第1篇 某某物业管理公司消防应急预案
一、预案编制目的
(一)本消防预案适用于东湖花园小区及公务员小区的消防安全管理,根据省机关事务管理局消防应急预案编制要求编制,目的为了做好本小区的消防安全工作。
(二)单位具体情况介绍。
东湖花园小区的消防设施器材配备齐全,公务员小区消防设施未完工。
(三)可能发生的火险情况分析。
本单位未发生一例火灾事故。
二、应急救援的组织机构及其职责
1、应急组织构成情况:
组 长:
副组长:
成 员:全体员工
2、应急组织机构由消防灭火组、抢险抢修组、物资供应组、交通运输组、警戒疏散组、医疗救护组、通讯联络协调组等小组组成。
3、应急领导小组职责:负责组织本单位预案的制定、修订;组建应急救援队伍,组织预案的实施和演练;检查督促事故应急救援的各项准备工作;事故状态下按照应急救援预案实施救援。
4、应急职责
(1)组长:负责定时召开消防应急领导小组会议,传达上级相关文件与会议精神,部署、检查落实消防安全事宜;宣布紧急状态的启动和解除;全面指挥调动应急组织,调配应急资源,按应急程序组织实施应急抢险。
(2)副组长:负责应急预案工作的具体落实,做好相关应急准备;协助组长作好应急救援的具体指挥工作,若组长不在时,由副组长全权负责应急救援工作。
(3)领导小组各成员具体负责火险发生时突发事件的处理、报告、监控与协调,保证领导小组紧急指令的畅通和顺利落实;做好宣传、教育、检查等工作,努力将火灾事故的损害减小到最低限度。
(4)消防灭火组(组成人员名单:朱自安、王兵、周文斌)负责消防设施完善和消防用具准备,负责检查本单位各个部位的用电、用火安全;发生重大火灾或其它重大突发事件时,立即赶到事故现场进行火灾扑救或应急抢险。
(5)抢险抢修组(组成人员名单:马志安、陈伯安、田青学)应急状态下,扑救火灾、设备维修、设备复位,制定安全措施,监督检查安全措施的落实情况。
(6)物资供应组(组成人员名单:王春枝、李建屏、杨红青)负责应急状态下应急物资的供应保障,如设备零配件、工具、沙袋、铁锹、消防泡沫、水泥、防护用品等。
(7)交通运输组(组成人员名单:王胜、韩传明、黄三红、陶红红):负责交通车辆的保障;伤病员和救灾物资的运送。
(8)安全警戒疏散组(组成人员名单:董书畅、段定国、郝瑞、梅三喜):负责布置安全警戒,保证现场井然有序;实行交通管制,保证现场道路畅通;加强保卫工作,禁止无关人员、车辆通行;紧急情况下的人员疏散。
(9)医疗救护组(组成人员名单:戴峰、李三红、陈静华)负责联系医疗机构;组织救护车辆及医务人员、器材进入指定地点;组织现场抢救伤员。
(10)通讯联络协调组(组成人员名单:刘晓松、胡明)负责应急抢险过程中的通讯联络,保证通讯畅通,负责各小组之间的协调以及与外部机构的联系、协调。
三、应急预案的启动
当有发生火灾事故的危险或者突然起火时,启动相应的应急程序。
四、应急程序
(一)预警
定期对火险危险源、危险区域和因素进行监控和排查,对排查出的隐患要建档登记。做好动态监控和应急准备工作,并及时向上级部门报告。发现有火险发生时要及时通过各种方式发布预警信息。
(二)报警
1、当发生火险时,第一发现人立即向单位报告,向值班人员说明事故地点、事故类型等事故概况。
2、立即引导附近人员先行疏散,并迅速利用就近的消防器材控制火情,争取消灭于火灾初级阶段。
3、如不能及时控制、扑灭火灾,在场人员要立即采取措施妥善处理(如切断电源等),防止火势蔓延。
4、立即向应急领导小组组长和副组长汇报事故情况,紧急情况下同时向消防、公安部门报警。
5、事故如发生在夜间或节假日,发现人员向行政值班人员报告,或直接向组长及副组长报告事故情况,紧急情况下同时向消防、公安部门报警,并采取必在的可行的控制措施。
(三)接报
1、消防值班人员、行政值班人员、组长、副组长为接报人员。
2、接报人员应问清报告人姓名、单位、联系电话;问明事故发生时间、地点、事故原因;向上级有关部门报告,做好电话记录。
(四)组织救援队伍
1、应急组长或副组长接到报警电话后,立即通知应急领导小组所有成员到达事故现场。
2、应急领导小组各位成员接到通知后,立即组织起本组的工作人员及抢险装备,赶往事故现场,向组长、副组长报到,接受任务,了解现场灾害情况,实施统一的救援工作。
(五)设立临时指挥部及急救医疗点
l、各救援队伍进入事故现场后,选择有利地形设立现场指挥部及医疗急救站。
2、各救援队伍尽可能靠近现场指挥部,随时保持与指挥部的联系。
3、指挥部、各救援组、医疗组均应设置醒目的标志,悬挂旗帜,方便救援人员和伤员识别。
(六)抢险救援
进入现场的各支救援队伍要尽快按照各自的职责和任务开展救援工作。
1、现场指挥部:尽快开通通讯网络;迅速查明事故原因和危害程度,制定救援方案;根据事故灾情严重程序,决策是否需要外部援助;组织指挥救援行动。
2、危险源控制
组织消防人员进行灭火扑救;组织专业人员对出现火险的部位进行控制、抢修;对可能造成危险物品、气体泄漏的要制订相应的应对措施。
(七)现场警戒
警戒疏散组根据划定的危害区域做好现场警戒,在通往事故现场的主要干道上实行交通管制;在警戒区的边界设置警示标识,禁止其他人员及车辆靠近。
(八)现场医疗急救
l、医疗救护组在事故初起阶段就应与各大医院联系,说明事故情况及人员伤亡情况,做好紧急救护的准备。
2、医疗救护组必须在第一时间对伤员在现场进行处理急救,急救时按先重后轻的原则治疗。
3、经现场处理后,迅速护送至医院救治。
4、送医院时作好伤员的交接,防止危重病人的多次转院。
(九)疏散撤离
1、事先设立安全区域,确定疏散撤离路线。
2、根据火情发生的位置、扩散情况及威胁的严重程序,组织和指挥引导遇险人员撤离事故现场。
五、善后恢复
1、事故现场清理,伤亡人员的医治:
2、事故原因调查;
3、灾后生产生活秩序的恢复;
4、其他。
第2篇 物业管理公司质量记录控制程序-13
物业管理公司质量记录控制程序(13)
1.0目的:
为规范质量记录的控制与管理,确保质量记录的完整、有效、清晰,以便为管理体系的有效运行提供客观证据。
2.0适用范围
本公司各类质量记录的管理。
3.0职责:
3.1综合管理部负责公司质量记录的统一管理和控制。
3.2各部门负责相关质量记录的控制。
4.0程序:
4.1质量记录的分类。
4.1.1管理体系实施方面的记录,包括有:
内部管理体系审核记录;合同评审的记录;材料、服务、工程等分包方档案;设备管理记录;测量器具的检定记录;纠正与预防措施记录;客户投诉处理记录;员工培训记录;质量策划记录等。
4.1.2管理服务质量验证方面的记录,包括有:
管理评审记录;进货物资验证记录;服务质量评价记录;服务的标识和可追溯性记录。
4.2程序:
1、使用钢笔或黑水笔填写;2、填写工整、清晰;3、按栏目填写,若某项不必填写,应划'-'号;4、填写人签名,并标明填写日期,必要时标明填写时间;5、质量记录存放地点的干燥、清洁、安全,防止质量记录被污损、遗失。
1、经部门负责人批准,本公司人员可以借阅存档的质量记录。
2、质量记录的借阅期一般以三天为限,文件保管人员办理借阅手续并监督借阅人员归还。文件归还时,确保完整无缺。
超过有效保存期的质量记录,由文件保管人员向部门负责人汇报过期情况,记录类别、名称、日期、数量并进行适当处理。。
5.0支持性工具
《质量记录目录》
编制:审核:批准:日期:
第3篇 物业管理投标技巧策略
物业管理投标的技巧与策略
参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策,应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人力、财力、物资源情况,谨慎决策。一旦决定参与,就要调集精兵强将,全力投入。对于异地管理项目,企业要量力而行,如果项目类型既非企业目标客户,又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时,企业应果断放弃。此外,每次参加投标的物业管理企业均要是具有物业管理国家级资质的企业,并且一个企业如何在投标中脱颖而出,需要一定的技巧与策略。
一、投标中应注意的几个问题
(一)要树立必胜的信心
自信是取胜的基础。而自信则源于自身对标的非常清楚,制定的投标方案非常详细、科学、先进、可行。面对评委,每一个答辩者应当有充分的自信,因为评委再了解情况也不如投标者工作做得那么细、摸得那么清,所以投标者要认识到评委和自身的差距,打消恐惧,树立自信。
