第1篇 物业管理保安员处理问题原则方法
物业管理(保安)员处理问题的原则和方法
(一)原则:
合法的原则;合情合理的原则;依法办事、以理服人的原则;化解矛盾、妥善
解决的原则。
(二)方法:
1.对违反物业管理类《业主公约》或《小区管理规定》的问题,可通过说服的方式解决。对一时无法解决可能会扩大事态的问题,应采取'可散不可聚、可解不可急、可顺不可逆'的处理原则,尽力劝解,将问题引向缓和,切忌将矛盾激化。
2.在处理问题上,坚持教育与处罚相结合的原则,因情节轻微可当场予以教育;或协助所在单位、家属进门教育;情节严重需治安处罚的交公安机关处理。
3.对犯罪行为,应及时予以制止并报警,交公安机关处理。
第2篇 物业管理档案建立与管理
物业管理档案的建立与管理
1.资料收集
资料的收集坚持内容丰富的原则,根据实体资料和信息资料的内容,在实际工作中从需要和服务的角度出发,扩大信息的收集来源,从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料,从空间上讲是指物业构成的全部,大到房屋本体公共设施,小到花草苗木都应有详细的资料。
2.资料分类整理
(1)分辨真伪。
(2)分类排序。
(3)组编档号。
(4)装订精美。
3.档案资料管理
(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。
(2)采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。
(3)建议尽可能的采用电脑储存,便于查找调用,以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。
(4)建立健全的档案外借管理规定,档案管理必须专人负责,应做到保管、保密,工作细致;如有破损,应及时修补。
(5)档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。
第3篇 物业管理员招聘试题答案60分钟
物业管理员招聘试题及答案(60分钟)
一、 填空(20*2分)
1、 根据物业管理条例,物业管理活动的主体是: 。
2、 专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的中修、、、。专项维修资金归 所有;
3、 《物业管理条例》第三十五条规定 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、、 、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
4、 《物业管理条例》第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
5、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 年;管道堵塞
个月;供热、供冷系统和设备 个采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。
7、 一套完整的施工图,除了要有图纸目录和设计说明书以外,还应包括以下专业图纸:
①图 ② 图 ③ 图 ④ 图
8、 物业管理综合服务一般分为: 服务和 服务。
二、 问答题(2*10分)
1、 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料
2、 物业管理员在物业管理活动中的主要职责是什么
三、论述题(2*20分)
1、 根据您以往的经验,您认为物业管理工作中最棘手的问题是什么您是怎么处理的
2、 谈谈您对物业管理市场或者物业管理企业的认识。(比如:一个好的物业公司应该有怎样的组织机构或管理模式怎样的服务理念当前市场的物业管理企业主要存在哪些优势或弊端请不拘形式随意发挥,可以谈一个问题,也可以谈多个问题)
答案:
填空
1、业主2、大修、更新、改造3、服务质量或服务标准、服务费用
4、违反合同约定或违约或未按合同约定提供服务或未提供约定的服务
5、 5年 1年 2个月 2个 6、基础 墙体
7、建筑施工结构施工设备施工电气施工 8、常规性特约
简答
1、第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四) 物业管理所必需的其他资料。
2、
1) 配套设施的完善问题;
2) 水电供应容量的问题;
