第1篇 物业管理委任合同契约书
物业管理委任契约书
立契约书人：
委托人：_____(以下简称甲方)
受任人：_____(以下简称乙方)
兹因甲方为兴建_____大厦发展商，据大厦公共契约规定为大厦管理经营者，有权处理大厦之管理事务。现协议委任乙方为甲方之物业管理公司，负责在大厦落成前提供物业管理顾问服务，并于大厦落成后赋予管理该大厦之权利、职务及义务，双方议定条款如下：
第一条 物业名称。
现名_____大厦，或日后该物业名称获准变更时的新名称。
第二条 物业地址。
_____________________________。
第三条 服务范围。
服务范围如附件内容(略)所载。
第四条 聘约期限。
1.前期物业管理顾问服务由签约日开始生效，至大厦落成并交付使用日止。
2.物业管理服务由交付使用日开始，为期_____年;届时如双方同意，本契约可以续约，但应当提前3个月由甲、乙双方重新签署新契约规定之。
第五条 物业管理收费及物业设备的维护、管理、维修、更换等。
1.乙方管理大厦收取之管理费用由乙方运作，其盈余部分为乙方应得之合理利润，甲方不参与分成。
2.甲、乙双方在物业管理移交手续完成时，就乙方接管的物业及设备、设施的状况，根据北京市各单项设备维护、维修收费标准，结合乙方管理水平、制定收费标准，并确定相应的预算管理制度。
3.为保证大型设施、设备如电梯、保安警视系统，电讯系统，消防系统、污水管网、自来水热水管网等的设备使用或更新，乙方应设立大、中修理及更新基金，基金标准及设备的更新改造费用由乙方测算，提出报告，经甲方核准后，由乙方执行。
第六条 设施、设备、图纸的移交。
1.甲方应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给乙方，甲、乙双方的图纸移交应由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附着物为乙方管理范围。未经移交或移交不清、解释划定不明的设施、设备、建筑物及其附着物管理失当或造成损失乙方不负责任。
2.图纸移交或验收应以书面方式进行，由技术人员逐项记录，双方签字、盖章确认。
3.移交项目的文件记录应由双方分别归档保存以备查核。
第七条 物业管理公约。
1.甲方授权乙方制定物业管理公约与物业管理有关的一切规章制度，并由乙方具体执行。甲方及大厦的租户或有独立完整产权的业主应严格遵守该等公约或规章制度的规定，在甲方、租户、业主遵守该等文件的情况，出现的管理失当由乙方负责。若因甲方租户、业主违反该等文件规定而造成的物业管理失当或造成损失，应由相应责任人负责。
2.甲方授权乙方有足够的权力制定应急措施或临时规定，为有效管理该物业而制定的该等规定，甲方或甲方协助租户、业主要严格遵守之。
第八条 协商及举报投诉。
1.为管理该物业而发生的重大事项，甲、乙双方应通过协商解决。
2.乙方自愿接收甲方监督，因乙方管理不当，租户、业主及甲方有权投诉，乙方应立即采取措施予以纠正。
第九条 管理机构。
1.乙方在接管该物业后，于_____天内完成管理机构的设置及岗位负责制度，乙方管理组织机构的设置方案及岗位负责制度及相应联络方式应报告甲方，以便甲方使用、监督。
2.甲方应向乙方提供必要的办公用房，_____。
第十条 财务管理。
1.乙方根据前述规定和《管理维修公约》而确定的收费项目、收费标准及收费，乙方应建立完善的财务管理制度。妥善使用各项费用。
2.乙方的年度财务预、决算方案应报甲方备案，乙方根据物价上涨指数及管理标准和各项调价因素而需调整管理费收费标准时，应与甲方协商核准后实施。
3.所有原始单据、凭证、帐本、报表记录由乙方妥善保管。
第十一条 物业管理年终奖励金。
因乙方的有效管理，甲方在每年年终给予适当奖励，奖励标准由甲、乙双方另行协商。
第十二条 税费。
政府对该物业征收各项税费为甲方应纳税费，由甲方负担。乙方作为正常营业企业的应纳税费由乙方自行负担。
第十三条 违约。
1.甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。
2.若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。
第十四条 所有权转移。
甲方所有权转让不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同。
第十五条 终止。
1.甲、乙双方认为终止本合同符合双方最大利益，可以终止本合同。
2.因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名提议更换物业管理公司，本合同终止。
3.甲、乙双方因其中一方违约，造成本合同无法执行，本合同终止。或因甲方违反本协议，或因甲方原因而导致乙方无法管理，甲方应同意与乙方终止本协议。
第十六条 争议。
因本合同而引致一切争议，应协商解决;协商解决不成的，可以提起诉讼。
第十七条 保险。
关于物业的各项保险由甲方自行投保。
第十八条 其他。
1.一切本协议、本协议所列附件及正式合同的补充、修改，均以书面方式进行，该附件、补充、修改都是本协议不可分割的附件，具有同等法律效力。
2.本协议一式四份，甲乙双方各两份，自双方签署之日起生效。
甲方：_____ 乙方：_____
法人代表：_____ 法人代表：_____
___年___月___日
第2篇 万科物业消防管理程序
物业管理公司程序文件
--消防管理程序
1.目的
加强物业管理服务区域的消防管理,确保火灾预防与灭火救援工作的实施。
2.范围
适用于公司各部门。
3.职责
3.1 总经理为公司消防安全第一责任人,总经理授权分管总经理助理全面负责消防安全工作的组织落实和监督总结,建立健全防火安全责任制度。
3.2 品质管理部专业委员会协助总经理助理落实和监督公司各部门的消防工作,督促完善防火安全责任制度。
3.3 各管理处经理为本部门消防安全直接责任人,具体负责组织消防工作的实施、培训、演习、检查、完善消防设施等工作,组织和建立义务消防队,制定灭火方案。
3.4 各管理处指定专人负责防火宣传及消防设施、设备的安全检查,消除火险隐患。熟悉周围环境,及时制止、纠正消防违章行为,实施现场灭火救灾工作。
4.方法和过程控制
4.1总则
4.1.1消防工作贯彻 '预防为主,防消结合'的方针。
4.1.2公司任何员工都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参与灭火工作的义务。
4.2消防组织
4.2.1各管理处经理全面负责本部门消防工作,实行逐级防火责任制,确定各岗位消防安全责任人、建立义务消防队:
4.2.1.1负责组织制定、修订各项消防规章制度、制定灭火方案。
4.2.1.2负责组织防火安全检查、巡视,定人、定时、定措施消除火险隐患,落实各项防火安全措施。
4.2.1.3负责组织进行消防宣传教育、并定期训练、演习。
4.2.1.4负责组织管理并安排人员维修消防设施、器材,确保完好使用。
4.2.1.5负责组织建立防火档案,确定消防安全重点部位,设置防火标志,实行严格管理。负责组织制定紧急状态下的疏散方案。
4.2.1.6负责组织扑救初起火灾和指导安全疏散。
4.2.1.7负责配备管理、维护消防设施的技术人员。
4.2.1.8协助公安消防监督机关调查火灾原因。
4.2.2消防紧急集合
4.2.2.1各管理处每季度至少进行一次消防紧急集合。
4.2.2.2人员以本部门安全员为主(在岗安全管理员可不在紧急集合之内)。
4.2.2.3须准确记录每个人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及携带灭火装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录。
4.2.2.4各管理处紧急集合的指定地点及所需时间由安全管理专业委员会核定。
4.2.2.5对紧急集合中不能达到要求的人员,在月度考核中予以体现,对紧急集合中无故缺勤、拖延人员要予以严肃处分。
4.2.3消防演习
4.2.3.1演习前一周制定演习方案并报安全管理专业委员会主任审批。
4.2.3.2每年十月各管理处必须组织一次消防实战演习(演习时必须实际使用消防水带、灭火器)。
4.2.3.3演习后应有相应的图片记录,并将演习情况记录在《演习计划及情况登记表》上。
4.2.4安全管理专业委员会至少每半年组织一次专业人员对各业务部门进行防火安全检查,填写《安全检查记录表》,并监督整改措施的落实情况,保存相关质量记录。
4.3火灾预防
4.3.1按以下规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志、消防疏散示意图:
a.4.3.1.1电梯前室、走道、配电室、消防控制室、计算机房、发电机房、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的轻便灭火器材。
4.3.1.2各小区(大厦)须有地面层消防设施平面图,并悬挂于物业本体的显著位置,图中应标注灭火器、消防栓、水流接合器等消防设施图标并与实际情况相符。
4.3.1.3各管理处应保存有小区(大厦)的地下煤气管网图。
4.3.1.4小区内挖掘地面必须得到部门经理同意方可动工。
b.4.3.1.5高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。各部门需有灭火作战示意图,有消防设施清单,并悬挂及存放于消防控制中心。
4.3.1.6保障疏散通道、安全出口畅通,并设置符合国家规定的消防安全 疏散标志。
4.3.1.7必要时,各楼层宜配备自救用的安全绳或缓降器、软梯、救生袋等避难救生器具。
c.4.3.1.8员工宿舍应配置必要的消防安全措施。
4.3.2定期组织人员进行防火检查,对消防设施、器材等设备进行管理和维护,及时消除火灾隐患,并建立消防档案,记录每次检查情况。
4.3.3建筑物内的自动报警和灭火系统,防、排烟设备,防火门、防火卷帘和消火栓等,要定期进行检查测试,凡失灵损破的,要及时维修或更换,确保完整好用。具备使用管道液化石油气条件的小区/大厦,严
a.禁使用瓶装液化燃气。
4.3.4按照有关电力技术规范的规定,定期对公共电器设备、开关、线路和照明灯具等进行检查,凡不符合安全要求、老化要及时维修或更换。
b.4.3.5定期检查煤气管道、仪表、阀门和法兰接头等应符合安全使用要求。
4.3.6消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施,不得任意改装或挪作他用。消防给水系统需停水维修时,应做好消防预防措施。
4.3.7禁止采用不符合国家标准或者行业标准的配件、灭火剂来维修消防设施和器材。
4.3.8每位员工应熟悉自己的岗位环境、操作的设备及物品情况,熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置,懂得消防器材的具体使用方法,控制中心责任人负责监督消防器材设备的维护保养工作。
4.3.9严格用火用电作业和危险品管理;安全管理员必须会使用灭火器、消防水带,保洁员必须会使用灭火器、掌握疏散人员的方法,各管理处在员工的考核中必须包括相应的消防知识考核内容。
4.3.10积极协助消防机关对消防工作的检查和指导,针对本物业的特点每年三月和十月组织对顾客进行消防知识宣传。
4.3.11禁止在具有火灾、爆炸危险隐患的物业场所使用明火;因特殊情况需要使用明火作业的,应当按照规定事先办理审批手续。作业人员应当遵守消防安全规定,并采取相应的消防安全措施。
4.3.12电焊、气焊等具有火灾危险的作业人员和自动消防系统的操作人员,必须持
证上岗,并严格遵守消防安全操作规程。
4.3.13对顾客装修的消防管理:
4.3.13.1在防火范围内,办公和商场装修面积在50平方米以下的,由管理处经理负责审批。超过50平方米的应报消防机关审核,经批准后方可施工,装修应采用防火材料,使用易燃或可燃材料的,必须经消防机关批准,进行防火处理。
4.3.13.2顾客进行室内装修,在需要增设电器线路或进行动火作业前,必须符合安全要求后管理处方可批准。管理处必须要求施工人员做好安全措施,严禁乱挂、乱接临时电线。
4.3.14举办社区文化活动,具有火灾危险的,管理处应制定灭火和应急疏散预案,落实消防安全措施。
4.3.15对危险品的储存、运输、使用、销毁必须按《危险品管理程序》执行。
5.引用标准
《中华人民共和国消防法》
《高层建筑消防管理规则》
《深圳市高层楼宇消防管理暂行规定》
《深圳市公安局关于防火重点部位临时动火作业审批制度的暂行规定》
6.支持性文件
**wy7.5.1-a06-01《消防设施使用作业指导书》
**wy7.5.1-a06-02《消防灭火作业指导书》
7.质量记录和表格
**wy7.5.1-a06-f1 《消防设施清单》
**wy8.2.3-a01-f1 《演习计划及情况登记表》
**wy8.2.3-a01-f4《紧急集合情况记录表》
**wy8.2.3-a01-f5 《安全检查记录表》
第3篇 物业管理公司招聘选聘程序
物业管理公司招聘、选聘程序
1、到市劳动局办理有关招聘手续。
2、《( )日报》上刊登招聘广告,通知有关招聘信息及应聘资料邮寄地址等;请应聘者于见报一周内,将本人有关应聘资料、有效证件复印件等邮寄到( )商城物业管理公司( 商城物业管理公司详细地址)。
3、在市人才中心招聘会上设立展位进行招聘,收集并整理有关应聘人员资料信息。
4、对应聘资料及收集到的信息进行分类甄选,拟招聘的管理人员按1:3的比例,择期安排初试事宜。
5、通知并安排相关应聘人员初次面试。
6、对初试结果进行总结,另择期安排复试事宜。
7、对有关人员进行复试,初步圈定人选。
8、正式确定聘用人选,整理建档。
9、通知相关人员择期报到上岗。
10、新入职人员培训。
第4篇 物业管理财务资产部部门职能
物业管理公司财务资产部部门职能
1、负责公司预算管理;成本管理;会计事务、项目成本核算管理;资产管理;公积金管理。
2、负责公司会计事务、项目成本核算、收入管理、税收核算与筹划管理。
3、负责公司现金和支票的管理;往来账目管理;票据管理及医药费报销;库存货币资金管理 。
4、负责拟定各服务项目工作管理制度、工作标准、作业规程、考核标准。
5、负责对各项目指导、监督、检查、考核。
6、负责与各部及客户服务中心之间工作协调。
第5篇 年物业管理经营管理押密试题及答案
2023年物业管理经营管理押密试题及答案
一、单项选择题
1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。
a.市场价商品住宅
b.经济适用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。
a.宏观因素
b.市场供求
c.相关因素
d.价格因素
3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。
a.物业服务企业的质量
b.物业服务企业的要求
c.物业的现状
d.业主的态度
4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。
a.申请
b.审查
c.批准
d.颁证
6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。
a.正确的经营管理策略
b.有针对性的管理方案设计
c.详细的管理计划
d.精确的费用测算
7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(b)。
a.全部出售套现
b.将产权赠与他人
c.将大部分产权出售,成为小股东
d.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份
8.物业管理成本的类型中,(a)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。
a.估计
b.可缓
c.边际
d.可免
9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(d)计算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率预算的编制方法不包括(c)。
a.确定预算编制所涉及的每一变量
b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值
c.确定每一变量的变化范围及联合概率
d.计算各变量不同“组合”的联合概率
11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(a)。
a.明确控制范围
b.执行控制标准
c.分析相关差异
d.纠正成本偏差
12.在前期物业管理阶段,(d)拥有物业,是物业的第一业主。
a.设计单位
b.施工单位
c.业主
d.建设单位
13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(a)。
a.设置完善的机构
b.树立品牌形象,参与市场竞争
c.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟
d.必要的经济回报
14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(b)。
a.物业服务企业
b.安全委员会
c.业主委员会
d.环境与发展委员会
15.组合投资管理工作的步骤中,(c)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
a.制订投资方针和政策
b.投资组合的调整
c.投资组合绩效评估
d.构建投资组合
16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(c)。
a.经济周期变化
b.房地产虚假的泡沫繁荣
c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
d.银行货币资金运作的中断
1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(cde)成本等。
a.固定
b.变动
c.边际
d.差异
e.机会
2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(abd)控制。
a.反馈性
b.防护性
c.事前
d.前馈性
e.事中
3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。
a.风险识别
b.风险承担
c.风险控制
d.风险评估
e.风险调整
4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。
a.资产负债表
b.不需对外报送的成本报表
c.利润表
d.资产减值准备明细表
e.现金流量表
5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(bcde)等内容。
a.主营业务收入
b.所得税
c.营业外收支净额
d.投资收益
e.当年营业利润
第6篇 z物业管理应急预案
3.7.1物业管理应急处理原则
公共秩序管理员是公司对小区管理的重要力量,是保障小区业主的人身与财产安全的专门力量。同时,其他员工均有义务承担小区的安全保卫职责。在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主的安全中,必须及时处理各种问题。处理问题的原则应遵循:依法办事,严格按照法律,遵循公司各项规章,运用恰当的方法及时有效的处理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物业管理应急处理的方法
不同性质的问题,采取不同的方法进行处理。对业主之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的的内部矛盾的问题,如因为纠纷,可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决,主要是分清是非,耐心劝导,礼貌待人。对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆'的处理原则,尽力劝开,耐心调解,把问题引向缓解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决。a,
在处理问题时,坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则,如违反管理规定情节轻微,不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育。如需要给予治安处罚的,交公安机关处理;违反公司有关规章制度极其严重的,由公司领导出面协调处理。对于犯罪行为,及时予以制止,并通报公安机关,尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内,一定要在保证自身安全的情况下争取将犯罪嫌疑人抓获送交公安机关。
3.7.3物业管理各种事件处理应急预案
3.7.3.1匪警处理应急预案
3.7.3.1.1公共秩序管理员在执勤中(或接报)遇有公开使用暴力或其它手段强行掠取集体和私人财务或危及他人人身安全的犯罪分子时,要切实履行公共秩序管理职责,迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有对讲机的公共秩序管理员(除门卫外)在听到求援信号后,应立即前往案发现场,门卫公共秩序管理员要严格控制外出人员,并及时向领导汇报。
3.7.3.1.3若发现犯罪分子作案后逃跑时,一人又制止不了,首先要一边监视,一边尾随并看清人数、犯罪分子身高、衣着、相貌等明显特征,若使用有交通工具,要记下颜色,车型及交通牌号,并迅速向门卫和领导汇报,重大案件应及时拨110报警。
3.7.3.1.4保护好现场,在公安机关未到达前任何人不准破坏现场,应采取简易方法如:拉绳子、撒白灰或派公共秩序管理员小范围警戒。
3.7.3.1.5抽出专人配合公安机关询问当事人,对提供的情况要做好记录,对失物要清点数量、特征及物品价值。
3.7.3.1.6对犯罪分子逃离现场时遗留下的足迹或作案工具、赃物,应立即通知公安机关提取,同时指定专人看护。
3.7.3.1.7在现场发现有人受伤,要立即通知120或送往就近医院抢救,同时报告公安机关和公司领导和受害人家属。
3.7.3.1.8分公司应对所发生的案件写出书面报告,上报公司领导和公安机关。
3.7.3.2火警处理应急预案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理员发现火情或接到报警后,应迅速集合携带灭火器材,跑步到达现场,根据火势采取扑救措施,同时向119和公司领导报告。
3.7.3.2.2分公司负责人派出公共秩序管理员对楼梯口、安全出口进行警戒,维护秩序,严禁无关人员进入及坏人混入打劫。
3.7.3.2.3所有员工(固定岗除外)听到火警信号后,应主动前往现场,按照领导的分工,各司其职。如现场住户家有人,应本着'先人员,后财产'的原则进行抢救。
3.7.3.2.4抽出专人配合公安消防部门对发生的火灾原因,损失等情况写出书面材料,上报公司领导和公安消防部门。
3.7.3.3天然气泄漏的处理预案:
3.7.3.3.1接到业主投诉天然气泄漏时,应立即派人赶往现场,且保持镇定,严禁开关电气设备,包括:手电筒、手机、对讲机等。
3.7.3.3.2迅速将现场人员撤离危险区域。到达安全地点后向公司领导报告情况。
3.7.3.3.3打开业主家中所有窗户进行通风。
3.7.3.3.4马上通知技术人员关闭天然气阀门。
3.7.3.3.5通知天然气公司进行抢险。
3.7.3.4对业主室内水浸事件的处理预案
3.7.3.4.1公司值班人员接到客户投诉室内浸水时,要立即派人前往现场观察。
3.7.3.4.2现场观察人员到浸水业户区域,必须得到的业户/用户同意,不能撬门强行入内,要设法找到阀门地点,以关闭阀门。
3.7.3.4.3浸水情况严重,必须关闭本物业管理区域的总阀门,避免水浸扩大。
3.7.3.4.4立即通知此辖区管理人员,派人携带清洁工具到业主家中清理积水。
3.7.3.4.5关闭本物业管理区域的总阀门后,影响本物业正常供水,必须书面通知各业主。
3.7.3.5交通事故处理预案
3.7.3.5.1维持秩序,保护好现场,疏导车辆,疏散围观人群,使现场交通恢复畅顺。
3.7.3.5.2纪录事件,包括文字及拍照以作存档备案。
3.7.3.5.3将受伤者移离危险位置进行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理员班长,公司领导及交通事故报警。
3.7.3.5.5协助交通民警做好事故处理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理员班长以书面形式写出报告。
3.7.3.6大面积停电事件应急预案
3.7.3.6.1当发生较大的停电事故时,如属管辖区供电事故,值班人
员迅速通知维修人员赶赴现场抢修,并记录在《维修任务单》;
3.7.3.6.2电局事故,应迅速通知供电局抢修,并向业主做好解释工作。
第7篇 物业品质管理员职务说明书
物业公司品质管理员职务说明书
品质管理员职务说明:
1协助主管处理日常事务;
2负责本部门文件、资料、表单的打印、发放、建立、归档、保存等管理工作;
3督促、检查各部门的服务质量,对质量体系运行过程中发现的不合格项进行跟踪验证;
4参与公司质量活动的策划,以及质量事故的处理;
5负责收集各类讯息并及时提供给主管;
6承办主管临时交付的事项;
7协助主管对公司各部门服务质量的考核,建立考核档案;
8与其他部门的联系与沟通;
9按时完成主管临时交办的其他工作。
第8篇 国际商城位物业管理整体设想策划
z国际商城位物业管理整体设想及策划
1.1项目分析
zz国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带,紧邻中山路步行街,周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃尔玛等商业配套设施,交通便捷。依据芜湖市政府对该项目的规划要求,我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万平方米,集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有机结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万m2、建筑高度120米的商业综合楼,包括一座380间客房的五星级酒店,一个34000m2的大型购物中心和甲级写字楼,将配套中餐、西餐、健身、娱乐等功能,与目前正进行开发建设的沃尔玛项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程,合力形成芜湖市的新商业中心,提升原有商业服务能力和竞争水平。该商业区域将与步行街连成一条轴线,完善整个芜湖市的商业功能布局,进一步强化中山路的商业功能,同时推动美食街三期以及赭山公园的开发改造。
