第1篇 c房地产公司管理策略
z房地产公司的管理策略
用人原则:
让最适当的人去担任最适当的职位
用人标准:
品格+专业+能力+潜能+责任感+进取心+积极性+凝聚力=z员工
z工作要求:
互助、沟通――每天多一点
好事、实事――每天多一点
创新、贡献――每天多一点
恒心、斗志――每天多一点
学习、进取――每天多一点
执行、落实,不要找任何借口!
z管理目标:
带领快乐的员工,营造客人的快乐!
用我们百分百的努力,争取客人十分的满意!
z团队意识:
公司的事情,我有责任!
让你的同事在有需要时,能获得最大的帮助!
第2篇 职位说明书：房地产公司工程档案管理员
房地产开发公司工程档案管理员职位说明书
岗位名称:工程档案管理员
岗位职责:
1、负责监督和检查勘察、设计、施工、监理等单位工程文件形成、积累和立卷工作。
2、按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监理等单位立卷归档的档案资料,并负责办理移交手续。
3、收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。
4、科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。
5、工程部、勘察、设计、施工、监理等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。
6、准确、快捷提供工程档案资料,满足各方面对工程档案资料的利用需求。
7、工程竣工验收前,联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程竣工后,将所有工程档案、资料移交相关部门存档。
8、工程部内文件的编写、打印、复印及管理工作。
9、上级交办的其他工作
任职条件:
1、专业知识与技能:建筑、土建专业,有2年以上专业工作经验。
2、教育水平:大学本科及以上
3、年龄要求:不限
4、个人素质:有一定分析能力和创新能力,具有较强的职业素养和敬业奉献精神。
5、具有较强的语言表达能力和资料规整分类能力,能够熟练掌握和运用电脑完成日常工作。
第3篇 房地产公司策划部作品质量管理系统
管理目标:
1.稳定与提高作品质量;2.保持和提高创作效率。
管理程序::
一、人力激励化管理:
1.实行创作人员业绩评级制。由总监、相关项目负责人、相关部门领导、客户总监,对每一个创作人员进行评分,评分的依据是该人员对创作要项、创意标准的完成水平。项目总分=每个评委评级之和/评委人数;月总级别=每个项目级别之和/项目数;年总级别=月总级别/工作月份。
2.实行业绩末位人员淘汰制。月总级别e级别以下者淘汰;月总级别d以下者告戒,连续3月被告戒者淘汰;每年对创作人员的业绩评估一次,按十分之一的比例,淘汰业绩积分居于末位的人员。淘汰指降级、调离、辞退等。
3.实行高要求高待遇的奖励机制。鼓励创作人员开展创意质量、创作、效率的劳动竞赛;鼓励创作人员积极参加行业竞赛。待遇包括工资、荣誉、培训等。
二、交流单据化管理:
1.年计划在每年11月份上报,2周内批复;月计划在每月20日前上报,一周内批复;年计划、月计划制定时。周计划在每周五上报,2日内批复;
2.与客户之间、客户部与策划部之间、上下级之间的意见或指令,以文件的形式视为正式的交流,文件接受方应予签收。
3.任务下达通知单,应有双联,由客户部经理签名开出,交策划部经理签收,同时组织项目目标研讨会;策划部经理立即在通知单签署项目策略研讨会的排期,交客户部备忘。
三、例会培训化管理:
1.每日早会、周六例会、月底小结会、年度总结会。
2.项目前期培训、项目总结会、节假日技能培训。
四、创作流程化管理:
1).创意方案工作流程:
1.客户部组织项目目标研讨会
2.策划部组织项目策略研讨会
3、策划部目标实现要素系统调研活动
4、策划部内方案的草案比稿
5、客户部组织方案效果的外部预测
6、策划部内方案的修订案比稿
7、策划部对客户部召开的方案说明会
8.策划部脚本草案画面研讨会
9.客户部组织对客户召开观众效果预测会
10.指导、协助客户部公关
11.向客户部收集、评估客户的使用效果
2).平面设计的工作流程:
1.客户部组织项目目标研讨会
2.策划部组织项目策略研讨会
3.设计部组织项目要求说明会
4.设计部组织设计要素调研活动
5.设计部组织设计草案比稿
6.设计部对客户部召开设计草案创意说明会
7.客户部组织观众效果的外部预测
8.设计部进行修订案比稿
9.客户部组织对客户召开观众效果预测会
10.指导、协助客户部公关
11.向客户部收集、评估客户的使用效果
五、出品议会化管理:
涉及重大客户或较大金额的作品,在交付客户前,由总监负责组织参议的
人选、议题、议程。参议人员每人都有一票表决权,以票数多方的意志为
准,总监有加一票权。
六、作品质量激励
1、作品质量每月最后一个工作日评定
2、评定成员:公司领导、客户总监、行政总监、策划总监、设计总监。有其中三名以上的评委到场评定即为有效
3、作品质量分为5个级别,策划人员对应5个级别,获得相应的绩效工资:
a级质量绩效工资是岗位工资增加50%
b级质量绩效工资是岗位工资增加30%
c级质量绩效工资是岗位工资增加10%
d级质量绩效工资是岗位工资减去10%
e级质量绩效工资是岗位工资减去30%
中途接手的策划项目,全额绩效工资按50%计
中途接手的文案项目,全额绩效工资按50%计
协同工作(含助理职务、见习职务)不做绩效工资考核,全额给予岗位工资
4、连续2月或本年度累计3个月评为a级质量者,晋升岗位及工资级别
5、“金点子”奖,我司职员创意思路被采纳者,策划人员奖200元,非策划人员奖300元;创意思路获得社会性大奖或客户重大成功,策划人员奖500元,非策划人员奖600元;
6、“明星品牌执行官”奖,每年度评选一名优秀品牌管理者,主创人员奖2000―10000元;
7、策划按件计奖,按难易程度奖励100元――300元/件,由总监负责对照派工单评估、核算。策划项目独立完成人,按纯利润的10%,与设计部门协同完成人,与设计部门均分纯利润的10%
8、文案按件计奖,按难易程度奖励30元――60元/件,由总监负责对照派工单评估、核算
9、总监的绩效评估标准是团队平均质量级别的c级
团队平均质量级别的c级时,总监的绩效工资是岗位工资的10%,以此类推
10、每年年终奖励按纯利润的15%提取,又总监负责对照派工单支配,按提取总额60―70%的比例奖励系统成员。其中全年度提案通过率平均20%(含20%)以上者,奖励高于奖金总额的15%
11、按项目分配奖金时,分配时间是项目完成之后,客户结清合同金额的第一月10日。
12、对项目完成过2年之时,客户仍未结清合同金额的坏帐,奖金按项目实际纯利的5%分配。
13、奖金的分配比例,按创作各流程的工作量比重,分到项目主创人员。其中总监得25%;市场调查人员得10%;广告策略人员得20%;文案表现人员得20%;设计表现人员得15%。
14、当多人共同完成某个流程的提案,并得到客户执行时,项目的主创人员即为多人,则该流程比例内的奖金由项目主创人员多人平均分享。
15、在动脑会上,只有直接和明确提出创意构思的创作系统的职员,待日后该构思得到客户执行时,才能视为项目主创人员之一;动脑会上其他与会职员的暗示和辅助提示,视为与会成员应有的义务。
16、由于客户反复修改,导致该项目经过不同时期累积完成的,则项目主创人员也相应累积,平均分享与其相应的奖金比例。
17、由于客户反复修改,导致该项目最终游离当初的提案内容,不影响当初对项目主创人员的确认。
