第1篇 某物业管理公司员工招聘流程
物业管理公司员工招聘流程
员工招聘是指根据酒店的经营目标、人员编制计划及酒店业务部门对所需员工的工作要求即录用条件,由人事部主持进行的征聘、考核与挑选合格员工的业务活动过程。
酒店人事部能否招聘、甄选与录用高质量的合格人选,是关系到整个酒店员工队伍素质高低的第一步,直接影响到酒店的经营管理水平和服务质量。酒店员工招聘程序分为三个阶段:准备阶段(包括制订招聘计划与进行招聘宣传)、选择阶段:(包括招聘报名与招聘考试)和录用阶段(包括政审、体检和入职报到)
1.招聘计划
制订有效的招聘计划的依据是:社会劳动力市场的供应状况与酒店业务部门对补充员工的需求申请。
(1)内部招聘:针对某些少量的空缺,在酒店范围内部张贴向员工进行招聘,应聘员工必须首先获得所在部门主管的允许才能报告,参加考试后决定是否录用。 (2)员工推荐:通过酒店员工推荐他们熟悉而符合酒店招聘要求的人参加应聘,由员工向人事培训部索取求职申请表介绍推荐人员参加考试。
(3)社会招聘:酒店人事部通过报刊或电视等媒介工具刊登招聘广告,采取信函报考或集中报名面试等方法进行招聘。
2.业务部门的用人申请
人事部编印《员工聘用申请表》,分发给酒店各业务部门,由各部门主管根据本部门业务发展及员工流动情况,提出员工聘用申请,统一由总经理审批、人事部经理核准,纳入员工计划。
3.制订招聘计划
招聘计划一般包括需要招聘的部门和工种、所需员工的人数和职位要求;人员来源渠道和相应的招聘方式;招聘实施的具体方案(报名与考试场地、参与人员、规模与经费预算等)。
4.办理计划申报手续
对于人数规模较大的社会招聘,一般要以酒店组织出面,由人事部向市人事局及劳动局办理用工申请手续,所需刊登的招聘启事广告必须由当地人事局与劳动局审批盖章后才能准许刊出。
(二)招聘宣传
人事部要以对外公布招聘启事或简章进行宣传,向招聘对象介绍酒店情况及征聘人员的联位要求。招聘简章(启事)的内容:
(1)酒店介绍;
(2)招聘岗位与要求;
(3)甄选方法与录取条件;
(4)报名办法;
(5)录用待遇;
(三)招聘报名
(1)书信报告;
(2)面试报名;
(四)招聘考试
(1)面试:酒店人事部及业务部门主管,通过与应聘者的面谈,对应聘者的外貌、身材、仪表举止等予以评分,还可了解到应聘者的语言表达能力、性格、才识、应变能力和发展潜力,主考人员应及时填写《招聘面试考核表》为录用提供依据;
(2)笔试:酒店人事部将在员工试用期和培训后,按酒店招聘要求编印考卷用于笔试;
(3)操作技术考试:人事部按招聘要求,组织应聘人员对某项操作技术进行实际演习与操作示范,由用人部门主管对考核成绩进行评分记录,作为录用依据。(4)资历证件审核:人事部对酒店一些特殊技术工种检查其身份证、学历证以及其它专业等级证书;
(五)录用手续
(1)政审;
(2)体检:人事部要求应聘者参加常规的体格检查,确定应聘者的身体条件是否符合招聘要求;
(3)入职报到:应聘者经过报名、考试、体检、政审等招聘程序后,被录用者会到酒店人事部发出的《录用报到通知单》,在规定的日期到酒店人事部办公室办理入职报到手续,填写员工个人履历表、签订劳动合同、参加新员工入门培训课程。
签署人:
zz物业管理有限公司
第2篇 物业综合管理体系文件控制程序
物业综合管理体系文件的控制程序
1.目的:按综合管理体系的要求对文件进行有效的控制。
2.范围:所有综合管理体系文件
3.职责:
4.操作程序:
工作流程图说明记录
1、综合管理体系文件要加盖'受控文件'印章。
2、文件的发放由品质管理部统一负责,并在《文件发放(回收)登记表》中登记备案。
3、当综合管理体系文件持有者调离岗位或离开公司时需办理交还手续。
4、综合管理体系文件的修改,由建议人填写《文件更改申请表》,上报主管领导。
5、主管领导签署审核意见后至品质管理部
6、品质管理部根据主管领导批准的修订意见,将全部受控的原综合管理体系文件实施文字处理。
7、手册的更改采用换页形式。
8、修订完成后的综合管理体系文件由品质管理部按规定范围重新发放。
9、对于失效的文件由品质管理部及时收回,并在《文件销毁审批表》予以记录。
10、若因任何原因而保留失效文件时应进行适当标识。
11、对于作废文件由相关部门填写《文件销毁审批表》,经管理者代表批准后,由品质管理部负责统一销毁。《文件发放(回收)登记表》c*4.2.3-01-f01-01
《文件更改申请表》c*4.2.3-01-f03-01
《文件销毁审批表》 c*4.2.3-01-f07-01
第3篇 物业创优资料目录之绿化管理
一、小区内绿化布局合理,花草树木与建筑小品配置得当
1、绿化科目一览表
2、绿化组长岗位职责
3、绿化工岗位职责
4、绿化养护安排表
5、小区绿化实景(现场相片)
二、绿地无改变使用用途和在此破坏、践踏、占用现象
1、绿化科目一览表
2、绿化组长岗位职责
3、绿化工岗位职责
4、绿化养护安排表
5、小区绿化实景(现场相片)
三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃
1、绿化科目一览表
2、绿化组长岗位职责
3、绿化工岗位职责
4、绿化养护安排表
5、小区绿化实景(现场相片)
四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
1、绿化科目一览表
2、绿化组长岗位职责
3、绿化工岗位职责
4、绿化养护安排表
5、小区绿化实景(现场相片)
第4篇 物业管理公司绿化试题
区域姓名总分
一、对错题:(请在每题的括号里打上'√'或'×')每小题4分,共计60分。
(1)凤仙花生长适温是10度至25度。( ×)
(2)凤仙花在32度以上便停止生长。( √)
(3)通风不良的情况下,凤仙花容易患虫害。(√ )
(4)一般情况下,凤仙花都是作为多年生花卉栽培。(×)
(5)凤仙花一般在日照百分之七十的情况下,生长最好。( √ )
(6)凤仙花的种子具好光性,所以播种时不必覆盖土壤。(√)
(7)凤仙花喜温暖、半阴、湿润土壤疏松肥沃的环境,忌高温暴晒,不耐旱、怕水渍。( √)
(8)矮牵牛种子发芽适温::是20至23度。( √ )
(9)矮牵牛生长适温为15度至30度。( √ )
(10)矮牵牛耐半阴,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牵牛生长的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太湿。(√ )
(12)凤仙花在通风不良的情况下,易患白粉病、茎腐病。应该注意水分的管理,药品合理的使用,以免大面积传染。(√)
(13)矮牵牛喜光、耐轻霜、耐热,日照充分开花不断。(√ )
(14)凤仙花、矮牵牛种子是蒴果,一般会自动爆裂将种子散出,应在清晨其尖端变黄时采收。(√ )
(15)矮牵牛、凤仙花繁殖一般是扦插和播种,但是大量生产还是利用种植繁殖。( √)
二、请列出本小区任意四十种花卉名称。(不分先后,每种花卉计1分,共计40分)。
答:1胡椒木、2大红花、3七彩大红花、4美国槐、5琴也榕、6黄槐、7红乌桕、8红继木、9黄连翘、10凤仙花、11红刺林投、12五彩铁、13七彩铁、14矮牵牛、15蜘蛛兰、16文殊兰、17驳骨丹、18黄榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海红铁、24大叶青铁、25芒果、26水葡萄、27鸡蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黄蝉、31一串红、32细叶紫薇、33大叶伞、34绿萝、35百合竹、36金心百合竹、37花叶榕、38垂叶榕、39九里香、40
第5篇 某大厦项目物业管理要点
大厦项目物业管理要点
运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。
人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。
结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,全心全意为业户服务。
为实现以上设想,拟采用'一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施'的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造'管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意'的模式效应,力求更好地满足业户的需求。
建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。
管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过'市优秀物业管理大厦'的评比。
2.在两年内协助本物业通过'省优秀物业管理大厦'的评比。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业,为此企业将在今后的服务工作中,充分体现企业的服务宗旨和追求目标,奉行'以人为本,业户至上'的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2.环境管理责任到人