1.1.2物业特点
zz国际商城楼宇及公共环境物业的特点为:
*商城占地面积小,可供业主与住户活动的公共空间狭小
*商城公共区域卫生状况差
*设备保养差,严重缺乏保养
*停车位少
zz国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍:
1、泊车位共32个
2、商铺58.099平方米
3、化粪池1座
4、公共照明
5、消防监控系统
6、zz国际商城电梯:东芝电梯2台
7、zz国际商城蓄水池一个。
1.2管理定位
1.2.1管理服务对象分析
管理与服务的对象为:zz国际商城的性质决定了我们为之服务的群体是文化素质高,有教养、有涵养的群体。这样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接、不确定因素更多,对服务的要求也更深入、细致,对管理的人性化也要求很高。
物业管理基础:保障水、电正常供给,电梯、消防、监控等设施设备的正常运作具有至关重要的作用。对各类设施设备进行及时有效的维护与保养,是楼宇管理的基础,也是整个商城运作管理系统得以正常运转的关键。
客户服务原则:在zz国际商城管理中,把'客户至上'服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念核心,做好服务方式、形态的细分,深化服务的内涵,为满足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。
1.2.2根据项目分析,zz国际商城的管理定位应体现以下方面
*建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系
zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题,解决问题,将问题消除在最初的萌芽阶段,是保证zz国际商城设备系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发,zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中,每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责,既要是问题的解决者、服务的提供者,更要是问题的发现者、客户需求的领会者。
充分发挥多种功能的员工个体,不仅使问题解决的及时率和主动性提高,而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。
*规范化管理
我们将对zz国际商城的质量管理中导入iso9001:2000质量管理体系,将zz国际商城管理处列入iso9001:2000质量管理体系管理单位,各项操作严格按照质量认证体系标准执行。
1.3管理重点
1.3.1重点之一: 树立zz国际商城物业整体形象
通过环境控制、机电设备控制、安全交通管理控制、提供人性化高质量服务树立zz国际商城整体物业形象。
我们将积极与zz国际商城的业主协商沟通,参与开展形式多样、丰富多彩的文化活动。通过文化活动提升zz国际商城物业整体形象。
对于环境控制方面我们将提供'区域包干'、 '零干扰'服务。例如:我们将安排清洁人员在正式营业前将大堂及电梯清洁干净;在业主下班后的中午或傍晚安排保洁人员对zz国际商城进行保洁。在业主上班的高峰时间,要求清洁人员在此时间暂停清洁,不影响业主的上班,实行'零干扰'服务,悄然把商城及周边环境清洁干净。
1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养
zz国际商城配备有给排水、配电、消防系统。若出现设备故障,将影响日常生活、造成混乱等严重后果,社会负面影响更大。
我们将充分发挥集团公司(本公司前身)机电设备管理与人才的优势,抽调高级工程技术人员。管理中我们以'预防为主、安全第一、科学管理'为原则,保障机电设施设备的正常运行。
1.3.3重点之四:安全管理服务
zz国际商城的周边环境比较复杂,要求日常管理中注重防火、防盗工作,组建高素质保安队伍。确保24小时治安消防安全,人流与车辆进出有序。
1.4管理目标
a、严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作,使物业各项工作有条不紊的开展。1年内深化管理服务,提高物业管理水平,提升物业管理形象。
b、严格遵守国家的法律、法规、条例以及特区政府部门的各项管理规定。科学、规范管理,全面导入和推行iso9000质量体系认证,服务热情、周到,建立现代化、人性化管理服务体系。
c、 建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系,确保安全工作万无一失。
d、服务细致、周到、真诚、规范,定期向业主发放物业管理服务问卷调查,对合理的建议及时整改,努力提高客户满意度,使业主对物业管理满意率达到95%以上。
e、加强与业主的沟通与协作,自觉接受业主的监督,广泛听取、接受业主的建议和意见,了解和熟悉内业主的业务,在不损害业主利益的前提下,利用本物业的一切条件,支持和配合业主发展业务。
f、确保商城各类设备设施运行良好,维修正常,服务配套。为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。
g、进一步规范和完善24小时值班制度,对业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况进行反馈,并视轻重缓急及时处理,建立配套的回访制度和记录。
h、提高优质环境保障,加大对清洁管理力度。确保zz国际商城卫生状况良好,垃圾日产日清,定期进行消杀,使zz国际商城保持洁净、明亮、舒适。
i、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准,建立严格的考核办法,充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务
意识和责任心。
j、制定完善系统的培训计划,切实提高员工队伍的整体素质,确保持证上岗率达100%。
1.5管理模式
在管理模式中,保证管理流程的信息渠道畅通、设置监督机构、完善的自我约束机制、激励机制、经营上采取经营目标责任制,从五大方面构筑zz国际商城的物业管理模式。
1.5.1管理流程
在组织架构上突出以'客户服务为中心'的流程管理;在激励方式上采取经营目标责任制;在经营运作上,严格抓成本管理,实现收支平衡。注重业主、客户的信息反馈,保证信息渠道的畅通。具体流程如下:
管理流程示意图:
业主(客户)意见征询
述职授权
考核考核
服务需求建议 信息
意见、投诉 指令
反馈、回防 信息指挥
反馈 协调
指令
反馈
1.5.2设置监督机构
建议zz国际商城业主成立业主领导小组。通过行使以下权利,对我公司及管理处的管理进行监督。
*审核管理处提交的年度管理计划
*检查管理工作的效果
*通过会议等其他形式评审管理状况并交流意见
*投诉管理处工作中出现的问题
*评审管理处工作中的重大事件
*委托管理合同的权利和义务
1.5.3完善的自我约束机制
*管理处每年与公司签定经营目标责任书。
*管理处每季度开展一次业主问卷调查,调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据。
*公司质管部每月组织一次月考核、每半年组织一次内部质量审核,确保管理运作按照iso9001质量体系运作。对考核及审核中发现的问题要求及时整改及开出纠正措施。
*员工每月进行考核,考核成绩结果直接与奖金、员工晋升挂钩。
*管理处对操作层员工的工作检查主要依靠操作层员工的每日自检、项目主管每日的日检及月检来完成。
*服务质量评价及不合格服务控制流程
轻微 严重
yesno
1.5.4激励机制
如何正确激励员工是企业管理中的主要课题,对处于劳动密集型的物业管理行业显得尤其重要。我公司通过多年的探索,已经形成了较为完善的激励机制。
*采用经营管理目标责任制方式进行考核。
*奖惩体系坚持'奖惩分明'和'优胜劣汰'的原则。依靠严密的规章制度,及时准确实施奖惩。
*报酬体系主要通过员工直接分配所得来激励员工,在成本控制前提下,尽量提高员工的收入,充分肯定努力工作所得的报酬,以此吸引高水平的管理及技术人才。
*对于要求上进、追求自我提升的员工,给他们培训和再培训是最好的激励方式。为此我们将培训放在企业发展的重要位置,并提供足够的资金和物资装备。尽可能挖掘有潜力的员工。
*企业文化体系是企业发展壮大的源泉,是激励机制的有效手段。我们通过开展形式多样的集体活动,注重管理处社区文化的开展及管理处员工的活动开展,营造和谐的工作环境,不断增强员工的凝聚力和向心力。
1.5.5经营上采取经营目标责任制
公司每年与管理处签定经营目标责任书,年终进行考核。
1.6管理特色
我们将对zz国际商城严格认真推行物业管理与服务,达到细微、周到、真诚、规范的服务要求,定期向业主发放物业管理服务问卷调查,对合理的建议及时整改,努力提高客户满意度,使用户满意率达到95%以上。并保证业主所居住环境的零干扰,即保证业主休息时是一个安静的环境但又充满活力和安全的寂静。
1.6.1提供针对性服务
环境管理特色
*我们拟采用滚动式保洁方式对zz国际商城公共部位、楼梯间、天台等进行保洁。并实行'区域包干'、'重点区域重点服务',每层楼都有专职清洁员。
*清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的'零干扰'服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备,确保服务对象需要我们时能及时出现,快速、悄然满足顾客的服务需求。
*安排兼职绿化人员对zz国际商城外围绿化进行护理。
安全管理特色
*在zz国际商城设置多个保安岗位,对进出人员和车辆控制等事务。并加强巡逻岗。
*保障巡逻岗、门岗与消防指挥中心联系通畅,确保zz国际商城治安安全。
*停车场保安岗位负责疏导车辆交通通畅,确保车辆进出有序。
客户服务
*管理处设立客户服务中心,设立专职事务助理,接听来电、处理投诉、进行回返,每季度发放问卷调查,经常与业主沟通,处理反馈意见。
机电维修管理
zz国际商城的机电设备保养差,可以说几乎没有保养过。但两商城的功能和环境要求我们对机电设备的管理必须做到万无一失并提高其运作效率,降低运作成本。
*我公司的上级集团公司前身是机电设备安装公司,有一批经验丰富的高级工程师及技术人员。具有机电设备人才管理优势和'一体化、专业化'的优势。为业主提供一流的专业服务。
*选派业务精、能力强的工程师、技术人员,管理操作电气、消防、维修、智能化设备。
1.7管理措施
为了落实管理,我们制定了如下六项措施
a.精选骨干,组建服务团队
选派的物业项目经理的综合素质的高低,是项目管理成功的关键。我公司将在公司内部举办选派项目经理的答辩会,选择最有管理经验的项目经理一名。我公司管理多个小区、商城物业的成功经验告诉我们,只有高质量、高效率的服务才能让业主满意。zz国际商城性质需要我们要提供高质量、高效率的服务,其特殊性质需要我们提供保证各项设施设备高效率、稳定的服务,为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。
b.规范管理,制度保障
规范、标准和程序化管理机制的基础支撑在于
严格细致的质量保证制度。zz国际商城应以iso9001:2000文件为基础和指导,结合国内外物业管理的先进经验,制定一套符合自身管理和运作特点的质量保证制度进行科学、规范管理,并全面导入和推行iso9001:2000质量体系认证,做到服务热情、周到,建立现代化、人性化管理服务体系。
各个部门岗位、各工作流程、各个工作检验标准和方法都应当建立规范、严格的管理程序和作业指导。制度规定得越具体,执行得越得力,管理质量也就越有保证。在制度的完善方面,应采用分析典型问题---形成培训案例---补充、新建制度的方法。制度一经确立,就要坚持把权利交给制度,以制度约束人的原则,使员工在工作中的一举一动、一言一行都有章可循。
在具体的工作中,管理人员还会有针对性的为客户'度身定做'一些约定事项,在增强管理人性化的同时,也为自身的管理赢得更多的配合和支持。
c.建立充分发挥员工个体功能的运作管理措施
