第1篇 物业管理项目部部门职能
物业管理公司项目部部门职能
1、负责根据合同要求,为业主提供各项服务并对服务质量进行监督、考核;负责为用户提供专项服务和特约服务。
2、负责项目内公共设施设备的维修养护;负责辖区环境卫生管理;绿化管理。
3、负责辖区内社区便民服务项目的立项调研、实施。
4、负责独立核算、本项目运营情况的定期分析以及服务质量趋势的分析、预测;负责定期对本项目运行情况进行汇总、分析、上报。
5、负责本项目物业管理费和社区服务项目费用的收缴、上交工作。
6、负责本项目内大中小修项目的实施、维修质量跟踪、验收。
7、负责社区文化活动的策划和实施及共青团、党政事务、核算管理;基础数据统计、调查等管理。
8、负责建立高效率的组织机构,合理配备人员。
9、负责建立完善、科学的管理制度和监督考核体系;
10、负责制定本部门质量目标、实施方案,并全面落实各项质量指标。
11、积极与小区派出所、居委会等管理机构建立友好的业务关系和人际关系。
12、接受业主委员会和用户的民主监督;征求和采纳用户、员工合理化建议。
13、并提交季度质量目标实施报告。
14、负责与各部及客户服务中心之间工作协调。
第2篇 某物业管理公司出纳职务说明书
物业管理公司出纳职务说明书
1负责登记现金日记帐,银行存款日记账的工作,做到日清月结。
2负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。
3负责管理银行账户,办理银行结算业务,月终及时对账,并根据需要编制银行 存款余额调节表。
4出纳员要按照有关规定,具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转账手续。
5负责统一管理公司的发票和收据。做好各下属屋村管理处票据的领用和核销工作。
6加强货币资金的管理,严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度。不得挪用公款,不得出借公司账户。
7协助管理处完成其它日常工作。
第3篇 物业管理手册－管理方针与目标
物业管理手册:管理方针与目标
1、质量方针
物业管理,尽善尽美。
2、环境方针
预防污染,关爱环境;
诚信守法,持续改进。
3、质量目标:达到或超过国家一级《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。
3.1业主满意度达到85%以上。
3.2公共区域保洁合格率95%以上。
3.3接警处理及时率100%,无重大安全责任事故。
3.4绿化合格率达到95%以上。
3.5对业主投诉回复及时率100%;维修及时率95%以上。
注:重大安全责任事故是指失职或玩忽职守引发火灾、水浸、员工工作中的死亡事故。投诉回复及时率是指在自发生投诉起24小时内回复。维修及时率是指在约定的维修时间到达业主家。
4、环境目标:
4.1污水、废气、噪声排放符合环保要求;
4.2固体废物分类、存放、处置达标率100%;
4.3节能降耗达到公司规定。
5、制定管理方针的依据:
5.1本公司服务宗旨是满足业主、相关方的需求和期望,为落实和实现本公司的宗旨,制定了管理方针。制定管理方针时应考虑组织的活动、产品、服务质量、环境影响的性质和规模。
5.2本公司将管理方针贯彻、落实形成管理目标,管理目标是评价管理体系有效性的依据。
5.3管理方针以承诺业主、相关方为目标,以满足业主要求、遵规守法和持续改进、污染预防的要求为原则。
5.4本公司为确保管理方针在各部门、各岗位上有效传递,通过培训、标语、布告、墙报等形式宣传,使全体员工理解管理方针,并在各自的岗位上遵守管理方针。
5.5总经理在每次的管理评审会议上对管理方针的适宜性、有效性进行评审,品质部做好记录,必要时对管理方针进行修订。
5.6总经理在确定管理方针时,应体现全员参与的原则,管理方针由总经理批准、发布。任何情况下,对管理方针进行修订时,应由品质部组织管理评审,经总经理批准后,才能发布修订后的管理方针。
5.7本公司通过各种途径向业主、相关方、员工及代表公司工作的组织(绿化承包方、垃圾清运方)传递管理方针,以便于社会了解和监督公司质量、环境行为。
第4篇 某学校物业管理招标说明
一、项目说明
本项目为物业管理采购,一个包。供应商必须对包内所有服务项目完全响应,不得分解响应。
二、管理范围
安全护卫、卫生保洁、绿化管理、学生公寓管理、水电暖值班及日常维修.
