物管培训:物业管理公司与相关部门的关系（十二篇）

发布时间：2024-11-23 查看人数：72

物管培训:物业管理公司与相关部门的关系

第1篇物管培训:物业管理公司与相关部门的关系

物业管理公司所开展的各类服务工作都离不开政府的各个主管部门的领导和帮助,也离不开各专业管理企业的大力支持,否则将一事无成,必须正确处理好各类关系。

一、与政府行政主管部门的关系

行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理。其主要任务是贯彻执行政府的政策、法令和各种法规,包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、计划生育、侨务等项工作,公安交警部门的社会治安、户籍管理、交通管理工作,规划城建部门的城市规划管理和工程质量管理,工商税务部门对经济活动的管理工作,等等,其权力来源于政府的行政权。

受小区代表机构(如小区管委会或业主委员会)委托和授权对小区内产权人共同拥有产权(或使用权)的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理,同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务。物业管理公司的管理权力来源于产权人、住户和单位的授予。

虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念,但物业管理公司作为企业法人,在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中,应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。总之,物业所在地人民政府对物业管理有监督和指导的职责。物业管理公司应接受其指导,但人民政府不直接介入物业管理过程中具体的业务工作,是一种间接管理。

二、与属地街道办事处(或居委会)的关系

街道办事处作为人民政府的派出机构,在物业所在地行使政府的管理职能。这主要包括:统筹规划、掌握政策、信息引导、组织协调、提供服务、检查监督,但不替代物业管理企业实施具体的管理和为社区全体住户提供生活服务。广州东华实业股份有限公司所管理的五羊小区为全国作出了表率。在五羊村,行政管理与物业管理职责分明,相得益彰。行政管理部门与物业管理机构保持密切的联系,互相配合,互相支持,构成了高效、优质的社区管理服务系统。例如,街道和居委会派人员参加管理处的例会,及时了解物业管理的情况,通过宣传和教育使居民、单位支持物业管理工作;公安派出所根据小区管理处开出产权人、住户签妥的物业管理协议的证明,给予办理户口迁入手续,并负责小区保安队伍的业务指导,使得小区内的治安稳定。

三、与专业管理企业(公司)的关系

一个适应现代生活的物业管理公司通常是人员少,队伍精干,社会化、专业性强。一般是由公司主要领导、各专业管理部门的技术骨干组成的管理型物业管理企业。具体的管理操作,如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担,一切按经济合同办事。专业公司就是为物业管理工作配套服务的专门机构。专业服务公司的设立,可以使劳动资源和自然资源共享,是物业管理发展的方向。此时,物业管理公司是业主(使用人)的总管家。因此在选择这些专业管理企业、签订合同时,一定要代表广大业主(使用人)的利益。要符合住宅小区管委会所制定的各项规章制度,并在合同执行期内,代表业主(使用人)根据合同中所规定的内容、要求进行对照、检查,从而保证各项工作能真正落到实处。

第2篇 zy物业管理公司简介

zy物业管理有限公司简介

zy物业管理有限公司是由湖南y实业股份有限公司和湖南*房地产开发有限公司两家股东发起,成立于2004年4月,是湖南五强y企业集团下属成员企业之一。企业注册资本50万元,资质等级叁级,是一家从事物业管理的有限责任公司。

公司坚持'诚信、敬业、专业、创新'的企业精神,努力开拓,不断进取,通过规范管理、市场化经营,开创专业化发展道路;坚持'品质第一'的经营理念,本着'以人为本,服务至上'的服务宗旨,始终不渝地致力于满足并超越业主的需求和期望,并提供使其心满意足的物业管理服务。

阳光嘉园是公司成立以来接管的首个小区,是*公司在z的现代办公区和住宅区。其总建筑面积约20万平方米,绿化率达50%以上。她以阳光、生态为主题,是一座高品质、低密度住宅群。阳光嘉园的物业实施社会化、专业化、一体化管理,将社区文化和企业文化建设结合起来,在建立社区文化的同时结合五凌企业文化和精神形成自己独有的居住文化。

公司现有员工42人,公司将通过严格有效的培训、规范化的管理,确保全体员工理解并贯彻执行质量管理体系,为小区业主提供价格合理、环境舒适和安全周到的物业管理服务;建立良好的客户沟通渠道;提供安全、舒适的生活、办公环境。

第3篇物业管理员职业资格鉴定考试题职业道德

2005-05物业管理员职业资格鉴定考试题(职业道德)

科目代码:120

2005年5月劳动和社会保障部

国家职业资格全国统一鉴定

职业:

等级:国家职业资格二级

卷册一:职业道德

理论知识

注意事项:1、考生应首先将自己的姓名、准考证号等用用钢笔、圆珠笔等写在试卷册和答题卡的相应位置上,并用铅笔填涂答题卡上的相应位置处。

2、考生同时应将本页右上角的科目代码填涂在答题卡右上角的相应位置处。

3、本试卷册包括职业道德和理论知识两部分:

第一部分,1 --25小题,为职业道德试题;

第二部分,26--125小题,为理论知识试题。

4、每小题选出答案后,用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。如需改动,用橡皮擦干净后,再选涂其它答案。所有答案均不得答在试卷上。

5、考试结束时,考生务必将本卷册和答题卡一并交给监考人员。

6、考生应按要求在答题卡上作答。如果不按标准要求进行填涂,则均属作答无效。

地区:

姓名:

准考证号;

劳动和社会保障部职业技能鉴定中心监制

试题下载:2005-05物业管理员职业资格鉴定考试题(职业道德)

第4篇海德社区物业管理项目的管理特点分析

海德国际社区物业管理项目的管理特点分析

一、海德国际社区的特点

海德国际社区建在浙江省义乌与东阳两大商业城市的交界处,位于世纪大道旁、莲花山上、东阳江畔。山麓、河流成就了海德国际社区的完美天资。它由北美山地别墅、英式联排别墅、庭院排屋、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级国际酒店、商业街、国际双语学校等组成,这是一座堪与美国社区媲美的生态园林社区,她标志着义乌的居住水平由此与国际同步。

海德国际社区,作为一个高品质的多元化国际社区,在规划设计及生活方式的营造上,表现出行业的领旗者的超凡风范,将文化融于建筑之中,让建筑与自然和谐融合,充分显示出社区的多元化和包容性,更加适合不同居者的口味。

