第1篇 物业管理公司质量手册－测量分析和改进
物业管理有限公司质量手册:测量、分析和改进
1总则
为证实本公司各项业务方面所提供的服务符合有关的要求,确保公司质量管理体系的符合性和其持续改进的有效性,公司从以下几个方面进行监视、测量、分析和改进。
2监视和测量
2.1顾客满意
顾客满意是测量我们所提供服务质量的一个重要尺度,公司主要通过两个方面对顾客满意度进行测评。
2.1.1一方面,公司通过与顾客的沟通(本手册'7.2.3顾客沟通'),及时对我们的服务进行改善和改进,确保顾客满意。
2.1.2公司通过以下方式对顾客满意度进行测评,根据测评结果采取相应措施改善恶化提高我们的服务。
a)确保每年两次顾客满意度调查的实施;
b)对顾客重点关注项目进行定期调查;
c)对重大的投诉或专项服务进行的回访,包括公司和各部门自己组织的回访;
d)顾客恳谈,包括公司组织的恳谈会和各部门组织的恳谈交流会;
e)内部顾客(员工)的满意度调查;
2.1.3以上有关顾客满意测评的操作及具体的方法方式和相关要求,包括相应的频次、执行人员和所应用的工具通过建立jsnhwy0-01《顾客满意度测评程序》进行管理和控制。
2.2内部质量审核
2.2.1公司制定jsnhwy0-02《内部质量审核程序》对公司内部质量审核的操作进行管理和控制。通过内部质量审核活动的开展,验证质量体系运行的符合性和有效性,为减少及预防不合格提供客观证据,发现问题和解决问题,实现改进的目的。
2.2.2根据公司各部门具体情况、审核过程的实施及以往审核的结果,策划和编制审核方案。公司内执行内审任务的审核员须具备内审员资格,审核组成员不得有受审核部门的员工参加,审核组成员在审核期间直接向管理者代表负责。
2.2.3原则上公司各部门每半年需接受一次内部质量审核,在一年内审核必须覆盖iso9001:2000标准的全部要求及公司体系文件中规定的全部内容。
2.2.4如果一个部门在一个月内连续发生严重不合格服务(投诉)或发生重大质量事故,由管理者代表判断是否应进行一次计划外审核,并报总经理批准。内审结果应形成审核报告,审核的记录将作为管理评审的输入。
2.2.5受审部门对审核中出现的不合格项采取措施进行改善,消除不合格及不合格发生的原因。原审核人员负责对审核中形成的纠正和预防措施应进行评估和随后的跟踪验证。
2.3服务过程的监视和测量
根据各项服务的有关特性,在物业管理服务过程方面通过在日常工作中的自我检查和业务检查、阶段性的业务检查、突发性临时检查和针对某一特定时期(如节假日期间)或某一方面进行的专项检查等,对质量体系的过程进行监控及测量。
2.4产品的监视和测量
2.4.1对于物业管理服务来说,大部分服务的结果是随着服务的过程同时发出的,在服务提供的同时,服务的结果也已交付,因此仍应加强对服务过程的监视和测量。
2.4.2对于物业管理服务中个别如物业的各类维修和工程等这一类可在完成后予以交付的工作,所进行监视和测量的方法
和有关的标准需得到明确,需要时形成相应的指导书。监视和测量结果应形成记录并指明服务结果的放行人。除非规定的检验和测量已经完成或得到顾客的同意,否则不能进行交付。有关记录的控制按文件jsnhwy4.0-02《质量记录控制程序》。
3不合格服务的控制
3.1在本公司,此要求适用于那些在物业管理服务中可在完成后予以交付的服务。对于那些结果和过程同时发出的服务,不合格的处理按jsnhwy0-04《纠正和预防措施实施程序》处理。
3.2对于不合格的服务,制定jsnhwy0-03《不合格服务处理程序》,及时采取有效措施消除不合格和防止不合格服务的交付。不合格处理的职责和权限在有关文件中予以明确的规定,公司全体人员都有向上级报告或指出已发现的不合格或潜在的不合格的责任。
4数据分析
4.1为保障公司质量管理体系的适宜性和有效性得到适当的评估和有效的改进,在对有关的监视和测量结果作收集和分析时须结合顾客满意度及满意率的情况、投诉建议和紧急事件及其处理、各项业务的开展和分承包方的控制等方面的相关信息和具体数据采用适宜的统计方法和统计技术进行。
4.2有关监视、测量和分析的具体内容与进行数据分析所应用的统计方法和统计技术,以及相关信息和数据的确定,收集的方法、手段和频率等在相应的程序中予以明确的规定并能保证结果的准确性。
5改进
5.1持续改进
公司通过质量方针和质量目标的建立、内部质量审核的开展、对有关数据的分析、纠正和预防措施的实施和管理评审活动持续改进质量管理体系的有效性。
5.2纠正和预防措施
公司建立jsnhwy0-04《纠正和预防措施实施程序》,规定纠正和预防措施的具体实施,消除不合格和潜在不合格的原因,防止潜在不合格的发生及不合格的再次发生。
6支持性文件
jsnhwy0-01 《顾客满意度测评程序》
jsnhwy0-02 《内部质量审核程序》
jsnhwy0-03 《不合格服务处理程序》
jsnhwy0-04 《纠正和预防措施实施程序》
第2篇 物业顾问弱电智能化管理建议
物业顾问项目弱电智能化管理建议
一、智能化系统:
1、室外停车场建议加设监控探头,防止车辆停靠发生擦碰时责任不清,给物业增加不必要的麻烦。
2、建议启用电子巡更系统。由于近来不法分子盗窃手段高明,建议在各楼层天台加装巡更点,可有效防止盗窃情况的发生。在车库及每层楼道也要安装相应的巡更点,督促巡逻员做好巡楼工作。
3、目前小区车辆管理未建立发卡验证制度,停车场智能化系统未安装启用。车辆出入不发卡,将不利于护卫员对车辆的识别与确认。建议尽快对智能道闸进行安装调试,并尽快投入使用,严格执行车辆入场发卡,出场验卡放行的制度,确保万无一失。(另8号楼地下停车场岗亭位置安装不合理,不利于车管员收取停车费用,请尽快更改)
4、8号楼地下停车场及一楼后门可直接进入小区, 建议增加门禁系统,刷卡进出小区,可有效防止闲杂人员进出,减少不安全因素。使用可扩展门禁卡,集停车缴费、会所消费、门禁开锁于一体,实现一卡通功能,做到以人为本,方便业主。(门禁开锁功能要设置权限,做到本栋业主卡,只能刷开本栋单元门。)另外每层后楼梯防火门应安装特殊闭门器,做到只出不进。
5、根据现行国家安全法,录像应保存一周以上,现贵小区设计硬盘录像机硬盘容量为120g,有些不能实现保存一周的要求。建议将人员流动量较大的监控点设置于一台硬盘录像机上,将硬盘容量扩展至200g。将录像规格设置为动态录像,以减小硬盘使用空间。
6、红外系统应具有声、光、电报警功能,增大小区安全系数。红外报警要和摄像监控联动,当发生红外报警时,监控探头要能迅速自动定位到报警区域,锁定目标,并发出声音和射灯信号。(现小区内未安装声光功能,可由维修人员自行设计安装,减少费用支出)
7、红外探头位置分区情况,应绘图挂出,当发生红外报警时,方便迅速确定位置,巡逻到位,降低危险系数。
8、电梯对讲要连通到监控中心,当电梯发生困人事故,可及时与被困人员对话,了解电梯故障,安抚被困人员情绪。
二、消防系统:
1、部分楼层喷淋头安装位置较高,现已无法更改,建议当业主装修需要接管降低喷头位置时(需要排空当层喷淋水,造成一定浪费),需经管理处专业人员验收,测试耐压及渗漏情况,防止出现消防水喷射现象。
2、地库内排风阀接线工艺粗糙,线头裸露,建议尽快整改,为小区的创优做准备。
3、消防中心的值班制度、火灾处理流程及制度应尽快上墙,建议制定火灾报警主机操作流程图并张贴(方便值班人员使用),建议制定火灾时的报警标准用语(包括大厦的位置、大厦的类型、楼高、面积、火灾类型、现场情况、消防中心联系电话、联系人等),消防中心墙上应有'火灾电话119'的标识牌,管理处应配备足够的消防器材,如消防服、头盔、高空缓降器、消防斧、铲、钩、消防扳手等器材一批,建议将各种消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上应标明用途及名称)、并将工具柜陈列在室外可供业主参观。
4、防火卷帘门保养前应在各主要进出口及试验的防火卷帘门前放好'保养中'的警示标识牌,并有专人看守。对其它卷帘门,为了防止出现意外,必须关掉电源。保养时应通知停车场管理人员予以配合。
三、注意事项:
1、各种设备管理制度齐全并上墙,设备房内应标明设备责任人和消防责任人。
2、控制柜内应清洁无尘,附有控制线路图,柜内线路整洁规范,柜内电源开关应标明用途。
3、水泵房要求在其门坎处设防鼠板,以防止小动物进入设备房,危及设备安全。同时加强水泵控制柜房内的通风降温,防止温升过高,损坏变频器。
4、设备管理应该制定完善的文件系统,例如:机电设备统计表、设备保养计划表、设备日常/一级/二级保养记录、设备保养检查记录、设备维修记录,设备功能线路更改记录,计量器具检定记录、设备(器具)购置申请表及相关的验证记录、设备完好率统计表、公共设施周巡视记录、消防设备月检查表等等。
5、停车场月卡发放软件要安装于财务电脑室,由财务人员统一授权发卡。防止出现财务管理混乱、贪污现象的发生。(小区进出口管理电脑及月卡发放电脑要联网,方便停车卡的挂失。)
6、所有智能化系统要有说明书,消防编码、智能道闸、硬盘录像要有软件备份,方便以后维保工作进行。要充分保障施工工艺,各智能施工线路要有明显标示。(如该线路功能、终端设备要在线路上详细标示)
7、弱电工应配备二名以上,防止休假或辞职,使智能化系统无人维修。
8、若有可能建议加装信息发布系统,在电梯口安装信息发布屏,由服务中心针对不同情况发布如天气、收费、温馨提示等信息,于无形中提高小区档次。
9、误操作、误删除是智能化产品损坏、功能失灵的重要原因。操作人员只有在培训授权的情况下,方可操作系统。
10、弱电智能化系统的防雷措施尤为重要,监控消防中心控制柜要有专门的弱电保护接地。外围弱电设备要装设电涌保护装置,防止直击雷或感应雷损坏设备。
第3篇 x城物业管理处年度培训计划
新城物业管理处年度培训计划
1 培训工作的指导思想:
无论从事何种行业,工作最终是由人去落实完成。所以,我们始终高度重视人力资源的开发,尤其强调企业对员工的内部潜能开发--即培训。因此,我们把培训提升到一个战略高度。我们相信,一个好的管理模式必定包含一个好的培训机制。我们认为:
培训是企业壮大的催化剂。
培训是员工职业生涯的加油站。
培训是企业给员工最实惠的福利。
我们在人员培训上拟采取如下措施:
(一)结合物业管理方面的经验,并根据物业管理市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训内容,保证培训的效果。
(二)树立'管理者就是培训者'的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练,包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达,让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。
(三)培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。
(四)保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化,采用先进科学的方式(例如拓展训练、感受性训练、游戏等)增加培训的效果。
(五)采用目前国际企管人员流行的'kas'培训方法即集知识(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。
(六)培训工作制度化,保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度,制造员工的紧迫感和压力感,将传统的被动性接受培训,变为员工自发性的主动参与。
2 培训的组织方式
1、培训职责
a、管理处副经理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。
b、主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施进行评估和反馈。
2、培训实施流程
我们对员工的培训分为三个阶段。 入职培训--岗位培训--日常管理培训。
3、培训时间
职务(岗位) 经理以上 项目主管基层管理员(班组长) 作业层员工
每年培训时间不少于80小时不少于60小时不少于40小时不少于40小时
3 培训内容及目标
3.1培训内容
(一)员工公共培训科目
序号公共科目名称培训内容课时备注
一军训(包括军事训练和体能训练)10小时
二礼仪知识:
1.常用礼仪知识2.形体训练3.《员工行为语言规范》6小时
三服务意识:
1.职业道德教育2.如何处理客户投诉 3.客户沟通技巧3小时
四企业文化:
1.企业发展史及基本情况介绍 2.企业理念
3.《员工手册》 4.观看vcd
5.劳动及人事方面的管理规章制度 3小时
五小区基本情况介绍及二次装修管理要点4小时
六行业法规:
国家、南昌市物业管理方面的法规条例4小时
七物业管理基础知识4小时
八安全知识及消防知识2小时
九质量管理及iso9001质量管理体系20小时 小区过了装修期
(二)客服及行政组培训科目
a. 理论知识培训:
序号公共科目名称具体内容课时备注
一fh新城基本情况及开发单位的基本情况介绍、小区的管理要点1小时
二企业文化:
1.企业发展史及基本情况介绍2.企业理念
3.《员工手册》4.观看vcd《走向明天的我公司》1小时内训
三法律常识及物业管理相关之法规条例2小时
四质量管理及iso9001质量管理体系、iso14001环境质量管理体系、ohsas18001社会责任体系知识2小时
五企业管理基础知识聘请专职教师授课
b. 基础知识培训
序号 培训内容 课时 备注
一《fh新城管理处答客问》101小时
二fh新城房屋建筑基本结构及住宅质量保修11小时
三礼仪服务标准0.5小时
四礼仪知识:
1.形体训练 2.《员工行为语言规范》0.5小时
五小区消防知识培训及消防演习0.5小时
