某公司管理评审程序（十二篇）

发布时间：2024-01-21 19:52:06 查看人数：41

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某公司管理评审程序

第1篇某公司管理评审程序

f公司管理评审程序

⒈目的:

对质量体系定期进行评审,确保质量体系的有效性、充分性和适宜性,并适合公司质量方针和目标的要求,使质量体系不断地完善和发展。

⒉范围:

适用于总经理对整个质量体系所有要素的评审。

⒊职责:

3.1总经理主持管理评审(以下简称评审)活动。

3.2管理者代表负责制订评审计划并组织实施。

3.3资料员负责管理评审的资料准备与收发。

3.4各部门负责准备并提供与本部门工作有关的评审所需资料。

3.5各部门负责落实评审中提出的纠正和预防措施的实施工作。

3.6质保部负责评审后行动的跟踪检查和报告工作。

⒋工作程序:

4.1评审计划

4.1.1总经理提出评审要求,管理者代表制订评审计划,报总经理批准后组织实施。

4.1.2评审计划内容:

①评审目的、内容;

②评审时间;

③提供评审资料的部门;

④参加人员。

4.1.3评审一般每年十二月份进行一次,评审也可依据顾客要求、审核结果、公司自身发展需要等要求,由总经理决定增加评审次数。

4.1.4管理评审由资料员提前一个星期通知有关部门。

4.2各部门负责人以书面形式对上次评审后本部门的质量体系运行情况进行总结和分析,并收集质量记录和文件等资料,上报资料员,资料员汇总后交管理者代表。

4.3评审会议

4.3.1管理者代表组织有关人员参加评审会议,包括:

①总经理;

②管理者代表、副总经理;

③各部门负责人;

④管理者代表指定的其他人员。

4.3.2评审会议由总经理主持,管理评审必须覆盖qs-9000体系的所有要素,其内容为:

①分析质量体系的有效性--对产品特性、质量方针目标的贯彻实现情况进行分析,对质量体系运行的业绩进行分析;

②分析质量体系的适应性--对外部环境和内部质量管理中的持续改进、顾客抱怨、顾客满意度的要求和变化进行分析;

③分析质量体系的符合性--对管理职责、内部审核、纠正与预防措施进行分析,对产品质量先期策划及控制计划、过程fmea的执行等所有要素进行分析;

④分析体系资源与质量活动的充分性--对人员结构、培训及测量系统、过程能力、横向协调小组活动等进行分析。

4.4评审报告:

每次评审后由总经理作评审报告并作出决策性意见。

4.5管理评审后由资料员起草会议记录,经总经理批准后发布。

4.6评审中出现的不合格按《纠正和预防措施控制程序》执行,并由质保部跟踪验证。

4.7评审后使用的跟踪验证质量记录由质保部上报管理者代表,资料员按《质量记录控制程序》进行归档。

⒌相关文件:

5.1qs/tsb21401-2002《纠正和预防措施控制程序》

5.2qs/tsb21601-2002《质量记录控制程序》

⒍相关表单:

见清单。

第2篇食品烘焙公司管理培训--授权管理

从烘焙管理和经营的角度出发,我们必须考虑合理授权。在授权过程中,有三大忌讳,需要授权人(管理者)特别需要注意。

其一:不授权或假授权

很多烘焙企业和企业管理者,“为了授权而授权”,根本不清楚该如何授权,授多少权限出去,授权给谁,只是发个文件,口头通知一下“授权”,然后就认为授权已经实现了。这样的授权等于不授权,或者称之为假授权。

假授权的表现主要有:

※越级指挥。比如,某项工作,授权人明明已经在公开场合宣布授权给某某员工负责,却在该员工负责期间,直接插手该项工作;包括直接直接该员工下面的直属员工。类似这种表现,都属于越级指挥,也是假授权的典型特征之一。

※事无巨细,事必躬亲。所有事情都要向自己汇报,在这种情况下,即使已经“授权”给某某员工,最后也必定造成该员工无法正常、充分行使自己的权限,最终的结果就是授权人(管理者)大权独揽,一手遮天,所有事情还是由自己来决断!

※打模糊球,没有正式的授权制度和文件。仅仅是口头通知授权给某某员工,实际上所有工作还是要向自己来汇报,出了问题则“追究”下面员工的责任!这样的情况也是假授权。

※特忙。当某个领导长时间显得特别忙碌的时候,就代表着这个领导根本没有进行任何的授权,所有权力都集中在自己手中,所有的拍板都要由自己来定夺,所有员工的所有工作都要向自己汇报,因此这个领导就会显得长期、持续的“忙碌”!当一个领导长期表现这种“忙碌”时,那就代表着这个领导没有授权,或者只是假授权了!

以上种种,均属于不授权或假授权的表现;这是烘焙授权人(管理者)进行合理授权时必须忌讳的第一条准则!

其二:授权给不合适的员工

原则上,授权比不授权好;但是,如果我们的授权,是授权给那些不合适的员工,这样的授权反倒会误事!

授权给不合适的员工,主要表现在以下三方面:

※授权的员工对授权的工作或岗位没有兴趣。比如,某个员工喜好从事具体的专业工作,不喜欢从事管理岗位;我们如果强行安排他来负责某个管理岗位,那么该员工显然内心会有抵触情绪,授权的初衷就失效了!

※授权的员工暂时没有达到授权的工作或岗位所需的要求。比如:烘焙企业一大批新人,这个时候企业立即要求在这些新人中挑选营销经理人选,显然是不现实的――必须经过时间和实践的检验,才能发现谁最适合担任这个“营销经理”角色!

※授权的员工对授权的工作或岗位一窍不通。有些烘焙企业,“病急乱投药”,以为是个人就能将营销做好,随意安插一些从来没有做过营销、对营销一窍不通的财务、行政等人员担任营销要职,甚至还美其名曰“多用复合型人才”,这样做的结果往往都远远背离企业的初衷,此处不一一列举!

授权,必须选择在合适的时机,授权给合适的人员!不能“乱点鸳鸯谱”,授权给那些不合适的员工,结果会适得其反!

