第1篇 物业公司管理者代表任命书-范例3
任命书
兹任命z1同志担任**物业管理有限公司管理者代表。其主要职责是:负责组织并协调质量体系的建立、实施、维持和改进;检查和报告质量体系的运行情况;协助最高管理者、做好管理评审;主持质量体系文件的编制、实施
最高管理者:
20**年6月*日
任命书
兹任z2同志担任旭勤实业发展有限公司管理者代表。其主要职责是:负责组织并协调质量体系的建立、实施、维持和改进;检查和报告质量体系的运行情况;协助最高管理者、做好管理评审;主持质量体系文件的编制、实施
最高管理者:
20**年6月*日
第2篇 物业公司管理资料序言
《物业公司管理资料》序言
全面、准确地贯彻执行《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》,依法加强**物业公司管理与服务工作落实,增强企业凝聚力和竞争力,维护公司物业管理区域内正常的工作秩序和良好的办公环境,切实保障业主、客户和公司的合法权益。
经过近四年的发展,公司已基本形成管理规范、专业性强、服务多样、信誉良好、制度完善的综合性物业管理公司,管理项目涉及商务写字楼、行政办公楼、大型物流仓储和邮电住宅小区。
现代物业管理面临着新的机遇和挑战,进一步完善物业管理制度、岗位职责、规范行业服务标准工作势在必行。为此,公司本着完善制度、依法管理、规范服务、树立品牌的要求,特组织人员编写了《管理文件汇编》一书,具体对公司各岗位日常工作标准、岗位工作职责、作业规程及标准、突发事件处置、值班及保卫工作等作了详尽的规范,概括性强、实用性广,便于公司各管理处在物业管理实际工作中更好的把握和运用,从而使公司物业管理工作效率、管理效率大大提升,实为公司员工做好各项工作的必读内容和培训教材。
公司将运用现代化、科学化、规范化的物业管理手段,实施全方位、高标准、高质量的物业管理,为客户提供热情、周到、优质、高效的服务,不断促进物业管理工作的健康发展,实现物业价值的保值和增值,
确保各物业管理处设施设备运行安全,杜绝安全责任事故和刑事案件,成功塑造**物业公司成都一流的物业企业形象。
第3篇 物业公司管理处办公规则
物业公司项目管理处办公规则
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由获授权人开启和登记,然后交有关部门处理。
2 文件传阅
内部文件传阅,由总经理办公室将文件送达相关的部门与人员,阅后立即交还总办,中央存档,从速完成文件要求的事项。
3会议室
使用会议室需提前一天与办公室联系,经批准后,服从办公室的安排。使用完毕,关好门窗及电器开关。
4来访接待
因公接待来访者,有关部门需派适当人员带领客人进入会
客室或会议室或其他办公地点,陪同来访者直至离开公司。
5告示牌
管理中心内部告示牌将设在明显处,随时将管理中心与政府的有关政策、要求、指示等的通知贴于此,敬告员工。
6就餐
午餐时间 小时,员工不可因用餐而迟到。
7差旅费
按差旅费规定办理。
第4篇 金科物业公司交房管理流程
金科物业交房管理流程
1目的
确保业主(住户)及时、满意地接房,便于物业管理工作的顺利开展,协助开发商回收房款。
2 适用范围
适用于金科物业管理有限公司各管理处物业的交付办理。
3 定义
交房:是指业主 (住户)收到《接房通知书》,并办理完相应手续获得所购物业的钥匙。业主 (住户)接房后 为物业已交付给业主 (住户)。
4 职责:
4.1管理处主任负责对业主 (住户)接房时物业交付的组织工作。
4.2 管理处物业助理负责业主 (住户)交房资料的准备。
4.3 开发公司售房部负责验证业主 (住户)身份,核查费用。
4.4 物管公司财务室负责收取业主接房须交纳的相关费用。
4.5 管理处前台接待员负责审核业主接房资格,缴验各种证件,陪同业主对房屋进行验收,办理业主 (住户)交房手续、交接物品。
5 程序要点
5.1交房的准备工作
5.1.2 交房资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《接房通知书》、《业主(住户)手册》、《业主临时公约》、《精神 明建设公约》、《区域防火责任书》;
b) 《接房通知书》的内容要求写明办理交房手续的地点、时间,办理手续时应带的资料、证件及应缴费用明细,并附简明扼要的交房流程图等;
c) 印制以下各类交房所需表格:
第5篇 物业公司供方环境因素管理作业指导书
1.0适用范围:
适用于公司各供方或相关方提供服务过程中环境因素的管理。
2.0供方分类:
物料供应商、服务提供方、外委工程承包商和其它相关方。
3.0物料供方环境因素的管理
3.1由公司物料管理部门将物料的环保要求通报给供方,供方按要求提供物料。
3.2物料使用部门需采购物料时,应在《采购申请单》中注明环保的要求,经审批后提交物料采购部门进行采购。
3.3物料使用部门对采购物料进行验收,检验物料是否符合公司环保的要求,并要求供方提供符合规定的产品,如不符合则按相应程序处理。
3.4公司物料采购管理部门将物料验收不合格情况反馈给物料供方,并要求物料供方整改,确保物料供方提供符合公司环保要求的合格产品。
4.0服务供方环境因素的管理
4.1相关部门负责人根据文件要求识别服务供方在公司范围内活动产生的环境因素,如公司已对其制定了相关管理方案,则要求服务供方按照方案实施活动,如未制定,则与服务供方共同制定相关管理方案。
4.2相关部门负责人对服务供方环境活动进行日常检查,填写相关检查记录,对不符合公司环境体系或法规要求的服务供方开具《纠正通知单》,限其及时纠正,并对整改情况进行验证。
5.0外委供方环境因素的管理
5.1工程技术部立项时,在《外委工程项目立项申请表》上注明可能的环境因素影响的防范要求。
5.2公司管理者代表组织审查外委工程项目环境因素控制措施。
5.3工程技术部负责人将相应环境管理方案及公司的相关要求,提交外委工程承包商,可将内容写入合同中,并严格按管理方案内容监督外委供方执行。
5.4工程技术部负责人或其指定的责任人随时监督外委供方在公司范围内的活动,以确保其活动符合公司环境管理的要求。
6.0其它相关方(装修、电话、煤气施工等)