18、项目主创人员的确认,在客户开始执行我司提案后的第一周工作会议上公布。
19、当项目创作的某个流程无主创人员时,鉴于该流程的工作实际上由客户或下一个流程的项目主创人员承担,则该流程的奖金比例由下一个流程的项目主创人员继承;如:市场调查工作无主创人员时,其10%比例的奖金由广告策略人员继承。
20、当项目创作的某个流程无下一个流程的项目主创人员继承时,则该流程的奖金比例由其它流程的项目主创人员平均分享;如:图象表现无项目主创人员时,其15%比例的奖金由该项目的其它项目主创人员平均分享。
21、对我司长期服务的客户,只要他继续延用我司当初的提案纲要,则当初的项目主创人员也继续享有与其相应的奖金比例。
七、作品质量标准
1、目标地区、观众是否清晰、准确。
2、是否继承、发扬品牌的一贯形象。
3、是否提出新的概念、新的价值。
4、表现的卖点是否清晰、准确。
5、表现形式是否有视觉冲击力。
6、目标观众能否感觉新颖、美感。
7、是否值得目标观众关注、同情。
8、是否符合社会道德,符合品牌长期发展。
9、是否制造社会热点,引发目标观众的口碑传播。
10、是否利于同业发展,和占据同业制高点
11、是否出品快速、准确
以上11个指标可根据具体的项目情况,在实际评估时调整权重,如在广告语写作项目中:目标观众能否感觉新颖、美感可能等于2个指标
达到以上10个指标的作品为a级质量
达到以上8个指标的作品为b级质量
达到以上6个指标的作品为c级质量
达到以上4个指标的作品为d级质量
第4篇 房地产公司图书管理员岗位说明书
房地产开发公司图书管理员岗位说明书
岗位名称:图书管理员
工作概述负责公司图书、报刊的编辑管理,图书室的环境管理。
工作职责与任务
1.负责公司图书、报刊、资料的收集整理、编排、登记。
2.负责制订公司图书的借阅办法,管理流程及措施。
3.负责制订公司图书、报刊、资料的订购计划。
4.负责图书室的管理、监督,维持好室内管理秩序。
5.完成上级交给的其他任务。
工作绩效标准图书、报刊、资料完整无损,摆放整洁、有序。
室内环境整洁有序、舒适明亮。
岗位工作关系
(一)内部关系
1.所受监督:在图书室管理方面接受主任或文书的指示和监督。
2.所施监督:公司图书、报刊、资料的借阅管理监督和保管。
3.合作关系:在图书室与借阅员工发生协作关系。
(二)外部关系
一般不与外界发生关系。
工作权限
1.图书、报刊、资料的归档和管理权。
2.对借阅员工违反借阅制度的纠正权和申报权。
3.图书室的管理权。
工作时间在规定时间内上班。
工作环境在图书室
任职要求
知识及教育水平要求拥有图书管理、档案管理等方面的专业知识。了解房地产基本知识。熟悉计算机的应用与操作。
技能要求较强的分析和记忆能力。熟悉图书管理的方法和技巧。
工作经验要求中专以上学历,图书、中文或计算机管理专业。二年以上工作经验。
基本素质要求身体健康、精力充沛、责任心强、仔细认真的个人特征。女性,30岁以下。
第5篇 房地产公司员工手册：公司管理政策
房地产开发公司《员工手册》:公司管理政策
第三章 公司管理政策
用人原则:
*让最适当的人去担任最适当的职位
用人标准:
*品格+专业+能力+潜能+责任感+进取心+积极性+凝聚力=zz员工
*
工作要求:
*互助、沟通--每天多一点
*好事、实事--每天多一点
*创新、贡献--每天多一点
*恒心、斗志--每天多一点
*学习、进取--每天多一点
*执行、落实,不要找任何借口!
*
管理目标:
*带领快乐的员工,营造客人的快乐!
*用我们百分百的努力,争取客人十分的满意!
*
团队意识:
*公司的事情,我有责任!
*让你的同事在有需要时,能获得最大的帮助!
第6篇 房地产公司工程施工招标管理规程
房地产开发公司工程施工招标管理
1、工程施工招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
2、公司招标的工程建设项目,应当具备下列条件才能进行施工招标:
(二)招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的,
已经核准;
(三)有相应资金或资金来源已经落实;
(四)有招标所需的设计图纸及技术资料。
3、公司工程施工招标分为公开招标和邀请招标。
4、公司工程采用公开招标方式的,公司招标应当发布招标公告,
邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告,应当在公司指定的报刊和信息网络上发布。 采用邀请招标方式的,公司招标应当向三家以上具备承担施工招标项目的能
力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
5、公司招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容:
(一)公司的名称和地址;
(二)招标项目的内容、规模、资金来源;
(三)招标项目的实施地点和工期;
( 四)获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间;
(五)对招标文件或者资格预审文件收取的费用;
(六)对投标人的资质等级的要求。
6、公司招标应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止,最短不得少于五个工作日。公司招标可以通过信息网络或者其他媒介发布招标文件,通过信息网络或者其他媒介发布的招标文件与书面招标文件具有同等法律效力,但出现不一致时以书面招标文件为准。
公司招标应当保持书面招标文件原始正本的完好。 对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理,不得以营利为目的。对于所附的设计文件,公司招标可以向投标人酌收押金;对于开标后投标人退还设计文件的,公司招标应当向投标人退还押金。
招标文件或者资格预审文件售出后,不予退还。公司招标在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。
7、公司招标可以根据招标项目本身的特点和需要,要求潜在投标人或者投标人提供满足其资格要求的文件,对潜在投标人或者投标人进行资格审查;法律、行政法规对潜在投标人或者投标人的资格条件有规定的,依照其规定。
8、公司招标对投标人进行资格审查分为资格预审和资格后。 资格预审,是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。 资格后审,是指在开标后对投标人进行的资格审查。 进行资格预审的,一般不进行资格后审,但另有规定除外。
9、经资格预审后,要向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。 经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。
10、资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件:
(一)具有独立订立合同的权利;
(二)具有履行合同的能力,包括专业、技术资格和能力,资金、设备和其他物质设施状况,管理能力,经验、信誉和相应的从业人员;
(三)没有处于被责令停业,投标资格被取消,财产被接管、冻结,破产状态;
( 四)在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题;
(五)法律、行政法规规定的其他资格条件。
