某小区物业管理项目投标书前言（十二篇）

发布时间：2024-11-20 查看人数：73

某小区物业管理项目投标书前言

第1篇某小区物业管理项目投标书前言

《小区物业管理项目投标书》前言

首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业,有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多,我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作,开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米,这个数字不包括顾问管理的面积。

由我公司管理**小区,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务,使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信,在荆州****房产开发公司的支持和关心下,'****物业'和'**'的结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念,确保**的业主们购置物业保值、增值。

****物业承诺:在物业建筑阶段,****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面,结合物业定位及施工进度因素,提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作,建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后,委派有高档物业管理经验的物业经理,驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促,以按****的物业管理理念进行日常的物业管理,并在高效有序管理的基础上,开展一系列符事物业性质的有特色的服务,以真正体现高品质国际化物业的意义。

本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!

第2篇住宅小区物业管理内容3

住宅小区物业管理内容(三)

物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为'六项管理、三类服务',即'房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理';常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行'管养合一'主要落实在以下几个方面:

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循'高标准、严要求'的环境卫生管理和'高质量、高频度'的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻'预防为主、防治(消)结合'的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。

第3篇某某小区物业管理内容：入住及装修期间

某小区物业管理服务内容:入住及装修期间

(三)入住及装修期间的管理内容

1、入住管理

(1)办理入住手续的前提条件

a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。

b.已经通过接管验收,标志着:

a)房屋无重大质量问题;

b)工程遗留问题基本得到解决;

c)工程文件资料已经齐备;

d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。

c.达到入住的条件,这里指:

a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;

b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;

c)管理处有固定的办公场所并开始办公。

d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。

(2)入住的准备工作

a.入住资料的准备:

a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;

b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各类入住表格:

--《〈业主通行证〉领用登记表》;

--《装修申请表》;

--《住宅使用说明书》(开发商提供);

--《住宅质量保证书》(开发商提供);

--《钥匙领用登记表》;

--《入住验房表》;

--《业主家庭情况登记表》。

b.设计办理入住手续流程图。

c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。

a)区内环境:

--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;

--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;

--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。

b)管理公司办公环境:

--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;

--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;

--管理人员着装整洁,精神饱满;

--办公室内资料摆放整齐有序。

(3)办理入住手续流程图

不合格

(4)发出入住通知

a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:

a)《关于办理入住手续的通知》;

b)《致广大业主的慰问信》。

b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:

a)《关于办理入住手续的通知》;

b)《购房合同》原件和复印件各一份;

c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;

d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;

e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。

(5)入住手续的办理

a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;

a)《购房合同》原件;

b)《业主的身份证原件》;

c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;

d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。

b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。

c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。

d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:

a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;

b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;

c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;

d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;

e)装修垃圾清运费:同上;

f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。

e.验房收楼:

a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;

b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;

c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;

--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;

--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。

f.发放钥匙:

a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;

b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;

c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。

g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:

a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;

> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;

c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。

h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:

a)《住户手册》;

b)《服务指南》;

c)签署后的《业主公约》;

d)签署后的《消防安全责任书》;

e)《住宅使用说明书》;

f)《住宅质量保证书》;

(6)开通水电

a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。

b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。

(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。

(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。

2、装修管理

(1)装修的申请与审批

a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);

a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;

b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);

c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。

b.审核与批准:

a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。

b)不宜审批的情况

--涉及有拆改承重墙的;

--涉及有消防隐患的;

--涉及有破坏预埋管线的;

--涉及有破坏外墙体立面的。

c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;

d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;

e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。

(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续

a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。

b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。

c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。

d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。

e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;

a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;

b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;

f.引施工队负责人办理《施工通行证》;

a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;

b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);

c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。

d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。

(3)施工期间的管理

a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。

b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。

c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。

(4)装修施工的竣工验收

a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。

b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。

c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。

d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。

e.施工队当日清场离开。

f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。

(5)常见的违章装修

a.擅自开工。

b.乱拉电线、超负荷用电。

c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。

d.空调机不按位置安装。

e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。

f.随意改变阳台功能。

g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。

h.随意拆改墙体。

i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

j.私自增加线路负荷。

k.改动上下水、电线(开关盒)。

l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。

m.擅自占用公共通道、天台、屋面。

n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。

o.堵塞地漏和排水管道。

p.擅自移动消防设施。

q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。

r.擅自动火作业。

s.铺装过重的地板材料。

t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。

u.随意向窗外抛扔物品。

v.随意用电梯运送装修材料(散

装料和超长重料)。

w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。

*.不按规定时间施工,制造噪音。

y.破坏公共绿篱、绿地。

z.夜间随意在住户家中留宿。

aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。

ab.随意拆掉阳台配重墙。

ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。

ad.随意改装智能化系统。

(6)违章装修的处理

a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:

a)批评教育,规劝改正;

b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;

c)责令恢复原状;

d)扣留或没收工具;

e)停水停电(须报管理公司总经理批准);

f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);

g)依据规定罚没违章金。

b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:

a)首先从施工队装修押金中扣款;

b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;

c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;