六管理处客户服务程序0.5小时
七《客户助理礼仪标准、电话接听礼仪作业指导书》0.5小时
八《客户助理、大堂助理值班作业指导书》0.5小时
九《突发事件处理作业指导书》0.5小时
十管理处客户沟通、投诉处理技巧0.5小时
十一客户档案管理程序及作业指导书0.5小时
十二体系内部审核程序及作业指导书1小时
十三物业管理处职位说明书0. 小时5
(三)工程组培训科目
序号培训内容培训频率课时培训目标
一入职培训:包括服务礼仪1.常用礼仪知识 2.形体训练 3.《员工行为语言规范》;维修规范;安全教育上岗前
培训1小时规范服务礼仪、维修规范、增强安全意识,
二工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流)每周召开一次1小时提高思想觉悟,总结自身不足,增加工作经验
四行业法规:国家、南昌物业维修管理方面的法规条例每月一次培训1小时
五《维修服务工作手册》
《设备管理工作手册》
《消防管理工作手册》
维修服务规范每月一次培训
及考核1小时熟悉技工的岗位职责,操作规程,工作标准
掌握基本的消防知识和设备管理知识
掌握维修服务规范
六房屋维
修方面的管理条例,房屋修缮标准,物业设备设施服务管理基础知识每季度一次培训和考核1小时熟悉相关法律常识,提升理论水平
七 fh新城小区的设备设施特点,每月一次培训1小时增强了解和熟悉小区的设施设备,更好地向准业主提供服务
八土建、机电、给排水、空调等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核1小时提升员工综合能力及素质
九设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核1小时检验员工实际操作能力,寻找差距
十技术大比武每年一次1小时综合评比,提高技能
十一消防实战演习每半年一次1小时提高消防实战能力
(四)安保组培训科目
序号培训内容培训频率课时培训目标
一1.单兵队列动作
2.三大步法
3.体能训练逢周一至周五,每天训练一小时1小时培养组织纪律性,练就扎实基本功
二1.擒拿格斗基本功
2.军体操
3.防卫术逢周六、周日1小时熟练掌握擒敌及防卫技能
三内务管理每周一次检查评比1小时保持宿舍干净整洁
四例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次1小时提高思想觉悟,总结自身存在不足
五《护卫服务工作手册》每月一次培训考核1小时熟悉保安员岗位职责,操作规程,工作标准
六1、护卫服务的规章制度及相关法规政策;
2、社区护卫规范每月一次培训考核1小时熟悉相关法律常识,提升理论水平,熟悉了解居住社区的服务规范
七《消防管理工作手册》每月一次培训考核1小时了解消防的基础知识,救火的基本程序及各自职责
八突发事件的应急处理
紧急集合演练每季度一次1小时提高突发事件处理能力
b.保洁
序号培训内容课时培训人员
一公司章程、员工管理规定1小时全体员工
二学习员工守则、岗位职责1小时全体员工
三全体员工职业道德培训1小时全体员工
四礼表仪容、行为准则0.5小时全体员工
五奖励与处罚规定0.5小时全体员工
六量化管理评分细则0.5小时优秀员工
七例会制度、管理表格0.5小时全体员工
八主管、领班、员工岗位职责0.5小时全体员工
九各岗位达标标准0.5小时全体员工
十清扫程序0.5小时全体员工
十一机械、工具药剂保管须知0.5小时全体员工
十二小型工具的识别与使用0.5小时全体员工
十三卫生间清洁程序0.5小时全体员工
十四常用清洁剂使用常识0.5小时全体员工
十五定期工作中,工具药剂配合使用方法0.5小时全体员工
十六实际操作0.5小时全体员工
3.1培训目标
第4篇 万科某小区物业管理规约
万科星园小区物业管理规约(2022)
万科星园是全体业主共同的家园,为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。本规约由全体业主共同订立并共同遵守。
第一章 总 则
1、物业基本情况
物业名称:北京市朝阳区万科星园小区
物业类型:北京万科服务有限公司
坐落位置:北京市朝阳区仰山路
建筑物总面积:约32万平米
国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号
2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。
第二章 物业使用和维修
4、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品,不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
5、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
6、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
7、业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。
8、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记;机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。
9、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
10、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。
11、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
12、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。
13、规划中为全体业主共有的露台,依约定由部分业主专有使用的,由对该露台享有专有使用权的业主承担维修责任。
第三章 物业服务费用的交纳
14、业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时足额交纳物业服务费,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式,并可采取相应催缴措施。欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的,经业主委员会批准,物业服务机构可在物业区域内公示欠费情况;逾期仍不纳的,物业服务企业可以依法追缴。
15、任何业主无故欠缴物业服务费的,则物业服务企业有权采取有关措施,并从逾期之日起每日按应交纳费用总额的万分之三征收滞纳金。此滞纳金计入本年度物业服务费的其他收入,归全体业主所有。