一般包括下列内容:
(一)投标邀请书;
(二)投标人须知;
(三)合同主要条款;
(四)投标文件格式;
(五)采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;
(六)技术条款;
(七)设计图纸;
(八)评标标准和方法;
(九)投标辅助材料。
12、公司招标可以要求投标人在提交符合招标文件规定要求的投标文件外,提交备选投标方案,但应当在招标文件中作出说明,并提出相应的评审和比较办法。
13、公司招标文件规定的各项技术标准应符合国家强制性标准。
招标文件中规定的各项技术标准均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者,不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时,则应当在参照后面加上'或相当于'的字样。
14、施工招标项目需要划分标段、确定工期的,公司招标应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相联、不可分割的单位工程不得分割标段。
15、公司招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素,以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。 在评标过程中,不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。
16、公司招标文件应当规定一个适当的投标有效期,以保证公司招标有足够的时间完成评标和与中标人签订合同。投标有效期从投标人提交投标文件截止之日起计算。在原投标有效期结束前,出现特殊情况的,公司招标可以书面形式要求所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的,不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容,但应当相应延长其投标保证金的有效期;投标人拒绝延长的,其投标失效,但投标人有权收回其投标保证金。因延长投标有效期造成投标人损失的,公司可适当给予补偿,但因不可抗力需要延长投标有效期的除外。
17、施工招标项目工期超过十二个月的,招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和调整方法。
18、公司招标应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但是,依法必须进行招标的项目,自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于二
十日。
19、公司招标根据招标项目的具体情况,可以组织潜在投标人踏勘项目现场,向其介绍工程场地和相关环境的有关情况。潜在投标人依据公司招标介绍情况作出的判断和决策,由投标人自行负责。
20、公司招标小组可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的,标底编制过程和标底必须保密。 招标项目编制标底的,应根据批准的初步设计、投资概算,依据有关计价办法,参照有关工程定额,结合市场供求状况,综合考虑投资、工期和质量等方面的因素合理确定。 标底由公司招标小组自行编制或委托中介机构编制。一个工程只能编制一个标底。
21、开标应当在招标文
件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中确定的地点。
不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或补正。评标委员会在对实质上响应招标文件要求的投标进行报价评估时,除招标文件另有约定外,应当按下述原则进行修正:
(一)数字表示的数额与文字表示的数额不一致时,以文字数额为准;
(二)单价与工程量的乘积与总价之间不一致时,以单价为准。若单价有明显的小数点错位,应以总价为准,并修改单价。按前款规定调整后的报价经投标人确认后产生约束力。投标文件中没有列入的价格和优惠条件在评标时不予考虑。
23、对于投标人提交的优越于招标文件中技术标准的备选投标方案所产生的附加收益,不得考虑进评标价中。符合招标文件的基本技术要求且评标价最低或综合评分最高的投标人,其所提交的备选方案方可予以考虑。
24、公司招标会提出书面评标报告后,公司招标小组一般应当在十五日内确定中标人,但最迟应当在投标有效期结束日三十个工作日前确定。 中标通知书由公司招标发出。
25、中标通知书对公司招标和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,公司招标改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应当依法承担法律责任。
26、招标代理机构违法泄露应当保密的与公司招标活动有关的情况和资料的,由有关行
政监督部门处五万元以上二十五万元以下罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,有关行政监督部门可停止其一定时期内参与相关领域的招标代理业务,资格认定部门可暂停直至取消招标代理资格;构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
27、依法必须进行招标项目的招标小组成员向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的,或者泄露标底的,有关行政监督部门给予警告,可以并处一万元以上十万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。前款所列行为影响中标结果,并且中标人为前款所列行为的受益人的,中标无效。
28、投标人相互串通投标或者与公司公司招标串通投标的,投标人以向公司招标或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效,由有关行政监督部门处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一至二年的投标资格,并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
29、中标人将中标项目转让给他人的,将中标项目肢解后分别转让给他人的,违法将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的,或者分包人再次分包的,转让、分包无效,有关行政监督部门处转让、分包项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;可以责令停业整顿;情节严重的,由工商行政管理机关吊销营业执照。
30、中标人不履行与公司订立的合同的,履约保证金不予退还,给公司造成的损失超过履约保证金数额的,还应当对超过部分予以赔偿;没有提交履约保证金的,应当对公司招标的损失承担赔偿责任。
第7篇 房地产公司文件管理程序
房地产公司文件管理程序(十一)
1.目的及范围:建立公司文件制作、审核、批准、发放、回收及更新、保存等程序,确保公司文件得到及时准确的处理和安全有效的运转。该程序适用于以上环节所涉及的相关部门及个人。
2. 职责:
2.1 总经理室负责公司文件管理的总协调及总监督,并受理各部门有关文件延误的投诉;