(二) “一标打天下”的心理,要不得
大部分投标企业的标书都明显保留着“原有项目”的痕迹。例如某企业在耕作机关办公区项目投标书这样写道:“从提高业主的生活质量出发,开展多种便民赢利措施”、“家用电器更新安装、维修、汽车美容、家政服务等”、“宣传环保,倡导环保,奖惩激励。我们每季度组织业主开展一次市政府办公区环保活动,每年度进行一次环保评比奖励。”此外,还有诸如开展“六一”儿童书画大赛、介绍保姆、代订牛奶等一些与本项目特点不符的文字描述。
参与市场竞争,一定要认真研究客户的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、对症下药、画龙点睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋习是与市场竞争的要求格格不入的,那种在原有的标书上改一下项目名称的做法,是对社会的不负责任,最终也是对自己的不负责任。即使是中标了,标书将成为合同的必然附件,将产生法律效力,最终也极可能引起法律纠纷。
(三)标书的编写大而全,没必要
有些企业的投标书是“大部头”作品,几百页的标书,其中占篇幅最多的是相关规章制度。
其实作为评委,要在3~4个小时认真阅完每一部标书是根本不可能的,更不要说去认真分析规章制度的科学性、合理性。一般来说,评委只是对该项目的分析、定位、报价、人员配备及对该项目采取的特殊管理措施和服务措施等认真审阅并提问。作为国家级资质的企业,特别是通过了有关质量认证机构颁证的企业,只要出具有关证书,就不必在标书中罗列这些制度。
(四)投标报价,有技巧
有些项目的标的价,是取平均价作标杆,报价越接近者得分越高。所以,某投标企业虽极有意中标,但报价过低,被扣分太多,失去机会。可以说,在评委打分项中,报价得分是客观的,即不需评委打分,而由工作人员算分。因此,各投标单位应注意掌握和这一技术手段。
(五)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现,很重要
有些企业在投标过程中,前期做了大量的准备,精心策划,但是在正式投标时,在介绍时不能把标书的特色介绍出来;招标对于答辩往往都规定了时间,在这短短的时间之内先讲企业、再讲标的物业、再谈标书内容方式是不可取的,平淡介绍无法给评委留下深刻的印象,常规叙述也不能突出自己标书的精髓,这种情况下投标者应尽可能采用先进的宣传工具(vcd、多媒体、投影等),把自己标书的特色和管理这个特定业的特别做法、精华之处全面展现。
(六)把握评委的心理等于平添胜算
由于时间限制,评委不可能对标的和标书非常了解,因而在向投标人提问时,评委一般都是问自己特长的问题。如评委在工作对社区文化有研究,那社区文化的内容就问得多。作为答辩人一定要以谦虚的姿态认真回答,而不要争辩,因为这个提问是评委的强项。同时,评委在听取答辩时更看重听取投标人对这个物业的管理有哪些独特的做法和具体措施,作为投标者,对评委的这一心理也要有把握。
二、投标现场答辩技巧
物业管理投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩,使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容,从而展示该物业管理企业的实力,同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下:
(一)保持仪表,形象致胜
答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人,然后才听到你的发言,在你说出第一句话前,他们已经对你形成一种印象,因此。发言时,着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合,并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直,两脚有力,双肩稍向后,这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动,玩弄小物体,眼睛不敢正视听众,那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。
(二)控制声音
发音清晰,不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性;足够大的音量,让在场的每位听众都能听到你的讲话。
(三)利用身体位置和动作
1.身体位置
发言者站在哪里很重要,许多专业人士认为,发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)的右边,这样,听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动,记住要站在不会挡住屏幕的位置上。
2.目光接触
发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前,你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松,做好准备。
在发言过程中,你应该小心保证你是在与听众进行目光交流,使每一位听众感到你在与他保持接触。目光接触的技巧:在答辩过程中,即使他(她)说完话之后,你的眼神不要移开。如果必须移开,也要做得慢一点。不论讲话的人是谁,一直盯着你的目标就对,你的眼神看着说话的人,不过每当说话人讲到一个段落,你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意,紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。
3.手势和举止
手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多,而且你也应该相信自己能做到,你可用手势来强调重点内容。
(四)分析你的听众
发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详,哪些他们可能还没听说过。
(五)充分运用视觉材料
有效地利用视觉材料支持你的发言,在答辩过程中运用视觉材料能够提高听众的兴趣和记忆效果,并能帮助听众形成对发言者的个人特点和可信度的看法,这些材料能够给听众留下正面的深刻印象。另外,在答辩中运用视觉材料能大大减少发言者的紧张感,提高自信心。
(六)语言
答辩过程其实就是沟通交流的过程,发言者必须充满热情,让听众能很快接受你的观点,学会适时地表现幽默是答辩过程中的重要技巧。同时幽默应该是自然的,而不是被强迫的。
(七)把握时间是致胜钥匙
任何一场答辩会都有时间限制,因此如何把握时间,在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。明智地选择哪些内容该讲,哪些内容不该讲。
(八)答辩中常遇的问题及回答技巧
1.常遇问题
(1)项目的基本情况和相关数据
(2)财务预算的合理性和合法性
(3)目标和承诺的实现方式
(4)管理工作的流程
(5)人力资源问题
2.回答的技巧
(1)引用数据
(2)用法规政策说话
(3)过往成功经历和方法
第4篇 物业管理手册－法律法规其他要求控制程序
物业管理手册:法律法规及其他要求控制程序
1、目的
建立获取法律法规和其他要求的渠道,为及时获取和识别出适用于本公司与环保有关的法律法规和其他要求,制定本程序。
2、范围
本程序适用于与公司有关的环境法律法规和其他要求的获取、识别与更新。
3、职责
3.1品质部负责获取、确认和汇总适用于公司活动及服务中有关环境的法律法规和其他要求,并对其进行登记、更新和传递。
3.2各部门负责收集其职权范围内的法律法规及其他要求,并及时将有关信息传递给品质部。
4、程序
4.1获取范围
4.1.1国家颁布的有关环境、能源、资源、消防、安全等方面的法律、法规和标准。
4.1.2河南省、郑州市发布的有关环境保护的地方性法律、法规。
4.1.3其它要求
4.1.3.1与顾客的协议
4.1.3.2非法规性指南
4.1.3.3与政府机构的协议
4.1.3.4行业协会的要求
4.1.3.5上级机关发布的相关标准和规范性文件
4.1.3.6本公司对公众的承诺
4.1.3.7本公司的要求等
4.2获取途径与方式
4.2.1购买专业出版社出版的法律法规和标准合订本,获取河南省已经颁发的有关资料,摘录相关内容。
4.2.2从上级有关部门及专业报纸、杂志、出版社、图书馆、cd磁盘等媒体上获取有关法律及其他要求。
4.2.3通过互联网进行查询,获取最新版本的法律、法规和其它要求的信息。
主要查询的网站有:
中国环境保护网
中国环境标准网
新浪网
搜狐网
商都信息网
郑州市环境保护局
4.3识别、填写、确认
4.3.1品质部每年12月底以前识别出其所适用的环境方面的法律法规、地方性法规、规章和其它要求。
4.3.2品质部在获取到新的法律法规及其它要求后,应对公司的经营活动与服务状况进行识别和确认。确认的依据为:公司的实际状况、识别出的环境因素、相关方的要求、上级主管单位的要求、公司的要求等。
4.3.3品质部根据确认的结果编制出《法律法规及其他要求目录清单》,报管理者代表审批。
4.4传达、培训
4.4.1品质部将《法律法规及其他要求目录清单》和必要的内容或文本根据公司的实际情况通过发放文件、网上公文、会议等形式传达到各部门和有关相关方。
4.4.2各部门对员工进行法律、法规教育培训时,执行《法律法规及其他要求目录清单》。
4.5保存、发放
4.5.1品质部妥善保存公司适用法律法规及其他要求的文本。
4.5.2品质部将确认适用于本公司的法律法规和其他要求,以受控文件的形式,复印、发放到各相关执行部门,各相关部门建立部门《法律法规及其他要求目录清单》和文本并妥善保存。
4.6跟踪、更新
4.6.1品质部采用互联网查询或采取向当地行政主管部门咨询的方式,进行法律及其他要求有效性的跟踪,并根据跟踪结果,修改、增补《法律法规及其他要求目录清单》,执行《文件控制程序》中有文件更改的规定。
4.6.2品质部通过发放文件、网上公文、会议等形式将更新信息传递给员工和其它有关的相关方。
4.6.3由此涉及其它文件的修改,执行《文件控制程序》。
4.7公司在识别和评价环境因素,制定管理方针、目标、指标及培训、运行控制、绩效监测、合规性评价等时,应考虑法律、法规和其他要求。
4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《法律法规及其他要求目录清单》jw/jl-5.4.4-001
第5篇 某大厦物业客服部日常管理内容
大厦物业客服部日常管理内容
1.0计划管理
1.1根据本公司经营管理的总体目标,客服部需定期制定出各种配套计划,使工作更加主动、有效和协调。
1.2主要计划有:
1.2.1编制和控制本部门的各项预算。
1.2.2根据所管辖物业的具体情况制定当月工作计划。
1.2.3定期制定培训计划并监督实施。
1.2.4制定好本部门物资设备的采购计划。
2.0组织管理
根据管理区域的规模及管理体制,设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位设置,明确各种岗位的职责和任职要求,并制定各项工作的操作程序、业务流程以及各项规章制度。
3.0人员管理(落实到部门领导)
根据各岗位的任职要求,聘用合适人员,通过培训使他们掌握高水准物业管理专业态度、专业知识、专业技术,并养成良好职业习惯。同时,通过有效的奖惩与激励管理制度,使员工能始终积极、主动地进行工作。
4.0物资设备管理(落实到部门文员)
制定好客服部物资的管理计划。与行政部门充分配合,做好客服部物资设备的采购、领用、保养、更新等各项工作,以减少资金的耗费与占用。
5.0质量管理(落实到物业客服)
培训员工树立质量意识,实行全面质量管理。通过对客服部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进,再制定、实施、检查,使之成为一个循环往复螺旋上升的过程,不断提高客服部的服务质量。
6.0预算管理(落实到部门经理)
编制和控制客服部年度的各项预算。同时,在审批部门要求采购的物资时,努力在不降低规格的前提下,尽可能降低成本。
7.0协调管理(落实到客服主任)
协调好客服部与公司内及物业外各政府职能部门的工作关系。如保安、工程、财务及行政人事部的关系,及政府主管部门、职能部门、合作公司、邮局、电话公司、各施工单位及供应商的关系,以取得它们对客服工作与管理工作的支持与配合。
第6篇 厂区物业管理协议
20**厂区物业管理合同范本[1]
被委托方：________物业管理有限公司（以下简称甲方）
委托方：________（以下简称乙方）
搞好厂房的物业管理，________物业管理有限公司与进驻企业________（以下简称乙方）经友好协商，甲、乙双方签订如下协议，以兹共同遵守。
一、甲方负责大楼进驻企业的供水、供电和电梯，以及提供治安保卫，环卫清扫、绿化管理等项服务。甲方为乙方提供服务，乙方应积极协助，提供便利条件。
二、乙方提出的供水、供电要求：
1、用电类别：==；
用水容量：
用电容量：；
用===表直供：
用甲方配电房==柜直供。
2、每月水费、排污费按黄石市规定工业用水、排污费的收费标准计取；
电费按供电部门费用标准另分摊配电费及维修费0.15元/度；每月初3号抄表，7号收费。
3、除突遇不可抗拒因素导致停水、停电外，凡因维（检）修等原因，甲方应提前一天通知乙方作准备。
4、乙方要严格按申报的电容量用电，若一经发现超负荷用电，除按有关规定给予处罚外，由此造成的事故责任和损失，由乙方全部承担。
5、凡由甲方配电、供水的直供户，不得向楼外邻近的用户提供水、电，也不得在内部擅自接用水、电，如若超负荷造成的配电设备损坏，或因其他原因影响他人生产或造成下水道堵塞而造成的损失，由乙方负责赔偿，修复。
三、计量办法：
1、乙方专线始端应配置电度表，每月按表计费，并分摊部分公用电费用；如中小企业合用一个电表、水表时，则按电表、水表的实用数进行各户分摊，分摊比例按各户使用情况，水管直径等情况议定。
2、根据**市供电局有关规定，实行基本电价===元/KVA.月，基本水价以自来水公司规定底价，作为该户的起动价。
3、乙方接到甲方《缴费通知》后，如对耗电量费用有疑问时，应在2个工作日内向甲方提出咨询、核对，逾期被视为认可。
4、甲方向乙方发出《缴费通知》（含本协议第七条规定的收费项目和租房合同所规定的项目）后三日内（遇节、假日顺延）应缴纳费用，如电话催促仍逾期不交者，按日加收滞纳金0.05%，每月20日前仍不结清欠款的，则停止水、电供给。
四、物件设施管理：
1、甲方有偿提供给乙方的物件、设备、设施（如门窗、配电柜、厕所、空调、电梯）应完好无损。
2、乙方要加强员工管理教育，爱护公物和公共设施，自觉遵守卫生条例，不乱扔废弃物，不乱堆垃圾，不乱停放车辆，违法乱纪者将处以5？50元罚款。
3、甲、乙双方都要加强治安保卫工作，甲方负责门卫治安，乙方负责内部保安工作。甲、乙双方要互相支持，密切配合。
五、电梯使用管理：
1、甲方提供正常运行客货梯，其维修、大修、保养费用和电费，由乙方或使用电梯单位共同承担。
2、原则上由甲方指派专业人员操作电梯，也可由乙方指派专人持证上岗操作电梯，并且负责保养电梯、打扫电梯内卫生。
3、若电梯出现故障时，应及时通知甲方物业管理部门派专业人员检修，其维（检）修费或更换零件费等开支，由乙方支付。
4、电梯为客货两用，不能超重，
，严格按照电梯使用的有关制度进行管理。
六、收费项目及金额：
1、电梯使用费：0.1元/平方米？月，使用电费由企业共同承担。
2、物业管理费用：3元/平方米？月（含市政设施、公用维修、环卫、公共卫生、绿化及治安等费用）。
七、其他：
1、本协议系甲、乙双方所签孵化场地租赁合同之附件，与该合同具同等效力。
2、本协议未尽事宜，双方另行议定，其补充协议书经双方签章后与本协议具同等效力。
3、本协议经双方签章后生效。
4、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方：
乙方：
甲方代表：
日期：
第7篇 某物业公司财务管理概述
一、财务管理的演变
1、财务管理的概念
(1) 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容,对企业的财务活动,即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。
(2) 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。
2、 财务管理的发展
(1) 筹资财务管理阶段:
19世纪末到20世纪30年代,财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。
(2) 内部财务管理阶段:
20世纪30年代到50年代,财务管理主要是进行有效的内部控制,管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。
(3) 综合财务管理阶段:
从20世纪50年代到现在,财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。
3、财务管理的趋势
(1) 财务管理内容复杂化
(2) 财务管理范围国际化
(3) 财务管理手段现代化
二、财务管理的环境
1、财务管理环境的概念
财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。
2、公司内部财务管理环境
(1) 企业形态:指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。
(2) 企业文化:指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围,它有着丰富而又很实在的内容,其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。
(3) 财务管理能力:指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。
(4) 经营管理:指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。
(5) 组织结构:指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况,它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。
(6) 人员素质:指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平,以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。
3、公司外部财务管理环境
(1) 政治环境:指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。
(2) 经济环境:指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素,它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。
(3) 法律环境:指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。(企业组织形式、税法等)
三、财务管理的目标
财务管理目标就是物业管理公司进行财务管理所要达到的目标,是评价财务管理活动是否合理的标准。在物业财务管理实践中,最具有代表性的财务管理目标主要有以下几种观点:
(1) 利润最大化:指企业的利润额在尽可能短时间内达到最大。这是一般物业管理企业较普遍的理财目标。其优点在于经济效益容易衡量、财务数据直
观,在一定程度上反映出企业经济效益的高低。其缺点在于:
a、导致企业的短期行为,为了片面追求利润最大化,某些物业管理公司会放弃一些保养维护性的成本支出项目,或者在管理过程中,不注重物业的保值增值目标而在服务内容上把费用低作为唯一的选择。
b、没有反映所获利润与投入资本之间的关系,不利于经营成果的横向和纵向的比较。
(2) 每股利润最大化:与目标(1)相比,其优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比,能够说明企业的盈利水平,可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较。其缺点与目标(1)相同。
(3) 管理层报酬最大化:指企业管理层的福利和利益最大化。
管理层报酬最大化的缺点:并不强调企业利润、股票市场价格,或者其他财务管理目标的最大化。虽然满足了企业管理层的欲望,但企业管理层可能因此而作出错误的筹资、投资或利润分配等方面的决策,从而影响公司的利润和股东财富的最大化。
(4) 企业价值最大化:指企业在考虑资金时间价值和从企业长远发展的的角度合理经营,采用最优的财务管理政策不断增加公司财富,使企业价值达到最大化。企业价值不是指帐面资产的总价值,而是企业全部财产的市场价值。其中包括企业品牌、资信等无形资产。因此,企业价值最大化的管理目标在对企业价值的评价中,所重视的不是企业已经获得的利润水平,而是企业在市场上的综合竞争能力和潜在的获利能力。
优点:
a、有利于克服企业在管理上的片面性和短期行为
b、反映了对企业资产的保值增值的要求
缺点:
a、企业价值不易认定。对于上市公司,即期市场上的股价不一定能够直接揭示企业的获利能力;对于非上市公司,其企业价值的评价由于受评估标准和评估方式的影响不易做到客观和准确。
四、财务管理的环节
(1) 财务预测――主要任务:测算各项物业管理方案和经营方案的经济效益,为决策提供可靠的依据;预计财务收支的发展变化情况,以确定管理目标;测定各项定额和标准,为编制财务计划、分解各项计划指标服务。
(2) 财务决策――管理人员在财务目标的总体要求下,通过专门的方法,分析、评价各种方案的经济效益,进行综合平衡,从各个备选方案中筛选出最佳方案。
(3) 财务预算――是以财务决策确立的方案和财务预测提供的信息为基础,制定主要的计划指标。财务预算是财务预测和财务决策的具体化,是控制财务活动的依据。
(一) 财务预算的编制方法
1、固定预算
含义:固定预算是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。也称为增量预算或减量预算编制法。
优点:编制简单,预算的编制成本较低;此外,由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。
缺点:没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。
2、零基预算
含义:零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。
零基预算的编制程序:
a、由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;
b、将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;
c、对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率的大小进行排序;
d、将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。
优点:有助于提高管理收费的使用效益,改善企业与业主之间的关系,从而增强物业管理企业的市场竞争能力。
缺点:编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。
(二)财务预算的主要内容
1、收入预算:物业管理企业的收入来自物业管理服务和多种经营两个方面。管理服务收入是物业管理企业的主营业务收入,主要分为管理收入(包括公共性服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。
2、营业成本预算:营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出。营业成本预算包括:
(1) 直接人工费预算:企业在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出;
(2) 直接材料费预算:物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。
3、管理费用预算:是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。包括物业管理企业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。
4、财务费用预算:是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。
5、资本预算:也称设备维修更新计划,是物业管理企业为实现物业的保值和增值,根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。
&n
bsp; 6、现金预算:也称现金流量表,是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。
7、预计损益表:又称年度利润计划,是在经营决策(包括财务决策)基础上,综合反映物业管理企业预算期(通常为一年)内收入、成本费用和净利润的预算。
8、预计资产负债表:或称预计财务状况表,是揭示物业管理企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。
物业管理企业财务预算的编制
(一)财务预算的编制程序
1、编制方式:“二下一上式”
一下:首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标;
一上:各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的预算草案,并上报物业管理企业财务部门;
二下:财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算,并报物业管理企业管理层,然后再由管理层交业主在奉讨论批准后,正式下达给各部门执行。
2、 财务预算的编制程序
(1) 根据相关法规和管理服务合同的要求,编制资本预算及年度收入预算;
(2) 以收入预算为基础,制订营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算;
(3) 依据收入预算,编制管理费用预算;
(4) 根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理企业的收付款政策和资本预算,编制现金预算;
(5) 综合所有各项预算,编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。
(二)财务预算的编制过程
1、收入预算
2、营业成本预算
3、管理费用预算
4、现金预算
5、预计损益表
财务控制――是在财务管理过程中,利用特定的手段,对企业财务活动施加影响或调节,以便实现预算指标。
财务控制的目的:
1、落实财务预算或财务计划;
2、及明纠正偏差;
3、提供决策依据。
财务预算控制的内容:
1、将财务计划的各项预算指标分配落实到企业各部门;
2、通过会计核算反映和监督企业各部门有关指标的实际完成情况;
3、定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析,找出存在的偏差,并分析产生偏差的原因,提出降低成本费用的途径,制定纠偏的有效措施;
4、对责任部门和责任人进行评价和考核;
5、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚;
6、调整预算。
财务控制系统的构成要素
1、组织系统
实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制,即在企业内部划小预算单位,各预算单位(企业内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心,每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同,责任中心分为成本中心、费用中心、利润中心和投资中心。
2、信息系统
(1) 内部信息:财务预算数据和实际执行结果的数据
(2) 外部信息:市场预测、市场行情、政策法规变动等。
3、考核制度
考核的一般做法:根据财务预算数据,找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异,分析产生这种差异的原因,落实责任人,并提出补救办法,最后形成财务报告,并作为企业决策和采取行动的依据。
4、奖惩制度
奖惩是根据业绩考核结果,对业绩突出者给予奖励,对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。
财务控制的步骤
&nbs
p;1)建立财务预算控制系统
(1) 建立财务预算控制的组织系统
a、专门机构的设立
b、人员的配置
c、岗位责任的确立
d、责任中心、利润中心与投资中心的建立
(2) 建立财务预算控制的信息系统
a、建立各种量化的控制标准(指标)
b、信息反馈系统
(3) 建立考核制度和奖惩制度
2)检查监督:根据信息系统确立的标准,实行监督、检查,比较实际执行结果与标准之间的差异;
3)分析原因:实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差,那么,到底是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应该予以明确;
4)纠正偏差:提出纠正偏差的对策,并组织实施,尽最大努力减少损失;
5)奖惩兑现:根据监督检查结果,落实责任,兑现奖惩办法。
财务分析
第8篇 物业区地下停车场管理程序
物业辖区地下停车场管理程序
1目的
切实做好地下停车场的安全管理,更好地为顾客服务,方便停车,保障车辆停放有序,交通畅通,避免车辆丢失事故的发生。
2适用范围
适用于zz物业管理公司管辖的地下停车场。
3相关标准要素
3.1gt/t19002--iso90024.7, 4.10, 4.13
3.2《深圳市公安交通管理局机动车保管场管理规定》
4相关文件
4.1质量手册 4.7, 4.10, 4.12, 4.13
4.2机动车保管员职责
4.3地下停车场管理规定
5职责
5.1管理处负责地下停车场内日常车辆停放的安全、保管、收费工作,值班人员要尽职尽责,做好巡视记录,严禁擅自离岗。
5.2地下停车场收费严格按照公司规定的收费标准执行。
6实施程序
6.1地下停车场的管理
6.1.1停车磁卡的办理
6.1.1.1地下停车场采取专用车位形式。 停车场优先为本大厦业主用户服务。如有余位,向zz苑内部企业开放,管理处以书面的形式及时通知业主,告知如何办理手续,必要的证件、收费标准等。
6.1.1.2地下停车场采用先进的电脑磁卡自动管理系统, 由车主持磁卡自行刷卡进出,电脑自动记录出入时间、磁卡号、持卡人姓名。
6.1.1.3管理处设专人负责磁卡的办理。
6.1.1.4需办理停放车的业主,凭买房合同或租赁合同及单位证明有关证件到管理处申请车位。
6.1.1.5办证员发给'停车场登记表',车主填写登记表及车辆档案。
6.1.1.6办证员凭上述证明文件,核实车辆类型(小车型),通知收费员。
6.1.1.7收费员根据办证员的缴费通知,进行核对无误后收费。
6.1.1.8办证员凭收费票据,将车主填写的'停车场登记表'与车辆档案输入电脑并发放磁卡。
6.2停车场应有以下标识:
6.2.1出入口标志
6.2.2设置限高标志
6.2.3方向指示
6.2.4停车位和禁停位
6.2.5严禁烟火标志
6.3地下停车场的安全管理
6.3.1巡视保安员应确保下列车辆不准进入地下停车场:
6.3.1.1没有办理申请磁卡的一切外来车辆
6.3.1.2超高、漏油的车辆
6.3.1.3载有危险品的车辆
6.3.2地下停车场设有闭路电视监控系统,24小时值班并作记录, 发现可疑现象,立即通知巡视保安员到现场查询并处理。
6.3.3车辆进入地下停车场,必须在指定的专用车位停放, 巡视保安员必须核对所停放车辆的车牌号码与车位是否相符, 检查车辆是否关好车门、车窗。如有车位不符或门、窗未关好的,立即与车主联系,及时更换车位并关好门、窗。
6.3.4司机如在停车场内修理车辆、加油,巡视人员要加以制止。
6.3.5巡视保安员在每次巡视时,检查以下设施是否完好, 填写检查记录表,发现问题及时通知管理处负责人。
6.3.5.1消防栓及消防器材是否完好。
6.3.5.2地下停车场自动刷卡设备、供电、对讲系统是否正常。
6.4停车场自动刷卡系统的保养和维修请专业公司负责维修和保养。管理处对专业公司的维修和服务情况建立质量档案。
6.5地下停车场车辆遗失的处理
6.5.1接到车主报案车辆遗失, 值班巡视保安员应立即向zz保卫处和派出所报案并做好记录。
6.5.2值班巡视保安员通知管理处有关人员,从电脑中查找丢失车辆最后一次进出的资料。
6.5.3协助车主出具有关证明材料,向保险公司索赔。 并做好处理记录。
7质量记录
7.1车场巡视记录表
第9篇 万科某小区物业管理规约
万科星园小区物业管理规约(2022)
万科星园是全体业主共同的家园,为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。本规约由全体业主共同订立并共同遵守。
第一章 总 则
1、物业基本情况
物业名称:北京市朝阳区万科星园小区
物业类型:北京万科服务有限公司
坐落位置:北京市朝阳区仰山路
建筑物总面积:约32万平米
国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号
2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。
第二章 物业使用和维修
4、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品,不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
5、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
6、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
7、业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。
8、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记;机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。
9、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
10、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。
11、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
12、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。
13、规划中为全体业主共有的露台,依约定由部分业主专有使用的,由对该露台享有专有使用权的业主承担维修责任。
第三章 物业服务费用的交纳
14、业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时足额交纳物业服务费,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式,并可采取相应催缴措施。欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的,经业主委员会批准,物业服务机构可在物业区域内公示欠费情况;逾期仍不纳的,物业服务企业可以依法追缴。
15、任何业主无故欠缴物业服务费的,则物业服务企业有权采取有关措施,并从逾期之日起每日按应交纳费用总额的万分之三征收滞纳金。此滞纳金计入本年度物业服务费的其他收入,归全体业主所有。
16、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。
17、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。
18、业主在转让或出租其拥有的物业时,应当要求新业主和承租人承诺遵守本规约,并于买卖合同或租赁合同签署之日起7日内,将房屋转让或出租等情况告知业主委员会或物业服务机构。业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。
第四章 业主行为准则
19、 与人为善,与邻里和睦相处,以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。
20、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
21、业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
22、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
23、未依法办理相关审批手续,不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备,损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。
24、不得圈占公共绿地,不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。
25、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。
26、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。
27、爱护本物业内共用部位和共用设施设备,造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的,监护人承担赔偿责任。
28、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音,以不干扰邻居正常生活为度。
29、不在本物业区域的垃圾箱(站
)翻拣垃圾;不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。
30、不从室内向外抛掷任何物品,对易坠落的物品做好安全防护,定期检查,防止跌落,台风暴雨来临前即时加固或收回室内。
31、未经业主大会同意,不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语,不在共有部分使用扩音器材(物业服务及公益性活动需要除外)。
32、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束,不影响他人居家生活和人身安全。
33、物业专有部分存在安全隐患时,及时维修养护或配合物业服务企业及时维修;不及时维修或不予配合,由利害关系人或相关责任人维修,无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的,物业服务企业可以主动维修养护,费用由利害关系人或相关责任人承担。
34、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时,配合物业服务企业采取紧急避险措施,并依据法律法规承担相关费用。
35、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,在物业服务企业事先告知的情况下,相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的,应负责修复并承担相应赔偿责任。
36、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约,否则业主将承担连带法律责任。
第五章 物业管理权利
37、 为维护业主的共同利益,全体业主同意授予物业服务企业以下权利:
a) 根据法律法规、本管理规约以及本物业区域的实际需要来制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度,经业主委员会批准后执行;
b) 以劝阻、书面通知、上报政府主管部门、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;
c) 向欠费业主追缴物业服务费用。
d) 对业主共有车位,除非业主大会另有明确决议,物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式,合理划分停车区域。
e) 从室内向外抛掷物品是严重违反公德和危害公共安全的行为,物业服务企业有权劝告、制止;
