第1篇 某小区管理处人员培训计划
小区管理处人员培训计划
培训作为公司内部管理运作的重要内容之一,通过专业化的培训,可以为公司培养一批高素质的管理人才。
1、培训计划
序号培训内容培训对象授课人
1小区管理模式及标准全体人员
2小区管理规章制度全体人员
3小区房屋验收移交程序全体人员
4小区治安保卫工作程序保安员
5小区清洁卫生工作程序清洁员
6小区住户装修管理办法全体人员
7工作技巧及服务语言全体人员
8消防职责及灭火程序全体人员
2、培训方式
(1)自行办班培训:举办物业管理相关专业培训班,提高员工专业知识水平;
(2)外送培训。主要是选派骨干人员参加行业主管部门组织的各项专业技能培训;
(3)专题研讨会:组织管理人员就日常管理工作中发生的典型安例举行专题研讨,总结探讨较好的管理途径。
(4)岗位轮训:主要通过不同岗位管理人员的双向交流,培养一专多能,提高综合管理水平。
3、培训类型
(1)新员工培训
a)公司概况
b)小区管理目标、规章制度、工作职责等
c)服务意识、质量意识
d)物业管理基础知识、岗位基本技能
(2)基层作业人员培训
a)改善人际关系培训,包括员工之间,员工与业主、住户之间关系协调
b)新知识、新观念与新技术的培训,以不断提高员工管理服务水平
c)晋级前培训,通过培训增强拟晋升人员信心与适应力。
(3)管理人员培训
a)物业管理工作程序的熟悉及了解
b)定期提交工作报告或改善管理工作建议
c)对一些能力较高的、有发展潜力的人,适当调动工作,使其能在最短时间内学习多种工作经验和技能。
五、人员管理
1、公司实行首问追究制和末位淘汰制,首问追究制:首位接受业主、住户投诉来访、来电、来函的投诉、求助、问询的人员,如不当即给予满意答复或有效的答复,公司将追究其责任。末位淘汰制:全年受业主投诉最多的1-5名员工,公司将其辞退,真诚维护业主权益。
为了充分调动员工的工作积极性、主动性、加强员工的组织纪律性,提高员工的竞争意识,开展劳动竞赛,促进工作,特制定员工工作考核及奖惩制度。
2、考核种类:考核分月考核和年度考核,月考核由各部门负责人进行评比打分,年度考核由主任与管理处各部门负责人组织考核小组进行评比打分,日常的记录、检查由各班组负责人进行记录。
3、考核频度:考核每月进行一次,年度总评一次。
4、考核标准:考核内容及标准详见考核表。
5、奖惩:
每季度月考核平均分在9分以上为达标,可领取当季度全额奖金;8-8.9分为基本达标,可领取当季度奖金的90%,7-7.9分可领取当季度奖金的80%,6-6.9分可领取当季度奖金50%,6分以下取消当季度奖金。
年度扣分累计在10分以下者,可领取全额年终奖,扣分在10-18分之间的可领取90%的年终奖,扣分在18-26分之间可领取70%的年终奖,扣分在26-36之间可领取50%的年终奖,36分以上者取消年终奖。
连续三个月考核在9.5分以上者,季度奖可上浮10%。
连续二个月考核在6分以下者辞退或给予行政处分。
年度考核评为先进工作者,年终奖可上浮10%,工资上浮一级。
五、适用范围,管理处全体员工。
第2篇 物业小区管理规约示范文本征求意见稿
第一章总则
第一条为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《 条例》、《业主大会 》等有关规定,制定本规约。
第二条本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章业主的共有权
第三条本物业小区内物业的基本情况
物业名称: 金碧御水山庄
座落位置: 花都区狮岭镇山前旅游大道**山庄
物业类型: 商住小区
面积: 636,264.80平方米
建筑物区域四至:
东至芙蓉嶂风景旅游度假区
西至六花岗水库
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四条根据有关法律 和物业买卖 ,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、 设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章物业使用原则
第五条为维护业主的共同利益,经业主大会同意,授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利;
(一)根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 ;
(二)以批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条物业服务收费采取()方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按 用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关 主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并交纳1000元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后,经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修 时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主及物业使用人使用电梯、扶梯,应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十六条本物业小区内行驶和停放车辆,应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。
第十七条本物业小区内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;
(三)不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章物业的 养护
第十九条业主应当按照国家有关规定交纳 。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人,并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十一条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状,相关业主应给予必要的配合。
> 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章违约责任
第二十五条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章附则
第二十七条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
物业小区
第3篇 嘉园住宅小区管理规约草案
盛世嘉园住宅小区管理规约(草案)
第一章 总则
第一条 为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全和合理使用,根据《中华人民共和国物权法》、国务院、浙江省、杭州市物业管理等有关规定,制订本规约,
第二条 本规约经业主大会表决通过后,对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称:盛世嘉园
坐落位置:浙江省杭州市**西路**号
物业类型:住宅小区
第四条 物业管理区域四至:
东至余杭区闲林镇荆山村
南至杭禹路
西至余杭区闲林镇荆山村
北至天目山西路
第三章 建筑物及其附属设施的使用、维修和养护
第五条 业主、物业使用人在使用、经营、转让物业时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定,不得影响他人的正常使用。妨碍他人正常使用物业的应及时改正,造成他人损失或影响物业使用的,应承担修复或赔偿责任。
第六条业主、物业使用人应当加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,配合物业服务企业做好防火防盗工作,维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。
