z物业管理有限公司企业文化（十二篇）

发布时间：2024-11-20 查看人数：96

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z物业管理有限公司企业文化

第1篇 z物业管理有限公司企业文化

服务宗旨:为人民服务

经营理念:大众事业、大众参与、大众成就、大众分享

质量方针:以客为尊、优质服务、以人为本、和谐发展、博爱包容、务实创新

同仁共勉十条:

团体以和睦为兴盛

精进以持恒为准则

健康以慎食为良药

诤议以宽恕为旨要

长幼以慈爱为敬德

学问以勤习为入门

待人以至诚为基石

处众以谦恭为有理

凡事以预立而不劳

接物以谨慎为根本

第2篇物业管理处经理岗位责任制

管理处实行在公司领导下的经理负责制,管理处经理带领管理处全体人员,按照《条例》、《委托管理合同》及公司各项规章制度,对住宅区实施专业化、一体化管理,接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督,实现各项管理指标。

一、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度,在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。

二、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系,确保政令畅通,信息反馈流畅,管理工作高效。

三、负责管理处日常管理经费的收支审批工作,控制成本,制定并落实多种经营措施,完成公司下达的年度经营指标任务。

四、负责组织与住户沟通,及时认真的处理与顾客的关系,解决顾客提出的合理要求,采纳合理化建议。

五、负责组织、协调员工工作安排,负责管理处员工工作效绩考评。

六、负责审批《物资申请单》,控制部门的物资采购程序。

七、负责维修班组、指挥中心及安全管理班组的业务指导及日常管理工作,提高工作效率。

八、负责对外协调相关单位、部门的公共关系,确保各项工作的顺利开展。

九、负责签订管理处的b类合同,分承包合同及长期家庭服务协议,并监督合同实施。

十、负责审批员工培训计划、考核、调薪及奖惩计划,落实每半年对专业技术及管理人员的考核,每季度对员工的考核。

十一、负责小区内商铺的规划及管理工作。

十二、负责组织管理处的各项工作检查,通过检查、考核,加强部门及责任人的工作责任感,树立争一流工作成绩的荣誉感,督导各项管理服务工作的有效落实。

十三、组织每周管理处工作例会、及时了解人员状b级态,工作难点、处理信息;检查、总结和布置工作。

十四、坚持每天巡视住宅区二遍,有效制止违章,现场督导各岗位工作。

十五、组织定期检查消防设施、防盗设施和机电设备,确保其随时处于完好的状态。

十六、负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核,把住现场质量控制和竣工验收质量关。

十七、每周六制度《周工作情况报表》报公司,每月1日审批《月工作计划表》并报公司。

十八、制定b级夜间查岗计划,指定夜间查岗人员并监督查岗情况。

十九、自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督,采纳合理化建设,为顾客提供完善的服务。

二十、关心员工生活,为员工解决实际困难,安排与落实员工的业余文化生活及体育活动,增强集体凝聚力。

第3篇物业管理公司内部沟通信息交流程序

1.0目的:

建立各部门及职员与领导之间的沟通渠道,并形成制度,加强信息交流。

2.0适用范围:

公司内部沟通与信息交流。

3.0职责

3.1综合事务部负责公司通知制度、例会制度的管理与实施;

3.2综合事务部负责职员提议及申诉制度的管理、实施。

3.3各部门负责人负责本部门通知制度、例会制度及职员提议及申诉制度的管理;

4.0程序

4.1例会制度

4.1.1总经理组织各部门负责人于每周一召开例会,对上周工作进行总结,对本周工作予以布署。

4.1.2各部门在公司例会召开前自行召开本部门工作例会,对本部门本周的工作进行总结,下周工作进行布置。

4.1.3公司例会由综合事务部负责形成会议记录,保存期限为一年。

4.1.4各部门例会由部门负责人指定人员做会议记录,保存期限为一年。

4.2通知制度

4.2.1通知的形式有电话和书面等形式。

4.2.2客户服务中心发布的书面通知,落款处应加盖客户服务部章。

4.2.3公司发布的书面通知,落款处应加盖公司章。

4.2.4综合事务部和客户服务中心对通知的原件存档,保存期限为一年。

4.3职员提议及申诉制度

4.3.1当事人填写《职员提议、申诉表》,把该单提交其直接上级。

4.3.2当事人的直接上级受理后须在一周内给予明确回复。

4.3.3若超过一周未予回复的或当事人对处理结果有异议的,当事人可直接向综合事务部提交《职员提议、申诉表》。

4.3.4综合事务部受理后于一周内做出处理。

4.3.5各相关部门对以上记录予以存档。

5.0支持性工具

《职员提议、申诉表》

《会议记录》

编制:审核:批准:日期:

第4篇某物业部档案管理作业程序

物业部档案管理标准作业程序

一、目的

规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。

二、适用范围

适用于物业部各类档案的管理。

三、职责

1、总经理审批档案的借阅申请及清单。

2、行政部经理监督档案管理的实施工作。

3、档案管理员负责档案的日常管理工作。

四、程序要点

1、档案的编号

(1)公司、物业部编号:

①物业部编号为:wy(英文缩写)。

(2)部门编号:

①行政人事部编号为:*z;

②财务部编号为:cw;

③服务处编号为:fw;

④机电处编号为:jd;

⑤安全处编号为:aq;

(3)年份编号:引用年份序号-2000、2001、2002……。

(4)档案顺序号:采用阿拉伯数字取3位有效数字-001、002、003……。

(5)档案编号举例:

①物业部编号:

※※※-※※-※※※-※※※

档案序号

类别编号

部门编号

物业部编号

②物业部编号:

※※※-※※-※※※-※※※

档案序号

类别编号

部门编号

物业部编号

2、档案的分类

(1)区分全宗,按物业管理的组织机构划分,全宗可分为以下几类:

①行政、人事类;

②财务类;

③公共事务类;

④保洁类;

⑤园林绿化类;

⑥机电维修类;

⑦经营类;

⑧品质类。

(2)全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发,符合档案形成的实际情况,保持档案之间的历史联系,它应具有思想性、科学性、排它性和缩缩性。根据物业管理的物性,我们采用组织机构--问题分类法,如:

收文类

发文类

合同类

① 行政人事部

员工人事档案类

图纸类

后勤类

收文类

发文类

报表类

② 财务部

帐册类

凭证类

合同类

工程图纸类

合同类

收文类

发文类

业主档案类

③ 公共事务部员工档案类

维修类

投诉类

回访类

有偿服务与多种经营类

计划总结类

……

3、立卷与编制目录

(1)立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档案管理员按以上分类方法,用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷:

①根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标准贴纸;

②在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:

--物业行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;

--物业财务部报表:※※※-cw-报表;

--物业部服务处业主档案:

※※※-※※※-fw-业主档案。

③将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3cm位置处,并排列在档案柜中;

④将需归档的资料按其所属类别及入档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹内)。

(2)编制目录:

①档案管理员在档案盒内首页位置准备活页《档案目录》;

②每一份档案在归档时,均需将该份档案登记在《档案目录》(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中,以便查阅。

4、档案的保管期限

(1)档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。

(2)各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业程序,对档案的保存价值进行鉴定及标注。

5、档案的保管

(1)档案保管的工作任务是:

①便于查阅;

②保证档案的安全;

③防止档案的损坏;

④采取修复技术,延长档案寿命。

(2)档案保管的责任部门:

①财务部保管财务档案;

②行政部、人事部保管公司对内、对外文件、合同、员工人事档案、图纸、后勤资料及公司其他部门所需保管的资料;

③品质部保管iso9000质量体系文件、资料、质量记录和员工绩效考评档案;

④经营部保管分供方评审、物业租凭和多种经营资料;

⑤物业部服务处保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及物业部各职能部门需要保管的其他档案;

⑥各职能部门除经常使用的部分资料外,原则上不保管档案。

(3)档案的保管程序:

①各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后,移交给档案管理员;

②档案管理员将该管理资料登记在《档案目录》中,归入相应案卷并统一编号;

③档案管理员定期将《档案目录》输入电脑,以便查询;

④档案原则上保管原则件。

6、档案的密级

(1)档案的密级分为三级:绝密、机密、普通;

①绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策、形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;

②机密档案包括:iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;

③普通档案包括:公司的通知、通告等普通性文件。

7、档案的查阅权限

(1)总经理可查阅公司所有档案。

(2)副总经理(总经理助理)可查阅分管工作的档案。

(3)部门负责人可查阅该部门所有档案。

(4)其他人员根据审批查阅有关档案。

8、档案的查阅/借阅/复制

(1)查阅/借阅/复制人到档案室在《文件查阅/借阅/复制登记表》中登记。

(2)档案管理员审核其查(借)阅资格:

①权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;

②权限外的,档案管理员开具《档案查阅/借阅/复制审批单》给查阅人办理审批手续:

③属部门(财务类除外)的档案,由部门负责人审批;属管理处的档案,由管理处经理审批;属公司的档案,由总经理审批;财务类的档案也应由总经理审批。

9、在档案归还日期前,档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。

10、须复制档案的,绝密档案报总经理审批;机密档案由人事部负责人审批;普通档案由部门负责人审批。

11、档案的销毁

(1)超过保管期限的档案,由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单位,报行政部、人事部经理审核。

(2)行政部、人事部经理审核无误后报总经理审批。

(3)总经理审批同意后由行政部、人事部经理指定3名监销人员(档案管理员、人事部文员、行政部文员)将超过保存期限的档案销毁。

(4)监销人员确认销毁文件无误签字后,选择安全地点销毁档案。

五、记录

1、《档案目录》

2、《档案查阅/借阅/复制审批表》

3、《档案查阅/借阅/复制登记表》

4、《档案销毁清单》

六、相关支持文件

1、《文书管理标准作业程序》

第5篇厦门市物业管理企业资质申报需提交资料

一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质的报告;

二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;

三、附下列文件:

1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;

2、公司章程(加盖公章);

3、工商营业执照有效复印件;

4、验资证明(注册资金50万元以上);

5、经营办公场所证明;

6、物业管理委托合同;

7、具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件。

具体要求:

(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;

(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书(最低不少于5人);

(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;

(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件,并要签定劳动合同;

(5)企业经理必须有大专学历,二年以上物业管理经验;

(6)送验时必须提供证书原件,并附复印件(加盖公章)

申报材料要真实,企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员,

不得借用各种证书,一经查明将不予办理企业资质;

四、手续齐全后由物业管理协会派专家到现场勘察,符合条件的物业协会于15个工作日内予以审批。

以上资料(a4纸张)一式三份送至厦门市物业管理协会

每月上旬一、三、五上为申报收件时间

联系电话:0592-2235709

地址:美湖路9号3楼

第6篇 s物业档案管理培训

物业档案是物业形成、变迁和管理工作中的历史记录。因此物业档案管理是物业管理工作的重要组成部分。

物业档案是指关于某物业所有的包括过去和现在的一切活动中所形成的,具有参考价值,应当归档保存的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。

1、物业档案的内容:

物业档案的内容主要由物业设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分组成(简称图、档、卡)。此外,根据物业管理的工作需要所编制的各种帐册和表格也属于物业档案资料的内容。

物业设计施工图是一种反映物业现状的图纸,在物业大修或改建时,它们反映了物业的功能和结构等的变化情况,使之成为与物业的现状相吻合的专业图纸;是物业使用、保养、维修的重要依据。

物业管理公司可以通过图纸了解物业的分布,占有、结构、面积、层数、建成年份以及各户房屋与土地的权属范围和面积,了解物业使用、维修、改建后在结构与功能上的变化情况,为正确使用和维护物业提供了重要依据。

2、物业档案的特点:

专业性、动态性、真实性、价值性、法律性。

3、物业管理档案的要求:

物业档案管理工作是一项动态性较强的管理工作,当物业的产权发生移动或房屋现状因大修、改建等原因发生变化时,各种物业资料应及时进行变更异动,才能保证物业资料的准确、完整、真实、真正反映物业的状况。为此,物业档案管理要求做到规范化、科学化、经常化。具体的要求是:

(1)收集资料要全面;

(2)整理资料要规范;

(3)保管资料要科学;

(4)变更资料要及时;

(5)使用资料要得当;

(6)统计资料要准确。

4、物业档案的收集

收集的实质就是集中,收集工作是物业档案管理工作的起点,是一个重要环节。物业档案收集的要求是:

(1)纳入计划、明确责任;