大厦的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,认真地去做好每天的工作,积极宣传环保意识,使大厦的环境卫生状况达到最佳状态,为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到**物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2.制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。
3.我们时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出中肯意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.我们将不间断地充实管理队伍。采用'培训-上岗-再培训-再上岗'的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。
第6篇 前期物业管理招标书范本
前期物业管理招标书
《**》物业小区由**开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作,现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定,采用(公开/邀请)招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、《**》住宅物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为: 。
地块四至范围:东至**路,西至**路,南至**路 ,北至**路(或见附图)。
本项目总用地面积**平方米。
用地构成为:物业用地**平方米;
道路用地**平方米;
公建用地**平方米;
绿化用地**平方米。
本项目总建筑面积**平方米。
其中地下总建筑面积**平方米;
地上总建筑面积**平方米(住宅建筑面积**平方米,非住宅建筑面积**平方米,其他物业建筑面积**平方米)。
本项目共计建筑物**幢(其中住宅**幢,非住宅**平方米);建筑结构为**。
本项目的建筑覆盖率为**%;综合容积率**;绿化率**%;绿化面积**平方米;集中绿化率**%;集中绿化面积**平方米。
本项目规划建设机动停车位364 个,其中地上停车位**个,地下停车位**个;按照规划设计建造了非机动车停车位 。
本项目已于**年**月开工建设,共分**期开发建设。第一期工程计划于**年**月竣工并交付使用;整个建设项目计划于**年**月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)
三、公建配套设施及说明(详见附件2)
四、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公用房。建筑面积为**平方米;座落位置**:
2、业主委员会活动用房。 建筑面积为**平方米;座落位置**:
五、物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
4、物业管理区域内的绿化养护和管理;
5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;
7、物业管理区域的日常安全巡查服务;
8、物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的帐务管理,物业档案资料的保管;
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;
10、
11、
(二)物业管理的要求
1、 按专业化的要求配置管理服务人员,
2、 物业管理服务与收费质价相符;
3、
4、
5、
六、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格,并有**级以上物业管理资质的物业管理企业;
2、具有经营管理相似物业**万平方米以上的管理经验;
3、
4、
七、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标要求结合本项目的规划布局,建筑风格,智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点,提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置拟配小区(项目)经理、主要工程技术管理人员的姓名,年龄、学历、职称,以及相似工作岗位工作年限,经历;其他岗位人员拟配人选,数量,职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5、物业管理费用的收支预案按照本物业的使用性质,分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费(每平方米建筑面积),以及各项管理费用支出计划与数额。
6、物业管理服务分项标准与承诺
(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺;
(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺;
(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺;
(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺;
(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺;
(6)街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺;
(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺;
(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺;
(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;
(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺;
(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺;
(12)
(13)
7、物业的维修养护管理,保洁、保安、护绿工作的实施方案
(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施;
(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险,影响他人安全时的工作预案;
(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施;
(6)物业管理区域内保安24小时值勤,巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;
(7)小区绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施;
(8)
(9)
8、物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)发生火警时的的应急措施。
9、丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12、提供《业主临时公约》的建议稿。
13、
14、
八、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求,表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。报价计算单位为建筑面积**元/每平方米/月。
2、说明物业服务费的结算形式(包
干制/酬金制/ )。
3、
4、
九、投标书送达的要求
1、投标单位应于200*年**月**日**时**分前至招标工作小组购买标书,每套标书收取成本费 元整并同时缴纳投标保证金**元整 。未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金,利息不计。
2、招标人定于200*年**月**日**时**分约请投标人在施工现场 集中后,共同踏勘招标物业现场并答疑。
3、投标单位应根据本招标文件的要求,编制投标书共**套,并加盖投标企业法定代表人印章,密封后于200**年**月**日**时**分截标前,送达招标人指定的投标箱内,招标人将出具收件证明。逾期送达的,视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件,招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的,投标文件无效:
(1)未密封的;
(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
(3)未能按照招标文件要求编制的;
(4)逾期送达的。
十、开标的时间,地点,方法与程序
1、 开标的时间 地址 。
2、 开标的方法与程序。
十一、评标标准和评标办法
1、招标人根据有关规定,本项目的评标委员会成员共设 人。其中,招标人指派 人,由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人 。
2、招标人、开标、评标会议定于200*年**月**日**时**分,在**路**弄**号**室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的 %,投标人陈述与答辩占总分的 %。
3、
4、
十二、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的**日内(最长不超过30日)确定中标人,并向中标人发出中标通知书;招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人,并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内,按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
3、
4、
十三、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准,按照中标价格确定。
2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的,一经查实取消本次投标资格,已经中标的取消中标资格,保证金不予退还,由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的,本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书,招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自******至 。
5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件,并概要介绍本公司的资质等级,以往管理业绩等情况。
6、
7、
十四、招标人及联系方式
招标人:
地 址:
电 话:
>邮 编:
联系人:
(单位公章)
二○○*年**月**日附件:1.物业主要设施设备的配置及说明
2.物业公建配套设施及说明
附件1物业主要设施设备的配置及说明
一、给水、排水、排污设施设备配置状况。
二、供电、供气设施设备配置状况。
三、垃圾处理设施设备配置状况。
四、小区出入口共计**处;分设在**路,**路和**路。
五、小区智能化设备的配置。
六、设施设备的主要技术参数和指标
七、
第7篇 物业工程部记录管理作业指导书
1.0目的:
保证工程部各项工作正常进行。
2.0范围:
工程部填报记录的各种表格。
3.0作业方式
3.1由资料员对所有表格进行存放,并保证其供应量符合使用要求。
3.2记录表格使用人员需要使用,资料员提出申请,由资料员统一发放,并对其数量、时间,进行登记。
3.3记录表格记录完毕后,由记录者整理后,交还资料员,由资料员对其进行装订、存档。
3.4需要向其它部门发送的记录表格,由资料员印制后,向其他部门发送并做好资料交接记录。
3.5对《工程部日志》、《值班记录表》进行每周发放并回收上周记录,并会同工程部负责人对其进行分析、处理。
4.0支持性工具:
《工程部日志》
《值班记录表》
《资料交接表》
编制:审核:批准:日期:
第8篇 物业管理委任合同契约书
物业管理委任契约书
立契约书人：
委托人：_____(以下简称甲方)
受任人：_____(以下简称乙方)
兹因甲方为兴建_____大厦发展商，据大厦公共契约规定为大厦管理经营者，有权处理大厦之管理事务。现协议委任乙方为甲方之物业管理公司，负责在大厦落成前提供物业管理顾问服务，并于大厦落成后赋予管理该大厦之权利、职务及义务，双方议定条款如下：
第一条 物业名称。
现名_____大厦，或日后该物业名称获准变更时的新名称。
第二条 物业地址。
_____________________________。
第三条 服务范围。
服务范围如附件内容(略)所载。
第四条 聘约期限。
1.前期物业管理顾问服务由签约日开始生效，至大厦落成并交付使用日止。
2.物业管理服务由交付使用日开始，为期_____年;届时如双方同意，本契约可以续约，但应当提前3个月由甲、乙双方重新签署新契约规定之。
第五条 物业管理收费及物业设备的维护、管理、维修、更换等。
1.乙方管理大厦收取之管理费用由乙方运作，其盈余部分为乙方应得之合理利润，甲方不参与分成。
2.甲、乙双方在物业管理移交手续完成时，就乙方接管的物业及设备、设施的状况，根据北京市各单项设备维护、维修收费标准，结合乙方管理水平、制定收费标准，并确定相应的预算管理制度。
3.为保证大型设施、设备如电梯、保安警视系统，电讯系统，消防系统、污水管网、自来水热水管网等的设备使用或更新，乙方应设立大、中修理及更新基金，基金标准及设备的更新改造费用由乙方测算，提出报告，经甲方核准后，由乙方执行。
第六条 设施、设备、图纸的移交。
1.甲方应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给乙方，甲、乙双方的图纸移交应由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附着物为乙方管理范围。未经移交或移交不清、解释划定不明的设施、设备、建筑物及其附着物管理失当或造成损失乙方不负责任。
2.图纸移交或验收应以书面方式进行，由技术人员逐项记录，双方签字、盖章确认。
3.移交项目的文件记录应由双方分别归档保存以备查核。
第七条 物业管理公约。
1.甲方授权乙方制定物业管理公约与物业管理有关的一切规章制度，并由乙方具体执行。甲方及大厦的租户或有独立完整产权的业主应严格遵守该等公约或规章制度的规定，在甲方、租户、业主遵守该等文件的情况，出现的管理失当由乙方负责。若因甲方租户、业主违反该等文件规定而造成的物业管理失当或造成损失，应由相应责任人负责。
2.甲方授权乙方有足够的权力制定应急措施或临时规定，为有效管理该物业而制定的该等规定，甲方或甲方协助租户、业主要严格遵守之。
第八条 协商及举报投诉。
1.为管理该物业而发生的重大事项，甲、乙双方应通过协商解决。
2.乙方自愿接收甲方监督，因乙方管理不当，租户、业主及甲方有权投诉，乙方应立即采取措施予以纠正。
第九条 管理机构。
1.乙方在接管该物业后，于_____天内完成管理机构的设置及岗位负责制度，乙方管理组织机构的设置方案及岗位负责制度及相应联络方式应报告甲方，以便甲方使用、监督。
2.甲方应向乙方提供必要的办公用房，_____。
第十条 财务管理。
1.乙方根据前述规定和《管理维修公约》而确定的收费项目、收费标准及收费，乙方应建立完善的财务管理制度。妥善使用各项费用。
2.乙方的年度财务预、决算方案应报甲方备案，乙方根据物价上涨指数及管理标准和各项调价因素而需调整管理费收费标准时，应与甲方协商核准后实施。
3.所有原始单据、凭证、帐本、报表记录由乙方妥善保管。
第十一条 物业管理年终奖励金。
因乙方的有效管理，甲方在每年年终给予适当奖励，奖励标准由甲、乙双方另行协商。
第十二条 税费。
政府对该物业征收各项税费为甲方应纳税费，由甲方负担。乙方作为正常营业企业的应纳税费由乙方自行负担。
第十三条 违约。
1.甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。
2.若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。
第十四条 所有权转移。
甲方所有权转让不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同。
第十五条 终止。
1.甲、乙双方认为终止本合同符合双方最大利益，可以终止本合同。
2.因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名提议更换物业管理公司，本合同终止。
3.甲、乙双方因其中一方违约，造成本合同无法执行，本合同终止。或因甲方违反本协议，或因甲方原因而导致乙方无法管理，甲方应同意与乙方终止本协议。
第十六条 争议。
因本合同而引致一切争议，应协商解决;协商解决不成的，可以提起诉讼。
第十七条 保险。
关于物业的各项保险由甲方自行投保。
第十八条 其他。
1.一切本协议、本协议所列附件及正式合同的补充、修改，均以书面方式进行，该附件、补充、修改都是本协议不可分割的附件，具有同等法律效力。