其三:授权过大,危害甚大

授权,应该是逐步授权,而不能一下子将所有权限全部“授出去”。如果授权过大,被授权的员工无法一下子全盘接收这些“权限”,也无法迅速理清头绪,必然导致很多工作脱节,影响烘焙企业正常经营。同时,授权过大,下面普通员工一时之间也反应不过来,对新领导的熟悉和适应也需要一个过程,在此期间很容易产生一系列恶果。

授权,必须把握好一个“度”。不能太小的授权,太小的授权就代表没有授权;更不能太大的授权,太大的授权就代表害人害己害企业;适中的、合适的授权永远是我们最佳的选择。

另外,需要说明的是:授权,必须能放、又能收!收放自如,这才是真正的“授权”

第3篇电池公司成品入库管理流程

电池有限公司成品入库管理流程

目前公司成品入库管理问题一直未能得到解决,由于生产车间与成品库的距离较远,车间为了安全保障成品又不能存放太多,因此将成品暂存入临时周转区,由公司特定的成品周转车辆转至成品库房。但是因种种原因影响当天生产完工的产品不能当天完全入成品库时有发生,从而导致各部门数据统计不一,偶尔出现产品丢失现象,鉴于上述原因,特将成品入库管理流程作如下统一:

1、生产车间各流水线将每批完工合格的产品按规定层数(12n5、12n4、6n4、12n2.5每层10件,12n6.5、12n7、12n7b、12n9h、12n9每层8件,12n7l每层7件,高度最多不超过8层,除第一层外,其余每层数量必须相等)堆码托盘,然后通知品质部巡检对托盘上的产品检验、清数后填制“成品跟踪卡”(卡上必须注明产品规格型号、数量、生产日期、生产线、填写人员姓名等),并置放于相应的托盘上。生产部每天早上9:00前必须把头天产品全部入暂存区完毕,发现1次未按时入库,考核生产部长、车间主任和相关搬运50元/次。

2、待完工产品转入暂存区后,负责转运产品的车辆应及时(每天上午10:00前必须转完头天产品,发现1次未按时转完,考核驾驶员、配套部魏总50元/次)将成品转移至成品库,在车辆实施转运时,对应托盘上的“成品跟踪卡”应随成品一起转运,驾驶员及随车搬运应认真核对每车转运成品数量并在“成品跟踪卡”上签字确认,如有不符应立即与车间对应线上包装人员联系复核。配套部驾驶员必须转库完毕,且不影响下午转库的前提下才可外出送货;驾驶员直属成品库管员管理,要送货必须经过库管员的同意。

3、转入成品库后,成品库管员或其委托接收人员对每一车转运产品必须认真核实数量同时在“成品跟踪卡”上签字确认,并采用“临时登记簿”作好记录,核对当天作业计划及生产部计划员报送完工产品数量,如有数据不符立即清查。

4、作业计划安排生产的半成品用塑料箱堆码整齐规范,然后通知品质部巡检对托盘上塑料箱的产品检验、清数后填制“成品跟踪卡”。

5、零星完工产品不随大宗成品流转直接与成品库管员或其委托人当面交接。

6、生产部计划员将每天的实际完工产品数量及半成品数量于次日上午10:00前报财务及成品库管员,成品库管员将每天的实际产品入库单及“成品跟踪卡”于次日上午10:30时前报送财务,车间核算员针对每天的产品销单情况跟踪成品入库数量及半成品数量,认真核对成品实际入库数量及半成品数量是否与生产部和成品库管人员所报数量一致,如有不符立即清查,杜绝类似问题重复发生。转到成品库的半成品由成品库库管员负责收发和保管。

7、由于某种原因(原则上没有任何原因,除不可抗力因素外,但必须报总经办同意)致使一个作业周期(一天)的生产完工产品数未能全部转运完毕而滞留在暂存区的情况下,车间核算员会同生产部立即清理核实暂存区未转运数量,为保证暂存物料的财产安全,公司保卫部及区域所属管辖区―注塑车间应担负起相应监管义务和责任。

8、供应部及其他部门必须配合配套部每天上午10:00前保持通道畅通,特殊情况(加急件)必须经总经办同意,违者考核50元/次。

9、取消每日信息流转表,但遇未销单、未转完或本部门经协调其他部门仍未解决的问题,必须反馈于总经办。若总经办抽查到有隐瞒不报或谎报问题者,考核相关部门及部门主管50元/次。

其他考核措施:

以上每一个流程相互配合,相辅相成,后续环节有义务监督前一环节的执行情况,如有违者追究直接责任人或相关负责人的相应责任,按每次50元处罚,连续三次违反流程规定的待岗反省。

执行时间:二○**年八月十四日。

ee电池有限公司

总经办

二o**年八月十四日

第4篇创辉煌物业管理公司简介

创辉煌物业管理有限公司简介

一、公司概况

zz市**区创辉煌物业管理有限公司成立于2000年,注册资本为300万元人民币,是新德业置业投资有限公司属下的唯一物业管理公司,具备中华人民共和国物业管理企业二级资质,在zz**地区享有较高的知名度和信誉度。

公司现有员工500多人,其中大专以上文化程度100人,具有初级、高级以上职称的管理及技术人员50多人次,员工持证上岗率达100%,部分成员更为zz物业管理协会专家组成员。

我司以'创享美好生活'为企业口号,建立了完善的内部工作机制,倡导企业行为的规范化,致力于专业化的发展,着力专业化的发展并提高员工的个人素质,全心全意为业主创造优质美好生活。

二、荣誉情况

星级物业,温馨家园

创辉煌物业管理有限公司现为**物业管理协会会长单位。

创辉煌务求高质量的物业管理服务,为客户营造文化内涵丰富的和谐家园,自2000年成立以来,担纲了多个楼盘的全方位物业服务。

创辉煌物业管理范围多元化,包括高级别墅、商业大厦、高级电梯洋房、多层住宅、小区配套市场、学校等。现管理面积约160万平方米,管理的项目近20个,其中有:东乐花园、锦城花园、新德业商务中心、康城花园一期、康城尚城、海景苑、德业大厦、西苑小区、聚华苑、东骏花园、尚明雅舍、顺洋商厦、新德业一中附属小学、李兆基中学、**一中实验学校等等。一直以来,创辉煌物业备受好评,管理项目屡受表彰。

2002年东乐花园获得**市物业管理示范小区称号;

2003年海景苑获得**市物业管理示范小区称号;

2005年东乐花园获得zz市'静安居住小区'称号;

2005年获得**区工商行政管理局授予的'守合同重信用企业'称号;

2005年康城花园获得zz市物业管理示范小区称号;

2006年康城花园获得zz市物业管理示范小区称号;

2006年获得zz市**区消费者委员授予的'维权先进单位'称号;

2007年获得zz市**区消费者委员授予的'物业管理行业诚信单位'称号;

2008年康城尚城获得zz市物业管理示范小区称号;

2008年康城尚城获得广东省物业管理示范小区称号;

2008年获得zz房协怡翠杯物业服务(工程维修)综合技能竞赛最佳合作奖;

第5篇物管培训:物业管理公司的资金结算

物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付,需要连续、系统、全面地记载和核算,并实行有效的控制。理所当然,资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。

一、物业管理公司资金结算的含义和作用

(一)物业管理公司资金结算的含义

结算,是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同,可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算,适用于单位对个人、个人对个人,以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算,它是以存款的转移代替现金的流通。

在商品经济发达的社会里,转账结算是货币收付的主要形式。

在我国,各企业、单位、个人之间经济往来的款项,除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外,大量的都通过转账结算来完成。这样做,对物业管理公司来说,可以简化结算手续,缩短结算过程,有利于资金周转速度的加快,促进资金流通。

由于转账结算是以信用支付代替现金支付,所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件,制定出不同的结算方式,明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此,作为在物业管理公司工作的同志来说,应该在社会主义货币信用理论的基础上,从货币与商品矛盾的运动规律中,学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系,认识转账结算的规律性,不断疏通结算渠道,使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。

在我国,转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的,通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加,付款单位的存款减少,形成货币周转集中为银行信用所代替。可见,社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通,并用于清算经济往来关系,它是促进流通的一个工具。

(二)物业管理公司结算业务的作用

物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:

(1)可以加快结算速度和资金周转,为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式,一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求,另一方面能够增强合同纪律和支付纪律,为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证,密切了资金运动与物资运动的结合,提高了资金的使用效益。因此,能转账结算的业务应尽可能转账结算。

(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督,使公司能及时了解业务活动的全面情况,以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。

(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来,每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位,转账结算还涉及到金融机构,从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。

二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求

(一)物业管理公司资金结算的基本原则

(1)根据国家规定,各单位之间的经济往来,除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外,都必须通过银行办理转账结算。

凡在银行办理结算的单位或个人,都必须按照规定,在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位,账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的,应按结算金额一次交足。

(2)恪守信用,履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用,按照事先的承诺,履行资金的结算,使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位,金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力,是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。

(3)谁的钱进谁的账,由谁支配,银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构,在办理结算时必须遵循存款人的委托,按照其意志,保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金,除按国家法律规定可以冻结、扣款外,一律不得代任何单位冻结和扣款,也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移,而不能在结算过程中为其垫付资金。

(二)物业管理公司资金结算的要求

1.开立账户

开立账户不仅是办理结算的必要条件,也是办理结算的先决条件,只有开立账户,把应该交存的款项存入金融机构,金融机构才能为他们办理结算业务。

bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户,各类账户有不同的设置和开户条件。

(1)基本存款账户的设置与开户条件

基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取,只能通过账户办理。

基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位,只能在一个银行开立一个基本账户。

基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。

基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书,提供规定的证件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意,并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证,即可开立该账户。

(2)一般存款账户的设置与开户条件

一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存,与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存,但不能办理现金支取。

一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人,并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位,并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。

一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(3)临时存款账户的设置与开户条件

临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。

临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构,并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是,临时经营活动需要的单位和个人,并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。

临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(4)专用存款账户的设置与开户条件

专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。

存款人对特定用途的资金,由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。

特定用途的资金范围包括:基本建设的资金,更新改造的资金,特定用途且须专户管理的资金。

存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。

专用存款户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后开立账户。

2.经济合同

经济合同一经成立,就具有法律效力,双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则,认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定,给对方造成损失时,应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同,银行将不予办理。

3.结算纪律

物业管理公司是银行结算的重要当事人,应严格遵守结算纪律,按照结算制度办理结算,是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:

(1)不准套取银行信用,签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;

(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;

(3)不准利用多头开户转移资金,逃避债务。

以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内,按照规定向收款单位或个人支付款项,对应该支付其他单位的款项,必须依约履行义务。

物业管理公司向外发出的结算凭证,必须于当日,最迟于次日寄发。收到的结算凭证,必须及时将款项支付给收款人。结算时间,同城,一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间),电汇一般不超过4天,信汇一般不超过7天。

三、物业管理公司资金结算方式

(一)异地结算

异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。

1.汇兑结算

汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。

(1)汇兑结算有关规定

①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。

②汇兑有信汇和电汇,单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时,只代单位附寄与汇款有关的单证。

③单位因急事,将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区,可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查,经同意,会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后,交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整,按开户行在信封上指定的日期带交汇入行,不得自行拆封;b.妥善保管,发生丢失、冒领等事故,一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。

④银行会对汇款用途审查,必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同,经查验后,银行应在汇款委托书上批注“已验合同,可入收款单位账户”。

⑤汇入银行解付汇款时,一般来说,对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。

⑥单位赴异地采购时,汇出银行会审查有关准予外出采购的证明,并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明,以汇出单位名义开立采购账户,由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说,采购资金除采购员携带少量必备现金外,其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇,汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明,或来函来电要求转汇方可办理。

⑦汇款单位对汇出款项要求退款时,应备正式文件,携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后,通知汇入行,汇入行对汇款尚未支付,方可退汇。如果已发生支付,汇入行将支付情况反馈于汇出行,并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款,应立即办理退汇。汇入行发出通知,经过2个月的时间,查找后仍无法支付的汇款,也应主动办理退汇。

(2)信汇和电汇的核算

①信汇。汇出单位办理汇款时,应该填制四联凭证,并在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行。其中,第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。

收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时,汇入行会取出信汇凭证第四联,核对取款人的有关证件,并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的,则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的,则由收款单位填制两联存款单,第一联加盖银行业务公章后,退给收款单位作为收款依据,第二联代收方记账凭证。

②汇款单位办理电汇时,应该填制三联电汇凭证,在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行;第二联,给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。

收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知,然后去银行办理有关手续。

2.汇票结算

汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行,由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发,由承兑人承兑,并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。

(1)银行汇票

汇票签发由指定银行办理,汇票的转账解付由各银行机构办理,现金解付,只能在汇票指定的汇入行办理,汇票一律记名,不准流通转让,不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月,逾期的汇票,银行不予受理。银行签发的汇票,银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人,也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时,应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后,应在汇票背面加盖业务用章,连同汇款解讫通知、进账单等,一并送开户行进

账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的,可以开立临时存款户办理支付,临时存款户只付不收,付完清户,不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时,可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。

汇款单位委托银行办理汇票结算,应填制汇票委托书,详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的,应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的,第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后,会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。

汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时,应当备函向汇出行说明其原因,并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时,也应当按退汇处理。

汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的,收款人到汇入行或汇出行请求挂失时,应提交三联“汇票挂失申请书”,一般以汇票委托书代替,在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后,确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。

(2)商业汇票

商业汇票按其承兑人不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票,由收款人签发,经付款人承兑,或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票,是由收款人或承兑申请人签发,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑的票据。

办理商业汇票时的规定有:

签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础,严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后,承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外,一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定,一般为3~6个月,最长不超过9个月,特殊情况可适当延期。如属分期付款,应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期,一律通过银行转账。

商业汇票可以贴现。商业汇票贴现,是指收款单位需要资金时,把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行,即由银行支现,其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时,根据贴现金额和贴现率,计算出贴现利息,并在贴现金额中预先扣除,将其余的贴现金额支付给贴现申请人,汇票归银行所有。

贴现利息的计算公式如下:

未到期天数

银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)