6.1其它相关方需在公司所管范围内进行活动中,相关部门负责人应将公司相关的环境管理要求通报给相关方,并要求其按规定执行;
6.2相关部门负责人在责任范围内随时对相关方的活动进行检查,预防出现不合格。
7.0支持性工具
《环境因素调查评价表》
《重大环境因素表》
《重大环境因素管理方案》
《纠正通知单》
编制:审核:批准:日期:
第6篇 某物业公司管理手册前言
物业公司管理手册前言
1、范围
1.1总则
本手册适用于对本公司质量、环境管理体系所需全过程的内部管理,也适用于证实本公司有能力满足顾客及相关方的要求,产品/服务质量、环境行为符合法律、法规的要求。通过管理体系的有效运行和持续改进,增强顾客和相关方的满意。
本手册适用产品覆盖的范围:社区物业管理服务
1.2适用范围
本公司按iso9001:2000、iso14001:2004标准的要求,建立管理体系。
由于本公司的社区物业管理服务过程控制是按照国家颁发的《物业管理条例》及顾客的要求进行的,不发生社区物业管理服务的设计和开发过程,因此对iso9001:2000《质量管理体系-要求》标准中“7.3设计和开发”进行删减。
2、引用标准
本手册引用标准为iso9001:2000、iso14001:2004标准的要求。
3、术语
3.1本手册引用iso9001:2000、iso14001:2004标准的要求规范中所规定的术语。
第7篇 x物业公司分承包商管理控制程序
物业公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp5.3 物业公司分承包商管理控制程序页码: 1/3
1.目的:
强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。
2.适用范围:
适用于本公司对物业分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2 iso9002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。
4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。
4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。
4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。
5.工作程序:
5.1选择分承包商的要求:
5.1.1具备承担分承包业务的资质。
5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。
5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。
5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。
5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。
5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后,工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。
5.3对分承包业务的控制:
5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。
5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。
5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。
5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工,公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施工卡。
5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督,对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的,由工程维修部责令其停工,进行整改,发出《整改通知书》,并吊销其《施工许可证》,整顿后方可开工。
5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查,并形成记录(参见各相关程序),对日常工作中影响公司企业形象的情况,有权对分包承商提出改进措施,并监督其实施,确保服务质量的提高。
5.4对不合格分承包商的控制:
5.4.1在执行分承包合同中,对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出《整改通知书》,或者提出改进措施,并按实际情况从应付款中扣除一部分资金,情节严重的按合同有关规定予以解除,并从《合格分承包商名单》中剔除。
5.4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审,复审内容包
括:服务质量、服务态度、技术水平等,填写《分承包商年度复审报告》,作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议,交副总经理批准,不合格者取消分承包商资格。
5.5对于iso 9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商 ,工程维修部填写《分承包商年度复审报告》,经副总经理批准后直接列入《合格分承包商名单》。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《整改通知书》 ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商评审报告》 ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名单》 ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度复审报告》 ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04