3) 安全保卫系统;
4) 垃圾的处理方式;
5) 高层建筑物外观的清洁问题;
6) 消防设施问题;
7) 物业管理所需设备问题;
8) 对建筑材料的意见;
9) 其他问题。
第4篇 某物业公司综合管理办公室职能
物业公司综合管理办公室职能
1、主要负责公司内部日常行政事务,包括人事、后勤、档案、培训、综治、消防等工作;
2、负责财务管理,包括做好资金运作的日常工作,负责管理服务费的收缴,做好财会帐册、报表,缴纳财税等工作;
3、负责物业维修及设备运行的技术管理,包括房屋的设备检验、维修工程安排,对业主装修的指导和监督等工作;
4、负责监督、检查房屋及设备急修以及一般报修受理或作业,保安、消防、车辆交通等工作以及辖区内的环境保护和日常清扫,绿化设施的管理,树木、绿地养护等工作;
5、负责“一业为主、多种经营”的发展,包括管理各种文化、娱乐、生活、商业等公共服务经营设施和部门,接受业主综合性和个别性的委托、代办服务等工作。
第5篇 z物业小区电梯管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.3物业小区电梯管理程序页码: 1/3
1.目的:
保证电梯设备完好无损,正常安全运行,满足住户使用。
2.适用范围:
小区住宅楼内所有电梯。本公司电梯维护的日常管理发包给分承包商,公司要求分承包商组织专门的电梯运行及电梯维修人员,为我公司提供服务并在服务过程中执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章
3.2 iso9002标准第4.6 、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11、4.12、4.13、4.14章。
4.职责:
4.1工程维修部(以下简称工程部),负责制定电梯大修的工作计划和具体实施。监督、检查电梯运行及维修人员的工作。
4.2分承包商的电梯技术人员负责制定电梯的日常维护,保养计划。
4.3电梯维修人员及电梯司机负责电梯的维修、维护及巡视,并随时做好各种记录。
5.工作程序:
5.1电梯正常运行:
5.1.1电梯司机要严格遵守《电梯安全操作规程》和《电梯司机岗位职责》。
5.1.2电梯司机要认真填写《电梯司机值班工作记录》,按《电梯巡视规程》做好巡视工作。
5.1.3维修班长每天对电梯司机的工作进行检查,内容包括电梯运行、巡视、卫生情况,并填写《电梯司机值班检查记录》。
5.1.4发现电梯故障及时通报值班室,并填写《电梯故障报修单》。
5.1.5电梯一旦出现因人故障。严格按照《电梯故障困人救援规程》执行。
5.2电梯日常保养、维修检查:
5.2.1电梯维修工根据电梯技术人员制定的《电梯周保养项目及记录》、《电梯月保养项目及记录》、《电梯半年保养项目及记录》、《电梯年保养项目及记录》,按时保质保量完成分管电梯设备的保养项目及日常的维修、抢修工作,并认真填写《电梯故障报修单》及有关工作记录。
5.2.2分承包商的电梯技术人员每月中旬及月末对电梯维修工的工作进行抽查,并填写《电梯周检查记录》、《电梯月检查记录》、《电梯半年检查记录》、《电梯年检查记录》。
5.3对电梯分承包商服务质量的检查:
5.3.1工程部主任每月末对电梯分承包商的工作进行一次抽查,内容包括:运行情况、保养及维修情况,并填写《电梯工作考核记录》。以此做为对分承包商工作的考评依据。
5.3.2发现重大问题,由工程部主任向电梯分承包商发出《整改通知书》限期改进。
6.支持性文件与质量记录
6.1《电梯司机值班工作记录》 ej-qr-qp4.3-01
6.2《电梯司机值班检查记录》 ej-qr-qp4.3-02
6.3《电梯故障报修单》 ej-qr-qp4.3-03
6.4《电梯周保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-04
6.5《电梯月保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-05
6.6《电梯半年保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-06
6.7《电梯年保养项目及记录》 ej-qr-qp4.3-07
6.8《电梯周检查记录》 ej-qr-qp4.3-08
6.9《电梯月检查记录》 ej-qr-qp4.3-09
6.10《电梯半年检查记录》ej-qr-qp