三.管理目标
(一)安全护卫
1.校园护卫:负责学校一个大门24小时值班,按照学校规定,对外来出入人员、车辆进行检查、登记及管理;根据学校关于学生管理的有关规定,管理学生外出;对校院进行夜间(20:00-7:00)安全巡查,落实有关夜间巡查要求;对值班、巡逻中发现问题及时报告,妥善解决。根据学校安排,服从保卫人员调配,做好各项活动的安全保卫工作。(60亩)
2.学生公寓楼值班:负责学生在校期间的男、女生公寓楼24小时值班。根据学校关于学生公寓楼管理的有关规章制度,落实外来人员出入公寓楼、学生上课后清理检查学生宿舍人员、安全和卫生。保持值班室内清洁卫生,执行夜间巡视排查的管理规定,熄灯前会同学生处值班人员、学生会干部对学生进行点名登记。坚持每天对公寓楼公物、门窗玻璃、消防器材、设施设备和学生反映的维修项目和安全隐患情况及时掌握,分清责任,如实上报且做好记录。熟悉消防器材的使用与保养,熟知消防通道钥匙的放置位置,遇到特殊紧急情况能及时打开消防通道,组织学生疏散撤离。
3.安全监控值班:负责监控室夜间(20:00-8:00)值班,认真填写值班记录,值班人员要熟悉消防报警及监控录相设备的基本功能,做到会操作使用、会排除一般故障,具有相关技能与水平;服从保卫部门管理,及时报告情况,做好各种突发事件的预防和处理工作。
(二)卫生保洁
1.学生公寓保洁:学生在校期间,每天清扫地面,每天擦拭楼梯扶手、卫生箱(桶)、瓷墙面,保持地面清洁,无垃圾、痰渍、污渍;保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹;保持门窗干净;保持厕所卫生清洁,便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放,无明显异味,设施用具完好无人为损坏。(两栋楼女生公寓5层4500平方米,男生公寓6层3800平方米)
2.综合楼厕所保洁:7层14个厕所,学生在校期间,保持厕所卫生,便池、水池、地面、墙壁无污迹,门窗干净、地面无积水、无垃圾存放,无明显异味,管道无堵塞,设施用具完好。18:30-21:30晚自习时间要有人员清扫保持。
3.教工住宅区保洁:3幢楼共96户,配备足量垃圾箱(筒),负责保洁及清运垃圾,包括楼道、扶手、楼道窗户保洁,要求楼道墙面无浮灰、无明显污渍、无蜘蛛网。
4.学校所有公共区域门窗根据学校要求保洁。
5.校园、综合楼保洁:负责学校全部环境区域卫生的清扫与保持,对校园卫生进行不间断巡视、清扫,捡拾杂物,路面、场地、绿化区无垃圾、杂物,无卫生死角;保持卫生箱外表干净,校园内硬化地面无痰渍、污渍。负责对综合楼一层、三层和全部门窗玻璃进行日常保洁。
6.垃圾清运:配备足量垃圾箱(筒),对校园垃圾每天进行清除、外运,做到垃圾日产日清,保持校园垃圾全部进垃圾箱,保持箱外无垃圾,对垃圾箱每天清刷,做到箱体清洁无污迹、无损坏。
7.卫生防疫:按照要求负责全校范围内的灭蚊虫喷药。
8.广场保洁:按照学校要求对广场清洗保洁。
(三)绿化维护管理
全面负责校院绿化区的日常养护,制定切实可行的养护计划和管理措施,适时对花木、草坪进行修剪、施肥、防治病虫害、养护和浇水,清除绿化区杂草。
(四)水电暖值班及日常维修
水电暖24小时值班,负责每天烧开水,每周两次给学生浴室烧热水(男、女浴室每次各3小时),负责锅炉房及浴室卫生;采暖期安排锅炉工负责供暖锅炉运行,含水处理工作;配备相关专业人员,完成学校交办的水电门窗等日常小型维修,一次维修费用在50元内(含)由公司承担,50元以上由学校承担;负责排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物楼顶排水口的清淤工作。
四.几项要求:
1.公司按照学校划定的工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构,制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法,合理安排人员,科学管理,严格要求,达标运行。学校分管领导、职能部门负责监督、检查、指导,发现问题及时沟通、整改,规范运行。
2.双方签订物业托管协议,明确各自的权利、义务及责任,切实履行协议内容。
3.学生放假期间(学生放假时间约4个月)物业公司根据工作量安排留守工作人员,保持学校的物业管理正常运行,管理目标不变。
4.公司人员着工装上岗,标志明显,特殊岗位如锅炉工、电工等
要持证上岗。学生公寓值班人员、安全护卫人员素质高、形象好、耐心、细致、机智、敬业,如因人员疏于职守发生被盗、财产损失等情况,由供应商承担相应责任并照价赔偿。安全护卫人员要求年龄50岁以下并在校居住。保洁工作应明确工作内容和工作要点,制定出具体的工作标准、检查标准。预定编制27人(不含管理人员)。
五. 相关要求
1.在报价文件中,要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应。
2.物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理,综合服务,自主经营,自负盈亏。
3.物业公司对员工的疾病和人身安全负责。
4.采购人在适当的时候对该物业管理进行考核评比,如达不到上述要求则可终止管理合同,由物业公司承担违约和赔偿责任。
第5篇 物业辖区电梯的管理程序
物业辖区电梯的管理程序1目的本程序明确对物业管理公司所管理的电梯(包括自动扶梯)进行维修保养的职责、程序和要求。
2适用范围适用于物业管理公司电梯维修中心所承担的新安装及在使用的电梯及自动扶梯。
3相关标准要素gbt19002-iso900 2
4.9
4.10
4.134相关文件gb7588-1995电梯制造与安装安全规范gb10060-93电梯安装验收规范《深圳经济特区电梯及自动扶梯安全管理条例》5职责确保电梯正常安全运行,保障生产、生活及各项活动正常开展,保障电梯及自动扶梯使用人的人身安全,延长电气部件、机械零件的使用寿命。
6程序
6.1新装电梯的安装验收
6.1.1 电梯及自动扶梯经安装单位安装完工后,电梯维修中心根据物总的计划通知,派注册检测员参与对新装电梯(自动扶梯)的安装验收,并在相应的验收报告书上签字。
验收依据:gb7588-1995电梯制造与安装安全规范gb10060-
9 3. 电梯安装验收规范
6.1.2 由安装单位向市劳动局申报安装验收,经市劳动局检测合格并发放运行证后,电梯维修中心方可接受安装单位的移交。
6.1.3 移交时应接受的文件和资料。
6.1.3.1 制造厂提供的资料
a.装箱单;
a.产品出厂合格证;
a.电梯机房井道图;
d.电梯使用、维护说明书;
a.电梯电气原理图及符号说明;