第七条为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理,业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。
发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件,必须及时进入物业专有部分但无法通知相关业主的,物业服务企业应向相邻业主说明情况,并在第三方(如所在地居委会或派出所或业主委员会)的监督下,进入相关业主的物业专有部分,事后应及时通知相关业主并做好善后工作。业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。
第八条 房屋装修时,禁止下列行为:
1 、擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚;
2 、擅自改房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格),设计用途,功能和布局等;
3 、在房屋承重墙、梁、柱(含构造柱)、板进行拆改,开挖门洞;
4 、在楼面上凿槽安装各类管道,包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载;
5 、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞;
6 、在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞;
7 、拆改房屋共用设施设备;
8 、封闭侵占房屋共用部位;
9、卫生间、厨房间移位、扩大或者增设。
第九条 业主、物业使用人装修房屋时,应自觉遵守《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定,开工前应向物业服务企业登记备案,并接受建设行政主管部门的监督。
业主、物业使用人和建设单位与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》,并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业,并要求施工企业遵守本规约的相关内容,同时要积极配合建设行政主管部门和物业服务企业对装修房屋活动进行指导、监督,不得拒绝和阻碍。
第十条 业主、物业使用人和建设单位对住宅房屋装修需进行下列行为之一的,应当在装修前向市建设行政主管部门进行备案:
(一)拆改、变动非承重结构;
(二)增砌墙体、增加房屋使用荷载;
(三)开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。
第十一条 业主、物业使用人应当接受物业服务企业的现场监督检查,及时纠正违规装修行为。
第十二条 非住宅房屋进行装饰装修的,业主、物业使用人应当按照法律、行政法规有关规定向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。
第十三条 业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物,或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的,应当依法征得业主委员会、物业服务企业和直接利害人同意后,报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。
第十四条 在建筑物及其附属设施使用中,不得有下列行为:
1、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场(库)、自行车库等公用设施及场地;停车场(库)、自行车库不按规划性质使用,挪作他用;
2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
3、影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌;
4、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地(将绿地擅自改为私家花园或菜地);损坏涂划园林建筑小品。在树上刻划、拉绳(铁丝)晾晒衣服等;
5、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等;
6、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物;
7、未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业;
8 、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为;
9、按照国家、浙江省、杭州市对群租房管理的规定,及时了解使用人的居住人口,禁止出现群租情况,影响他人生活和安全。
9、法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。
第十五条 发现房屋共用部位、共用设施、设备需维修的,业主或物业使用人应及时告知物业服务企业,以便派人及时进行修复,在实施维修作业时,相关业主或物业使用人应配合维修人员做好维修工作,使维修工作正常进行。
第十六条业主、使用人使用电梯时,应遵守电梯使用管理规定。
第十七条业主、使用人车辆行驶和停放,应遵守以下规定:
1、5吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区;
2、机动车辆在小区内行驶,时速不得超过10公里,禁止鸣号、试车和练车;
3、机动车辆应按规定的车位停放,禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放;
4、按规定缴纳停车费用;
5、不得擅自在公共停车位上安装任何
设置;车辆停放期间,防盗报警器应使用静音,防止发生噪音,影响他人生活和休息;
6、主干道路面设置停车位后主干道实行单向行驶。
第十八条饲养宠物时,应遵守有关宠物饲养管理规定。
第十九条 业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。
物业服务费用约定由承租人交纳的,从其约定,业主应负连带责任。转让物业的,业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。
第二十条 业主如委托物业管理企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护,应支付相应费用。
第二十一条 自觉按规定或业主大会决定缴纳(续缴)专项维修资金。
第二十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
第二十三条 因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。
第二十四条业主利用共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的,应当征得有关业主、业主大会的同意,并按照规定办理有关手续。所得的收益,按下列第(三)种方式处理:
(一)纳入物业服务费;
(二)纳入物业专项维修资金;
(三)用于小区水箱、水泵、游泳池、网球场等共有部分的维修和养护。
第二十五条 建筑物及其附属设施的维护费用分摊,按照以下方式约定:
按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第二十六条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:
1、根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
3、对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营,按规定管理所得收益,每半年公布一次收支情况;
第二十七条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,全体业主同意移交给相关专业单位。
第四章 违约责任和违约纠纷的解决
第二十八条 业主、使用人应自觉遵守本管理规约,违反本管理规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的赔偿责任。