根据海德国际社区的发展趋势,社区的购房业主,将大部分为事业有成的成功人士。这些业主购房观念成熟,置业目的明确,文化品位较高,他们在选择海德国际社区的同时,也在选择符合社区品位的物业服务,感受尊贵的专署服务,确保物业保值、增值是他们的首选目标。

海德国际社区以绿色、健康与智能化为主题,建筑布局合理,配套设施完善,社区内高层住宅、写字楼、商业街区、及别墅错落有致,道路、景观以及河、湖、园等分布其间,学校、商场、公寓、商铺一应俱全,充分满足了业主居住、生活、休闲、娱乐、健康、度假等的需要。海德国际社区将以尊贵、舒适、繁荣的形象成为东阳市建筑史上的辉煌。

二、海德国际社区的管理难点

在海德国际社区的物业管理服务工作中,凸现出来的难点主要有以下方面:

1、整个社区体量巨大,建筑类型多样,业主提出的物业管理服务标准和需求各有不同。

2、地域处在新开发区域,城市功能延伸尚未完全到位,社区周边环境尚未形成规模的商圈,政府与开发建设单位的配套设施功能尚不能完全发挥,这就要求物业管理公司能够充分考虑利用现有资源为业主提供全方位的物业管理服务,满足业主的衣食住行等高标准要求。

综上分析,针对于'海德国际社区'业主的物业管理服务工作,已经不能局限于围合式小区提供基本服务的物业管理,物业公司只有延伸服务内涵,拓展服务领域,创新服务理念,以管理城市生活区的理念,提供符合经商工作、居住生活、度假休闲、投资置业等各个类型、各个阶层业主需要的,管家式专属物业管理服务模式,从衣、食、住、行、医、娱、用、教、体、信、修、银等各个方面,让购房置业的业主享受尊贵、尊崇的服务,才能满足业主的真正需要,从而配合发展商做好销售和售后服务工作。使海德国际社区真正成为城市政治、经济、娱乐中心区。

三、物业管理难点解决方法

1、实施规范化管理,使业主的物业资产保值、增值。

根据海德国际社区的地理位置和建筑格局,我们认为海德国际社区的物业管理服务,应该在人文服务上突出'尊贵、舒适',在环境管理上体现'生态、绿色',在社区文化中彰显'高雅、高尚',在治安秩序上感受'安全、安心'。

在海德国际社区购房的业主对于高档社区的物业管理服务内容,以及国家、地方关于物业管理的相关法律、法规都将会有一定了解。这就需要物业管理企业严格按照'规范化'的要求实施物业管理服务工作,并针对高档社区的业主和物业环境、建筑状况等对小区员工进行岗前综合培训和岗上加强培训。确保物业公司的每一名员工在服务和管理的任何一个细节,都能够遵照国家的'条例',地方的'法规'开展工作,大到道路、河流、房屋外观,小到空调安装、装饰装修都严格按照'条例'、'规定'实施规范化管理。保持高档社区的原有风格,以国家示范住宅小区的标准服务整个社区,保障业主和发展商的物业在社区内不断增值。

同时,分公司内部进行规范化管理,运用先进的扁平化管理模式,以内部的规范化管理带动整个社区的规范化物业服务,建立独特的企业文化系统,加强企业形象设计和视觉识别体系,提升管理服务品位,形成与海德国际社区一致的'国际化管理'风格。

2、开展人性化的管家式服务,使物业管理服务提档升级,获得社会、业主认可。

根据业主生活、居住、工作、置业需求,把业主需要的服务提供给业主,满足不同业主的不同需要,让'人性化'专署的管家式物业管理服务涵盖业主生活的各个层面。把属于小区的社区文化贯穿到业主生活的每个细节,使物业服务更加贴近人性、贴近业主,是我们追求的目标。根据海德国际社区基本情况,公司将在社区内设置环区环保电瓶车,作为业主在社区内的代步工具,为业主的出行、购物、工作提供方便。考虑到业主救护和应急出行的需要,配备应急服务车辆,提供24小时应急服务,为有救护、应急出行等需要的业主提供及时到位的服务。公司还将组织引进一些知名企业到社区置业经商,为业主解决饮食、娱乐、休闲、文化、就医等服务,更多关注业主细微的物业管理服务需求,使业主享受尊崇、尊贵的专属服务,创造海德国际社区的社区文化氛围,按照发展商生态园林社区,以及高尚祥和、尊荣显贵、崇尚文化的智能社区定位,计划、组织、开展丰富多彩的社区文化活动。设立商务生活服务中心,提供代办、代购、代买、代售等服务,和周边的大型购物中心、中高档宾馆酒店、旅行社、火车站、民航等机构建立合作伙伴,对于社区业主只要持有vip卡,就可享受打折、优惠服务。全面提高发展商和物业公司的社会认知度,把海德国际社区建设成居住亮点和投资热点。

3、开拓创新,注重环保,为业主提供超值服务,提升社区品位。

海德国际社区作为绿色、健康主题的生态园林社区,突出了山、河、湖、园等自然环境在社区中的作用,公司在未来的物业管理服务中,也将把生态、绿色、环保、作为服务的主题,围绕自然环境开展系列文化活动,注重保护、维护自然环境和自然生态,实现发展商的设计规划初衷。

提升物业服务的科技含量,建立网络社区,实现网上报修、网上购物、网上投诉、网上物业服务论坛等智能化物业服务平台,物业费内容在网上公布,由银行托收各种费用。创建海德国际社区的网络家园。

公司还将依托下属子公司在家政服务、清洗保洁、花卉养护、空气监测、就医体检、社区文化活动等方面为业主提供全方位服务,创造全新的大家庭氛围,把海德国际社区打造为东阳与义乌市的顶级多功能社区。

第5篇中级物业管理员理论知识模拟试卷

(考试时间:90分钟)

注意:将正确的答案项的代号填入答题卡中,请按要求填涂

一、单项选择题(每小题1.5分,共60分)

