房屋;公共屋村是政府以优惠租金租给那些住房特困人士的房屋。这些房屋通通由香港房屋委员会管理,因此,也是由房屋委员会来聘请专业物业管理公司来管理这些物业,通常一个管理合约期为两年,互助委员会的意见对物业管理公司能否在合约期满后得到政府的续约也有相当的影响作用。
与业主立案法团相比,互助委员会对大厦管理的参与相对较少,而其相当多的精力都用于组织各种消闲康乐活动,联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。另外,每个屋村可以成立多个互助委员会(每座大厦一个),但如组织立案法团则只能成立一个法团。理论上讲,法团与互助委员会是可以在一个屋村里同时存在的。
目前在国内由外商管理的高档外销物业中,已开始引用港式的大厦公契,但业主能够参与大厦管理的形式仅限于业主委员会,政府还没有相应的法律或条例来支持及接受业主立案法团的成立。
第7篇 盛华物业培训管理程序
盛华物业培训管理程序
1.0 目的
为加强公司培训管理,保证培训工作正常开展,提升员工素质,特制定本程序。
2.0 范围
本程序适用于zz物业全体员工。
3.0 职责
3.1 行政部负责年度培训计划的制定和监督实施工作,负责公司一级培训的组织工作。
3.2各职能部门提出本部门员工培训需求,并组织参加培训。
3.3行政管理部负责整理和保存《员工培训记录》。
4.0 工作内容
4.1 培训类型
4.1.1 新员工入职培训;
4.1.2 岗前培训;
4.1.3 新知识、新技能培训;
4.1.4 持证上岗培训;
4.1.5 敬业精神培训。
4.2 制定培训计划
4.2.1 年度培训计划
各部门主管根据部门的实际情况将部门培训需求送至行政部。
4.2.2 行政管理部根据评估结果,在12月25日前编制公司下一年培训计划,内容包括:部门、人员名单、培训项目、培训类型、培训时间、培训地点。
4.2.3 月度培训计划
行政管理部根据公司年度培训计划,在每月2日前编制公司《月度培训计划表》,并将该培训计划表交给公司经理批示。
4.2.4 如因公司工作思路调整或工作重点转移, 行政管理部应及时对培训计划进行调整。
4.3 培训实施
4.3.1 培训方案设计
公司内部培训由培训主办单位或部门来编写培训方案,由行政管理部审核后交总经理审批;公司外部培训方案由培训单位提供。
4.3.2 培训具体内容
4.3.2.1 对新入职员工的培训内容
a)新员工入职第二天,由行政管理部安排为期三天的入职培训,培训内容包括
b)物业管理基础知识、公司管理制度、以及熟悉和掌握公司的基本情况、发展历史和国家颁布的有关物业管理政策、法规。
c)培训讲师可以邀请公司领导、行政管理部经理、相关部门负责人。
4.3.2.2 岗前培训
a)新员工的岗前培训,培训内容包括:物业管理法律法规、入职岗位的管理技巧以及岗位技能。
b)转岗培训,指员工因工作调动、升迁产生岗位变动后,由用人部门对其进行新岗位上岗前的知识技能培训,培训内容既包括理论知识也包括实际技能。
4.3.2.3 新知识、新技能培训
因公司的业务发展或国家新出台法律法规、政策等,需要对员工进行特殊专项内容的培训。
4.3.2.4 持证上岗培训
指国家规定的某些岗位必须要有上岗证才可以上岗的,公司组织相关的岗位责任人进行培训并获取上岗证,其培训内容根据国家有关规定进行制订,例如:《物业管理上岗证书》或工程维护部技工上岗证书等。
4.3.2.5 敬业精神培训
a)培训内容包括:**企业文化和企业精神的培训。
b)培训讲师可邀请集团内部有经验的专家、领导,也可邀请物业管理行业资深管理专家或大专院校教授。
4.4 培训评价
4.4.1 对于不同类型的培训有不同的考核和评价标准
4.4.1.1 新入职员工的培训考核和评价标准
新入职员工培训结束后要进行闭卷笔试,考试合格才正式进入试用期。
4.4.1.2 岗前培训考核和评价标准
岗前培训结束后要进行理论知识和实操技能的双重考试,不及格要重考,重考不合格者,进行停职学习,考试成绩作为个人绩效考核的一项。
4.4.1.3 新知识、新技能培训考核和评价标准
新知识,新技能培训后一般的考核方式是写一份学习心得,由培训老师根据学员在培训期间的学习态度和所交的学习心得进行评分,也可以根据培训后所得的证书作为考核标准。
4.4.1.4 持证上岗培训考核和评价标准
持证上岗培训结束后,以是否获得上岗资格证书来作为考核标准。
4.4.1.5 敬业精神培训考核和评价标准
**企业文化,以笔试的形式考核;**企业精神在个人实际工作中考核。
4.4.2 行政管理部对每一次内部培训都应建立《培训记录表》。
4.5 培训记录保存期:
4.5.1培训计划(三年);
4.5.2培训记录表(三年);
4.5.3持证上岗人员培训汇总一览表及资格证件复印件(长期,至员工离开公司为止)。
5.0 相关文件
无
6. 记录表格
6.1《培训计划变更或新增培训申请表》
6.2 《年度培训计划》
6.3 《月度培训计划》
6.4 《培训记录表》
第8篇 物业项目物资采买管理程序
述职报告――16
附件11
物业项目物资采买的管理程序
一、计划内物资采买的管理程序:
1.项目物资的采买工作需按月向公司申报采买计划,由物业总经理审批。
2.项目日常消耗用品要填写消耗用品情况调查表,每月一张调查表,申报下一个月的采买用品时一并向公司提交调查表。