第8篇 x物业公司综合管理部职能
物业公司综合管理部职能
(1)负责人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其他部门储备人才。
(2)负责员工工作考勤。
(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
(4)负责处理业主的咨询、投诉,并提供协助。
(5)负责对外承办、接待工作,与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。
(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。
(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。
(8)组织、开展企业文化活动。
第9篇 物业公司绿化管理程序
物业公司质量管理程序文件:绿化管理程序
1.0 目的
规范绿化工作管理程序,保障作业人员职业安全,保护环境,确保所辖区域绿苗木健康生长,绿化率达到管理目标要求,为用户提供一个优雅、舒适的生活、办公环境。
2.0 适用范围
适用于公司下属各管理处。
3.0 职责
3.1 总经理负责绿化整改及大中型维护项目的审批。
3.2 管理部负责绿化整改及大中型维护项目的施工计划、技术指导、监督工作,以及指导管理处日常绿化管理工作。
3.3 工程部负责绿化整改及大中型维护项目的预决算审批工作。
3.4 管理处负责所辖区域绿化工作的全面管理,负责监督作业人员职业安全卫生的防范工作。
3.5 绿化主管负责对日常绿化工作的检查监督。
3.6 管理处绿化组负责绿化的日常维护工作。
4.0 工作程序
4.1 交接验收
管理处接到绿化交接通知后,管理处主任与管理部经理会同开发商及施工单位指定验收人员,对保养期已届满的绿化苗木的品种、数量、配置效果、苗木长势等逐项验收,编写验收报告,经参与验收人签名确认。
4.2 小区内所有绿化苗木经验收合格后,即由管理处绿化组接管,并依据文件规定进行全面的养护工作。
4.3 绿化保养具体运作程序
4.3.1 绿化主管负责统筹安排,划分绿化岗位区域,并指定绿化养护责任人。
4.3.2 绿化工根据文件规定对各自岗位范围内的绿化苗木进行管理养护工作。
4.3.3 绿化工每日巡视各自范围内的绿化苗木长势、水肥灌施、肥药使用、松土除杂草等情况。发现问题及时处理,并向主管汇报,填写《绿化养护工作记录》。
4.3.4 绿化主管结合绿化工的汇报及自身巡查情况,填写《绿化养护工作记录》。
4.4室内、外植物养护
4.4.1 室内植物的管理养护
a、室内观叶植物一般隔天喷淋一次水,个别品种可视其生长特性一天喷淋一次。每次喷淋水后,应及时用拖布抹干地面水迹。
b、每周对植物叶片抹拭清洁一次,对花盆底碟清洗一次。
c、定期更换室内植物及时花位置,作好节日或特殊接待任务的环境绿化布置工作。
d、每天要清理黄叶,大叶观赏植物的叶片如小部分枯黄时,可用花剪将枯黄部分剪去。对于攀爬植物应注意牵引或固定。
e、室内人造植物隔天清洁一次,如发现造型有损坏或有脱落的枝顺,应及时进行修补。
f、工作时要注意用户情况,不要妨碍其活动,更不能将水溅到用户身上。
4.4.2 室外植物的管理养护
a、每日对花坛草地进行清理,保持清洁无杂物,对盆种摆放的时花每天喷淋水二次,对地花、草坪每隔一天喷淋水一次,喷淋水时要让土壤充分吸收水份。喷淋时间一般应在每天上午10点钟以前或下午5点钟以后,避免高温暴晒时淋水,给植物生长带来不利影响。
b、随时观察植物生长情况,视情况进行杀虫、修剪、移种、摆放工作。
c、每周冲洗大树及一切绿化布置,以保持干净。
d、作好草坪的修剪保养工作:草长高至或超过推荐割草高度15-25mm时应该进行修剪,立春前进行较低修剪,一般保留草茎10-15mm为宜,剪完后要用铁耙除去枯叶死草;立秋前修剪的高度为草长的一半为宜;立冬前修剪高度为草长的三分之一,以巩固草根的生长。
e、每次修剪后均要进行适量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施复后肥。
f、做好花林防风、防寒等自然灾害的预防保护工作。
4.5 绿化工具管理
4.5.1 由绿化主管将每月采购申请报管理处主任同意,经公司领导批准,由公司统一负责采购。
4.5.2 绿化主管统一领取购进物料工具。 绿化工领用任何工具均需填写《物品领用登记表》妥善使用,凡属故意损坏者照价赔偿。
4.6 病虫防治
按《消杀管理程序》中有关规定操作。
5.0 相关文件
5.1《消杀管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 质量记录
6.1《绿化养护工作记录》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品领用登记表》(zh*-qp-11-4/a)
第10篇 物业公司宿舍管理员职务说明书
1监督管理一切内务,分配清扫、保护整洁、维护秩序、水电煤气及门户管制;
2 员工食堂及员工宿舍煤气的验收;
3员工入离职的宿舍安排及回收检查;
4宿舍物品的统计,及宿舍变动人员名单的更改;
5宿舍每月水电费的审核上报;
6宿舍周围卫生及灭四害的管理;
7员工娱乐设施及阅览室的管理;
8狼狗的喂养;
9监督环境卫生的维护及关闭门窗;
10负责员工阅览室、娱乐室的日常管理及维护;
11负责公共地区的清洁,公共设施的修缮,水、电、门窗等的安全巡视,出现问题及时报告并采取措施,安排解决;
12有下列情形之一者,有责任立即通知行政部:
12.1违反宿舍管理制度,情节严重;
12.2宿舍内有不法行为或火灾险情;
12.3员工身体不适以致病重,应及时送医院并通知其亲友。
第11篇 物业公司人力资源管理程序
1.0程序目的