2.2 各部室资料员负责文件管理的具体工作,即收发、登记、传递、用印、立卷、归档和销毁等。
3．工作流程:
3.1 文件分类:
3.1.1 通用文件:指公司在生产经营活动中普遍使用的文件,分为内部文件、外来文件和外送文件。a.内部文件:即公司制作的只在公司内部使用的文件。如请示单、报告、工作联系函、通知、会议文件、周记、制度文件等b.外来文件:即公司收到的由外单位制发的文件。如法律法规、政府来文、供方来文、顾客来文、公共事业单位来文等c.外送文件:即公司制作的对外发出的文件。如对政府、供方、顾客、公共事业单位发出的文件等
3.1.2 专用文件:指只在公司一定工作部门或业务范围内使用的专门文件。分为技术文件、财务文件、人事资料、合同文件和签价单和决算资料等。a.技术文件:即以图纸为核心的工程建设专用文件。如报批文件、标准图集、内业资料、图纸等。b.财务文件:即在公司会计工作中形成和使用的会计核算专业材料。如会计凭证、帐簿、报表及相关的财务报告等。c.人事资料:即公司员工在应聘、转正、考评等人事活动中形成的反映个人基本情况、工作表现的个人资料。d.合同文件:即在公司生产经营活动中与外单位签定的具有法律效力的文件。如各类工程合同、设计合同、售楼合同等。e.签价单:即审计核算部在签价认价时专用的文件。f.决算资料:即审计核算部在办理工程结算审核过程中产生的文件。
3.1.3 记录:即公司各项质量活动留下的记录,是一种特殊类型的文件。如合格供应商名录、培训记录、各类签到表、登记表等
3.2 总要求:
3.2.1 文件处理必须做到及时、准确、安全。
3.2.2 内外行文要求做到格式统
一、要素完整、文号分明。对外行文采用国家公文格式,内部行文按公司惯例采用英文格式。(格式及具体规定详见第三层次文件《融侨集团文件处理办法》之第,加急文件1个工作日(加急文件可加盖加急章)。若超过时限,必须先通知文件发出部门,并说明原因和预计文件处理完结时间。牵涉到较大审核工作量的文件在审计核算部、财务计统部等控制性部门的处理时间可根据实际需要合理延长,但必须将延长的时限告知文件发出部门。部门之间也应加强横向联系,发文部门应对已明显延误的文件进行追踪。
3.2.8 在文件处理权限方面,部门经理和副经理之间因应进行合理分工。在正职经理出差或病假或因其他原因未能及时履行处理、签发文件职责时,由副经理替代,必要时可通过电话向正职经理请示,有若干个副经理的部门应明确指定常务副经理。
3.2.9 总经理室指定专人将正式合同与会签的合同草案进行核定并签认,以省略各部室二次重复会签的环节。(具体做法参见《合同管理制度》)。
3.2.1 0总经理室负责对文件的传递、执行情况进行督查,受理各部室有关文件延误的投诉,并定期向总经理汇报;
3.2.1 1各部室可根据实际需要制定各类表单,但必须根据本程序提供的相应表单样式及要素进行调整;若需要增设程序以外的表单,在部门内部使用的需经部门经理审批同意,涉及其他部门的需经涉及部门主管同意并报总经室。
3.2.1 2电子邮件及传真收发时应进行登记和存盘,如需要电话确认的应在备注栏做好确认记录。
3.3 分类管理:
3.3.1 通用文件:a.内部文件:
a. 请示单:即各部室请求总经理指示意见或批准事项时使用的陈述性文件,以固定的表单形式出现。经办人有时限要求的需在文中注明,各级审批人无法实现的需及时向经办人反馈。报告:即各部室向总经理汇报工作情况时使用的陈述性文件,在我司,可视为请示单的补充形式。a)知晓性报告:b)执行性报告:通知:即总经理室或人力资源部要求全公司或相关部室了解或办理事项时使用的文件,一般公司层面的、指示性质的通知由总经理室发出,周知性通知由人力资源部发出。a)总经理室发文:b)人力资源部发文:
d. 工作联系函:即公司部门之间进行的一般日常工作联系时使用的告知性函件。有反馈需求的,须在文末写明此种需求和反馈时限。如有抄送部门,对方反馈时应同时将反馈情况函告抄送部门。
a. 会议性文件:即记载公司经理例会、专题例会、工程监理例会等会议的主要精神、主要情况及议定事项的一种文件。文件流程详见《会议制度》。
a. 周记:即各部室每周的工作总结及计划、存在问题的文字记录。
a. 制度文件:即公司对某项工作或某一方面活动所制定的要求,具有约束力。制度文件作为一种规范,其编制、批准、发放、评审、更改、换版等均须严格受控。如质量手册由总经理批准,管理制度和程序文件由管理者代表批准。各部门内部使用的制度文件(第三层次文件)由各部室主管批准。b.外来文件:
a. 法律法规:
a. 外部来文:如政府来文、供方来文、顾客来文等c.外送文件:如对政府、供方、顾客等发出的文件
3.3.2 专用文件:a.技术文件:
a. 图纸:具体管理详见《设计过程管理程序》
a. 施工专用文件:具体管理详见《施工管理程序》b.财务文件:具体管理详见《财务管理制度》c.人事资料:具体管理详见《人力资源管理体系》之《人事档案控制程序》d.合同文件:具体管理详见《合同管理制度》e.签价单:具体管理详见《工程造价管理程序》f.决算资料:具体管理详见《工程造价管理程序》
3.3 .3记录:记录归档前的管理严格按本程序执行,归档后则按《档案管理程序》管理。
4. 相关文件:
4.1 《融侨集团文件处理办法》(见第三层次文件《融侨集团档案工作手册》之《文件处理办法》)
4.2 《设计过程管理程序》
4.3 《施工管理程序》
4.4 《财务管理制度》
4.5 《合同管理制度》
4.6 《工程造价管理程序》
5. 相关表单:
5.1 发文登记表
5.2 收文登记表
5.3 文件清单/移交清单
5.4 请示单登记表
5.5 文件借阅登记表
5.6 工作请示单
5.7 工作联系函
5.8 工作周记
5.9 盖章联系单
5.1 0图纸收发登记表(见《设计过程管理程序》)
5.1 1图纸作废通知单(见《设计过程管理程序》)
5.1 2图纸借阅登记表(见《设计过程管理程序》)
5.1 3文件更改申请表编制:包秋霞日期:200
2.4 .22审核:林立强、陈卫斌日期:200
2.4 .28批准:林权日期:200
2.4 .30
第8篇 房地产公司项目报建审批管理程序
房地产公司项目报建、审批管理程序
1、目的和范围:为确保公司开发项目取得完整审批手续,以便项目顺利进行。项目审批分四个阶段:征地阶段、工程报建阶段、配套工程报批阶段、综合验收阶段。适用于福州地区的开发项目。
2、职责:
2.1对外联络部负责项目审批的各个阶段。对外联络部应该对材料的形式完整性负责任,必须对各部室报来的材料进行内部审核,及时发现欠缺的材料并要求补充(时限规定见问责制),如果到政府部门审批环节因为材料不齐全被退回,对外联络部要承担相应的责任。
2.1.1对外联络部有责任指导报送材料的部门,提供符合报批条件的材料,经过对外联络部明确指导后,报送材料的部门仍然发现不符合报送要求的材料,责任人和部门负责人要承担责任。
2.1.2对外联络部应当掌握政府审批手续、收费标准等信息,并建立相关的信息系统。
2.2设计研发部负责提供报审各阶段所需的图纸。
2.3工程材料部、监理事业部负责提供施工手续报批材料。
2.4对外联络部应该对验收、报批反馈的意见,及时传递给相关部门,由相关部门负责落实,对外联络部负责跟踪。
2.5当对外联络部的工作可能影响计划执行时,应当及时向计划管理部门反映相关信息。
2.6对外联络部负责公司资质的报审、年检工作
3、工作程序
3.1征地阶段
3.1.1申办《建设项目选址意见书》:外联人员应持申报材料到市规划局办理手续,涉及到菜地、林地、国有资产、文物的应同时到福州市蔬菜产销领导小组办公室、福州市国有资产管理局、福州市文物管理局办理审批手续。