4.3-10
6.11《电梯年检查记录》ej-qr-qp4.3-11
6.12《电梯工作考核记录》ej-qr-qp4.3-12
6.13《电梯安全操作规程》ej-wi-qp4.3-01
6.14《电梯故障困人救援规程》ej-wi-qp4.3-02
6.15《电梯维修保养安全操作规程》ej-wi-qp4.3-03
6.16《电梯巡视规程》ej-wi-qp4.3-04
6.17《工程维修部员工岗位职责》ej-wi-qm4.1-04
第6篇 物业公司质量管理体系文件控制程序
1.目的
对质量管理体系的文件进行统一的管理与有效的控制,以确保使用质量管理体系文件的部门均能得到相应文件的有效版本。
2.范围
本程序适用于对公司质量管理体系文件的控制。
3.职责
3.1质量手册、程序文件由总经理批准。
3.2管理者代表批准其他文件。
3.3全面质量管理办公室组织人员进行质量管理体系文件的编写。
3.4全面质量管理办公室负责质量管理体系文件的归口管理。
4.工作内容
4.1编写与审批
4.1.1质量手册,全面质量管理办公室负责组织相关人员编写,管理者代表负责质量手册的审核,总经理负责质量手册的批准。
4.1.2程序文件,管理者代表负责程序文件的审核,总经理负责程序文件的批准。
4.1.3服务工作规范,各部门负责审核,由管理者代表批准。
4.2文件的标识
4.2.1编号
4.2.1.1记录表格除注明名称外,在右上方注明标准要素号加'j'及序号,如《收发文登记表》4.2.3-j-01;
4.2.1.2程序文件和工作规范的编号直接写上要素号;
4.2.1.3如某要素有多个文件时,在后面加注序号,如《装修监管工作规范》7.5.1-04。
4.2.2封面标识
4.2.2.1版本使用英文字母:a版表示第一版;b版表示第二版,以下类推;
4.2.2.2分发号,分发文件时注明分发号码。
4.2.3页眉和页脚
右边:文件版本号+修改次数,如:a/0、a/1、b/0、b/1;左边:
文件类型,如:质量手册、程序文件、服务工作规范;页面底端
居中:页码,如:1。
4.3文件受控
4.3.1受控文件,发给本组织成员的体系文件均为受控文件,在封面上盖'受控文件'印章;
4.3.2非受控文件,发给本组织外的质量手册为非受控文件,不收回,不负责修改。
4.4文件发放与回收
4.4.1文件的发放、回收都需要填写《收发文件登记表》。
4.4.2如文件分为两层发放,每一层都需要填写《收发文件登记表》。
4.5文件保管与复印
4.5.1受控文件不得借用、外传,更不能丢失损坏,如丢失损坏须向文件管理部门申请补发。
4.5.2使用人一旦离开公司,应将其文件交回公司。
4.5.3分发给各部门的体系文件,各部门负责人为保管第一责任人,应按规定做好部门内部文件发放范围的控制,须复印文件时,必须经部门负责人同意后才可复印,并将分发号填写在《收发文件登记表》中。
4.6文件评审与修改
4.6.1文件每年在管理评审会上进行评审,必要时做出修改决定。
4.6.2文件需要更改时,应由部门负责人书面向全面质量管理办公室反映。
4.6.3全面质量管理办公室根据评审会决议及部门负责人的反映情况,组织人员对文件进行修改,修改内容由管理者代表批准。
4.6.4修改方式
4.6.4.1大改,即绝大部分内容需要修改时,由全面质量管理办公室组织相关人员进行换版修改;
4.6.4.2中改,即某一文件局部需要修改时,由全面质量管理办公室组织人员进行修改,并将修改的某一页印成新的文件页,页眉左上方注明修改次数;
4.6.4.3小改,即原文件个别内容需要修改时,由文件使用人按《文件更改通知单》要求,直接在原文上改。
4.6.5小改与中改在文件发放时,需填写《文件更改通知单》。
4.7文件作废
4.7.1凡经修改后无效的文件一律作废,由部门进行作废处理。
4.7.2如作废文件须留做参考,一定要在该文件封面上盖上'作废留用'章。
4.8外来文件
4.8.1全面质量管理办公室负责收集物业管理的有关法律法规,进行集中保管,并在文件上加盖公章,供公司员工借阅。
4.8.2全面质量管理办公室每年将收集的适用的法律法规文件编成《外来文件清单》,以提供员工借阅时的检索,并以此作为有效版本的控制手段。
5.相关文件
无
6.记录表格
6.1《收发文件登记表》(4.2.3-j-01)
6.2《文件更改通知单》(4.2.3-j-02)
6.3《外来文件清单》(4.2.3-j-03)
第7篇 某物业公司办公设备使用管理作业指导书
1.0目的