对业主的违约行为,业主大会、业主委员会或其他业主有权督促其改正,也可委托物业服务企业督促其改正。
第二十九条 业主对物业服务工作有意见或建议的,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出。遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交业主大会表决。
第三十条业主、使用人违反管理规约,妨碍物业正常使用、造成物业损坏或导致全体业主共同利益受损的,负责修复或赔偿经济损失。其他业主、业主委员会或物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十一条 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第五章 附则
第三十二条 全体业主需加强精神文明建设、弘扬社会主义道德风尚,互助友爱,和睦相处,积极参加社区组织的各项活动,共同创造良好的工作和生活环境。
第三十三条 本管理规约如有与法律、法规、规章文件相抵触的条款,该条款无效,但不影响其他条款的有效性。
第4篇 z小区设备管理计划
小区设备管理计划
设备管理与安全管理一样是小区管理工作的重中之重,由管理处工程维修部负责,我们将着重以下方面:
接管验收时严格把关:清单全、资料(设计图纸、随机资料、合格证等)全、核对准确、运行正常、培训到位、保修到位
任用合格的管理技术人员,并责任到人,日常检查维护到位,监督到位
外包项目(如电梯维护)要选择合格的服务供应商并监管到位
重视安全作业:高压变配电检查维护、电梯维修、燃气管道漏气、水池清洗等
季节性紧急情况保护措施落实到位:台风、雷电、水浸
一切操作、维护保养按设备使用说明书或公司体系文件规定执行
一.介入期设备管理
为避免设计和施工造成不利于以后物业管理的情况出现,管理处可派两名经验丰富、责任心强的管理骨干参与前期规划设计和施工过程提合理化建议(见前期介入)。
二.设备的验收和接管
按移交设备清单、规格型号、容量、设计要求进行验收,对设备的安装数量,安装位置及竣工图进行逐项验收,验收过程主要注意以下几点:
1、设计图纸与设备的规格型号、数量符合;
2、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;
3、设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合;
4、验收完毕,应填写验收和移交记录,报告并归档。
三.内部管理控制
1、设备管理人员
实行设施设备和楼栋分管责任制,明确分工,责任到人;建立设备台帐,掌握、记录运动情况;明确责任人的岗位职责(见下表):
名 称负 责 人主要工作职责
专业设备维修主管对设备的保养工作进行监督及指导,根据设备台帐编制有关维修计划
专业保养专业维修公司智能化高的设备,由专业公司制定维修保养
家居设备保养维修技工负责家庭设备的维护,建立家庭设备档案,制定保养计划
2、设备基础资料管理
(1)设备原始资料档案管理
将设备的原始资料归档,资料内容包括:验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明,遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡,记录有关设备的各项明细资料。
(2)重要设备维修资料档案管理
维修单管理:每次维修填写的维修单、每月统计一次,每季度装订一次,每年装订一次,由管理处资料员保管以备存查。
技术革新资料:设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程维修部汇总存查。
四.设备的运行和维护管理
设备运行管理的主要内容时建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理,并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中设备安全管理,除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全管理,安全作业的训练外,还要建立安全责任制和结合事例对业主进行安全教育,向业主宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。
1、供配电设备、给排水设备、柴油发电机、消防设备及电梯运行管理。
对设备运行的管理直接关系到业主的正常生活,加强设备及配套设施的运行管理,建立合理的运行机制,保证小区管理的正常开展,以下时各种设备巡视监控、停电紧急处理、交接班制度、数据记录、设备房管理制度和措施:
供配电设备给排水设备发电机设备消防设备中央空调电梯骄箱及
电梯机房
巡视监控每天进行一次巡查每天进行一次巡查每15天运行30分钟,及定时抽查每15天进行一次全面巡查,及定其抽查每30天进行全面巡查保养每月巡查一次,每15天保养
停电处理或监控范围市电停电,马上拨打咨询电话,弄清情况后才决定是否开备用发电机供电。到重新正常供水部15分钟对于手动操作发电机在停'市电'时,15分钟内开启动发电机开始供电:在来'市电'时,应在20分钟内关停发电机消防主机、烟感探头、温感探头、灭火器、消火栓保持设备完好到发电机开始供电时电梯正常运行不超过5分钟。停电期间做好安全保护
交接班制度设备运行及未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理设备运行未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理管理员应根据负荷变化,适当调整油门大小,使其功率得到充分的利用对设备器村记录的完好交接根据每月检查情况对下一班提出要求设备运行及未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理
数据记录当值班变配电室值班电工将供配电设备设施的运行数据及状况清晰完整、规范地记录在'设备巡查记录表'内水泵房管理员将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在'设备巡查记录表'内将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录于'柴油发电机运行记录表'内资料保存与审核当班人员及时、完整、规范、清晰地记录在'设备巡查记录表'内对于电梯的运行情况,当值人员及时、完整、规范、清晰地记录在'设备巡查记录表'内
设备房管理人员出入清洁卫生、机房安全、通风温湿度、钥匙管理人员出入、清洁卫生、水泵房安全、通风良好、钥匙管理定期清洁发电机房威慑功能,保持良好通风,钥匙管理人员出入清洁温声、设备器材完好,室内保持24小时监控对空调设备及配套器材实行定期清洁,以确保设备正常运行对电梯机房每清扫,定时检查设备上漏油,及时维修
2、二次供水(该项目是否采用二次供水系统)
工程维修部依据供水合同或政策规定,协助自来水公司,保证供水设施的正常运行和保养,一旦发生故障,立刻通知自来水公司。当发生正常停水时及时通知用户,做好水箱蓄水,保证应急供水和消防储备用水。日常做好排水设施设备的运行、维护保养。每月做好公共水费的核算并报财务。
为确保二次供水水质符合卫生检验标准和规范操作,管理处规定维修主管必须每月检查小区内每个水池,对检查情况进行记录;水泵房管理员应持有卫生防站签发的健康证;每年请专业公司对所有水池进行清洗两次以上确保水质合格。
5、智能化设备管理
前期介入:选派人员,熟悉系统,了解安装过程,参与调试。
接管验收:有清单,资料全,设备全,运行正常,培训合格。
装修期管理:住户室内的子系统不许装修工擅自改动,需改动的,报管理处,由原安装单位实施,工程维修部参与;教会住户正确使用。
日常管理:按使用说明书操作、维护保养。
第5篇 北城小区物业管理近期目标和远期规划
北城春色小区物业管理近期目标和远期规划
1、'北城春色小区'的管理目标
'北城春色小区'的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入诚信物业的倡议活动,二年内达到宁波市'物业管理示范小区'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
2、近期管理目标(1-3年)
(1)第一年,重点抓好装修阶段的管理,使小区设施、设备保护完好,运行正常,小区的建筑风格不被破坏。
具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作,加强与业主沟通,动态巡检,发现违章行为,及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行,设立'北城春色小区'网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议,不断改进,使 '北城春色小区'推出的酒店式物业管理得到业主的认可,小区管理水平达到'市级优秀',参加诚信物业活动,并通过多种物业延伸服务,增加收入,达到盈亏基本平衡。
(2)第2-3年,在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上,结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动,利用网站论坛开设'小区管理大家谈'专栏等多种方法,逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用,使业主参与到物业管理中来在经营管理上,奉行'业主满意第一'的服务理念,在管理服务中去发现、挖掘业主的需求,以满足业主需要为核心和经营导向,全方位提升服务质量,使小区管理逐步从持平走向盈利,同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到'全国示范'标准。
3、远期规划
(1)按照'统一管理,综合服务'的原则,在管理服务中动态监督工作质量,不断引入新的理念,强调员工的培训,不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。
(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源,另一方面不断引入高新科技,增加物业的附加值,保障投资者的利益,为物业保值、增值打下基础。
3、通过全体业主和物业公司齐抓共管,形成'北城春色小区'的物业管理特色,使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。
第6篇 小区治安管理作业指导书
e物业管理有限公司作业指导书
文件名称:治安管理
1 目的
建立健全安全防范体系,合理、有效、预见性的维护小区正常秩序。
2 范围
适用于保安队对小区治安安全的有效控制。
3 职责
3.1管理处主任负责治安事件的指挥处理及安全控制,尽量减少损失;
3.2保安队长负责治安事件预案的制定和培训,并监督、调配和实施;
3.3保安队员负责治安事件的汇报、处理。
4 工作程序
4.1治安管理定义及要求
治安管理是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管物业进行的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失,其目的是避免所管物业区域内财物受损失,人身受伤害,维护正常的工作、生活秩序。
4.2物业管理中治安管理的内容
4.2.1贯彻执行警方关于安全保卫工作的方针、政策和有关条例,建立健全各项安全保卫制度;
4.2.2负责维护小区内部治安秩序,预防和查处治安事故,协助警方侦破有关违法犯罪案件,搞好安全保卫工作;
4.2.3每天不定时巡视小区安全,并做好记录;
4.2.4下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为,都属治安管理之列;
4.2.4.1使用音量过大或发出噪音的器材,影响他人正常工作和休息;
4.2.4.2高空扔物;
4.2.4.3未经允许在小区内的公共场所晾衣物,在公共通道堆放杂物以及饲养各种家禽;
4.2.4.4擅自撬开他人信箱,隐匿、毁弃或私自开拆他人邮件、电报、信函等;
4.2.4.5非法携带、存放枪支弹药;非法储存、使用易燃、易爆、剧毒、放射性等危害物品;非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具;
4.2.4.6使用气枪在小区内进行射击活动;
4.2.4.7未经批准,擅自安装、使用电网或改装、破坏正常供电的电网;
4.2.4.8非法侵入他人住宅,损毁他人财物;
4.2.4.9制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌;
4.2.4.10利用住宅窝藏各类犯罪分子或嫌疑犯等不法人员;
4.2.4.11利用住宅为盗窃分子提供方便;
4.2.4.12制造、出售、出租、复制或传播淫秽书画、淫秽录像、物品等;
4.2.4.13故意损坏路灯、电梯、消防栓、电表、水表、公用线路、明暗沟、化粪池等配套设施;
4.2.4.14故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共场所;
4.2.4.15利用住宅进行嫖宿卖淫活动。
4.3 常见治安、刑事案件的处理措施
4.3.1打架斗殴的处理
4.3.1.1劝阻斗殴双方离开现场,缓解矛盾。如势态严重,违反治安管理行为甚至犯
罪倾向,迅速拨打报警电话'110'或将行为人扭送警方处理,并保护好现场;
4.3.1.2提高警惕,防止坏人利用混乱偷拿财物;
4.3.1.3说服围观群众离开,保证目标区内的正常治安秩序;
4.3.1.4禁止保安人员参与其中进行斗殴,制止时注意保护自己的人身安全;
4.3.1.5协助警方勘察现场,收缴各类打斗凶器,辨认为首分子;
4.3.1.6事后向上级做出书面汇报;
4.3.2 发生盗窃的处理
4.3.2.1若发现盗窃分子正在作案,应立即当场抓获,报告警方,连同证物送警方处理;
4.3.2.2如果是盗窃案发生后才发现的,应立即报告管理处及警方,同时保护好案发现场,重点是保护好犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等,不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品;
4.3.2.3对重大案发现场,可将事主和目击者反映的情况,向警方作出详细报告;
4.3.2.4对可疑作案人员,可采取暗中监视或设法约束,并报告或移交警方处理;
4.3.2.5事后向上级做出书面汇报
4.3.2.6事故的新闻发布权,由公司指定专人发布。
4.3.3 发生凶杀案件的处理
4.3.3.1如发现歹徒正在作案的,应设法制服、阻拦歹徒,并召集各岗位保安人员配合。同时,迅速向上级和警方报案。如有伤员迅速送附近医院救治;
4.3.3.2如事后接到报告,则应保护案发现场,禁止无关人员进入,以免破坏现场遗留的
痕迹、物证,影响警方勘察现场和收集证物、线索;
4.3.3.3案发时,大门岗要加强戒备,对外出人员、车辆逐一检查登记;
4.3.3.4登记发现人和事主的情况,及时向发现者和周围群众了解案件发生、发现经过,并做好记录;
4.3.3.5案发时的现场人员一律不能离开,等待警方询问;
4.3.3.6向到现场的警方汇报案情,协助破案;
4.3.3.7事后向上级做出书面汇报;
4.3.3.8就事故的新闻发布权,由公司指定专人发布。
4.3.4 发生犯罪分子抢劫的处理
'犯罪分子抢劫',是指公开使用暴力、胁迫或其他手段如打、砸、抢,强行夺取他人钱财或毁坏公共财物的犯罪行为。
4.3.4.1迅速制止犯罪。当群众呼喊抢劫或呼救时,应协助警方抓获劫匪;如果没有警方在场,应呼叫附近保安人员和群众制止,抓获犯罪分子并立即报警;
4.3.4.2如劫匪逃离现场,要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向,并立即组织群众堵截和报警;如驾车逃跑者,应记下车牌号码并报警及拦车堵截;
4.3.4.3保护抢劫现场,劫匪留下的凶器、作案工具等不要用手触摸,不要让群众进入现场。如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方,无法将证物留放原处时,应收起交警方;
4.3.4.4警方未勘查现场或现场勘察未完毕,当班的执勤保安人员不能离开现场;
4.3.4.5事主或在场群众如有受伤的,要立即送医院或向120呼救;
4.3.4.6事后向上级做出书面汇报;
4.3.4.7就事故的新闻发布权,由公司指定专人发布。
4.3.5 收到被放置爆炸物品信息时的处理