16、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。
17、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。
18、业主在转让或出租其拥有的物业时,应当要求新业主和承租人承诺遵守本规约,并于买卖合同或租赁合同签署之日起7日内,将房屋转让或出租等情况告知业主委员会或物业服务机构。业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。
第四章 业主行为准则
19、 与人为善,与邻里和睦相处,以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。
20、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
21、业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
22、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
23、未依法办理相关审批手续,不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备,损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。
24、不得圈占公共绿地,不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。
25、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。
26、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。
27、爱护本物业内共用部位和共用设施设备,造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的,监护人承担赔偿责任。
28、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音,以不干扰邻居正常生活为度。
29、不在本物业区域的垃圾箱(站
)翻拣垃圾;不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。
30、不从室内向外抛掷任何物品,对易坠落的物品做好安全防护,定期检查,防止跌落,台风暴雨来临前即时加固或收回室内。
31、未经业主大会同意,不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语,不在共有部分使用扩音器材(物业服务及公益性活动需要除外)。
32、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束,不影响他人居家生活和人身安全。
33、物业专有部分存在安全隐患时,及时维修养护或配合物业服务企业及时维修;不及时维修或不予配合,由利害关系人或相关责任人维修,无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的,物业服务企业可以主动维修养护,费用由利害关系人或相关责任人承担。
34、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时,配合物业服务企业采取紧急避险措施,并依据法律法规承担相关费用。
35、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,在物业服务企业事先告知的情况下,相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的,应负责修复并承担相应赔偿责任。
36、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约,否则业主将承担连带法律责任。
第五章 物业管理权利
37、 为维护业主的共同利益,全体业主同意授予物业服务企业以下权利:
a) 根据法律法规、本管理规约以及本物业区域的实际需要来制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度,经业主委员会批准后执行;
b) 以劝阻、书面通知、上报政府主管部门、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;
c) 向欠费业主追缴物业服务费用。
d) 对业主共有车位,除非业主大会另有明确决议,物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式,合理划分停车区域。
e) 从室内向外抛掷物品是严重违反公德和危害公共安全的行为,物业服务企业有权劝告、制止;
f) 为保证业主的大件物资的安全,物业服务企业可以对大件物品(指体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品)的搬出进行登记并向业主核实。
g) 业主非因公共利益占用共用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意,否则物业服务企业有权清理而无需事先通知。
第六章 违约责任和违约纠纷的解决
38、 业主应自觉遵守本公约的各项规定,违反本公约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应承担法律责任。
39、对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会和其他业主可督促其改正,也可委托物业服务企业督促其改正。
40、业主对物业服务工作的意见和建议,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出,遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交本小区业主大会表决。
41、业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第七章 其他条款
42、 不遵守本管理规约和欠费六个月以上的业主不能被选举为本小区业主委员会委员。
43、对于超过12个月没有交纳物业服务费的业主,业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门申请禁止该业主转让、出租和抵押该欠费的物业。
44、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为,由业主大或业主委员会授权物业服务企业提起诉讼。