通过规范办公设备的使用管理,保证公司在实现服务过程中办公设备正常使用。
2.0适用范围
适用于公司所有的办公设备。
3.0定义
4.0职责
4.1行政办公室负责所有办公设备的采购及调配。
4.2各部门负责属本部门使用的办公设备的管理。
4.3机电管理部负责电脑、电话、传真机、打印机的维护保养。
5.0内容
5.1办公设备种类
复印机、传真机、打印机、摄像机、照相机、过塑机、音响设备、投影仪、扫描仪、电脑、电话等。
5.1.1电脑管理
公司电脑根据其用途包括办公电脑和非办公电脑,两者的配置,都必须由部门根据岗位的需求,提出书面申请,经公司领导审批后,由机电管理部根据需求选型,行政办公室负责新机的采购。
1、办公电脑的管理
(1)各岗位的电脑由所在部门指定其主要使用人为该电脑管理员,负责该电脑的日常使用,其职责如下:
负责设置、修改该电脑的用户密码,并报公司备案;
负责该电脑的日常管理及报修;
定期对硬盘进行整理,对需要保留的电子文档进行备份,清除垃圾文档;
定期对电脑进行杀毒,对外来软件进行安全性检查,确认无误后方能使用。
每周填写电脑运行周报。
(2)任何人未经许可不得使用他人的电脑。
(3)办公电脑的软、硬件配置不得自行增删变更,如有需要,须经请示批准后,由机电管理部技术人员实施。
(4)办公电脑如需上网,须经所在部门提出书面申请,报请行政办公室、分管领导批准后,由机电管理部负责接入。不得在网上浏览与工作无关的网站,下载与工作无关的网络信息资料。
(5)机电管理部负责办公电脑及其相关外部设备的维修,并定期(每月一次)对电脑的使用情况进行检查;根据电脑使用情况不定期组织电脑操作知识的培训。
(6)下班后相关责任人检查电脑是否正确关机,正常情况下不得强行关机。
2、非办公用电脑的管理
(1)此类电脑包括:空调集控、水电抄表、bas、停车场系统、消防系统、监控系统、咨询台用。
(2)此类电脑的日常管理维护由使用部门负责,机电管理部负责定期保养和问题处理。
(3)此类电脑的损坏将直接导致服务受到影响,所以禁止在电脑上进行与系统无关的操作,禁止使用外来磁、光盘。
5.1.2传真机的管理
1、行政办公室负责接收公司各类传真,并及时作好记录,并及时通知收件人到行政办公室办理签收。
2、因公对外发送传真应办理登记手续,登记完毕后方可发送,因私传真未经批准一律不予传送。
3、使用传真机时需要注意,发送多页单张原稿时,其宽度必须一致;原稿上的订书钉应先取下,尺寸过小或不完整的原稿应夹在硬塑薄膜中发送,以免卡住或损坏原稿。
4、安装于普通市内电话网及普通长途电话线路上的传真机,一般不能用来传送机密文件。
5、不得把传真机当作复印机使用,下班时应将传真机设于自动收文状态。
6、传真机应放在清洁而阴凉的地方,避免潮湿和高温,不准擅自拆卸。
7、传真机的安装应平稳,要防止灰尘进入机内。为预防事故,安装时应接地良好,并设有避雷装置。使用频繁的机器要经常进行清洁维护。
8、传真机出现重大故障时,应找专业技术人员检修。
9、因公使用长途电话应作好使用登记,注明拨打单位,简要描述通话内容,经行政办公室主任批准后使用。下班后应锁闭传真机长途功能。
5.1.3办公电话管理规定
公司电话属于办公用途,为了保证工作的正常开展及业务的畅通,加强内部管理,合理控制费用成本,特对办公电话管理作如下规定:
(1)报销额度:详见《电话功能及月话费额度核定表》。
(2)报销管理
职责:
行政办公室和机电管理部根据公司批准的《电话功能及月话费额度核定表》对办公电话功能及话费进行调整和控制。
各部门电话功能及月话费额度调整需按程序申报:部门经理批准→行政办公室主任审核→分管领导批核→总经理批准。
机电管理部负责于每月3日前打印汇线通电话的话费统计明细报行政办公室,行政办公室负责审核当月话费额度标准,并于每月5日前将超标话费明细交财务部执行扣款;直线电话月话费明细由机电管理部根据电信部门统一扣款日期打印清单报行政办公室。
行政办公室不定期抽查电话清单,如发现非正常声讯电话,将按产生话费的三倍在个人月工资或部门月绩效工资中扣罚。
行政办公室负责考核个人直线电话和部门汇线通电话额度标准,部门或班组的直线电话和个人汇线通电话额度标准由部门负责考核。
直线电话的月话费额度管理:
直线电话不得拨打声讯电话,如因工作业务需要拨打声讯电话,须使用汇线通电话。
直线电话责任到个人的,月话费额度超标部分在个人月工资中扣除。
直线电话责任到部门或班组的,月话费额度超标部分在部门或班组月绩效工资中扣除。
田园居管理处实行独立核算,话费由部门自行控制。
汇线通电话的月话费额度管理:均以部门或班组为单位进行核算,月话费额度超标部分在部门或班组月绩效工资中扣除。
(3)办公电话机的保养和维护
严禁猛烈拍打话机叉簧,当拨号后未接通时应轻轻反叉簧按下1-2秒再重新拨号。
通话完毕应轻轻将话机搁在电话机上,不得用力掷话筒或将话筒搁在一旁,影响电话的正常使用。
打电话时不得卷绕电话机绳,以免机绳扭绞后各芯之间混接在一起,产生接口松动,芯线暗断等故障,出现话音时断时续,使通话受到影响。
在拨号(按键)时,应注意用力均匀,不宜用力过猛过快,以保持机件情况正常,延长使用寿命。
5.1.4打(复)印机的管理
1、打印机管理
(1)用环保纸进行打印时应注意将环保纸上的订书钉、回形针取下,以免卡住或损坏机器。
(2)分配于其他部门及管理处使用的打印机由设备所在部门自行负责维修保养,使用打印机时应严格按照程序操作。
(3)不得因私使用打印机,一经发现严肃处理。
(4)打印机应放在清洁而阴凉的地方,避免潮湿和高温,不准擅自拆卸。打印机的安装应平稳,要防止灰尘进入机内。使用频繁的机器要经常进行清洁维护。
(5)打印机出现重大故障时,应找专业技术人员检修。
2、复印机管理
(1)公司16/f的复印设备由行政办负责维护保养,分配于其他部门及管理处使用的复印机由设备所在部门自行负责维修保养,使用复印机时应严格按照程序操作。
(2)不得因私使用复印机,一经发现严肃处理。
(3)复印机应放在清洁而阴凉的地方,避免潮湿和高温,不准擅自拆卸。复印机的安装应平稳,要防止灰尘进入机内。使用频繁的机器要经常进行清洁维护。
(4)下班时相关责任人要检查复印机电源是否关闭。
(5)复印机出现重大故障时,应找专业技术人员检修。
5.1.5摄影(像)器材的管理
1、摄影(像)器材由行政办公室负责维护保养。
2、各部门需要动用摄影(像)器材时应向行政办公室主任申请,经同意后方可使用,同时应办理借用登记,填写《工机具领借用登记表》,使用完毕及时归还,若因使用不当或保管不利造成办公设备损坏或丢失的,按照公司相关规定处理。器材使用人必须熟练掌握其操作程序,且不得擅自拆卸。
3、摄影(像)器材应放在清洁而干燥的地方,避免潮湿和高温,防止灰尘进入机内。每次使用完毕要用专业擦拭纸进行擦拭,并及时送交保管。
4、所拍摄的内容由行政办公室统一冲印或刻录光盘,未经允许不得私自外出冲印、刻录。未经允许,严禁员工自行拍摄个人照片及声像资料。
5.2办公设备的维护保养
5.2.1机电管理部负责电脑、电话、传真机、打印机的维护保养,当办公设备不能正常运行时,使用部门应及时联系机电管理部进行维修,维修中如发生零配件改变时,机电管理部应填写《办公设备维修记录表》,无法维修时填写《设备对外委托维修申请单》报请外修;其他办公设备可由行政办公室联系专业公司定期维保,若在使用中出现故障,由行政办公室联系专业公司及时修复。
5.3办公设备的报废
当价值在100元以上的办公设备发生严重损坏或老化,由使用部门填写《报废申请单》,经相关技术人员、使用部门负责人确认、财务部审核、分管领导、总经理批准后,作废品处理。
6.0记录
6.1《工机具领借用登记表》
6.2《办公设备维修记录表》
6.3《设备对外委托维修申请单》
第8篇 出口加工区物业管理建议书
zz出口加工区物业管理建议
一、工程维修管理
1、建议将上下水管线路,各类设备电气控制原理图,通迅线路图,监控线路图,综合布线图等常用图纸,复制一份存放在物业,以便发生紧急情况时物业能够及时抢修,或将损失降到最低。
2、由于水泵房设在地下室,建议安装漏水报警装置,防止水阀失灵,造成意外事故发生。
3、园区中公共照明,高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制,在目前园区入驻客户不是很多的情况下,可减少电费的支出。
4、根据对园区夜间检查,园区内有不少入驻企业开班生产,建议物业维修人员进行夜间值班,防止水、电、电梯突发事故发生,或在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。
二、防鼠管理
1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害,建议办公楼采用适当的灭鼠措施。
2、在水泵房等要害部位,可设置防鼠板,防止死鼠污染水源。
三、公共秩序及防范管理