建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系,确保安全万无一失。zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题,解决问题,将问题消除在最初的萌芽阶段,是保证整个zz国际商城系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发,zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中,每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责,既要是问题的解决者、服务的提供者,更要是问题的发现者、业主需求的领会者。
充分发挥多种功能的员工个体,不仅使问题解决的及时率和主动性提高,而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。
日常维修维护与服务
发现问题
处理问题
反馈
需求与投诉
解决问题
d.保证设备安全正常运行
*我公司如能中标,将安排设备管理工程师进场,熟悉设备情况、参与验收,保证设备运行万无一失。
*进场一月内完成设备资料收集整理,确保设备正常运行。
*正常运转期间,严格按照iso9001:2000质量管理体系设备操作规程,对设备进行维护、保养、操作。
e.提供配套服务及社区文化服务
*我公司如能中标,将按照工作计划中社区文化计划与策划方案,对zz国际商城提供配套服务和社区文化服务。
f.严格控制财务成本
*物业管理行业是微利行业,要靠内部管理、成本控制实现管理目标。我公司有着丰富的政府机关部门和小区商城等的物业管理经验,如何控制物业管理成本有丰富的经验。每年与管理处签定目标经营责任书,制定年度预算。成本控制观念深入每个员工心中,提倡节约从一点一滴做起。
1.8管理探索
1.8.1特性问题分析解决
a、服务形象
zz国际商城经过慎重的考虑并决定将商城后勤交由专业物业管理公司管理,说明zz国际商城的理智和敏锐的洞察力对服务的需求要求人性化和细致入微。而我们通过完善培训机制、内部培训和严格的员工管理,建立一支精神饱满,精神面貌良好,整洁亲切,素质好的员工队伍来塑造zz国际商城的形象,并提供人性化和优质的服务。
b、环境形象
我们通过周密的管理措施,并结合巡视,提高保洁的频率和效率,拟采用滚动式保洁方式对商城公共部位和楼道间等进行保洁。并实行'区域包干'、'重点区域重点服务',每层楼安排专职清洁员。对于酒店部分,清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的'零干扰'服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备,确保服务对象需要我们时能及时出现,快速、悄然满足顾客的服务需求。使整个物业区域保持环境整洁,秩序有条不紊,营造一个舒适的环境,使zz国际商城能多方位的展示其亲切和谐安静的形象。
c、防火防盗。
zz国际商城的业主要求我们在做好管理工作的同时更着重做好注重防火、防盗工作,保障业主的财产生命安全,我们组建高素质保安队伍,在重点区域设置专职保安岗位,处理秩序、咨询、对进出人员控制等事务。保障巡逻岗与楼宇监控中心、消防指挥中心联系通畅,确保zz国际商城治安安全。确保24小时治安消防安全,人流与车辆进出有序。
d、机电设备运作为商城运作之根本。
为保障zz国际商城机电设备的正常、有效运作,我们配备有专业性强的管理人员对设备进行管理和维护。
1.9我公司若管理zz国际商城物业管理的优势
a.公司的上级主管集团公司前身为机电设备安装公司,在机电设备设施管理方面拥有雄厚的实力,我司在机电设备保养方面在同行业中已走在前列。
第9篇 物业管理知识--消防管理篇
物业管理知识学习-消防管理篇
001物业管理公司消防管理队伍的原则是:每个管理处的员工都是公司的义务消防员。
002消防管理人员的具体工作内容是:负责消防报警中心的日常值班;普及防火知识教育,落实防火岗位责任制;定期进行消防安全检查;火灾发生时是灭火的骨干力量。
003消防工作的方针是:“预防为主,防消结合”。
004消防工作包括防火与灭火两个方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技术和法制措施。
006 “防火责任人制度”是:“谁主管,谁负责”。
007我国最高消防行政法规是:《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》
008消防监督的三要素是:监督者,被监督者和监督标准。
009消防监督最可靠的保证是:组织。
010消防重点部位的确定:火灾易发部位,发生火灾影响全局的部位,重点项目和技术设备,财富集中部位,人员集中部位,村镇粮食加工厂。
011重点防火单位的防火责任人是:单位正职领导。
012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是:对本岗位的消防安全负责。
013室内装修应使用:不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。
014重点单位消防工作的重点是:制定应急灭火和疏散方案,定期组织消防演练。
015公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是:组织,引导在场群众疏散。
016物业管理单位的消防管理职责是:建立,健全防火安全制度,明确防火安全责任;管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材;落实值班巡查制度;建立义务消防队,扑救初期火灾,引导安全疏散。
017对存在火灾隐患并不按要求整改的:自整改期限届满之日起对责任单位处以每日一千元以上五千元以下罚款。
018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚款30元。
019燃烧的四个特征是:放热,发光,火焰和发烟。
020可燃物的着火方式是:引燃和自燃。
021大多数火灾是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火灾必须具备可燃物,助燃物,火源三个条件。
023火源主要是明火和高温物体两种。
024发热的导线属于火源。
025火灾的主要助燃物是:空气(氧)。
026防止火灾发生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。
028火灾中导致人员死亡最多的原因是:烟毒气致死50%以上。
029灭火的原理是:断绝可燃物,降低火场温度,窒息缺氧法,抑制火区连锁反应。
030火灾分为:a类固体,b类油脂及液体,c类气体,d类可燃金属。
031常用的灭火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。
032对一般固体火灾适用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉灭火器。
033对贵重设备适用:二氧化碳灭火器。
034对档案材料应用:二氧化碳灭火器。
035对可燃液体适用:泡沫灭火器。
036干粉灭火器的用途最广,它适用于气体,液体和电气设备火灾。
037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。
038在配电房应配置:干粉灭火器和二氧化碳灭火器。
039电气线路火灾的原因是:短路,过负荷和接触电阻过大。
040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。
041电线绝缘必须合乎电压要求。
042为在短路和过负荷时能及时切断电源,必
须在线路中安装熔断器装置。
043不可用钢,铁丝代替熔丝。
044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。
045为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。
046防止电气线路火灾的重点在:选材和安装方面的工作。
047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是:电焊和气焊。
048在重点防火部位动用电焊,气焊必须经过相应级别的审批手续。
049在扑灭电气火灾时应坚持先断电,后灭火原则。
050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。
051为避免触电,对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意:尽量增大喷枪和带电体的距离。
052气焊使用的危险气体是:乙炔。
053仓库内物品摆放应做到分类,分堆和防火间距要求。
054仓库不可设置移动式照明灯具。
055仓库的电源开关必须安装在:仓库外。
056在消防安全责任上,建筑设计部门实行“谁设计,谁负责”原则。
057经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。
058扑灭初期火灾的最有利时机是:起火后5-7分钟
059在组织灭火自救工作中,应坚持救人重于救火的前提。
060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。
061对消防管理人员任职要求:先培训,后上岗。
062在疏散中首先要了解:火场内的人员有无被困。
063疏散的首要次序是:疏散着火层以上人员。
064在疏散中如何稳定群众情绪:喊话宣传。
065疏散中人员较多或能见度较低时,应采用:鱼贯队列式的方法。
066对脱险人员管理的首要任务是:阻止其重返火场。
067对物资疏散的第一任务是:疏散可能扩大火势和爆炸的物资。
068物资疏散和人员疏散不可同时在一个安全通道里进行。
069地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有:2个。
070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应:使用消防电梯。
071由于中性平面效应,打开着火层以下的门窗时应注意:不要过多打开门窗。
072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。
073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足,因此消防管理工作要切实做好宣传教育方面工作。
074作为承建商,应对物业消防系统安全负责。
075消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。
076自动报警系统包括:烟感,温感,警铃。手动按纽,联动设备。
077消防水不能借用它途。
078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。
079气体灭火系统一般安装在:电气设备房。
080设备房门都是防火门。
081消防通道的防火门要保持关闭状态:保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。
082消防通道的照明灯,指示灯应常亮。
083为防盗窃,可否在适当时段锁上消防通道门:否
084消防通道不可临时堆放货物。
085温感一般安装在:停车场和某些设备间。
086引起烟感误报的主要原因是:烟雾和灰尘过大。
087报警时,警铃和紧急广播会:向报警层和上下两层报警。
088风阀开动的形式是:报警层和上下两层同时开动。
089消防
设备在任何时候都应处于自动状态,而非手动状态,这是因为:手动状态会令消防联动失效。
090火警发生后,所有电梯会:迫降至最底层。
091消防系统是独立系统,但需要其它设备部门支持和配合。
092消防监控系统应该与安保系统,楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。
093地下停车场的排烟风机除消防功能外,还有:换气,降低废气浓度的作用。
094当你所在楼层发生火灾时,应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。
095火灾发生时,当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方法逃生。
096消防喷淋系统有以下部分组成:喷头,管道,信号阀,水流指示器,水泵,湿式报警阀,喷淋接合器。
097启动喷淋系统喷头动作的温度:65-71℃。
098喷淋水泵靠压力开关启动。
099维护人员平时检查喷淋系统主要看:管道是否有水,总阀门是否常开。
100发生火灾时正确使用消防栓的步骤:拉开水带,套在消防栓口上。装上水枪,打开阀门,对准火焰底部喷射。
101使用消防栓时,最少要2个人操作。
102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭,排水.维修处理。
103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。
104消防栓水泵用消防栓按纽启动。
105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制,但可监视动作信号。
106发现火灾,但烟感未动作,立即打破手动按纽报警。
107发现火灾,身边又无通讯设备.立即打破手动按纽报警。