通过对人力资源的管理控制 ,确保承担管理体系规定职责的人员有能力满足服务质量要求。
2.0适用范围
适用于管理处范围内员工的管理。
3.0主要工作职责和权限
3.1 公司行政人事部负责公司员工的招录、定岗、辞退工作;管理处亦可通过张贴招聘广告,对应聘人员面试,初审通过后再由公司行政部复审,其它事项按公司行政管理制度执行。
3.2 管理处各部门负责就专业范围内培训工作计划的制定、组织和落实工作。
3.3 管理处各部门负责配合公司行政人事部开展人力资源管理工作。
4.0程序内容
4.1岗位能力要求
公司行政人事部负责按照岗位职责要求实施人员招录、定岗、辞退工作。
4.2培训需求的识别
4.2.1各部门负责人应根据《岗位职责》中的要求,对本部门员工的工作能力、职业技能进行评价,结合管理需要、服务质量考核、业主(住户)投诉和其他活动所确定的情况,确认培训需求。对本部门自己无力组织实施的培训项目,应以书面报告的形式反馈至公司。
4.2.2各部门负责对特殊岗位员工的资格要求进行识别,根据该岗位人员的实际情况确定培训需求,拟定培训计划。
4.2.3行政人事部结合公司实际情况、及培训需求,定期或不定地开展员工培训工作。
4.3培训计划的实施
4.3.1公司组织的内部培训,由行政人事部根据具体组织落实时间、场地、授课教师、教案等,并及时通知相关部门人员。受训人员应按时出席,并在《培训记录表》中签到。
4.3.2每项培训结束后,培训实施部门应组织相应的考试或实操,并对培训的有效性 做出评价,评价标准如下:
1)参加培训人员60%的成绩在85分以上为效果优秀;
2)参加培训人员60%的成绩在70分以上为效果良好;
1)参加培训人员60%的成绩在60分以上为效果一般;
2)参加培训人员的成绩及格率低于60%为无效。
上述1)、2)、3)项评价结果均视为有效,如评价为无效,组织培训部门需重新组织实施培训。
4.3.3外派培训人员培训结束后应将资格证书复印件、成绩单等交行政人事部归档。
4.4培训类别及要求
4.4.1新员工上岗培训
1)新员工入职培训由行政人事部组织按前述第4.3节实施。新员工经培训,如培训考试不合格,由行政人事部安排补考或辞退。
2)对晋升或转岗的员工,由所在部门的负责人识别其培训需求,具体执行前述4.2、4.3节。
4.4.2转正培训
员工在试用期内应接受岗位培训,由所在部门负责实施。
试用期满后,行政人事部要组织转正培训并安排考试/考核,考试合格作为员工转正的条件之一。
4.4.3岗位培训
各部门应经常组织对员工进行岗位专业知识和操作技能培训以及服务礼仪、品质意识的培训。具体执行前述4.2、4.3节。
各部门应每年对本部门员工进行岗位能力评定,对不称职的员工要安排再培训,培训考核合格方能上岗。同时,按市场需求和公司发展的要求对各岗位员工进行再提高培训,具体实施按前述4.2、4.3节执行。
4.4.4特殊岗位人员资格要求及培训
特殊岗位人员的资格要求在其入职和后续工作中由各部门识别并经行政人事部确认,如需由公司安排培训时,由各部门申请、报行政人事部统一安排报审执行。在培训结束后,行政人事部负责确认其资格。确认合格的人员方可上岗工作。
4.5质量记录的归档保存
所有本程序的质量记录,由相关部门依照《质量记录控制程序》进行归档保存。
5.0质量记录表格
5.1《培训记录表》
5.2《培训需求申报表》
5.3《年度培训计划》
第12篇 某物业公司财务管理概述
一、财务管理的演变
1、财务管理的概念
(1) 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容,对企业的财务活动,即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。
(2) 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。
2、 财务管理的发展
(1) 筹资财务管理阶段:
19世纪末到20世纪30年代,财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。
(2) 内部财务管理阶段:
20世纪30年代到50年代,财务管理主要是进行有效的内部控制,管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。
(3) 综合财务管理阶段:
从20世纪50年代到现在,财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。
3、财务管理的趋势
(1) 财务管理内容复杂化
(2) 财务管理范围国际化
(3) 财务管理手段现代化
二、财务管理的环境
1、财务管理环境的概念
财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。
2、公司内部财务管理环境
(1) 企业形态:指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。
(2) 企业文化:指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围,它有着丰富而又很实在的内容,其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。
(3) 财务管理能力:指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。
(4) 经营管理:指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。
(5) 组织结构:指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况,它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。
(6) 人员素质:指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平,以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。