a.电梯使用单位提供的经制造厂同意的变更设计证明文件。
6.1.3.2 电梯安装部门提供的电梯安装验收证书
6.1.4 以上资料及文件由电梯维修中心负责验收,在清单上签字。
尔后移交公司资料室,资料员签收后,按公司档案管理条例进行存档。
6.2电梯的管理
6.2.1 电梯的管理标示和标识
6.2.
1.1各管理处将下列标识张贴在电梯显目处:
a.将市劳动局审核后发放的《准运证》张贴在电梯、自动扶梯显目处;
a.将乘搭电梯、自动扶梯注意事项张贴在基站显目处;
a.将电梯维修中心地址、联系电话、投诉电话张贴在显目位置。
6.2.2 各管理处依照电梯维修中心制订的'电梯管理细则'的内容进行电梯的日常管理,并作好电梯运行记录。
6.2.3 电梯维修中心每年征求一次各管理处对电梯运行情况的意见,意见表反馈后,电梯维修中心针对情况采取相应措施。
6.3电梯的维修保养
6.3.1 电梯维修中心按照gb7588-1995电梯制造与安装安全规范、gb10060-93电梯安装验收规范以及《深圳经济特区电梯、自动扶梯管理条例》制订电梯维修保养操作规程及岗位责任制。
6.3.2 电梯的巡视检查:电梯维修中心人员每周对所管辖范围的电梯巡视检查一次。
巡视检查按检查表所列内容进行。
6.3.3 电梯的保养6.
3.3.1 维修工按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。
6.3.3.2 保养质量的检查监督,由电梯维修中心注册安全检测员负责实施,对每个保养组例行保养的电梯,每月至少抽检2台。
检测员填写抽检表,签注抽检意见。
6.3.4 电梯的维修6.
3.4.1 电梯维修中心制订'电梯维修细则',各维修组、维修工在维修电梯时应按'电梯维修细则'内容进行。
电梯大中小修的分级分权详见'电梯维修细则'。
6.3.4.2 电梯的中、小修由各维修组进行,组长负责维修质量检查,因零配件紧缺不能在24小时内修复的,除在基站悬挂'电梯维修,暂停使用'的标牌外,维修组长应向管理处说明原因,并向电梯中心技术主管汇报情况。
6.3.4.3 电梯维修工在排除电梯故障后应填写电梯维修表,维修表一式两份,管理处和电梯中心各存壹份。
6.3.5 电梯的大修由电梯维修中心调配力量实施,由注册检测员进行质量检查,对质量达不到gb10060-93标准的,应在两周内整改完毕。
如配件紧缺不能按时修复应通知管理处。
参加大修有关人员,应填写电梯大修记录,由电梯维修中心存档。
6.4紧急情况处理:电梯出现紧急情况,管理处电梯操作人员应在5分钟内赶到现场,严格按照'紧急情况操作说明'的内容进行操作。
如管理处操作人员对求援操作无十分把握,应立即通知电梯维修专业人员到场,维修人员接到通知后应在30分钟内赶到现场。
紧急情况处理完毕之后,应填写紧急情况记录表,此表一式两份,管理处和维修中心各壹份存档。
6.5重大事故的处理:重大事故指损失在千元以上(包括人身事故)。
电梯发生重大事故时,维修中心主管人员应立即到现场,分析事故发生原因,了解损失程度,并采取对策措施。
如是伤亡事故,应及时向市劳动局安委会反映,重大事故应有记录。
6.6电梯年审:
6.6.1 维修中心每年10月底前向市劳动局申报年审。
6.6.2 凡年审不合格项目,由维修中心负责派人在两周内整改完毕。
6.6.3 电梯、自动扶梯必须取得劳动局发放的准用证才能使用。
6.7电梯负荷试验
6.7.1 电梯维修中心负责对在用电梯每五年进行一次负荷调效试验,对在用扶梯每三年进行一次负荷调效试验。
6.7.2 负荷调校试验方法及内容按gb10060-93进行。
6.7.3 凡试验不合格,维修中心派人在两周内整改完毕。
6.8电梯档案
6.8.1 对物业管理公司所管辖的电梯建立台帐。
6.8.2 对每台电梯建立档案,内容包括:
a.电梯档案卡
a.大修记录
a.试险记录
d.合格证
6.9电梯专业人员培训
6.9.1 电梯司机须经市劳动局培训后获得'操作证'才能上岗。
6.9.2 电梯维修工须经市劳动局培训,考试合格后颁发'电梯维修证'才能从事电梯维修工作。
6.9.3 维修中心按计划每年对电梯司机进行一次操作要领、注意事项的学习培训。
6.9.4 维修中心按计划每年对电梯司机进行一次'应急救援'实际操作培训。
6.9.5 维修中心每年组织电梯维修工参加市劳动局'电梯维修工'资格年审的学习培训。
6.9.6 维修中心应创造机会给员工到生产厂家接受专业培训。
7记录
7.1电梯保养记录:
a.电梯保养例行记录单
a.维修记录
a.电梯定期保养检查记录单
7.2扶梯保养记录
7.3大修记录
7.4抽检记录
7.5
第6篇 物业管理费收取及催缴程序-3
物业管理费的收取及催缴程序(三)
有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业管理合同》为准)业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日
1.1预缴半年管理费
1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.1.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.1.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.2预缴三个月管理费
1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.2.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
1.3预缴一个月管理费
1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉,详列应交款明细,规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。
1.3.2每月的1日起,财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠款明细项目,通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款,管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。
1.3.3《催款通知书》发出后,业主逾期未清缴欠款的,管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清,并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金(从当月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的,管理公司将按《业主公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动,及对欠款者提出法律诉讼。