1. 下列不是人力资源管理的基本内容的是( )。

a、员工队伍的组织b、员工的教育和培训

c、员工的考核和激励 d、与业主委员会的沟通

2. 对员工完成工作总结计划水平的考核属于( )的考核内容。

a、绩 b、能 c、勤 d、德

3. 竣工验收是查验( )。

a、工程是否达到设计要求 b、工程是否优质

c、工程报批手续是否齐全 d、竣工图纸是否齐备

4. ( )将物业管理中的基本关系分成两个阶段。

a、物业管理合同的签定 b、物业管理公约的签定

c、物业管理办法的出台 d、业主大会的召开

5. 下列不是业主大会权利的是( )。

a、监督业主委员会 b、批准委物业管理托合同

c、选聘、续聘物业管理公司 d、决定物业管理企业员工的薪酬。

6. 业主大会或业主代表大会,应当有超过( )的业主或代表出席。

a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5

7. ( )是物业公司防火第-责任人。

a、保安领班 b、保安队长c、管理处经理 d、物业公司总经理

8. 房地产业兼有生产、经营、管理和( ),属于第三产业。

a、投资 b、运输 c、服务d、消费

9. 房地产二级市场可包括有( )等市场。

a、土地租赁、房屋开发、物业管理 b、房屋抵押、土地使用权互换、房屋开发

c、土地租赁、房屋开发、地产使用权抵押、土地使用权互换

d、物业管理、房屋抵押、土地租赁

10. 比较成熟的物业管理市场中适宜采用的价格形式为( )。

a、政府定价 b、政府指导价c、经营者定价 d、市场定价

11. 管理的对象主要是商业大厦、写字楼,则采用( )物业管理形式。

a、自建自管 b、招标管理 c、委托服务型 d、租赁经营型物业管理

12. 物业管理最基本的业务是( )。

a、基本业务 b、专项业务 c、特色业务 d、多种

经营业务

13. 物业管理的首要目标是( )。

a、为社会服务、使家庭、经济、社会、环境协调发展 b、为业主服务,使物业保值增值

c、为企业服务,提高发展商声誉 d、为用户服务,营造良好环境

14. 物业管理公司应主动接受政府主管部门的指导和业主委员会的监督,这反映的是( )的要求。

a、市场化 b、社会化 c、专业化 d、规范化

15. 当前物业管理服务通常采用的质量管理模式是( )。

a、产品生产模式 b、相互交往模式 c、消费者满意程度模式 d、相互协作模式

16. 某住宅小区倡导'家庭责任也是社会责任'、'尊老从自己的家庭开始',这属于( )。

a、引导功能 b、约束功能 c、凝聚功能 d、激励功能

17. 我国通常规定总高度超过( )米高的公共建筑及综合性建筑为高层建筑。

a、20 b、22 c、24 d、26

18. 按现代化程度,写字楼可分为智能型写字楼与( )写字楼。

a、非智能型 b、半智能型 c、数字化型 d、信息化型

19. 商住两用型的公共商业楼字,商用部分和住宅部分的公共管理事务应( )。

a、由不同的机构管理 b、由同-机构管理c、由拥有者管理 d、由经营户和住户管理

20. ( )是综合大厦正常运转的前提。

a、清洁卫生工作 b、各种设备的正常运行c、消防管理工作 d、楼宇维护管理工作

21. ( )是智能物业其他系统的支撑。

a、楼宇自控系统 b、计算机网络系统 c、综合布线系统 d、管理信息系统

22. 1949年至1978年,我国实行的是( )住宅制度。

a、公有化、福利型 b、专业化、福利型 c、公有化、市场型 d、社会化、福利型

23. 国务院《关于进-步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发于( )

a、1981 b、1991 c、1992d、1998

24. 缔约过失责任是( )在合同订立阶段的体现。

a、公平原则 b、当事人意见自治原则 c、合法原则 d、诚实信用原则

25. 物业管理中,超越法定权限往往表现为滥用职权;违反法定义务往往表现为玩忽职守。这种责任依照民法理论应该属于( &nb

sp; )。

a、缔约过失责任 b、违约责任 c、转承责任 d、行政责任

26. 在下列选项中,属于出租人权利的是( )。

a、修缮房屋 b、法定解约 c、权利瑕疵担保 d、纳税

27. 以通过仲裁途径解决的应是( )性质的纠纷。

a、经济 b、民事 c、行政 d、刑事

28. 交流电气设备上标示的额定值是交流电的( )。

a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬时值

29. 某电气照明线路标注是'bvv-3×4-dgl5',则错误的是( )。

a、三根截面是4mm2的导线 b、四根截面是3mm2的导线

c、电线管管径15mm d、导线型号是bvv

30. 三相四线电线路中,线电压大小是相电压大小的多少倍()。

a、3倍 b、2倍 c、倍d、倍

31. 专用变压器且中性点直接接地的供电系统,电气设备宜采用的保护方式是( )。

a、保护接零 b、保护接地 c、保护接相 d、电气设备外壳之问用导线连接

32. 居民住宅、办公场所的漏电开关选择应为( )。

a、动作电流选不大于30毫安,动作时间不大于0.1秒

b、动作电流选不大于3安,动作时间不大于0.1秒

c、动作电流选不大于30毫安,动作时间不大于10秒

d、动作电流和动作时间越小越好

33. 压缩式制冷循环经过四个过程,它们依次是( )。

a、压缩、节流、蒸发、冷凝 b、冷凝、压缩、蒸发、节流

c、蒸发、压缩、节流、冷凝 d、压缩、冷凝、节流、蒸发

34. 下列catv系统的分配器特性中,不合格的有( )。

a、输入阻抗为25ω b、输出阻抗为75ωc、驻波比为1 d、隔离度小于20db

35. 电梯预选层站不停车,可能是以下原因,除了( )。

a、轿内选层继电器失灵 b、开门机传动皮带松脱或断裂

c、选层器上减速动触头与预选静触头接触不良 d、预选层站的换速传感器损坏

36. 各层楼板的配筋-般画在相应层的( )上。

a、平面图 b、立面图 c、剖面图 d、结构平面图

37. 为了加强新旧混凝土的(&n

bsp;)强度,维修时在旧混凝土结合面上涂抹掺有铝粉的水泥净浆或砂浆、环拿树脂等。

a、抗压 b、抗拉 c、粘结 d、抗剪

38. 房屋要求实施防水措施的部位有屋面、墙身、 ( )、地下室。

a、电梯井 b、楼梯 c、排烟道 d、厨厕间

39. 安装单层拼花木地板时,若木栏栅含水率高于( ),则安装后产生干缩现象,使木板松动。

a.10% b、20% c、30% d、40%

40. 《广州市房屋修缮工程预算定额》(土建工程分册1998.4)人工费的工资单价不分工种及等级均以综合工日计,每工日工资( )元。

a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12

41. 房屋完损标准的项目划分为( )项目,它们分属结构、装饰、设备三具部分。

a、12个 b、14个 c、16个 d、18个

42. 给排水系统图宜按正面斜轴侧投影法绘制,其角度是( )。

a、120° b、90° c、45° d、60°

43. 给水管穿越伸缩缝和沉降缝时,对应缝的位置安装( )。

a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡胶软管

44. 给水管道引起水锤噪声原因是( )。

a、水表 b、水压高 c、水压低 d、水压超低

45. 蹲厕或坐厕堵塞,非疏通器具有( )。

a、长柄不锈钢碗b、长柄橡皮碗c、手动旋转式弹簧管 d、电动旋转式弹簧管

二、判断题(每小题1分,共20分)

1. 目标管理被成为'管理中的管理'。( )

2. 企业文化可以起到导向、约束的作用。 ( )

3. 在对员工的激励中,奖励和惩罚是对员工进行激励两种最基本方式。 ( )

4. 物业管理规定是物业管理公约的一部分。( )

5. 物业管理学的研究对象主要是房地产商品的价值实现之后,进入消费过程的特殊矛盾的经济关系及其运动规律。 ( )

6. 物业管理市场竞争秩序是垄断经营、效益优先、公正平等。 ( )

7. 服务工作与后台辅助工作松散地结合在一起的是准制造体系。 ( )

8. 湿式消防系统是写字楼的消防系统之一。( )

9. 制定适当的车辆进出门卫检查、放行制度是小区车辆管理的内容之一 ( )。

10. 物业管理收费是一种政府收费( &nbs

p; )。

11. 物业抵押合同是一份主合同( )。

12. 物业管理行政纠纷在审理中不适用调解( )。

13. 在易受电磁干扰的场合,电话通信线路应穿钢管并需接地。 ( )

14. 为保证压缩机的润滑,应采用粘度较低的润滑油。( )

15. 绑扎钢筋混凝土梁的钢筋时,一般在梁的底模上放置一些石子或垫块,以防底部钢筋外露。( )

16. 基础应尽量浅埋,但必须把松散的人工填土或耕作土挖去,将基础底面放在未破坏的老土表面层下100~150mm。 ( )

17. 张某私人住宅建于40年代,房屋已成危险房屋,维修价值不大,现将其房屋从室内地坪以上的房屋一次性全拆除,其应套用《广州市修缮工程预算定额》 (1998年4月编)的整体拆除工程的定额。 ( )

18. 维修工程完工半年后,要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级,进行竣工交验。 ( )

19. 输配电柜(箱)功率因数表读数小于0.9时,应采用电容器补偿。 ( )

20. 消火枪直流式水枪喷嘴口径有13、16、19mm三种,或以任意连接直径50、65mm水带。 ()

三、综合题(每小题4分,共16分)

1. 使用制冷剂钢瓶的注意事项是什么

2. 电气线路和电气设备的检查,修理或试验作业安全防护

3. 业主大会有哪些职权

4. 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理,业主人住后对该公司不满意,结果,业主委员会经研究讨论,决定解聘该公司。但该公司表示:其与开发商订有委托管理合同,且业主与开发商的购楼合同中已订明:同意开发商委托的物业管理公司管理。如业主解聘本公司,则须承担违约责任。双方争执不下诉至法院,问:法院会如何处理

四、计算题(每小题4分,共4分)

1. 见图示: ○54

请问:①该房屋建筑面积是多少

②其是多少层

③其各层层高是多少

答案:

物业管理员模拟试卷(四)

一、单选题:

(01

第6篇物业园区消防管理作业指导书一

e物业管理有限公司作业指导书

文件名称:消防管理

1 目的

树立并提高全体员工的消防意识,,做到'预防为主、防消结合'以及掌握必要的灭火与逃生的方法。

2 范围

适用于小区消防安全隐患的及时发现和处理,以及员工消防安全培训。

3 职责

3.1管理处主任负责所管理区域消防安全工作的落实与监督实施。

3.2保安队长负责消防安全工作的具体实施和消防知识培训。

3.3保安队员负责消防设施的日常检查及消防隐患或消防事件的汇报、处理。

4 工作程序

4.1根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》,管理区域内严禁出现以下8项违反消防管理的行为:

4.1.1在有易燃易爆物品的地方违反禁令吸烟、使用明火的。

4.1.2故意阻碍消防车、消防艇通行或扰乱火灾现场秩序,尚不够刑事处罚的。

4.1.3拒不执行火场指挥员指挥,影响灭火救灾的。

4.1.4过失引起火灾,尚未造成严重损失的。

4.1.5指使或者强令他人违反消防安全规定、冒险作业尚未造成严重后果的。

4.1.6违反消防安全管理规定,占用防火间距,或者搭棚,盖房挖沟,砌砖堵塞消防车通道的。

4.1.7埋压、圈占或者损坏、销毁消火栓、水泵水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用(经警方通知不改正的)。

4.1.8有重大火灾隐患,经警方通知不加改正的。

4.2公司消防制度

消防制度包括消防中心值班制度、消防巡检制度、防火档案制度、消防通道管理制度、防火岗位责任制度以及关于防火的其他规定。

4.2.1 消防中心值班制度

4.2.1.1消防中心值班室是火灾预警、联动控制、信息通讯中心,消防值班员必须要树立高度的责任感,有高度的警惕性,严肃认真地做好消防中心的值班监视工作;

4.2.1.2监控中心实行二十四小时值班制度;

4.2.1.3发现设备报警,必须第一时间进行确认是误报或火警,前者及时通知工程人员进行处理,并暂时将故障区域进行屏闭,后者必须根据当时火情迅速拨打'119'火警电话,并及时按程序启动相关消防设施;

