第1篇 物业管理费收取及催缴程序-3
物业管理费的收取及催缴程序(三)
有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日
1.1预缴半年管理费
1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.2预缴三个月管理费
1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.3预缴一个月管理费
1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
第2篇 某物业公司仓库管理作业指导书怎么写
物业公司仓库管理作业指导书
1.0目的:为了储存生产原料、半成品、成品以及为了配合物流管制。
2. 0适用范围:公司各部门。
3. 0分类:3.1从安全角度上考虑分为:一般仓库;
危险品仓库。
3. 2从建筑结构上考虑分为:封闭式仓库;
敞开式仓库。
3. 3从堆放的货物性质上考虑分为:原料仓库;
半成品仓库;
成品仓库。
4.0职责:
4.1消防管理是仓库管理的首要内容:建立严格的消防制度,明确消防责任人,要及时消除火灾事故等隐患;
仓库范围内要有明显的禁烟、禁火标志和警示牌,对违反规定动用明火、吸烟者要加以处罚。
4.2仓库的环境日常管理,包括:防潮、防高温、防水浸应该是仓库环境管理的确关注重点;
建立仓库清洁打扫制度,仓位和通道要保持干净,有的仓库还要做好灭鼠、灭害工作;
仓库高处的大玻璃要定期擦洗,使仓库保持明亮清洁。
4.3仓库的安全保卫是仓库管理的重要一环,包括:无关人员不得出入仓库;
严格执行两人以上进入仓库的制度。
4.4建立严格的管理制度:机器设备的安装、管理、使用规定;
产品、货物出入库、材料出放库规定;
成品发货出库制度;
各种岗位的职责及操作规程。
4.5管理办法:
4.5.1 无关人员不得入内。
4.5.2 建立严格的消防制度,明确消防责任人,要及时消除火灾事故等隐患。
4.5.3 各种物资进仓,应严格检查质量和数量,防止物资锈损腐蚀、霉烂变质、丢失短少,凡质量有问题的一律不准入库,严重情况可要求退货。
4.5.4 物资的入库,库房管理员根据采购部提供的采购物资的原始发票和实物填制进仓单。
4.5.5 库房内不准使用电炉、电烙铁、电熨斗、等电热器皿和电视机、电冰箱等家用电器。
4.5.6 库房内严禁吸烟和动用明火。
4.5.7 仓库电器设备的周围和架空线路的对方严禁堆放物品。
4.5.8 库房内要定期打扫,保持整洁。
4.5.9仓库的环境日常管理应注重防潮、防高温、防水浸。
4.5.1 0保管员下班前,必须先进行安全检查, 电源、锁好门窗后方可离开。
4.5.1 1配合各使用部门,摸清库存和消耗规律,做好物资采购工作。
4.5.1 2经常巡查库房商品,定期盘点,做到先进先出,减少积压,滞销商品要及时报告部门负责人。
5.0支持性工具:《进仓单》《退货登记表》《仓库物料盘存表》《库存物料报废申请表》编制:审核:批准:日
第3篇 三级物业管理企业资质核准办事指南厦门市
三级物业管理企业资质核准
一、设定行政许可的法律依据
(一)《物业管理条例》(2003年5月28日国务院第9次常务会议通过,2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布,自2003年9月1日起施行)第三十二条;
(二)《物业管理企业资质管理办法》(2004年3月17日建设部令第125号发布,自2004年5月1日起施行)第三条、第四条。
二、行政许可条件
三级资质等级物业管理企业的条件如下:
(一)注册资本人民币50万元以上;
(二)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
(三)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
(四)有委托的物业管理项目;
(五)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
根据建设部《物业管理企业资质管理办法》,新设立的物业管理企业,符合上列第(一)、(二)、(三)项条件的,资质等级按照暂定三级资质核定,暂定期1年。暂定期满后符合全部资质条件的,按规定申请核定正式资质等级。
三、申请材料目录及依据
(一)新设立的物业管理企业申请暂定资质应当提交下列申请材料:
(企业物业管理资质已被取消或《资质证书》有效期已过期,需重新申请物业资质的,申请材料按本条规定报送。)
1、《物业管理企业资质申报表》(原件2份)
2、企业营业执照副本(复印件2份,公司名称中必须有“物业管理”或“物业服务”字样,主营中必须有物业管理);
3、企业章程(复印件2份);
4、验资报告(复印件2份,注册资金三级、临时三级实际到位人民币50万元以上);
5、企业法定代表人的身份证明(复印件2份);
6、物业管理专业人员的职业资格证书(岗位证书)和劳动合同(需鉴证机关盖章),管理和技术人员的职称证书和劳动合同(需鉴证机关盖章) 具备中级职称的财务和工程负责人任职证明(复印件2份,材料内容包含从厦门市建设与管理信息网的房地产与物业信息网免费下载的《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》);
[注:专职、专业非退休管理人员至少10人,其中取得建设部培训的物管员上岗证不少于5人,中级职称人员不少于5人,初级职称人员不少于5人]
(以上所需提交申请材料均由《物业管理企业资质管理办法》第六条规定。)
上述材料提交复印件的,每张复印件上需加盖单位公章,并携带原件到我局办件窗口核对。
注:当企业法定代表人身份非国内人士时:
①境外的自然人:提供的身份证明材料(护照除外)均需由所在国家的公证机关公证并经外交认证方为有效。
②香港自然人:香港居民身份证,证明材料均应经司法部委托的香港律师公证,并加盖“中国法律服务(香港)有限公司”转递章。
③澳门的自然人:身份证明材料均应通过司法部委托的新华社澳门分社、澳门南光(集团)有限公司、中国银行澳门分行、澳门工商联合会、澳门中华教育会、澳门中华总商会、澳门街坊会联合总会出具证明文书。
④台湾的自然人:回乡证、台胞证,证明材料均应在台湾法院办理公证,并经海基会寄送副本。
(二)物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内申请核定资质等级。申请核定资质等级的企业应当提交下列材料:
1、上述第(一)项申请暂定资质应当提交的材料;
2、暂定三级资质证书正、副本复印件;
3、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);
4、企业业绩材料复印件(指“上年度企业财务审计报告”);
5、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况报告。
(以上所需提交申请材料均由《物业管理资质管理办法》第九条规定)
上述材料
提交复印件的,每张复印件上需加盖单位公章,并携带原件到我局办件窗口核对。
四、申请表格
申请人需填写《物业管理企业资质申报表》,《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》可在厦门市建设与管理局行政许可事项办理处免费领取,也可在厦门市建设与管理信息网()免费下载。
五、行政许可程序
(一)申请人向我局提出申请,提交有关材料;
(二)我局进行审核,作出行政许可决定;准予许可的,于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。
六、行政许可的时限:
自收到完整的申请材料之日起,在20个工作日内作出决定;因故经分管局长批准,可延长10个工作日。
七、行政许可证件及有效期限
本许可事项获准后,颁发《暂定资质证书》或《物业管理资质等级证书》。《暂定资质证书》有效期1年。物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向许可机关申请核定资质等级。
八、行政许可的法律效力
物业管理企业取得物业管理资质等级证书后方可从事相应的物业管理服务。
九、行政许可年审或年检
物业管理企业资质实行年检制度。符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的,物业管理企业的资质年检结论为不合格,许可机关注销其资质证书。
物业管理企业无正当理由不参加资质年检的,由许可机关责令其限期改正,可处1万元以上3万元以下的罚款。
十、申请人办理许可过程中的救济权利
申请人在办理许可过程中享有下列救济权利:
(一)申请人在申请行政许可过程中,依法享有陈述权、申辩权;
(二)申请人的行政许可申请被驳回的,有权要求说明理由;
(三)申请人不服行政许可决定的,有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;
(四)许可机关因行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止,或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的,或者为了公共利益的需要,依法变更或者撤回已经生效的行政许可时,申请人因此遭受财产损失的,有权依法要求补偿。
(五)申请人的合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的,有权依法要求赔偿。
申请人在行使权利的过程中,应同时履行《行政许可法》等有关法律、法规规定的义务,维护国家利益和社会公共利益,维护利害关系人的合法权益,维护行政机关的法定许可权利和正常的行政许可秩序。
十一、行政许可受理地点、时间及公示网站
(一)办理地址、联系电话
厦门市建设与管理局行政许可事项办理处(厦门市厦禾路362号建设大厦3楼)
联系电话:2204279 8123066 8123099
(二)时间:
1、审核时间:每周一、三上午(厦禾路362号建设大厦十四楼房地产开发与物业管理处,联系电话:2204279)
2、受理时间:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公开网站:
第4篇 物业：管理评审控制程序
物业程序文件:管理评审控制程序
1.0目的
确保公司质量管理体系是适宜、充分、有效的,并能满足标准和方针、目标的要求。
2.0范围
公司最高管理层对公司质量管理体系运行的评审。
3.0职责
3.1总经理负责管理评审及批准《管理评审计划》、《管理评审报告》。
3.2管理者代表负责审核《管理评审计划》、《管理评审报告》。
3.3质管部负责编写《管理评审计划》、《管理评审报告》。
3.4质管部负责相关文件的收集和发放、保管。
3.5各单位负责准备相关的管理评审资料。
4.0程序
4.1评审计划的制定
4.1.1质管部应于每次管理评审会议前两周拟出该次的《管理评审计划》,经公司领导审批后提前一周发放给各单位主管。各单位主管应认真学习、全面准确把握《管理评审计划》,准备好与各自有关议题的议案并形成书面材料。
4.1.2评审计划包括评审目的、评审依据、评审组织、评审地点、评审时间、评审内容等。
4.2评审内容
4.2.1依据近期的内审报告、服务质量汇总资料及其它有关质量、安全、环保等重要信息,对体系的运作是否达到三性一率的要求进行准确的评审;
1)内审结果是否准确,质量体系运作是否有效;
2)服务质量是否符合物业使用人的规定或要求;顾客对投诉处理的反馈是否感到满意;
3)质量体系是否持续、有效和适宜;是否达到公司的质量方针、质量目标规定的要求;
4)服务过程的实施和监控是否达到预期目标,服务的符合性如何;
5)预防和纠正措施的实施是否有效;
6)以往管理评审中提出的问题是否有效、按时解决;
7)质量改进的建议;
8)其它需评审的内容。
4.3评审结果
4.3.1每次管理评审后应形成完整的评审报告。评审报告应详细记录有关评审内容的结果。
4.3.2对评审中提出的不合格项,由相关单位提出纠正措施,按《纠正措施控制程序》执行.
4.3.3管理者代表负责验证纠正措施实施效果,及时向总经理汇报纠正措施执行情况,并保证不合格关闭。
4.4评审报告的管理
4.4.1质管部负责在批准评审报告后一周内将其发放给与会相关单位,正本由质管部存档。
报告正本与所有副本各项内容应完全一致,但管理者代表应在正本上填写验证相关措施的落实情况,评审报告保存期为3年。
4.5总经理负责每年至少组织一次管理评审,时间间隔不超过一年度。
4.6必要时总经理有权决定临时进行管理评审。
4.7管理评审以会议形式进行,参加人员为公司领导、部门主管及管理处经理等人员。
5.0相关文件与记录
5.1《纠正措施控制程序》
5.2《预防措施控制程序》
5.3《管理评审计划》
5.4《管理评审报告》
5.5《管理评审签到表》
第5篇 物业管理知识--常识篇
物业管理知识学习---常识篇
001“物业”是粤港方言对房地产的称呼,它最早在香港被普遍使用,其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小,一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。
002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中,物业与房地产是一个词(real― estate或real property)。在我们通常使用上,房地产一词是一个宏观的概念,物业一词则是个微观的概念。
003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候,一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主,率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法,并取得出人意料的成功,首开物业管理之先河。
004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政―福利型传统计划经济下的管理模式,走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。
005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。
006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。
007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼―国际商业大厦实施物业管理。
008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年,由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。
009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年,由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区―莲花二村实施综合一体化物业管理。
010我国第一家实行招投标的物业是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中,对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。
011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月,对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。
012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场);2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用;3、劳务市场;4、双向选择。
013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。
014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。
015在房地产市场体系中,物业管理市场处于最后一级。
016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。
017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系,是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。
018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理,对业主和非业主使用人、承租人提供服务,从而取得报酬。
019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件;引导和推动规范化管理和规模化经营;继续加快物业市场化进程;加大政府监管力度;提高物业管理的科技水平;继续探索,继续创新。
020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。
021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型,自主经营型。
022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式,通过《物业管理委托合同》,委托专业化的物业管理企业,按照“统一管理,综合服务”的原则,提供劳务商品的市场交换关系。
023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合;统一管理、综合服务;平等竞争。
024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开;实事求是、合情合理;早期介入。
025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟;规则的完善;市场信息网络的建立。
026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标;协议;自管。
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028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设备管理;共用设施管理;保安及车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项,包括:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施、设备管理;保安、消防及车辆管理,环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。
029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。
第6篇 某物业管理公司财务报表编制
物业管理公司财务报表编制
编制会计报表的目的,是向会计报表的使用者及时提供该核算单位的财务状况、经营成果、现金流量等信息。因不同使用者有不同需要,所以报表的式样及种类,亦应按实际的需要编制。
国家对会计报表的格式有统一的规定,但该格式所表达的信息对各物业的管理决策、委托方及其用户不一定足够及适合。因此,财务管理部有必要定期编制更为详尽的内部报表。这些报表的格式并没有固定要求,较据灵活性,视各物业的具体情况而定,但应以符合物业管理法规、用户公约、管理合约要求,清楚表达各物业的财务状况为原则。
以下是一些在内部财务报表中应予明确表述的事项:
一、收支表(损益表)
1.按用户公约的规定要求独立核算的部分,已各自编制独立收支表。
2.本期成本费用已按当地《物业管理服务收费实施办法》中物业管理服务收费项目和构成列示。
3.各项费用可分为合约性及非合约性两大类,合约性开支有专表说明。此举可以提供决策者更多有用数据,来处理资金调动及制定预算。
4.关于一些非经常性而金额大的费用,已给予重点注释,令使用者了解该等费用的实际用途。
5.本月实际收支与预算收支及上月收支比较,并对有重大差异的项目作出分析,便于有关部门有所了解以加强控制。
二、资产负债表
1.已对该物业名下持有的固定资产,提供明细表。
2.附有管理处员工工资明细表。
3.附有往来单位往来账项明细表,特别是与开发商和物业公司之间的往来账款。
4.附有各用户单位应收款账款前期欠款、本期应收账款、本期实收账款和本期末欠款明细表。
5.附有待摊费用、应付款、预付款等明细表。
第7篇 物业管理处经理岗位责任制
管理处实行在公司领导下的经理负责制,管理处经理带领管理处全体人员,按照《条例》、《委托管理合同》及公司各项规章制度,对住宅区实施专业化、一体化管理,接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督,实现各项管理指标。
一、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度,在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。
二、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系,确保政令畅通,信息反馈流畅,管理工作高效。
三、负责管理处日常管理经费的收支审批工作,控制成本,制定并落实多种经营措施,完成公司下达的年度经营指标任务。
四、负责组织与住户沟通,及时认真的处理与顾客的关系,解决顾客提出的合理要求,采纳合理化建议。
五、负责组织、协调员工工作安排,负责管理处员工工作效绩考评。
六、负责审批《物资申请单》,控制部门的物资采购程序。
七、负责维修班组、指挥中心及安全管理班组的业务指导及日常管理工作,提高工作效率。
八、负责对外协调相关单位、部门的公共关系,确保各项工作的顺利开展。
九、负责签订管理处的b类合同,分承包合同及长期家庭服务协议,并监督合同实施。
十、负责审批员工培训计划、考核、调薪及奖惩计划,落实每半年对专业技术及管理人员的考核,每季度对员工的考核。
十一、负责小区内商铺的规划及管理工作。
十二、负责组织管理处的各项工作检查,通过检查、考核,加强部门及责任人的工作责任感,树立争一流工作成绩的荣誉感,督导各项管理服务工作的有效落实。
十三、组织每周管理处工作例会、及时了解人员状b级态,工作难点、处理信息;检查、总结和布置工作。
十四、坚持每天巡视住宅区二遍,有效制止违章,现场督导各岗位工作。
十五、组织定期检查消防设施、防盗设施和机电设备,确保其随时处于完好的状态。
十六、负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核,把住现场质量控制和竣工验收质量关。
十七、每周六制度《周工作情况报表》报公司,每月1日审批《月工作计划表》并报公司。
十八、制定b级夜间查岗计划,指定夜间查岗人员并监督查岗情况。
十九、自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督,采纳合理化建设,为顾客提供完善的服务。
二十、关心员工生活,为员工解决实际困难,安排与落实员工的业余文化生活及体育活动,增强集体凝聚力。
第8篇 物业管理监视和测量装置控制程序
物业管理监视和测量装置的控制程序
本节规定了对监视和测量装置的控制要求。
物业管理公司制定并执行《监视和测量装置管理规定》,通过对监视和测量装置的控制的有效控制,确保测量能力与测量要求相一致,应从以下几个方面进行控制,以确保:
a.监视和测量装置的型号、编号、存放地点、校准周期、检验方法、验收标准均已被清楚地记录,并存人计量设备台帐中;
b.按规定的时间间隔或在使用前监视和测量装置进行校准或检定,工程部负责制定周期检定计划,并联系国家法定计量部门进行校准或检定并保存校准或检定记录;
c.监视和测量装置必须标明检定状态或校准状态;
d.监视和测量装置的使用环境应符合有关技术要求的规定;
e.监视和测量装置在搬运、维护和储存期间,其准确度和适用性应保持良好;
f.所有监视和测量装置在使用时要保证测量误差已知,且符合规定要求;
g.若发现监视和测量装置未处于校准状态时,监视和测量装置使用者应立即评定已测试结果的有效性,对已确定测量有疑问时,应对其采取必要的措施。
7.6.2工程部建立《年度检测、计量设备检定计划》和《测量、计量设备检定记录》,负责对所需监视和测量装置进行维护,工程设施有关压力表、温控器、电力表、安全检测装置、烟感器、自动控制系统等设备并按国家的相关规定或确保物业服务符合规定要求适时对相关监测设备进行校验或检定。
7.6.3当计算机软件用于规定要求的监测和测量时,应确认满足预期用途的能力,确认应在初次使用前进行,必要时再确认。
7.6.4对测量结果要进行记录并保持。
第9篇 某项目物业保洁管理培训
项目物业保洁管理培训
1.'家务'与'服务'的定位
1.1员工角色与身份的转换,多为中年妇女组成,不可将惯有操持家务作法带入现场服务。
1.2面对不同公共服务场所,物业设施,服务要求的改变。
1.3服务定位:服务性物业管理公司,一切以客户为中心。
一切包括:心态、出发点、作事方法、说话言语等等。
1.4明确'客户永远是对的'的服务心态。
1.5用心服务,称职管理。以谦让心态面对,无须分辨对错。
2.工作区域能源节约
2.1关注工作区域设施设备,水、电正常/离岗开关。
2.2不同季节、空调室门、窗进出工作的关闭开启。
2.3水笼头跑冒滴漏。
2.4解决:举手之劳/报告上司/甲方部门。
3.环境关照,及时报告
3.1自觉将自己视为甲方的一员,一个层面看问题。
3.2关注一切,协助客户,同时也创造有利于自身工作环境。
3.3细心、敏锐、高效
4.倡导良好卫生习惯
4.1个人仪容仪表,符合服务及现场要求,务必达标一致。
例:头发、布鞋、裤子、号牌实例。
4.2通过服务及个人良好形为的展示,创造高质量的工作生活氛围。
4.3从每个人做起,形成对比。
5.工具的自我管理与集中管理
5.1工具管理体现服务质量,管理水平。
5.2客户很在意这,勿因小失大。
5.3坚持'定点、归位、整齐'原则。
5.4条件允许时隐蔽放置。
5.5区域划分:物料仓库/现场,不同管理点。
5.6一开始做对,形成习惯。
6.预见性的报告
6.1同第'3'项内容。
6.2现场可疑情况的提供与警觉。
6.3可疑情况均有义务向上司/保安反馈。
7.药剂正确使用
7.1对应第'1'项,保洁工作专业性强,面对不同物料。
严谨、科学对应,而非人人可'想当然'操作(举例)
7.2日常使用的常规药剂识别:静电除尘液、全能水、不锈钢清洁剂,玻璃清洁剂、生碱等不同功效。(实物看、闻、识别)
7.3药剂配备比例单位:加仑、升、如何确定。
7.4腐蚀性药剂的分类,安全操作。
8.垃圾堆放/容器的认识
8.1垃圾处理:袋装→密封→集中
8.2防止清理中玻璃等锐利物划伤,事前注意分离,确定无碍。
8.3垃圾容器外观、地面保持干燥、干净,符合周围环境(举例)
8.4杜绝因忽视造成垃圾容器成为新的污染源
9.告示牌、护栏、地垫分类与管理
9.1告示牌:每日常维护,定点、归位,精制材质,需细致操作。
9.2护栏:定点、等距放置,收回移位时防止陨坏(钩链特别关注)
9.3地垫:平铺、平整,禁止重压及乱卷拆,坚持竖立放置,不得单一扯搬移。
9.4清洗时毛刷不可过重用力,防止胶线脱离。
10.服务语言
10.1使用服务用主语,普通话:请、谢谢、麻烦您、对不起、好的……
10.2言行符合服务现场要求,禁止以'家庭主妇'身份心态对应现场服务。
10.3禁止使用地方用语,音量足够听到即可。
10.4禁止相隔数米,高声招呼或叫喊。(举例)
10.5禁止现场闲谈或发牢骚
10.6总体语言要求:礼貌、有序、安静。
11.电梯卫生及关注点
11.1电梯分类:客用电梯(观光梯、手扶电梯),货梯、消防梯。
11.2客用电梯:
(1)四壁、控制板、标识牌、厢内滑槽(手扶电梯)
(2)手扶履带、梳齿板、上下开关按钮(防止失误操作停机)、玻璃护栏。
11.3货梯:每日早、日、晚三阶段保持通畅,无杂物、垃圾、散落物。
11.4消防梯:与保安部沟通操作维护情况,不同对应。
11.5全面禁止水流损坏电机,使用拧干或含水少工具保洁。禁止硬物或工具上的杂物划/损伤材质表面。
11.6清洁操作前,放置'暂停服务'或'工作进行中'标识牌
12.交接、汇报、表述、记录
12.1原则:及时、准确、全面。
12.224小时内回复别人发出的问题和交托的任务。
12.3以'何时、何地、何人、为什么,结果怎样'5要点进行沟通。
12.4学会书面记录,形成习惯(例:我的承诺、交接班本、会议记录本)。
12.5上司对书面记录及时签批,使下属更明白工作要求与方向。
12.6全员努力学会书面报告与总结,跟上竞争要求。
13.安全操作的自我防护
13.1意识先行,培训在前,预防为主。
13.2个人主义,一味经验主义,老方法办事应摒弃。严格操作流程。
13.3涉及:药水、机械、高空/高空操作、重物的搬移,电器接驳使用等注意。
14.服务投诉处理
14.1处理原则:倾听,耐心,友善,寻求努力解决,反馈,行动改善。
14.2全面倾听,表示关注,不以争辩出现。
14.3禁止:这不是我的事,漠不关心,不痛不痒。
14.4解决不了/判断不明时,应指引对方寻求其它方式或渠道,耐心面对。
14.5涉及我方服务投诉,以'14.1'为原则,迅速行动,改善。
14.6所有投诉书面记录,案例分析,全员改进,防止类似再次发生。(举例)
15.安全教育
1.人身安全
2.商品安全
3.安全操作
4.安全隐患
突发事件处理
1.卖场发生突发事件时,员工在保持镇静同时,会立即报告上司和店方。
2.保洁主管立即至现场,了解情况,向管理部及保安部进行反馈,配合相关部门和人员进行处理,
将事态控制在最小程度和范围。
3.员工及保洁主管分别写出突发事件报告。
4.当发生重大险情,如火灾时,所有员工会遵循消防安全的程序和要求,全力配合店方予以施救或疏散。
特殊服务
1.遇节日或大型销售活动,以及有关检查,我们会配合店方要求进行加强和突击性安排。
2.如遇卖场火警、水管爆裂等突发情况,我们会调配得力人员和机械,和保安部进行紧急处理。
第10篇 物业精细化管理培训3
第三篇:安全巡检工作要精细化
一、火情控制
某商场内一专卖厅新开业,在装修过程中,因施工人员违章操作,未及时清除易燃物品,导致电焊火花将碎木屑引燃,突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火,不料火情有进一步发展趋势,秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势,一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。
精细化操作建议:
1、增加装修现场及安全巡视频次,提高监督力度,必要时维修人员与秩序维护人员协调联动,内部保持沟通渠道畅通;
2、加强对装修工作的审批管理,对违章操作的情况在审批时进行告知并控制;
3、制定完善的消防管理体制,配备合理的秩序维护人员,定期举办消防演习;
4、将业主培训纳入公司整体培训体系,加强客户消防知识的宣传。
二、规范使用用电器
某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火,事后经物业管理处工程维修人员检查,起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前,因其射灯不符合《装修管理规定》,物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改,未被业主采纳,工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主,业主并未听取。直至发生起火事件后,专卖厅的负责人才按要求进行整 改。
精细化操作建议:
1、加大现场装修安全用电的巡检力度,对违规用电坚决予以查处,从根本上避免火灾事故的发生;
2、物业公司应严格履行审批、验收程序,对不符合规定的装修,及时采取措施,令其整改,消除潜伏的隐患,确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见,避免违章现象的发生。若违章已经发生,针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为,并提出积极的整改意见;
3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患,对业主加强安全意识教育和宣传,同时业主不应存在侥幸麻痹心理,要严格按照《装修用电管理规定》执行。
第11篇 物业管理师备考:股权转让交付及效力说明
股权转让后公司应当履行哪些法律手续
原《公司法》第三十六条股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。
原《公司法》第三十六条对股权转让后要履行的法律手续非常简单,只要求受让人的姓名及有关情况记载股东名册即可完成。而新修订的《公司法》第七十四条对股权转让后需要办理的有关手续增加了许多,除股东名册变更外,包括注销出资证明、签发新的出资证明以及变更公司章程记载等。所以按照新《公司法》的有关规定,股权转让后需要办理以下法律手续:
出资证明的注销与签发
按照新《公司法》第三十二条规定,股东出资后,公司必须向股东签发出资证明,出资证明是公司签发给股东的股权凭证。出资证明是记名的,转让必须变更出资证明的记载。为此,新修订的《公司法》规定,股权转让后,必须注销原股东的出资证明,向新的股东签发新的出资证明。这样,就不会因为同时存在两个出资证明而引发不必要的纠纷。
变更股东名册记载及股东变更登记
新修订的《公司法》第三十二条对股东名册记载的内容及法律效力作出了明确规定,明确了股东名册记载及登记具有证明股东资格、对抗第三人的法律效力。它规定,记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的,应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的,不得对抗第三人。
根据上述规定,股权转让后,如果不变更股东名册记载,受让股权的股东就不能向公司主张其股东权利;如果不办理股东变更登记,他也无法对抗其他对其受让股权提出的权利请求。受让人取得股权就得不到有效保障。因此,新《公司法》规定,要求股权转让后,公司必须变更股东名册记载并办理股东变更登记。
变更公司章程记载
根据新《公司法》第二十五条的规定,股东的姓名或者名称属于公司章程绝对必要记载事项。公司章程必须由全体股东签名或盖章。从性质上来说,公司章程是股东自治的重要法律文件。因此,股权转让后,股东变更了,原公司章程关于股东姓名或者名称记载就与实际情况不符合,有必要变更该记载事项。所以,新修订的《公司法》增加了这一要求。同时,由于股权转让本身就已经征得了股东的同意,所以变更公司章程股东姓名或名称的
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第12篇 顺昌物业管理公司简介材料
合肥顺昌物业管理公司的简介
隶属于合肥城改投资建设(集团)有限公司的合肥顺昌物业管理公司,是一家“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”具有独立法人资格的国家一级资质物业管理企业。公司现设有总经理室、副总经理室、财务经营部、办公室、质量管理部、秩序维护部、工程技术部、企业策划部、人力资源部等八个部门,拥有员工400余人,中高层管理人员均取得建设部颁发的全国物业管理企业经理上岗证。公司目前管辖范围包括合肥市中级人民法院、中石化大厦、中国银行安徽省分行、合肥市科技馆、安徽省总工会、合肥市民政局、合肥市司法局、仁和大厦、网迅大厦、兴业银行合肥分行、城改集团办公楼、安徽农村信用社联合社办公楼、金娟广告公司办公楼、永盛装饰工程有限公司办公楼、琥珀山庄、新景花园、琥珀新天地、柏庄春暖花开、应流花园、城隍庙市场、三十头工业园、合肥六中、合肥幼儿师范学院、潘集区政务服务中心、潘集区文体局办公楼、潘集区建设综合楼等多处物业,建筑面积共计200余万平方米,居民20000余户。
总经理提出“业主至上,服务为本”的工作宗旨,公司坚持社会效益带动经济效益,物质文明和精神文明同步发展。顺昌人辛勤的工作,不仅获得广大业主的信任,而且赢得了良好的社会信誉,所管辖的琥珀山庄小区1996年连续获得“合肥市物业管理优秀住宅小区”、“安徽省城市物业管理优秀示范住宅小区”、“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号;仁和大厦、合肥市中级人民法院项目近年分别获得“合肥市城市物业管理优秀示范大厦”“安徽省城市物业管理优秀师范大厦”称号。2000年9月21日,公司获得iso9000国际认证证书,这是安徽省物业管理行业中首家通过认证,这不仅标志着我省物业管理水平实现与国际接轨有了零的突破,而且填补了我省物业管理行业的一项空白,2008年我公司又顺利通过了iso9000:2008版认证,更充分表明了我公司对iso9000工作从认知度、认可度到执行力三方面都有了全面的提升。公司自成立至今,还先后获得各类荣誉多达四十余项。中央电视台、人民日报、文汇报、中国建设报、安徽电视台、安徽日报、新安晚报、合肥晚报等国家、省、市新闻单位对我公司的物业管理工作给予充分肯定。
琥珀山庄良好声誉迎来了*、朱