365

汇票到期后,贴现银行应向贴现人索回贴现金额,如果贴现人在银行的账户不足以支付的,无力赎回商业汇票,这在实质上如同把汇票卖给银行,贴现银行买进汇票而支付现款。

3.托收承付结算

托收承付结算是收款单位根据经济合同,委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款,由银行办理款项划转的一种结算方式。

托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。

托收,是收款单位委托银行收款,收款单位应填制“托收承付结算凭证”,连同有关单证一并提交开户行。

承付,是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天,从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付,即为默认承付。

划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。

4.异地委托收款结算

异地委托收款,是由收款单位向银行提供收款依据,委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。

单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项,均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制,委托收款的款项划回,分邮寄划回和电报划回两种,由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算,如遇法定假日,应当顺延)付款单位在3天付款期满,账户上没有足够的资金支付全部款项,可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延),如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项,银行会立即通知付款单位,令其2天内将其有关单证退回银行,由银行填制无款支付通知书,连同有关单证退回收款单位开户行,转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的,由其开户行按每笔委托收款业务,每天收取罚金0.5元。

5.信用证结算

这种结算是付款单位把款项预先交给银行,委托银行开出信用证,通知异地收款单位开户银行转给收款单位,收款单位按照合同和信用证规定条件发货后,银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点,每份100元,每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账,不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。

(二)同城结算

同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。

1.支票结算

支票是出票人签发的,委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定,现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账,不得支取现金。

支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的,支票无效。

单位签发支票,账户内必须有足够的资金,不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额,都是空头支票。对签发空头支票的单位,按票面金额处以1%的罚金。

支票实行有效期制。一般有效期为3~5天,从签发的次日算起,到期如遇节假日顺延。对过期支票,银行不予受理。签发支票时,要填写当天日期,不准签发远期支票。

支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责,并加盖存于银行的预留印鉴,不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰,不准涂改,也不准出借、出租、转让给其他单位使用,也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额,不得低于当地规定的金额起点。

付款单位将已签发的支票遗失时,应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票,银行不受理挂失,由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失,应出具公函,并经付款单位签注意见盖章证明后,到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失,应由单位出具公函,向开户银行办理挂失手续,并将账户余额核对相符,经银行同意后更换印鉴。

2.同城委托收款结算

同城委托收款是收款单位向开户行提供依据,委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。

同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的,主要区别是:

①同城委托收款的付款期为2天,异地委托收款的付款期为3天;

②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金,异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。

3)商业汇票结算

商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。

4)银行本票结算

银行本票是申请人将款项交给银行,由银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

本票自出票日起,付款期限最长不得超过2个月。

银行本票具有可以代替现金用以流通的特点,银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别,它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中,银行本票可以视同现金。

四、票据和票据行为

如前所述,我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据,作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识,本节就对票据作一个简要介绍。

(一)票据

1.票据的概念

票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据,例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。

票据是由出票人签发的,约定出票人自己,或要求他人按照规定

期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中,为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产,持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让,可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。

2.票据的特征

票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征,具体主要体现在:

①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证,也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得,随票据的转让而转让,占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件,以交还票据偿付票款为目的。

②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务,完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后,便于原对价关系相分离,到期必须偿付。

③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证,必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说,票据必须具备法律要式,才能发生法律效力,否则票据无法律效力。换言之,在我国,凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。

④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的,它的设立是有因的。但是,票据一经设立便具有独立的权利义务关系,与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时,不必向债务人证明取得票据的原因,只要具备法律要式,债务人应无条件支付。

⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务,债务人概不履行。因此,票据可以说是一种名义证券。

⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通,这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意,债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。

⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时,必须将票据交还债务人,使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时,则债权人返还票据后,票据清偿人可以向其前手进行追索。

3.票据的种类

①汇票

按不同标准,汇票还可分为:

a.按承兑人不同,可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。

b.按付款时间的不同,可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。

c.按有无附属单证,可分为跟单汇票和光票。

d.按流通领域的不同,可分为国内汇票和国外汇票。

e.按使用货币的不同,可分为本国货币汇票和国外货币汇票。

f.按汇票上是否说明收款人名称,可分为记名汇票和不记名汇票。

②本票

a.按出票人不同,可分为银行本票和商业本票。

b.按付款时间的不同,可分为即期本票和远期本票。

c.按本票上是否说明收款人名称,可分为记名本票和不记名本票。

d.按本票产生基础不同,可分为交易性本票和融资性本票。

③支票

a.按抬头人不同,可分为记名支票和不记名支票。

b.按支票上有无划线,可分为划线支票和非划线支票。

此外,票据根据主债务人不同,可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同,可分为随物性票据和融资性票据。

(二)票据行为

票据行为主要有以下八种:

1.出票

出票是创造票据的行为,即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据,并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移,是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。

票据必须记载下列事项:

①表明某种票据的字样;

②无条件支付的承诺或委托;

nbsp; ③确定的金额;

④付款人名称;

⑤收款人名称;

⑥出票日期;

⑦出票人签章。

票据上未记载以上规定事项之一的,票据无效。

2.背书

背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书,使票据的权利从背书人转移至被背书人,由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时,必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据,背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据,后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件,若背书时附有条件的,则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后,承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样,其后手再背书转让的,原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利,但被背书人不能再以背书转让票据权利。

3.承兑

承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为,但却是确定付款人责任的一个重要步骤。

承兑有两个具体行为:

(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票,并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票,持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票,持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。

(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章,表明对票据承担支付义务。若提示承兑时,付款人不同意承担支付义务,则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票,应当承担到期必须付款的责任,不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。

4.保证

保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性,提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当,其承担保证责任。保证不能附有条件,附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据,保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的,持票人有权向保证人请求付款,保证人应该足额付款。

5.贴现

贴现是持票人在票据未到期时,为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况,如前所述。

6.付款

付款是票据到期,持票人作出付款提示,主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据,自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者见票后定期付款的票据,自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国,汇票金额为外币的,按照付款日的市场汇价,以人民币支付,另有约定的,从其约定。当付款人依法足额付款后,票据的债权债务关系结束。

7.退票

退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上,退票就是拒绝承兑或拒绝付款。

8.追索

第6篇某公司事故调查与处理管理程序

1.目的

为了及时报告、统计、调查和妥善处理事故，积极采取预防措施，防止伤亡事故。

2.范围

本规定适合于公司一切事故的处理。

3.定义

3.1本规定所称事故，是指因人的不安全行为，物的不安全状态导致人员受伤或可能受到伤害，迫使原来的行为或状态暂时或永久停下来出乎意料之外的事件。

3.2工伤事故，是指职工在公司劳动过程中，或公司安排的外勤事务中发生的人身伤害、急性中毒等事故。

4.程序

4.1事故的报告

4.1.1首先各部门应贯彻“安全第一、预防为主”的安全生产方针，杜绝，防止或减少事故的发生.