4.3.5.1得知被放置爆炸物品,或接到扬言爆炸的恐吓电话时,要保持镇静,认真记录,
同时尽量拖时间(确定爆炸物品准确地点),以最快速度报告公司领导和保安队长,并立即向警方报案;
4.3.5.2保安队长应协助公司领导立即成立防爆炸指挥部。增派保安人员,加强出入口管理,对于陌生或形迹可疑人员严加防范,认真查验证件,检查携带物品;
4.3.5.3立即通知车库岗和巡逻岗,检查车库或公共区域是否有遗物。发现无主物品不得随便碰触,应立即报警方并予协助,同时报告别防爆炸指挥部;
4.3.5.4确有爆炸物品时,应立即疏散人员的并设立警戒区,不准未被授权者进入该警戒范围,同时报警方;
4.3.5.5发现可疑物品时,应保持冷静并立即关闭对讲机、手机和传呼机,防止遥控爆炸;
4.3.5.6避免使用对讲机直接通报此次事故(尽量避免提及'炸弹'的字眼),以免造成不必要的恐慌;
4.3.5.7如可疑物放置在电梯内,应将该部电梯停在空置房楼层,关闭电源并且将该处范围进行隔离;
4.3.5.8事后向上级做出书面汇报;
4.3.5.9事故的新闻发布权,由公司指定专人发布。
4.3.5.10为预防爆炸事件的发生,保安人员必须特别小心,尤其是须留意下列各地点是否有可疑物体:
1小区草坪死角;
2 电梯以及电梯前厅;
3公共卫生间;
4消防通道;
5垃圾箱;
6花盆;
7堆放垃圾的地方。
4.3.6 接获恐吓电话时处理
如接获任何恐吓电话,应保持镇定,与对方详谈,留意电话背景、动机以及有何要求。如对方已收线,不要把电话挂断(待警方寻找电话来源),并以最快速度通知值班队长。
4.3.7 发生偷车事件的处理
偷车者惯偷的方法主要是直接进入停车场偷取汽车,或用偷来的汽车驶入停车场,然后再偷另一辆车,或将管理人员扣留恫吓或捆缚,然后偷取车辆。当发生偷车事件时,应采取如下措施:
4.3.7.1立即报告上级并报警;
4.3.7.2记下被偷车牌号、颜色及品种;
4.3.7.4记下偷车人数、相貌、服饰以及是否持有凶器,记住汽车行驶方向;
4.3.7.3切勿拦截汽车;
4.3.7.5等候警方到达,向其报告有关情况,并记下主管警官姓名、警衔、警号及报案编号,以备后查;
4.3.7.6事后向上级做出书面汇报;
4.3.7.7事故的新闻发布权,由公司指定专人发布。
4.3.8停车场发生被劫事件的处理
如果是车主、司机、乘客以及车上的财物被劫,保安人员应以最快的速度报警并通知上级,同时记住匪徒的容貌、人数、有无武器和汽车接应,以及接应车辆牌照号码以及逃走方向。保安人员应采取如下措施:
4.3.8.1通知上级并报警;
4.3.8.2注意避免接触任何物品;
4.3.8.3查看现场是否仍有匪徒;
4.3.8.4照顾受伤者,并及时送伤员到医院救治;
4.3.8.5事后向上级做出书面汇报;
4.3.8.6就事故的新闻发布权,由公司指定专人发布。
4.4 常见的可疑情况及处理措施
4.4.1 在住宅区内游荡或借口找人却说不出被访人姓名和详细住址,或接二连三敲住户家门,或一个个楼道按住户电子门。
处理措施:密切注意其举止,必要时可采取监视、盘问以及劝其离开等方式。
4.4.2 发现身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁棒等工具。
处理措施:核查其携带工具的用途,如用途不明的,约束起来并送所在辖区派出所。
4.4.3 携带物品繁多(如电视、音响等贵重物品),又无任何证明。
处理措施:暂时将人、物扣留,待其出具可靠证明后放行。如无法出具任何证明,即送交派出所。
4.4.4 在偏僻、隐蔽处清理皮包或钱包。
处理措施:立即设法拦截,询问验证,如属盗窃、抢劫财物的,送交警方处理。
4.4.5自行车、摩托车无牌、无行驶证、无钢印、有撬损痕迹或将未开锁的自行车背走或提走。
处理措施:暂扣留人、车,待查明后放行,反之,送警方查处。
4.4.6 机动车拿不出行驶证,说不出车牌号,没有停车证。
处理措施:暂扣人、物,待查明后放行,反之,送警方查处。
4.4.7 遇到保安人员即转身远离或逃跑的人。
处理措施:设法阻截,用对讲机通知有关的大门岗、巡逻岗执勤人员协助将其擒获。
4.4.8 低价出售物品,与实际价值相差较大。
处理措施:暂时扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查处。
4.4.9长时间一个人独处不离开。
处理措施:询问是否需要帮助,若非业主劝其离开,如有作案嫌疑要详细盘查。
4.4.10 发现天台隔热层、消防栓箱内或自行车棚内等隐蔽地方藏有刀具、钳子、铁棒等工具。
处理措施:不动隐蔽的工具,采取伏击的方法,监视嫌疑人的行动,如发现作案,则将其擒获并扭送警方处理。
4出现事故或故障时的处理措施
4.1 电梯困人时的处理措施
4.1.1保安人员一旦发现有乘客被困在电梯内,如有闭路电视,则需把镜头移至困人的电梯以观察电梯内的活动情况。同时指派保安人员到电梯门外以保持联络;
4.1.2用力拍打轿箱门,让客人知晓有人正在关注、营救他;
4.1.3立即通知工程维修人员前来解救被困者以及修理该电梯;
4.1.4密切注意被困者中是否有小孩、老人、孕妇、病人,以及是否可能发生人多供氧不足情况。必要时拨打110请求帮助。
4.1.5被困人员救出后,如发现伤员或不适者,将其送往医院救治。
4.1.6事后向上级做出书面汇报。内容应包括事件从开始到结束的时间、被困者救出的时间、相关工作人员到达和离去的时间、事件的详细情形、伤员或不适者送往何家医院、参与处理的消防车、警车、救护车号码等。
4.2触电时的处理措施
一旦发现有人触电,保安人员应马上赶到现场,关闭电源,并及时通知维
修人员。注意在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防自己触电。要用绝缘的东西把线头或人拉开,并立即进行人工急救,同时通知医院马上派医生抢救或将伤员送医院急救。
4.3夜间突然停电时的处理措施
一旦发生夜间突然停电,全体保安人员应保持镇定。其中,大门岗执勤人员应特别注意防止可疑人员乘机进出大门;巡逻岗执勤人员在获得增援之前应充分运用照明器材加强重点部位的巡视并用对讲机与主管保持较平时更为密切的联络;车库岗执勤人员应想方设法改善车库照明条件,防止各种人身伤害和车辆碰撞事故。执勤主管应适当加强巡视,并为车管人员配备足够的照明器材。另外,应立即致电供电局查询,若属供电系统有问
题,应立即通知维修人员抢修,并立即将停电原因、时间告之咨询的业主,派出保安人员立即查看电梯是否有人被困。电力恢复后,应通知维修人员到现场检查受影响之公共电器、
设施是否已恢复正常操作,确保各项设备已恢复正常。
4.4 发生瓦斯、易燃气体泄漏时的处理措施
4.4.1当收到易燃气体泄漏报告,或在执勤中闻到异味、听到异响时,保安人员应立即通知值班队长 ,并尽快赶到现场查看。如气体泄漏情况属实,则应向消防队或警方报警;
4.4.2抵达现场后,要谨慎行事,敲门进入后,不可开灯、风扇以及任何电器开关。必须立即打开所有门窗,关闭煤气或石油气阀。严禁在现场使用明火或吸烟;
4.4.3疏散现场人员及围观人员;
4.4.4如发现有受伤或不适者,应小心妥善处理,等待救护人员及警务人员抵达现场;
4.4.5将详细情况记录下来,向队长做出书面汇报。
4.5 发生爆管及漏水时的处理措施
4.5.1保安人员在日常巡逻时,应留意下水道、排水管道是否有淤泥、杂物或塑料袋,并向值班队长 汇报。
4.5.2如发现有爆管及漏水现象,必须立即现场查看。抵达现场后,应检查漏水的确切位置,并在力所能及的情况下,立即设法制止漏水,如关上水阀等。不能制止时,应立即向值班队长汇报,并通知维修人员维修,通知保洁人员清理积水。在有关人员到达前须尽量控制现场,防止漏水范围扩散,并疏散围观群众,保持道路畅通。
4.6 其他紧急情况下的处理措施
4.6.1醉酒滋事或精神病人闯入目标区域的处理措施。
4.6.1.1进行劝阻或阻拦,让其离开保安目标区域;
4.6.1.2及时通知醉酒者和精神病人的家属或工作单位,由其领回,或采取控制和监护措施。如有危害保卫目标或危害社会安全的行为时,可将其强制送到警方部门处理。
4.6.2遇到不执行规定,不听劝阻的人的处理措施。
对拒不执行有关规定者,要立即规劝。对不听劝阻者,应查清姓名单位,如实记录并向上级汇报。发生纠纷时,要沉着冷静,以理服人,对特别蛮横无理者或故意捣乱者,可视情节报告警方依法处理。
4.6.3发生自然灾害时的处理措施。
4.6.3.1如事先接到预报,全体保安人员应在值班队长的指挥下,认真检查各项安全措施的落实情况,反复向业主宣讲注意事项,消除不安情绪。保安人员巡逻的频率应增加,并