4.2.1.4值班人员必须认真记录设备运行情况,接班前须进行设备声光、打印自检工作,检查监控中心各联动指示信号是否正常;

4.2.1.5值班员必须将每天误报、断线等打印记录粘贴在值班记录本上;

4.2.1.6值班室每季度在维修人员的配合下进行一次模拟报警,以确定本系统处于正常状态,同时在值班记录上做好记录;

4.2.1.7遇节假日前,必须模拟实验联动设施是否执行预警主机指令;

4.2.1.8消防中心值班室严禁其他无关人员进入;

4.2.1.9遵守交接班制度。交接班内容有:消防报警系统是否正常,有无火灾隐患(如非正常火源、临时火源、易燃品的堆放等)。

4.2.1.10定期检查、维修保养好消防设施,使消防设施处于正常状态;

4.2.1.11发生火灾时要严格按照火灾处理程序处理。

4.2.2 消防安全巡检制度

4.2.2.1及时发现和消除火灾隐患,加强员工对消防工作的责任心,确保各小区消防安全;

4.2.2.2保安队长与工程主管负责每月组织一次消防全面检查,确保消防设施的完好,并详细记录在《消防设施检查表》中,提出整改意见并实施监督,将消防安全工作落实到实处,检查人员及时向保安队长汇报检查中所发现的隐患,并将所有消防安全检查资料整理归档备查。

4.2.2.3检查内容包括:

a.消火栓的箱门开启是否灵活,箱内水枪、水带是否按要求正确放置;

b.灭火器配置的位置和有效期限、有效压力;

c.消防报警器、探测器(烟感、温感以及煤气报警器)、联动系统、水系统等设施是否完好。

4.2.3 安全门及消防通道的管理制度

4.2.3.1所有的安全门、安全通道、消防通道是专用于扑救火灾和疏散人员的通道,任何人不得随意占用;

4.2.3.2任何时候都必须保证安全门处于完好状态,禁止任何防碍安全门正常使用的行为发生,特殊情况下需临时占用,必须事先通过小区负责人的同意;

4.2.3.3消防通道严禁堆放任何物品,非消防专用车辆不准停放在消防通道上;

4.2.3.4安全通道严禁任何分隔或堵塞;

4.2.3.5安全门指示标志,指示灯要完好无损,如有损坏应及时通知维修人员进行维修。

4.2.4 防火档案管理制度

保安队要建立防火档案,对火灾隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、前期消防工作概况等要记录在案,以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防工作概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。

4.2.4.1建立各小区消防领导小组机构以及其成员名单资料;

4.2.4.2将警方消防部门的来文、来函整理归档保存;

4.2.4.3拟订员工消防安全培训计划、培训资料,消防演习计划、记录、火警、火灾事故的调查处理资料;

4.2.4.4将小区配置的各种消防器材的布局平面图、技术资料备份存档;

4.2.4.5掌握自动报警系统、联动系统的操作规程。

4.2.5 防火岗位责任制度

要建立各级领导负责的逐级防火责任制度,上至公司领导,下至消防员,都应按相关制度负有相应的责任。

4.2.6 灭火器维护保养制度

4.2.6.1对灭火器以及灭火箱进行编号,建立专项资料存档;

4.2.6.2灭火器应放置在明显、取用方便的地方,不应放在加热设备附近,不可放在阳光直射的地方;

4.2.6.3每月至少检查一次灭火器压力指示表,超期灭火器应及时更换,压力不够的灭火器应及时充装;

4.2.9 义务消防员(即保安员)的职责:

4.2.9.1认真学习有关消防知识,掌握各种器材操作技术以及使用方法;

4.2.9.2值班人员要忠于职守,工作严肃认真,随时准备为保卫业主(住户)的生命财产安全做出牺牲;

4.2.9.3管好消防监控中心的各种设备、设施,保证监控中

心正常工作;

4.2.9.4做好小区消防器材、设备检查,保证设备处于完好状况,一旦发生火警即可投入使用;

4.2.9.5检查各楼的电器、电线、电掣、煤气管道等有无损坏、锈坏、融化、堵塞情况,防止因短路或爆炸引起火灾;

4.2.9.6制止任何违反消防安全的行为;

4.2.9.7积极开展防火安全教育,提高全民防火意识。

4.2.10 其他防火规定

4.2.10.1小区内所有消防设施,包括消防栓大小龙头、喷淋头、烟感器、温感器、警铃、手动警铃按钮和消防电话插孔及各种消防线路等,均不准擅自移动、拆除。如有损坏须及时报告管理处。如装修确需挪动,应报告管理处,由管理处指定承包商施工,业主(住户)不得擅自施工,凡未经管理处批准而擅自改动消防设施者,由此造成的事故和经济损失,肇事者要负全部责任;

4.2.10.2小区内所有竖向井道(如管道井、电缆井、排气井等)和设备间的门窗,均不得随意乱开,如有需用,需报管理处批准;

4.2.10.3小区内严禁燃放烟花爆竹,乱扔烟头、火柴梗;教育儿童不要玩火,小心使用液化石油气等可燃气、液体灶具;办公自动化设备及家电要在安全用电的原则下使用,严禁超负荷使用;

4.2.10.4一旦发生火灾,立即采取有效措施(如切断事故电源、启用消防水龙头、关闭着火房间通向走道的门等),在及时进行扑救的同时,迅速向小区管理处或119如实报告火情及火场情况;

4.2.10.5酿成火灾后,除灭火人员外,其他人员应迅速有序地转移至安全地带;

4.2.10.6小区内不得贮藏易爆物品,运送液化气要由管理处统一指定专人护送;

第7篇物业公司人力资源管理培训控制程序

1.0目的为了给适当的岗位有效的配置适当的人力资源,并且通过培训,使员工掌握本岗位的技能,确保员工具备完成本岗位职责的能力。

2. 0适用范围适用于公司岗位定岗、定编,人力资源开发,人员录用,人员培训的管理。

3．0职责

3.1 公司总经理负责公司员工录用的批准,公司主管保安工作副总经理负责保安员录用的批准。

3.2 公司办公室负责编制公司《年度培训计划》报公司总经理批准。

3.3 公司各部门、各管理处负责配合办公室的各项工作开展。

4. 0实施程序

4.1 工作分析(定岗、定编)