(2)内容要齐全、完整、准确、翔实;

(3)形式要标准规范;

(4)载体要丰富。

5、物业档案的整理

(1)物业档案的整理要求:

整理工作就是将处于零乱状态和需要进一步条理化的档案进行基本的分类、组合、排列和编目,使之系统化。

要求做到:分类科学,组卷合理,排列有序,保管期限准确,装订整齐、牢固,案卷封面、脊背、卷内目录和备考表(异动记录)填制准确、字迹工整、图样清晰,载体和装具质地优良,便于保管和利用。

(2)设备档案管理

设备的标识、建帐和资料的管理

①设备的标识:

所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。

②设备的建帐:

建立《机电设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。

③设备资料的归档:

每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。

第7篇物业管理主管经理岗位说明书

物业管理主管、经理岗位说明

岗位职责:

1、对接物业咨询公司筹备物业管理公司成立事宜;

2、负责物业公司总体战略与经营计划的制定、执行和监督工作;

3、建立和健全物业公司的管理体系与组织结构、制定及修改物业管理的职能;

4、主持公司的日常经营管理工作;

5、妥善处理一切紧急及突发事件;

6、制定物业管理预算方案,管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

7、执行政府各项法规、法令及物业管理公约,与有关各部门保持良好关系。

任职资格:

1、本科或以上学历,物业管理或行政管理等相关专业,具有物业管理中级职称,有经理人上岗证优先;

2、有物业管理相关经验;

3、能够组织协调开展物业管理工作;

4、熟悉物业管理操作流程且掌握有关物业管理相关法律、法规;

5、执行力和规划能力强,富有团队合作及敬业精神;制定物业管理计划并协调实施;

6、具有较强的社交网络和能力。

第8篇物业公司程序文件：基础设施管理程序

物业公司程序文件:基础设施管理程序

1、目的

加强对公司资产的管理,保证公司资产的安全、完整,充分发挥资产使用的效能。

2、范围

本制度适用于****物业管理有限公司对资产的管理。

3、定义

3.1 资产的释义:根据物品的价值和使用期限,分为固定资产类、资产类、低值易耗物品类。

3.2 单位价值在人民币2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形资产(包括电子设备、电脑设备、房屋建筑物、运输设备、机械设备以及其它设备) 列入固定资产类。

3.3 单位价值在人民币100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各种用具物品(包括普通的办公家私、小件电脑设备、办公设施、工程工具等)列入资产类。

3.4 单位价值在人民币100元一下的物品,列入低值易耗物品类。

3.5 电脑软件类的资产,根据其价值的大小,分别列入固定资产和资产的管理。

3.6 为便于实物的管理,个别设备(如:工程设备中的水泵、保洁设备中的除草机等同等、同类设备)虽然其单价不足人民币2000元,也可列入固定资产管理范围。

3.7资产物品中(如:玻璃、印刷品等)无论时价花费多少,都不纳入资产范畴,只办理入库、出库手续,登录流水帐本;

4、职责

4.1 资产主管部门

4.1.1 办公室是公司资产实物管理的主管部门,负责对各管理处资产管理的指导监控和本部资产的实物管理。

4.1.2财务管理部是公司资产帐务管理的主管部门,着重从资产的原值、已提折旧、净值等方面对公司资产进行监控和管理。

4.1.3各管理处负责本管理处资产实物管理,接受公司办公室及财务管理部的监控和管理。

4.2 电子办公设备类资产的管理

办公室是公司电子办公设备类实物管理的专业部门,负责对公司电子办公设备类资产进行专项管理,对电子办公设备类资产的购进、配置、使用、维修及报废等进行全面的登记和管理。

4.3 各部门、各管理处对资产的使用和保管要明确责任人,各部门、各管理处的责任人对使用资产负有妥善保管、安全使用的责任。

5、方法和过程控制

5.1 资产的分类和使用年限

根据现行的会计核算制度及公司资产的具体情况,资产的分类和固定。

5.1.1对如固定资产及资产的使用年限及编号方法如下:

资产大类及代号资产总分类资产明细分类使用年限

资产分类资产代号明细分类

固定资产g

资产z

机械、工具、设备j*1、工程工具10年

2、保洁工具

3、变电箱设备

4、其他

运输设备ys1、安全巡逻自行车10年

2、食堂采购三轮车

3、东丽湖船只

4、公务车辆

5、其他

家私类js1、柜、沙发、会议台5年

2、办公台(桌)

3、办公椅

4、其它

通讯设备t*1、对讲机(套)5年

2、电话机

3、喊话器

4、其他

安防器械设备af1、车闸系统10年

2、消防系统

3、门禁管理机

4、灭火器

5、铝合金岗亭

6、其他

电脑设备(非安防)dn1、台式电脑全套5年

2、手提电脑

电子设备dz1、日常家用电器5年

2、办公用设备

娱乐设备(非电子)yl1、娱乐经营设施、5年

2、员工福利娱乐设施

其他类qt其他设备5年

5.1.2 对于低值易耗物品,只需记录流水帐册。

5.2资产登记的要求:

5.2.1本部及各管理处要分别做好固定资产、低值易耗品的登记,登记在《**物业年度固定资产盘点表》中。

5.2.2为方便公司资产的统计,总部及各管理处统一按上述资产大类及总分类进行固定资产登记。

5.2.3资产的编号规则:****(**物业公司+固定资产/资产)-**(固定资产/资产的类别称为资产代号)- ******(固定资产/资产的序号)其中,公司编号左起前两位为公司所在地区拼音简称,如:**为tj;第三位为公司业务类型简称,如:物业为w;第四位为资产类型简称,如:固定资产为g ,资产为z;如:属于固定资产,汇总后为:tjwg

5.2.4资产代号根据购置资产种类划分,如:手提电脑(非安防类)属固定资产的电脑设备类,其资产代号为:dn ,其他资产代号请参照:5.1条款执行。

5.2.5低值易耗品的分类和资产编号由本部及各管理处视资产的具体情况参考上述分类自行调整。

5.3 资产管理

5.3.1所有公司资产均由办公室统一调配、购置,由各使用单位分级管理。

5.3.2资产的购置、调拨、转让、报废等均须按程序审批,未经批准,不能办理相关手续。

5.3.3本部及各管理处指定专人(称为资产管理员)负责资产管理,并在办公室备案。

5.3.4办公室和财务共同负责公司资产管理的工作督导,将会不定期对各单位资产管理情况进行抽查,发现问题对资产管理员及其它相关责任人员进行处理。

5.3.5资产编号规则需统一,并在资产上粘贴标识,确定资产责任人,确保资产的合理使用及管理。

5.3.6本部及各管理处资产管理员负责本项目的资产的登记注册、发放、管理,建立内部资产台帐,填写固定资产登记卡片,其中列明资产的名称、购置年代、物品规格型号、价值、使用部门。上报办公室备案。同时,每半年办公室行政组与财务进行资产的盘点清查工作(每月进行抽查)。

5.3.7资产的使用部门和使用人须合理使用设备,严格按规程操作,并注意设备维护、保养。

由于使用、保管不善造成的遗失和损毁,责任人要按资产购置价格或资产管理部门的评估价值赔偿。

5.3.8资

产使用人离开公司时应办理移交手续,项目负责人必须到本项目资产管理员处进行确认,否则造成的一切后果,由项目负责人承担。

5.3.9公司内资产转移应填报资产转移审批单,各单位第一负责人签字,报办公室批准后由资产管理员登记后方可进行转移。

5.3.10易损物品无使用价值或使用年限已到时,应由资产管理员填写报废申请表,由办公室审核后报财务部复核后做相应处理。

5.3.11未经资产分管部门,办公室同意,任何部门和个人不得将资产外借和供无关人员使用。

5.4 资产购置、调拔、转让、报废的审批权限和审批程序

5.4.1固定资产购置、转让、报废的审批权限:

所有固定资产报废由总经理批准,单件资产净值在1000元以上的固定资产或低值易耗品的购置、调出、转让、报废,经办公室审核后由承办部门总经理助理审批,报总经理审批。

5.4.2 固定资产购置、转让、报废的审批流程:

购置、调拨、转让、报废1000元以上的公司资产:

5.4.2.1使用部门通过邮件报送申请报告;

5.4.2.2由各单位第一负责人签署意见;

5.4.2.3经办公室进行审核;

5.4.2.4由财务部复核;

5.4.2.5总经理助理批复意见;

5.4.2.6总经理批准后由总办统一购置;

5.4.2.7 1000元以下资产或专业物品的购置,由项目自行在公司制定合格供方范围内进行购置,办公室行政组备案;公司需要统一的物品如办公桌椅、书柜、档案柜、床等由总办统一购置;

5.4.3使用部门提出购置公司资产申请后,应首先由公司办公室负责进行内部调配,若所需购置的物品,公司内部可调配的应在内部调配,尽量避免重复购置造成资金的浪费;如不能调配,方可进入购置审批阶段。

5.4.4资产购置的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产购置申请表》并按规定申报流程和审批权限获批准后,方可进行资产的购置。

5.4.5资产转让、报废的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产报废申请表》,并按规定申报流程和审批权限获批后,方可进行资产转让和资产残骸的处理。报废资产有残值的,经资产主管部门估价、处理后,回收的资金应及时上缴公司财务管理部;报废资产原值在2000元以下的项目可自行处理,但必须知会办公室;2000元以上则有公司统一处理;

公司资产在部门间的内部调配,填写《内部调动(离职)资产转移单明细表》按流程审批后再行调配。

5.5 固定资产的盘点

本部、各管理处对固定资产每月盘点,办公室和财务管理部负责对总部及各管理处的监督检查。通过盘点,确保固定资产帐帐相符、帐物相符、物标相符、安全完整。本部及各管理处资产盘点可参考以下方式进行:

5.5.1由资产管理部门组织有关部门进行资产的实物清点,并做出实物盘点(盘盈、盘亏、待报废)报告。

5.5.2财务部门根据实物盘点的情况,与财务帐核对,计算盘亏、待报废资产的价值(原值、已提折旧、净值),做出最终的固定资产盘点报告并报批。

6、支持性文件

无

7、质量记录及表格

tjzzwy6.3-z01-f1 《内部调动(离职)资产转移单明细表》

tjzzwy6.3-z01-f2 《**物业月度盘点表》

tjzzwy6.3-z01-f3 《**物业年度资产盘点表》

tjzzwy7.4-z01-f1 《月度备用物品计划表》

tjzzwy7.4-z01-f2 《月度办公用品计划表》

tjzzwy7.4-z01-f11 《固定资产购置申请表》

tjzzwy7.4-z01-f13 《资产转交审批明细表》

第9篇 x居小区物业管理总体设想

桂花居小区物业管理总体设想

1、总体设计方案阐述:建业桂花居以'绿色家园'为指导思想,以'桂花居'为立意进行设计的多层住宅区,通过对小区内部环境及规划的精心设计和布局,营造出一种回归田园、生态健康的居住环境。建业物业愿以高品质的物业管理服务,使小区业主物业保值、增值。

2、楼盘定位和客户需求分析:建业桂花居位于安阳市高新技术开发区,紧邻安阳师院、安阳大学和安阳五中,周边文化氛围非常浓厚,地理位置非常优越,未来几年将会成为开发区的理想居住生活区。

结合小区规划设计优势,小区以叠加别墅和多层住宅为主,结合安阳城市发展的优势和我们公司国家一级物业管理资质的优势,我们的总体方案是为桂花居业主提供高品质的物业管理服务。

3、对整体物业管理特点的分析:整洁、舒适、安全、便捷和专业的物业管理服务,是高档住宅生活区业主的核心需求。我们公司国家一级资质企业的专业物业服务,必将满足小区业主不断增长的生活需求。

4、建业物业的团队价值观:

4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作风--追求与众不同

4.2把质量视为生命线--奖惩严明的制度

4.3保持整洁的形象,在所有的人面前都保持自信--员工能力的培训

4.4有一个清晰、简明、符合实际的前景,并且所有的管理者都参与执行--构筑河南全省范围内的服务网络

4.5运用巨大的能力和才干去激发别人--管理层以身作则

4.6设立勇于进取的目标,清楚责任和义务所在--晋升和降级管道畅通

4.7将变化视为机遇,而不是威胁--机遇与挑战并存

4.8营销意识、学习意识和忧患意识--建立学习型组织,搭建本地最好的服务公司团队。

我们相信,运用建业物业勇于创新和实验的服务团队,不断提高员工的价值观,建业桂花居这座富于创新的城市建筑作品才能传达出令人难忘的居住文化。

5、服务定位:'让业主天天满意'是我们不变的承诺,'为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的居住环境'是我们永恒的追求。为此,我们将通过系统的专业培训,强化现场员工对业主服务的意识,做到以'服务第一,客户至上'为宗旨,提供方便、快捷、文明的无干扰服务。采取'公司支持+现场管理'的工作方式投入严格的质量控制手段,保证项目的服务质量符合要求。