2.本协议一式四份，甲乙双方各两份，自双方签署之日起生效。
甲方：_____ 乙方：_____
法人代表：_____ 法人代表：_____
___年___月___日
第9篇 华庭物业管理有限公司简介材料
华庭物业管理有限公司简介
zz物业管理有限公司 ,是一家以物业服务为主题的专业化、规划化、市场化的物业公司,由湖南省工商局注册,拥有独立的法人资格,注册资金 2000 万元,现具有国家 一级 物业
zz物业管理有限公司,是一家以物业服务为主题的专业化、规划化、市场化的物业公司,由湖南省工商局注册,拥有独立的法人资格,注册资金2000万元,现具有国家一级物业管理资质、长沙市一级清洁资质。公司现有管理人员226人,专业一线操作员工980人。其中大专以上学历的管理人员140余人。持有注册物业管理师及物业管理企业经理上岗证等的专业人员108余人。公司管理人员均有从事多年酒店服务、公共区域及物业相关服务工作经验。公司下属机构有:总部办公室、财务部、人力资源部、市场拓展部、品质部、物业部、工程部、培训部、客户服务中心、永州分公司、江华分公司、南宁分公司以及zz清洁服务有限公司。
我们始终以“以人为本,诚信高效,求实创新”为服务理念,不断完善管理理念、提高业务服务水平。公司以酒店管理服务标准为蓝本,以“iso9001”国际质量管理体系、“iso14001”国际环境管理体系、“gb/t28001”职业健康安全管理体系为基础,针对不同的服务对象制定出一系列的作业指导书,明确各工种的操作程序,熟悉各种常用设备的使用、维护,保养操作规程。为不断提高公司的物业管理业务水平及服务工作水平,与国际服务质量体系相接轨。公司已通过“iso9001”国际质量管理体系、“iso14001”国际环境管理体系、“gb/t28001”职业健康安全管理体系认证,并规定相关体系的要求及标准,建立了一套完整的员工培训管理体系和公司内部管理体系。
为不断提高公司的服务质量,我公司聘请珠海华发物业管理服务有限公司(国家一级资质、国家优秀物业管理企业)担任公司的顾问公司,同时也为员工的培训营造了固定的基地。
为了能更好地收集住户对我们的意见和建议,我们每半年进行一次业主/用户满意度调查,还开通了的物业服务投诉电话专线,并指定相关人员对提出意见的客户进行回访,以确保对客户意见回馈的及时性,进一步提高物业管理服务质量。公司连续三年业主/住户满意率达95%以上。
本公司主要以城市维护、公寓楼、写字楼、医院、机关办公场所、住宅小区、厂区、学校等场所为服务对象。目前公司管理的建筑面积超过280万
第10篇 某物业部档案管理作业程序
物业部档案管理标准作业程序
一、目的
规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。
二、适用范围
适用于物业部各类档案的管理。
三、职责
1、总经理审批档案的借阅申请及清单。
2、行政部经理监督档案管理的实施工作。
3、档案管理员负责档案的日常管理工作。
四、程序要点
1、档案的编号
(1)公司、物业部编号:
①物业部 编号为:wy(英文缩写)。
(2)部门编号:
①行政人事部 编号为:*z;
②财务部 编号为:cw;
③服务处 编号为:fw;
④机电处 编号为:jd;
⑤安全处 编号为:aq;
(3)年份编号:引用年份序号-2000、2001、2002……。
(4)档案顺序号:采用阿拉伯数字取3位有效数字-001、002、003……。
(5)档案编号举例:
①物业部编号:
※※※-※※-※※※-※※※
档案序号
类别编号
部门编号
物业部编号
②物业部编号:
※※※-※※-※※※-※※※
档案序号
类别编号
部门编号
物业部编号
2、档案的分类
(1)区分全宗,按物业管理的组织机构划分,全宗可分为以下几类:
①行政、人事类;
②财务类;
③公共事务类;
④保洁类;
⑤园林绿化类;
⑥机电维修类;
⑦经营类;
⑧品质类。
(2)全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发,符合档案形成的实际情况,保持档案之间的历史联系,它应具有思想性、科学性、排它性和缩缩性。根据物业管理的物性,我们采用组织机构--问题分类法,如:
收文类
发文类
合同类
① 行政人事部
员工人事档案类
图纸类
后勤类
收文类
发文类
报表类
② 财务部
帐册类
凭证类
合同类
工程图纸类
合同类
收文类
发文类
业主档案类
③ 公共事务部 员工档案类
维修类
投诉类
回访类
有偿服务与多种经营类
计划总结类
……
3、立卷与编制目录
(1)立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档案管理员按以上分类方法,用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷:
①根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标准贴纸;
②在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:
--物业行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物业财务部报表:※※※-cw-报表;
--物业部服务处业主档案:
※※※-※※※-fw-业主档案。
③将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3cm位置处,并排列在档案柜中;
④将需归档的资料按其所属类别及入档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹内)。
(2)编制目录:
①档案管理员在档案盒内首页位置准备活页《档案目录》;
②每一份档案在归档时,均需将该份档案登记在《档案目录》(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中,以便查阅。
4、档案的保管期限
(1)档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。
(2)各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业程序,对档案的保存价值进行鉴定及标注。
5、档案的保管
(1)档案保管的工作任务是:
①便于查阅;
②保证档案的安全;
③防止档案的损坏;
④采取修复技术,延长档案寿命。
(2)档案保管的责任部门:
①财务部保管财务档案;
②行政部、人事部保管公司对内、对外文件、合同、员工人事档案、图纸、后勤资料及公司其他部门所需保管的资料;
③品质部保管iso9000质量体系文件、资料、质量记录和员工绩效考评档案;
④经营部保管分供方评审、物业租凭和多种经营资料;
⑤物业部服务处保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及物业部各职能部门需要保管的其他档案;
⑥各职能部门除经常使用的部分资料外,原则上不保管档案。
(3)档案的保管程序:
①各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后,移交给档案管理员;
②档案管理员将该管理资料登记在《档案目录》中,归入相应案卷并统一编号;
③档案管理员定期将《档案目录》输入电脑,以便查询;
④档案原则上保管原则件。
6、档案的密级
(1)档案的密级分为三级:绝密、机密、普通;
①绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策、形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;
②机密档案包括:iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;
③普通档案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、档案的查阅权限
(1)总经理可查阅公司所有档案。
(2)副总经理(总经理助理)可查阅分管工作的档案。
(3)部门负责人可查阅该部门所有档案。
(4)其他人员根据审批查阅有关档案。
8、档案的查阅/借阅/复制
(1)查阅/借阅/复制人到档案室在《文件查阅/借阅/复制登记表》中登记。
(2)档案管理员审核其查(借)阅资格:
①权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;
②权限外的,档案管理员开具《档案查阅/借阅/复制审批单》给查阅人办理审批手续:
③属部门(财务类除外)的档案,由部门负责人审批;属管理处的档案,由管理处经理审批;属公司的档案,由总经理审批;财务类的档案也应由总经理审批。
9、在档案归还日期前,档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。
10、须复制档案的,绝密档案报总经理审批;机密档案由人事部负责人审批;普通档案由部门负责人审批。
11、档案的销毁