注意配备足够的照明与治安器材、器械,同时加强目标警戒,以防止不法分子乘乱作案。如有必要,应协助政府做好人员疏散工作。灾害发生后,应将伤病员迅速送往医院救治,
并组织力量检查和消除小区内的安全隐患。
4.6.3.2如遇突发自然灾害,全体执勤能力尚存的保安人员应服从现场职级最高的主管的统一指挥。设法与有关部门(如警方、医院等)尽快取得联系,以求得其帮助。在救援人员来到之前,应注意关闭总电闸,总气闸。保安人员应设法安抚受灾群众,并组织群众开展自救,如抢救伤员、寻找幸存者、扑灭明火、防止骚乱、组织露宿等。同时,应尽量收集并合理分配食品、药品、燃料、衣物、饮用水、通讯工具等,做到长期坚持的精神和物质准备。
4.6.4 意外受伤的处理
4.6.4.1观察伤者情况以及伤势,尽可能帮助减轻伤者痛楚,切忌阻延救伤工作及施救;
4.6.4.2如伤者伤势轻微及有少量出血,保安人员可协助急救或包扎伤口;
4.6.4.3如伤口大量出血,保安人员应用棉布等医用品制止伤口继续流血,并立即通知医院急救;
4.6.4.4如伤者伤势严重,则切忌移动伤者,避免造成伤势扩大,应立即通知医院急救;
4.6.4.5如伤者仍然清醒,应以关怀的语调安慰伤者,如有可能,可询问伤者之姓名、地址等有关资料转告伤者亲属,在场保安人员应陪同伤者至救护车或其他同事到现场接替为止,事后以书面形式向上级报告事件经过。
4.6.5 *或暴动的处理
4.6.5.1无论因劳资纠纷或政治性发生*事件,保安人员必须特别小心,如有迹象显示可能发生时,需立即通知值班队长;
4.6.5.2对*者不可回答任何问题或发表意见,保持沉默,以免影响对方情绪,一切决策由有关负责人决定;
4.6.5.3密切注视*者可能的行动,例如张贴标语、投石块、纵火、破坏设备设施或使用暴力等,未经特别指示,决不可轻举妄动,控制事态时最好是以警方为宜;
4.6.5.4如遇夜间发生,应将外围灯光全部打开,以利于观察;
4.6.5.5处理此类事件,保安人员不宜与*者争论或使用武力。
5相关文件
《治安处罚条例》
6 质量记录
紧急事件处理记录表
车位租赁协议
第7篇 ss小区机动车位管理规约执行版
花园小区机动车位管理规约(执行版)
为规范本小区区域内机动停车位分配、使用和收费行为,维护业主的合法权益,依法行使业主管理权,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定制定本规则。
第一条 (停车位定义)
本条例中的停车位指:/区花园村**小区土地证区域内的停车位。
第二条 (停车位的归属)
停车位属于全体业主共有,业主享有停车位的使用权,停车位应当首先满足业主需求。
业主出售房屋时不得附带出售停车位使用权,业主房屋出售后原获得的停车位使用权自动取消。
业主房屋出租,其已获得的停车位可供租客使用。
业主无权私下转让停车位使用权。
第三条 (停车位管理权)
业主委员会代表全体业主行使停车位管理权,物业服务企业行使日常管理工作。
第四条 (停车收入)
停车收入属于全体业主公共收益。
物业服务企业应向业主公开其停车费收入账目。
第五条(车辆登记)
业主应向物业服务企业提供车辆相关信息,填写停车位登记表,获得停车证。业主更换车辆或出租房屋时应及时通知物业服务企业变更相关信息。
第六条 (停车位分配方案)
原业主出售房屋后空出的停车位,应遵循公开、公正、公平、合理原则分配给其他业主使用。
(一)停车位申请
业主需要停车位,应向物业服务企业申请,填写停车位申请表,且符合下述条件:
1)在本小区无停车位。
2)业主家庭已拥有自有产权车量(行驶证上的姓名必须为业主或其家庭共同居住成员)。
3)按时交纳物业费。
4)遵守本小区管理规约和相关国家管理法规。
(二)停车位使用权分配方法
1)车位使用权采用竞拍方式分配,出价高者中标。
2)开拍前3周公示参与竞拍业主信息。
3)每次竞拍1个车位。
4)由2个及以上业主参与竞拍。
5)竞拍结果公示2周。
6)竞拍所得款为业主公共收益,由业主委员会收取,用于物业维修支出,业主出售房屋时竞拍款不予退还,业主委员会将出具获得停车位使用权证明。
7)竞拍所得车位为固定车位。
8)竞拍所得车位同样适用于本规约第二条之约束。
9)停车位收费按照第十一条第一款执行。
(三)临时空余车位分配办法
1)尚未竞拍的临时空余车位优先提供业主使用。
2)按停车位申请先后,临时提供业主使用,发放临时停车证,按第十一条第二款收费。
3)竞拍后该车位重新分配。
4)如该停车位长达半年没有人申请竞拍,车位使用权将归该唯一申请人使用,为临时停车位,按第十一条第一款收费。
第七条(错时停车)
为了增加业主公共收益,贴补物业管理成本上涨,在不影响业主停车前提下,利用小区周一至周五工作时间段小区停车位空闲的实际情况,允许周边公司车辆错时停放。错时停放车辆需和物业管理企业签订不小于2月的停车合同并在业委会备案,按第十一条第七款收费。
第八条(停车证)
停车证为车辆允许在小区停放的唯一合法凭证,由业主委员会制作,物业服务企业发放。
停车证包含以下信息:
1)车辆牌照号。
2)停车位编号。
3)发证章。
4)有效期等信息。
停车证类型:
1)业主停车证为绿色背景。
2)非业主临时车位停车证为红色背景。
停车证应放置在车前窗醒目位置。
第九条(停车管理)
车辆进出小区和停车时,保安人员认“证”对车,停放在指定车位,停车证与车牌号不符者,保安人员有权禁止该车辆停放。
外来车辆停放时必须接受保安人员引导,不得随意停放。
第十条(收费标准)
本标准适用于7座及以下小型客车。
1)业主第一个停车位:150元/月。
2)业主第二个及以上停车位:240元/月。
3)业主访客临时停车(1小时至8小时):8.00元/辆,小于1小时不收费。
4)业主访客临时停车过夜或(8小时至24小时):15.00元/辆。
5)非业主外来临时停车(8小时内):10.00元/辆。
6)非业主外来临时停车过夜或(8小时至24小时):20.00元/辆。
7)非业主包月停车位:350元/月。
物业服务企业收取订车费时应出具税务发票。
收费标准将根据物业服务合同约定、国家政策调整等情况,由业主委员会进行调整并公告全体业主。
第十一条(空闲车位)
对于业主已取得使用权的车位暂时不使用的情况,物业管理企业经业主同意后可保留其使用权,暂停收取停车费,该车位分配给其他业主使用,原业主提出恢复停车后该车位使用权在一月内归还。
第十二条(处罚)
1)违反本规约无证免费停放车辆或未将停车费收入纳入公共收益,查实后每次对物业服务企业罚款500元且补交该停车费,费用从补贴物业服务企业费用中扣除。
2)业主提供虚假信息获取停车位经查实将公示并没收停车位,已支付的竞拍费用不予退还。
第十三条(解释权)
本条例解释权在业主委员会。
第十四条(执行)
本条例经2022-12-7业主大会投票通过,自2023年1月1日起执行。
第8篇 某物业小区停车场管理作业指导书
物业小区停车场管理作业指导书
目的:规范**家园停车场的管理,维护停车场车辆行驶与停放秩序,停车场的管理工作更顺畅的开展,确保停车场安全无意外事故的发生,结合本停车场的特性,特制定此作业指导书。
一、职责
部门经理负责停车场全面管理、监督、指导工作;
安全主办负责制定停车场管理制度和作业指导书,停车场检查、安全员的培训工作;
安全班长负责停车场管理工作的具体实施工作;
停车场安全员负责车辆检查、指挥调度的管理工作;
二|、方法和过程控制
2.1停车场属于**家园私家停车场,原则上外来车辆不得停放。租用、售用仅限于小区内的业主。
2.2**家园私家停车场车辆限高2米以下,
2.3业主可根据需要向管理处申请租用固定车位,经管理处经理审批后,双方签订《停车场车位租用协议书》,并办理《车辆停放服务卡》(注:此停车卡只能作为缴费的凭证)、智能ic卡。
2.4停车场购买车位的业主需与管理处签定,《车辆停放服务协议书》(注:此停车卡只能作为缴费的凭证)、智能ic卡。
2.5停车场实行智能化系统管理,已购已租车位、已售车位车辆进出车库车主自行刷卡进出。
三、停车场服务收费标准
3.2**家园地下智能化车库月租费收费标准为人民币250元,与当月管理费一起收缴。
3.2已购车位车辆收取管理服务费月收费标人民币60元。
3.3未租位车辆,来访车辆临时停放收费标准按停车场管理收费每次停放造过半小时(含半小时)收费人民币5元,超过3小时收费人民币10元。
四、停车场入场管理
4.1业主租位车辆进入车库,安全管理员应面向来车呈正姿势敬礼,示意车主自行刷卡入车库。按私家车位停放整齐。