1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制,统一经客服部发出。
第7篇 厦门市物业管理企业资质临时三级转正式三级需提交资料
(申办资质手续须由本公司有关负责人办理,其它企业不得代办)
一、 向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告;
二、 填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;
三、 厦门市建设与管理局的临时三级资质批复;
四、 附下列文件:
1、 企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;
2、 公司章程(加盖公章);
3、 工商营业执照有效复印件;
4、 验资证明(注册资金50万元以上);
5、 上一年度的审计报告;
6、 经营办公场所证明;
7、 物业管理委托合同;
8、 具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件
具体要求(专职专业管理人员不少于5人):
(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;
(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书;
(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;
(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件,并要签定劳动合同;
(5)企业经理必须有大专学历,二年以上物业管理经验;
(6)送验时必须提供证书原件,并附复印件(加盖公章)
申报材料要真实,企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员,
不得借用各种证书,一经查明将不予办理企业资质;
以上资料(a4纸张)一式三份送至厦门市物业管理协会
联系电话:0592-2235709
地址:厦门市禾祥西路68号光华大厦9f
第8篇 物业管理师物业管理实务试题-第三章物业管理合同
物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.在()阶段,由()制定业主临时公约。
a物业销售之前建设单位
b物业销售之前物业管理企业
c物业人住阶段建设单位
d物业人住阶段物业管理企业
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约。故本题选a,有关内容可参见教材第66页。
2.下列属于合同要约的是()。
a拍卖b广告c标价d投标
【答案】d
【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项a“拍卖”选项b“广告”选项c“标价”属于邀请要约。故本题选d,有关内容可参见教材第51页。
3.物业管理招标是()。
a要约b承诺c邀请要约d反要约
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约,投标是要约。故本题选c,有关内容可参见教材第50一52页。
4.前期物业服务应达到()的质量标准。
a国家规定b省、市规定c合同约定d业主要求
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选c,有关内容可参见教材第56页。
5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。
a诚实信用b权利义务公平对等c业主占主导地位d合同自由
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本
题选c,有关内容可参见教材第54~55页。
6.承诺必须由()作出,才能产生法律效力。
a要约人b受要约人c第三方d要约人的代理人
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选b,有关内容可参见教材第52页。
7.物业管理服务合同一般采用()。
a书面合同b口头合同c事实合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式,如前期物业服务合同、物业服务
合同、业主公约等。故本题选a,有关内容可参见教材第54页。
8.前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将()。
a继续生效b中止c终止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将会终止。故本题选c,有关内容可参见教材第58页。
9.物业服务合同签订的过程中,某业主对物业管理企业提出异议,该业主的反对()。
a成立b不成立c根据具体情况具体分析d该业主可拒绝履行合同义务
【答案】b
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选b,有关内容可参见教材第57~58页。
10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。
a业主与开发商b业主与物业公司c物业公司与开发商d业主与施工方
【答案】a
【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。故本题选a,有关内容可参见教材第57页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.合同要约构成要件有()。
a要约必须是特定人的意思表示
b要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定
c要约发出就生效
d所有的订约提议都可以构成要约
e要约不一定具有订立合同的意图
【答案】a b
【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须
具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选ab,有关内容可参见教材第51页。
2.下列属于邀请要约的有()。
a广告b标价c投标d拍卖e招标
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项c“投标”是要约。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第50~52页。
3.合同要件应当具备的必要条件有()。
a当事人的缔约能力
b当事人的真实意思表示
c合同的内容的合法
d合同的形式合法
e合同的权利与义务对等
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项e“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第53页。
4.合同签订应遵循的基本原则有()。
a当事人的缔约能力
b诚实信用
c守法和维护社会公益
d合同自由
e主体平等
【答案】b c d e
【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本
题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第54~55页。
5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。
a物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同
b因不可抗力致使物业服务合同无法履行
c业主委员会选聘了新的物业管理企业
d物业管理企业被宣告破产
e法律、法规规定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第60页。
6.物业服务过程中出现的争议,可通过以下()方式解决。
a协商b仲裁c诉讼d行业主管部门裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼,故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。
7.签订物业服务合同时,应特别注意的条款有()。
a明确服务期限
b项目所包括的内容具体、详细
c明确项目管理服务质量标准
d明确相应管理服务费用
e逐项写清管理服务项目
【答案】b c d e
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目,及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用,故本题选b、c、d、e。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。
8.根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。
a业主人身保险
b业主机动车的保管
c使用人的人身保险
d物业公共区域公众责任险
e业主财产保管费用
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。
9.签订物业服务合同应注意()。
a合同双方当事人的权利和义务
b免责条款的约定
c违约责任的约定
d物业服务合同条款宜粗不宜细
e以上都正确
【答案】a b c
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。
10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。
a订立合同的当事人不同
b违约责任的约定不同
c服务内容不同
d合同期限不同
e服务质量标准不同
【答案】a d
【解析】本题考查的
是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同,故本题选a、d。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。
11.签订前期物业服务合同的当事人是()。
a业主b业主委员会c建设单位d物业管理企业e物业使用人
【答案】c d
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选c、d,有关内容可参见教材第50页。
12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。
a期限明确b期限不固定c期限不明确d稳定性弱e稳定性强
【答案】a e
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点,故本题选a、e,有关内容可参见教材第58页。
13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。
a续筹b管理c使用d缴存e保管
【答案】a b c d
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第57页。
14.物业服务合同的特点有()。
a一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同
b《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定,物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案
c合同明确,业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润
d合同期限不确定
e只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
【答案】a b c e
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项d“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第57~58页。
二、案例题
1. 某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业a公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业,一直未能顺利进行,a物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付a物业管理公司的物业管理费。a物业管理公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。请问你认为a物业管理公司能胜诉吗为什么