1、由于园区范围较大,固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪,建议根据管理要求,可设置多条巡逻路线,并由物业经理或保安主管确定每天或短期的巡逻路线,保安当班领班执行。
2、对于上下班高峰时段的卡口管理,除物业增加必要的疏导人员外,建议采取上下班人员、非机动车分道进出的管理措施;建议协调海关对出关口的机动车,在上下班高峰段不使用左边第一根车道,可开启左边第二根车道,避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道,而发生意外事故。
3、对于非机动车管理,标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施,(一端出口封闭,用链锁)但给停车人出行带来不便,由于标准厂房区域较大,但只有一个停车棚,将给距停车棚较远的客户员工停放带来不便,也给非机动车停放管理带来难点。建议:
a、对现标准厂房的非机动车管理,除对车棚的停放车辆进行链锁外,建议对车棚的另
一端出口采取安装能进出个人,不能出车的装置,减少给停放人带来的不便。
b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点,实行收费管理。
c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。
四、采购管理
建议中转仓库能封闭管理,采购的维修材料和物品能在入库时进行验收,既可避免不合格采购物品入库,又能确保维修服务质量。
五、通用厂房内服务中心的设立
由于园区较大,现服务中心离通用厂房有段距离,不利于贴近客户服务,建议及时在通用厂房设立服务中心。
六、合理制定质量目标
建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理,质量目标应是衡量物业管理中每项重要工作的量化指标,具有可计量性,可统计性,可控性。
如配套设备设施完好率:由于是泛指,将无法统计或统计结果失真;
维修工程回访验收率:质量目标不明确,是控制验收还是控制回访;
保洁检查合格率:保洁检查的质量目标应是次数;
道路完好率:道路完好的标准如何是什么,应予以明确。
公共灯具设备完好率与公共灯具亮灯率是重复设立目标。
第9篇 物业辖区建筑物维护管理程序
物业辖区建筑物的维护管理程序
1.0目的
本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序,以保证及时发现和解决出现的问题,维持建筑物的使用寿命。
2.0适用范围
本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。
3.0职责
3.1总经理负责建筑物的大、中修和改建、扩建工程项目的批准。
3.2主管副总经理负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。
3.3财务部负责解决工程款。
3.4管理处负责小区建筑物的日常维护管理、巡视检查和保护。
3.5工程部负责组织维修。
4.0实施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度对建筑物普查一次,根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修计划报主管副总经理和总经理。
4.1.2主管副总经理召集有关业主和相关部门确定本年度的大、中修和改、扩建项目。
4.1.3工程部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。
4.1.4总经理对大、中修和改、扩建方案进行审核批准。
4.1.5财务部与业主等有关产权人进行磋商,落实大、中修和改、扩建资金。
4.1.6工程部按大、中修和改、扩建方案,委托经评审合格的分承包方进行施工。'施工合同'要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中,要对隐蔽工程进行查验,并将查验结果记录在'隐蔽工程验收记录'中。完工后,按施工合同中规定的要求进行检验,检验合格后,建筑物维修的业务主管在'工程竣工验收证明书'中记录检验结果和验收意见,并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时,应在'工程竣工验收证明书'中注明不合格条款的处理方式,待不合格条款解决了,经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。