(1)超过保管期限的档案,由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单位,报行政部、人事部经理审核。
(2)行政部、人事部经理审核无误后报总经理审批。
(3)总经理审批同意后由行政部、人事部经理指定3名监销人员(档案管理员、人事部文员、行政部文员)将超过保存期限的档案销毁。
(4)监销人员确认销毁文件无误签字后,选择安全地点销毁档案。
五、记录
1、《档案目录》
2、《档案查阅/借阅/复制审批表》
3、《档案查阅/借阅/复制登记表》
4、《档案销毁清单》
六、相关支持文件
1、《文书管理标准作业程序》
第11篇 物业管理师考试题操作技能
2005年5月 劳动和社会保障部
国家职业资格全国统一鉴定
职业:物业管理员
等级:国家职业资格二级
卷册二:操作技能
注意事项:1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。
2、请仔细阅读各种题目的回答要求,并在规定的位置填写您的答案。
3、请保持卷面整洁,不要在试卷上作任何与答题无关的记号,也不得在标封区填写无关的内容。
一、 情景题(1―5题,每题8分,共40分)
1、 世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题,为了度过难关,请你为该公司制定一份资金筹措计划,尽可能多地为公司提供资金来源渠道。
2、 丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后,丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作
3、 某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房,聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼,总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a,其定额工资为m,其它直接费为b,现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率,也可以用符号代替。
4、 已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目,现有300多户居民,其中白领人士较多,但是该项目位于郊外,缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理,请针对上述情况,完成以下工作:(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。说明;只写出服务项目名称即可。(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营,而是对外承包,那么物业管理公司应如何监控服务质量
5、 小周是某物业管理公司人力资源部的经理,该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案
二、 案例分析题(6――7题,每题15分,共30分)
6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人,为了更好地控制公司的财务预算,他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训,请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。
7、居住在青云小区1号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了金属护栏,原因是小区内一层住户窗户均装有护栏,致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件,这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除,理由是青云小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》,合同中规定,居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实,但是拒不拆除护栏。请问:物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题
三、 方案策划题(8――9题,请从中选作一题,满分30分,如果8、9两题均答,则只计算第8题的分值)
8、海成物业管理公司负责管理的物业项目主要是写字楼和高档住宅。该公司现有员工450名,其中管理干部75名,专业技术人员40名。公司今年准备从二级资质晋升到一级资质,正在筹备修改公司的内部管理制度。请根据该物业管理公司内部管理制度的框架体系,内容具体到每一项制度名称,并写出财务部经理的岗位职责。
9、兴海物业管理公司负责管理的科兴小区是已经投入使用10年的住宅区,建筑面积50万平方米,以高层建筑为主。目前,该小区的停车位严重不足,根据实际需要,应该进行规模较大的停车场扩建增建工程,停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意,停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准。科兴小区停车场扩建增建工程规模很大,兴海物业管理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。请写出(1)兴海物业管理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序。(2)科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容。
物业管理师技能试题
作者:佚名 文章来源:转载 点击数: 706 更新时间:2007-5-28 11:34:55文章主题词:物业管理师
1、 物业管理对物业的基本要求227
物业管理对物业的基本要求,不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑,更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:
1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”,并要方便维修和养护。
2)、建筑质量要好减少使用成本。
3)、设施齐全,能为使用人提供多种服务。
4)环境优美、安全、舒适。
5)、为物业管理提供必要的设施。
2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作228
1)、人员准备,综合素质高。
2)、资料准备,对方的资料和法规。
3)、设备准备,车辆、器材。
4)、资金准备。
3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题232
1)、配套设施的完善问题。
2)、水电供应容量问题。
3)、安全保卫系统。
4)、垃圾处理方式。
5)、高层建筑物外观的清洁问题。
6)、消防设施问题。
7)、物业管理需要的设备问题。
8)、对建筑材料得意见。
9)、其他问题。
4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督232
1) 监督工程质量,漏水、渗水问题,水电管线的布置。
2) 监督建设工程,是否按图纸施工,建筑材料的规格质量。
3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。
4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。
5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容232
1
) 项目的位置。
2) 项目的面积。
3) 项目建筑情况。
4) 配套交通状况。
5) 消防、安保、清洁等设施状况。
6) 项目性质及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 开发商的背景。
9) 周边环境状况。
6、 竟标项目进行全面调查的主要内容,从什么渠道得到信息236
1) 派人实地考察。
2) 从新闻媒介收集信息。
3) 向政府有关部门了解。
4) 其他途径。
7、 怎样对住区人员自然状况进行分析236
1) 总人数,它决定需求的总体规模。
2) 性别,不同性别具有需求的差异性。
3) 年龄,不同年龄段有需求的特殊性。
4) 职业和学历,这决定了需求的种类和档次。
5) 民族,不同民族的生活习惯各异。
6) 经济收入,收入水平直接决定需求水平。
8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析236
1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。
2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的,满足弹性大的公共设施应从实际出发,注意提高其效益。
3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。
4) 马斯洛的需求层次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。
5) 人的需求是由低级向高级不断发展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。
9、 怎样分析用户需求特性237
1) 对象性,人的需求总是指向某种物品和事物的,管区的各种设施越能满足人们的需求,就越能激发人的需求。
2) 条件性,人的需求是在一定条件下产生的,最主要的条件是购买能力。
3) 欲求性,需求一旦产生就会形成一种欲望,进而产生消费动机。
4) 关连性,前一种需求得到满足,后一种需求就会产生。
5) 反复性,有些需求会产生周而复始的现象。
6) 选择性,对品种或地点的选择。
10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查237
1) 竞争对手总体情况调查,对手有多少,分布如何,具体竞争对手是谁
2) 竞争对手能力调查,资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。
3) 竞争者成功的奥妙。
4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。
11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作
1) 组建工作班子。
2) 对人员进行培训。
3) 准备经费。
4) 准备设备。
5) 准备相关资料。
12、 物业管理方案包括哪些内容240
1) 物业管理档次,物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础,管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
2) 物业管理服务的标准,物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。
3) 物业管理财务收支预算,物业管理是有偿的服务与管理,物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。
13、 物业管理方案的基本结构241
1) 项目管理的整体设想与策划。
2) 管理模式,包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。
3) 人力资源管理,人员的配备、培训、管理。
4) 规章制度建设,规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。
5) 经营管理指标,经营、管理指标承诺及采取的措施。
6) 社区文化建设与社会服务。
7) 财务管理及经费收入测算。
8) 日常管理。
9) 物业维修养护计划和实施。
14、 制定物业管理方案的主要步骤
1) 成立机构、培训人员。
2) 准备经费、设备、资料。
3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。
4) 研究分析调查资料。
5) 确立管理档次、管理目标。
6) 确立主要措施和服务管理项目。
7) 经费预算。
8) 草拟方案文本。
9) 向专家顾问咨询。
10) 送公司领导审阅。
11) 修改、研讨、可行性研究。
12) 定稿、实施、反馈。
15、 制定物业管理方案的主要方法242
1) 经理意见法。经理意见为主,征求意见为基础。
2) 内部征询法。广泛征求意见,综合归纳后制订。
3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。
4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上,请专家协助制订。
5) 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。
16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容245
1) 员工管理条例:劳动用工制度,员工行为规范,员工福利制度,企业奖惩制度。
2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。
3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。
17、 建立物业管理企业外部制度,应该从哪些方面着手建立251
1) 物业接管验收规定。
2) 楼宇入住规定:入住通知单书,收楼须知,入住手续书,入住合约。
3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任,明确对物业公共部位及公共设施的管理,对物业损坏无法正常使用的规定,管理费用的规定,法律责任和其他事项。
4) 住户手册:居住区概况与管理,业主须知,日常管理与维修,物业管理条理,综合服务和有关部门电话号码。
5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定,对房屋代管权责的规定。
6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定,房屋装修管理规定。
7) 住宅区管理规定:治安消防车辆,卫生绿化,楼宇市场管理,禁止违章。
8) 业主公约和业主委员会章程。
18、 制定物业管理制度的程序
1) 研究所管物业的实际情况。
2) 研究业主及使用人的全面情况。
3) 正确评价本企业现状。
4) 学习有关政策法规,借鉴外企业经验。
5) 形成规章制度条目及思路。
6) 分头草拟,征求意见,讨论修改。
7) 定稿-批准-执行。
19、 业主公约其法律依据
1)《民法通则》规定:不动产的相林各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。
2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施,应共同合理使用并承担相应义务。
20、 业主公约的特点261
1) 公约的主体是全体业主。
2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。
3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务,既有法律规范又有社会公德的内容。
4) 公约经业主签约,大会审议通过,对全体业主和使用人都具有约束力。
5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
21、 业主公约的主要内容262
业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主大会通过后,上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:
1) 物业的名称、地点、面积及户数。
2) 公共场所及公共设施状况。
3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。
4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。
5) 业主参与管理和监督的权利。
6) 各项维修,养护和管理费的交纳。
7) 业主应遵守的行为准则。
8) 违约责任及其他有关事项。
22、 业主公约订立的原则262
1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。
2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。
3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立,反应全体业主的利益和要求。
23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行
1) 组织人员学习有关政策法规,研究“示范文本”。
2) 结合实际情况,依照“示范文本”制定公约草案。
3) 公约草案提交业主大会讨论修改。
4) 业主大会通过。
5) 业主签字,业主公约生效。
24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别265
二者约束的主体不一样。
在物业管理中,用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主,《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此,违反《公约》行为一般分为三种:
1) 业主违反《公约》。
2) 使用人违反《公约》。
3) 物业管理公司违反《公约》。
25、装修时违反《公约》的行为界定265
装修时违反公约的行为有:
6) 随意改动房屋结构,拆出承重墙,改变水电气管线走向。
7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。
8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。
9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。
26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定
搬迁时违反公约的行为有:
1) 占用或损坏公共部位和设施设备,违章使用电梯等设备。
2) 不按规定时间搬迁,妨碍滋扰他人。
3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。
27、日常违反《公约》的行为怎样界定265
日常违反公约的行为有:
1) 违规转租房屋。
2) 不执行业主大会决议。
3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。
4) 任意搭建放置自用设施。
5) 违章使用水电气和电梯设备。
6) 占用或损坏公共部位和公共设施。
7) 随意堆放杂物,丢弃垃圾和高空抛物。
8) 违规存放易燃易爆等危险品。
9) 践踏占用绿化用地。
10) 乱设摊点、广告牌。
11) 随意停车,噪声扰民。
12) 违规饲养家畜家禽。
28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面266
1) 物管人员要加强责任心,认真履行岗位职责。
2) 各部门负责人经常检查员工是否到位,及时发现并处理业主或使用人的违约行为。
3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。
29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理267
1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同,都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近,都是规范主体在物业管理活动中的行为。
2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同,管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同,管理制度由物业管理公司承诺,制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺,相互制约。3性质不同:制度是管理性,属于硬性约束;公约是承诺制约性,具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同,违反管理制度轻者批评教育,严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。
3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。
30、有关装修管理规定(装修的流程)268
1) 住户
装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。
2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后,工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议,领取装修许可证。
3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》,领取施工许可证。2按批准的方案进行施工,不得有任何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。
4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。
31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念270
1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全,充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同,分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金,管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。
32、物业管理启动资金的来源270
物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金,以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:
1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。
2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。
33、物业公共设施维修基金如何进行管理271
1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。
2) 使用时专款专用,由管委会监察批准。
3) 不宜由管理企业掌管,防止短期行为。
4) 近期不用时应在确保安全的基础上,争取合理运作使其增值。
34、日常物业管理资金的来源与管理271
1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑,共同协商制定。
2) 物业管理企业开展多种经营收入。
3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。
日常物业管理资金的管理主要有两个方面:
1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用,有计划地使用、量收支出、专款专用。
2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞,避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。
35、物业管理资金的性质273
1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。
2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。
3) 物业管理资金性质的不同,决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。
36、物业管理资金的使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性,具体包括哪些方面274
1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费,包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收,是管理企业必须保障的资金。
2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,包括各种捐资、赞助,做公益性广告。必须支出无资金回收,有利于树立企业形象。
3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金,把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向,资金的安全性,资金的回收周期,占整体资金的比例。
37、物业管理资金使用责任制276
1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任。
2) 领导下达资金使用指令与计划,财务人员负责把资金拨给使用人使用。
3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督,各负其责。
4) 责任到人,层层负责,互相监督,使资金安全准确地使用到位。
38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件277
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:
1、 扎实的会计工作和基础管理工作。
2、 完善的制度体系。
3、 好的领导体制与领导集体。
4、 充分利用管理会计的职能。
39、物业管理资金预算编制程序和编制原则278
资金预算的编制程序有:
1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。
2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。
3) 根据现有管理资金的掌握情况,于每年初编制出本单位的资金预算计划。
4) 领导审批后执行。
5) 较大的管理企业应分层编制,层层审核把关,最后汇总论证。
6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上,或上下结合论证。
资金预算的编制原则有:
1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。
2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。
3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。
4) 人本原则。预算应成为激励人,使人看到希望,适合人完成。
40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额324
1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、
指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用,同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。
2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据,项目划分原则,施工方法的确定,定额的主要内容及换算方法,选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。
3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据,工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。
4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标,还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。
5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表,建筑材料名称及规格表。
选用修缮定额时应注意:
1) 应选用当地现行的修缮定额。
2) 利用附近地区的修缮定额。
3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量,旧料回收利用。
41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些325
1) 熟悉施工图纸,收集预算材料。
2) 计算工程量。
3) 选用修缮预算单价。
4) 编制修缮工程预算表。
5) 编制主要材料用量表。
6) 编制主要材料调价计算表。
7) 编制修缮工程预算费用表。
8) 写编制说明、装订签章。
42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况325
1) 熟悉施工图纸。
2) 收集预算材料。
3) 收集施工组织设计资料。
4) 了解施工现场情况。
5) 了解施工方式。
43、如何计算工程量326
1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况,确定工程量计算项目。
2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。
3) 在计算工程量列项时,要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。
4) 注意拆除工程对对其他部位的影响,应同时考虑修缮工程量。
44、如何选用修缮预算单价326
1) 按照修缮定额的分部分项顺序,逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。
2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时,应换算成所需的修缮预算单价。
3) 如遇定额中没有的项目时,应编制补充修缮预算定额。
4) 选用修缮预算单价时,还要考虑旧料的回收利用。
45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用326
1) 单位工程的工程直接费。
2) 分部工程的工程直接费。
3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。
4) 各种主要材料需用量。
46、列出编制工程预算表的步骤和方法327
1) 按定额编号的顺序,把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量,填入工程预算表内。
2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。
3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价,得出总价。
4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价,得出合价。
5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量,得出需用量。
6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总,填入小计栏。
第12篇 物业管理公司物料采购程序-13
物业管理公司物料采购程序(13)
1.0目的
确保采购的物料符合服务质量的要求。
2.0适用范围
适用于服务质量有影响的物料采购。
3.0职责
3.1各部门负责提出物料采购申请,做好物料使用记录。
3.2综合事务部负责审核采购申请,并负责物料的采购。
3.3综合事务部负责组织对服务供方的调查、评估、选择。
3.4各相关部门负责对供方的服务过程进行监督与考核。
4.0程序
4.1公司确定要采购服务后,对单件采购金额超过2000元的物料,综合事务部负责进行市场调查,收集供方资料,对服务供方进行初审。
4.2初审内容包括:供方资质证明、公司简介、人员等。
4.3同一服务项目,除特殊情况外,通常至少应选择两家以上单位,并将初审结果予以记录。
4.4综合事务部将初审评价结果报总经理,由总经理负责组织复评会议,并填写《服务供方复审表》,确定服务供方。复审内容包括:技术设备资料、服务价格、质量保证的承诺等。
4.5每年根据服务供方的合同执行情况及部门、管理处的反馈意见,对其进行一次年审,年评审不合格者,取消其合格服务供方资格。
4.6综合事务部负责合格供方档案的建立。
4.7服务供方在服务提供过程中,如发生重大质量问题,应取消其合格服务供方资格,并重新选择评价。
4.8常用物料的采购
4.8.1使用部门填写《采购申请单》。
4.8.2报综合事务部审核后,报总经理审批。
4.8.3综合事务部按批准后的采购申请单要求进行采购。
4.8.4对采购的物料由使用部门与采购人员共同验货,并在《采购申请单》内注明验货情况,办理领用手续。
4.8.5使用部门在使用时发现不合格材料应记录,填写《不合格品处理单》,并与综合事务部联系,由综合事务部负责处理。
4.8.6物料领用人到各部门办理领用手续。
4.9应急采购处理
4.9.1由于材料使用部门无法预料,确属急需,使用部门可在综合事务部授权后直接在认可供应商处购买。
4.9.2材料购回后,使用部门检验合格后方可使用,并做好标记、记录使用地点、质量情况,事后需补办相关申请采购手续。
5.0物料验证
5.1公司所采购的物料均需检验,检验地点在公司或管理处。
5.2对于一般日常物料的采购多属零星采购,所以通常选用名牌产品,进货时只作数量、外观、规格等的验证,物料数量少于10个的,抽样100%。
5.3检验方法
5.3.1所有物料要求有合格证,物品数量应与《采购申请单》数量相符。
5.3.1所有物料要求有合格证,物品数量应与《采购申请单》数量相符。
5.3.2物料规格应和《采购申请单》上所列规格相符。
5.3.3外观:
5.3.3.1从包装看有无生产厂家,生产日期等标志,是否在有效期内。
5.3.3.2物料本身接口处是否有不应有的松动;连接部位是否转动灵活;验证物品质地、颜色、尺寸符合购买要求;附件是否齐全。
6.0支持性工具
《服务供方评价表》
《服务供方复审表》
《采购申请单》
《不合格品处理单》
《物料领用单》
编制:审核:批准:日期:
