物业管理媒体接待交流程序（十二篇）

发布时间：2024-11-29 查看人数：49

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物业管理媒体接待交流程序

第1篇物业管理媒体接待交流程序

物业管理处媒体接待交流程序

1.目的

避免各种媒体报道给管理处带来负面影响,并对媒体加以引导,以维护并拓展管理处形象。

2.适用范围

适用****管理处各部门

3.职责

3.1综合管理部为管理处与媒体接触的对口部门,相关事务由综合管理部负责。

3.2管理处媒体发言人负责与媒体接触时的各种发言。

4.方法与过程控制

4.1管理处与媒体交流程序

4.1.1管理处设媒体发言人一人,负责与媒体接触时的各种发言;管理处形象宣传、重要新闻发布由管理处经理或指定授权人发言。

4.1.2媒体发言人由综合管理部主管担任。

4.1.3发言时应安排相关人员进行记录,相关纪要应存档。

4.1.4综合管理部须对与媒体的接触、沟通情况进行记录。媒体播发有关新闻时,如为电视或电台,应安排专人进行录像或录音进行存档;如为报纸、杂志等,应进行剪辑后存档。

4.1.5如播发的属重大新闻,综合管理部应组织全体员工或相关人员观看。

4.1.6各部门若有相关媒体欲对有关情况进行报道,须征得综合管理部同意并在指定委托范围和内容与媒体进行接触。

4.1.7若有关情况有可能给管理处带来负面影响,由综合管理部直接与媒体接触。

第2篇物业精细化管理培训3

第三篇:安全巡检工作要精细化

一、火情控制

某商场内一专卖厅新开业,在装修过程中,因施工人员违章操作,未及时清除易燃物品,导致电焊火花将碎木屑引燃,突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火,不料火情有进一步发展趋势,秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势,一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。

精细化操作建议:

1、增加装修现场及安全巡视频次,提高监督力度,必要时维修人员与秩序维护人员协调联动,内部保持沟通渠道畅通;

2、加强对装修工作的审批管理,对违章操作的情况在审批时进行告知并控制;

3、制定完善的消防管理体制,配备合理的秩序维护人员,定期举办消防演习;

4、将业主培训纳入公司整体培训体系,加强客户消防知识的宣传。

二、规范使用用电器

某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火,事后经物业管理处工程维修人员检查,起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前,因其射灯不符合《装修管理规定》,物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改,未被业主采纳,工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主,业主并未听取。直至发生起火事件后,专卖厅的负责人才按要求进行整改。

精细化操作建议:

1、加大现场装修安全用电的巡检力度,对违规用电坚决予以查处,从根本上避免火灾事故的发生;

2、物业公司应严格履行审批、验收程序,对不符合规定的装修,及时采取措施,令其整改,消除潜伏的隐患,确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见,避免违章现象的发生。若违章已经发生,针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为,并提出积极的整改意见;

3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患,对业主加强安全意识教育和宣传,同时业主不应存在侥幸麻痹心理,要严格按照《装修用电管理规定》执行。

第3篇物业管理员技能试题-情景题

物业管理员技能试题:情景题

一情景题:

1. 某物业公司通过投标方式,中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权,该公司在接管验收时,应该检验哪些具体资料

2. 小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生,他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验,你能告诉他吗

3. 某物业公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管验收的标准吗

4. 工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准,假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程,你知道应该怎样检验吗

5. 泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装商品住宅楼,公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程手装修质量,你知道他应该注意哪些方面吗

6. 水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦,要确保物业正常使用功能,为日后管理创造条件,在物业接管验收时应该做好水、卫消防接管验收工作。你知道该怎样做吗

7. 某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗

8. 你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料

9. 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作,目前正处于招商阶段,经理让你把招商阶段信息资料收集一下,存入档案室,你知道收集哪些资料吗

10. 用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用,你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗

11. 物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久,经理要她销毁原有过期的档案资料,她一时无从下手,你能帮助她做好档案销毁工作吗

12. 住户手册属于物业管理常用规章制度的一种,经理让新来的大学生小杨起草住户手册,他不知道该写哪些内容,请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

13. 物业管理员小杨正在起草住户手册,当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍,请您帮他肥内容补充完整。

14. 物业管理费用构成大致可分为两大类,你知道是哪两类吗

15. 新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金,你认为这样做对吗你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目

16. 收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费,该项费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗

17. 保险费项目只包括物业本身的保险,人工医疗保险和失业保险在人员费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗

18. 对收益性物业房产税如何征缴,你知道具体规定吗

19. 新来的物业管理员小宋对'固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动'这句话不十分理解,请你向他解释清楚。

20. 地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,因此,平时要足够重视,要做好养护工作,你知道注意那些方面吗

21. 楼地面工程常见的材料多种多样,要针对材料特性做好相应的养护工作,请你告诉工程部新来的小王应注意那些方面

22. 门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意那几个方面吗

23. 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温,最容易受到破坏的是防水层,请你回答怎样建立以养为主的保养制度。

24. 某小区业主擅自将通风到拆除,造成通风到中中段堵塞,作为物业管理公司应怎样注意养护管理通风道。

25. 垃圾道是公用设施,又是藏污纳垢的地方,住户对其往往爱护不够,你知道平时养护时应注意那些问题吗

26. 翻修工程具有类似建筑工程的技术特征和房屋更新改造的性质,请你回答翻修工程项目主要有哪些

27. 在房屋维修技术管理中,制定方案必须具备的有关资料有哪些

28. 水泵、水箱和消防设备对业主或使用人日常生活、生命财产安全关系重大,你知道该怎样加强日常性保养吗

29. 电梯设备历来受到国家有关部门格外重视,作为物业管理公司应怎样对电梯设备进行日常性保养

30. 西马庄住宅小区由于居民把杂物投入下水道,使下水变成上水,致使四栋家属楼居民饮水用后闹肚子,你知道对排水系统该怎样管理吗

31. 室内排水管道堵塞,使业主居住的房间从地漏漫溢外淌,假如你是维修人员,知道怎样清通吗

32. 排水管道堵塞将给业主或使用人带来很多麻烦,如果发生室外排水管道堵塞现象,你知道应该怎样进行维修吗

33. 如果高位水箱及浮球阀出现常见故障,你能找出故障产生原因和维修方法吗

34. 我国消防管理的方针是'预防为主,防消结合'.消防设备保证随时有效的供水至关重要,物业管理公司应怎样加强对消防设备维修管理呢

35. 生活饮用水的质量直接关系到人们的身体健康,对高位水箱进行清洗消毒,你知道是怎样规定的吗

36. 门卫是物业安全的第一卫士,在物业治安管理中具有极其重要的作用,你知道如何做好门卫工作吗

37. 逻辑是物业安全的又一保障,必须加强保安巡逻,消除各种不安全因素,请你说出对逻辑范围和逻辑方式有哪些具体规定

38. 北京某物业小区治安班长吕安接到业主报案:犯罪嫌疑人入室抢劫后留下可疑爆炸物,立即冲上去抱起可疑爆炸物,三分钟跑下20楼,假如有一天,你遇到这种情况你会怎样紧急处理

39. 我国消防管理的方针'预防为主,防消结合'一旦要发生火警时你知道应急措施吗

40. 火灾起初阶段是灭火的最佳时期,你掌握常用的灭火方法吗

41. 固体废弃物污染的防治有那些措施

42. 噪声污染妨碍人们的工作,学习和生活,你知道产生噪声污染的类型吗并说出物业环境噪声污染的控制方法。

43. 物业管理企业保洁机构设置,无论规模大小都只设一个清洁班,这个说法对吗

44. 请你说出物业管理公司保洁管理操作要求是什么

45. 保洁管理除了实行生活垃圾分类袋装化以外,还包括那些具体措施

46. 物业管理公司绿化部门只设绿化养护组兼带管理职责,对吗你认为应该怎样设置。

47. 技术工人是绿化工作中的实际操作者,你了解绿化养护操作与管理的基本方法和要求吗

48. 居住区物业的绿地是普通绿化的重点,是居住小区中不可缺省的有机组成部分,你知道居住区绿地种类吗

49. 你了解绿化养护管理的质量要求吗请你说出对树木、树形、绿篱、花坛和草坪的质量要求。

50. 某居住小区刚刚建成入住,计划在'七一'纪念党的生日,开展文体娱乐活动,他们在制定方案以前,应该调查了解哪些情况

51. 某物业管理公司笄开展文体娱乐活动,以便物业管理人员与管区业主之间增强了解与沟通,融洽关系,推进合作,你能为他们设计活动项目吗

52. 你所在的物业管理公司经理让你制定一份在管区内举行国庆节庆祝活动的方案,请问制定文体娱乐活动方案的具体步骤是什么

53. 管理文体娱乐活动,严格招待规章制度,你知道物业管理内部有关规章制度的种类吗

第4篇小区配套休闲场物业管理模式

小区配套休闲场管理模式

**物业根据对山体公园定位及客户群体的分析,以体现**客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。

针对山体公园的位置及所服务项目难以做到全封闭式管理,同时又为了突出**客户的尊贵身份,(**客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)**物业决定对山体公园实施半开放式管理,既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制,**客户或外来人员均可到公园游乐,但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于**的客户所有服务项目免收取服务费,外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;

项目开放模式开放时间收费标准

篮球场封闭式10:00---18:00免费

羽毛球场开放式10:00---18:00免费

网球场封闭式10:00---18:0010元/小时

(**客户免费)

门球开放式10:00---18:00免费

备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;

第5篇物业园区电梯管理维护培训

物业园区电梯的管理与维护培训

1、电梯操作、保养和维修的基本内容

(1)根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标,制定电梯安全维修保养的规章制度。

(2)对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。

(3)重视和落实电梯的保修和安全年检工作。

(4)除电梯的日常保养维护外,电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。

(5)必须坚持定期检查维护保养工作计划,健全电梯设备档案及修理记录。

(6)电梯钥匙要有专人管理,停梯须出告示。

(7)电梯运行管理中发生任何故障时,要首先救护乘客出梯。

(8)做好电梯的好电计量及收费工作。

(9)保持电梯机房、井道、轿箱的清洁及空气流通。

(10)定人定时对轨道、门导轨进行清洁,加油润滑等。

2、电梯操作、保养和维修的基本制度

(1)电梯工作制度

①严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。

②坚持工作岗位,值班时间不做与本岗位无关之事。

③密切监视和掌握各级的运行动态。遇重大活动,及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作,必要时可设置专梯以适应客流量的需要。

④每日19:00以后及节假日期间,由于客流量减少,一般可关闭数部电梯。

⑤按时完成设备的定期保养和维修工作。

⑥认真学习专业知识,熟悉设备结构与性能,做到判断故障准确,处理迅速及时。

⑦值班人员违反制度或使之造成设备损坏的,将追究其责任。

(2)电梯维修、保养操作规程

①电梯停驶保养时,首先应切断控制电源,确保安全。

②电梯机房要保持整洁,做到无积灰,无蛛网,地板上无垃圾和灰尘;电梯机房不得堆放杂物和易燃物品,不准闲人进入,不准住人;电梯机房要有明亮的采光,窗玻璃完好无损且光明清晰,通风良好,并配有必要的消防器材。

③电动机全部外形要擦净,做到无油垢、无黄油,底盘无机油。

④电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸,做到无灰尘;磁铁接触开关无锈蚀,无油垢,如有油垢,用酒精棉花擦净,以防磁铁得电后被粘结吸住不放,造成电动继续运转。

⑤井道底坑如有积水,必须首先断点,然后排除。有漏水、渗水情况,一定要修好,同时要将垃圾清除干净,不得堆放杂物,保持底坑整洁,确保电梯下越程的极限开关有效动作。

⑥轿箱内外、顶上、地下均需经常擦净,防止生锈腐蚀;要定期油漆,保持清洁美观。

⑦各层站厅门及地坎槽要经常清洁,易防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净,保持整洁卫生。

⑧电梯检修后保养时必须挂牌,确认轿箱内无乘客后,方可停机。

⑨在较箱顶维修和保养时,除了判断故障和调试需要外,禁止快车运行。工作时必须带安全帽。

⑩井底作业时,禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外),厅门口必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。

⒒电梯凡是转动机件均需交由润滑,要做到定点、定质、定量、定期、定人,确保安全运行。

⒓维修保养工作后,必须认真清理现场,清点工具和物品。

⒔机房、井道因工作需要动火时,必须遵守大厦动火规定,办好动火证,指定专人操作和监视,事后清理火种。

第6篇小区物业管理费预算书

住宅小区物业管理费预算书

1收入测算($1227425)

1.1管理费收入

1.1.1管理费收入测算依据

类型收费单价收费总面积已入伙面积目前实际入住面积备注

多层住宅1.00 59657.55 52148 36635

高层住宅

商业2.0 3013.48 2888.68 2733

1.1.2管理费收入测算($835148.43)

a.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元

b.商铺管理费收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元

g、收回以前年度拖欠款=141520元

1.2地下停车位收入$253620元(见停车场收支预算)

1.3其它收入=82288元

小区收入分项列明,如:

装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等

设定20**年装修户数80户,平均每户138平方米。

(1)装修管理费=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 = 13248元

(2)建渣清运费=138平方米* 00元/平方米* 80户/2 =11040 元

(3)场地租赁费3000元/年

(4)有偿服务费55000元/年

1.4 补亏款:73978.82元

1.5总收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元

第7篇物业管理公司不合格品控制程序-13

物业管理公司不合格品控制程序(13)

1.0目的:

通过对不合格服务进行有效控制,确保工作的效率和服务的质量。

2.0适用范围:

适用于整个服务过程中不合格项的处理。

3.0职责:

3.1各部门负责对各自范围内的不合格服务进行记录并纠正。

3.2综合事务部负责验证单项检查、监督检查、管理评审及内、外审中发现的不合格项目,并予以关闭。

4.0程序:

4.1各级检查中发现的不合格服务由各检查人根据实际情况,判断不合格程度。

4.2对服务整体管理体系影响不大或对体系造成不明显的不合格为轻微不合格,检查发现时应立即予以整改并关闭,并做记录,时间不超过当天。

4.3因系统性原因造成或明显造成同样问题连续有效发生(投诉)或连续发生造成不良影响的不合格为严重不合格。自检中发生的不合格由部门处理,监督检查中发现的严重不合格,由部门采取纠正措施,综合事务部进行跟踪验证,直至不合格关闭为止。

4.4特殊情况下(如天气恶劣或材料不能及时购买等)发生的不合格服务,应作好记录以便追溯。

4.5不合格控制流程

各级检查中发现

判定不合格程度,开过失通知单或纠正通知单

责任部门整改或采取纠正措施

开单部门验证整改结果或纠正措施验证有效性

5.0支持性工具

《整改通知单》

《纠正通知单》

编制:审核:批准:日期:

第8篇某写字楼物业财务管理

一、物业管理的收费项目

(一)物业管理费

物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

(二)代收代缴项目

1、电费

2、水费

3、有线电视管理费

4、通讯费

(三)多种经营收费

1、停车场收费

2、租售代理收费

3、家政服务收费

4、其他特约服务收费

5、其他多种经营服务收费

(四)其他收费项目

1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

二、管理费的核定

(一)制订收费标准的原则

1.收支相抵,略有节余

2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

3.前瞻性及相对稳定性原则

(二)收费标准的预算

1.资料准备

2.收费项目分解与归集

3.标准试算

(三)物业管理费的构成

1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

6.公共水电支出;

7.不可预见费用;

8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;

9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;

10.经理人酬金;

11.法定税费。

(四)收费标准的调整

影响管理费变化的主要因素有:

1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。

三、费用的缴纳

(一) 物业管理企业要事先制订好

费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

(二) 物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金

(或称管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

第9篇 xc物业管理公司薪酬管理体系

z物业管理公司薪酬管理体系

总则

按照物业公司经营理念和管理模式,遵照国家有关劳动人事管理政策和《集团公司人力资源管理规章》,参考其它物业公司薪酬标准。为规范薪酬管理,制定本制度。

第一条薪酬管理原则

薪酬管理制度贯彻按岗分配、奖勤罚懒和效率优先兼顾公平三大基本原则以及根据激励、高效、简单、实用原则,在薪酬分配管理中综合考虑社会物价水平、公司支付能力以及员工岗位在同行业的相对价值、员工贡献大小等因素。

第二条薪酬增长机制

1、薪酬总额增长与人工成本控制

工资增长要坚持国家规定的 “两低于原则”,建立与企业经济效益、劳动生产率与劳动力市场相应的工资增长机制。

工资总额的确定要与全年收益总和与成本的控制紧密相联,加强以人工成本利润率、公共支出、维修支出、活动支出为主要监控指标进行分析,建立人工成本约束机制,有效控制人工成本增长,使公司保持较强的竞争力和赢利水平。

2、员工个体增长机制

对员工个人工资增长幅度的确定在根据市场价位和员工个人劳动贡献、个人能力的发展来确定,对企业经营与发展急需的高级紧缺人才,市场价位又较高的,增薪幅度要大;对企业工资水平高于市场价位的操作层岗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。对贡献大的员工,增薪幅度要加大;对贡献小的员工,不增薪或减薪。

第三条根据聘任、管理、考评、薪酬分配一体化的原则,公司各职能部门的经理、各管理人员、操作层员工,直接聘请的员工的薪酬分配统一由集团公司人力资源部管理,并实行统一的岗位绩效等级工资制度。

第四条薪酬总额管理与控制

公司年度薪酬总额计划由集团公司人力资源部根据公司主要经济指标完成情况,实施总量控制与管理。

第五条薪酬类别(见下表)略

说明:

一、薪酬编制的构成:分为管理岗薪酬体系、辅助岗薪酬体系和操作岗薪酬体系三部分。

管理岗、辅助岗薪酬体系由基本工资、级别(等级)工资、职务(岗位)工资、岗位补助、津贴和绩效工资构成;

操作岗薪酬体系(一等)由基本工资、岗位工资、津贴和绩效工资构成;

二、薪酬编制的说明:

1、基础工资:参照广东省政府公布的最低生活标准,确定基本工资为每人每月770元;(按政府规定适时调整)。

2、级别工资:级别设置1-5级。根据所任职务确定级别,年度考核为称职以上,晋升一档。

3、岗位工资:按职工的技能、学历及不同岗位的责任大小、劳动强度、劳动复杂程度等根据“管理人员岗位工资标准”确定劳动报酬。

4、津贴:是一种福利性的补助和附加工资,包括内容: 1.电话费;2.住房补贴;3.高温费;4. 交通费;6.水电费;7.全勤奖(保安人员享受夜班补贴)等构成。

5、绩效工资:操作岗、辅助岗绩效占固定工资的10%,管理岗(一等)绩效占固定工资的15%,管理岗(二等)绩效占固定工资的20%,管理岗(三等)绩效工占固定工资的30%。根据公司月考评制度发放。

6、工资级别:管理岗(一等)级别差额200元、(二等)级别差额300元、(三等)级别差额1500元;辅助岗级别差额300元;操作岗(一等)级别差额80元;操作岗(二等)级别差额100元。

三、其他需说明的事项(包括级别类别表中未体现的薪酬):

1、操作岗按每月8天休息(4天正常休假,4天加班,加班费含在工资里),辅助岗、管理岗按每月6天休息,国家规定的节假日例外

2、餐补:管理岗按出勤数16元/天、辅助岗、操作岗按300元/月补助;(公司食堂开启后自动取消)。

3、过节福利费:元旦、五一、三八(限女性)每人50元;国庆、春节每人100元;

4、试用期工资:操作岗的试用期工资按固定工资发放,辅助岗、管理岗的试用期工资按固定工资的80%发放。

第10篇物业管理法规试题

一、单选题

1、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护( )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

a.业主

b.物业管理企业

c.开发建设单位

d.业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由( )按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

a.业主

b.物业管理企业

c.业主和使用人

d.业主和物业管理企业

3、县级以上地方人民政府( )负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

a.房地产行政主管部门

b.工商行政管理部门

c.小区管理办公室

d.物业管理协会

4、业主大会应当( )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

a.代表

b.维护

c.代表和维护

d.领导和保护

5、一个物业管理区域成立( )业主大会。

a.一个

b.二个

c.多个

d.不限

6、业主( )参加业主大会会议。

a.必须本人

b.可让物业使用人

c.可以委托代理人

d.不可以委托代理人

7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( )以上的业主提议,业主委员会应当组织召开大会临时会议。

a.10%

b.20%

c.30%

d.50%

8、召开业主大会会议,应当于会议召开( )以前通知全体业主。

a.7日

b.10日

c.15日

d.20日

9、住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的( )。

a.物业管理公司

b.行政主管部门

c.公安派出所

d.居民委员会

10、业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权( )以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则:选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管理区内全体业主所持投票权( )以上通过。

a.1/3;1/2

b.1/2;2/3

c.2/3;1/2

d.1/2;3/4

11、业主委员会是业主大会的( )

a.组织机构

b.权力机构

c.自治管理机构

d.执行机构

12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的( )备案

a.工商行政管理部门

b.房地产行政主管部门

c.政府社团登记部门

d.公安部门

13、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行( )职责。

a.招标管理

&nbs

p;b.委托管理

c.统一管理

d.自治管理

14、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其( )

a.管理

b.指导

c.监督

d.指导和监督

15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的( )

a.委托协议书

b.临时委托合同

c.前期物业服务合同

d.物业管理委托合同

16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的( )

a.临时委托合同

b.物业管理服务协议

c.前期物业服务合同

d.临时性合作协议

17、建设单位应当在销售物业之前,制定( ),对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

a.管理契约

b.住户手册

c.管理规定

d.业主临时公约

18、建设单位制定的业主临时公约,不得侵害( )的合法权益。

a.业主

b.物业使用人

c.住宅区居民

d.物业买受人

19、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用( )方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a.协议

b.批准

c.推荐

d.选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( )约定的内容。

a.公共维修资金

b.物业装饰装修

c.前期物业服务合同

d.公用面积分摊

21、前期物业服务公同可以( );但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

a.约定期限

b.不定期限

c.定期二年

d.定期三年

22、前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同( )

a.暂停

b.作废

c.调解

d.终止

23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的( ),建设单位不得擅自处分。

a.所有权

b.使用权

c.处理权

d.所有权或使用权

24、物业管理企业承接物业时,应当对物业( )进行查验。

a.技术资料

b.共用部位

c.共用设施设备

d.共用部位、共用设施设备

25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的( )

a.公共停车场

b.商业服务设施

c.物业管理用房

d.公共场所绿地

&nbs

p; 26、从事物业管理活动的企业应当具有( )。

a.独立核算能力的企业

b.能自负盈亏的企业

c.独立承担民事责任

d.独立的法人资格

27、一个物业管理区域由( )物业管理企业实施物业管理。

a.一个

b.二个

c.多个

d.不限

28、物业管理企业( ),导致业主人身,财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

a.按照物业服务合同约定

b.未能履行物业服务合同约定

c.对于住宅小区治安,消防防范不够

d.虽然加强管理,但仍旧

29、物业管理企业承接物业时,应当与( )办理物业验收手续。

a.施工单位

b.开发建设单位

c.业主委员会

d.居民委员会

30、物业管理用房的所用权依法属于( )。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

a.使用人

b.业主

c.开发建设单位

d.物业管理企业

31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸,档案资料交给( )

a.居民委员会

b.业主大会

c.业主委员会

d.当地房管部门

32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得( )

a.职业资格证书

b.职业技术等级

c.职业等级技能

d.职业技术职称

33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的( )

a.物业托管合同

b.物业服务合同

c.前期物业合同

d.物业选聘合同

34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身,财产安全受到损害的,应当依法承担相应的( )

a.经济责任

b.赔偿责任

c.违约责任

d.法律责任

35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经( )同意,不得改变用途。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业管理企业

36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的( )一并委托他人。

a.常规服务项目

b.特约服务项目

c.全部物业管理

d.房屋装修管理

37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,若物业服务费用欠交,由( )负连带交纳的责任。

a.业主

b.业主的直系亲属

c.使用人所属单位

d.房屋中介机构

38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费( )

a.可以不交

b.有业主分摊

c.由物业企业核销

d.由建设单位交纳

39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务( )的监督。

a.质量

b.经营

c.收费

d.保值

40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由( )。

a.业主确定

b.物业管理企业确定

c.政府物价部门确定

d.双方约定

41、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向( )收取有关费用

a.物业管理企业

b.业主

c.业主委员会

d.最终用户

42、物业管理企业应( )做好的物业管理区域内的安全防范工作。

a.努力

b.全力

c.加强

d.协助

43、物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得( )。

a.擅离职守不负责任

b.监守自盗违法犯罪

c.侵害公民合法权利

d.形成恶势力危害业主

44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由( )约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

a.业主

b.物业使用人

c.物业管理公司

d.业主和物业使用人

45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关( )应当承担连带责任。

a.使用人

b.业主

c.使用人直系亲属

d.业主直系亲属

46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主,业主委员会、物业使用人和物业管理企业在( )

a.公共维修资金的使用

b.经营所得利润的分配

c.物业管理活动中的投拆

d.招投标管理活动的批准

47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得( )

a.随意租售

b.改变用途

c.擅自占用

d.任意损坏

48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知( )

a.业主委员会

b.业主大会

c.物业管理企业

d.居民委员会

49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请( )讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业使用人

50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由( )依法办理有关手续。

a.业主委员会

b.业主

c.物业管理企业

d.房地产行政主管部门

51、因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得( )的同意

a.业主委员会

b.物业管理企业

&nb

sp; c.业主大会

d.业主委员会和物业管理企业

52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得( )的同意。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.业主和物业使用人

53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路,场地,在( )恢复原状。

a.10天内

b.20天内

c.30天内

d.约定期限内

54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位,因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当( )

a.经业主大会同意

b.经业主委员会同意

c.经物业管理企业同意

d.及时恢复原状

55、业主需要装饰装修房屋的,应当( )物业管理企业。

a.事先告知

b.同时告知

c.完工告知

d.验收告知

56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业,物业管理企业应当将房屋装饰装修中的( )告知业主。

a.禁止行为

b.注意事项

c.规章制度

d.禁止行为和注意事项

57、( )擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款:给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

a.施工单位

b.建设单位

c.业主委员会

d.物业管理企业

58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止( ),处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

a.违法行为

b.从业活动

c.服务工作

d.经营活动

59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款( )的罚款;

a.10~20%

b.20~30%

c.30~50%

d.40~60%

60、业主逾期不交纳物业服务费用的,( )应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

a.业主大会

b.业主委员会

c.居民委员会

d.物业管理企业

二、多选题

61、国家提倡业主通过( )的市场竞争机制选择物业管理企业。

a.公开

b.公平

c.公正

d.合理

62、国家鼓励物业管理采( ),依靠科技进步提高管理和服务水平a.新技术

b.新知识

c.新方法

d.新成果

63、业主在物业管理活动中,享有下列权力( )

a.按合同约定接受物业管理企业提供的服务

b.监督业主委员会工作

c.对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权d.监督专项维

修资金的管理和使用

64、业主在物业管理活动中应履行下列义务( )

a.参加业主大会会议,行使投票权

b.遵守业主公约,业主大会议事规则

c.按规定交纳专项维修资金

d.按时交纳物业服务费用

65、物业管理区域的划分应当考虑物业的( )等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

a.共用设施设备

b.建筑物规模

c.社区建设

d.市政公用设施

66、业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的( )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

a.先后顺序

b.建筑面积

c.住宅套数

d.产权期限

67、业主在物业管理活动中,享有下列权利:( )

a.选举业委会委员,并享有被选举权;

b.提议召开业主大会会议,并提出建议;

c.提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议;

d.参加业主大会会议,行使投票权;

68、业主大会履行下列职责( )

a.制定、修改业主公约和业主大会议事规则

b.选举更换业主委员会委员,监督委员工作

c.选聘解聘物业管理企业

d.决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施

69、业主大会会议可以采用( )的形式,但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

a.集体讨论

b.分组讨论

c.书面征求意见

d.小会讨论

70、业主大会作业出以下决定:( )必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

a.制定和修改业主公约

b.业主大会议事规则

c.选聘和解聘物业管理企业

d.专项维修资金使用和续筹方案的决定

71、业主大会会议分为( )会议。

a.定期

b.不定期

c.临时

d.随时立会

72、业主委员会履行下列职责( )

a.召集业主大会,报告物业实施情况

b.选聘、解聘物业管理企业

c.与选聘的物业管理企业签订物业服务合同

d.监督业主公约的实施

73、业主公约应当对有关利益:( )等事项依法作出约定。

a.物业的使用、维护、管理

b.业主的共同利益

c.业主应当履行的义务

d.违反公约应当承担的责任

74、业主大会议事规则应当就业主大会的( )等事项作出约定。

a.议事方式

b.表决程序

c.业主投票权确定办法

d.业主委员会组成和委员任期。

75、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理( )

a.无关的决定

b.无关的活动

c.相抵触行为

d.不作为行为

76、业主大会、业主委员会应当配合( )相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

a.物业管理企业

b.公安机关

c.居民委员会

d.街道办事处

77、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:( )

a.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

b.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

c.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

d.物业管理所必需的产权资料。

78、物业服务合同应当包括对( )等内容进行约定。

a.服务质量

b.服务费用

c.物业管理用房

d.物业管理事项

79、物业服务收费应当遵循( )原则

a.合理、公开

b.收费与服务水平相适应

c.区别不同物业的性质和特点

d.使业主不产生投诉和纠纷

80、对物业管理区域内违反有关治安,环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为( )。

a.予以制止

b.依法处理

c.行政处罚

d.行事处分

81、物业管理服务收费应由( )制定,在物业服务合同中约定。

a.业主

b.业主委员会

c.物业管理企业

d.物价主管部门

82、业主、物业管理企业不得擅自占用,挖掘物业管理区域内的( )损害业主的共同利益。

a.公共建筑

b.公用设施、设备

c.道路

d.场地

83、利用物业共用部位、共用设施进行经营的,应当在征得相关( )的同意后,按照规定办理有关手续。

a.业主

b.业主大会

c.业主委员会

d.物业管理企业

84、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会,物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续,业主所行收益应当( )

a.主要补充专项维修资金

b.也可按业主大会的决定使用

c.和效益创造人分成

d.物业管理企业也应利益均占

85、挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门( )

a.追回挪用的专项维修资金

b.给以警告

c.没收违法所得

d.并处挪用数额2倍以下的罚款

86、物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门和司法部门( )

a.吊销资质证书

b.依法追究直接主管刑事责任

c.依法追究直接责任人刑事责任

d.依法追究法人代表刑事责任

87、( )个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下罚款;

a.擅自改变公共建筑、公共设施用途

b.擅自占用、挖掘道路、场地

c.擅自利用共用部位、公用设施经营

d.擅自占用物业用房

88、《物业管理条例》的主要内容可归纳为:( )

a.建立了十项基本制度

bsp; b.明令六项禁止行为

c.规范两项书面合同

d.法规授权四项规定

89、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括( )

a.招投标制度

b.资质管理制度

c.人员资格制度

d.专项维修资金制度

90、《物业管理条例》明令四项禁止行为( )

a.物业管理用房不得擅自改变用途

b.物业区域道路、场地不得占用、挖掘

c.区域内公共建筑和设施不得改变用途

d.不得将该区全部物业管理一并委托他人

三、判断题:

91、只有一个业主的,或者业主人数虽多且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。( )

92、业主可以委托代理人参加业主大会会议。( )

93、制定和修改业主公约、业主大会议事规则,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。( )

94、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力( )

95、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。( )

96、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。( )

97、住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业。( )

98、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。( )

99、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。( )

100、对物业管理区域内违反有关治安,环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止或者依法处理,并及时向有关行政管理部门报告( )

物业管理法律法规试题答案

单选题1~60题

1、d2、d3、a4、c5、a6、c7、b8、c9、d10、b

11、d12、b13、d14、d15、c16、c17、d18、d19、a20、c

21、a22、d23、d24、d25、c26、d27、a28、b29、c30、b

31、c32、a33、b34、d35、b36、c37、a38、d39、c40、d

41、d42、d43、c44、d45、b46、c47、b48、c49、b50、b

51、d52、c53、d54、d55、a56、d57、b58、a59、c60、b

多选题61~90题

61、abc62、ac63、abcd64、bcd65、abc

66、bc67、abcd68、abcd69、ac70、abcd

71、ac72、acd73、abcd74、abcd75、ab

76、cd77、abcd78、abd79、abc80、ab

81、ac82、cd83、abcd84、ab85、abcd

86、abc87、abc88、acd89、abcd90、bcd

判断题91~100题(对是a,错是b)

第11篇国际商城位物业管理整体设想策划

z国际商城位物业管理整体设想及策划

1.1项目分析

zz国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带,紧邻中山路步行街,周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃尔玛等商业配套设施,交通便捷。依据芜湖市政府对该项目的规划要求,我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万平方米,集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有机结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万m2、建筑高度120米的商业综合楼,包括一座380间客房的五星级酒店,一个34000m2的大型购物中心和甲级写字楼,将配套中餐、西餐、健身、娱乐等功能,与目前正进行开发建设的沃尔玛项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程,合力形成芜湖市的新商业中心,提升原有商业服务能力和竞争水平。该商业区域将与步行街连成一条轴线,完善整个芜湖市的商业功能布局,进一步强化中山路的商业功能,同时推动美食街三期以及赭山公园的开发改造。

1.1.2物业特点

zz国际商城楼宇及公共环境物业的特点为:

*商城占地面积小,可供业主与住户活动的公共空间狭小

*商城公共区域卫生状况差

*设备保养差,严重缺乏保养

*停车位少

zz国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍:

1、泊车位共32个

2、商铺58.099平方米

3、化粪池1座

4、公共照明

5、消防监控系统

6、zz国际商城电梯:东芝电梯2台

7、zz国际商城蓄水池一个。

1.2管理定位

1.2.1管理服务对象分析

管理与服务的对象为:zz国际商城的性质决定了我们为之服务的群体是文化素质高,有教养、有涵养的群体。这样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接、不确定因素更多,对服务的要求也更深入、细致,对管理的人性化也要求很高。

物业管理基础:保障水、电正常供给,电梯、消防、监控等设施设备的正常运作具有至关重要的作用。对各类设施设备进行及时有效的维护与保养,是楼宇管理的基础,也是整个商城运作管理系统得以正常运转的关键。

客户服务原则:在zz国际商城管理中,把'客户至上'服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念核心,做好服务方式、形态的细分,深化服务的内涵,为满足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。

1.2.2根据项目分析,zz国际商城的管理定位应体现以下方面

*建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系

zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题,解决问题,将问题消除在最初的萌芽阶段,是保证zz国际商城设备系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发,zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中,每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责,既要是问题的解决者、服务的提供者,更要是问题的发现者、客户需求的领会者。

充分发挥多种功能的员工个体,不仅使问题解决的及时率和主动性提高,而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

*规范化管理

我们将对zz国际商城的质量管理中导入iso9001:2000质量管理体系,将zz国际商城管理处列入iso9001:2000质量管理体系管理单位,各项操作严格按照质量认证体系标准执行。

1.3管理重点

1.3.1重点之一: 树立zz国际商城物业整体形象

通过环境控制、机电设备控制、安全交通管理控制、提供人性化高质量服务树立zz国际商城整体物业形象。

我们将积极与zz国际商城的业主协商沟通,参与开展形式多样、丰富多彩的文化活动。通过文化活动提升zz国际商城物业整体形象。

对于环境控制方面我们将提供'区域包干'、 '零干扰'服务。例如:我们将安排清洁人员在正式营业前将大堂及电梯清洁干净;在业主下班后的中午或傍晚安排保洁人员对zz国际商城进行保洁。在业主上班的高峰时间,要求清洁人员在此时间暂停清洁,不影响业主的上班,实行'零干扰'服务,悄然把商城及周边环境清洁干净。

1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养

zz国际商城配备有给排水、配电、消防系统。若出现设备故障,将影响日常生活、造成混乱等严重后果,社会负面影响更大。

我们将充分发挥集团公司(本公司前身)机电设备管理与人才的优势,抽调高级工程技术人员。管理中我们以'预防为主、安全第一、科学管理'为原则,保障机电设施设备的正常运行。

1.3.3重点之四:安全管理服务

zz国际商城的周边环境比较复杂,要求日常管理中注重防火、防盗工作,组建高素质保安队伍。确保24小时治安消防安全,人流与车辆进出有序。

1.4管理目标

a、严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作,使物业各项工作有条不紊的开展。1年内深化管理服务,提高物业管理水平,提升物业管理形象。

b、严格遵守国家的法律、法规、条例以及特区政府部门的各项管理规定。科学、规范管理,全面导入和推行iso9000质量体系认证,服务热情、周到,建立现代化、人性化管理服务体系。

c、建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系,确保安全工作万无一失。

d、服务细致、周到、真诚、规范,定期向业主发放物业管理服务问卷调查,对合理的建议及时整改,努力提高客户满意度,使业主对物业管理满意率达到95%以上。

e、加强与业主的沟通与协作,自觉接受业主的监督,广泛听取、接受业主的建议和意见,了解和熟悉内业主的业务,在不损害业主利益的前提下,利用本物业的一切条件,支持和配合业主发展业务。

f、确保商城各类设备设施运行良好,维修正常,服务配套。为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

g、进一步规范和完善24小时值班制度,对业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况进行反馈,并视轻重缓急及时处理,建立配套的回访制度和记录。

h、提高优质环境保障,加大对清洁管理力度。确保zz国际商城卫生状况良好,垃圾日产日清,定期进行消杀,使zz国际商城保持洁净、明亮、舒适。

i、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准,建立严格的考核办法,充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务

意识和责任心。

j、制定完善系统的培训计划,切实提高员工队伍的整体素质,确保持证上岗率达100%。

1.5管理模式

在管理模式中,保证管理流程的信息渠道畅通、设置监督机构、完善的自我约束机制、激励机制、经营上采取经营目标责任制,从五大方面构筑zz国际商城的物业管理模式。

1.5.1管理流程

在组织架构上突出以'客户服务为中心'的流程管理;在激励方式上采取经营目标责任制;在经营运作上,严格抓成本管理,实现收支平衡。注重业主、客户的信息反馈,保证信息渠道的畅通。具体流程如下:

管理流程示意图:

业主(客户)意见征询

述职授权

考核考核

服务需求建议信息

意见、投诉指令

反馈、回防信息指挥

反馈协调

指令

反馈

1.5.2设置监督机构

建议zz国际商城业主成立业主领导小组。通过行使以下权利,对我公司及管理处的管理进行监督。

*审核管理处提交的年度管理计划

*检查管理工作的效果

*通过会议等其他形式评审管理状况并交流意见

*投诉管理处工作中出现的问题

*评审管理处工作中的重大事件

*委托管理合同的权利和义务

1.5.3完善的自我约束机制

*管理处每年与公司签定经营目标责任书。

*管理处每季度开展一次业主问卷调查,调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据。

*公司质管部每月组织一次月考核、每半年组织一次内部质量审核,确保管理运作按照iso9001质量体系运作。对考核及审核中发现的问题要求及时整改及开出纠正措施。

*员工每月进行考核,考核成绩结果直接与奖金、员工晋升挂钩。

*管理处对操作层员工的工作检查主要依靠操作层员工的每日自检、项目主管每日的日检及月检来完成。

*服务质量评价及不合格服务控制流程

轻微严重

yesno

1.5.4激励机制

如何正确激励员工是企业管理中的主要课题,对处于劳动密集型的物业管理行业显得尤其重要。我公司通过多年的探索,已经形成了较为完善的激励机制。

*采用经营管理目标责任制方式进行考核。

*奖惩体系坚持'奖惩分明'和'优胜劣汰'的原则。依靠严密的规章制度,及时准确实施奖惩。

*报酬体系主要通过员工直接分配所得来激励员工,在成本控制前提下,尽量提高员工的收入,充分肯定努力工作所得的报酬,以此吸引高水平的管理及技术人才。

*对于要求上进、追求自我提升的员工,给他们培训和再培训是最好的激励方式。为此我们将培训放在企业发展的重要位置,并提供足够的资金和物资装备。尽可能挖掘有潜力的员工。

*企业文化体系是企业发展壮大的源泉,是激励机制的有效手段。我们通过开展形式多样的集体活动,注重管理处社区文化的开展及管理处员工的活动开展,营造和谐的工作环境,不断增强员工的凝聚力和向心力。

1.5.5经营上采取经营目标责任制

公司每年与管理处签定经营目标责任书,年终进行考核。

1.6管理特色

我们将对zz国际商城严格认真推行物业管理与服务,达到细微、周到、真诚、规范的服务要求,定期向业主发放物业管理服务问卷调查,对合理的建议及时整改,努力提高客户满意度,使用户满意率达到95%以上。并保证业主所居住环境的零干扰,即保证业主休息时是一个安静的环境但又充满活力和安全的寂静。

1.6.1提供针对性服务

环境管理特色

*我们拟采用滚动式保洁方式对zz国际商城公共部位、楼梯间、天台等进行保洁。并实行'区域包干'、'重点区域重点服务',每层楼都有专职清洁员。

*清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的'零干扰'服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备,确保服务对象需要我们时能及时出现,快速、悄然满足顾客的服务需求。

*安排兼职绿化人员对zz国际商城外围绿化进行护理。

安全管理特色

*在zz国际商城设置多个保安岗位,对进出人员和车辆控制等事务。并加强巡逻岗。

*保障巡逻岗、门岗与消防指挥中心联系通畅,确保zz国际商城治安安全。

*停车场保安岗位负责疏导车辆交通通畅,确保车辆进出有序。

客户服务

*管理处设立客户服务中心,设立专职事务助理,接听来电、处理投诉、进行回返,每季度发放问卷调查,经常与业主沟通,处理反馈意见。

机电维修管理

zz国际商城的机电设备保养差,可以说几乎没有保养过。但两商城的功能和环境要求我们对机电设备的管理必须做到万无一失并提高其运作效率,降低运作成本。

*我公司的上级集团公司前身是机电设备安装公司,有一批经验丰富的高级工程师及技术人员。具有机电设备人才管理优势和'一体化、专业化'的优势。为业主提供一流的专业服务。

*选派业务精、能力强的工程师、技术人员,管理操作电气、消防、维修、智能化设备。

1.7管理措施

为了落实管理,我们制定了如下六项措施

a.精选骨干,组建服务团队

选派的物业项目经理的综合素质的高低,是项目管理成功的关键。我公司将在公司内部举办选派项目经理的答辩会,选择最有管理经验的项目经理一名。我公司管理多个小区、商城物业的成功经验告诉我们,只有高质量、高效率的服务才能让业主满意。zz国际商城性质需要我们要提供高质量、高效率的服务,其特殊性质需要我们提供保证各项设施设备高效率、稳定的服务,为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

b.规范管理,制度保障

规范、标准和程序化管理机制的基础支撑在于

严格细致的质量保证制度。zz国际商城应以iso9001:2000文件为基础和指导,结合国内外物业管理的先进经验,制定一套符合自身管理和运作特点的质量保证制度进行科学、规范管理,并全面导入和推行iso9001:2000质量体系认证,做到服务热情、周到,建立现代化、人性化管理服务体系。

各个部门岗位、各工作流程、各个工作检验标准和方法都应当建立规范、严格的管理程序和作业指导。制度规定得越具体,执行得越得力,管理质量也就越有保证。在制度的完善方面,应采用分析典型问题---形成培训案例---补充、新建制度的方法。制度一经确立,就要坚持把权利交给制度,以制度约束人的原则,使员工在工作中的一举一动、一言一行都有章可循。

在具体的工作中,管理人员还会有针对性的为客户'度身定做'一些约定事项,在增强管理人性化的同时,也为自身的管理赢得更多的配合和支持。

c.建立充分发挥员工个体功能的运作管理措施

建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系,确保安全万无一失。zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题,解决问题,将问题消除在最初的萌芽阶段,是保证整个zz国际商城系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发,zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中,每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责,既要是问题的解决者、服务的提供者,更要是问题的发现者、业主需求的领会者。

充分发挥多种功能的员工个体,不仅使问题解决的及时率和主动性提高,而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

日常维修维护与服务

发现问题

处理问题

反馈

需求与投诉

解决问题

d.保证设备安全正常运行

*我公司如能中标,将安排设备管理工程师进场,熟悉设备情况、参与验收,保证设备运行万无一失。

*进场一月内完成设备资料收集整理,确保设备正常运行。

*正常运转期间,严格按照iso9001:2000质量管理体系设备操作规程,对设备进行维护、保养、操作。

e.提供配套服务及社区文化服务

*我公司如能中标,将按照工作计划中社区文化计划与策划方案,对zz国际商城提供配套服务和社区文化服务。

f.严格控制财务成本

*物业管理行业是微利行业,要靠内部管理、成本控制实现管理目标。我公司有着丰富的政府机关部门和小区商城等的物业管理经验,如何控制物业管理成本有丰富的经验。每年与管理处签定目标经营责任书,制定年度预算。成本控制观念深入每个员工心中,提倡节约从一点一滴做起。

1.8管理探索

1.8.1特性问题分析解决

a、服务形象

zz国际商城经过慎重的考虑并决定将商城后勤交由专业物业管理公司管理,说明zz国际商城的理智和敏锐的洞察力对服务的需求要求人性化和细致入微。而我们通过完善培训机制、内部培训和严格的员工管理,建立一支精神饱满,精神面貌良好,整洁亲切,素质好的员工队伍来塑造zz国际商城的形象,并提供人性化和优质的服务。

b、环境形象

我们通过周密的管理措施,并结合巡视,提高保洁的频率和效率,拟采用滚动式保洁方式对商城公共部位和楼道间等进行保洁。并实行'区域包干'、'重点区域重点服务',每层楼安排专职清洁员。对于酒店部分,清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的'零干扰'服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备,确保服务对象需要我们时能及时出现,快速、悄然满足顾客的服务需求。使整个物业区域保持环境整洁,秩序有条不紊,营造一个舒适的环境,使zz国际商城能多方位的展示其亲切和谐安静的形象。

c、防火防盗。

zz国际商城的业主要求我们在做好管理工作的同时更着重做好注重防火、防盗工作,保障业主的财产生命安全,我们组建高素质保安队伍,在重点区域设置专职保安岗位,处理秩序、咨询、对进出人员控制等事务。保障巡逻岗与楼宇监控中心、消防指挥中心联系通畅,确保zz国际商城治安安全。确保24小时治安消防安全,人流与车辆进出有序。

d、机电设备运作为商城运作之根本。

为保障zz国际商城机电设备的正常、有效运作,我们配备有专业性强的管理人员对设备进行管理和维护。

1.9我公司若管理zz国际商城物业管理的优势

a.公司的上级主管集团公司前身为机电设备安装公司,在机电设备设施管理方面拥有雄厚的实力,我司在机电设备保养方面在同行业中已走在前列。

第12篇物业管理处经理助理岗位责任制

管理处经理助理是在管理处经理的直接领导下,协助经理按照《条例》、《委托管理合同》等有关文件要求及根据管理处的实际情况完成各项工作,其职责如下:

一、坚持高质量、高标准,严格按照公司iso9002质量体系要求,制定本住宅区各类工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施,经管理处主任批准后组织实施。

二、协助管理处经理制定和完善管理规章制度,监督、检查各项工作质量,确保按公司iso9002质量体系要求落实各项工作。

三、负责对分管业务工作的安排、实施及检查工作,及时向经理汇报工作的质量和进度。

四、根据员工和管理工作的需要,修订员工岗位职责和作业标准。督导实施员工的教育培训计划,使全体员工达到队伍技能过硬、作风过硬、思想品德过硬和工作纪律过硬,提高实际工作能力。

五、负责组织市、省及国家级优秀管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作,切实提高住宅区的管理服务水平。

六、切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作,提高业主住户的文化修养和道德水准。