福州市城市规划局申报材料:报建人员身份证明、公司介绍信、法人代表委托书;《建设项目选址意见书》申请表;建设用地申请报告;项目建议书、公司营业执照、企业代码证、批准证书;1:500地形图一式3份。要求在15个工作日完成。
取得《选址定点意见书》、选址红线图三份,对外联络部将《选址定点意见书》、选址红线图复印件传送设计研发部。
福州市蔬菜产销领导小组办公室申报材料:规划选址申请表复印件;规划选址红线图;如属长期保护区菜地,还应具备市政府常务会议同意征用或其他有关文件;取得蔬菜办批文。要求在10个工作日完成。
福州市国有资产管理局申报材料:立项申请报告;企业财务报表(财务部提供)。要求在10个工作日内完成。
取得国资局批文
福州市文物管理局申报材料:用地红线图一式2份(城区1:500,土地成片开发为1:1000)。要求在15个工作日内完成。
取得文物局批文
取得《选址定点意见书》后,设计研发部根据选址指标及选址红线委托设计院进行项目总平面图的设计。
3.1.2申办《土地预审意见书》:取得《建设项目选址意见书》后,外联人员持以下申报材料向省、市土地管理局申请办理《土地预审意见书》。要求在15个工作日内完成。
申报材料:土地预约申请书、申请人及经办人身份证明及授权委托书;市规划局核发的《建设项目选址意见书》及附件(原件);市规划局核发的《选址定点用地规划红线图》(原件);公司的资质证明(含金融部门证明)(复印件)(财务计统部提供);与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书(原件由总经室提供)。
取得《土地预审意见书》。
3.1.3申办项目立项:外联人员持以下申报材料向建设局申报项目审批表,后持审批表向福州市计委申报房地产项目立项,要求在15个工作日内完成。
申报材料:可行性研究报告(总经室提供);公司营业执照、法人代表证明、资信证明;土地预审意见书;选址意见书;市建委审批的申请表
持项目立项批复及资信证明,批准证书、营业执照、申请报告、董事会决议、章程、修改文件向外经委申请增项、增资,取得新的批准证书后,向工商局申请营业执照取得项目经营权。
取得立项批文,将立项批文传送财务部、经营部。
3.1.4申办《建设用地规划许可证》:申办《建设用地规划许可证》的程序可分为:报批《总平面规划》、报批《建设用地规划许可证》两个阶段。外联人员持以下申报材料向福州市规划局申办。拍卖地总平规划与建设用地规划许可证12个工作日;一般建设项目总平8个工作日,建设用地规划许可证5个工作日。
《总平面规划》申报材料
报建人身份证明和单位介绍信;市规划局核发的《建设项目选址意见书》和选址红线图或《建设用地规划许可证》和用地红线图(复印件);选址范围的总平规划图一式6份(总平中如有高层建筑或重要建筑应提供平、立、剖面设计方案图,如有安置房、幼托等应提供单位平面方案图)(设计研发部提供);与原用地单位签定的征地协议书(应经主管部门批准)或原用地单位的《土地使用证》复印件和《房屋所有权证》复印件;属于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地红线图;若总平面会审经市规划局审定提出修改意见的,二次报建时需提交按纪要修改后的总平面规划图一式6份。
取得审批盖章的总平图一式3份,将总平图复印件传送设计研发部进行建筑方案设计、经营销售部办理《预售许可证》及产权预先登记。
《建设用地规划许可证》申报材料:报建人身份证明和单位介绍信;《建设用地规划许可证》申请表;市计委批准的年度建设项目计划任务书;公司成立批准文件、工商营业执照(复印件);已经批准的《总平面规划图》及有关附件;《建设项目选址意见书》及选址红线图;可行性研究报告、环境评估报告(大、中型项目);与原用地单位签定的征地协议书复印件或原用地单位的《土地使用证》复印件;1:500地形图一式5份;勘测院提供的电子数据地形图软盘
对外联络部取得《建设用地规划许可证》、规划红线图一式三份及电子地形图规划红线软盘,将《建设用地规划许可证》复印件传送财务部,规划红线图复印件和软盘传送设计研发部。
3.1.5申办《建设用地许可证》取得《建设用地规划许可证》后,外联人员应持以下材料向福州市土地管理局申办《建设用地许可证》
申报材料:用地申请书;申请人身份证明(法人、公司营业执照或其他依法批准成立的文件);经办人身份证明及授权委托书;征地资金到位证明(财务计统部提供);土地所属单位交地证明;市规划局核发的《建设用地规划许可证》原件和电子地形图软盘;市规划局核发的建设用地规划红线图(原件);市规划局确定的总平图(原件);立项批文、年度投资计划;与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书;地形图一式4份。从具备办理条件开始要求15个工作日内完成。
取得《国有土地使用合同》、市政府用地批复、《建设用地许可证》及征地
红线图。
申办《房屋拆迁许可证》项目用地必须拆除房屋及其附属物的事先办妥与有拆迁资质的拆迁单位委托事宜后,外联人员会同拆迁单位向福州市城市房屋拆迁管理办公室申办《房屋拆迁许可证》,申办《房屋拆迁许可证》的程序分为两个阶段,申办拆迁冻结手续和申办房屋拆迁许可证。
申办拆迁冻结手续
申报材料:建设项目计划任务书;建设用地规划许可证和规划红线图;用地批准文件和用地界限图及国有土地使用合同;委托书(公司应明确委托事项和权限等);委托拆迁的,由拆迁单位出具对拆迁范围进行产权审查、冻结、调查摸底的申请报告。要求在3个工作日内完成。
申办房屋拆迁许可证
申报材料:产权部门出具的产权审查证明;建设单位与拆迁单位签定的正式委托拆迁合同;拆迁计划和安置方案;建设资金到位证明材料(财务部提供);市规划局核准的规划总平图;城市房屋拆迁审批表;公司营业执照及资质证明。要求在8个工作日内完成。
取得《房屋拆迁许可证》、拆迁公告
申办《土地使用证》:公司在交清项目土地使用权出让金并拆平地上物,形成围墙空地后,外联人员向市土地管理局申办《土地使用证》。要求在15个工作日内完成。
申报材料:土地登记申请书;申请人身份证明,营业执照(复印件);经办人身份证明及授权委托书;拆迁范围内的原土地证书
3.1.6取得项目批文、拆迁证明、土地使用合同、土地使用权证、征地红线图、规划总平图后对外联络部以工作联系单的形式通知经营销售部、设计研发部、财务计统部。
3.2工程项目报建阶段
取得《建设用地许可证》工程项目,总投资达到或超过50万人民币或总建筑面积达到或超过200平方米的,外联人员均须向福州市建设委员会办理工程项目报建。
流程:总平面图画建筑红线放核样方案会审扩初会审施工图审批
(规划局)(规划局)(勘测院)(规划局)(市建委)(各职能部门)
3.2.1申办《建设工程规划许可证》取得《建设用地许可证》后外联人员持以下材料向福州市规划局申办《建设工程规划许可证》
3.2.1.1申办建筑红线图
申办材料:报件人身份证明和单位介绍信;《建设工程规划许可证》申请表;经市规划局批准的《总平图规划》图;市规划局签发的《建设用地规划许可证》及附件(复印件);经市土地局签发的《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用权证》及附件和《房屋产权证》及附件(复印件);经市计委签发的建设项目计划任务书;1:500地形图叁份。建筑、管线放核样10个工作日内完成。
3.2.1.2向市勘测院申请放核样
申办材料:建筑红线图原件;总平面复印件;地下室平面图、地上一、二层平面图;规划红线图原件;征地红线图;电子规划红线图软盘;管线竣工图1套(工程材料部提供);建筑竣工图1套(工程材料部提供)
取得1.成果报告2.边界、控制点报告3.管线竣工测量报告4.建筑竣工测量地形图1:5005.建筑红线角点(桩)报告;建筑放核样测量成果,其中1、3、5点传工程材料部。
3.2.1.3向市规划局申请出3份建筑红线图
核样单原件;3.2.1.1中所有资料
3.2.2申办《项目报建表》申报材料:介绍信、立项批文(复印件);工程报建单;规划建筑红线(复印件);企业批准证书(复印件);房地产资质证书副本(复印件);企业章程(复印件)。要求在2个工作日内完成。
取得项目报建表
3.2.3建筑设计方案审查(超过11层的建筑需联审及画红线,由市规划局组织,各主管部门参与审理)申办材料:
经办人身份证明,介绍信;计委批准的建设项目批准书或计划任务书;《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用证》及附件;《房屋所有权证》及附件(复印件);市规划局核发的《建设用地规划许可证》及用地规划红线图(复印件);市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);1:500地形图一式4份;建筑设计方案一式2份(联审设计方案份数视情况而定);(设计研发部提供);《建设工程规划许可证》申请表。要求在11个工作日内完成。
取得建筑方案会审纪要,将会审纪要传送设计研发部,设计研发部联系设计院安排扩初设计。
3.2.4扩初设计联审(由市建设局组织,各主管部门参与审理)
开发项目用地面积超过0.5公顷、总投资在2000万元人民币以上,单体建筑在50m以上,须进行扩初设计,并应向福州市建设委员会申报。要求在7个工作日内完成。
申报材料:申请初步设计审批报告;立项批文;市规划局审批的总平图;勘察设计文件(包括概算);方案会审纪要8份;勘察合同、设计合同1份;初步设计图纸(包括说明)9份(设计研发部提供);
取得扩初设计批复,将批复传送设计研发部,由设计研发部联系设计院安排施工图设计。
3.2.5施工图联审(由市建委组织,各主管部门参与审理)
申办条件:经市规划局建筑方案设计审批或经市建委进行扩初设计审批的各类建筑工程,可申报施工图会审。申报时由市规划局发出联审单,由市建委牵头进行施工图会审。要求在8个工作日内完成。
建设工程施工图审查中心申报材料:地质勘察报告三套(文字报告、附图、附表、附件)(研发部提供);施工图二套(建筑、结构、电气、给排水、暖通)(研发部提供);建筑图另加两套(研发部提供),专项施工图六套(基坑、钢结构、幕墙及其他特殊结构)(研发部提供);计算资料(电算资料、手算资料、基坑支护计算书、其他工种计算书、补充时程分析)(研发部提供);规划单体红线图(复印件);规划总平面图(复印件);申请《建设工程规划许可证》审批表(复印件);市建委审查委托函;工程预算书、勘察合同、设计合同(复印件);工程勘察成果审查合格通知书;其他职能部门审查意见(人防、消防、环保、园林);扩初批复(复印件);抗震专项审查意见(复印件).一级工程在20个工作日以内完成;二级工程在15个工作日内完成。
此项并入施工图审查程序。市建委抗震办(基坑会审)申报材料:基坑自审表一份;地质勘察报告原件;结构施工图(±0.00以下)一套;建筑施工图一套;规划单体红线图及规划总平面复印件各一份;基坑围护计算书一份;基坑设计图纸6套(必须有一级注册结构工程师盖章)
规划局申报材料:报件人身份证,建设单位介绍信或外商委托书;上级政府有关部门(计委等)批准的建设项目批准书或计划任务书;市土地局核发的《建设用地许可证》、《房屋产权证》复印件和用地界线图或《土地使用证》复印件;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);审查中心及科技处盖章施工图一套;消防
部门盖章建筑施工图二套;管线综合总平面图及会审纪要;方案会审纪要;扩初会审批复;《建设工程规划许证》申请表(申请规划设计条件时已填妥)。要求在8个工作日内完成。
市建委科技处申报材料:《建设工程规划许可证》申请表、审核表;外地设计院入闽、入榕手续;地质勘察报告一套;建筑红线图(复印件);规划局批准的总平图(复印件);立项批文;设计图纸,有初设审批的工程应附批文;勘察、设计合同。要求在2个工作日内完成。
园林绿化指标审核申报材料:规划部门审批的总平图(高层建筑需要消防签署意见的复印件1份);规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件);绿化规划设计总平面图(原件2份);地面一层施工图1份(研发部提供);《建筑工程规划许可证》审批表或规划联系单1份(复印件);规划局审批的总平图(原件)。要求在15个工作日内完成。
市环保局申报材料:施工图一套(研发部提供);设计说明、扩初会审纪要;环境影响报告书(表)。要求在15个工作日内完成。
市公安消防支队申报材料:建筑设计防火审核申请表(研发部填写);市规划局划定的红线图(复印件);施工图一套(含建施、水施、电施、结构、设施等)(研发部提供);消防专篇(高层建筑)、水池、泵房系统图、给排水总平面(研发部提供);工程造价预算书(审计部提供)
市人防办申报材料:计委立项批文(复印件1份);全套施工图纸1份(研发部提供);《建筑防空地下室》审查表原件1份;规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件)。要求在4个工作日内完成。
3.2.6申办'管线综合平面会审及施工图会审'
申办条件及程序:建筑方案审查通过后,设计研发部应立即和设计院联系安排管线综合平面图设计,由福州市城市规划局牵头进行'管线综合平面会审和施工图会审',福州市电业局、电信局、福州市自来水总公司、市政工程管理处、煤气公司、温泉公司、有线电视台、建设单位、设计单位等参加审核。建设项目由市规划局牵头进行'管线综合平面会审'后,专业施工图报送市规划局审理。要求在1个月内完成。
申报材料:报件人身份证明和单位介绍信;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);市规划局核发的征地红线图(复印件);管线综合平面图及工程管线简介一式8份;(研发部提供);电力咨询报告(总用电量1500kva以上);
取得管线会审纪要及批复的管线图
将管线会审纪要及批复的管线图的复印件传递到工程部及设计研发部
3.2.7申办《建设工程规划许可证》(市政工程)申报材料:
报件人身份证明和单位介绍信(或外商委托书);市规划局批准的总平面规划图(复印件);专业施工图;工程管线综合图;'管线综合平面会审及施工图会审'会议纪要;1:500地形图一式3份;《建设工程规划许可证(市政工程)》申请表;有关部门意见或协议;大、中型建设项目咨询报告及可行性研究报告
取得《建设工程规划许可证》
3.3 施工审批阶段
3.3.1申办《建设工程施工许可证》:外联人员在确认施工现场'三通一平'后应向市建委申请《建设工程施工许可证》,申办的程序共分为工程发包、合同签证、委托质量监督、办理文明安全监察、建筑施工临时排水沉淀池审查和申请核发施工许可证六个阶段。
工程发包申报材料:工程项目报建表;市规划局签发的《建设工程规划许可证》;全套勘察设计文件;设计审查联审单;公司资质证书副本
取得工程施工承发包洽谈会议纪要
合同鉴证申办材料:建设单位与施工单位签订的施工标准合同
施工合同由工商管理部门盖章