3.对于所以计划内需要采买的物品由公司采买部门到市场上寻价、寻质,货比五家后统一采买,对于每个月用量比较大的物品,由公司采买部门、财务部门、和相关的专业部门联合进行招标,选定一家长期供应商。
4.在公司指定的供应商向各项目供货期间,项目负责对供应商的供货质量监督,及时向公司反映对指定供货商的各种意见。
二、计划外物品采买的管理程序:
1.允许在计划外采买的物品
1)工程维修的紧急用品。
2)为解决业主实际问题需要紧急采买的特殊用品。
3)对计划遗漏的办公用品,如果不是必须紧急使用应该等下月计划再采买,必须紧急使用的物品有项目经理在权限范围内把控。
2.每月各项目有500元的紧急物品自行采买的权限,(其中工程维修主管可以有200元权限)但对于紧急采买的物品事后必须填写紧急采买物品的报告单,说明紧急采买的原因,在每月向公司提交采买申请时要同时提交当月紧急采买物品的报告单由物业总经理审查。
第9篇 物业管理概论试题答案
《物业管理概论》试题与答案
一、名词解释
1、物业管理:是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、业主:指物业所有人,即房屋所有权人和土地使用权人。
3、物业管理企业:是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业经济实体。
4、物业的接管验收:是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。
5、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
6、业主大会:是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
7、非业主使用人:指不拥有物业的所有权,但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权,并实际使用物业的人。
8、可能毛租金收入:物业可以获得的最大租金收入称为可能毛租金收入,它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。
9、有效毛收入:从可能毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到物业的有效毛收入。
10、净经营收入:从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。
11、物业管理综合服务:指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作,包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务。
12、赔偿金:是违约方的违约行为给对方造成损害事实时,单纯处理违约金仍不足以补偿其经济损失,则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。
13、违约金:指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。
14、物业管理服务费:指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
15、维修基金:指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。
16、租赁住宅:指使用人不具有房屋的产权,通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用权的住宅。
17、商品房住宅:指国家或开发企业投资建造的,按市场价全额出售给购房者住用的住宅,以及其他以市场价格交易的各类住宅。
18、业主公约:由全体业主承诺的,并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的,有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。
19、物业管理委托合同:明确物业管理委托方和授托方的权利、义务的契约。
20、房屋完好率:完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积的百分比。
二、简答题
1、物业管理的基本内容包括哪些
答:
其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
一、常规性的公共服务:指物业管理中的基本管理工作,是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务,目的是确保物业的完好与正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。
二、针对性的专项服务:指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件,面向广大住用人,为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。主要有:1、日常生活类;2、商业服务类;3、文化、教育、卫生、体育类;4、金融服务类5、经纪代理中介服务;6、社会福利类。
三、委托性的特约服务:为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。
2、物业管理有哪些基本环节
答:基本环节为:物业管理的策划阶段;物业管理的前期准备阶段;物业管理的启动阶段;物业管理的日常动作阶段。
3、物业管理的基本性质和特点各是什么
答:性质:物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理;是与产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理,是一种服务行业,属于第三产业。
特点:业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。
4、常规性的公共服务包括哪八项基本内容
答:公共服务主要有8项:1、房屋建筑主体的管理;2、房屋设备、设施的管理;3、环境卫生的管理;4、绿化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、车辆道路管理;8、公众代办性质的服务。
5、物业管理早期介入的作用是什么
答:1、有利于优化设计,完善设计细节;
2、有利于提高房屋建造质量;
3、有利于保证物业的使用功能;
4、有利于加强对所管物业的全面了解;
5、早期介入有利于后期管理工作的进行;
6、有利于树立物业管理企业形象。
6、物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点是什么
答:1、应选派有关专业人员参与工程施工质量监理;
2、要尽可能全面地收集物业的各种资料,同时熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备;
3、按国家规定的技术标准,对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审;
4、工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。
7、简述竣工验收与接管验收的区别
答:首先,性质不同。竣工验收是政府行为。接管验收是企业行为,是根据物业管理委托合同,对物业委托方委托的物业进行的质量验收;
其次,竣
工验收与接管验收所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程,接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程;竣工验收合格后,标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收,接管验收一旦完成,标志着物业正式进行使用阶段。
第三,在竣工验收和接管验收中物业管理企业的参与与职责不同。竣工验收时,物业管理企业只是参加者。而在接管验收中,物业管理企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。
8、住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成包括哪些项目
答:1、管理、服务人员的工资和按规定提取和福利费;
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3、绿化管理费;
4、清洁卫生费;
5、保安费;
6、办公费;
7、物业管理单位固定资产折旧费;
8、法定税费;
9、利润。
9、简述环境绿化的基本要求
答:(一)居住区绿地规划布置的基本要求
1、根据居住功能组织和居民对绿地的使用要求,采取集中与分散,重点与一般,点、线、面结合的原则,以形成完整统一的居住区绿地系统,并与周围的绿地系统相协调;
2、节约用地、尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化。原有绿化、湖河水面要自然利用;
3、应注意美化居住环境的要求;
4、在植物配置和种植方式上力求投资少,有收益,便于管理。
(二)居住区绿化村种选择和植物配置
1、对于大面积绿化,应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特点的优良树种,一般以乔木为主,也可考虑一些有经济价值的植物,一些重点绿化地段,如居住区入口、公共活动中心,可选种一些,观赏性的乔灌木或少量花卉;
2、行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木,老年儿单休憩、游戏场所忌用有毒或带刺植物,运动场地则应避免大量扬花、落果、落花的树木等;
3、树种可选用速生或慢生相结合,以速生为主,以迅速形成环境绿化;
4、应考虑四季景色变化,可采用乔木与灌木,常绿与落叶,以及不同树姿和色彩变化的树种,搭配组合,力求四季常青,鲜花常开,以丰富居住环境。
10、简述发生火灾应采取的措施
答:当火灾或其他意外事故(如爆炸)一旦发生,而又无法制止或控制险情,处于紧急情况时,就应立即报警、切断火源或事故源,并积极组织人员疏散。尤其是高层住宅和商贸楼宇,疏散路线长,人员分散,组织疏散困难。一般作法是:先及时切断火源;然后利用楼宇内的分割装置,如商场内的防火卷帘等将事故现场隔断,阻止灾情扩大;组织人员通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离。紧急情况下的疏散关键是组织工作,平时应进行一定的训练,以便有备无患。
在确保人员安全的情况下,为避免险情扩大,应尽量将危险品转移至安全处;然后可将贵重财产运送至安全地带。
11、简述居住区道路规划布置的基本要求
答:1、居住区内部道路主要为本居住区服务;
2、道路走向要便于职工上下班;
3、应充分利用和结合地形;
4、充分利用原有道路和工程设施;
5、车行道一般应通至住宅每单元的入口处;
6、尽端式道路长度不宜超过120m;
7、如车道宽度为单车道时,则每隔150m左右应设置车辆会让处;
8、道路宽度应考虑工程管线的合理铺设;
9、道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合。
12、试述单个业主最基本的权利
答:依法享有所拥有的物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。
13、简述物业管理招标书的主要内容
答:招标书的主要内容:
1、拟招标的物业基本情况;
2、物业管理的内容;
3、对招标的有关说明;
4、物业管理考核标准与奖罚措施;
5、投标开标时间;
此外,对投标申请的具体内容和要求还应做出较详细的说明,以便于投标单位编制标书。
14、试述公开招投标方式选聘物业管理企业的一般程序
答:
1、成立招标领导小组;
2、向社会发布招标公告;
3、编制招标书;
4、投标单位的资质审查;
5、投标申请书的报送;
6、开标、定标;
7、签订物业管理委托合同。
15、简述业主委员会的权利和义务
答:
权利:
1、召集和主持业主大会;
2、修订业主公约、业主委员会章程;
3、决定聘请物业管理企业;
4、审议物业管理服务费收取标准及使用办法;
5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算;
6、检查、监督物业管理企业的物业管理工作;
7、监督公共建筑、公共设施的合理使用,负责物业维修基金的筹集、使用和管理;
8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
义务:
1、筹备并向业主大会报告工作;
2、执行业主大会通过的各项决议,接受广大业主的监督;
3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,协助物业管理企业落实各项管理工作,对住用户开展多种形式的宣传教育;
4、严格履行物业管理委托合同,保障本物业各项管理目标的实现;
5、接受政府行政管理机构的监督指导,执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;
6、本会作出的决定不得违反法律、法规政策,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共利益。
16、确定写字楼租金时,要考虑哪些因素
答:
1、计算可出租或可使用面积;
2、基础租金与市场租金;
3、出租单元的面积规划和室内装修;
17、选择写字楼承租人时考虑的主要准则是什么
答:
1、承租人的商业信誉和财务状况;
2、所需面积大小;
3、需要提供的物业管理服务。
18、在选择零售商业物业的承租人时要考虑哪些因素
答:
1、声誉;
2、财务能力;
3、承租人组合与位置分配;
4、承租人需要的服务。
19、简述物业管理企业部门经理、管理员的必备知识和必备能力。
答:部门经理必备知识:
1、了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识;
2、熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规,掌握本地区有关物业管理要求,计费规定等;
3、掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和安全管理的基本知识;
4、掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准;
5、掌握房屋结构、设备、设施等修缮(维护)的基本知识;
6、掌握计算机应用知识。
部门经理必备能力:
1、具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度能力;
2、具有制定工作计划,并组织实施的能力;
3、具有及时处理危漏房和房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪救护等突发事件的能力;
4、具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力;
5、具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力;
6、具有熟练应用计算机进行管理的能力。
20、简述住宅小区物业管理服务收费原则
第10篇 物业管理监视和测量装置控制程序
物业管理监视和测量装置的控制程序
本节规定了对监视和测量装置的控制要求。
物业管理公司制定并执行《监视和测量装置管理规定》,通过对监视和测量装置的控制的有效控制,确保测量能力与测量要求相一致,应从以下几个方面进行控制,以确保:
a.监视和测量装置的型号、编号、存放地点、校准周期、检验方法、验收标准均已被清楚地记录,并存人计量设备台帐中;
b.按规定的时间间隔或在使用前监视和测量装置进行校准或检定,工程部负责制定周期检定计划,并联系国家法定计量部门进行校准或检定并保存校准或检定记录;
c.监视和测量装置必须标明检定状态或校准状态;
d.监视和测量装置的使用环境应符合有关技术要求的规定;
e.监视和测量装置在搬运、维护和储存期间,其准确度和适用性应保持良好;
f.所有监视和测量装置在使用时要保证测量误差已知,且符合规定要求;
g.若发现监视和测量装置未处于校准状态时,监视和测量装置使用者应立即评定已测试结果的有效性,对已确定测量有疑问时,应对其采取必要的措施。
7.6.2工程部建立《年度检测、计量设备检定计划》和《测量、计量设备检定记录》,负责对所需监视和测量装置进行维护,工程设施有关压力表、温控器、电力表、安全检测装置、烟感器、自动控制系统等设备并按国家的相关规定或确保物业服务符合规定要求适时对相关监测设备进行校验或检定。
7.6.3当计算机软件用于规定要求的监测和测量时,应确认满足预期用途的能力,确认应在初次使用前进行,必要时再确认。
7.6.4对测量结果要进行记录并保持。
第11篇 项目物业管理费测算范例
项目物业管理费的测算范例
测算所需的基本数据
一、物业概况
1、项目名称、2、地理位置 3、开发商、投资方4、项目开发进度
计划 5、项目规划建设
(1)总占地面积
(2)总建筑面积
其中: 地上总建筑面积、地下总建筑面积、销售面积、商铺面积、公
共建筑面积(附属用房如: 设备机房、管理用房等)、住宅总户数
(3)停车泊位数
其中:地上、地下
(4)区域建筑的基本布局
物业性质及功能:如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等
建筑结构类型;
栋数;层数;单栋(套)面积;
户型种类、数量、面积
建筑密度、
容积率、绿化率
二、设备设施基本状况
一能源
供水、供电、供气、供热方式;供应容量;计量方式;与市政部门产权分界点
(二)设备
1、配电系统
(1)高压回路;(2)变压器;(3)高压环网柜;(4)低压配电柜
(5)动力箱(上海华通)(6)发电机组(7)公共区域照明总功率
2、给水系统
(1)室外给水:(2)室内供水;(3)给水设备
3、排水系统
(1)化粪池
(2)生活污水与生活废水排放方式
(3)雨水及其它废水排放方式
(4)地下室的废水及雨水汇集排放方式
(5)设计中水处理能力、用途、设备功率
(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率
4、空调系统
5、智能化系统:
(1)安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统
(2)停车场自动管理系统(3)自动抄表系统(4)楼宇自动化系统(5)机房 ups 系统(6)背景音乐系(8)电梯系统(9)消防报警系统
6、通讯系统
(1)电话、宽带等数量与市政产权分界请况
(2)电视接收
卫星电视接收数量和有线电视与歌华产权分界点
7、消防设施
(1)消火栓、消防喷洒系统 (2)消防水池及其他消防设施情况
8、电梯数量、品牌、电功
三、公共设施
1、道路面积
2、围墙长度
3、小区的车和人行出入口数量
4、儿童游乐场
5、垃圾中转站
四、园林绿化
1、绿化面积、
2、种植物的品种数量。
3、园林景观、
4、绿化用水来源
五、开发商的特殊要
第12篇 物业区域室内观叶植物管理作业方法-5
物业区域室内观叶植物管理作业方法(五)
1.0适用范围
2.0 适用于室内观叶植物管理工作
3.0内容
序号项目内容
1外观管理1)绿化管理员应及时清理盆面及盆底杂物、枯枝黄叶等。
2)对于枯黄面积达1 / 3以上的叶片应整片剪除,枯黄面积在1 / 3以下者,用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除,注意保留叶形,不可一刀切过。
2淋水1)操作步骤:
a.将花洒壶洒水头去掉,装上水;
b.用手将花洒壶出水管堵住一部分,使之出水合适,将壶嘴对准花盆注入适量的水;
2)室内花木淋水量根据花木生态习性及环境决定,淋水量应遵守'见干见湿'的原则(不干不浇,浇水浇透)。
3施肥1)室内植物常用商用有机肥、无异味腐熟有机肥、全价复合肥、增绿剂;
2)施肥量应根据植物种类、生长时期、环境条件来决定;
3)观叶植物应于换盆或上盆时,施足基肥,在生长季每个月追一次复合肥,使用量视情况而定。
4)室内观叶植物入室前叶面施肥一次,以后每月喷一次。
5)施肥必须用盆土覆盖,不能使肥料外露。
4病虫害防治1)依照《园林绿化病虫害防治规程》操作。
2)室内观叶植物尽可能选用物理方法防治,如喷药须搬到室外进行。
3)喷完后,用水冲洗盆面药水,并填写相关记录。
5管理质量标准1)植株健壮,枝叶干净,光洁;
2)无明显病斑,虫咬孔,无明显虫害;
3)无枯枝黄叶;
4)盆面干净、无杂物,花盆、套盆无积水杂物;
5)植株无缺水干旱,焦叶等现象。