108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。
109一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。
110一只消防报警烟感器的保护面积是当6m>h≥2m时为60平方米;当12m>h≥6m时为80平方米。
111消防栓和消防栓之间的距离不应超过30米。
112喷淋系统的信号阀是常开。
113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。
114疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。
115疏散指示灯的电源不能关闭。
116消防系统现场设备平时处于自动状态。
117消防供电是双回路。
118发电机发出的电供应急照明,消防电梯和其它消防设备使用。
119应急照明应安装在消防通道,设备房等位置。
120应急照明日常检查采用切断正常电源,看能否动作的方法。
121发生火灾时,送风阀要打开,打开后如何关闭现场手动关闭。
122消防主要设备动作以后,消防中心显示运行动作和手动自动信号。
123消防中心的控制电源平时保持开启。
124消防中心控制电源有2路(警铃电源和控制电源)。
125消防栓和喷淋系统要稳压。
126消防供水系统每套有2个水泵(一用一备)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后启动水泵抽水。
128消防接合器的作用:当水池,水箱无水时,由消防车通过接合器供水。
129室外消防栓的作用:专供消防车取水。
130防火门的性质:是一种活动的防火分隔物。
131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。
132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时,材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉,主要用于防火分区的门洞口处;乙级须耐火0.9小时,其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮,也有将木料经防火浸料处理,主要设在楼梯间、前室及消
防电梯前室门洞口处;丙级应耐火0.6小时,主要用作管道井的检修门。
133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器;安装防火门开启固定装置;安装电磁门锁(常闭疏散通道防火门);设置双扇关闭前后步骤顺序器;安装推杆式门锁;防止地毯或其他物品卡住防火门问题。
134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。
135消防水泵的技术要求是:一组消防水泵,至少应有两条吸水管,其中一条发生故障时,其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,为便于检查和维修,一般应敷设在水泵房的地面上,其阀门应设在操作方便的地方,并需有明显的启闭标志;消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进水口的直径;消防水泵宜采用自灌式引水,以保证及时供水;消防水泵与动力机械应直接连接;固定消防水泵一般应设置备用泵;消防水泵的出水管上,应装设止回阀和供试验、检查用的放水阀。
136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火因为水是非绝缘体,而气体是绝缘体(靠排除氧气而灭火)。
137释放消防气体前要先关闭风机等通风设备,防止空气流通。
138消防栓箱内有水枪、水带(有的还另带卷盘)、锤子、报警按钮装置。
139消防栓栓口离地面高度是1.10m。(允许误差2cm。)
140自动喷淋系统每个大区又分几个小区,大小区分区的依据各是:压力超过80mh2o分大区,每个小区的喷头数不超过800个。
141消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意:设前室保护,以防烟火侵入井道及轿厢中;轿厢承载力不小于1500kg,内部面积不小于1.5*2.0m,以保证容纳担架和数名人员;轿厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施,内部装修为不燃及难燃材料;井道、机房单独设置,隔墙为防火墙,门为甲级防火门,底坑有排水设施,顶部有通风设施,井道内不准敷设其他用途电缆;设专用消防按纽等。
142火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。
143火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。
144火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题:严格按照设备说明书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装;传输线路与强电电缆分开敷设,导线线芯(铜线)截面不小于0.75mm2,多芯电缆,单根线芯(铜线)截面不小于0.2 mm2,供电电源使用消防专用电源;由经过专门训练人员负责使用、管理和维护;维修由专业维修人员维修。
145火灾自动探测报警设备一般常见故障及其检查办法是:主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良等情况;备用电源故障,检查充电装置、电池有无损坏,连线有无短路;探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的线路是否完好;误报火警,应勘察误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。
146火灾事故照明和疏散指导标准有:在疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集的场所等部位设置事故照明;在配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故照明;疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方,以及环型走道中,其间距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,应写有“e*it”的字样,且为红色;采用可充电蓄电池作为事故照明及疏散指示灯的电源;供人员疏散用的事故照明,主要通道上的照明不应低于0.51*。
147为什么说熔断器存在导致火灾发生的危险性熔断器在保护熔断时,会发生高温金属屑飞溅,如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。
148熔断器的安装与养护管理措施有:选用熔断器的熔丝时,熔丝的额定电流应与被保护的设备相适应;一般应在电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器,尽量使每段线路都能得到可靠的保护;照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流;为避免熔丝熔断时引起周围易燃物燃烧,熔断器宜装在具有火灾危险的房屋外边,否则应加密封外壳,并离开可燃物构件;经常除尘,以保持熔断器清洁;有爆炸危险的场所,不能安装一般的熔断器。
149住宅发生火灾的可能性有:液化石油器具火灾;厨房油锅起火;煲粥干锅起火;电器用具火灾;儿童玩火火灾,烟头未熄引起火灾等。
150扑救住宅火灾时应注意的问题:发现室内起火时,切忌打开门窗,以免空气对流,使火势扩大蔓延。灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃;嗅到液化气气味,切忌用明火检查,禁忌开电灯,勿使用泄露点处电话,应关紧相关阀门断绝气源及泄露点电源,开窗通风;发现起火,应通知疏散邻居。
151人员密集场所发生火灾时的扑救对策有:首先切断电源,关闭可燃气阀门,打开送风设备,关闭通风设施,打开所有出入口疏散人员,启动灭火设备,将起火点的未燃物资搬走或隔离。
&
nbsp; 152人员密集场所发生火灾时应注意的问题:当有化学、塑料类物质燃烧时,要注意防毒气和烟雾中毒;利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪,做到循序地按疏散计划撤出被困人员,防止人群过挤造成踏、压伤亡事故,制止脱险者重返火场;灭火时要沿墙根行动,防止燃烧点上部坠落物压伤人员。
153火场上主要的有害气体可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、氰化氢、光气等。
154火灾现场对人的危害主要有:缺氧、高温、毒性气体、尘害。
155人在火灾中主要的心理反映是:惊慌和群聚。
156激发人在火灾现场的积极心理的办法是:教育、训练。
157火场逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所处环境;选择逃生方法。
159火场可选择的逃生方法有:立即离开危险区域,选择简便、安全的通道和疏散设备,准备简易的防护器材,自制简易救生绳索,切勿跳楼,创造避难场所。
160火场逃生应注意的事项:逃生动作要迅速;注意随手关闭通道上的门窗;若身上衣服着火,应迅速将衣服脱下;不要轻易乘坐普通电梯;迅速报警;有可能扑灭初期火灾。
161寻找火场被困人员的方法有:询问知情人;主动呼喊;搜寻。
162对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及可以藏身的物体下面。
163火场急救的基本要求是:抢救伤员必须争分夺秒;坚持救人重于灭火的原则;掌握正确的施救方法。
164高层建筑火灾扑救的对策有:尽量利用建筑物内已有的设施,如:消防电梯、消防通道、疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天面等进行安全疏散;利用广播对建筑物内人员进行广播,告之起火有关信息及安全疏散路线、方法等;当某一层某一部位起火且火势不大时,应先通知着火层及其上一层和下一层的人员疏散,若火势有发展,则应通知着火层以上人员疏散;先救人后救物资。
165对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取固定的大型机器设备,用喷射雾状水流设置水幕等方法冷却,不能用水冷却的,也可用不燃或难燃材料予以遮盖;对于易燃液体,可喷射泡沫予以覆盖;对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资,应用蓬布等进行遮盖的措施进行保护。
166高层建筑的火灾危险性突出表现在:蔓延快,燃烧猛,难逃生。
167高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。
168高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。
169高层建筑扑灭初期火灾不可以单纯依赖公安消防部门。
170高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。
171高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。
171高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。
172高层建筑应配置防火专职干部。
173高层建筑内不可储存易燃,易爆和化学物品。
174高层建筑消防管理“三严格”的对象是:吸烟,用火,用电。
175高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉,电烫斗等电热器具。
176高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被扑灭。
177扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。
178高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。
179高层建筑必须配备专职或义务消防队。
180高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是:建立以消防控制中心为中心,能监控,组织指挥整个灭火流程的消防系统。
181高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。
182对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。
183高层建筑发生火灾后,值班的领导和管理员应亲临一线。