3、公司外部财务管理环境
(1) 政治环境:指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。
(2) 经济环境:指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素,它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。
(3) 法律环境:指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。(企业组织形式、税法等)
三、财务管理的目标
财务管理目标就是物业管理公司进行财务管理所要达到的目标,是评价财务管理活动是否合理的标准。在物业财务管理实践中,最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点:
(1) 利润最大化:指企业的利润额在尽可能短时间内达到最大。这是一般物业管理企业较普遍的理财目标。其优点在于经济效益容易衡量、财务数据直
观,在一定程度上反映出企业经济效益的高低。其缺点在于:
a、导致企业的短期行为,为了片面追求利润最大化,某些物业管理公司会放弃一些保养维护性的成本支出项目,或者在管理过程中,不注重物业的保值增值目标而在服务内容上把费用低作为唯一的选择。
b、没有反映所获利润与投入资本之间的关系,不利于经营成果的横向和纵向的比较。
(2) 每股利润最大化:与目标(1)相比,其优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比,能够说明企业的盈利水平,可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较。其缺点与目标(1)相同。
(3) 管理层报酬最大化:指企业管理层的福利和利益最大化。
管理层报酬最大化的缺点:并不强调企业利润、股票市场价格,或者其他财务管理目标的最大化。虽然满足了企业管理层的欲望,但企业管理层可能因此而作出错误的筹资、投资或利润分配等方面的决策,从而影响公司的利润和股东财富的最大化。
(4) 企业价值最大化:指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展的的角度合理经营,采用最优的财务管理政策不断增加公司财富,使企业价值达到最大化。企业价值不是指帐面资产的总价值,而是企业全部财产的市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此,企业价值最大化的管理目标在对企业价值的评价中,所重视的不是企业已经获得的利润水平,而是企业在市场上的综合竞争能力和潜在的获利能力。
优点:
a、有利于克服企业在管理上的片面性和短期行为
b、反映了对企业资产的保值增值的要求
缺点:
a、企业价值不易认定。对于上市公司,即期市场上的股价不一定能够直接揭示企业的获利能力;对于非上市公司,其企业价值的评价由于受评估标准和评估方式的影响不易做到客观和准确。
四、财务管理的环节
(1) 财务预测――主要任务:测算各项物业管理方案和经营方案的经济效益,为决策提供可靠的依据;预计财务收支的发展变化情况,以确定管理目标;测定各项定额和标准,为编制财务计划、分解各项计划指标服务。
(2) 财务决策――管理人员在财务目标的总体要求下,通过专门的方法,分析、评价各种方案的经济效益,进行综合平衡,从各个备选方案中筛选出最佳方案。
(3) 财务预算――是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础,制定主要的计划指标。财务预算是财务预测和财务决策的具体化,是控制财务活动的依据。
(一) 财务预算的编制方法
1、固定预算
含义:固定预算是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。也称为增量预算或减量预算编制法。
优点:编制简单,预算的编制成本较低;此外,由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。
缺点:没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。
2、零基预算
含义:零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。
零基预算的编制程序:
a、由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;
b、将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;
c、对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率的大小进行排序;
d、将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。
优点:有助于提高管理收费的使用效益,改善企业与业主之间的关系,从而增强物业管理企业的市场竞争能力。
缺点:编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。
(二)财务预算的主要内容
1、收入预算:物业管理企业的收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收入是物业管理企业的主营业务收入,主要分为管理收入(包括公共性服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。
2、营业成本预算:营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。营业成本预算包括:
(1) 直接人工费预算:企业在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出;