f) 为保证业主的大件物资的安全,物业服务企业可以对大件物品(指体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品)的搬出进行登记并向业主核实。
g) 业主非因公共利益占用共用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意,否则物业服务企业有权清理而无需事先通知。
第六章 违约责任和违约纠纷的解决
38、 业主应自觉遵守本公约的各项规定,违反本公约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应承担法律责任。
39、对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会和其他业主可督促其改正,也可委托物业服务企业督促其改正。
40、业主对物业服务工作的意见和建议,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出,遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交本小区业主大会表决。
41、业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第七章 其他条款
42、 不遵守本管理规约和欠费六个月以上的业主不能被选举为本小区业主委员会委员。
43、对于超过12个月没有交纳物业服务费的业主,业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门申请禁止该业主转让、出租和抵押该欠费的物业。
44、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为,由业主大或业主委员会授权物业服务企业提起诉讼。
45、业主、物业服务企业执行本管理规约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,可选择以下方式解决争议:向仲裁机构申请仲裁或提交该物业建筑区域所在地的人民法院通过诉讼方式解决。
第八章 附 则
46、 本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的有效性。
47、万科星园小区物业管理规约经本小区2023年业主大会审议通过后开始生效。
48、本管理规约附件一至五:《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是万科星园小区物业管理规约的有效组成部分,全体业主承诺遵守。
49、本管理规约的修订权属于本物业小区业主大会。
北京市朝阳区万科星园小区
2023年业主大会工作委员会
2023年10月15日
第10篇 物业管理委托合同协议
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方):______________________
受托方(以下简称乙方):______________________
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将_____
(物业名称)委托于乙方实行物业管理,订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型:____________________
座落位置:______市____区_____路(街道)______号
四至:东______南______西______北_________
占地面积:________平方米
建筑面积:________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____。
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_____。
第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____。
第九条公用环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用:
1.物业管理服务费;
2._______;
3._______。
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、_______等措施。
第十七条其它委托事项
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八条委托管理期限为____年。自____年__月__日时起至_
___年__月__日时止。
第四章双方权利义务
第十九条
A甲方权利义务(适用于业主委员会)
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审定乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用户,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日内向乙方提供___平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第__项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起__日内向乙方移交;9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.______________________。
B甲方权利义务(适用于房地产开发企业)
1.在业主委员会成立之前,负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方拟定的物业管理制度;
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题,按以下方式处理:
(1)负责返修;
(2)委托乙方返修,支付全部费用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第___项执行:
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起___日内向乙方移交;
9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时,负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.______________________。
第二十条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;
3.按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每__个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
11._______________________。
第五章物业管理服务质量
第二十一条乙方须按下列约定,实现目标管理。
1.房屋外观:_____________________
2.设备运行:_____________________
3.房屋及设施、设备的维修、养护:___________
4.公共环境:_____________________
5.绿化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到:________
具体的物业管理服务质量要求见附件二。
第11篇 住户手册-物业管理人简介
《住户手册》物业管理人简介
zz花园的'物业管理人'是佳园物业管理有限公司,成立于2003年10月,是专业从事物业管理的具有独立法人资格的临时物业管理企业。
公司虽成立时间不久,但'佳园物业人'以兢兢业业、孜孜以求的敬业精神,取得了一定业绩,赢得了业内人事的认可。