45、业主、物业服务企业执行本管理规约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,可选择以下方式解决争议:向仲裁机构申请仲裁或提交该物业建筑区域所在地的人民法院通过诉讼方式解决。
第八章 附 则
46、 本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的有效性。
47、万科星园小区物业管理规约经本小区2023年业主大会审议通过后开始生效。
48、本管理规约附件一至五:《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是万科星园小区物业管理规约的有效组成部分,全体业主承诺遵守。
49、本管理规约的修订权属于本物业小区业主大会。
北京市朝阳区万科星园小区
2023年业主大会工作委员会
2023年10月15日
第5篇 xx住宅物业培训及管理计划
住宅项目物业培训及管理计划
培训承诺
各类服务人员上岗培训率达到100%;
各类专业人员持证上岗。
培训计划
源源不断的人员培训是物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的'培训中心'。'培训中心'每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。
[新进员工培训方案]
培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。
培训内容:
①公司基本情况、组织机构、主要领导介绍
②公司管理理念和服务理念教育
③企业文化、价值观的传递
④《员工手册》、职业道德及有关制度教育
培训时间:4课时
【管理处经理、副经理培训】
通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3质量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001贯标知识;
4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;一般住宅管理实务;国外的物业管理;
物业管理
运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;
6内部管理8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理
注:一小时为一课时
【各部门主管培训】
通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;
物业管理
运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;
6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等
实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
【一般管理人员培训】
通过培训,树立100%为业户服务的思想,把'服务'作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。
培训时间为2-3周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务
物业管理
运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;
5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等
实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
[业户服务培训内容]
课程概述:
业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。
培训对象:1、管理处经理
课程目标:
通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是
第6篇 某物业管理公司品质管理
物业管理公司品质管理
总体目标 目标细化
品质管理体系建设目标
1.负责组织品质管理体系文件的编写工作,确保品质管理体系文件的完备
2.负责组织品质管理体系评审工作,确保一次性通过率达到100%
3.负责品质管理体系的运行维护,确保管理体系有效运行
服务品质管理目标
1.负责物业服务品质日常检查工作,确保业主对服务的满意率达到95%以上
2.定期组织业主满意度调查工作,保证获得的调查信息准确、有效
品质管理体系文件资料管理目标
1.负责品质管理体系文件、满意度调查相关问卷、记录等资料的收集整理,并保证资料归档及时、有效
2.负责品质管理体系文件、满意度调查相关问卷的日常管理,确保资料文件无遗失现象发生
第7篇 中级物业管理员理论模拟试卷
一、单项选择题(每小题1分,共60分)
1. 下列属于物业的自然属性的是( )。
a、长久性 b、商品性 c、供应短缺性 d、效用性
2. 下列不能成为物业管理企业资质评定依据的是( )。
a、企业的注册资金 b、企业各类技术人员数量
c、委托托管物业的建筑面积 d、公司所处的城市
3. -般情况下,大中型物业管理公司都采用()组织机构。
a、直线制 b、直线职能制 c、生产区域制 d、事业部制
4. 现代企业文化的核心层是( )。
a、物质文化b、行为文化 c、精神文化 d、制度文化
5. 下列不是人力资源管理的基本内容的是( )。
a、员工队伍的组织 b、员工的谈心和沟通
c、员工的考核和激励 d、员工的劳动报酬和福利
6. 招聘物业管理员适用的面谈方式是( )。
a、操作性面试 b、非引导性面谈 c、问题式面谈 d、模式化面谈
7. 对员工钻研业务情况的考核属于( )的考核内容。
a、绩 b、能 c、勤 d、德
8. 物业管理的招投标,实质上是物业管理权的-种( )。
a、分配 b、交易形式 c、交易的无形市场 d、单向委托
9. 按-般管理,物业管理公司最迟介入新建房地产项目的时间是房地产交付使用前( )。
a、1个月 b、2个月 c、3个月 d、4个月
10. 新建物业接管验收应移交的产权资料不包括( )
a、总平面图b、项目批准文件 c、用地批准文件 d、建筑执照
11. 物业管理公约除拥有法律约束力还拥有( )。
a、经济约束力 b、道德约束力 c、市场约束力 d、阶级约束力
12.( )和《管理公约》、《装修指南》是管理、维护物业,充分发挥物业管理功能的三大文件。
a、用户手册 b、售房合同c、物业管理合同 d、物业管理规定
13. 从物业管理角度来看,下列活动不是二次装修的作业程序的是( )。
&nb
sp;a、用户装修申请 b、物业管理公司审批 c、装修单位施工 d、施工单位验收
14. 下列不是业主权力范围的是( )。
a、对物业管理公司的选择权 b、对物业管理公司的指挥权
c、对物业管理公司的监督权 d、对物业管理公司的解聘权
15. 对物业区域内各项物业管理事务有最高决策权的是( )。
a、业主大会 b、业主委员会 c、物业管理行政主管部门 d、物业公司
16. 按《广东省物业管理条例》规定,写字楼、工厂厂房按( )计算表决权。
a、建筑面积 b、使用面积 c、价值 d、行业性质
17. 按规定业主委员会委员不得少于( )人。
a、3人 b、5人 c、7人 d、9人
18. 设备管理中,组织调查、分析设备事故,提出处理意见措施并组织实施的是()的职责。
a、物业管理经理 b、工程部经理 c、专业技术主管 d、领班
19. 消防控制系统的维修由( )负责。
a、强电组 b、弱电组 c、水暖组 d、综合组
20. -般居住小区内供水设备的管理职责,高层楼房以( )为界。
a、楼内供水泵房总计费表 b、楼外自来水表井 c、楼内总自来水表井d、区内管接口
21. ( )和巡逻、监控组成物业治安管理较为完善的系统。
a、门卫 b、保安制度 c、保安协防 d、安全措施
22. 物业公司防火领导小组的组长-般由( )担任。
a、公司总经理 b、公司副总经理 c、保安部经理 d、保安部副经理
23. 不可用于水泥地面或墙身清洁'开荒'的是( )。
a、绿水 b、盐酸 c、烧碱 d、全能水
24. 高层大厦外墙清洁作业时的风力不能超过( )级。
a、三 b、四 c、d、六
25. 房地产业兼有( )、经营、管理和服务,属于第三产业。
a、生产 b、投资 c、运输 d、消费
26. 房地产买卖是指房屋所有权和( )的买卖。
;a、土地所有权 b、土地使用权 c、土地占有权 d、土地处置权
27. 物业管理市场的供给主体是( )。
a、物业管理的经营者 b、物业的所有权者和使用者 c、物业 d、服务
28. 我国物业管理服务的价格形式可以分为( )。
a、政府定价、政府指导价、市场定价 b、政府指导价、市场定价、经营者定价
c、市场定价、经营者定价、政府定价 d、经营者定价、政府定价、政府指导价
29. 主管、组长-级的管理人员属于物业管理公司的( )人员。
a、高层管理人员 b、中层管理人员 c、基层管理人员 d、岗位管理人员。
30. 对外发言人角色属于物业管理公司高层管理者()、角色。
a、人际关系方面b、信息沟通方面 c、决策方面d、组织方面
31. 物业管理的关键是( )。
a、服务理念 b、服务内容 c、服务水平 d、服务标准
32. 单位自买、自建的直管房-般适用于( )管理模式。
a、福利型行政化 b、行政型专业化 c、直管型专业化 d、市场型专业化
33. 物业管理服务的市场价值是由提供物业管理服务的( )决定其高低的。
a、企业个别劳动时间b、物业管理服务质量
c、社会必要劳动时间 d、物业管理服务的使用价值
34. 高层楼宇日常清洁卫生工作除了定时清扫清洗外,还应有巡逻保洁,并要有( )。
a、检查监督 b、汇报 c、技术指导 d、评比
35. 以办公用途为主,兼具多种功能用途的写字楼,称为( )写字楼。
a、商住型 b、混合型 c、综合型 d、统-型
36. 按全国物业管理示范住宅小区标准,住户对物业管理企业在接受合理建议及整改方面的满意率应达( )以上。
a、95% b、96% c、98%d、100%
37. 会所多种经营的协同效应是指会所开展的各种项目之间能达成( )。
a、配合性 b、连锁性 c、统-性 d、整体性
38. 下列不是智能物业的优点的是( )。
&nbs
p; a、更安全 b、节约能源 c、提高人们的办公效率 d、增加管理难度
39. 下列不是物业管理综合经营服务的原则的是( )。
a、服务原则 b、有偿原则 c、综合原则 d、竞争原则
40. 在下列各项中,属于部门规章的是( )。
a、《中华人民共和国合同法》 b、《城市新建住宅小区管理办法》
c、《中华人民共和国宪法》 d、《广东省物业管理条例》
41. 物业管理法律问题中最主要、最核心的内容是( )。
a、物业管理法律责任的特征 b、物业管理法律责任的种类
c、物业管理法律责任的认定 d、物业管理法律责任的构成
42. 物业转让行为中房地产( )行为是最典型、最重要的形式。
a、租赁 b、买卖 c、抵押 d、典当
43. 某电气照明施工图中,灯具的标注是'3-s d',该灯具的安装高度是( )。
a、3米 b、2米 c、吸顶安装 d、0米
44. 某电气照明施工图中有符号'',含义是( )。
a、荧光灯 b、线槽 c、照明配电箱 d、开关
45. 某单相电气照明线路采用铜芯双层塑料绝缘线,导线截面4mm2,穿钢管敷设,管径是15ram2,线路正确的标注是( )。
a、bv-2×4-g15 13、blv-4×2-g15 c、bvv-2×4-g15 d、bll-2×4-g15
46. 正弦交流电最大值是有效值的多少倍( )。
a、、 倍 b、 倍 c、3倍 d、2倍
47. 配电系统中感性负载过多时,功率因数会降低,为了提高功率因数,这时应( )。
a、装设电阻器 b、装设电容器 c、装设电感器 d、装设转换器
48. 在盘管风机中流动的水称为( )。
a、冷却水 b、冷冻水 c、膨胀水 d、放空水
49. 10千伏及以下带电设备不停电时最小安全距离是( )。
a、1米 b、0.7米 c、0.4米; d、0.2米
50. 采用保护接零的设备,当设备发生碰壳漏电时,形成什么故障使保护装置动作(
;)。
a、相间短路 b、单相短路 c、过载 d、欠压
51. 电梯平层误差大,可能是以下原因,除了( )。
a、选层器上换速触头与固定触头位置不合适 b、平层感应器与隔磁板的相对位置发生变化
c、个别继电器,接触器有延时释放现象d、开门机皮带打滑
52. 符号'gz-1'表示( )。
a、构造柱-1 b、墙-1 c、板-1 d、屋面板-1
53. 为了加强新旧混凝土的( )强度,维修时在旧混凝土结合面上涂抹掺有铝粉的水泥净浆或砂浆、环拿树脂等。
a、抗压 b、抗拉 c、粘结 d、抗剪
54. 修补工程中,混凝土梁,柱补强加固,按实补( )计算工程量。
a、体积 b、表面积 c、水泥重量 d、石子重量
55. 某办公楼结构部分各分项查勘结果:地基基础*;承重构件△;非承重墙*;屋面◇;楼地面*,则该楼结构部分的完损程度应为( )。
a、◇ b、△ c、
第8篇 基诚公寓物业管理人员培训
诚基公寓物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为30天。
2、培训内容包括:物业管理概述,小区物业管理流程,物业管理服务理念,专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序,军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
在实际工作当中,业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
第9篇 物管师物业管理实务辅导物业管理企业概述
物管师《物业管理实务》辅导之物业管理企业概述
一、物业管理企业的概念和特征
物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点:
第一,是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程,具备相应的物业管理资质;独立核算,自负盈亏,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二,属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,确保物业正常使用,为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品,它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务,与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三,具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等,其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类
物业管理企业的分类方法有很多种,本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分
1.全民所有制物业管理企业
全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来,以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础,由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时,往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的,具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入,这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业
集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础,由街道或其他机构负责组建,管理街道区域内的物业或其他物业。此外,这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建,主要管理企业自己开发的各类房产。
3.民营物业管理企业
民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。
4.外资物业管理企业
外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。
5.其他物业管理企业
其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。
(二)按股东出资形式来划分
1.物业管理有限责任公司
物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限,对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
2.物业管理股份有限公司
物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3.股份合作型物业管理企业
股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程,按其股份享有权利和义务,企业以其全部资产对其债务承担责任。
三、物业管理企业的常见模式
(一)房地产建设单位的附属子公司或部门
房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外,也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业),承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是:房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目,但近年来随着市场化进程不断推进,除了管理上级建设单位开发的项目以外,也通过市场获取物业管理项目。
(二)独立的物业管理企业
独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位,独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。
(三)物业管理集团公司
物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构,集团发展的战略决策由总公司负责,总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置,也可按专业服务内容划分,如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
第10篇 物业管理费收取及催缴程序-3
物业管理费的收取及催缴程序(三)
有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日
1.1预缴半年管理费
1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.2预缴三个月管理费
1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.3预缴一个月管理费
1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
第11篇 颐和国际物业管理实施计划材料
颐和国际物业管理实施计划
作为一个刚组建的物业公司往往需要经过一年的培训磨合才能成为一个成熟的团队。但根据颐和国际的实际情况以及开发商的需要,雅诗阁物业公司将按照如下计划,争取在2007年3月使整体物业工作走上正轨,达到开发商及业主所要求的标准。
1、近期工作(11月份)
此阶段工作将围绕交楼、设备交接工作进行。保证物业公司能够很好的接收开发商交付的项目,并对公司内部人员进行相应的微调。
2、培训阶段(12月份)
此阶段培训分为三部分进行:
第一部分:
针对物业公司在日常工作中出现的问题有针对性地进行培训,通过工作中所发生的案例,在最短时间内提高员工的工作素质,解决内部运作问题,保证物业公司内部运作顺畅。
第二部分:
系统培训:内容将围绕物业公司人员礼仪礼貌、突发事件处理、日常工作流程、工作规范、服务标准、投诉处理技巧、专业业务能力提高等方面进行。
第三部分:
采取“请进来,走出去”的方式,将邀请部分专业人士如:酒店管理培训人员、物业顾问公司人员、礼仪培训师等进行相应培训。
在走出去方面,因时间关系不能安排人员到北京、沈阳等物业开展较为成熟的地区考察学习。在时机成熟后将安排部分物业公司主要管理人员实地考察学习。
3、考核阶段(2007年1月)
在物业公司所有人员经过系统培训后,全体人员将进行相应考核,考核不过关者,公司将按照规定进行相应处理。
各部门人员将利用此段时间行管理、业务大“比武”。采取公平竞争,竞争上岗的有效机制,提高员工的工作积极性。
4、人员调整、拔高阶段(2007年2月)
通过前一阶段的考核,对物业公司内部不合格人员进行调整,补充新鲜血液。通过对日常工作的不断调整促使物业公司整体工作初步达到开发商及业主要求的工作标准。
第12篇 物业清洁机械的使用保养管理程序
物业清洁机械的使用、保养、管理程序
1.目的:通过正确使用、保养和严格的管理,延长机械之使用寿命,节约成本,提高效率。
2.适用范围:适用于专业清洁机械的操作。
3.内容:
3.1洗地机:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
3.1.1.2按比例往水箱内注入清水和清洁剂。
3.1.1.3插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。
3.1.1.4从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。
3.1.2注意事项:
3.1.2.1工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。
3.1.2.2开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。
3.1.2.4使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。
3.1.3保养工作:
3.1.3.1使用完毕,把机身及配件清洗干净。
3.1.3.2用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。
3.2吸尘机:用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把软管接驳在机身上,插入220伏电源。
3.2.1.2开动时按顶上的开关按钮。
3.2.1.3吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。
3.2.2注意事项:
3.2.2.1使用前,检查机内尘袋是否已清尘。
3.2.2.2使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。
3.2.2.3干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。
3.2.3保养工作:
3.2.3.1使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。
3.2.3.2将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。
3.3吸水机:专用于清除积水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把软管接驳在机身,插入220伏电源。
3.3.1.2吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。
3.3.1.3吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。
3.3.2注意事项:
3.3.2.1使用前,检查机内是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。
3.3.2.3如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。
3.3.3保养工作:
3.3.3.1机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。
3.3.3.2吸水机内过滤器要拆开进行清洁。
3.3.3.3机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。
3.4抛光机:专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。
3.4.1.2检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。
3.4.1.3检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。
3.4.1.4接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。
3.4.2注意事项:
3.4.2.1在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。
3.4.2.3操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。
3.4.2.4机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。
3.4.2.5不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。
3.4.2.6地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。
3.4.3保养工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。
3.4.3.2检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。
3.5高压水枪:用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。
3.5.1.2开动机身电源开关。
3.5.1.3冲洗计划好的地方。
3.5.2注意事项:
3.5.2.1使用前检查机器及水管是否损坏。
3.5.2.2使用后必须将水管水放清。
