第1篇 物业管理处文件传递作业指导书
管理处文件传递作业指导书
1.0目的
为了员工正确地掌握文件处理程序,避免行文混乱,加速公文运转,从而提高管理职能和办事效率。
2.0范围
适用于zz广场管理处文件传递作业。
3.0职责
管理处综合主管负责将审批后的文件传递至相关部门。
4.0内容
文件传递程序
管理处上报公司文件均按公司规范格式由相关责任部门起草、校对、打印报部门领导审批后交综合主管传递,并记录在《文件传递登记表》上;公司下达执行文件交综合主管经部门领导批示后传递相关部门执行,并记录在《文件传递登记表》上。
1、内部发文
1)上行文:指管理处上报公司领导批准执行的文件,包括报告、请示等,文件传递程序如下:
《发文处理单》、内容、格式审查--签发-- 传递--批准
文件-- 部门签署--综合主管--公司
传递
相关部门(阅办、存档)--综合主管
签发(复印件)
2)平行文:指部门之间为共同完成某项工作而以部门名义发往其他部门的文件,包括通知等,文件传递程序如下:
存档
文件 综合主管部门签署 相关部门
3)固定格式的表格及单据传递程序如下:
表格及单据 综合主管经部门签署公司批准 综合主管相关部门
执行、存档
2、内收文
公司向管理处下达的执行文件,包括总公司来文、行政主管机关来文、业务单位来文、业户来文等,文件传递程序如下:
传递
执行文件综合主管部门领导
签发批示
相关部门执行综合主管
5.0 记录
《文件传递登记表》
第2篇 商业中心物业管理内容
商业中心物业管理内容
一、kh商业中心房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等)的维修、养护和管理。
二、kh商业中心建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等)的维修、养护和管理。
三、该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等)的维修、养护和管理。
四、该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
五、公共环境(包括公共场地、房屋建筑共用部位)的清洁卫生,垃圾的收集,清运。
六、kh商业中心内交通、车辆行驶和停放管理。
七、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。
八、物业管理档案、资料及物业的使用管理。
九、多种经营,有偿服务、商务管理。
第3篇 某商业广场物业管理成本测算实例
一、总体指标
按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率):开支100万。
按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。
二、各部门指标分解(按100%入驻率)
1、保洁队
每月人力成本合计:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料与其它开支:1300.00元
合计:7500.00元/每月×12月=9万元/年
2、保安部
每月人力成本合计:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它开支:300.00元
合计:14100.00元/每月×12月=16.92万元/年
3、维修队
每月人力成本合计:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水电费成本每月:9500.00元
空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)
物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元
合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。
4、客户服务部
人员工资成本每月:4300.00元
办公费用每月:500.00元(含电话费)
宣传与培训费用:200.00元
其它费用:200.00元
合计:5200.00元
三、外协大型设备固定费用分解
1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月
2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月
3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月
4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月
5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月
6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月
以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月
7、其它项目
设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月
大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年, 0.708万元/年
以上合计9.5万元/年,0.808万元/月
四、各部门工效挂钩方案
1、保洁队:
总成本控制应在7500.00元/月范围内。
除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。
实例:100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元,则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为:员工50.00元(绩效工资总额)×23%=11.50元、主管:100.00元(绩效工资总额)×23%=23元。合计:11.5元×10人+1×23=138元。
2、保安队
总体成本应控制在14100.00元/月范围内,除人员工资外,其它开支总额为300.00元/月,考核奖惩方案如上。
3、维修队
总体成本应控制在平常月份1.955万元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。
除人员工资外,其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。
4、客户服务部
总体成本应控制在
5200.00元/月。
除人力成本外,其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。
五、创收奖励方案
1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本,故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。
2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目,但不含日常服务中的另收费项目,日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金,另做员工活动、福利开支等用途。
六、指标修正
上述指标均按投资广场100%入驻率计算,但其中部分项目与入驻率有关联,70%入驻率时成本变化不大,70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况,各部门的每月的相关指标修订为下表所示:
部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注
保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00
材料及其他 1300.00(总额)*70%(入驻率)=910.00 910.00
保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00
其他开支 300.00(总额)*70%(入驻率)=210.00 210.00
维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合计:平常月14675.00空调月48000.00
公共水电费 9500.00(总额)*70%(入驻率)=6650.00 6650.00
空调油耗 3.333万元(与入驻率关系不大) 33333.00
维保成本 750.00(总额)*70%(入驻率)=525.00 525.00
客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00
办公费用 500.00(总额)*70%(入驻率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(总额)*70%(入驻率)=280.00 280.00
总计:平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
第4篇 物业公司程序文件：基础设施管理程序
物业公司程序文件:基础设施管理程序
1、目的
加强对公司资产的管理,保证公司资产的安全、完整,充分发挥资产使用的效能。
2、范围
本制度适用于****物业管理有限公司对资产的管理。
3、定义
3.1 资产的释义:根据物品的价值和使用期限,分为固定资产类、资产类、低值易耗物品类。
3.2 单位价值在人民币2000元以上(含2000元),使用年限在一年以上的有形资产(包括电子设备、电脑设备、房屋建筑物、运输设备、机械设备以及其它设备) 列入固定资产类。
3.3 单位价值在人民币100元以上(含100元)2000元以下的,使用年限在一年以上的各种用具物品(包括普通的办公家私、小件电脑设备、办公设施、工程工具等)列入资产类。
3.4 单位价值在人民币100元一下的物品,列入低值易耗物品类。
3.5 电脑软件类的资产,根据其价值的大小,分别列入固定资产和资产的管理。
3.6 为便于实物的管理,个别设备(如:工程设备中的水泵、保洁设备中的除草机等同等、同类设备)虽然其单价不足人民币2000元,也可列入固定资产管理范围。
3.7资产物品中(如:玻璃、印刷品等)无论时价花费多少,都不纳入资产范畴,只办理入库、出库手续,登录流水帐本;
4、职责
4.1 资产主管部门
4.1.1 办公室是公司资产实物管理的主管部门,负责对各管理处资产管理的指导监控和本部资产的实物管理。
4.1.2财务管理部是公司资产帐务管理的主管部门,着重从资产的原值、已提折旧、净值等方面对公司资产进行监控和管理。
4.1.3各管理处负责本管理处资产实物管理,接受公司办公室及财务管理部的监控和管理。
4.2 电子办公设备类资产的管理
办公室是公司电子办公设备类实物管理的专业部门,负责对公司电子办公设备类资产进行专项管理,对电子办公设备类资产的购进、配置、使用、维修及报废等进行全面的登记和管理。
4.3 各部门、各管理处对资产的使用和保管要明确责任人,各部门、各管理处的责任人对使用资产负有妥善保管、安全使用的责任。
5、方法和过程控制
5.1 资产的分类和使用年限
根据现行的会计核算制度及公司资产的具体情况,资产的分类和固定。
5.1.1对如固定资产及资产的使用年限及编号方法如下:
资产大类及代号资产总分类资产明细分类使用年限
资产分类资产代号明细分类
固定资产g
资产z
机械、工具、设备j*1、工程工具10年
2、保洁工具
3、变电箱设备
4、其他
运输设备ys1、安全巡逻自行车10年
2、食堂采购三轮车
3、东丽湖船只
4、公务车辆
5、其他
家私类js1、柜、沙发、会议台5年
2、办公台(桌)
3、办公椅
4、其它
通讯设备t*1、对讲机(套)5年
2、电话机
3、喊话器
4、其他
安防器械设备af1、车闸系统10年
2、消防系统
3、门禁管理机
4、灭火器
5、铝合金岗亭
6、其他
电脑设备(非安防)dn1、台式电脑全套5年
2、手提电脑
电子设备dz1、日常家用电器5年
2、办公用设备
娱乐设备(非电子)yl1、娱乐经营设施、5年
2、员工福利娱乐设施
其他类qt其他设备5年
5.1.2 对于低值易耗物品,只需记录流水帐册。
5.2资产登记的要求:
5.2.1本部及各管理处要分别做好固定资产、低值易耗品的登记,登记在《**物业年度固定资产盘点表》中。
5.2.2为方便公司资产的统计,总部及各管理处统一按上述资产大类及总分类进行固定资产登记。
5.2.3资产的编号规则:****(**物业公司+固定资产/资产)-**(固定资产/资产的类别称为资产代号)- ******(固定资产/资产的序号)其中,公司编号左起前两位为公司所在地区拼音简称,如:**为tj;第三位为公司业务类型简称,如:物业为w;第四位为资产类型简称,如:固定资产为g ,资产为z;如:属于固定资产,汇总后为:tjwg
5.2.4资产代号根据购置资产种类划分,如:手提电脑(非安防类)属固定资产的电脑设备类,其资产代号为:dn ,其他资产代号请参照:5.1条款执行。
5.2.5低值易耗品的分类和资产编号由本部及各管理处视资产的具体情况参考上述分类自行调整。
5.3 资产管理
5.3.1所有公司资产均由办公室统一调配、购置,由各使用单位分级管理。
5.3.2资产的购置、调拨、转让、报废等均须按程序审批,未经批准,不能办理相关手续。
5.3.3本部及各管理处指定专人(称为资产管理员)负责资产管理,并在办公室备案。
5.3.4办公室和财务共同负责公司资产管理的工作督导,将会不定期对各单位资产管理情况进行抽查,发现问题对资产管理员及其它相关责任人员进行处理。
5.3.5资产编号规则需统一,并在资产上粘贴标识,确定资产责任人,确保资产的合理使用及管理。
5.3.6本部及各管理处资产管理员负责本项目的资产的登记注册、发放、管理,建立内部资产台帐,填写固定资产登记卡片,其中列明资产的名称、购置年代、物品规格型号、价值、使用部门。上报办公室备案。同时,每半年办公室行政组与财务进行资产的盘点清查工作(每月进行抽查)。
5.3.7资产的使用部门和使用人须合理使用设备,严格按规程操作,并注意设备维护、保养。
由于使用、保管不善造成的遗失和损毁,责任人要按资产购置价格或资产管理部门的评估价值赔偿。
5.3.8资
产使用人离开公司时应办理移交手续,项目负责人必须到本项目资产管理员处进行确认,否则造成的一切后果,由项目负责人承担。
5.3.9公司内资产转移应填报资产转移审批单,各单位第一负责人签字,报办公室批准后由资产管理员登记后方可进行转移。
5.3.10易损物品无使用价值或使用年限已到时,应由资产管理员填写报废申请表,由办公室审核后报财务部复核后做相应处理。
5.3.11未经资产分管部门,办公室同意,任何部门和个人不得将资产外借和供无关人员使用。
5.4 资产购置、调拔、转让、报废的审批权限和审批程序
5.4.1固定资产购置、转让、报废的审批权限:
所有固定资产报废由总经理批准,单件资产净值在1000元以上的固定资产或低值易耗品的购置、调出、转让、报废,经办公室审核后由承办部门总经理助理审批,报总经理审批。
5.4.2 固定资产购置、转让、报废的审批流程:
购置、调拨、转让、报废1000元以上的公司资产:
5.4.2.1使用部门通过邮件报送申请报告;
5.4.2.2由各单位第一负责人签署意见;
5.4.2.3经办公室进行审核;
5.4.2.4由财务部复核;
5.4.2.5总经理助理批复意见;
5.4.2.6总经理批准后由总办统一购置;
5.4.2.7 1000元以下资产或专业物品的购置,由项目自行在公司制定合格供方范围内进行购置,办公室行政组备案;公司需要统一的物品如办公桌椅、书柜、档案柜、床等由总办统一购置;
5.4.3使用部门提出购置公司资产申请后,应首先由公司办公室负责进行内部调配,若所需购置的物品,公司内部可调配的应在内部调配,尽量避免重复购置造成资金的浪费;如不能调配,方可进入购置审批阶段。
5.4.4资产购置的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产购置申请表》并按规定申报流程和审批权限获批准后,方可进行资产的购置。
5.4.5资产转让、报废的办理:报送部门提出申请,填制《固定资产报废申请表》,并按规定申报流程和审批权限获批后,方可进行资产转让和资产残骸的处理。报废资产有残值的,经资产主管部门估价、处理后,回收的资金应及时上缴公司财务管理部;报废资产原值在2000元以下的项目可自行处理,但必须知会办公室;2000元以上则有公司统一处理;
公司资产在部门间的内部调配,填写《内部调动(离职)资产转移单明细表》按流程审批后再行调配。
5.5 固定资产的盘点
本部、各管理处对固定资产每月盘点,办公室和财务管理部负责对总部及各管理处的监督检查。通过盘点,确保固定资产帐帐相符、帐物相符、物标相符、安全完整。本部及各管理处资产盘点可参考以下方式进行:
5.5.1由资产管理部门组织有关部门进行资产的实物清点,并做出实物盘点(盘盈、盘亏、待报废)报告。
5.5.2财务部门根据实物盘点的情况,与财务帐核对,计算盘亏、待报废资产的价值(原值、已提折旧、净值),做出最终的固定资产盘点报告并报批。
6、支持性文件
无
7、质量记录及表格
tjzzwy6.3-z01-f1 《内部调动(离职)资产转移单明细表》
tjzzwy6.3-z01-f2 《**物业月度盘点表》
tjzzwy6.3-z01-f3 《**物业年度资产盘点表》
tjzzwy7.4-z01-f1 《月度备用物品计划表》
tjzzwy7.4-z01-f2 《月度办公用品计划表》
tjzzwy7.4-z01-f11 《固定资产购置申请表》
tjzzwy7.4-z01-f13 《资产转交审批明细表》
第5篇 管理处物业管理收费通知单使用程序
管理处《物业管理收费通知单》使用程序
为规范物业管理中心各种收费行为,物管处设计印制了《物业管理收费通知单》并正式于20**年1月13日投入使用,所有物业管理收费均以该收费通知单按如下程序处理:
1、《物业管理收费通知单》一式四联,由物管处保安队、保洁队、维修队主管及办公室信息档案员根据收费要求填制,并在制单人一项签名。
2、填制好的《物业管理收费通知单》经交费单位(租户)确认付费方式是现金还是转帐,然后根据权限需租户具备签字权的授权人签字。签字后第四联由交费单位(租户)留存。其余三联交物管处信息档案员。
3、以上程序完成后,《物业管理收费通知单》由物管处审核签字,第一联由信息档案员留存,第二联、第三联交财务部负责收费(现金、转账或其他方式),收取费用后由财务部在第三联(回执单)盖章并将回执联转物管处信息档案员。
4、信息档案员收到财务部盖章的《回执联》即确认该收费已执行,可为租户办理相关业务。
5、如属先提供服务后收取费用的,或转账方式收费的,财务部接收《收费通知单》时,需在第一联签字后交物管处,物管处信息档案员留存备查。
签署人:物业管理有限公司
第6篇 某物业管理公司出纳职务说明书
物业管理公司出纳职务说明书
1负责登记现金日记帐,银行存款日记账的工作,做到日清月结。
2负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。
3负责管理银行账户,办理银行结算业务,月终及时对账,并根据需要编制银行 存款余额调节表。
4出纳员要按照有关规定,具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转账手续。
5负责统一管理公司的发票和收据。做好各下属屋村管理处票据的领用和核销工作。
6加强货币资金的管理,严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度。不得挪用公款,不得出借公司账户。
7协助管理处完成其它日常工作。
第7篇 物业精细化管理案例--拾遗管理
物业精细化管理案例培训--拾遗管理
写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时,发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包,于是拿起包找到该层的几家公司去询问,结果没有找到失主,于是就将包暂放到工作间内,打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包,马上返回洗手间却发现包不见了,看到公共通道做清洁工作的保洁员,就上前去询问,才知包已被她收起来,于是认为保洁员私藏客户的物品,投诉到管理处。
精细化操作建议:
1、为规范员工的拾遗管理,应制定完善的失物上交和认领程序,建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后,-定要及时上交公司统一处理,并马上告知公司服务台,由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主,有广播条件的通过广播寻找到失主:
2、找到失主后,失主应说清包内物品,证件、现金等,并凭有效证件认领,办理认领及签收手续,并且失物认领记录要健全,以备日后查找;
3、如果找不到失主,服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上,以方便顾客查找;
4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴'请勿遗忘物品'等提示牌。
第8篇 小区物业客户管理客户信息
小区物业客户管理之客户信息
客户信息传递与沟通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客户关系。
2 适用范围
适用于与客户交流工作。
3 职责
客服部负责对客户联系与服务的统一管理。
4 工作要求
4.1 客户入住时,客服部要为客户做好登记;
4.2 客户的投诉或报修,由客服部统一受理;
4.3 对客户的投诉,要求做到'有求必应,有应必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理员在客户入住一个月内,对新客户进行回访,获取客户对物业公司的有关评价;
4.5 客服部经常走访客户,倾听他们对管理与服务的意见,并予以解释和改正,以此作为与客户沟通与联系的桥梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走访工作应注重与有投诉、建议或意见的客户之间的交流,并切实为他们解决问题。
第9篇 物业公司项目钥匙管理作业流程
物业项目钥匙管理作业流程
1 目的
规范钥匙委托管理工作,确保妥善保管好托管的钥匙。
2 适用范围
适用于**物业管理有限公司各管理处特定情况下业主委托保管的钥匙及未交付房屋钥匙的管理。
3 职责
3.1 物业助理负责组织、安排钥匙的管理工作。
3.2 管理处前台服务人员负责依照本规程具体实施托管钥匙的日常管理工作。
4 程序要点
4.1 管理处可以进行钥匙保管的范围
4.1.1 物业接管后,业主未交房时,由开发商托管的钥匙;
4.1.2 开发商未售出的空置房钥匙;
4.1.3 特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指:房屋交付给业主时,还有需要整改的部分,为方便整改的钥匙,业主委托管理处前台保管;业主确有实际生活、工作困难,确需临时性的托管钥匙又不致于给管理处工作带来额外事端的情况,时限不超过一个月。
4.2 开发商托管的钥匙
4.2.1 物业托管验收工作结束后,管理处可以根据开发商的托管要求托管未入住单位的钥匙。
4.2.2 托管过来的钥匙由管理处前台服务人员清楚标明钥匙单位编码并分户装进业主档案袋内。
4.2.3 钥匙的发放工作详见业主《交房管理流程》。
4.3 业主在特定情况下托管的钥匙。
4.3.1 在房屋交付给业主时有整改部分,前台服务人员应在《业主托管钥匙登记表》上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因,然后将钥匙贴上标识,有序地放在钥匙柜中。待整改后,由业主签字确认后领回。
4.3.2 对于业主因生活、工作原因需要委托管理处保管的钥匙,前台服务人员应在《业主托管钥匙登记表》上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因及领取钥匙的要求等项目,然后将钥匙密封,并在密封袋上贴上标识,有序地放在钥匙柜中。
4.4 托管钥匙的管理
4.4.1 管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时,由管理处前台服务人员在借用人办理借用手续后,将钥匙交给借用人。钥匙借用手续的办理程序为:借用人在 《钥匙借用登记表》中如实填写借用日期、钥匙编号、数量、事由。借用人、放发人签名确认。
4.4.2 办理钥匙退还手续时,前台服务人员应在核对钥匙数量后,在《钥匙借用登记表》中标注钥匙退还日期,并签字确认。
4.4.3 管理处前台服务人员应安排前台服务人员根据《钥匙借用登记表》的记录检查钥匙的借还情况,发现借期超过三天不还者,应致电借用部门或个人问明情况。
4.4.4 当接到丢失或损坏钥匙报告时,前台服务人员应将经过报告给物业助理。物业助理在征得业主同意后与钥匙生产厂家联系,采取换锁措施,确保遗失钥匙房屋的安全。
4.4.5 业主或业主指定的领钥匙人前来领钥匙时,前台服务人员凭业主卡或身份证移交钥匙给领钥匙人。同时,在该户业主的《业主托管钥匙登记表》中注明钥匙已归还,业主确认签字。
4.4.6 在无任何证件证明索钥匙者为业主或业主指定的领钥匙人时,前台服务人员不得将钥匙转交。
4.5 所有与钥匙有关的记录应由部门归档保存一年。
5 记录
qpi-gl-c-f025《业主托管钥匙登记表》
qpi-gl-c-f009《钥匙借用登记表》
第10篇 物业管理处员工培训计划
物业项目管理处员工培训计划
培训时间
培训分四期,于20**年1月中旬开始,首期以员工的物业管理基础、概念等方面进行培训,将物业管理基础先行铺开,以方便日后进行专业性的培训课程。
此期为两时半个月时间;
第二期为专业性的课程,针对不同的功能部门工作需要,安排有关的培训课程,此期为三个月时间,各个部门将同期隔断分开进行培训;
第三期为温习及专题培训,根据首二期的培训工作后,进行员工温习,同时按照'**'的项目特性和管理要求,安排专题培训,以配合现场实际需要。
最后一期为外部培训及评估考核,根据员工的职能职别,由人力资源部,项目物业经理和**物业顾问按员工的表现及需要提交人员名单及培训方案,上报物业公司管理层,安排出外培训及考察。在考察完毕后,对全体员工进行全面评估及考核,以核定培训课程和人员的最终成效。
培训课程分类
员工培训内容
员工培训内容则按物业项目不同而制定,而建议培训将安排如下:
管理层及主管
基本课程:不少于12小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于16小时第(11)至第(30)讲
行政人事及办公室
基本课程:不少于八小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于八小时第(10)至第(16)讲
工程
基本课程:不少于八小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于八小时第(17)至第(25)讲
物业管理
基本课程;不少于10小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于10小时第(20)至第(30)讲
保安/保洁
基本课程:不少于八小时第(1)至第(10)讲
专题课程:不少于八小时第(20)至第(30)讲
工作着装
一、仪容及服装
对一般物管员、办公室人员来说:
1、头发必需整齐、干净。提议男同事每1至2个月剪一次头发,以保持清爽整齐。
2、为避免头屑及油脂过多,每两天都要洗一次头发,如有需要每一天都要洗。
3、每天早上都要把胡子彻底的刮净。注重面部仪容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齿必须刷干净,口腔不可以有异味。
4、早上刷牙的时候要确保牙齿之间没有食物,在午餐之后必须漱口,刷牙(如有需要)以保持口气清新。
5、工作服必须每天保持干净、整洁(尤其是领口、袖子、手套和外套)。
6、内衣的领口不可以高超过制服的领口,下摆不可以长过制服的下摆。
7、在当值之前必须把你的鞋子擦干净。
8、注意周一至周五必须穿着正规的上班服装。牛仔裤、拖鞋、凉鞋、运动服最好留在周末外出时才穿着。
9、如留手指甲,应确保指甲长度不妨碍工作,如打字、打电话不会弄伤别人。尽量避免留得太长以至有损个人清洁健康及专业的形象。指甲油方面,为保持专业形象,只可以涂透明或浅色或淡粉色调为主。
10、女员工请在每天上班前及午饭后涂上适当的口红及胭脂以给人容光焕发的感觉。
11、女员工颈上、手腕及脚腕间勿带可发出声响或颜色太鲜艳、抢眼的手饰。另一方面,饰物亦不可戴得过量,如女员工勿超过1条手链、1只手表或2只戒指。
12、在办公室工作的男员工衬衫应以浅白为主,加上领带及外套,穿戴整齐(加上外套)是办公时间的必备仪容。为建立专业人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或浅色带线条均宜。袜子必须与西服颜色相配,切忌黑色皮鞋配白袜子。
13、男同事的西装要特别袖口及领口整洁,可以用'衣领净'预先喷在衣领及袖口上位置以加强洁力,洗好必须烫得笔挺(特别是袖口及衣领为当眼处)才可穿着。
14、女同事切忌在下班前,在办公室范围内补妆以影响部门及自己专业的形象。
15、男女同事所用之古龙水或香水不宜过浓,会令人有呕心感觉。一般以旁边人士闻到便已足够了。
对保安员及工程人员来说:
1、鬓角不可以长过1.5公分(在戴上帽子之后)。
2、制服和外套上的所有纽扣必须要扣上。
3、不得挽袖口、卷裤腿、披衣、敞怀。
4、必须把自己的工作卡放在左胸上。
工作态度
一、优质的工作态度
对一般物管及办公室人员来说:
1、在上班之前15分钟到达公司。
2、把自己的仪容整理好,清理工作台,准备马上投入工作。
3、秘书进老板的办公室之前应轻轻地敲门3次,让老板意识到你的存在才可以进去。如果你双手拿着东西,就应该说一声:'对不起,打扰您一下,有一位林先生要跟您见面'。
4、不可以在办公室内大声谈笑或吃零食。
5、切忌在办公室大声谈笑。
6、不可聚上三三两两一同去洗手间,因为办公室内必须有人接听电话及接受老板的指示。
7、交谈或讲话声量切忌太大,声音约以1米以内别人可以听到便可。
8、在客人面前要常常保持站直、微笑。
9、交谈保持低声量,提议在1米距离之内的人可以听到你的说话。保持目光集中,友善地望着对方的眼睛。适时地点头表示你明白或同意。
10、在工作时间之内,特别是服务工作,前台的服务员和物业管理主任要做到:
1)、立正。
2)、微笑。
3)、欢迎语。
4)、留心聆听,让客人把事情说完后,物管员再开始说话。
5)、尽量对所有的问题都能清晰地和准确地回答。
6)、遇到不清楚的事情应说:'对不起,我不太清楚,请等一会。让我查问一下'。
7)、对客人的需要要考虑周到。例如:帮助客人查询电话号码,替客人叫出租车等。
8)、有人投诉时应该保持镇定,耐心的聆听,积极地面对和处
理问题。
对保安及工程人员来说:
1、走路时必须身体的正直和均一的速度。一般情况下不应该奔跑。
2、工作时间之内特别是站岗和巡逻的时候,保安员、物管员必须:站如松。动作可归纳为'三挺、两收、两平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺颈;两收,即小腹微收,下颌微收;两平,即肩平,两眼向前平视。
3、不可以把手放在袖子或口袋里面。
4、当客人前来问询的时候要微笑欢迎客人。
5、首先要留心聆听。
6、然后正确地回答所有的问题。
7、工作要有灵活性。例如:遇有没有车证的司机时,应该先把排在后面的出租车调往另外一条通道。这样就可以避免所有的车辆都排在一条队中,影响通道的畅通。
8、遇到不清楚的事情应说:'对不起,我不太清楚,请您稍等,让我查一下'。
9、有投诉的时候应该保持镇定,耐心的聆听,积极的面对和处理问题。
10、走路时保持身体正直和均一的速度。
11、保安员必须做到知法、守法和执法。
第11篇 凤凰城物业管理目标
凤凰城项目物业管理目标
――构建“文化社区、理想家园”
根据我们对**.凤凰城项目的预测分析结果显示,未来**.凤凰城项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应该有很高的要求,开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“文化社区、理想家园”的完美人居服务模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据我们的住宅服务经验,我们设计的“文化社区、理想家园”管理模式涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通,使“长幼有序,睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。我们的设想是:
一、倡导“全员参与”的管理文化
在内部管理上我们强调员工在合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡“人过地净,全员保洁”,安全管理方面提倡“全员防范,全员消防”等,以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内,我们推崇“为您想的更多,让您住的更好”的管理理念,实现“管理开放,开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来,参与社区的安全管理和社区文化建设。此外,我们还将借鉴行业内的成功经验,实施“管理报告制度”,每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况,以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。
二、推广“平等互动”的服务文化
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作,产生服务热情,自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法,提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见,服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境,服务水准在平等互动的基础上得以提升。
三、营建“和睦亲善”的社区文化
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围,以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区公共秩序。
我们将结合我们在已往的住宅项目管理服务经验,围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动,努力把**.凤凰城创建为“精神家园”。
四、塑造“亲和人文”的环境文化
现代信息时代的到来,业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次:提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势以承续设计理念:以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的“文化社区”,自然的环境融合文化的气息,**.凤凰城真正成为每一个业主的理想家园。
第12篇 物业园区制冷供暖系统管理维修培训
物业园区制冷、供暖系统的管理与维修培训
1、制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容
(1)熟悉空调设备的工作原理及操作方法,制定相应的操作规程,并严格执行。
(2)定期巡查、记录设备运转情况,使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。
(3)机组运行时,应注意观察仪表读数是否处于正常范围内,如果不正常,应及时调整,必要时可关机,以防止事故发生。
(4)定期检查各风机、水泵的运转情况,有无杂音、振动、渗水情况,并定时加润滑油、定时检修。
(5)定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况,磨损太大时应及时更换。
(6)定期巡查各管网有无裂缝或漏水以及堵塞,有问题及时排除,保证水管畅通。
(7)定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物,对风管中的各种风阀要定期检查,防止卡死。
(8)根据锅炉用水量,定期清洗、保养锅炉,软化用水装置。
(9)定期清除锅炉燃烧室及烟道的炭灰,防止积存过多。
(10)每年停炉期间对锅炉进行全面保养,彻底清除水垢及杂质,对安全阀、转动机械及其附属设备进行检修。
(11)做好空调、锅炉等设备耗电的计量、记录及收费工作。
2、制冷机供暖系统操作、保养和维护的基本制度
(1)空调系统工作制度
①空调共对当班空调系统运行负有全部责任。领办必须组织好空调工按照巡回检查制度,定时对外界及空调区域的温度、相对湿度进行监视,根据外界天气变化及时进行空调工作情况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。
②严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。
③坚守工作岗位,任何时间都不得无人值班或擅自离岗,值班时间不做与本岗位无关的事。
④负责空调设备的日常保养和一般故障检修。
⑤值班人员必须掌握设备运行的技术状况,发现问题立即报告,并及时处理,且在工作日记上做好详细记录。
⑥值班人员违反制度或使之造成设备损坏的,将追究其责任。
⑦认真学习专业知识,熟悉设备结构、性能及系统情况,做到故障判断准确,处理迅速及时。
(2)空调冷水机组操作规定
准备工作:
①检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启;
②检查冷水泵、冷水泵进出水泵是否全部开启;
③检查分水管上的阀,根据楼层的空调需要,决定是否开启或关闭;
④检查回水总管两端的阀是否开启;
⑤检查系统里的水压,以在规定范围内为准;
⑥检查加热器,油温必须大于50摄氏度,并检查油位是否到液位,电源电压、阀门位置是否正常;
⑦启动手动油泵,运行时间不得少于1分钟,并密切注意蒸发器压力和油泵压力。
机组启动
①观看控制屏,屏上要显示'机组准备启动';
②启动冷却塔、冷冻水泵,并要保持进出冷冻机的冷却水的压差;
③若没有问题,按键启动机组(注意电流变化状态),此时控制中心即置机组于运行状态,注意显示器上现实的信息,观看机组是否有故障显示。
机组运行:
①机组运行时,应检查油泵指示灯是否亮着;
②检查油泵显示情况;
③注意机组运转电流是否正常,风页是否打开,把风页换到自动控制档;
④做好机组运行记录(每小时将冷水机组状态记录下来)。
关机程序:
①先停冷冻机组;②在停冷冻水泵、冷却水泵;③切断总电源。
(3)锅炉系统工作制度
①负责锅炉系统的安全运行操作及运行记录,根据各系统的设计和运行要求,对有关设备进行相应的调节。
②负责锅炉及其所属设备的维修保养和故障检修。
③严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。
④坚守工作岗位,任何时间都不得无人值班或私自离岗,值班时间内不做与本岗位无关的事。
⑤每班至少冲水位计及排污一次,并认真做好水质处理和水质分析工作。
⑥勤检查、勤调节,保持锅炉燃烧情况的稳定,做好节能工作。
⑦认真学习技术,精益求精,不断提高运行管理水平。
(4)锅炉操作规程。
由于锅炉是特种高压高温设备,所以,操作运行人员必须有极强的工作责任心和过硬的理论知识及操作技术,否则,极易造成重大的设备损坏和人身伤亡事故。
为确保锅炉安全运行,操作人员必须严格遵守下列操作规程。
启动前检查:
①检查所有的设备是否完好,如油泵、软管泵、给水泵、离子交换器、阀门等;
②电源电压是否正常;
③汽水系统、供油系统的所有阀门是否处于应处工作位置,锅炉本体仪表是否正常,水位计水位是否正常(1/3--1/2处);
④泄爆门手动是否完好;
⑤日用油箱是否有油;
⑥除氧器水位、压力及温度,软水箱水位;
⑦查看交接班记录。
启动及运行:
①锅炉机器设备送电;
②打开烟道风门,并确认完全打开;
③吹扫3-5分钟后点火,点火时负荷调节开关处于一级火位置;
④档压力升至2.0×105帕时,应首先向除氧器供气加热,并同时冲洗水位表,当压力升至所需的压力后,方可向负载供汽;
⑤供汽时首先排放分汽包凝结水,并缓缓打开主蒸汽阀,当分汽包压力与锅压平衡后才可缓缓打开供汽阀;
⑥并炉时,并炉炉压应小于运行炉压(3--5)×104帕;
⑦点火时应密切注意点火状态,如经二次点火仍点不起,应重新吹扫后方可进行第三次点火,在点不起应停止进行点火,检查原因并排除故障;
⑧运行时应密切注意炉炉膛火焰,水位计水位、锅炉压力表;
⑨除氧气压力、温度、水位,软水箱水位,日用油箱有微机其它运行设备的工作情况;
⑩在油泵工作期间应密切注意日用油箱间,防止溢油管溢油;
11.运行时一般不允许对带有压力、高温的设备进行维修,必须维修时应事先做好完全措施,并有旁人监护。
停炉:
①关闭供汽阀、主蒸汽阀;
②负荷调节开关调制一
级火位置;
③关闭燃烧控制开关,使其处于停止位置上;
④水位表水位应处于1/2位置;
⑤长时间停炉(5小时以上)应关闭供水阀、进油阀、回油阀、回油网,但禁止关闭快门阀;
⑥切断锅炉电源;
⑦锅炉全部停止运行后,应切断油泵电源、软水泵电源、锅炉电源;
⑧锅炉全部停止运行后,禁止向除水器进水。
维修保养:
①每日清扫、擦洗所有设备及工作场所,否则接班人员有权拒绝接班;
②每班冲洗水位计一次;
③每班定期排水一次;
④每日定期手动安全阀一次;
⑤每班做炉火、软水及离子交换器化验一次,离子交换器水硬度≥0.02时应2-3小时化验一次,当水硬度>0.025时应再生;
⑥凝结水排放管应每天日班排放一次并检查水质清洁度,化验水指标;
⑦每周检查给水滤网、油过滤器、滤汪一次;
⑧对所有有跑、冒、漏问题的阀及时修复;
⑨对所有泵阀(软水、污水)、软水箱等附属设备进行年大修及清洗。
注意事项:
①若供油系统不完善,运行人员应时时注意日用油箱的液位控制器的工作状况及送排风及的工作状况;
②无关人员未经许可不得进入锅炉房;
③严禁在工作场所动用名火和吸烟;
④排水沟内如有柴油流入,应用水冲洗干净,并用排物泵排净;
⑤工作现场保持整洁,不得有油渍等;