第4篇某小区物业管理人员培训内容

小区物业管理人员培训内容

公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。

1 高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

2 技术骨干培训内容

责任感,荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

公关知识及技巧

消防、急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

3 普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

管理规则及员工守贝

消防急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

第5篇国际小区物业管理费预算

星河国际小区物业管理费预算

1、收入部分:889,612元

1.1管理费收入:464,737元

a、住宅部分:464,737元

住宅建筑面积:152874m2,管理费收费标准:3.8元/m2

152874m2×3.8元/m2×80

第6篇小区物业管理处主任考核表

类别项目及标准考评办法及扣分

制度执行的员工守则的执行(第一章,工作条例) 每发现一处不符合扣0.5分

岗位基本技能的掌握(人员联系、物业概况、岗位标准)

文明服务

按规定着装,佩戴胸卡;

每发现一处不符合扣0.5分;

专业场所(室)环境整洁、规范

岗位标准范围标准每发现一处不符合扣0.5分

管理

制定月工作计划,并按计划实施;

每周组织召开管理处例会,并做好记录;

对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查,并每月进行评价;

对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理;

巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏,应立即报修并做好记录;

做好与客户的联络工作,每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主,并做好记录;

对待客户投诉要热情、耐心,及时处理,并将处理结果反馈给客户,然后登记备案;

各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好;

遇突发性、危害性事故或事件发生,立即采取应急处理,并及时向上级部门汇报。

指标

物业管理费收缴率≥90% (按总户数90%计算)

成本总体控制率≤100%

客户满意度≥80%

房屋零修、急修、维修及时率≥98%

维修质量合格率:100%;房屋完好率≥95%

2023年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”

每年两次向业主公布物业管理(维修基金)收支情况表

每年两次开展客户调查和满意度测评工作

每月客户有理投诉两件(含两件)以下

管理处安全治安事故率0%

日常检查公正、合理无投诉,正确使用《物业管理检查单》

注:

1、同一地点同类问题按发生次数,加倍扣分

2、客户提出有理申告的,每次扣十分

3、否决指标:发生各类重大安全事故

第7篇某某小区物业管理内容：竣工验收期间

某小区物业管理服务内容:竣工验收期间

(二)物业竣工验收期间物业管理服务内容

1.参与竣工验收

物业公司派专业人员参与政府质检部门组织的竣工验收工作,协助发展商督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人现场勘察房屋及配套的设施设备是否具备验收重要条件,从实用的角度出发,向房地产发展商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议,要求施工单位按质按量完成房地产开发商交给的施工任务,协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。

2.签定物业管理服务合同

按照国家相关法规编制物业管理服务合同,同房地产发展商商讨相关条款,在接管验收前完成相关法律手续。

3.组织接管验收

由物业公司牵头,对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作汇同已购房业主进行接管验收。

4.协助发展商处理工程遗留问题

5.(1)常见的非结构性工程质量问题包括:

--屋面渗漏水;

--有防水要求的地面渗水;

--外墙面渗水;

--室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;

--抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺;

--门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;

--厕所、厨房、淋浴室、阳台积水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小区道路深陷;

--其他常见的问题。

(2)问题的处理程序

--在保修期发生保修范围肉质工程质量问题建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。

--施工单位自接到通知之日起,应立即到达现场抢修。同时,建设单位、物业管理公司或业主应当向当地建设行政主管部门报告,即使采取安全防范措施,并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案,原施工单位实施,原工程质量监督机构监督,维修时,业主应当配合。

--施工单位非因特殊原因,未能在约定的时限到达维修现场,开发建设单位有义务再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,开发建设单位有权在不提高工程标准的前提下,委托物业管理公司组织自行返修和委托其他单位维修,发生的费用由原施工单位承担。

--保修完工后,建设单位、物业公司、房屋所有人组织验收。

--因保修不及时造成的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第8篇小区物业质量管理方针目标管理方式

小区物业质量管理方针、目标及管理方式

(一)、质量管理方针、目标

本公司质量管理的方针:

以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。

质量管理的总体目标:

物业服务项目做到'家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。

按照量化管理的要求,对照'国家级示范小区'项目标准,保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:

1.全年不发生重大安全责任事故

注:'重大安全事故'是指

--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;

--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;

--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;

--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;

2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;

3.员工培训合格再上岗率达到100%;

4.员工对企业的满意率达到90%以上;

5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;

6.全年支出控制在预算范围内;

7.业主违章有效处理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住户维修及时率,合格率100%;

10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;

11.住户求助处理率,满意率100%;

12.有效回访率达到100%;

13.培训计划完成率100%;

14.员工绩效考评有效率98%;

15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;

16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;

17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;

18.社区文化活动有效完成率100%;

19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;

20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;

21.消防设施、设备的使用完好率100%;

22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;

23.其他各类突发事件的有效处理率100%;

24.灭火预案演习达标率100%;

25.治安预案演习达标率100%;

26.训练考核达标率100%;

27.车辆违章停放率5%;

28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;

29.设备计划保养完好率100%;

30.设备开机完好率100%;

31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;

32.设备运行成本降到行业标准最低;

33.设备临时故障排除的及时率95%;

34.员工工伤事故发生率0;

35.值班记录准确合格率98%;

36.机房卫生达标率100%;

37.住户对维修保养工作的满意率100%;

38.住户对保洁工作的满意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在总体管理方式上拟采取'标准化'管理模式。

该管理模式特点有三:一是强调工作的'一次成功率'。物业管理行业是一个'100-1=0'的服务行业,一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的'稳定性'。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中'雷声大,雨点小',建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调'时效性',对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。

正因如此,本公司拟采取全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必须严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作'量具模块'来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变'人治'为'法制',本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和能力。

2、在安全管理上,拟采取全封闭的安全预案制。

由于本物业小区规模较大,人员成分复杂,安全死角多,加之安全问题是业主永远最关心的问题,故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用'记忆+规范'的方法,,对住户采用凭住户证出入,对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式,如'交叉巡逻出入法'、'循环式巡逻法'、'往返式巡逻法'等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。

3、在服务方式上,拟采取本公司的特色服务与个性化服务。

(1)'时效工作制':

本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施处罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。

(2)'不均衡管理制'

该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是根据以上规律实施'静音管理'、'无人化管理'和'零干扰服务'。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行,以

免影响业主使用等等,让业主真正感到体贴入微的服务。

(3)'唱喏制':

'唱'是指用动听的语言将有关事项告之业主,让业主成为'知情人',避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;'诺'是指服务工作要'一诺千金',答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提醒业主,业主感到的是'温馨';管理人员在进行收费的时候,要'唱':您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是'认真'。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主'明明白白的消费。

(4)'三米微笑制':

为住户提供服务时,应主动向业主展示周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理会,虽然是点点滴滴的服务,但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重,给人以镇定感。

(5)'首问责任制':

第9篇小区物业管理费的收取催缴程序

小区物业管理费的收取及催缴程序

(有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)

业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日.

1.1预缴半年管理费

1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费付款通知书》,详列应交款明细,规定业主须在收到《付款通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。

1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

1.1.5《付款通知书》、《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

1.2预缴三个月管理费

1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。

1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。

1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

1.3预缴一个月管理费

1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。

1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。

1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。

1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。

第10篇 x苑小区物业管理经营成本的测算

景苑小区物业管理经营成本的测算

管理服务报价及费用构成

一、物业管理费报价:

1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况,制定物业管理公共服务收费标准。

(1)住宅:0.50元/m2

(2)商业用房2.00元/m2

((3))空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费

2、停车服务费

地上车位 : 70元/位.月

地下车位:110元/位.月

3、公众代办性服务

二次供水水费代收代缴,按照行业相关规定;公摊水电费,按实际用量分摊到户;代办性服务免费

4、特约服务费

(1)保洁家政服务,钟点工按照10元/时收取。

(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。

其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。

二、年物业管理费用支出构成

1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金):

管理处主任:1500元/人×1*12=16800元

安全护卫队长:1300元/人×1*12=15600 元

行政财务:1200元/人×1人*12=14400元

安全护卫员:800元/人×5人*12=153600元

设备管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

维修工:700元/人×1人*12=33600元

保洁员:700×2人*12=50400元

绿化工:700×1人*12=33600元

合计:368400元

2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金):1200元*12月=15600元

3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金):1100元*12月=13200元

4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金):800元*12月=9600元

6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金):1100元*12月=13200元

合计:51600元

总合计420000元

总收入420960元-总支出420000元=960元

第11篇住宅小区物业管理目标承诺

住宅小区物业管理目标及承诺

在全体业主的大力支持和发展商的积极配合下,我们坚信,通过**物业共同的努力,可以达到:

1、二年内实现创建文明、安全小区 ,达到'萍乡市文明小区'标准,并争取达到市优;

2、三年内达到市优秀示范小区 ;四年内达到省优秀示范小区,争取达到国优;

3、建立并落实维修服务承诺制:临修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录;维修工程质量合格率100%,维修工程质量回访率100%;

4、配套设施完好率98%以上,大型及重要机电设备完好率100%;

5、业户投诉受理率100%,投诉回访率98%以上,业户满意率达95%以上;

6、无因物业管理责任而发生的重大安全责任事故,严格防范火灾、车辆被盗以及治安案件发生。

7、半年内培育社区文化活动的框架和雏形,二年内成为成熟的优秀商住楼,让有关的经营活动有组织、有参与、有群体地成型,规模型、持续地进行各种有利于经济效益社会效益的活动。

第12篇小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主,多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定: