物业财务管理部职能范本（四篇）

发布时间：2024-11-23 查看人数：70

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物业财务管理部职能范本

第1篇物业财务管理部职能范本

物业财务管理部职能

(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

(2)建立财务管理体系,做好管理公司的经济核算工作。

(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

(4)征收和支付管理公司各类合同费用。

(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。

(6)按员工工资表发放员工工资。

(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。

(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满足业主其他有关的服务要求。

(9)总经理指派的其他工作。

第2篇某写字楼物业财务管理

一、物业管理的收费项目

(一)物业管理费

物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

(二)代收代缴项目

1、电费

2、水费

3、有线电视管理费

4、通讯费

(三)多种经营收费

1、停车场收费

2、租售代理收费

3、家政服务收费

4、其他特约服务收费

5、其他多种经营服务收费

(四)其他收费项目

1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

二、管理费的核定

(一)制订收费标准的原则

1.收支相抵,略有节余

2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

3.前瞻性及相对稳定性原则

(二)收费标准的预算

1.资料准备

2.收费项目分解与归集

3.标准试算

(三)物业管理费的构成

1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

6.公共水电支出;

7.不可预见费用;

8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;

9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;

10.经理人酬金;

11.法定税费。

(四)收费标准的调整

影响管理费变化的主要因素有:

1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。

三、费用的缴纳

(一) 物业管理企业要事先制订好

费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

(二) 物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金

(或称管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

第3篇某物业财务部票据管理作业指导书

物业管理分公司质量体系文件

物业财务部票据管理作业指导书

1.0目的

规范票据购买、领用、退回、存档手续,确保票据的安全和完整。

2.0适用范围

物业公司出具的所有票据

3.0管理内容

3.1票据的购买

3.1.1物管公司会计在每月5日时,需查阅《票据购入、领用、退回登记本》上各项票据的留存数量,若低于最低库存量(10本),则需向税务部门或分供方购买。

3.1.2物业公司会计持《发票领购簿》在龙溪地税所专管员处签字,确定所购票据的种类、面值、数量。

3.1.3税务专管员的签字手续完成后,持《发票领购簿》到龙溪地税征收所发票领购处购买相应票据。

3.1.4清点所购发票的数量、种类、面值是否与申购一致,同时确认票据号码,相符后,在地税征收所的票据申购本上确认签字,并根据对方出具的工本费发票支付相应的费用。

3.1.5持《发票领购簿》在地税专管员处登记备案。

3.1.6会计人员将所购票据按顺序在物业管理公司的《票据购入、领用、退回登记本》上登记。

3.2票据的领用

3.2.1保安班长在领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费处领取相应面值的票据。

3.2.2保洁部洗车人员领用的票据低于最低限额时(10份/本),可到财务部或管理处收费员处领取相应面值的票据。

3.2.3各管理处收费员在收据或综合发票低于最低限额时,可到财务部会计或出纳处领取相应票据。

3.2.4领用票据人员在《票据购入、领用、退回登记本》上签字,确认领用票据的面值、金额、发票编号等。

3.2.5财务人员在领用的票据上加盖财务专用章。

3.3票据的退回

3.3.1保安部班长、保洁助理将已用完的票据存根交至各管理处收费员处,收费员核实应收的相应款项后,收取相应费用。

3.3.2保安班长、保洁助理将发票存根交回财务部会计或出纳处,财务人员核实其是否交费后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》确认签字。

3.3.3管理处收费员将收据或发票存根交至财务部会计或出纳处,财务人员对所交的票据存根进行核查,是否有未撕的票据记帐联及作废票据的情况,确认无误后,在《票据购入、领用、退回登记本回登记本》签字。

3.4票据的保存

3.4.1每半年对所有票据存根进行一次归档,注明所归档票据的编号,并打包封存。

3.4.2存档时间按照会计制度对票据管理存档期执行。

4.0相关记录

4.1《票据购入、领用、退回登记本》

4.2《发票领购簿》(来自税务机关,以其提供为准)

编写:张雪梅审批:郝红兵

第4篇物业管理师物业管理实务试题-第十一章物业财务管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十一章物业财务管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.商品房销售时,专项维修资金的缴纳比例是()。

a购房款的1%一2%

b购房款的2%~3%

c,购房款的3%~4%

d购房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金有关规定的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定,在销售商品房时,购房

者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修资金。故本题选b,有关内容可参见教材第176页。

2.在物业管理企业发生更迭时,代管的维修资金账目经业主大会审核无误办理账户转移后续后,自双方签字盖章之日起()。

a 10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

b 15日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

c 20日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

d 30日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在物业管理企业发生更迭时,代管的维修资金账目经业主大会审核无误后,应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。故本题选a,有关内容可参见教材第176页。

3.在业主转让房屋所有权时,结余的维修资金()。

a结余部分退还

b结余部分不予退还

c结余部分退还新产权人补缴

d结余部分不予退还随房屋所有权同时过户

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在业主转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。故本题选d,有关内容可参见教材第176页。

4.因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修资金()。

a按账面余额按户数退还业主

b按缴纳数额扣除发生数额按面积退还业主

c按账面余额按面积退还业主

d按账面余额按业主个人缴纳比例退还业主

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。故本题选d。有关内容可参见教材第176页。

5.物业管理企业可于年度终了时按年末应收取账款余额的()计提坏账准备金,计入管理费用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的掌握程度。物业管理企业可于年度终了时,按照年末应收取账款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金,计人管理费用。故本题选c,有关内容可参见教材第169~170页。

6.关于物业管理项目财务管理,说法不正确的是()。

a分为独立核算和非独立核算两种形式

b物业管理项目财务管理是指在一个独立行驶管理权的基层物业管理单位内,独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编辑、控制、使用及管理和分析的财务活动

c酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作

d物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态,又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目财务管理的掌握程度。选项c“酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作’’应为‘‘酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构监督物业管理项目机构财务管理的权利,但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作”。故本题选c,有关内容可参见教材第170“ 171贞。

7.酬金制的物业服务费计提基数为()。

a预收服务资金

b实收服务资金

c预收服务资金和其他收入

d实收服务资金和其他收入

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。物业服务费用酬金制应以预收的物业服务资金为计提基数。故本题选a,有关内容可参见教材第172页。

8.酬金制的年末结余资金归属()。

a全体业主

b物业管理企业按比例提取后,剩余部分归全体业主

c用于业主委员会经费

d计人物业管理的利润

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。酬金制下,物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。故本题选a,有关内容可参见教材第172页。

9.以下不属于物业管理企业主营业务收入的是()。

a无形资产转让收入

b物业管理收人

c物业经营收入

d物业大修收人

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括:物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。选项a“无形资产转让收入”属于其他业务收入。

故本题选a,有关内容可参见教材第168~169页。

10.以下不属于物业管理企业利润构成的是:

a营业利润

b投资净收益

c营业税及附加

d补贴收入

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业利润的掌握程度。物业管理企业的利润构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。选项c“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选c,有关内容可参见教材第170页。

11.以下不属于物业服务费成本(支出)的是()。

a物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用

b营业税及附加

c物业管理区域绿化养护费用

d办公费用

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业服务费成本(支出)构成的掌握程度。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:①管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化保养;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业管理企业固定资产折旧;⑧物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。选项b“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选b,有关内容可参见教材第173~174页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业的财务管理包括()。

a成本和费用管理b利润管理c专项维修资金的管理d税金管理

e营业收入管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业财务管理的掌握程度。物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第168页。

2.主营业业务收入包括()。

a物业经营收人b物业大修收入c人户维修收入d特约服务收入

e物业管理收入

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括:物业管理收入、物业经营收人和物业大修收入。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第168~169贞。

3.物业服务费用构成包括()。

a物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

b办公费用

c物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

d物业共用部位、共用设施设备的大中修费用

e物业管理企业固定资产折旧

【答案】a b c e

4.公房销售时,缴纳维修资金的提取比例是()。

a多层住宅不低于售房款的20%

b多层住宅不低于售房款的25%

c多层住宅不低于售房款的30%

d高层住宅不低于售房款的25%

e高层住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定,在出售公房时,售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,该部分专项维修资金属售房单位所有。故本题选a、e,有关内容可参见教材第176页。

5.下列属于物业经营收入的是()。

a房屋出租收入

b会所收入

c废品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物质销售收入

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业经营收入的掌握程度。物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。选项c“废品回收收入”、选项d“房屋中介代理收入”和选项e“材料物质销售收入”都属于“其他业务收入”。故本题选a、b,有关内容可参见教材第168~169页。

6.企业发生坏账损失时,如何进行处理()。

a企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金

b收回已核销的坏账增加坏账准备金

c不计提取坏账准备金的物业管理企业,其所发生的坏账损失,计入管理费用

d收回已核销的坏账,增加管理费用

e收回已核销的坏账,减少坏账准备金

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的管理的掌握程度。企业发生坏账损失时,要:企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金;收回已核销的坏账,增加坏账准备金;不计提取坏账准备金的物业管理企业,其所发生的坏账损失,计入管理费用;收回已核销的坏账,冲减管理费用。选项d“收回已核销的坏账,增加管理费用”应为“收回已核销的坏账,冲减管理费用”;选项e“收回已核销的坏账,减少坏账准备”应为“收回已核销的坏账,增加坏账准备金”。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第170页。

7.物业服务费的测算编制应考虑的因素有()。

a区分不同物业的性质和特点

b根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算物业服务成本

c固定资产的折旧

d做到收支平衡略有结余

e物业管理人员素质

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业服务费的测算编制的掌握程度。应考虑的因素有:①物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;②物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本;③物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;④物业管理属微利性的服务行业,物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业管理企业得以可持续发展。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第173页。

8.物业服务费的编制依据有()。

a管理计划

b实施计划

c物业正常维修和养护计划

d物业管理人员素质

e收费标准和可收费的管理面积

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业服务费编制依据的掌握程度。收入的编制方式通常是依据收费标准和可收费的管理面积;支出的编制依据包括管理计划及实施计划所需物业服务成本和物业正常维修和养护计划。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第174页。

9.确定物业服务费成本构成的注意事项有()。

a详细b全面c测算依据准确d平时注意收集数据e多用估值

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对确定服务费成本构成的注意事项的掌握程度。注意事项有:一是要求详细,把具体消耗或支出费用分解得越具体,才越真实;二是全面,不要漏项;三是测算依据准确,不用或少用估值。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第174贞。

10.以下关于物业管理企业的成本费用和税费的说法,正确的()。

a物业管理企业营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等

b物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加,收益环节的所得税等

c物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款余额的3%一5%计提坏账准备金,计人管理费用

d物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租等行为,不计征营业税,但对

从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税e实行一级成本核算的物业管理企业,可不设间接费用,有关支出直接计人管理费用

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用和税费的掌握程度。选项c“物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款余额的3%~5%计提坏账准备金,计入管理费用”应为“物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金,计人管理费用”。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第169~170页。

11.以下关于物业管理服务费用的说法,不正确的是()。

a包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

b酬金制是指在预收的物业服务资金中技约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足由业主享有或承担

c采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金

d采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费

e无论是在酬金制还是包干制下,物业管理项目都是的会计主体

【答案】c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务费用的掌握程度。选项c“采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”应为“采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”;选项d“采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”应为“采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”;选项e“无论是在酬金制还是包干制下,物业管理项目都会计主体”应为“在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体;在包干制下,物业管理项目的会计主体是物业管理企业”。故本题选c、d、e,有关内容可参见教材第171―173页。

12.以下关于专项维修资金的说法,正确的是()。

a专项维修资金由业主或物业使用人交纳,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造

b专项维修资金属于开发商所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质

c在大、中修和更新改造费用不足时,由物业管理企业决定向全体业主续筹资金

d专项维修资金应当在银行专户存储,专款专用,不得用于任何投资

e业主大会成立后,维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。选项b“专项维修资金属于开发商所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质”应为“专项维修资金属于业主所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质”;选项c“在大、中修和更新改造费用不足时,由物业管理企业决定向全体业主续筹资金”应为“在大、中修和更新改造费用不足时,由业主大会决定向全体业主续筹资金”。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第175~176页。

三、案例题

1.请写出物业服务费成本(支出)构成,并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。

【答案】(1)物业服务费成本(支出)构成:

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

> ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

③物业管理区域清洁卫生费用;

④物业管理区域绿化养护费用;

⑤物业管理区域秩序维护费用;

⑥办公费用;

⑦物业管理企业固定资产折旧;

⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;

⑨经业主同意的其他费用。