4.2外来看楼、访客车辆进入车场、安全管理员应面向来车呈立正姿势,示意车辆减速并停车。并迅速填写《车辆临时停放服务凭证》存根和票据,记录车牌号、驶入时间、签名。
4.3当车辆驶近后,走近距车辆驾驶室窗口适当距离呈立正姿势并敬礼,迅速将填好的《车辆临时停放服务凭证》递交给车主,并示意点头问好。
4.4当车主接过《车辆临时停放服务凭证》后,示意车辆驶入停车场内。
4.5搬运货车可以进入停车场需经管理处许可,并安排专人监督出入场,不能进入停车场内货车应按顺序停放在车库进出口处。
五、车辆停放管理
5.1车辆入场后减速慢行、限时速5公里,车辆停放在私家车位上,按车头向外、按车位中央停放整齐。
5.2外来车辆需在安全员引导下停放未租未售车位,严禁占位、停错位。
5.3车场安全员负责对停车场车辆外观检查,并在《停车场车辆情况登记表》上详细记录,发现问题及时上报。
六、车辆出场管理
6.1车辆出场已租已售车位车主自行刷卡出场,车场出口安全员敬礼示意减速,并收回《车辆临时停放服务凭证》,手续完善后打开路障,示意车辆驶离停车场。
6.2外来车辆出场,车场出口安全员敬礼,示意车辆停止并收回《车辆临时停放服务凭证》迅速核对车辆车牌号、驶入时间、经手人签名。按停车场收费标准进行收费,先开出相应发票方可收取费用,手续完善后打开路障、道闸,示意车辆驶离停车场。
6.3对丢失《车辆临时停放服务凭证》的车辆,应要求其出示行驶证、身份证、驾驶证等有效证件,进行人、车、证的核实,并在《车辆驶出异常情况临登记表》上记录,经车主签名或取得联系证实后方可放行,如有异常情况应立即报告班长或上级到场处理。
6.4车辆驶出车场后,车场管理安全员应及时在《停车场车辆情况登记表》上填写驶出时间值班者。
第9篇 某物业小区管理规约范本
物业小区管理规约(示范文本)
第一章 总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章 业主的共有权
第三条 本物业小区内物业的基本情况
物业名称:
座落位置:
物业类型:
建筑面积:
建筑物区域四至:
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章 物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,经业主大会同意,授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利:
(一)根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(二)以批评、规劝、::公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第六条 物业服务收费采取()方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。
第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条 业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并交纳1000元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后,经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不得施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条 业主及物业使用人使用电梯、扶梯,应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十六条 本物业小区内行驶和停放车辆,应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。
第十七条 本物业小区内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、::有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条 业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;
(三)
不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章 物业的维修养护
第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。维修资金使用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可使用。
第二十条 业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人,并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,并在约定期限内恢复原状,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章 违约责任
第二十五条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十六条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第二十七条 本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十八条 业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第10篇 小区配套休闲场物业管理模式
小区配套休闲场管理模式
**物业根据对山体公园定位及客户群体的分析,以体现**客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。
针对山体公园的位置及所服务项目难以做到全封闭式管理,同时又为了突出**客户的尊贵身份,(**客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)**物业决定对山体公园实施半开放式管理,既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制,**客户或外来人员均可到公园游乐,但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于**的客户所有服务项目免收取服务费,外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;
项目开放模式开放时间收费标准
篮球场封闭式10:00---18:00免费
羽毛球场开放式10:00---18:00免费
网球场封闭式10:00---18:0010元/小时
(**客户免费)
门球开放式10:00---18:00免费
备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;
第11篇 x居小区物业管理总体设想
桂花居小区物业管理总体设想
1、总体设计方案阐述:建业桂花居以'绿色家园'为指导思想,以'桂花居'为立意进行设计的多层住宅区,通过对小区内部环境及规划的精心设计和布局,营造出一种回归田园、生态健康的居住环境。建业物业愿以高品质的物业管理服务,使小区业主物业保值、增值。
2、楼盘定位和客户需求分析:建业桂花居位于安阳市高新技术开发区,紧邻安阳师院、安阳大学和安阳五中,周边文化氛围非常浓厚,地理位置非常优越,未来几年将会成为开发区的理想居住生活区。
结合小区规划设计优势,小区以叠加别墅和多层住宅为主,结合安阳城市发展的优势和我们公司国家一级物业管理资质的优势,我们的总体方案是为桂花居业主提供高品质的物业管理服务。
3、对整体物业管理特点的分析:整洁、舒适、安全、便捷和专业的物业管理服务,是高档住宅生活区业主的核心需求。我们公司国家一级资质企业的专业物业服务,必将满足小区业主不断增长的生活需求。
4、建业物业的团队价值观:
4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作风--追求与众不同
4.2把质量视为生命线--奖惩严明的制度
4.3保持整洁的形象,在所有的人面前都保持自信--员工能力的培训
4.4有一个清晰、简明、符合实际的前景,并且所有的管理者都参与执行--构筑河南全省范围内的服务网络
4.5运用巨大的能力和才干去激发别人--管理层以身作则
4.6设立勇于进取的目标,清楚责任和义务所在--晋升和降级管道畅通
4.7将变化视为机遇,而不是威胁--机遇与挑战并存
4.8营销意识、学习意识和忧患意识--建立学习型组织,搭建本地最好的服务公司团队。
我们相信,运用建业物业勇于创新和实验的服务团队,不断提高员工的价值观,建业桂花居这座富于创新的城市建筑作品才能传达出令人难忘的居住文化。
5、服务定位:'让业主天天满意'是我们不变的承诺,'为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的居住环境'是我们永恒的追求。为此,我们将通过系统的专业培训,强化现场员工对业主服务的意识,做到以'服务第一,客户至上'为宗旨,提供方便、快捷、文明的无干扰服务。采取'公司支持+现场管理'的工作方式投入严格的质量控制手段,保证项目的服务质量符合要求。
6、服务目标:
6.1总体目标:在物业管理合同期内,把小区管理成'安全、文明、优美、舒适'的示范小区,在小区达到硬件指标后,所有建筑物及配套设备设施完善,全部正式竣工验收并交付使用后的一年内,达到'安阳市物业管理示范小区标准',两年内达到'河南省物业管理示范小区标准'。
6.2分项目标:
6.2.1房屋及公共配套设备设施完好率达98%以上,其中大型设备完好率99%以上,中小型设备完好率95%以上,消防水系统设备完好率达100%,其它消防器材完好率达98%,公共照明完好率95%以上;
6.2.2卫生合格率达98%,环境绿化完好率95%;
6.2.324小时电话报修服务,房屋零修、急修及时率100%;维修质量合格率达到100%;
6.2.4管理人员专业培训合格率100%;
6.2.5业主对物业管理满意率95%以上,年有效投诉率不超过0.2%,投诉处理率100%;
6.2.6维修服务回访率达85%;
6.2.7管理区域内车辆停放有序,交通秩序良好;
6.2.8做好消防设施、设备的检修保养,保证随时启用;
6.2.9有效投诉处理和回访率达100%。
以上目标及服务承诺的实现有赖于对员工进行系统的培训,主要是加强员工的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识和服从意识,改善以往物业管理中出现的重管理、轻服务的现象。同时,加强员工的专业技能培训,以达到良好的服务效果。
6.3管理体系和完善的监督体系的建立:
6.3.1管理体系的建立:从前期介入开始在物业管理处推行iso9001质量管理体系,在一年内建立并运行较为完善的体系。
6.3.2加强员工队伍的培训:为确保管理早日走上正轨,实现管理目标,公司将严格按照iso9001质量管理体系文件的要求,科学系统地对物业管理处所有管理人员进行全面培训,员工上岗前培训率达到100%,全员年培训率达到100%,合格率达到100%。新员工未经培训或培训成绩不合格者,不予录用,其它培训成绩不合格的按公司有关文件处理。
6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣传相结合的原则,确保本物业时时处于安全状态。具体措施如下:
根据具体情况,设门岗、巡逻岗及车辆管理人员,所有公共秩序管理员均实行24小时值班制。
公共秩序管理员严格执行iso9001质量管理体系文件有关指导书规定,从仪容仪表、礼貌用语、值勤情况实施全方位管理。
坚持各班班长、公共秩序管理员主管及物业管理处主任逐级检查及抽查制度,并根据检查情况分别给予罚款、警告直至解聘处理。
加强区域内流动人员及外来人员的管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查。
建立安全责任制,并明确责任人。
6.3.4加强回访工作和与业主及使用人之间的联系,开展丰富多彩的宣传活动和文化活动。
6.3.5作好各种公共关系协调工作:协调好与室供电、供水、供气、公安及行政主管部门的公共关系业务,随时掌握政府有关部门的政策,法规信息,以便管理。
6.3.6在日常管理服务中,建立完善的监督机制,做到员工自检、班长巡检、主管及管理处主任抽检的监督机制,做到层层有监督,样样有落实,以确保服务质量。
6.4尊重客户,以客户为关注焦点:衡量企业成功与否的最重要的标准,就是我们客户的满意度。尊重客户,理解客户、与客户良好地沟通,视客户为我们永远的朋友,将客户的投诉视为我们的礼物。
我们倡导99%客户满意度等于零的服务宗旨。
提供超出客户期望的服务,建业物业品牌的附加值因公司员工优秀的表现而日益增加。
20**年,集团定位为'服务升级年',建业人'全程、全员、全心'为业主打造'尊贵、健康、和谐、成长、开放'的生活方式。
6.4.1尊贵生活方式:引领尊贵生活方式,让居住者在服务的每一细节中都感受到来自建业社区的自信、上进、自由、悠闲,营造出一种优越、博大的社区氛围。
6.4.2健康生活方式:'倡导富养运动,让健康与财富同行'。旨在创造和谐健康的生活环境,
培养积极养生观念,建立多元健康服务网络和社区卫生服务体系,将健康文化渗透到居民生活的方方面面。
6.4.3和谐生活方式:'增进邻里感情,构建和谐社区'。建立文明高尚的社区行为准则,培养和睦的家庭关系,增强业主的归属感、亲情感、温馨感,全力打造一个充满活力和创造力、团结互助、融洽和谐 的社区环境。
6.4.4成长生活方式:'深思熟虑,细节打动消费者'。旨在思考长远发展及消费者综合需求,建立一个学校、家庭、社会紧密结合,将社区建设成为充满智慧、人文、思想的高素质社区。
第12篇 x城小区物业管理模式
新城小区物业管理模式
一、管理模式
物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,依托多年管理物业经营模式和经验,完善的iso9002质量管理体系;根据**新城海岸的顾客定位,楼宇设备、设施的自动化程度,以及**新城海岸所处的地理环境,我们拟采用“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式。
二、物业公司组织架构
组织架构描述:
1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制,签订经营责任书,实行独立核算。
2、各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证建立一支高效、协调的团队。
3、内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
4、副经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,为经理反馈各类管理信息,提供决策依据。
5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作,建立物业公司与业主、住户之间的服务平台。
6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位,下设收费员及客户助理。
7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。
8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。
注:人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。
三、创建有效的服务价值链
围绕“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式,我们将全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务,又能向周边展示物业管理公司风采的团队。
四、外部沟通导向图
外部沟通导向图说明:
1、在业主委员会成立之前,地产自属物业公司成为物业管理人,并与业主签订物业管理合同。
2、物业管理公司,设立负责小区物业管理工作。
3、在业务上接受市住宅办及旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。
4、在小区入住后达到法规规定的条件时,按法规规定成立业主委员会。
5、物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系,以确保管理目标的实现。