4.1.1 有以下三种情况:第一,当新组织(新管理处)建立时;第二,当组织发生变化产生新的工作时;第三,当工作由于新技术、新办法出现或制度发生重要变革时,需进行工作性质分析。

4.1.2 工作性质分析由相应职能部门及办公室负责,办公室根据具体情况进行岗位设置。

4.1.3 各部室(各管理处)负责根据各部室(各管理处)岗位工作定额或工作任务量,制定出岗位定编计划,报办公室审核,由总经理批准。

4.1.4 岗位定编每年进行一次。

4.1.5 办公室及各职能部门负责对公司各岗位进行工作规范及工作人员条件分析,制定公司《岗位职责及岗位标准》,详见该文件。

4.2 人员招聘和选择

4.2.1 各单位缺编时,由各单位负责人提出增补申请,办公室审核,增补时应优先进行内部调配,内部调配不了的,对外公开招聘或内部员工推荐。

4.2.2 保安员招聘由保安部负责,报办公室审核,主管保安工作副总经理批准。

4.2.3 除保安员外其他员工招聘由办公室负责,公司总经理批准。

4.3 人力资源开发(培训)

4.3.1 新员工的培训新员工上岗前培训由办公室负责,培训内容:

(1) 公司质量方针、目标、企业精神及物业管理基本知识;

(2) 职业道德及质量意识教育;

⑶ 公司的规章制度

4.3.2 在岗员工培训

4.3 .

2.1 办公室根据各部门的年度培训计划制定公司《年度培训计划》,并组织实施及督促检查。专业技术与技能的培训,由主管部门负责。

4.3 .

2.2 外部培训由办公室负责组织安排,并负责记录。

4.3 .

2.3 内部培训由主管部门或各部门、各管理处组织安排,内部培训是根据工作需要和公司总经理及各部门提出的在公司范围内有计划性的培训项目。

4.3.3 特殊工种和业务专业人员的培训

4.3 .

3.1 司机、电工、焊工特殊工种需经市有关部门培训、年审。

4.3 .

3.2 各部门业务专业人员根据工作需要,经公司领导批准可参加市等有关部门组织的培训。

4.3.3 .3特殊工种和业务专业人员将参加培训获得的等级证、操作证和其他证书交办公室认可,并将复印件存入员工档案内。

4.3.4 计划外培训

4.3.4 .1公司根据实际情况,临时提出的培训活动由提出部门负责组织,公司总经理提出的临时培训由办公室统筹安排。计划外培训报办公室存档。

4.3.4 .2公司鼓励员工通过自学或参加专业培训等途径,从而提高专业技能和质量管理意识,所取得的有关结业证或学历证书交办公室审核后存入员工的档案内。

4.3.5 培训记录

4.3.5 .1内部培训记录由本部门存档。

4.3.5 .2其他培训记录由办公室存档。

5. 0相关文件及记录《岗位职责及岗位标准》zz021-01

第8篇物业管理部文员职务说明书

工作概述:负责员工考勤、人事变动记录;保管、整理各类文档与保密;负责物资申购、归类、保管与发放,做好来访人员接待工作等。

(一).任职资格

1、性别:女

2、年龄要求:30岁以下;

3、身体要求:158cm以上,仪态端庄;

4、学历要求:高中、中专或以上学历;

5、工作经历:有一年以上办公室文档工作经验

6、工作技能要求

经《办公室文员录用标准》评测合格后予以试用;并经《办公室文员试用合格转正标准》评测合格后予以转正。

(二)工作关系

1、直接上级:经理助理

2、合作部门:人力资源部、财务部、客户服务部、仓库及管理处办公室

(三)岗位职责

1、负责部门公文、函件、报刊、通讯、表格等资料的分类、登记、保管与保密;

2、负责办公区域日常卫生清洁及其公共用品、物件的整理;

3、负责接听办公电话并做好记录,重要情况及时汇报;

4、做好来访接待工作;

5、负责装备物资、器材、办公(岗位)用品的领取、保管;

6、做好部门会议记录、整理;

7、负责员工的考勤、加班、休假、工伤、保险的跟进汇总及各类报表填写工作;

8、对部门工作提出参考性意见、建议;

9、负责部门板报、通启栏、评比栏、制度栏等各类宣传栏的标贴、整理、布置等;

10、完成上级交办的其它工作。

(四)工作目标及衡量标准

1、确保各类文件资料分类保管清晰,标签齐全,无缺失;确保2分钟内可查阅到所需文档资料;保密性好,无泄露或文件遗失;

2、确保办公区内无烟头、纸屑,地面光亮。电脑网线无缠绞、混乱;门岗、柜、风扇及沿无积尘,墙面无蜘蛛网及痕迹,物品设置直线分明、简洁;

3、确保来电号码及要点记录清晰,无误记、漏报或转告出错;

4、按《来访接待操作规程》接待客人,确保来访客人无因接待不周,待客态度不积极而引致客人不悦、不满或投诉;

5、确保办公用品出入仓签名确认核实,无因管理不善而致公用物品流失;

6、确保会议记录内容要点齐全、工整,不出现漏记或整理不齐全的情况;

7、确保每月工资报表于3日前上报至管理处经理,确保各类报表无出错、无退表或退单之情形出现;

8、确保每季对部门工作提交可行性建议一条;

9、确保每两月负责出一期板报,每月跟进整理宣传评比栏;

10、确保在规定时间内完成上级交办的任务.