184高层消防水箱储存量的技术参数要求是:一类建筑不应小于18立方米,二类建筑和一类住宅建筑不应小于12立方米,二类住宅建筑不应小于6立方米。其安装高度必须满足最不利点所设置室内消火栓的水压要求。
185旋转电动机着火时,应用:喷雾
水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟一氯一溴甲烷灭火。
第10篇 物业费用管理试题
第四章 物业管理费用的管理
一、单选题
269、物业管理劳动成本分为( )
a、有形成本 b、无形成本 c、固定成本 d、有形成本和无形成本
270、物业管理劳动成本中属于有形成本的是( )
a、城乡基础建设费 b、市容管理费 c、交通管理费 d、排污费
271、小区维修养护专项基金是指用于小区的共用设施设备的更新与大中修基金,单靠日常管理收费无法负担,因此,有必要以基金的形式( )
a、临时筹集 b、事先提取 c、事后筹集 d、按月筹集
272、当商品房出售后,小区维修基金应向( )筹集。
a、开发建设单位 b、业主本人 c、开发建设单位和业主 d、公有住房的售房单位
273、国家规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等公共设施设备的运行、维护和更新费用由( )支付。
a、使用人按建筑面积 b、使用人的单位 c、物业管理公司 d、开发建设单位
274、物业管理费用的计算机除了合理预算每项费用外,关键是( )。
a、不要漏项 b、留出余地 c、加强财务管理 d、节约管理费用
275、物业管理人员的资金根据企业经营管理的经济效益,从( )中提取。
a、管理费 b、服务费 c、维修基金 d、盈利
276、物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润。其利润率暂由( )来确定。
a、业主委员会 b、物业管理公司 c、政府房管部门 d、政府物价部门
277、物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费是两税一费,共计为经营总收入的( )
a、5% b、5.5% c、8% d10%
278、物业管理企业的固定资产折旧费的折旧年限通常按( )计算。
a、2年 b、3年 c、5年 d、10年
279、房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位( )的基金。
a、日常保养 b、日常维修 c、所有维修 d、大修理
280、公有住房出售后由售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金。原则上,多层住宅不低于售房款的( ),高层住宅不低于售房款的( )。
a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%
281、物业管理服务收费通知单每月要及时送达业主手中,并( )
a、由管理员签字 b、由经理签字 c、业主委员会签收 d、由业主签收
二、多选题
282、无形成本是指因管理劳动过程或发展本行业给社会和环境带来的消极影响,包括( )
a、行政管理费 b、交通管理费 c、市容管理费 d、教育费、科研费
283、物业管理经营应缴纳的税金包括( )
a、营业税 b、所得税 c、印花税 d、房产税
284、住宅小区物业管理经费的来源主要有( )
a、定期收取物业管理服务费 b、小区维修养护专项基金 c、多种经营收入 d、业主委员会的经营收入
285、政府对物业管理企业的资金支持主要表现在( )
a、减免部分物业管理服务费 b、制定相关政策 c、给予一定资金支持 d、从总投资中提取专用基金
286、管理和服务人员的工资福利费包括( )
a、基本工资 b、福利费 c、服装费 d、奖金
287、物业管理企业的办公费包括( )
a、交通费、通讯费 b、福利费、服装费 c、书报费、广告宣传费 d、办公用房租金
288、物业管理企业固定资产折旧费,是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定资产包括:( )
&nb
sp; a、交通工具 b、通讯设备 c、办公设备 d、工程维修设备
289、收益性物业管理中的收入包括( )
a、租金收入 b、保证金 c、其他经营性收入 d、准备金
290、办公费中的宣传广告和市场推广费支出的数量取决于( )
a、物业的空置水平 b、物业的新旧程度 c、物业管理公司的规模 d、市场的供求状况
291、收益性物业管理的每一项工作都应以( )为中心。
a、提高物业的档次 b、提高经济效益 c、满足当前承租人的需要 d、吸引未来的新承租人
292、任何一种收益性物业的管理,基本都包括( )等方面的内容。
a、制定管理计划和租金收取办法 b、加强市场宣传以提升物业的租金 c、提供安全保卫服务 d、协调与业主和承租人的关系
293、维修基金的收缴对象,有向( )收取。
a、业主 b、开发建设单位 c、物业的出售者 d、物业的管理者
三、判断题
294、( )物业管理费用的构成分为人工费用和设备费用两大类。
295、( )物业管理服务收费的利润率由国家统一规定。
296、( )物业管理费主要用于物业管理公司对所管物业区域内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮和整治服务。
297、( )物业管理费用=物业管理劳动成本+物业管理经营应缴纳税金+物业管理经营利润。
298、( )物业管理的劳动成本主要是指在物业管理工作中耗费的物质资料及活动经费。
299、( )公有住房或商品房出售后,当维修基金不敷使用时,经物业管理公司研究决定,可以临时向业主筹集。
300、( )物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业。
301、( )公共设施设备日常运行、维修及保养费用的测算方法分简单测算法和成本法。
302、( )在公共设施维修保养费的测算方法中,简单测算法适用于高档住宅、写字楼和商贸中心等物业的费用测算。
303、( )当物业管理企业不能百分之百地收缴物业管理服务费时,造成的损失应由全体业主分摊。
304、( )物业管理保险费项目包括物业本身的保险、员工的医疗保险和失业保险。
305、( )我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收,按年计征,分期缴纳。
306、( )就单位建筑面积所分摊的费用来看,办公费等相对固定的费用,随着物业管理企业所接管物业数量的变动成正比变动。
307、( )收益性物业管理是指以出租经营性房屋为主体对象的物业管理。
308、( )收益性物业管理关注的重点是承租人对物业的环境满意,并希望继续租用。
309、( )对收益性物业管理进行评价时,良好的物业管理意味着百分之百的出租率。
310、( )物业管理公司在任何情况下,都不能采用停止服务的手段来处理拖欠管理费的问题。
311、( )在追讨托欠的管理费时,应注意保存好催款工作的书面记录,因为安是按照法律程序解决时的物证。
312、( )商品房和公有住房出售后,由业主分担的维修基金可一次性筹集,也可分次筹集。
313、( )开发建设单位在将物业移交委托给物业管理企业维修时,必须支付一定数额的维修基金。
第11篇 物业管理知识题库一
物业管理知识题库一
一、判断题:
1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。( х )
2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对业主临时公约予以书面承诺。( √ )
3、前期物业管理的费用,由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。( х )
4、业主是物业所有权人。( х )
5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。( √ )
6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用,不聘请物业管理企业的情况。( √ )
7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理,以及维护环境卫生和秩序。( √ )
8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。( х )
9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。( √ )
10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )
11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )
12、建设单位应当在销售物业之后,制定业主临时管理规约。( √ )
13、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、(共用设施设备进行查验。√)
14、宪法是我国的根本大法,在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物业管理的法律渊源。(√)
15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的,其法律地位和效力低于宪法而高于其他法,是法的形式体系中的二级大法。(√)
16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的,有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。(√)
17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。(х)
18、由国务院颁布的、于2007年10月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。(х)
19、有行为能力的人一定有权利能力,有权利能力的人一定有行为能力。(χ)
20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。(√)
21、高档住宅的装修管理服务费可以执行市场调节价(√)
22、为了便于装修管理,物业公司可以向业主收取装修保证金(×)
23、业主可以根据自己喜好随意安装雨棚和防护栏(×)
24、房屋产权是业主的,所以装修可以不向物业公司申报(×)
25、物业公司有权同意业主改变燃气管道(×)
26、物业公司可以收取装修期间电梯使用维护费(×)
27、某业主说“房子是我自己的,我爱怎么装就怎么装,我不需要你们物业公司来管理,所以不用交装修管理费”。是否正确(×)28、业主装修房屋,应遵照小区的整体规划,保持外立面的统一(√)
29、业主装修给相邻房屋造成渗漏的,应给与修复或赔偿(√)
30、物业公司要求装修工人进出登记,业主应当给予配合和支持(√)
二、单项选择题:(每题1分,共20题)
1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以(a)a、书面承诺b、承诺c、不应承诺d、不予书面承诺
2、(d)必须通过招投标方式选聘物业管理企业。a、所有物业b、住宅物业c、住宅规模较小的d、前期管理的住宅物业
3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定,取得(d)a、上岗证书b、职称证书c、执业资格证书d、职业资格证书
4、物业管理的权利基础来源于(b)a、委托管理b、建筑物区分所有权c、政府的分配d、居民委员会的授权
5、物业管理对公共秩序的作用是(b),属于安全防范性质。a、保障业主的人身安全b、提供协助性管理服务c、行使治安管理职能d、业主自治管理
6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的(c)。a、住户b、租户c、业主d、物业管理企业
7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于(a)所有。a、全体业主b、物业管理企业c、开发建设单位d、居民委员会e、公安派出所
8、业主(a)变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。a、不得随意b、允许根据自己的需要c、可以任意d、能擅自
9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为,彼此间(c)相互容忍。a、没有必要b、根据自己的需求c、应该有义务d、没有义务
10、物业管理企业通过签订物业服务合同,明确与业主的(a)关系。a、权利与义务b、服务与被服务c、管理与被管理d、委托与被委托
11、一个物业管理区域内,具有物业管理重大事项最终决定权的是:(c)a、业主委员会b、居委会c、业主大会d、其他组织。
12、在物业管理中,房屋的所有权归业主,业主处于(a)地位。a、主导b、次要c、服从d、协助
13、在房屋保修期内,竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任,由(c)承担。a、施工单位b、物业管理单位c、建设单位d、业主
14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是:(a)a、平等的法律主体关系b、领导和被领导的关系c、管理者与被管理者的关系d、法人与法人的关系
15、业主在首次业主大会会议的投票权,按照(d)确定。a、业主的人数b、入住时间长短c、物业使用人数比例d、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数
16、弃权或投反对票的业主(c)业主大会做出的各项决议。a、可以不服从也不执行b、可以服从但不执行c、应当服从并执行d、可以选择性服从和执行
17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选(b)物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。a、直接影响着b、都不影响c、部分影响d、削弱了
18、物业管理企业的资质审批应由当地(b)负责。a、工商部门b、房地产行政主管部门c、税务部门d、物业管理协会
19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同约定期间
20、在物业管理活动中,以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益(c)。a、合同整体无效b、合同的格式条款有效c、合同的格式条款无效d、合同应撤销。
21、我国现代物业管理最早兴起于(d)a、北京b、上海c、大连d深圳
22、物业不仅有价值,而且具有使用或观赏价值,这体现了物业的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多样性d、高值性23、(c)不属于特种物业a、古建筑b、疗养院c、高层电梯住宅d、健身房
24、(b)不是物业的特点。a、覆盖面广b、管理对象复杂c、业主处于主导地位d、与社区管理相结合
25、(a)是物业服务企业的主要职能。a、维护业主和使用人的合法权益b、使物业保值、增值c、努力扩大公司的业务范围d、提高企业的资质等级
26、物业管理是围绕创造(c)这一中心开展各项工作的企业行为。a、经济效益b、社会效益c、安居乐业d、保值增值
27、按照国民经济产业部门划分的标准,物业管理属于(c)a、第一产业b、第二产业c、第三产业d、第四产业
28、物业服务企业的根本任务和基本属性是(d)a、维修b、管理c、经营d、服务29、在物业管理中占主导地位的是(c)a、物业管理公司b、有关行政主管部门c、业主和使用人d、居民委员会30、《物业管理条例》第四条规定,国家鼓励物业管理采用(c)依靠科技进步提高管理和服务水平。a、新知识b、新创造c、新方法d、新成果
31、一级资质物业服务企业注册资本应为人民币(c)万元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注册所在地直
32、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起(a)辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。a.30b.45c.60d.90
33、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报(c)资质条件。a.一级b.二级c.三级d.三级暂定
34、物业服务合同由(c)与业主大会选聘的物业服务企业签订。a.各业主分别b.业主大会c.业主委员会代表业主d.物业建设单位
35、业主临时规约由(a)制定。a.建设单位b.购房人c.物业服务企业d.房地产行政主管部门
36、物业管理的早期介入是建设单位引入的(d)。a.
设计工作b.工程监理工作c.开发建设工作d.物业管理咨询活动
37、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(b)之日止的物业管理活动。a.首次业主大会会议召开b.业主大会成立c.50%业主入住d.物业服务合同生效
38、业主大会选聘了新的物业服务企业,原物业服务企业应向(b)交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。a.建设单位b.业主委员会c.政府主管部门d.新物业服务企业
39、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁(坏等,a)应当负责修复和赔偿。a.装修人b.装修企业c.装修施工人员d.物业管理公司
40、物业供配电系统技术档案不包括(b)记录。a.日常运行b.客户投诉c.维修和技术改造d.各项电气预防性实验和其它测试41、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是(a)。a.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作b.物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任c.物业管理区域内发生刑事案件时,物业服务企业不承担任何责任d.物业服务企业可对嫌疑人进行留置讯问
42、下列关于消防通道管理的说法中,正确的是(b)。a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理
43、电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是(c)。a.确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生b.通过安全窗撤离轿厢c.通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援d.通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救
44、实行物业服务费用酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每(c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。a.三个月b.半年c.一年d.二年
45、实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括(b)和物业服务企业的酬金。a.物业服务成本b.物业服务支出c.物业服务支出、法定税费d.物业服务成本、法定税费
46、住宅专项维修资金属于(b)所有。a.物业服务企业b.全体业主c.物业服务企业和全体业主d.建设单位
47、在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业服务企业(a)。a.提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔b.自行决定c.与部分业主商议决定d.与建设单位商议决定
48、新建物业承接验收时,物业管理公司应向(b)索取物业档案资料。a.业主b.建设单位c.施工单位d.监理单位。
49、某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是(c)a.通知b.报告c.请示d.决定(建设部令第110号)
50、按照《住宅室内装饰装修管理办法》,业主在办理住宅装饰装修手续时,物业服务企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取(a)。a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金
51、劳动合同期限三个月以上不满一年的,试用期不得超过(b)月a、3个月b、1个月c、2个月52、劳动合同期限一年以上不满三年的,试用期不得超过(c)月;a、3个月b、1个月c、2个月
53、三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同,试用期不得超过(b)个月a、3个月b、6个月c、4个月
54、用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难,确需裁减人员的,应当提前(b)日向工会或者全体员工说明情况,听取工会或者职工的意见,经向劳动行政部门报告后,可以裁减人员。a、15日b、30日c、60日
三、多项选择题:
1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规(abd)以及国际公约。a.地方性法规b.行政规章c.宗教戒律d.司法解释
2、业主在物业管理活动中,享有(abc)权利a.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务b.参加业主大会会议,行使投票权c.监督业主委员会的工作d.按时交纳物业服务费用e.遵守业主管理规约、业主大会议事规则
3、业主大会的职责是:(abd)a.制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则b.选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作c.与物业管理企业签订物业服务合同d.决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施
4、有权组织业主成立业主大会的有(acd)a.物业建设单位b.物业管理企业c.房地产行政主管部门和街道办事处d.业主代表
5、业主委员会委员应当符合下列(bde)条件。a.本物业区域内的业主b.热心共益事业、责任心强c.经济实力雄厚d.具有一定组织能力e.具备必要工作时间
6、业主委员会委员有下列(acde)情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止。a.因物业转让、灭失等原因不再是业主的b.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的c.有犯罪行为的d.拒不履行业主义务的e.因疾病等原因丧失履行职责能力的
7、有下列(bcd)情况,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。a.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的b.20%以上业主提议的c.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的d.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况
8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物(ac)所构成。a.专有部分所有权b.房地产产权c.共用部分持分权d.人身权和人格权
9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为(abcde)。a.按照本来用途和使用目的使用专有部分b.维护建筑物的安全和外观美观c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任e.对他人的合理行为应相互容忍
四、案例分析题
1、案情:2000年8月,某物业管理公司,将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称,该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积,但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费,为此,请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称:被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同,原告与业主委员会签订的合同无效,其收费属于单方行为。同时又称,物业管理公司只收钱不服务,服务质量差,管理混乱,不符合对等原则,甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官,将会怎样判决请简述理由。判决结果:物业服务企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。收费标准有国家行政职能部门的批复,收费行为合法。被告入住小区后,享受了原告的物业服务,必须支付相应的费用。
理由:1、《物业管理条例》第三十六条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”因此,物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好,公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务,显然是错误的,也是违法行为。3、如对物业服务企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定,通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业服务企业的违约责任,而不能以此为借口拒交物业服务费用。