4.1.7工程部整理和归档大、中修和改扩建资料,以便再修时参考。
4.2日常的维修
4.2.1各管理处在日常巡视时对发现建筑物的问题应进行记录。
4.2.2工程部根据各管理处汇报的情况,及时派业务主管到现场针对问题进行诊断,并根据各栋楼存在问题的轻重缓急组织维修,管理处负责现场监督、验收。
4.2.3管理处按照上级批示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求,填写派工单安排维修工进行维修,并将维修工作情况记录在《维修工作记录表》。
4.3出租房的维修
租户办理了出租房退房手续后,该房若需维修管理处要在24小时内填写'物业维修单'交工程部。工程部及时组织维修,要求维修单位应在7天内维修完毕。
5.0相关记录
nsz-op-006物业租赁管理程序
**005-01维修工作记录表
**005-02维修通知单
**007-01建筑物检查表
**007-02隐蔽工程验收记录
**007-03工程竣工验收证明书
**007-04物业维修单
**007-05施工现场工程量增减签证单
房屋大(中)修计划
第10篇 a物业工程技术资料管理程序
hs物业工程技术资料管理程序
1.0目的
通过对所辖物业的工程技术资料进行规范管理,以便于相关部门查阅和使用,更好地为设备设施管理、维护服务。
2.0适用范围
适用于**物业工程技术资料的管理。
3.0职责
3.1物业公司负责物业接管后所有工程合同、图纸、预结算书、设备技术资料等工程技术资料的收集、整理、分类、编号、编目、归档。
3.2物业公司明确相关部门专人负责工程技术资料的汇总登记、保管及借阅,保证资料的完好、齐全,及时更新。
4.0工作内容
4.1资料接收
4.1.1物业公司从开发商、分包方处等接收工程图纸、技术资料及其目录。
4.1.2物业公司收集、整理在施工过程中形成的工程技术资料,建立相关《工程资料清单》。
4.1.3物业接管验收资料、图纸及其目录的移交,须经接管项目负责人签名确认。
4.1.4设备设施须填写单机《设备卡》,汇总后建立《设备台帐》并备案。
4.1.5设备设施添置、更新及大修后,相关档案资料须及时更新,设备报废后相关资料要及时封存,并备案。
4.2审查
物业公司对所辖工程技术资料的份数、完整性认真审查,确认无误后整理、存档,将相关资料一份连同《工程资料清单》提交行政部备存并做好交接手续。
4.3借用
4.3.1各物业公司相关部门将工程资料汇总归档后,建立《资料借用登记表》,由专人负责资料的借用及归还验收、登记。
4.3.2本部门人员借用工程资料,须做好登记。非本部门人员借阅经部门负责人同意后方可,并在做好借用和归还登记。
4.3.3外单位人员借用工程技术资料时,须提出申请经单位负责人批准后借阅,并做好借阅登记,限期归还。
4.4保管
4.4.1工程技术资料、图纸由物业公司统一归档、存放、保管,确保资料完整齐全。
4.4.2物业公司明确具体部门负责工程技术资料的管理。
4.4.3相关部门应确保场地、办公设施及人员的配备,做好防潮、防火、防虫等措施,保证资料的安全、完好。
5.0相关文件
无
6.0记录表格
6.1《工程资料清单》
6.2《资料借用登记表》
6.3《设备台帐》
6.4《设备卡》
第11篇 某物业公司采购管理程序
城市花园物业管理公司质量体系
--采购管理程序
1.目的
控制采购过程,保证所采购物资和服务符合质量要求.
2.范围
适用于公司内各类物资和服务的采购管理.
3.职责
3.1 总经理办公室后勤主管负责物资采购的实施,行政副主任负责物资采购的管理控制.
3.2 品质管理部负责组织对分供方进行评定和控制.
3.3 各部门质检员或专业技术人员负责采购物资和服务的验收.
4.程序
4.1 根据采购物资对服务质量的影响程序,将采购物资分为三类:
a类:对服务质量有重大影响的物资.如:土建材料、木材、机电设备等.
b类:对服务质量有直接影响的物资.如:娱乐设施、花草树木、清洁物品用于客户水电设施维修使用物资等.
c类:对服务质量无明显影响的物资.如:办公文具等
4.2 采购资料
4.2.1 物资使用部门负责提供采购资料,包括:规格、名称、价格、技术要求、相关国家、专业标准等.
4.2.2 总经理办公室后勤人员及时收集采购资料,不断按《分供方评估管理程序》调整《合格分供方名单》,并保存采购资料.
4.3 采购计划审批
4.3.1 各物资使用部门每月于25日前根据工作计划,填写《物资申请单》由部门经理签字后交总经理办公室后勤主管汇总后报总经理审批.
4.3.2 《物资申请单》包括:物资名称、规格、型号、等级、数量、价格、交货期、技术要求、检验方法等内容,必要时注明分供方名称.
4.3.3 计划审批后后勤主管安排仓管员根据库存情况制作全公司采购计划填写《物资申请单》.
4.3.4 后勤主管审核公司《物资申请单》,并将各部门《物资申请单》于26日前同时报总经理或其授权人审批.
4.3.5 审批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采购员根据审批后的安排《物资申请单》及《合格分供方名单》实施采购.大批量集中采购于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及时将各部门《物资申请单》中未列入全公司采购计划项目反馈到各部门.
4.3.8 应急物资的采购由部门经理、总经理助理审核后报总经理批准.
4.3.9 固定资产和高额物资采购需加专项报告.
4.3.10 各级管理采购物资审批权,按财务规定执行.
4.3.11 需要采购服务的部门提出服务采购申请,经部门经理、总经理助理审核后报总经理审批.
4.3.12 按《分供方评估管理程序》或《设备(服务)合格分供方名单》选择合格分供方.
4.3.13 按《合同审批程序》实施签订合约,合约必须明确我方要求,及双方承担的责任.
4.3.14 严格履约.
4.4 采购物资的验证
4.4.1 物资购进后,采购员应及时通知质检员办理入库报检手续;库管员根据《物资申请单》项目进行检验及入库登记,填写《入库单》,做好台帐记录.
4.4.2 质检员对物资进行验收时,若发现物资有标识破损、遗失、模糊、物品受潮、水迹、油迹、破裂等异样,必须打开包装进行检验或向经理报告,填写《物资验收单》.
4.4.3 如果采购物资需在分供方供货处进行检验时,由后勤主管负责组织相关部门质检员与分供方联系,实施现场验证,认真填写《物资验收单》.
4.4.4 如果客户提出对我公司分供方验证时,由后勤组负责双方联系,公司可以参考其意见,但客户的验证结果不能代替公司对采购物资的检验.
4.4.5 机电设备等技术性较强的物资验收由物资申请部门组织或指定专人验收其技术性能等.
4.4.6 使用部门(人)在使用物资前应进行验收,以确保其质量符合要求.
4.4.7 服务质量验收由服务申请部门负责.
4.4.8 当出现不合格物资时,由质检员填写《不合格物资处理单》,并呈请部门经理审批,由采购员按审批意见处理执行.
4.4.9 对小批量采购的a、b类物及首次承接的分供方可采取全部检验的方法.
4.4.10 采购完成后采购的有关文件由使用部门及后勤各自保存备份以备查阅.
4.4.11 对采购服务不合格项由服务采购部门负责人根据合同等,要求分供方赔偿或返工.
4.5 物资的保管按《仓库管理程序》执行.
5.监督执行
由总经理办公室监督执行.
6.支持性和相关性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c类物资合格供应商名单》
**s4.15-01《仓库管理程序》
**s4.6-01-02 《设备(服务)合格分供方名单》
7.质量记录及表格
**s4.6-01-f1-01《物资申请单》
**s4.6-01-f2-01《入库单》
**s4.6-01-f3-01《物资验收单》
**s4.6-01-f4-01《不合格物资处理单》
第12篇 某物业管理公司品质管理
物业管理公司品质管理
总体目标 目标细化
品质管理体系建设目标
1.负责组织品质管理体系文件的编写工作,确保品质管理体系文件的完备
2.负责组织品质管理体系评审工作,确保一次性通过率达到100%
3.负责品质管理体系的运行维护,确保管理体系有效运行
服务品质管理目标
1.负责物业服务品质日常检查工作,确保业主对服务的满意率达到95%以上
2.定期组织业主满意度调查工作,保证获得的调查信息准确、有效
品质管理体系文件资料管理目标
1.负责品质管理体系文件、满意度调查相关问卷、记录等资料的收集整理,并保证资料归档及时、有效
2.负责品质管理体系文件、满意度调查相关问卷的日常管理,确保资料文件无遗失现象发生