【答案】能胜诉,应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。
合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业管理企业,也没有订立新的物业服务合同,a物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主,实际享受a物业公司提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。
2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。”人住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持刘先生在此案中的不当之处物业公司在操作中的错误所在
【答案】
(1)a物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;
b诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;
c此案的诉讼费应由双方分担。
(2)业主应合理使用房屋,不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定,行为不当。
(3)首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
3.a房地产开发商开发的居住小区一期已经人住,当时的物业管理工作由a房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近,a开发商找到b物业管理公司并与之签订了为期十年
的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给b物业管理公司。按合同约定,b物业公司要向a开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问a开发商与b物业管理公司签订为
期十年的物业管理合同效力如何a开发商要求.b公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效
【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。
(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。
4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年,每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现,自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏,整个门毁坏变形,屋内一片狼藉。邵先生立
即打电话给物业公司,同时报警。经统计,邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为,自己缴纳了物业管理费,物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责,家中被盗物业公司竟然毫无察觉,属于管理疏漏,应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下,邵先生对物业公司进行起诉,要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求为什么
【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求,但会部分支持邵先生的诉讼请求。
失窃案件发生时,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内,保安员未能巡逻发现,存在疏漏,未能及时发现、制止犯罪,对由此产生的损失负有一定
责任。但是,盗窃是发生在室内,发现起来有一定的难度,故物业公司无需承担全部责任。
5.你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务的主要内容是什么物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些
【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系,包括主要部分为:一是合同的当事人,二是物业基本情况,三是服务内容与质量,四是服务费用,五是物业的经营与管理,六是承接查验和使用维护,七是专项维修资金,八是违约责任,九是其他事项。
物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:一是订立合同的当事人不同,前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确,稳定强等特点。
6.你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项
第9篇 物业管理质量体系文件培训控制程序
物业管理公司质量体系文件:培训控制程序
1.0目的通过对公司所有员工实施必要的培训,使其掌握相应岗位的操作技能和服务质量意识,确保员工素质满足公司的要求。
2. 0适用范围适用于公司所有培训工作。
3．0职责
3.1 管理者代表负责物业管理公司年度培训计划的制定和监督实施工作,年度培训计划应在年终总结结束后10个工作日内提出,并由物业管理公司经理负责审核、批准。
3.2 行政部负责组织对各类员工培训效果进行考核和鉴定;并负责保存由公司组织进行培训的记录。
3.3 各部门主管和管理处主任配合公司年度培训计划的要求,制定本部门相应的培训计划见《员工培训计划表》,并负责组织实施,培训记录由各部门和管理处负责归档保管,有必要时,相关部门制订部门培训制度,参见《保安人员培训制度》。
4. 0工作程序
4.1 入职培训
4.1.1 所有新入职本公司的员工都应接受该项培训及考核。
4.1.2 对新员工的培训主要包括以下内容:a)公司的基本情况、组织架构,b)公司的质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识,c)《员工手册》、职业道德及质量意识教育,d)对员工的期望及要求。
4.1.3 该项培训由行政部或行政部指定人员组织实施并保存记录。
4.2 上岗培训
4.2.1 员工入职培训合格后或转换工种前均需经上岗培训,培训时间根据工作岗位的要求而定。
4.2.2 上岗培训主要内容包括a)应知部分:如岗位的基本情况(岗位职责、人员配置及设备、设施的分布等),b)应会部分:岗位工作操作规程,异常状况时的特殊处理程序等。
4.2.3 上岗培训由各用人部门负责组织,并指定专人进行。《培训记录》由各部门保存,《员工培训登记表》保存于员工档案中。
4.3 在职培训
4.4 员工参加外部培训按公司有关行政制度执行。
4.5 除了以质量手册、流程文件以及作业指导书等工作文件作为员工的培训教材外,各部门可依据本部门工作实际编制培训教材,如编制教材应由行政部审核,并由行政部至少每半年组织一次对培训教材的评审。
5. 0相关文件
5.1 《保安人员培训制度》
5.2 《保洁部员工培训考核流程》
5.3 《工程部新入职员工培训流程》
6
第10篇 国际星河物业清洁绿化管理
星河国际物业清洁绿化管理
1、清洁管理
专业化的物业管理必须将星河国际的清洁保洁提升到较高的水平。着名的清洁公司,既可全面承担星河国际的保洁任务,又可定期对保洁人员进行培训;确保的星河国际清洁水平。
a.外围
清洁标准:地面无垃圾、无杂物、无积水、无明显污渍、无明显胶渍、外玻璃(低位部分)无积尘、无污痕;不锈钢大门光洁美观。
-外围地面高压机冲洗每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墙身抹净每日一次
-指示牌抹净每日一次
-低位(1.80米以下)外玻璃、墙身清洗每周一次
-围栏抹尘每周一次
-首层外玻璃、墙身及光棚清洗每月一次
-指示牌及不锈钢电动门上保护油每月一次
b。入口大堂
清洁标准:地面无杂物、无积尘;蜡面均匀、光亮;墙身、内玻璃及服务台无尘渍、无手印;垃圾筒、果皮箱表面干净、美观
-地面拖抹每日二次
-地面推尘每日三次
-地面抛光每日一次
-低位内玻璃及墙身抹尘每日一次
-大堂服务台椅抹净每日二次
-大堂指示牌、宣传架抹净每日一次
-大堂垃圾筒、果皮箱清理及表面清洁每日二次
-玻璃门、把手抹尘、清洁每日多次
-低位(1.80米以下)内玻璃清洁每周一次
-门头清洁每周一次
-电器开关、地脚线清洁每周多次
-大堂装饰物上保护油每周一次
-大堂内玻璃、墙身清洗每月一次
-大堂天花、风口、灯具(大型灯饰除外)每月一次
-大堂地面除旧蜡、打新蜡每月一次
c.走廊
清洁标准:地面无污渍、无杂物;内玻璃无尘渍、无手印;门、窗、把手等无污痕、无积尘;天花、风口、灯具表面无积尘、无不洁悬挂物。
-地面拖抹每日二次
-指示牌抹净每日一次
-内玻璃抹尘、抹手印每日一次
-走廊内门、窗、把手清洁每日一次
-地脚线、门头、窗台清洁每周一次
-电器开关、消防设备、应急设备表面抹尘每周一次
-天花、风口、照明灯具抹尘清洁每月一次
-墙身吸尘、抹尘每月一次
-机洗地面每季一次
-保洁巡回多次
d.电梯
清洁标准:电梯厢内无杂物、无污渍;厢壁、扶手、键盘、门壁表面光洁、美观;门槽无积垢、无杂物
-电梯厢地面清洁(或地毯吸尘)每日二次
-电梯厢壁及键盘抹净每日二次
-电梯厅清洁每日一次
-电梯门大理石墙身抹净每日一次
-电梯口垃圾筒、果皮箱清理及地面清洁每日二次
-电梯门槽清洁每周一次
-电梯门及厢壁等不锈钢上保护油每周一次
-电梯厢顶抹尘清洁每周一次
e.停车场
清理标准:地面无垃圾、无杂物;基本无油污、无胶渍;天花、风口、灯具、管道表面无严重积尘、无蛛网。
-地面打扫每日二次
-指示牌、标志牌抹净每日一次
-巡回保洁每日多次
-隔水沟、防盗门等清洁每周一次
-消防设备表面抹净每周一次
-天花、风口、照明灯具、管道表面抹尘每季一次
-地面冲洗每月一次
-地面油污、胶渍等清理巡回进行
f.管理用房、机房
清洁标准:地面无杂物、无污渍;台、椅无积尘、无污物,其他部位干净、整洁。
-地面打扫每周一次
-台、椅抹尘每周一次
-地面机洗每季一次
g.会议室
清洁标准:地面无杂物、无污渍;台、椅无积尘、无污物,其他部位干净、整洁。
-地面拖抹(或地毯吸尘)每日一次
-台、椅抹净每日一次
-门、窗抹净每日一次
-垃圾桶、烟灰缸清理每日二次
-墙身及其装饰物抹净每周一次
-天花、风口、照明灯具清洁每季一次
-会议及会客前后清洁现场即时进行
-机洗地面、打蜡或地毯清洗每两月一次
h.办公室
清洁标准:地面无污渍、门、窗、内玻璃等无污痕、无积尘;其他部位无不洁悬挂物。
-地面拖抹(或地毯吸尘)每日一次
-台、椅抹净每日一次
-内玻璃抹净每日一次
-门、窗清洁每日一次
-文件柜表面清洁每周一次
-办公设备表面清洁每周一次
-机洗地面(或地毯清洗)每两月一次
-天花、风口、照明灯具清洁每两月一次
-办公室废纸箩清理每日一次
i.天台、露台
清洁标准:天台、露台无垃圾、无杂物、无青苔;排水口不堵塞
-天台、露台打扫每日一次
-排水口清理每日一次
-女儿墙(内侧)抹净每周一次
-地面冲洗每月一次
j.杀虫、灭鼠
清洁标准:按国家相关标准执行
-垃圾房清洁每日一次
-垃圾房消毒每周一次
-停车场杀虫、灭鼠每月一次
-杀虫、灭鼠每两月一次
2.清洁员管理
对清洁员要求,不仅要求身体好、有经验、懂技术,更重要的是员工应有较强的服务意识,要态度热情、吃苦耐劳、耐心细致、品行端正、拾金不昧。
坚决杜绝下列行为的出现:
a.未经批准进入大楼内不属本公司清洁保养的地方,或从事任何与大楼清洁项目相抵触的工作;
b.经批准进入办公室内清洁时,若移动文件需经现场人员同意。
c.进入大楼上班或离开大楼下班时要打卡或签名。离开大楼后原则上不准再进入,除非有合理解释,并获得批准。
d
.非值班时间,禁止进入大楼。值班时间严禁带亲朋乡友进入大楼。
e.值班时,不得在大楼内大声喧哗或粗言秽语,妨碍大楼公共秩序。
f.正常工作时,按照规范的程序工作,不得做出对大楼内的工作人员和设施有危害的动作。
g.得收受大楼内任何工作人员的金钱或礼品。
3.清洁监管
a.以《清洁质量标准》为依据,检查星河国际各区域的卫生状况,对清洁质量作出评估,记录于《每日清洁检查评估表》内。
b.客务部主管每周巡查各区域的卫生状况,巡查结果记录于《每周公共区域卫生清洁抽查表》内。
c.客务部在清洁卫生的检查过程中,凡发现不符合《清洁质量标准》的,应迅速通知清洁员处理,并进行复检。
d.客务部主管根据《每日清洁检查评估表》进行统计,以评定当月清洁公司的清洁质量,将统计结果记录于《清洁质量月总结表》。
e.客务部将《清洁质量月总结表》交管理处经理,反馈存在的问题。
4.绿化管理
4.1绿化的范围及内容
a.星河国际外围以花槽绿化为主,在花槽里种植部分乔木、花灌木,定期进行养护.
b.前后正门摆放植物可根据季节更换,一般每月更换一次。
c.在大堂及各楼层电梯厅摆放两盆常青植物每月更换一次。
d.星河国际平台花园以花槽种植乔木、花灌木,定期进行养护。
4.2重大节日的绿化
每逢元旦、春节、五一、国庆等国家法定节日,拟在星河国际前后正门、大堂和平台花园进行节日绿化和美化,以布置植物、花和灯饰为主。
4.3绿化养护标准
a.绿化管理员每天应派工人淋水、松土、修剪、除杂草、杀虫防病、保持绿化带的卫生及常青。
b.保持绿篱、盆栽、草坪、树木等绿化植物达到叶色光润、无虫、无病、无枯枝败叶、无杂物、无尘;花球造型优美花色均一,观赏面正对客人。
c.保持花木正常生长,水量、肥料施用适度,花色均一。
d.提倡生化物防治、人工防治,使用农药不伤害健康;使用农药时,须在晴朗无风天气一次性完成;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒,避免药液扩散。
第11篇 物业工程部管理范围4
物业工程部管理范围(四)
总体:工程部负责项目有:
(1)对所有设备的日常运行管理。
(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。
(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。
(4)对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
(5)对客户进行有偿服务。
(6)为物业管理提供一切有关工程询问。
一、强电专业
1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。
2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。
3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。
4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。
5.负责楼宇公共区域的照明维修。
6.负责楼宇临时供电的安排和计划。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.负责电梯的维修、保养。
10.负责卷帘门的维修、保养。
11.为客户提供有偿服务。
二、空调专业
1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理。
2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。
3.负责空调、采暖、通风系统中,电机和控制柜的巡视工作,发现问题后及时报告电气维修班处理。
4.改善空调、采暖、通风系统的设计,使楼宇有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
5.为业主、客户提供有偿服务。
三、给排水专业
1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。
2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3.负责楼宇内所有机械的维修,如:手推车等。
4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。
5.负责生活水水质处理。
6.为业主、租户提供有偿服务。
四、土建专业
1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。
2.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等修、整改。
3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
4.负责安排一些小五金件的维修和调整。
5.负责一些临时性的任务。
6.为业主、客户提供有偿服务。
五、弱电系统
1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第12篇 xz物业公司人力资源管理培训控制程序
物业公司人力资源管理及培训控制程序
1.0目的
为了给适当的岗位有效的配置适当的人力资源,并且通过培训,使员工掌握本岗位的技能,确保员工具备完成本岗位职责的能力。
2.0适用范围
适用于公司岗位定岗、定编,人力资源开发,人员录用,人员培训的管理。
3.0职责
3.1公司总经理负责公司员工录用的批准,公司主管保安工作副总经理负责保安员录用的批准。
3.2公司办公室负责编制公司《年度培训计划》报公司总经理批准。
3.3公司各部门、各管理处负责配合办公室的各项工作开展。
4.0实施程序
4.1工作分析(定岗、定编)
4.1.1有以下三种情况:第一,当新组织(新管理处)建立时;第二,当组织发生变化产生新的工作时;第三,当工作由于新技术、新办法出现或制度发生重要变革时,需进行工作性质分析。
4.1.2工作性质分析由相应职能部门及办公室负责,办公室根据具体情况进行岗位设置。
4.1.3各部室(各管理处)负责根据各部室(各管理处)岗位工作定额或工作任务量,制定出岗位定编计划,报办公室审核,由总经理批准。
4.1.4岗位定编每年进行一次。
4.1.5办公室及各职能部门负责对公司各岗位进行工作规范及工作人员条件分析,制定公司《岗位职责及岗位标准》,详见该文件。
4.2人员招聘和选择
4.2.1各单位缺编时,由各单位负责人提出增补申请,办公室审核,增补时应优先进行内部调配,内部调配不了的,对外公开招聘或内部员工推荐。
4.2.2保安员招聘由保安部负责,报办公室审核,主管保安工作副总经理批准。
4.2.3除保安员外其他员工招聘由办公室负责,公司总经理批准。
4.3人力资源开发(培训)
4.3.1新员工的培训
新员工上岗前培训由办公室负责,培训内容:
(1)公司质量方针、目标、企业精神及物业管理基本知识;
(2)职业道德及质量意识教育;
(3)公司的规章制度
4.3.2在岗员工培训
4.3.2.1办公室根据各部门的年度培训计划制定公司《年度培训计划》,并组织实施及督促检查。专业技术与技能的培训,由主管部门负责。
4.3.2.2外部培训由办公室负责组织安排,并负责记录。
4.3.2.3内部培训由主管部门或各部门、各管理处组织安排,内部培训是根据工作需要和公司总经理及各部门提出的在公司范围内有计划性的培训项目。
4.3.3特殊工种和业务专业人员的培训
4.3.3.1司机、电工、焊工特殊工种需经市有关部门培训、年审。
4.3.3.2各部门业务专业人员根据工作需要,经公司领导批准可参加市等有关部门组织的培训。
4.3.3.3特殊工种和业务专业人员将参加培训获得的等级证、操作证和其他证书交办公室认可,并将复印件存入员工档案内。
4.3.4计划外培训
4.3.4.1公司根据实际情况,临时提出的培训活动由提出部门负责组织,公司总经理提出的临时培训由办公室统筹安排。计划外培训报办公室存档。
4.3.4.2公司鼓励员工通过自学或参加专业培训等途径,从而提高专业技能和质量管理意识,所取得的有关结业证或学历证书交办公室审核后存入员工的档案内。
4.3.5培训记录
4.3.5.1内部培训记录由本部门存档。
4.3.5.2其他培训记录由办公室存档。
5.0相关文件及记录
《岗位职责及岗位标准》
zz021-01年度培训计划
zz021-02培训记录