6、服务目标:

6.1总体目标:在物业管理合同期内,把小区管理成'安全、文明、优美、舒适'的示范小区,在小区达到硬件指标后,所有建筑物及配套设备设施完善,全部正式竣工验收并交付使用后的一年内,达到'安阳市物业管理示范小区标准',两年内达到'河南省物业管理示范小区标准'。

6.2分项目标:

6.2.1房屋及公共配套设备设施完好率达98%以上,其中大型设备完好率99%以上,中小型设备完好率95%以上,消防水系统设备完好率达100%,其它消防器材完好率达98%,公共照明完好率95%以上;

6.2.2卫生合格率达98%,环境绿化完好率95%;

6.2.324小时电话报修服务,房屋零修、急修及时率100%;维修质量合格率达到100%;

6.2.4管理人员专业培训合格率100%;

6.2.5业主对物业管理满意率95%以上,年有效投诉率不超过0.2%,投诉处理率100%;

6.2.6维修服务回访率达85%;

6.2.7管理区域内车辆停放有序,交通秩序良好;

6.2.8做好消防设施、设备的检修保养,保证随时启用;

6.2.9有效投诉处理和回访率达100%。

以上目标及服务承诺的实现有赖于对员工进行系统的培训,主要是加强员工的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识和服从意识,改善以往物业管理中出现的重管理、轻服务的现象。同时,加强员工的专业技能培训,以达到良好的服务效果。

6.3管理体系和完善的监督体系的建立:

6.3.1管理体系的建立:从前期介入开始在物业管理处推行iso9001质量管理体系,在一年内建立并运行较为完善的体系。

6.3.2加强员工队伍的培训:为确保管理早日走上正轨,实现管理目标,公司将严格按照iso9001质量管理体系文件的要求,科学系统地对物业管理处所有管理人员进行全面培训,员工上岗前培训率达到100%,全员年培训率达到100%,合格率达到100%。新员工未经培训或培训成绩不合格者,不予录用,其它培训成绩不合格的按公司有关文件处理。

6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣传相结合的原则,确保本物业时时处于安全状态。具体措施如下:

根据具体情况,设门岗、巡逻岗及车辆管理人员,所有公共秩序管理员均实行24小时值班制。

公共秩序管理员严格执行iso9001质量管理体系文件有关指导书规定,从仪容仪表、礼貌用语、值勤情况实施全方位管理。

坚持各班班长、公共秩序管理员主管及物业管理处主任逐级检查及抽查制度,并根据检查情况分别给予罚款、警告直至解聘处理。

加强区域内流动人员及外来人员的管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查。

建立安全责任制,并明确责任人。

6.3.4加强回访工作和与业主及使用人之间的联系,开展丰富多彩的宣传活动和文化活动。

6.3.5作好各种公共关系协调工作:协调好与室供电、供水、供气、公安及行政主管部门的公共关系业务,随时掌握政府有关部门的政策,法规信息,以便管理。

6.3.6在日常管理服务中,建立完善的监督机制,做到员工自检、班长巡检、主管及管理处主任抽检的监督机制,做到层层有监督,样样有落实,以确保服务质量。

6.4尊重客户,以客户为关注焦点:衡量企业成功与否的最重要的标准,就是我们客户的满意度。尊重客户,理解客户、与客户良好地沟通,视客户为我们永远的朋友,将客户的投诉视为我们的礼物。

我们倡导99%客户满意度等于零的服务宗旨。

提供超出客户期望的服务,建业物业品牌的附加值因公司员工优秀的表现而日益增加。

20**年,集团定位为'服务升级年',建业人'全程、全员、全心'为业主打造'尊贵、健康、和谐、成长、开放'的生活方式。

6.4.1尊贵生活方式:引领尊贵生活方式,让居住者在服务的每一细节中都感受到来自建业社区的自信、上进、自由、悠闲,营造出一种优越、博大的社区氛围。

6.4.2健康生活方式:'倡导富养运动,让健康与财富同行'。旨在创造和谐健康的生活环境,

培养积极养生观念,建立多元健康服务网络和社区卫生服务体系,将健康文化渗透到居民生活的方方面面。

6.4.3和谐生活方式:'增进邻里感情,构建和谐社区'。建立文明高尚的社区行为准则,培养和睦的家庭关系,增强业主的归属感、亲情感、温馨感,全力打造一个充满活力和创造力、团结互助、融洽和谐的社区环境。

6.4.4成长生活方式:'深思熟虑,细节打动消费者'。旨在思考长远发展及消费者综合需求,建立一个学校、家庭、社会紧密结合,将社区建设成为充满智慧、人文、思想的高素质社区。

第10篇物业管理师物业管理实务试题-第五章物业的承接查验

物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业的承接查验步骤有:(1)物业移交;(2)物业管理企业组织人员进行承接查验;(3)对查验中发现的问题进行处理;(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。

a(1)、(2)、(3)、(4)

b(4)、(2)、(3)、(1)

c(4)、(1)、(2)、(3)

d(2)、(3)、(4)、(1)

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是:①物业建成通过竣工综合验收;②物业管理企业组织人员进行承接查验;③对查验中发现的问题进行处理;④物业称交。故本题选b,有关内容可参见教材第78页。

2.以下哪项不属于物业查验的主要内容:

a物业资料

b居室户门

c物业共用部位、共用设备设施

d园林绿化工程

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是:物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选b,有关内容可参见教材第79页。

3.对新建物业承接查验中发现的问题,不属于一般处理程序的是()。

a收集整理存在问题

b处理方法(由建设单位提出处理方法,物业管理企业可提出相应整改意见)

c跟踪验证

d负责监控整改质量

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题,一般的处理程序有:收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选d,有关内容可参见教材第81页。