4.1.2事故发生后，首先抢救受伤者，并迅速采取措施制止事故的蔓延扩大，防止二次灾害。

4.1.3保护事故现场，并立即报告人事行政部、安委会及总经理。

a、轻伤事故由行政部长、安全主任察看后方能解除现场。

b、重伤（1-2人）事故由上级主管部门派员察看现场后方能解除现场。

c、重伤3人或以上，死亡、重大死亡事故由劳动部门、工会、公安、检察等上级主管部门察看现场。

4.1.4根据意外事故大小，决定是否上报企业主管部门或当地劳动、公安、工会等部门。

4.2事故调查

4.2.1开展事故调查和处理（按照“三不放过”的原则进行，即“事故原因分析不清

不放过，事故责任者和相应领导没有受到教育不放过，没有制订出防范措施不放过”）。

4.2.2一般事故(轻伤或轻微损失事故)由部门负责人负责调查，制定整改及预防措施，并完成《意外事故报告》，交行政部审查，再交管理层审核.

4.2.3严重事故(重伤或损失较大的事故)，由本部门、行政部及安委会有关人员参加事故调查。若发生死亡或特大事故应由劳动部门、社会保险部门及公安部门组成调查组进行调查。

4.2.4调查组必须查明事故发生的原因、过程和人员伤亡经济损失情况；确定事故责任者；提出事故处理意见及防范措施或建议，写出事故调查报告。

4.2.5事故调查组有权向相关部门，有关人员了解有关情况和索取有关资料，任何部门和个人不得拒绝。

4.3事故处理

4.3.1无论事故大小，均应认真处理，如因忽视安全生产、违章指挥、违章作业、玩忽职守或者发现事故隐患、危害情况而不采取有效措施以致造成伤亡事故的，应给予有关责任人行政处分，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

4.3.2事故调查组提出的事故处理意见和防范措施，由发生事故的部门负责处理，行政部负责监督。

4.3.3事故中如发生工伤，应先抢救伤者，电话或口头告知行政部，伤势严重时，叫厂车送医院或打急救电话120。所有到医院治疗的工伤，行政部均应查看其是否买了工伤保险，如已买应立即向社会保险部门报告，并准备所有相关的有效资料，以获取社会保险局应负担的部分治疗费。

4.3.4工伤所发生的医疗费用，全部事宜由行政部统一安排，根据需要，可安排伤者的亲戚，朋友或工友到医院照顾，并告知其部门主管。出院后，通知护理人回工场上班，伤者再根据医生开的休息时间，通知部门主管及本人上班时间。

4.3.5住院治疗的伤者及护理人在留院期间(含伤者休养期)的工资由公司按大连市标准工资计付给该员工。如遇特殊情况，由公司与员工按有关法律协商解决。

4.3.6对事故责任人及所有员工进行教育，作相关培训，以防止类似事故再次发生。

4.3.7所有事故，无论大小均应记录于《意外事故报告》，并定期进行分析、总结，将分析结果及建议报告给管理层，以方便公司更好地制定方针、政策、制度及计划等。

5.参考文件

5.1《紧急事件准备与应变程序》

第7篇高校后勤总公司质量管理能力任职要求

高校后勤总公司质量管理岗位能力任职要求

岗位名称任职条件

管理者代表

1、爱岗敬业,具有较强的服务意识和良好的职业道德;

2、具有较强的组织协调能力和质量管理方面的知识,五年以上管理工作经验;

3、具有大专以上学历,具有较强的计算机应用能力;

4、熟悉相关的法律、法规及行业标准;

5、身体健康。

办公室主任

1、热爱本职工作,具有较强的服务意识和良好的职业道德;

2、具备较强的组织能力,待人热情,办事公正;

3、具有大专以上学历,五年以上相关工作经验。

4、具有较强的计算机应用能力,较高的文字处理水平;

5、身体健康。

监察中心主任

1、具有较强的服务意识和良好的职业道德,待人热情,办事公正,爱岗敬业;

2、具有较强的组织沟通协调能力和较为丰富的安全管理方面的知识和经验;

3、具有较强的计算机应用能力,大专以上学历,五年以上管理工作经验;

4、熟悉后勤管理等相关法律、法规及行业规范;

5、身体健康。

能源管理与服务中心主任

1、热爱本职工作,具备良好的职业道德;

2、具备较高的设备管理、水电暖管理工作能力和管理经验,五年以上相关工作经历;

3、具有较强的计算机应用能力,中专以上学历,相关技术职称;

4、熟悉国家的相关法律、法规及后勤管理标准、规范,掌握相关要求。

5、身体健康。

物业管理与服务中心主任

1、热爱本职工作,遵章守纪,具备良好的职业道德;

2、熟悉国家有关物业管理的规定和要求,掌握物业管理相关操作规范;

3、有较好的工作方法和沟通协调能力,能妥善处理发生的问题;

4、具有中专以上学历,五年以上相关工作经验;

5、身体健康。

公寓管理与服务中心主任

1、爱岗敬业,遵章守纪,具备良好的职业道德;

2、熟悉学生公寓各项管理工作,安全意识、服务意识、质量意识强。

3、具有一定的组织和协调能力,诚实守信,责任心强。

4、具有中专以上学历,五年以上相关管理工作经历;

5、身体健康。

财务结算中心主任

1、热爱本职工作,具备良好的职业道德;

2、具备丰富的财务管理经验;

3、具有大专以上学历,中级以上技术职称,五年相关工作经验;

4、掌握并熟悉财务管理的法律、法规和财务规定;

5、身体健康。

资料员

1、热爱本职工作,具备良好的职业道德;

2、具有中专以上学历,初级以上技术职称;

3、具有三年以上相关工作经验;

4、了解档案管理的基本要求。

5、身体健康。

持证人员

1、热爱本职工作,具备良好的职业道德;

2、具有中专以上学历,初级以上技术职称;

3、具有岗位专业资格证书和相关工作经验;

4、熟悉本岗位的技术要求,了解相关的作业规定;

5、身体健康,能够独立操作。

说明:凡是不具备任职条件的人员,经公司党政联系会议研究讨论批准认可,均可上岗任职。

第8篇国际商业发展连锁管理公司文化理念

z国际商业发展连锁管理有限公司的文化理念

*我们的理念:

--专业化管理、品牌化运营、股东化运作、人性化服务;

--以模式造就未来,用品牌整合市场!

*我们的使命:

--奉献优质产品,帮助人们实现消费的同时享受增值快乐!

*我们的目标:

--旨在成为全球拥有最强大营销网络体系的采购商与运营商!

*我们的精神:

--建立一种模式,带动所有行业,发展一片经济,富裕广大百姓!

*我们的事业领域:

--实现网上购物、地面百业联盟,构建“产品经营、资本运作,品牌策略”三位一体的宏伟框架!

*我们的价值观念:

--顾客满意,员工自我实现,社会进步!

*我们的行为准则:

--为人守本份、凡事须用心、讲究基本动作、加强联系沟通、发挥团队精神

*我们的经营策略:

--在主要事业领域建立优势,并不失时机地在其他事业上有所作为!

--与国内外优秀同行广泛开展交流与合作,吸收先进的技术和管理经验!

--建立一支具有高度敬业精神和优良业务素质的员工队伍!

*我们的上市规划:

--将由国际专业证券承销商,摩根史坦利(morgan.stanley) 规划辅导上市

*我们的核心竞争力:

--结合各领域专业团队、组建广大的消费者股东团队,加上百业联盟的整合趋势,创造一个无坚不催的优质团队

*我们的服务理念:

――永远是更好的!

――顾客永远是正确的!

象上帝,顾客给z人以生长的资源!

象阳光,顾客给z人以健康的神采!

象甘露,顾客给z人以丰收的吉祥!

象朋友,顾客给z人以坚定的信心!

――z人视顾客利益为最高利益,顾客是z的事业保障,满足顾客的需要是我们的第一天职,提供无微不致的服务是z人的承诺!

*我们要努力的方向:

◆ 善用公司资源:

――善于利用公司的物质条件和空间、时间、人力、政策,使效益不断提高。

◆ 追求更好,满足顾客:

――重视顾客,给顾客方便,让顾客喜欢,对顾客的事要优先处理。

――把服务精神贯彻到每一位同仁身上。

――强化商品力、企划力、服务力。

◆ 让更多的同仁承担经营责任:

――把责任明确化,让每位同仁了解该做什么,如何做以及达到哪些指标才表示他成功了。

◆ 提高效率,追求更多的利润:

――调动员工的积极性,主动性,能动性。

――有全体的观念,发挥环环紧密结合的精神,把效益提高到最大化。

*我们要贯彻的工作精神:

◆ 把优点发挥到最大化:

――有贡献才有报酬,没有贡献就没有报酬。

◆ 强化制度与管理:

――了解规定,遵守规定。

――追踪落实执行。

――用成绩说话。

――白纸黑字(有确切的依据)。

――系统化、全盘化的思考,抓紧每一个环节,照顾每一个细节。

◆ 创造良性循环:

――全体员工的努力:积极性高 → 营销政策好+好的产品+好的服务+高利润的空间=顾客满意 → 公司盈利 → 有能力提升员工的福利待遇 → 员工积极性更高 → 品质、服务更好 → 顾客更满意 → 公司盈利更高 → 待遇福利更好……

◆ 建立相互协助、相互依赖的团队:

――每人承担与负责本身责任与服务。

――主动、积极地完成责任与目标。

――相互协助,使环环紧密结合,让um成为一个胜利的团队!

◆ 我们要抓紧的工作:

熟练掌握公司的运作模式。

致力快速拓展业务。

贯彻规定制度的执行。

保证资金安全回笼。

发现问题,及时解决。

――问题是什么

――造成问题的原因有哪些

――有哪些解决的方法

――最好的解决方法是什么

在解决问题时,是否符合增进顾客满意与追求利润的两个条件。

z营销策划有限公司

第9篇 a物管公司总经理目标管理责任书

物业公司总经理目标管理责任书

为确保××××物业管理有限公司年度计划目标得以实现,经董事会与目标责任人(总经理)共同商讨,已确定××××物业管理有限公司二οο×年年度工作责任目标,并拟由目标责任人代表××××物业管理有限公司签署确认。

一、责任目标

1. 管理目标

1) 全年不发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指:

* 因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

* 因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;

* 因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

* 因失职或玩忽职守引发的水浸事故;

* 因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;

* 因失职或玩忽职守引发的业主/使用人重伤、死亡事件。

2) 所辖物业设施设备的使用完好率达95%以上。

3) 员工上岗培训率100%。

4) 员工对企业的满意率达85%以上。

5) 导入新思维、新观念,建立健全标准化管理,推动企业的现代化管理进程。

6) 除无法进行重大改造的硬件设施(条件)外,××大厦住宅区物业管理(服务)其他各项指标力争在2004年12月31日前达到《××省住宅区物业管理服务标准》中“二级”的各项管理指标;商业和办公层因无规范标准可资参考,故,共性部分亦参照“住宅标准”考核。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

××省住宅区物业管理服务标准

(章节摘录)

……

6.2 二级

6.2.1 房屋及共用部位共用设施设备维修养护

6.2.1.1 房屋

a. 房屋完好率95%以上;

b. 房屋零修、急修及时率80%以上;

c. 房屋零修工程合格率90%以上;

d. 房屋立面较整洁,无重大缺损现象;

e. 房屋装修符合管理规定,无私改乱拆现象。

6.2.1.2 协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作。

6.2.1.3 环卫设施,基本完好,无重大缺损现象。

6.2.l.4 道路通畅,路面较平整。

6.2.1.5 消防设施基本完好无损,可随时启用。

6.2.2 安全护卫

6.2.2.1 主出入门 24小时值班;

6.2.2.2 安全护卫人员24小时巡查;

6.2.2.3 交通车辆管理有序,机动车辆出入登记、按序停放;

6.2.2.4 有应急处理计划/措施,遇警能及时报警,并努力防止事态进一步恶化,协助保护现场。

6.2.3 绿化、环境、卫生

6.2.3.1 绿化符合规划要求,布局较合理,绿化覆盖率25%以上;

6.2.3.2 花草树木长势良好,无枯死、无破坏、无大面积虫害现象;

6.2.3.3 小区建立清扫、保洁制度,专人定时清洁,定期杀虫灭鼠,垃圾日产日清;

6.2.3.4 房屋立面及区内道路基本整洁;

6.2.3.5 水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁;

6.2.3.6 无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

6.2.4 多种经营和社区文体活动服务

6.2.4.1 生活服务

a. 房屋自用部位自用设施设备的维修服务;

b. 商务服务,如代订牛奶、报纸等。

&nbs

p;6.2.4.2 公共娱乐、文体活动,年开展4项以上。

6.2.5 服务质量、效果

6.2.5.1 服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布,服务项目及价格公布;

6.2.5.2 公共性服务费收支情况定期(一年1~2次)公布;

6.2.5.3 维修基金帐务按规定报业主委员会审核

,并定期向业主通报;

6.2.5.4 认真接待群众投诉,并建立群众投诉记录,有效投诉办结率85%,回访率96%以上;

6.2.5.5 业主意见反馈,满意率65%以上。

6.2.6 相关条件

6.2.6.1 硬件环境

6.2.6.1.1 小区符合规划要求,区容区貌较好,无违章搭建现象。

6.2.6.1.2 主出入口有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团栋号标志明显。

6.2.6.1.3 供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全。

6.2.6.1.4 停车场

6.2.6.1.5 主出入口设有值班室。

6.2.6.2 物业管理企业

6.2.6.2.1 企业须持有××省物业管理企业资质证书。

6.2.6.2.2 企业内部考核制度,岗位职责明确。

6.2.6.2.3 人员培训,持证上岗率80%以上,其中企业经理、部门经理,管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。