2、案情:
1998年,黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月,同年11月,业主委员会与某物业服务企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由物业服务企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起,黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始,黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付,并告知物业服务企业直接向承租人万某收取。物业服务企业向万某收取物业服务费时遭拒绝,万某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用说明理由。处理结果:《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下:
1、向物业服务企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务。
2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。
3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由黄女士支付物业服务费用。
3、案情:某物业服务企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为,在购房时,已将
该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位拥有使用权,物业服务企业未经业主同意,擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为,业主委员会一纸诉状将物业服务企业告上法庭。物业服务企业作为住宅小区的管理者,有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。判决结果:某物业服务企业未经业主同意,擅自将公共部位出租经他人经营,侵害了业主的合法权益,应当承担民事责任。判决被告停止侵权,返还非法所得,赔偿损失。理由:《物业管理条例》第五十五条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权,属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关,物业的经营就应当由业主大会决定,如果只与一部分业主有关,则只需要征得相关性业主的同意。
第12篇 物业安保管理控制程序文件
1.0目的
维护管辖区域内公共秩序做好治安消防工作,向业主或住户提供安全服务。
2.0范围
适用于物业管辖区域内安全保卫服务的控制。
3.0职责
3.1 护卫队全面负责管辖区域内的安全消防保卫服务。
3.2 品质督导负责对安全保卫服务工作的质量进行监督。
4.0工作程序
4.1 安全保卫工作是维护物业管辖区域正常生活、工作秩序,保障业主住户、员工人身安全和财产安全,增强安全感,对树立物业小区良好形象有极其重要意义,护卫队编制《部门工作手册》,对岗位职责、任职要求、作业规程、安全保卫有关规章制度的使用等作出规定。
4.2 安全保卫服务应做到:
a) 小区基本实行封闭式管理;
b) 小区实行24小时保安制度;
c) 保安人员有明显标志,工作规范,作风严谨;
d) 危及住户安全位置设有明显标志和防范措施;
e) 小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
4.3 安全管理工作内容
4.3.1 安全防范服务:登记出入访客,控制无关人员进入管理服务区域;核查出入人员、车辆所携带的物品,防止物品丢失及危险品进入管理服务区域。
4.3.2 维护停车场及交通秩序:维护管理服务区域内车辆停放及交通秩序,调节、疏导人、车流量,防止管理服务区域秩序混乱、交通堵塞和未经许可停泊,对管理服务区域内停放的车辆遭受破坏、盗窃等异常情况及时进行登记,报告有关部门并协助处理。
4.3.3 消防安全:巡查管理服务区域公共设施、设备、消防器材的完好状况。
4.3.4 突发事件及违章处理:及时发现、应对、处理突发事件,控制现场,防止事态恶化;按规定程序处理违章行为。
4.4 安全综合管理控制
4.4.1 负责安全管理工作的现场和内部管理,及时了解安全员的思想及生活动态,解决疑难问题,定期向管理处主任汇报。
4.4.2 组织安全员的在职培训和军事技能训练,提高安全员的综合素质。
4.4.3 检查各班在岗工作状况、质量记录、各项管理制度、安全防范措施落实情况,根据实际情况调整工作流程,发现问题及时处理并向管理处主任汇报,将有关情况记录在《交接班记录表》上。
4.4.4 督促管理服务区域内安全、消防设施的使用情况,定期组织消防知识培训,每半年组织一次消防实战演习,不断提高安全员的防火意识和灭火作战能力。
4.4.5 负责管理服务区域安全员巡逻路线图的制订,并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法,经常组织各种突发事件处理的演练,每季度至少进行一次紧急集合,不断提高安全员的职业敏感度和处事应变能力。
4.4.6 配合有关部门处理管理服务区域内各种违章行为、突发事件,调解顾客间的纠纷,配合执法部门做好管理服务区域内的治安工作和出租房屋的管理。
4.4.7 根据工作需要,不定期带领班长就管理服务区域内的安全工作对顾客进行回访,听取顾客对安全工作的意见和建议,借以改进工作方法。
4.4.8 组织安全员开展业余文化活动,加强班组与班组之间的协调配合,合理调配人力资源。
4.4.9 每周检查安全员内务管理情况,及时处理违规行为,并做好相关记录。
4.4.10 负责安全员的月度考核,并将考核情况及时知会被考核人,以便改进不足之处。对于安全员的录用、转正、升职、嘉奖等具有建议权。
4.5 安全班长控制
4.5.1 对本班各岗位工作负责,每日须检查各岗位履行职责情况,主要包括:考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程、精神面貌、服务礼仪等,并在《交接班记录表》上予以记录。
4.5.2 熟悉掌握管理服务区域的整体状况,妥善处理各种突发事件,超过权限的及时报告安全主管。
4.5.3 负责各岗位工作表格、停车发票及凭证有领用发放,相关质量记录的收集检查,按月及时上缴资料管理员。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴财务部。
4.5.4 监督管理服务区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况,及时与控制中心协调维修事宜。
4.5.5 负责本班安全员的岗前培训和内务管理工作。
4.5.6 及时收集、整理顾客的意见和建议,并提交部门。
4.5.7 关心了解队员的思想和生活动态,充分调动队员的积极性和主观能动性,对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。
4.5.8 及时协调班组与其他部门的工作衔接和配合,共同做好管理工作。
4.5.9 实行“班前点名、班后点评”制度,监督本班人员做好交接班工作,对本班队员的工作状况具有初步考核权。
4.6 巡逻管理
4.6.1 按照巡逻路线、巡查点进行巡逻,灵活机智,发现问题及时记录、报告,对可疑人员及时进行盘查清理。
4.6.2 对管理服务区域内单车、摩托车的不规则摆放进行整理,对道路泊车、停车秩序进行监管,检查车厢内存放物资,发现可疑情况或安全漏洞应及时做出处理和报告。
4.6.3 按程序要求对装修户进行过程监督,对施工人员违章作业要及时制止并向班长/或控制中心报告,并联系装修管理员到现场处理。
4.6.4 熟悉管理服务区域内各种设施的位置,注意公用设施、绿地等情况,发现违章或受破坏,及时处理并向控制中心报告。
4.6.5 监督管理服务区域内公共卫生情况,发现不合格之处,及时通知相关人员进行处理。
4.6.6 检查各路口消防通道是否畅通,消防设备器材是否完好无损,安全疏散标识是否醒目、正确,有无消防隐患。
4.6.7 制止顾客、外来人员或部门员工的违章行为。
4.6.8 维护管辖区域的公共秩序。
4.6.9 将巡查中发现的问题和异常事件记录在《护卫员巡查记录表》上,并由处理完成人签字确认。
4.6.10 发现形迹可疑人员,必须及时通知控制中心并密切监视、进行跟踪,如其有违法、犯罪活动要设法制止,并及时报告上级处理。
4.6.11 发现火情,按照相关程序执行。
4.6.12 巡查中如遇到外来参观人员,应观察其是否有部门陪同,如没有,应礼貌的上前询问,并向控制中心汇报。
4.6.13 协助配合其他安全管理岗位人员和部门的工作人员,认真完成交接班手续。
4.7 车场安全管理
4.7.1 保障停车场秩序及道路畅通,礼貌地指挥车辆进出、按位停放。
4.7.2 对进入车场的车辆进行外表检查,填写《停车场车辆情况记录表》,对未关车门者及时知会车主,发现可疑情况或不安全因素应及时做出处理和报告,并做好记录。
4.7.3 爱护警用设备,随时保持治安岗亭及周围环境的整体卫生、设施、标识完好无损。
4.7.4 配合其他岗位工作,做好交接班手续。
4.8 车辆出入口岗位的管理
4.8.1熟记经常出入小区车辆的型号、车牌、驾驶人。
4.8.2 严格执行小区停车场管理规定,车辆进出停车场要验证ic卡号,并作登记,驶离停车场时要验证车辆,并在登记本上消除ic卡号。对外来车辆要实行计时收费。在车辆进出高峰期间,管理人员还要做好现场的车辆引导、行驶、停放与疏导工作,实行一车一卡。
4.8.3 正确引导车辆停放在指定区域,保持车场岗亭的环境卫生、停车场的标识完好,制止非机动车辆或闲杂人员进入车场。
4.8.4 对于大型车辆因公进入小区,须征得管理处同意后方可放行,并及时通知相关岗位,指挥车辆在指定区域活动或停放。禁止携带易燃易爆物品的车辆进入。
4.8.5 对搬运物资的车辆,应与控制中心核实后,凭部门签署的物资搬运放行条给予放行,对于没有出入卡的车辆应核对并登记车主有效证件后,方可放行。
4.8.6 根据市政府对停车场的管理规定,按标准对临时停放的车辆进行收费并开票据。
4.8.7 保持岗亭内整洁卫生,妥善保管好相关票据及质量记录,爱惜使用警用器材。
4.8.8 严禁贪污、挪用停车费,对区域内的违章违纪现象及时制止,上报或处理。
4.8.9 认真完成交接班手续。
4.8.10 对进入车辆应在启动道闸前立即进行车辆登记,尽量缩短车辆在岗前停留时间。
4.9 出入口岗管理
4.9.1 熟记小区业主及其它经常出入人员特征等情况。
4.9.2 注意仪态仪表及工作形象,文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客。
4.9.3 认真做好来访人员有效证件的登记工作,加强对外来人员的盘查及管理,严禁无关人员出入,发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开,同时通知其他岗位引起注意。
4.9.4 核查进入管理服务区域的施工队人员持有的《出入卡》,经检查后按指定通道放行,保持通道畅通。
4.9.5 检查进入管理服务区域人员所携带的物品是否安全,对危险品、易燃品、煤气瓶(有管道煤气的管理服务区域)等要严禁其带入,并及时向上级报告。
4.9.6 做好物资放行的把关工作,对搬出小区的物资进行核查,严格按照《物资出门放行条》的内容进行操作,手续齐全后方可予以放行。
4.9.7 及时发送报刊、邮件,及时将特快专递或快件转送顾客。
4.9.8 注意收集顾客的意见和建议,及时向控制中心汇报并做好相关记录。
4.9.9 协助配合其他岗位工作,认真完成交接班手续。
4.10 值班管理控制
4.10.1 管理处建立总值班室,总值班员负责监督管理当班期间各部门发生情况妥善处理,发生紧急情况执行《应急准备和响应控制程序》的规定。
4.10.2 工程部安排水、电、气、冷暖气、电梯、机电设备维修工值班,负责管辖区内各类工程设施维修服务。
4.10.3 护卫队值班员负责指挥协调各岗位值勤人员的工作。
4.10.4 各值班员实行24小时值班制度,夜间值班期间,总值班员应对治安、交通、消防、机电各岗位进行检查与监督,每晚22:00、1:00、4:00时对各岗位检查一次,并将情况记录在《值班日志》上。
4.10.5 夜间值班期间如遇非常紧急且不能及时处理的投诉、报修、委托等遗留问题,则应在第二天早上换班前由值班员填写《夜间值班遗留问题登记表》并移交相应责任人处理。
5.0支持/相关文件
《护卫队工作手册》
《各岗位服务规范、操作规程、管理制度》
6.0记录
《交接班记录表》
《值班日志》
《护卫员巡查记录表》