第9篇写字楼物业精细化管理培训

写字楼物业精细化管理培训(一)

第一篇:工作流程及服务标准要精细化

一、拾遗管理

写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时,发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包,于是拿起包找到该层的几家公司去询问,结果没有找到失主,于是就将包暂放到工作间内,打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包,马上返回洗手间却发现包不见了,看到公共通道做清洁工作的保洁员,就上前去询问,才知包已被她收起来,于是认为保洁员私藏客户的物品,投诉到管理处。

精细化操作建议:

1、为规范员工的拾遗管理,应制定完善的失物上交和认领程序,建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后,-定要及时上交公司统一处理,并马上告知公司服务台,由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主,有广播条件的通过广播寻找到失主:

2、找到失主后,失主应说清包内物品,证件、现金等,并凭有效证件认领,办理认领及签收手续,并且失物认领记录要健全,以备日后查找;

3、如果找不到失主,服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上,以方便顾客查找;

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴'请勿遗忘物品'等提示牌。

二、搬家管理

写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员,被门岗秩序维护员拦住,进行登记并询问,同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主,秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租,租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的'业主'再次询问,此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久,业主本人已到现场,原来租户欠业主租金,想提前-个月搬家一走了之。

精细化操作建议:

1、租户搬出大件物品,须有业主的书面许可或相关证明,物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符,放行单必须有业主签名及公司盖章,不相符的只放行单据列明的物品,如业主不在场,一定要确认确实是业主开具的放行单;

2、如没有办理有效的放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行;

3、如是业主给管理处打来的电话,告知是自己同意搬出的,请物业予以放行,切记一定再次仔细核实业主的身份,如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况,确保万无一失;

4、业主资料要建立齐全,业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新,是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况,以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生,同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅,防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象;

5、物品、业主经核对无误后,当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上;

6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。

三、装修管理

写字楼内一租户入驻,履行验房及装修审批程序后,在装修时,发现天花板内布线较多,于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的,管理处负责将天花板布线情况进行恢复。

精细化操作建议:

1、入驻流程及退房流程应明确,对验房的具体内容及要求应清晰全面;

2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验,以防漏项;

3、相关流程做好记录,并有负责人签字,对特殊情况要予以标明;

4、加强维修的巡视检查次数,提高服务质量。

第10篇物业管理手册－信息交流控制程序

物业管理手册:信息交流控制程序

1、目的

为保证环境管理体系内、外部信息交流渠道的畅通,及时答复和处理涉及重要环境因素的外部信息,特制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司的内、外部各类环境信息的传递和处理。

3、职责

3.1品质部是环境信息管理的归口部门,负责内、外环境信息的传递与处理。

3.2品质部及各物业服务中心负责对相关方环境信息的收集和处理。

3.3各部门负责工作范围内环境信息的传递和交流。

4、程序

4.1环境信息内容与分类

4.1.1内部信息

a)正常环境信息,如环境方针、目标、指标和管理方案、环境监视与测量、环境管理体系审核、管理评审以及体系正常运行时的信息;

b)环境因素更新信息;

c)法律法规跟踪信息;

d)不符合纠正信息;

e)环境事故或紧急情况信息;

f)其它内部信息,如员工的建议和抱怨等。

4.1.2外部信息

a)地方环保局和环保监测机构检查或监测结果;

b)相关方反馈的信息及其投诉;

c)认证机构审核信息;

d)同行业环境和技术方面的信息;

e)就重要环境因素与外界交流的信息;

f)其它外部信息,如环境管理和环保治理技术等方面的信息。

4.2内部信息的收集与处理

4.2.1正常信息的交流

a)品质部按照程序文件的有关规定传递环境方针、目标、指标和管理方案、环境监视与测量、环境管理体系审核和管理评审等信息。

b)各部门依据相关文件规定收集并传递正常信息。

4.2.2环境因素更新信息的交流,执行《环境因素识别和评价控制程序》。

4.2.3法律法规跟踪信息的交流,执行《法律法规和其他要求控制程序》。

4.2.4不符合纠正信息的交流,执行《不符合、纠正与预防措施控制程序》。

4.2.5环境事故或紧急情况由发现部门及时传递给品质部或礼兵部,应急处理执行《应急准备和响应控制程序》。

4.3外部信息的收集与处理

4.3.1品质部负责接待地方环保局、监测站和其它上级单位的环境检查,收集有关信息,并传递给相关部门;当检查或监测结果出现不符合情况时,执行《不符合、纠正与预防措施控制程序》。

4.3.2各部门收到相关方环境信息后,进行登记并落实。

4.3.3涉及相关方环境方面的投诉应填写《业主投诉处置单》及时反馈到各相关责任部门,责任部门要及时处理并填写《业主投诉处置单》;如不能处理,及时报告给品质部,品质部应在2个工作日内提出处理意见,处理后,责任部门和品质部要做好记录,并执行《不符合、纠正与预防措施控制程序》。

4.3.4各部门从外部获得的其他类环境信息如“三废”治理技术、节能降耗措施等,要及时传递给品质部或职责管理部门,经过分类、整理后,根据需要传递给相关部门。

4.4环境信息传递方式与记录

4.4.1环境信息可采用书面资料、记录、讨论交流、电子媒体、声像设备、通讯等方式进行传递。

4.4.2各部门对接收、传递的环境信息予以记录。

4.4.3全公司环境信息交流框图如下:

4.5重要环境因素外部交流控制

4.5.1与业主就重要环境因素和对其的控制要求进行交流。

4.5.2与业主交流的内容

a)了解建立环境管理体系的意义和内涵;

b)参与社区环境保护预防污染目标的制定和评审;

c)参与商讨影响社区环境保护的任何变化;

d)参与社区环境保护事务。

4.5.3与业主交流的方式

a)座谈会、培训;

b)布告栏宣传;

c)社区文化活动;

d)与业主/业主委员会/社区居委会协商与沟通。

4.5.4各物业服务中心以4.5.3的交流方式就4.5.2的内容与业主/业主委员会/社区居委会建立长效协商与沟通机制,开展共创环保型社区活动,并做好记录。

4.5.5各物业服务中心于每年管理评审前编制《社区环境保护年度总结》,提交业主委员会协商讨论,并提出下年度改进要求。各物业服务中心将年度总结提交管理评审。

4.5.6各物业服务中心负责保存与业主协商沟通结果的记录和发布。

4.6本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5.相关文件

5.1《环境因素识别和评价控制程序》

5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》

5.3《法律法规和其他要求控制程序》

5.4《应急准备和响应控制程序》

5.5《记录控制程序》

6.相关记录

6.1《社区环境保护年度总结》jw/jl-5.5.4-001

6.2《业主投诉处置单》jw/jl-7.2-002

第11篇某某小区物业管理内容：竣工验收期间

某小区物业管理服务内容:竣工验收期间

(二)物业竣工验收期间物业管理服务内容

1.参与竣工验收

物业公司派专业人员参与政府质检部门组织的竣工验收工作,协助发展商督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人现场勘察房屋及配套的设施设备是否具备验收重要条件,从实用的角度出发,向房地产发展商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议,要求施工单位按质按量完成房地产开发商交给的施工任务,协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。