6.2.6.2.4 安全护卫人员统一着装。

6.2.6.3 业主委员会

6.2.6.3.1 具备条件的,应成立业主委员会:暂不具备条件的积极创造条件,制定计划,成立业主委员会。

……

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

2、服务目标

修订“二级标准”,我们拟将“住户对管理服务工作的满意率达90 %以上” 作为200×年度的服务目标。(“二级标准”为65 %以上)

3、经营目标

1) 全年确保×××万元税前经营收入,其中,物业服务费收入×××万元,其它经营收入××万元。

2) 全年各项开支控制在×××万元指标内,其中工资性费用(含合同制员工的各类保险以及全体员工的奖励基金支出等)控制在总支出的××%,即×××万元计划范围内。

3) 全年实现应税前经营利润(毛利):×××万元。

4、人员定编

全部人员定编×××人,其中:

●经理室×人;

●经理办公室××人;

(含档案/文员/物业管理员/保洁班/车辆管理/仓库保管)

●财务部×人;

●设备部××人(含机械维修/水电值班和维修);

●安全护卫部××人。

(含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位)

全部人员编制中,合同制用工拟控制在全部用工人数的××%左右,主要对象为重要岗位的管理人员、技术工人、安全护卫班长。

二、责任人的权力

为保证上述责任目标的实现,公司实行总经理负责制,责任人(总经理)的权利如下:

1) 人事管理和薪酬分配权

●对××××物业管理有限公司总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级员工的组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。

●对××××物业管理有限公司副总经理/财务部经理的任免、调配、解聘、奖罚的建议权。

●编制范围内员工招聘录用决定权。

●核定工资总额内的调薪决定权。

2) 财务管理权

物业公司独立财务核算。财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。受董事会委托(授权),目标责任人有物业公司日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。

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sp;3) 管理决策权

◆主持××××物业管理有限公司的日常管理工作。

◆组织实施××××物业管理有限公司的工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。

◆主持召开××××物业管理有限公司的各类工作会议。

◆组织管理评审。

◆审核各类经济合同。

4) 申请支持权

▲依据××××物业管理有限公司的工作进展情况申请专项经营管理资金和其他资金支持。

▲申请修改××××物业管理有限公司的组织架构和人员定编。

▲申请业务支持。

三、责任人的义务

■接受董事会的统一领导。

■向董事会作工作汇报。

■确保责任目标的逐步实现。

■自觉接受董事会监控、考评、检查。

■每月28号前按时上报次月度工作计划报表。

■每月5号前组织目标评估,质量评审,进度、质量考评。

■每季末的次月5日前组织员工季度绩效考评。

■积极配合董事会完成其他专项工作。

■保证公司各个标准作业规程的贯彻执行。

■保证公司操作不违背国家的法律、法规。

■保证员工的生活、工作秩序。

■保证员工的整体操作技能和工作质量。

■为公司培养人才。

四、董事会的权力

*对××××物业管理有限公司的运作状况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检查、监督的权利。

*有对目标责任人、副总经理、财务部经理的任免权、解聘权、调配权。

*有要求责任人出示、收集、解释各类数据、原始凭据、记录的权利。

*有对××××物业管理有限公司的资金审批权和对其财务运作状况的直接监控权。

*有对目标责任人的绩效考评权、奖罚权。

*专项事件的调查权。

五、董事会的义务

*及时提供合适的业务支持。

*提供信息支持。

*提供资金支持。

六、目标考评

1、董事会定期(不定期)监控、审计、检查××××物业管理有限公司资金的运作、成本和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和公司的财务规定。

2、董事会负责目标责任人的绩效考评。考评标准办法依据本目标管理责任书。

七、目标奖罚

1、公司责任人(总经理)必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标。

2、如果工作目标完成,则××××物业管理有限公司可按年度工资费用计划制定年终奖金分配方案,对员工发放年终奖金(兑结预支的季度奖金),其中目标责任人可提取公司年奖金总额的××%作为个人奖金。

3、如果本责任书所列三类目标不能全部完成,则,每不能完成其中一项指标,扣减项目责任人的25%目标奖金,直至扣除全部奖金,并承担相应的行政处罚。

4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成,则本目标责任书失效,遗留问题由董事会与目标责任人共同处理。

八、其他事项

1、本目标管理责任书壹式肆份,董事会存档两份,目标责任人一份,××××物业管理有限公司存一份。

2、未尽事宜,由目标责任人同董事会协商解决,补充条款与本责任书具有同等效力。

4、责任书自签订之日起生效。

5、责任书解释权在董事会。

目标责任人签署:&

nbsp;董事长签署:

第10篇物管培训:物业管理公司资金筹措

物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。

本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式,物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。

一、物业管理公司资金的筹措方式

物业经营的巨额资金,一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言,没有外援就根本无法完成项目的建设,因而,资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源,大量获取借贷资金,即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”,几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金,由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值,经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说,如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去,将会创造更多的收益。

(一)物业经营的资金筹措方式

一般来讲,物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有:

1.自有物业收入

主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是,为了应付市场行情与产业政策的波动与变化,许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租,以获取稳定的租金收入。

2.银行借贷

从银行透支以应付短期债务,或向银行借贷利率较高的长期贷款。

3.抵押贷款

以自身所拥有的物业作抵押物,向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。

4.发行债券

在市场经济日益发展的今天,债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同,可分为企业债券和金融债券两大类。

企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证,或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息,也可提前向银行申请贴现。

债券有规定的期限,到期就要还本付息,靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目,一般都靠出售来收回投资,偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此,在制定项目的筹资方案时,债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。

5.发行股票

股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本,只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金,可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营,靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后,形成投资者长期、稳定的利润。

在物业项目经营中,经营者自有资金所占的比例越少,其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(a、b)所获利润均为800万元,a方案需投入自有资金1000万元,b方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金,他也愿意选择a方案。因为a方案的自有资本利润率为80%(800/1000),而b方案的自有资本利润率只有40%(800/2000),经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目,而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者,他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。

(二)物业经营的筹资成本

筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述,资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的,这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前,我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。

1.借款利息

指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。

2.股息(或债券利息)

股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后,按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少,取决于公司经营状况,投资分析时,应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。

3.公司自有

资金的存款利息

自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本,相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。

筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革,房地产金融市场的进一步开放,筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率,即筹资成本额与筹资总额之比:

筹资成本额

筹资成本率=―――――――――――――×100%

筹资总额

二、抵押贷款

抵押贷款属于担保贷款的一种,与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国,由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善,市场机制的作用,加之许多历史的原因,银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发,借鉴发达国家的经验,更多地采用财产担保方式发放抵押贷款,是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款,又适宜于长期贷款;既适宜于人民币贷款,又适宜于外汇贷款。因此,有必要在此对抵押贷款进行探讨。

(一)抵押贷款及其特点

抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人,作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前,债权人拥有财产的抵押权,以避免遭受经济损失,当债务人按期偿还债务,抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任,债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利,抵押的目的是为了担保债务的履行。

抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息,贷款人把抵押物归还给借款人;否则,贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物,并以所得价款优先偿还贷款。所以,抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。

抵押贷款相对于信用贷款而言,不仅具有银行信用的一般特征,而且具有自己独特的性质,具体体现在以下几个方面:

(1)“两权”分离具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质,而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。抵押期间,抵押物抵押权属贷款人,使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息,抵押物才能重新归还给借款人。因此,在整个抵押期间,无论是资金,还是抵押物,其抵押权和使用权都是分离的。

(2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款,也就是抵押数量受抵押物价值的制约。因此,抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起,借款人为了取得定量的抵押贷款,必须提供足够价值的抵押物。

(3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的,必须提供实实在在的抵押物,才能获得贷款。因此,抵押物的担保须凭借现实的财产,可有效地避免贷款风险。

此外,相对于信用担保贷款而言,抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候,因而是一种“未来责任”;抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品,否则便不能取得贷款,担保责任是现实的。

(二)抵押贷款的作用

抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下,抵押贷款得到迅速的发展。在我国,抵押贷款业务尚在恢复,需要大胆实践,所以应该不断总结经验,提高其管理水平,以适应社会主义市场经济的要求,充分认识抵押贷款的作用,以利于进一步开展这项业务。

1.有利于物业管理公司增强信誉观念,按期偿还贷款

我国过去长期实行高度集中的计划经济体制,银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立,原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求,并暴露出许多弊端,概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化,长期贷款固定化,信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下,即产品资金占用居高不下,逾期贷款比例居高不下,亏损挂账占用居高不下。这必然导致公司信誉度低,甚至发生赖账有理的怪现象,致使银行贷款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行,因而有利于增强借款公司的偿债意识,提高其信誉观念,促使其按时清偿债务。

2.有利于保障信贷资金的安全性,提高银行资产质量

银行资产质量低下,大量逾期、呆滞贷款的出现,不仅严重影响银行的流动性和盈利性,而且直接威胁着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点,使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时,可依据抵押贷款合同强制处分抵押物,并享有优先受偿的权利;若借款企业破产,依据《中华人民共和国企业破产法》第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定,银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利

,这就大大增强了信贷资金的安全。因此,银行更多地以抵押方式放款,有利于提高资产的质量,也有利于保护债权人的利益,保障银行贷款的安全。

3.有利于物业管理公司增强风险约束机制,限制其短期行为

物业管理公司由于存在利益驱动性,因而具有强烈的扩大投资的需求。但是,因我国投资体制不完善,争项目、争投资现象普遍,缺乏投资风险意识,特别是对银行贷款能否按期归还,考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款,促使公司提高偿还贷款的自觉性,迫使公司从自身的经济利益出发考虑投资项目的可行性,可有效地避免盲目投资。因此,开展抵押贷款业务,有利于公司增强风险约束机制,限制短期行为。

4.有利于物业管理公司加速资金周转,保证再生产顺利进行

在生产经营过程中,公司因某种临时性原因亟须周转资金,可将存货、票据、证券等作为抵押物,向银行申请抵押贷款。这样,可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金,满足经营过程对资金的需求,加速资金周转,提高经济效益,保证再生产的顺利进行。

(三)抵押贷款的一般原则

如前所述,抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依赖抵押贷款而筹集资金时,应遵循如下原则:

1.公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则

尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危险。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制定筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。

2.尽可能均匀安排债务偿还期原则

集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时安排有较长期限的贷款,应力争借款有一定的偿还宽限期。

3.妥善安排,有效利用的原则

应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设,短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。

4.统筹兼顾、全面考虑的原则

申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息,还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。

5.妥善制定还贷计划的原则

所有的抵押贷款均要按时偿还本息。因此,在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能均匀安排每年支付的贷款本息,以利于理财。

三、资金筹措方案的分析与评估

由于存在资金渠道多元化的现状,物业管理公司的资金筹措方案也必然有多种。为此,应对各方案进行分析比较,取其优者。

在对资金筹措方案进行分析以前,首先应剔除方案所存在的各种虚假因素,比较明显的是不同方案服务的对象不一致,即不是为同一项目而筹集的方案,它们之间显然没有可比性;又如筹集不同方案中的资金来源不落实或根本不可能,则不用分析就应否定该方案,再如方案中对各种资金的安排不合理,不符合要求,则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分析评估。通过分析评估,选择具有获取方便、使用安排最佳和资金成本最低的筹资方案。

(一)筹资结构分析

物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言,银行贷款手续比较简便,利率较低,基本无发行费用,但银行限制条件较多,使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息,股本不要归还,使用无风险,但发行手续较繁,成本较高。发行债券有利于保证企业的控制权,筹资成本较低,债息固定,而且是税前支付并且较低,但使用债券风险较大,会在还本付息期间给企业造成资金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点,但一般数量有限,无法保证需求。所以,应该选择一个合理的筹资结构,使各种资金的组合达到风险最小、获取容易、成本最低的目的。

(二)筹资成本分析

银行贷款的资金成本是利息,利用国外贷款还要支付承诺费,股票的资金成本是各年的股利加发行费用,而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不一致时,可以执行折现计算。筹资成本分析,主要是通过比较分析,选择条件优惠的资金来源,使综合资金成本最低。

综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上,将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加,即得加权平均资金成本。

(三)资金使用结构分析

筹集资金以后如何使用,实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入,另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的安排。由于资金需求往往是跨年度的,资金的实际使用应该在必需的时候投入,以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金,应考虑得当,长期投资应用于固定资产,短期资金应用于流动资产;资金成本低的先投入,成本高的后投入。根据这些原则,将不同的资金作不同的搭配,形成最佳的使用结构。

(四)利率与汇率风险分析

第11篇物业管理公司质量监控体系要求

1总则

公司参照iso9000:2000的要求建立质量监控体系,包含了物业管理公司经营和管理全过程的控制。通过形成文件、实施、维持并且不断改进质量管理体系,逐步提高本公司的管理水平,满足业主不断提高的管理服务要求,通过对物业管理全过程的严格控制实现公司逐步发展。

1.1本体系所包含物业管理的过程

业管理公司的整体拓展策划

发展商或业主委员会的招标、委托

服务策划、拟订初步的管理方案经评审后参与投标

解决不一致后签订管理合同

具体物业管理方案的编制

向业主提供日常物业管理服务(注)

物业管理工作的评审和评价