(2) 直接材料费预算:物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。
3、管理费用预算:是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。包括物业管理企业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。
4、财务费用预算:是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。
5、资本预算:也称设备维修更新计划,是物业管理企业为实现物业的保值和增值,根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。
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bsp; 6、现金预算:也称现金流量表,是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。
7、预计损益表:又称年度利润计划,是在经营决策(包括财务决策)基础上,综合反映物业管理企业预算期(通常为一年)内收入、成本费用和净利润的预算。
8、预计资产负债表:或称预计财务状况表,是揭示物业管理企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。
物业管理企业财务预算的编制
(一)财务预算的编制程序
1、编制方式:“二下一上式”
一下:首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标;
一上:各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的预算草案,并上报物业管理企业财务部门;
二下:财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算,并报物业管理企业管理层,然后再由管理层交业主在奉讨论批准后,正式下达给各部门执行。
2、 财务预算的编制程序
(1) 根据相关法规和管理服务合同的要求,编制资本预算及年度收入预算;
(2) 以收入预算为基础,制订营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算;
(3) 依据收入预算,编制管理费用预算;
(4) 根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理企业的收付款政策和资本预算,编制现金预算;
(5) 综合所有各项预算,编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。
(二)财务预算的编制过程
1、收入预算
2、营业成本预算
3、管理费用预算
4、现金预算
5、预计损益表
财务控制――是在财务管理过程中,利用特定的手段,对企业财务活动施加影响或调节,以便实现预算指标。
财务控制的目的:
1、落实财务预算或财务计划;
2、及明纠正偏差;
3、提供决策依据。
财务预算控制的内容:
1、将财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门;
2、通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况;
3、定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析,找出存在的偏差,并分析产生偏差的原因,提出降低成本费用的途径,制定纠偏的有效措施;
4、对责任部门和责任人进行评价和考核;
5、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚;
6、调整预算。
财务控制系统的构成要素
1、组织系统
实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制,即在企业内部划小预算单位,各预算单位(企业内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心,每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同,责任中心分为成本中心、费用中心、利润中心和投资中心。
2、信息系统
(1) 内部信息:财务预算数据和实际执行结果的数据
(2) 外部信息:市场预测、市场行情、政策法规变动等。
3、考核制度
考核的一般做法:根据财务预算数据,找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异,分析产生这种差异的原因,落实责任人,并提出补救办法,最后形成财务报告,并作为企业决策和采取行动的依据。
4、奖惩制度
奖惩是根据业绩考核结果,对业绩突出者给予奖励,对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。
财务控制的步骤
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p;1)建立财务预算控制系统
(1) 建立财务预算控制的组织系统
a、专门机构的设立
b、人员的配置
c、岗位责任的确立
d、责任中心、利润中心与投资中心的建立
(2) 建立财务预算控制的信息系统
a、建立各种量化的控制标准(指标)
b、信息反馈系统
(3) 建立考核制度和奖惩制度
2)检查监督:根据信息系统确立的标准,实行监督、检查,比较实际执行结果与标准之间的差异;
3)分析原因:实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差,那么,到底是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应该予以明确;
4)纠正偏差:提出纠正偏差的对策,并组织实施,尽最大努力减少损失;
5)奖惩兑现:根据监督检查结果,落实责任,兑现奖惩办法。
财务分析