2.签定物业管理服务合同

按照国家相关法规编制物业管理服务合同,同房地产发展商商讨相关条款,在接管验收前完成相关法律手续。

3.组织接管验收

由物业公司牵头,对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作汇同已购房业主进行接管验收。

4.协助发展商处理工程遗留问题

5.(1)常见的非结构性工程质量问题包括:

--屋面渗漏水;

--有防水要求的地面渗水;

--外墙面渗水;

--室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;

--抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺;

--门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;

--厕所、厨房、淋浴室、阳台积水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小区道路深陷;

--其他常见的问题。

(2)问题的处理程序

--在保修期发生保修范围肉质工程质量问题建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。

--施工单位自接到通知之日起,应立即到达现场抢修。同时,建设单位、物业管理公司或业主应当向当地建设行政主管部门报告,即使采取安全防范措施,并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案,原施工单位实施,原工程质量监督机构监督,维修时,业主应当配合。

--施工单位非因特殊原因,未能在约定的时限到达维修现场,开发建设单位有义务再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,开发建设单位有权在不提高工程标准的前提下,委托物业管理公司组织自行返修和委托其他单位维修,发生的费用由原施工单位承担。

--保修完工后,建设单位、物业公司、房屋所有人组织验收。

--因保修不及时造成的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第12篇物业管理公司维修指导书

物业管理公司维修指导书1.疏通马桶

1.1维修过程:

1.1.1 先检查马桶堵塞原因。

(询问住户)

1.1.2 用马桶抽子抽通马桶。

1.1.3 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。

1.1.4 盖好检查口,进入室内后放水冲洗,直至能正常使用。

1.1.5 反复放水检验马桶是否畅通。

1.2告知住户:使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸)。

2. 疏通地漏2.1维修过程:

2.1.1 先用抽子试通。

2.1.2 试通不行,应查明原因打开检查口检查。

2.1.3 不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。

2.1.4 用水试通到正常使用。

2.1.5 如水源不方便,可接胶管水冲或用水桶装水检验。

2. 2告知住户:不要在地漏中掉入任何杂物(如纸巾、手巾、剩菜、饭等)。

3. 水龙头漏水修理3.1维修过程:3.

1.1检查漏水情况,拆下水龙头,检查内芯栓,如是内芯断裂,应更换内芯。

3.1.2如果是内芯橡皮过小或破损,应更换橡皮。

3.1.3如果是水龙头自身有沙眼而漏水,应更换水龙头。

3.1.4维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。

3. 2告知住户:不要过度地扭紧水龙头,以防内芯栓断裂或像皮破损,更不要用硬物碰撞水龙头。

4. 维修墙内水管

4.1维修过程:

4.1.1先查找原因。

4.1.2关好室内所有用水阀门。

4.1.3查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。

4.1.4维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。

4.1.5装入新水管。

4.1.6打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再装贴瓷片。

4.1.7 房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时后跟踪检查。

4.2告知住户:住户一但发现墙面渗水,应须立即通知维修人员前来查看。

5.住户家中无电维修

5.1维修过程:

5.1.1分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:

5.1.1.1 线路停电检修。

5.1.1.2 用户总开关烧坏。

5.1.1.3 因住户使用电气设备内部故障,或线路短路或漏电,致使开关保护电路动作跳闸。

5.1.1.4 进户线与接线端子接触不牢。

5.1.1.5 电度表烧坏。

5.2维修程序

5.2.1 针对

5.1.1中的情况及时向住户说明停电的原因。

5.2.2 针对5.

1.1.1 中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否是线路出现短路;

或因负荷太大超过电源保护开关容量;

或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。

将住户内用电设备的插头拔下,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷近线路允许的额定容量接到电源上,恢复供电。

5.2.3 针对5.

1.1.2 中的情况,首先将与跳闸开关有关的电气设备插头拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电器接到电源上,直至找到故障跳闸原因并解决。

5.2.4 针对5.

1.1.3 中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后主可恢复关电。

5.2.5 针对5.

1.1.4 中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否正确。

如确认是表本身质量而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。

5.3验电当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。

5.4维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复关电。

6. 插座无电修理

6.1维修过程:

6.1.1 分析原因:插座无电可能由以下原因造成:

6.1.1.1 由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。

6.1.1.2 由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路漏电,短路;

或该插座线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

6.1.1.3 因为频繁插拔造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。

6.1.1.4 线路出现断线。

6.2维修程序:

6.2.1 针对

6.1.1.1 中的原因,可告诉用户在是在停电检修线路。

6.2.2 针对

6.1.1.2 中的情况,首先了解住户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,排除漏电点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电,若线路超负荷,可告知住户及时处理。

6.2.3 针对

6.1.1.3 中的情况,先断开此回路的电源开关,将插座重新接线,确认接线牢固可靠后,方可送电。

6.2.4 针对

6.1.1.4 中的情况,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档找故障点,故障排除后方可送电

6.2.5 检电:插座线路送电后,用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定。

6.3维修须知维修人员在维修时应断电后再断电后再找故障。

7. 配电开关故障修理

7.1维修过程7.

1.1分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:7.

1.1.1 因线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。

1.1.2 因线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大开空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热蚀损坏。

7.2维修程序:

7.2.1 针对7.

1.1.1 中的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源侧的断路置开分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器后,恢复正常送电。

如果是开关跳闸,先将电源的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确认线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,最后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;

如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;

如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。

7.3验电:线路送电后,看线路上的电压,电流表指示是否稳定正常。

7.4维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷侧开关,后断开电源侧开关,送电顺序相反。

8. 洗脸(菜)盆下漏水

8.1维修过程:8.

1.1先检查何处漏水,如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处,先拆下存水弯管,或用水中胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。

1.2如为水管破裂,应及时更换水管。

1.3如无破损情况,应检查接口处是否密封,或用生胶带重新密接口处,装好不漏为止。

1.4如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

1.5检验:在维修完后,放水试漏,以达到不再漏水的目的。