委托质量监督申报材料:全套设计文件;施工合同;《建设工程规划许可证》(原件);营业执照副本(原件);《福州市建设工程质量监督申请表》1份
办理文明安全监督申报材料:施工企业安全登记资质证书副本(原件);安全申报登记表(一式4份);项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证、上岗证(原件);施工组织设计(1份);临时用电组织设计(2份);工伤意外伤害保险单(原件)
安全申报表签章
建筑施工临时排水沉淀池审查申报材料:规划总平图;1:500地形图
申请核发施工许可证(施工单位应提供保险单、预算书、安全监察登记手续、经建委备案的商品混凝土购销合同)
申报材料:《建设工程规划用地许可证》1份;经市工商局签证的建筑施工合同1份;《建设工程规划许可证》1份;现场拆迁已满足施工需要,围墙、大门、洗车道、污水沉淀池等已按规定设置;工程发包洽谈会议纪要(预算书、合同、施工图审核意见、工程许可证);按规定办理了工程质量、安全监督手续;按规定采用商品砼的工程,应提供商品砼供货合同。要求在15个工作日内完成。
取得《建设工程施工许可证》
领取施工许可证后,对外联络部将施工许可证的副本传递到工程部、复印件传送到经营销售部、财务计统部
3.3.2用水申请(福州市自来水公司)申报材料:填写用水申请表和工程委托书经办人身份证、介绍信;市规划局提供的《管线平衡会议纪要》;1:500地形图(原件)一式6份;土地局批准的征地红线图及征地批文;建筑物平面布置及给水系统图以及电子光盘。(研发部提供);申请一户一表的由经营销售部提供客户工行存折帐号及身份证复印件并填写供用水合同;申请单位营业执照;水费托收单(已申请施工用水的)。要求在3个月内完成。
取得自来水公司设计的给水工程设计图,设计图传研发部确认。
由自来水公司提供自来水管线红线图后,报规划局审批;外联人员持规划局核发的《自来水工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,向市政管理处进行破路申请,破路证传递工程部,然后进行自来水管道工程施工。
3.3.3用电申请(福州市电业局)申报材料:填写用电申请表和工程委托书;立项批复;施工用电设备清单和容量表;设计单位提供的最终用电容量;规划总平图及建设规模(座数、单元数、层次、用电构成说明),小区开闭所配电室位置(主管局盖章),一式3份;市规划局管线平衡会议纪要;法人代表身份证复印件、法人代表委托书经办人身份证。要求在3个工作日内完成。
委托供电局组织安装送电,通知项目部配合,要求一年内完成。
3.3.4电信申请(福州电信局)
楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。
取得由电信部门出具的楼内管道审核意见书,传研发部确认。
管道工程申报材料:填写电信业务需求申请表;电信管线设计委托书;规划红
线图(1:500);规划总平图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);地形图3张。要求在2个月内完成。
取得电信公司设计的电信管道设计图,设计图传研发部确认。
由电信部门提供的电信管线红线图,报规划局审批;外联人员持规划局核发《电信工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后通知项目部配合进行电信工程施工。
3.3.5煤气申请(福州市煤气公司)申报材料:1:500地形图3份;1:100平面图2份;管线会审纪要;景观管综图、各层建筑平面图以及电子光盘(研发部提供);1:100北立面图1份;1:100底层平面图1份。要求在2个月内完成。
取得煤气管道设计图,设计图传研发部确认。
由煤气设计院提供的煤气管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《煤气工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后进行煤气工程施工,通知项目部配合。
3.3.6有线电视申请(福州广播电视信息中心)楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。
取得有线电视部门提供的楼内管道审核意见书,传研发部确认。要求在7个工作日内完成
管道工程申报材料:填写业务需求申请表;有线电视管线设计委托书;规划红线图(1:500);规划总平面图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);管线会审纪要。要求在2个月内完成。
取得有线电视管道设计图,设计图由研发部确认。要求在2个月内完成。
由有线电视部门提供有线电视管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《有线电视工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后通知项目部配合工程施工。
3.3.7开口破路申请申报材料:由研发部提供开口示意图;填写《建设工程规划许可证》申请表;1:500地形图一式3份;规划红线图;规划总平图。
取得《建设工程规划许可证》后,至市政管理处进行破路申请,取得破路证后分发工程部并通知项目部配合。
3.3.8排水与市政接口工程申报材料:委托书;规划管综图及电子光盘(研发部提供);给排水施工图以及电子光盘;管线会议纪要;填写福州市城市排水管道施工;申请表;地形图3份;室外排水施工监理评估报告(项目部提供)。要求在2个月内完成
取得排水工程设计图,设计图传研发部确认。
由市政设计院提供排水管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《排水工程规划许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,通知项目部配合工程施工。
3.4竣工验收
3.4.1消防验收申报条件:单体竣工验收合格、消防设备到位之后,可以向市消防支队申请进行消防验收。
申办材料:《建筑工程消防验收申报表》;加盖竣工图章的工程竣工图(包括:建筑总平面图、小区消防给水总平面图、消防水池、泵房详图、建施图一套、水施图一套);建筑工程消防设计审核意见书
取得消防审核意见书,传工程部、研发部、物业公司
3.4.2工程竣工综合验收申办条件:项目建设用地0.5公顷以上或建筑面积2万平方米以上的开发项目,在建筑安装单位工程质量已竣工验收评定后,以及按规划要求各项配套建设已完成时均应向建委申报工程竣工综合验收。
申报材料:公司提出书面申请验收报告;填写《住宅新村竣工综合验收申报表》一式四份;《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、单体工程施工图、竣工图;质监评定质量等级文件;竣工图纸总平面图;技术验测、试水测试、重大问题已整改;工程竣工决算审计结论或报告。
规划局:建设用地许可证,建设工程规划许可证;规划用地红线图;规划总平图,建筑红线图;建设工程放、核样单;建筑单体标准层、底层平面图及剖面、立面图(施工图和竣工图)(工程部提供);工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图(原图);管线综合会审纪要;管线红线图、综合图、管网总平面图;管线施工图、竣工图(工程部提供);管线建设工程许可证及管线竣工测量报告;总平、建筑红线、施工图不一致的应提供相关材料