zz花园管理处下设:物业部、经营部、财务室、维修部、保安部、绿化保洁部,各部门岗位人员坚持以'最优'原则配置。管理人员都是经过专业培训,且具有高学历的专业人士,并经多年实际工作的磨练,具有丰富的物业管理经验。我处实行按岗分工,遵照管理处指令工作,不作任何私人性质的服务,敬请各业主(住户)勿要求员工做私下服务。本处员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为,希望您向本处投诉,以期本花园管理服务质量达到更高标准,为您提供更优质的服务。本管理处在每栋塔楼大堂设有主任信箱,欢迎业主对管理工作提出合理的意见、建议,业主亦可电告本处。
主任 室:***
保安岗电话:***
管理服务范围
zz花园管理处是中山佳园物业管理有限公司派出机构,主要对zz花园片区的物业实施管理和服务,具体管理内容有:
1.本物业范围内的不同房屋的使用、维修、养护;
2.消防、机电设备、路灯、走廊、自行车库(棚)、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
3.清洁卫生;
4.车辆行驶及停泊;
5.维护公共秩序,保卫小区安全;
6.家政服务;
7.物业代理;
8.花卉服务;
9.装修代理(监理);
10.市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其它物业管理事项。
第12篇 x小区物业管理处整改创收报告
花园小区物业管理处整改创收报告
本人zz于2023年10月21日应聘到**物业管理有限公司,被分配到**园物业管理处,从事物业管理工作。自2023年10月21日到岗至今有一周有余,现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,应收物业服务费852077.16元全年,半年426038.58元,但现有3户未领钥匙,底商3户合计少收物业费10419.75元,也就是说物业公司半年的收入为415618.83元,物业公司支出每月电费16000元左右,水费350元左右,员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元,办公费每月500元,卫生费1000元,不可预见费用1000元/月,合计每半年支出251040元,收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元,每半年102236元,利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元,利润率低于20%,远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。
一、整改项目:
1、节能降耗:
a:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏,每盏为40w的日光灯管,多为两个一组,每天24小时,照明用电为每天120kw/h(120度)。整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组,即80w。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84kw/h(51.84度),每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。
b:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯,在现有情况下可以节能60%,把电梯间灯更换成声光控灯头,使用25w白炽灯。
c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【2007】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金,提高营业收入,约为每单元1500元,新城小区应为每月10500元左右。
2、减员增效:
a:在水泵房加装摄像头两个,可裁撤说泵房值班人员,两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决,同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次),工程维修部对设备巡检每天一次,包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。
b:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人,每人值班24小时,第二天休一天,第三天上白班8小时,再加上每人每月有4天休息日,这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗,长期大活干不了小活多时干不过来的情况,拟更改成夜间值班给补贴15元-20元,第二天正常上班,这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名,主管1名,4人同时倒班,包括中午值班。
c:环境保洁部现每天工作8小时,每月4天休息日,拟更改为每天工作6小时,每人每月1天休息日,原则上以每次休息半天,分两次休,但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性,避免泡岗磨时间的事件发生,而且我个人认为现在保洁队伍就多一人,应为内外保兼顾打扫,哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成,减员后保洁工资上涨50元,总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。
d:客服部前台值班,现物业公司中午无人值班和物价局备案不符,而且也有多名业主对此提出异议,现拟定客服中午值班每班1人,中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班给5元补贴,⑶是中午在有条件时管饭,没有补贴下午也不早下班。
3、小区硬件改造:
a:对小区各楼前加装自行车泊车位,以便对小区内的非机动车辆(含摩托车),的管理,如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处,既影响小区的整体形象,又不利于管理,而且如果为此出现意外伤害事件,物业公司还要有连带管理责任。
b:小区北门加装开关或防护栏,这样既保证了小区的安全性,又可以对人员和非机动车辆进行控制,还可节省3名保安员,每班一名保安员(费用在3000-4000元)。
c:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖,此工程是北门封闭配套工程,以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。
d:北门的摄像头更换为红外线摄像头,以便夜间管理。
二、小区创收:
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分,也是物业公司的主要盈利点,一般的讲都是一次投资,20-30年收益,或不需投资就可收益。
1、小区内外停车有多种运营方式,以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):
a:对小区车辆只收取占地费,不收取管理费。这样投资虽然较少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。
b:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位,在入口(商业西侧)建立道闸,有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题,也可以大大的提高收入(150-180元每车每月),而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个,按每车每月150元收取,每月收取15000元,投资每个车位在280元左右,总投资35000元。
2、小区内广告位的设立和招商,因本小区现有面积比较小,各商家不太有兴趣,请总公司在招商时一起考虑,在二期可入住时在分开运营。
以上是本人一点肤浅的建议,请董事长批评指正。
**园物业管理处经理:zz
20**年**月**日