4.以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。

a产权资料,竣工验收资料

b业主资料

c设计、施工资料,物业保修和物业使用说明资料,机电设备资料

d房屋装修资料

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在,属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选d,有关内容可参见教材第83页。

5.物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。

a明确交接主体和次序

b移交工作的难点、重点要想全,签合同、办手续留有余地

c确认原物业管理企业退出或留下人员名单

d对仍在保修期内的项目要多方签字,明确保修责任

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有:明确交接主体和次序;移交工作的难点、重点要想全;对仍在保修期内的项目要多方签字;签合同、办手续留有余地,明确保修责任。故本题选c,有关内容可参见教材第86页。

6.物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。

a符合承接查验条件

b成立物业承接查验小组

c准备资料和工具

d环境准备

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括:符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选d,有关内容可参见教材第82页。

7.物业查验的相关资料由()提供。

a建设单位

b施工单位

c物业管理企业

d开发商

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选a,有关内容可参见教材第80页。

8.物业查验的相关资料,由()进行必要的复核。

a建设单位

b施工单位

c物业管理企业

d开发商

【答案】c

9.物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后,由()提出处理方法。

a建设单位

b施工单位

c物业管理企业

d开发商

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后,由建设单位提出处理方法”。故本题选a,有关内容可参见教材第81页。

10.通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。

a观感查验

b使用查验

c检测查验

d试验查验

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。a选项“观感查验”是对查验对象外观的检查;b选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象;c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量;d选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选c,有关内容可参见教材第80~81页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.关于物业承接查验以下说法正确的是(&

nbsp; )。

a物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验

b物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行

c新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中

d物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中

e物业管理的承接查验的主要方式是核对

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。b选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第78页。

2.新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对el后影响大的工作,除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。

a计划准备

b资料准备

c查验的仪式策划

d设备工具准备

e符合承接查验条件

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括:人员准备;计划准备;资料准备;设备、工具准备。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第78。79页。

3.物业承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。

a观感查验

b使用查验

c检测查验

d试验查验

e感觉查验

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第80~81页。

4.物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。

a物业资料情况

b物业共用部位、共用设施设备及管理现状

c各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况

d物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等

e物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。e选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式,而不是查验的内容。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第82~83页。

5.物业管理机构发生更迭时,新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。

a物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同

b物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同

c原物业管理企业已决定撤离

d物业服务合同约定的期限届满

e原物业管理企业已宣布破产

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时,新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验:①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同;②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选a、b,有关内容可参见教材第82页。

6.以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。

a产权资料,竣工验收资料

b业主资料

c设计、施工资料,物业保修和物业使用说明资料,机电设备资料

d房屋装修资料

e合同协议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”和e选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在,属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第83~84页。

7.物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。

a明确交接主体和次序

b移交工作的难点、重点要想全,签合同、办手续留有余地

c确认原物业管理企业退出或留下人员名单

d业主人住、房屋装修资料

e对仍在保修期内的项目要多方签字,明确保修责任

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有:明确交接主体和次序;移交工作的难点、重点要想全;对仍在保修期内的项目要多方签字;签合同、办手续留有余地,明确保修责任。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第86页。

8.物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。

a施工单位的不规范

b给排水系统

c设计不当

d门窗、阳台等五金件

e原材料把关不严

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善;气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选a、c、e,有关内容可参见教材第81页。

9.物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。

a建设单位向物业管理企业移交

b业主大会向物业管理企业移交

c物业管理企业向业主大会或物业产权人移交

d物业管理企业向建设单位移交

原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况:一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后,由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时,由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第83页。

”10.物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。

a评价物业及共用配套设施设备的使用状况

b移交资产和费用

c业主和装修资料

d合同协议情况

e提出遗留问题的处理方案

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价;②各类管理资产和各项费用应办理移交;③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;④提出遗留问题的处理方案。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第85―86页。

三、案例题

”1.a公司建设了一座涉外商务大厦,由于当时a公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力,便招标了f公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于f公司是以低价中标,因而财务压

力很大,在实际管理运作中经常偷工减料,对管理成本进行非正常压缩,造成客户大量投诉,大厦形象受到影响。随即a公司决定提前一年终止委托合同,自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录,在检查到空调机组时,因正值冬季,环境温度无法达到开机条件,在粗略看过机房后,接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

春夏之交,在进行空调运行准备过程中发现,前管理公司对机组的维护保养工作做得很差,竟然在过去的一年里从未给机组加过油,有的机头已不能启动,需要更换部分零件。f公司要求a公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用,而a公司则认为f公司在受委托期间未能正常履行其管理职责,造成设备受损,补偿费用要扣除相当部分。这时f公司的律师出场了,手里拿着有a公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向a公司提出了法律交涉。请问a公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题如何避免

【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分

析全面,考虑周期,以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道,a公司在物业管理方面不具备很多经验和能力,a公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,而不能草率签字。

(2)在这种情况下,a公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同,对双方都十分重要,要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”,这时的签字可能是“一字千金”的。

”2.说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。

【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验,前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是:

(1)移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。

(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

3.如果你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你参加新建物业的承接查验工作,请说明新建物业承接查验的内容和方式。

【答案】内容包括:①物业资料;②物业共用部位;③共用设施设备;④园林绿化工程;⑤其他公共配套设施。

物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。

4.你是某物业公司的工作人员,公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作,请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。

【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括:

(1)物业资料情况。

(2)物业共用部位、共用设施设备及管理现状。

(3)各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况。

第11篇物业管理师物业管理实务试题-第十章物业管理风险防范与紧急事件

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下关于风险的说法中不正确的是()。

a风险是因未来的不确定性带来的可能损失

b风险是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性

c物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失

d物业管理的风险类型由前期物业管理的风险和日常管理的风险两部分构成

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对风险与物业管理风险概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和el常管理的风险。故本题选d,有关内容可参见教材第157页。

2.以下关于前期物业服务合同的说法中不正确的是()。

a《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

b前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导万回

d前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项a“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”’应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选a,有关内容可参见教材第158页。

3.以下对紧急事件的性质说法不正确的是()。

a紧急事件具有偶然性

b紧急事件具有随机性

c紧急事件具有规律性

d紧急事件具有复杂性

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“紧急事件具有规律性”相矛盾。故本题选c,有关内容可参见教材第162页。

4.关于燃气泄漏处理措施不正确的是()。

a抵达现场发现气体泄漏后立即用手机报警

b立即打开门窗、关闭燃气阀门

c情况严重时,应及时疏散人员

d如发现有受伤或不适者,应立即通知医疗急救单位

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对处理燃气泄漏事件的掌握程度。当发生燃气泄漏后要立即通知燃气公司,但是不能在现场用手机报警,应为在泄漏现场使用手机可能会引起爆炸。故本题选a,有关内容可参见教材第164页。

5.关于物业违规装饰装修带来的风险,以下哪一说法是不正确的()。

a会造成物业共用部位损坏

b会降低物业管理的运行、维修和维护成本

c会使物业管理企业承担一定的物业装饰装修管理责任

d会带来安全隐患和邻里纠纷

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理的风险的掌握程度。选项b“会降低物业管理的运行、维修和维护成本”应为“会增加物业管理的运行、维修和维护成本”。故本题选b,有关内容可参见教材第159页。

6.物业管理风险按类型分类不包括()风险

a早期介入

b前期物业管理

c日常管理

d能源调价

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。故本题选d。有关内容可参见教材第157页。

7.发生电梯故障的处理程序有:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③督促电梯维保单位全面检查;④详细记录备案;⑤须留意被困人员情况,必要消防人员协助。正确的处理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对电梯故障处理的掌握程度。正确的处理程序是:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③留意被i~1)k

员情况,必要消防人员协助;④督促电梯维保单位全面检查;⑤将此次事故做详细记录备案。故本题选c,有关内容可参见教材第164页。

8.下列不属于紧急事件的是()。

a火警

b噪音侵扰

c高空坠物

d投诉

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件界定的掌握程度。物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、

刑事案件和台风袭击等。故本题选d,有关内容可参见教材第163页。

9.下列不属于紧急事件事先准备工作的是()。

a成立紧急事件处理小组

b制定紧急事件备选方案

c制定紧急事件的沟通计划

d负责人迅速赶到现场协调指挥

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件实现准备包括:成立紧急事件处理小组、制定紧急事件备选方案、制定紧急事件的沟通计划。选项d“负责人迅速赶到现场协调指挥”是紧急事件事中控制的要求。故本题选d,有关内容可参见教材第163页。

10.下列不是浸水、漏水紧急事件的处理方法是(

)。

a通知变压器、配电室和电梯等采取紧急措施

b利用现有的设备工具,排除积水,清理现场

c对现场拍照

d检查排水管道是否畅通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对浸水、漏水处理的掌握程度。当发生浸水、漏水事件时,应:①检查漏水的准确位置及所属水质,设法制止漏水;②若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等,通知相关部门采取紧急措施;③利用现有的设备工具,排除积水,清理现场;④对现场拍照作为存档及申报保险理赔证明。故本题选d,有关内容可参见教材第165~166页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业早期介入的风险包括以下哪几个方面()。

a项目接管的不确定性带来的风险

b法律概念不清导致的风险

c合同执行的风险

d管理项目外包存在的风险

e专业服务咨询的风险

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险内容的掌握程度。早期介入的风险包括:项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。选项b“法律概念不清导致的风险”和选项d“管理项目外包存在的风险”是日常物业管理的风险;选项c“合同执行的风险”是前期物业管理的风险。故本题选a、e,有关内容可参见教材第157―160页。

2.合同风险具体包括以下哪几个方面()。

a合同期限的风险

b合同订立的风险

c合同仲裁的风险

d合同违约的风险

e合同执行的风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对合同风险的掌握程度。合同风险具体包括三个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第158页。

3.物业使用带来的风险包括以下哪些方面()。

a高空抛物

b维修和维护成本

c堵塞消防通道

d损坏共用设施设备和场地

e改变物业使用功能

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业使用带来的风险包括对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等;还包括业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人疏忽”而发生的意外事故。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第159页。

4.紧急事件处理小组应由哪些人员组成()。

a高层决策者

b各部门领导

c法律顾问

d公共部门、质量管理部门、技术部门领导

e普通管理人员

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理的掌握程度。紧急事件处理小组应由企业的高层决策者,公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加。故本题选a、c、d,有关内容可参见教材第163页。

5.以下哪些属于物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件()。

a火警和电梯故障

b噪声侵扰和电力故障

c邻里纠纷和宠物伤人

d浸水漏水和高空坠物

e刑事案件和台风

【答案】a b d e

刑事案件和台风袭击等。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第163页。

6.以下关于前期物业服务合同的说法中正确的是()。

a《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与

物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

b前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导面

d前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

e前期物业服务合同是附解除条件的合同

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项a“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止…应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第158页。

7.前期物业管理的合同风险包括()。

a合同期限

b合同订立的风险

c法律概念不清导致的风险

d物业违规装饰装修带来的风险

e合同执行的风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险和日常物业管理风险的掌握程度。合同风险具体包括3个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。选项c“法律概念不清导致的风险”和选项d“物业违规装饰装修带来的风险”属于日常物业管理的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第158页。

8.业主使用物业、接受服务中的风险包括()。

a合同期限

b物业使用带来的风险

c管理费收缴风险

d物业违规装饰装修带来的风险

e高空抛物和改变物业使用功能的风险

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。选项a“合同期限”属于前期物业管理的风险;选项c“管理费收缴

风险”属于日常物业管理的风险中日常运作过程中的风险,而不是“业主使用物业、接受服务中的风险”。故本题选b、d、e,有关内容可参见教材第159页。

9.物业日常运作过程中的风险包括()。

a替公共事业费用代收代缴存在的风险

b管理项目外包存在的风险

c合同订立的风险

d合i司执行的风险

e管理费收缴风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业日常运作过程中的风险包括:管理费收缴风险、替公共事业费用代收代缴存在的风险、管理项目外包存在的风险、物业管理员工

服务存在的风险和公共媒体在宣传报道中的舆论风险。选项c“合同订立的风险”和选项d“合同执行的风险”属于前期物业管理的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第159页。

10.物业管理企业的风险防范可从以下几个方面进行()。

a学法、懂法和守法

b抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实

c妥善处理物业管理活动相关主体间的关系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理费的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险防范措施的掌握程度。物业管理风险防范措施有6个方面:①学法、懂法和守法;②抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实;③妥善处理物业管理活

动相关主体间的关系;④重视企业宣传,建立舆论平台;⑤引入风险分担机制;⑥提高管理费的收取能力。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第160~161页。

11.紧急事件有以下哪些性质()。

a极大的偶然性

b复杂性

c事先预知性

d随机性

e规律性

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“事先预知性”和选项e“规律性”相矛盾。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第162页。

12.紧急事件的处理过程分为()阶段。

a成立紧急事件处理小组

b制订紧急事件备选方案

c制订紧急事件沟通计划

d制定专人向外界发布信息

e对事件责任人进行处理

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件处理可分为事先、事中和事后三个阶段。选项a“成立紧急事件处理小组”j选项b“制订紧急事件备选方案”、选项c“制

订紧急事件沟通计划”均属于事先准备的内容;选项d“制定专人向外界发布信息”属于事中控制的内容。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第163页。

13.火警的处理处理步骤有()。

a了解和确认起火的位置、范围和程度

b组织义务消防队全力扑救

c向公安消防机关报警

d清理通道,准备迎接消防车入场

e立即组织现场人员疏散

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对火警处理过程的掌握程度。选项b“组织义务消防队全力扑救”应为“组织义务消防队,在不危及人身安全的情况下抢救物资”。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第163~164页。

14.处理紧急事件的基本要求是()。

a成立紧急事件处理小组

b应主动出击,直面矛盾及时处理

c根据变化有针对性提出有效的处理措施和方法

d紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部

门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加

e控制事态恶化和蔓延,把损失减少到最低限度,在最短时间内恢复正常

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对处理紧急事件的要求的掌握程度。选项a“成立紧急事件处理小组”和选项d“紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加”属于紧急事件处理过程中的“事先准备”的内容,而不是“处理紧急事件的基本要求”。故本题选b、c、e,有关内容可参见教材第162~163页。

三、案例题

“1.某写字楼由a物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水,接vi至业主房屋内,房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。b公司是写字楼的一租户,因空调漏水,导致隔壁房屋内进水,c公司租用的是b公司隔壁的房间。屋内进水导致c公司的部分设备和货物被损坏,造成了一定的经济损失。

事故发生后,a公司首先配合业主进行事故现场处理,减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定结论是因b公司在安装房屋内空调时,螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况,c公司向b公司提出赔偿,a公司作为中间人,进行调解,最后签订了三方协议,由a公司和b公司共同对c公司的损失进行赔偿。

事后a公司认为自己不应承担责任而反悔,c公司起诉至法院。因a公司已签订协议愿意承担赔偿责任,依法应作出赔偿。请问在上述事件的处理过程中,a公司的做法哪些是正确的在善后处理上,a公司应注意什么

【答案】(1)当安全事故发生时,首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失,同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定,该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据,也是法院在诉讼中认定过错的根据。在本按案中,a公司的上述做法和处理措施是正确的。

(2)但当b公司与c公司协商经济损失赔偿过程中,未分清各方主体的法律地位,a公司承担了不应承担的责任。b公司是空调设备的所有权人,是该设备的管理责任人,也是此事故的直接责任

人,对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在b公司,事实是清楚的,过错也是明确的。因a公司对法律的模糊导致了不应有的损失。此外,a公司

应为写字楼购买公众

责任保险,以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财产损失时,由公司承担经济赔偿责任。

2.某物业管理公司职工在进行清洁内墙的施工过程中,由于升降机运动时该职工未站稳,不幸坠落下来,造成股骨骨折及脑震荡,需要住院治疗。住院期间,医疗费、误工费、护理费、停工收人损失,造成公司损失共计人民币3万余元。请问根据此情况,你认为物业公司应该如何避免此类风险

【答案】(i)在日常管理和服务过程中,物业管理公司必然要聘请一定数量的员工,而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇

佣合同的约定,雇主需履行相应的保障责任。所以发生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险,要想避免这类风险,就应购买雇主责任保险,将此类风险转嫁于保险公司。

(2)物业公司还应加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险,虽然能转嫁风险,但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此,从源头管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小区五楼,六楼的邻居王先生“五一”期间外出旅行。5月3日,李小姐发现天花板开始滴水,而且墙壁也出现渗水,意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公

司反映情况。但该物业管理公司却称:六楼住户不在家,不能人室检修。眼看情况越来越严重,非常着急,在万般无奈的情况下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下,物业公司强行进入六楼房间,解决了六楼漏水的问题。

但是事情远远没有结束,五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时,造成她家受到财产损失,六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋,物业公司夹在中间,显得左右为难。

请问在上述案例中,你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的由于强行进入王先生家,给其造成的损失谁承担给出你对物业公司在善后处理方面的意见。

【答案】(1)在一般情况下,物业公司确实无权强行进入业主房屋,但如发生危急情况,为维护更大的利益或防止损失扩大,物业公司可以实施紧急避险行为。本案中,王先生家的漏水事实已经

存在,也造成了李小姐家的财产损失,为了避免李小姐家损失的进一步扩大,物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家,解决漏水问题,这是符合紧急避险的构成要件的。同时,物业公司应及时与王先生取得联系,告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下,消极不作为,是造成“夹缝”状况的主要原因。

(2)根据《民法通则》等的相关规定,如果六楼漏水是人为原因导致,则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致,则李小姐作为紧急避险行为的受益人,应当对王先生的损失适当赔偿。同样,

王先生自家的损失因为撬门减少了,李先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失。

(3)在善后处理上物业公司应当注意的是:一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;二、最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管,避免财产损失。

4.你是某物业公司的管理人员,公司委派你制定物业管理风险防范措施,请说明在制定物业管理风险防范措施时应把握的主要内容是什么

【答案】(1)物业管理企业要学法、懂法和守法,物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定应尽可能详尽,避免歧义。

(2)物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实,建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制,不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。

(3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。

5.作为物业公司的管理人员,你认为紧急事件的处理要求是什么

【答案】(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延,把因事件造成的损失减少到最低限度,在最短的时间内恢复正常。

(2)管理人员不能以消极、推托甚至是回避的态度来对待,应主动出击,直面矛盾,及时处理。

(3)随事件的不断发展、变化,对原订的预防措施和应对方案要能灵活运用,要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。

(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥,安排调度,以免出现“多头领导”,造成混乱。