人防办:防空设施设计变更文件,材料、构件、设备的质量合格证明,施工记录和隐蔽工程验收记录,质量检查评定和质量事故处理记录,主体结构和重要部位的试件、材料、检查记录,防空地下室竣工图,防空地下室审核意见书或缴款凭证。
土地局:政府用地批文,征地红线图,建设用地许可证;福州市国有土地使用合同,土地转交款凭证;原《国有土地使用证》(原件);规划总平图,规划红线图;建设工程规划许可证及建筑单体红线图;单体工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图
园林局:绿化规划总平图、绿化设计图、绿化竣工图;征地红线图、建筑红线图;绿化施工合同、工程款结算凭证
房管局:(以下资料由物业公司提供):物业管理公司营业执照、资质证书;物业托管合同;物业管理基本金交缴总额核定报告;项目物业管理方案;物业管理收费标准(物业管理部门的批复)。
交警支队:规划总平图,交通系统平面图(或建施总平图)、地面一层建施图、停车库建施图。
城建处:管线综合会议纪要;雨、污水排放接管手续;规划审批的管线总平面图;管线竣工图;道路设计图及竣工图;污水集中处理协议及缴款凭证
环保局:建设项目环境影响报告书(表或登记表)及审批意见;环保设施承建单位资质书、环保设施的施工图,竣工验收监测报告、验收报告及其批复,环保设施工程质量证明;污水接管手续,管线综合会议纪要,污水集中处理协议及缴款凭证
建委开发处:管线会议纪要;规划总平面图;工程竣工验收备案表(竣工评定表);使用说明书和质量保证书(经营部提供);
取得综合验收证书后,对外联络部以工作联系函的形式通知总经理室、财务计统部、经营销售部、物业公司。
4.相关文件
《财务管理制度》(报建过程中有关费用的管理执行《财务管理制度》)
《福州市建设工程(含房地产开发)项目审批简化程序图》
5.相关表单、记录
5.1《建设项目选址意见书》申请表
5.2城市房屋拆迁审批表
5.3土地登记申请书
5.4工程报建单
5.5
《建设工程规划许可证》申请表
5.6工程项目报建表
5.7单体验收质量竣工评定表
5.8住宅新村竣工综合验收申报表
5.9施工文件报审表
5.10建筑防空地下室审查表
5.11建筑按使用功能分类的面积核算表
5.12项目设计方案(施工图)面积核算表
5.13建筑消防设计审核表
5.14建筑装修验收申报表
编制:企业改革领导小组
日期:20**年12月26日审核:
日期:20**年12月29日批准:
第9篇 房地产公司员工手册入职指引篇绩效管理
第五章 绩效管理
1. 绩效管理的原则
1.1 个人的绩效目标应与组织目标保持一致公司目标会层层分解到个人,因此您的绩效目标和公司目标是一致的。您需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求,制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。
1.2 绩效管理也是对过程的管理公司会不断地检查计划的执行并进行调整,因此也会不断地对您个人的绩效进行评价和反馈,通过对目标实现过程的管理帮助您改善个人绩效。
1.3 绩效标准和岗位有关绩效标准与岗位职责密切相关。个人绩效包括成果和行为。您的个人工作绩效包括您在工作岗位上的行为表现与工作结果,这体现了您对公司的贡献和价值。养成良好的工作习惯,建立个人绩效的自我管理,将有助于您更好地适应公司的发展。
1.4 绩效与回报有关个人绩效优秀,在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。凡年度考核成绩不佳者,将被取消本年度加薪、晋升和评奖资格,同时必须在下次考核中有所改进;亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。
1.5 绩效需要不断的改善您需要不断提高个人的绩效水平,以适应公司对个人日益提高的要求,在公司内充分展示个人价值,并获得职业发展的基本保障。
2. 绩效考核
2.1 考核周期各部门根据具体情况选择按月度或季度进行考核,年度考核由公司人力资源部统一安排。
2.2 面谈制度您的直接上司会和您进行面谈,共同填写《考核评议书》,对您的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。
2.3 绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。
2.4 具体考核办法请参阅公司有关规定。
第10篇 房地产公司员工手册：培训管理
房地产开发公司员工手册:培训管理
新员工入职培训
为了使新员工在短时间内熟悉企业环境,尽快进入工作角色,人力资源部组织新员工进行入职培训。该培训内容包括:公司的历史、文化、政策、组织构架、业务、发展战略、员工手册和公司规章制度等等。
新员工在入职时应参加入职培训,部门主管有督促本部门新入职员工参加入职培训的责任。新员工接到入职培训通知,确因公务不能参加,应提前三天向人力资源部请假,并事后安排补训。
公司内部培训
为保持公司人力资本存量不断增长,公司将为员工安排与其工作相关的业务培训或能力培训。
部门内部培训:公司将组织系统培训、鼓励各专业之间的沟通与交流;各部门根据实际工作需要,对员工进行小规模的、灵活实用的培训。
转岗培训:公司原有从业员工调换工作岗位时,按新岗位要求,对其实施的岗位技能培训。
继续教育培训:具备专业技术职称,从事专业技术管理工作的人员每年均须参加不少于72小时的继续教育,各相关专业部门与人力资源部共同商议,并于本年度安排本专业继续教育培训计划。
专业系统培训:包括公司组织的针对不同层级员工的能力和素质培训,现有各岗位的专业技术培训,以及不同专业系统之间的相互交流活动。
外派培训
为了保证培训与教育质量,人力资源部与外派培训提供方、接受方(本人和上级主管)共同研究制定培训计划。外派培训包括住总集团公司组织的各种培训、国内外短期培训,另外还包括研究生课程进修培训、取证培训等。
员工自我培训
公司鼓励员工利用业余时间,自觉、自愿积极参加各种提高自身素质和业务能力的培训。
培训费用及相关规定
公司每年投入固定比例的培训经费,并做到专款专用。
确因工作需要经领导批准,参加公司安排脱产培训的员工,每月发放其固定工资和绩效工资。绩效工资考核系数根据外派时间长短决定。
脱产培训时间培训期间绩效考核系数
1个月以内1
1-3个月0.9
3-6个月0.8
6-12个月0.7
1年以上0.5
培训成绩不合格者扣发培训期间应发的全部奖金。非组织调派的,只发基本工资和等级工资的50%,但对学习优异者可以给予嘉奖。
公司为员工出资培训达5000元,及安排员工脱产培训,员工需与公司签定培训协议后执行。
培训运作流程(略)
第11篇 房地产公司质量管理者代表任命书
兹任命公司总经理***为我公司的管理者代表,其职责是:
1.负责组织建立、实施和保持公司的质量管理体系;
2.定期向公司的最高管理者汇报质量管理体系运行情况和改进的需求;
3.提高公司员工满足顾客要求的意识;
4.负责代表公司就质量管理体系的有关事宜进行对外联络。
希望公司所有员工服从协调,共同履行质量职能,确保质量体系的有效运行。
总经理:
年 月 日
第12篇 x房地产公司营销管理主管岗位说明
房地产开发公司营销管理主管岗位说明
汇报对象
直接向市场部经理汇报并接其领导
职责阐述
1、负责市场部日常工作
2、监控、协调工程、销售、顾客服务等有关部门营销计划的执行
3、负责营销专员的招聘、培训及行动管理
4、及时将计划执行情况反馈有关部门。
