第1篇 某物业管理公司出纳职务说明书
物业管理公司出纳职务说明书
1负责登记现金日记帐,银行存款日记账的工作,做到日清月结。
2负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。
3负责管理银行账户,办理银行结算业务,月终及时对账,并根据需要编制银行 存款余额调节表。
4出纳员要按照有关规定,具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转账手续。
5负责统一管理公司的发票和收据。做好各下属屋村管理处票据的领用和核销工作。
6加强货币资金的管理,严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度。不得挪用公款,不得出借公司账户。
7协助管理处完成其它日常工作。
第2篇 物业管理知识问答题-4
物业管理知识问答题(4)
1、物业管理用房应按什么比例配置产权归谁所有
答:《淄博市物业管理办法》第二十九条规定:建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房,最低不得少于80平方米,产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应当提交物业管理用房配置的相关资料,经审核符合条件的,方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房
答:《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房,但对这一行为进行了限制:一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说,业主要想将住宅用房改为经营性用房,在遵守相关法律、法规的基础上,还必须通过协商,征得有利害关系的所有业主的同意,有利害关系的业主可以实行“一票否决权”,限制这一行为,维护自己的权利。换句话说,只要一个有利害关系的业主不同意,即使其他人都同意,当事人也不得将住宅改为经营性用房。
3、哪些事项应该由业主共同决定
答:《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分
答:根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]第213号)第三条规定:共用部位是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
5、业主委员会越权业主该怎么办
答:业主作为物业管理区域内物业的所有权人,不仅对建筑物专有部分享有专有权,对共用部分享有共有权,同时作为小区成员还享有成员权,业主通过业主大会的形式,通过民主协商,个人利益服从共同利益,少数人的利益服从多数人的利益,采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。
由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,在实践中引出了不少矛盾和纠纷。
遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处;也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主委员会的越权行为等。
6、楼道内的照明灯该由谁负责维修
答:应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备,它的日常运行维护费用包含在物业管理费中,但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。
7、房顶漏水到底应该谁来修
答:分几种情况。国务院《建设工程质量管理条理》第四十条规定,屋面防水最低保修期限为5年,如果你的房子没出保修期,应该由开发商负责维修;如果已经出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已经缴纳物业专项维修资金的,从专项维修资金中列支,未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。
8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费
答:首先我们要先了解物业管理的内容,物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种:常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。
常规性公共服务面向全体业主和物业使用人,目的是保证物业的完好和正常使用,保证小区内住户的正常生活秩序,美化人们的生活环境,这一服务是物业管理企业提供的基本服务,内容通常在物业管理委托合同中明确规定,业主和承租人不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容:房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、绿化养护管理、公众代办性质的服务如:代收代缴水电费、煤气费等公共事业性费用。
针对性专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件,满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容与质量、收费标准予以公布,当住户需要这项服务时,可自行选择。如:家政服务、商业服务、金融服务、中介服务等。
委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务,一般未在合同或专向服务中设立。
为业主家里换水龙头是属于委托性特约服务,物业管理服务费是物业公司提供常规性公共服务而获得的报酬,并不包括专项服务和特约服务的报酬,因此业主要求物业公司提供专向服务和特约服务应当另外支付报酬,具体数额由双方协商确定。
9、建设单位已经聘请了物业服务机构,业主是否有权更换
答:按照《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》相关条款的规定,在业主大会选聘物业管理企业之前,开发建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止,但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前2个月通知业主。
10、什么情况下住宅小区应当成立业主委员会如何成立
答:《淄博市物业管理办法》第九条规定:“符合下列条件之一的,建设单位、物
业管理企业或者业主(超过20%)可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)新建物业入住率达到50%以上的;(二)物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的;(三)非新建物业具备实施物业管理条件的。”
区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面申请后,应当和物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织成立由业主代表和居民委员会成员组成的业主大会筹备组。
筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;(三)登记和确认业主身份;(四)确定业主委员会委员产生办法;(五)其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起30日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
11、物业服务费到底做什么用的有哪几部分构成
答:《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,期于全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3)物业管理区域清洁卫生费用;
4)物业管理区域绿化养护费用;
5)物业管理区域秩序维护费用;
6)办公费用;
7)物业管理企业固定资产折旧;
8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
12、物业维修资金如何收缴、管理和使用
答:物业公共维修资金是《物业管理条例》确立的一项制度,在《物权法》中也有具体体现。该资金应由房屋买受人交纳(房价总额的2%),由开发商在房屋出售时代收,在办理房屋产权登记时,统一由房产行政管理部门监管,保障该资金的安全。
物业公共维修资金,由房产行政部门部门按照统一交纳、专户储存、专款专用的原则进行管理。
第3篇 a物业质量管理评审控制程序
e物业质量管理评审控制程序
1目的
按计划的时间间隔评审质量管理体系,以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。
2适用范围
适用于对公司质量管理体系的评审。
3职责
3.1总经理主持管理评审活动。
3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运行情况,提出改进建议,组织编写相应的管理评审报告。
3.3质管部负责评审计划的制定、收集并提供管理评审所需的资料,负责对评审后的纠正、预防和改进措施进行跟踪和验证。
3.4各相关部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需资料,并负责实施管理评审中提出的相关的纠正、预防和改进措施。
4程序
4.1管理评审计划
4.1.1每年至少进行一次管理评审,可结合内审后的结果进行,也可根据需要安排。
4.1.2质管部于每次管理评审前一个月编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,总经理批准。计划主要内容包括:
a)评审时间;
b)评审目的;
c)评审范围及评审重点;
d)参加评审部门(人员);
e)评审依据;
f)评审内容。
4.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审频次。
a)公司组织机构、服务范围、资源配置发生重大变化时;
b)发生重大质量事故或客户关于服务质量有严重投诉或投诉连续发生时;
c)当法律、法规、标准及其他要求有变化时;
d)市场需求发生重大变化时;
e)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核时;
f)质量审核中发现严重不合格时。
4.2管理评审输入
管理评审输入应包括与以下方面有关的当前的业绩和改进的机会:
a)审核结果,包括第一方、第二方、第三方质量管理体系审核、服务质量审核等的结果;
b)客户的反馈,包括满意程度的测量结果及与客户沟通的结果等;
c)过程的业绩和服务的符合性,包括过程、服务监视和测量的结果;
d)改进、预防和纠正措施的状况,包括对内部审核和日常发现的不合格项采取的纠正和预防措施的实施及其有效性的监视结果;
e)以往管理评审跟踪措施的实施及有效性;
f)可能影响质量管理体系的变化,包括内外环境的变化,如法律法规的变化,新服务项目的开发等;
g)质量管理体系运行状况,包括质量方针和质量目标的适宜性和有效性;
h)改进的建议。
4.3评审准备
4.3.1预定评审前十天,质管部以书面形式向管理者代表汇报现阶段质量管理体系运行情况并提交本次《管理评审计划》,由管理者代表审核,总经理批准。
4.3.2质管部负责根据评审输入的要求,组织评审资料的收集,准备必要的文件,评审资料由管理者代表确认。
4.3.3质管部向参加评审的人员发放《管理评审通知单》,及本次《管理评审计划》和有关资料。
4.4管理评审会议
a)总经理主持评审会议,各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价,对于存在或潜在的不合格项提出纠正、预防和改进措施,确定责任人和整改时间;
b)总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。
4.5管理评审输出
4.5.1管理评审的输出应包括以下方面有关的措施:
a)质量管理体系及其过程的改进,包括对质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;
b)与客户要求有关的服务的改进,对现有服务符合要求的评价,包括是否需要进行服务、过程审核等与评审内容相关的要求;
c)资源需求等。
4.5.2会议结束后,由质管部根据管理评审输出的要求进行总结,编写《管理评审报告》,经管理者代表审核,交总经理批准,发至相应部门并监督执行。
4.6改进、纠正、预防措施的实施和验证
质管部根据《改进控制程序》的规定,对改进、纠正和预防措施的实施效果进行跟踪验证。
4.7如果评审结果引起文件更改,应执行《文件控制程序》。
4.8管理评审产生的相关的质量记录应由质管部按《质量记录控制程序》保管,包括《管理评审计划》、评审前各部门准备的评审资料、评审会议记录及《管理评审报告》等。
5相关文件
5.1《内部审核程序》。
5.2《改进控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《质量记录控制程序》。
6质量记录
6.1《管理评审计划》。
6.2《管理评审通知单》。
6.3《管理评审报告》。
6.4《纠正和预防措施处理单》。
第4篇 某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
*.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
第5篇 物业管理公司人力资源管理程序
1.0目的:规范公司职员招聘、培训、辞(退)职的管理,确保员工掌握相关岗位的服务质量的要求和操作技能,增强服务意识,从而提高企业整体素质和服务质量。
2.0适用范围:公司各类人员的招聘、培训、辞(退)职。
3.0职责:
3.1 用人部门负责提出用人申请。
3.2 综合事务部负责发布招聘信息及收集应聘信息。
3.3 综合事务部负责组织对应聘人员进行管理。
3.4 综合事务部全面负责公司员工培训的日常管理工作。
3.5 综合事务部负责制订公司《月培训计划》,组织实施,并予以评估。
3.6 对涉及岗位技能的培训由相关部门组织实施并予以评估。
3.7 综合事务部负责职员的辞(退)职管理。
3.8 综合事务部负责员工人事档案的建立。
4. 0程序
4.1 职员的招聘及其考核
4.1.1 用人部门根据工作需要提出用人申请,填写《用人申请单》,报综合事务部审核,由综合事务部上报总经理审批。
4.1.2 综合事务部负责按公司文件规定的人员素质要求发布招聘信息,并将收集的应聘资料移交综合事务部。
4.1.3 综合事务部与用人申请部门共同对应聘资料进行筛选,通过面试或考核,确定录用人选。
4.1.4 综合事务部负责职员试用期满的转正考核,并保存考核记录。
4.2 培训
4.2.1 入职培训:综合事务部应在一周内对新入职员工进行入职培训,内容包括公司规章制度、企业文化等,培训完成后须对培训效果进行评估,并保持记录。
4.2.2 在职培训
4.2 .2.1 综合事务部每年底组织调查各部门对下年度培训的需求。
4.2.2 .2综合事务部汇总培训需求后,制订年度培训计划。
4.2.2 .3各部门每月底上报下月培训计划,并按计划实施与考核。
第6篇 z物业管理公司监视和测量装置控制程序
1目的
通过对监视和测量装置的定期检定,保证仪器的计量、测试准确有效。
2范围
本程序适有于对公司各需要定期检验的监视和测量装置(以下简称监测装置)的管理。
3职责
3.1管理处工程部负责定期组织对监测装置进行校验,并建立相关档案;
3.2各使用部门负责按规定正确使用、维护监测装置。
4工作程序
4.1监测装置范围
序号装置名称使用地点检定周期
1兆欧表、万用表检测工具一年
2钳形电流表配电室检测工具一年
3高压验电器高压配电室检测工具一年
4验电笔检测工具一年
5主要设备和
主要线路的配电盘仪表配电室检测工具一至四年
4.2监测装置的购置
行政部在指定合格供方中购买各部门所需的监测装置,购回的监测装置应交管理处工程部送法定检定机构检定合格后方可使用,管理处工程部负责对监测装置的使用人员进行使用及维护指导。
4.3监测装置的管理
4.3.1管理处工程部于每年年底制定下年度《监测装置检定计划》,经工程主管批准后实施;
4.3.2工程主管指定专人建立《监测装置汇总表》,明确记录各装置的检定日期及检定周期,并在规定周期内将检测装置送相关法检定机构进行检定或校准,保证其精度符合技术要求,经检定或校准合格的监视和测量装置方可使用,工程部应做好监测装置的检校记录;
4.3.3品质管理部负责组织人员对监测装置进行巡检,保证监测装置正常使用;
4.3.4各管理处应指定专人负责监测装置的日常使用维护,发现未经检定合格或已过检定周期或已失效或损坏的监测装置应及时送交相关法定检定机构进行维修、检定、校准;
4.4各使用部门应妥善保护监测装置的检定合格标识。
5相关文件
6质量记录
**/bg-7.6-01 《监测装置检定计划》
**/bg-7.6-02 《监测装置汇总表》
附加说明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件审核人:
本文件批准人:
第7篇 物业公司程序文件－消防管理控制程序
物业公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
为预防事故发生及事故发生时将其危害降低到最小程度,保障人身及财产的安全,特对消防应急处理予明确规定。
2.0 范围
适用于公司管理项目发生的火灾、燃气、油类泄漏爆炸事故的处理。
3.0 职责
3.1 管理处负责消防系统的使用管理。
3.2 安保部负责全公司人防工作的监督检查,定期组织管理处进行安全消防演习。
3.3 工程部负责技防工作监督检查,并组织一季度一次的消防安全检查。
3.4消防设备由工程部委托供方维护保养,管理处负责保养情况的日常监督。
4.0 程序
4.1 火灾预防,各单位应加强对消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度对管理处消防组织体系、设备设施的运行情况进行检查评比,将发现的隐患通报管理处,管理处将问题转呈相关方处理并负责跟踪验证。
4.1.2 管理处须派专人24小时在消防中心值班,监视火灾报警系统、消防联动系统的工作。发现预报出现火灾,立即派人现场巡察,若为误报,须排出故障,使主机复位。若发生火灾按4.2.1条处理。
4.1.3 燃气管理按《北京市燃气管理条例》、《北京市燃气安全管理规定》相关条文执行。
4.1.4 柴油发电机的油库须按规范建造,油箱下方应砌池,池中放入细沙,当油泄漏时,被沙吸收,流不出油库,不会将火带出油库。油库内应装自动灭火装置,门应防火密封。发现油库起火,迅速启动灭火装置,防止油箱爆炸,并打电话119及通报给公司相关部门。
4.1.5 管理处定期进行安全消防演习,演习作业具体事项根据《安全保卫管理手册》中关于制定灭火应急方案和进行演练的规定和《紧急情况处理控制程序》执行。
4.2 火灾处理
4.2.1发生火警时,在初期火灾时间(5分钟)内不能扑灭火灾时,管理处应立即拨'119'报警,同时根据《安全保卫管理手册》中灭火应急规程规定,组织义务消防队员做好灭火、救人、引导住户疏散等工作。 4.2.2 各单位对灭火流程和规定按照《安全保卫管理手册》中相关文件执行。
5.0相关文件与记录
《安全保卫管理手册》
第8篇 助理物业管理师三级理论知识试题
一、单项选择题(每题1分,共50分 )
1、(b)是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。
a.原始价值b.市场价值 c.帐面价值d.折余价值
2、在城市规划中,通常是用居住小区和( a)为规划基本单位来组织居住区的。
a.居住组团b.居住团 c.居住区 d.居委会
3、供给状况不变,需求增加时,引起(b )。
a.均衡数量增加,均衡价格上升;b.均衡数量增加,均衡价格下降;
c.均衡数量减少,均衡价格上升;d.均衡数量减少,均衡价格下降
4、城市布局中,一般情况可以根据最小风频原则进行布局,对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的( a )。
a.上风向 b.下风向c.左风向d.右风向
5、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,其价格从长远来看是趋于( b.)。
a.上升 b.下降c.不变 d.亦升亦降
6、民事责任主要表现为一种(b )责任。
a.社会b.财产c.违约d.侵权
7、市场调查方法中( d )具有一定的风险性。
a、询问法 b、电话调查法 c、观查法 d、实验法
8、决定房屋租赁规模的主要因素是(d)。
a、 城市宏观经济环境b、房屋出售市场情况
c、房屋租赁市场情况d、房屋租赁政策法规
9、当事人在仲裁机关做出“仲裁决定书”后(c)之内可向人民法院提出诉讼。
a、5 b、10 c、15 d20
10、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( d )日内,到(市、县人民政府房地产管理部门)办理登记备案手续。
a、10b、15c、20 d、30
11、房屋租赁登记申请经(d)审查合格后,颁发《房屋租赁证》。
a、物业管理企业 b、房屋租赁公司
c、业主委员会 d、市、县人民政府房地产管理部门
12、承租人在物业租赁期限内,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人,但必须经得( c )同意。
a、 物业管理企业b、房地产行政产管部门
c、出租人
d、使用人
13、在租赁期限内,因承租人过错造成房屋损坏的,由( a )负责修复。
a、承租人b、出租人 c、物业管理企业d、房地产管理部门
14、具有传播需求的个人或集团,谓之(a)
a信息源b信息 c信道d信宿
15、 一个组织与大众传播媒介的关系称(c)
a公共关系b组织关系 c媒介关系d人际关系
16、物业管理人员在与客户进行沟通时,应保持一定的距离,其自然距离以( a)为宜。
a、双方感到舒适 b、2米以上
c、听清对方的声音 d、适于握手
17、所谓激励就是激发人的(a),调动人的工作积极性的过程。
a.动机b.需要c.目的 d.期望
18、 有人勤奋有人懒惰,这是性格的(a)
a.意志特征b.情绪特征c.态度特征 d.理智特征
19、下列说法正确的是( a)。
a.产权是一种权力束b.产权是指占有权 c.产权不具有排他性d.产权主要指房地产产权
20下列最可能属于社团产权的是( b)。
a.城市标志性写字楼 b.人行天桥 c.公司大楼 d.小区道路
21、关于自主经营型物业管理与聘用服务型物业管理的区别,下列正确的说法是( c)。
a.聘用服务型物业管理不涉及经营b.聘用服务型物业管理只针对居住物业
c.自主经营型的物业管理物业管理企业不仅仅有管理权
d.自主经营型的物业管理以经营为主服务为辅
22、物业管理从产业划分上属于(c )。
a.第一产业b.第二产业c.第三产业d.第四产业
23、县级以上地方人民政府( a)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
a、房地产行政主管部门&n
bsp; b、工商行政管理部门
c、小区管理办公室d、物业管理协会
24、一个物业管理区域可以成立不超过( a )个业主大会。
a、1 b、2c、3d、4
25、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( b )以上的业主提议,业主委员会应当组织召开大会临时会议。
a、10% b、20% c、30%d、50%
26、业主委员会是业主大会的(d)
a、组织机构b、权力机构 c、自治管理机构d、执行机构
27在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其(d)
a、管理b、指导 c、监督d、指导和监督
28、建设单位制定的业主临时公约,不得侵害(d )的合法权益。
a、业主 b、物业使用人 c、住宅区居民d、物业买受人
29、公司的权力机构( a)。
a.股东会 b.工会c.董事会 d.监事会
30、物业公司以目标为基础的部门划分实际上是以( d )为中心的划分;
a.项目 b.管理 c.经营 d.服务
31、矩阵制又称( d)。
a.参谋制 b.对称制 c.点阵式 d.规划目标结构组织
32、三级物业管理企业资质证书的颁发和管理由(b)负责。
a.省建设厅b.设区的市房地产主管部门 c.县级市房地产主管部门d.b或c
33、(d)是物业管理企业各部门中唯一常年24小时工作的部门。
a、 公关部b、工程部c、经营部d、安保部
34、紧急避险的构成要素不包括( b)。
a、合法利益受到紧急危险的威胁b、即将到来的危险
c、没有其他方法能够排除危险d、避险行为不能
超过必要的限度
35、灭火器应悬挂在(c)的温度条件下。
a、较低b、较高c、相宜d、日常
36、在绿化时,应以(a)为主。
a乡土植物b外来植物 c速生树种 d慢生树种
37、我国大气污染,主要是(c )污染
a、粉尘排放 b、沙尘暴c、煤烟型 d、有毒有害气体
38、以下不属于营业成本的是(c)。
a.财产保险费
b.直接人工费
c.劳动保险费
d.固定资产折旧费
39、按全国物业管理示范住宅小区标准,小区房屋零修急修及时率应达d 以上,返修率不高于 d;
a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%
40、在房屋供暖施工图中,用( d )表示温度计、
a.*b.c.-.-.- d.
41、商业物业不包括以下(a)物业。
a.码头 b.机场餐厅c. 经营性加油站 d.购物广场
42、目前我国收益性物业的物业管理的模式主要包括自主经营型和( c)两种物业管理模式。
a. 合作管理型 b. 公开招标型 c.委托服务型d. 发展商管理型
43、一般出租的收益性物业出租管理办法不包括( b )。
a. 招租管理办法 b. 租户管理办法c. 租金管理办法 d. 合同管理办法
44、房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌的可能,这种房屋是( d )。
a、 基本是好房b、一般损坏房c、严重损坏房d、危险房
45、属于非危险房屋的,应在签定文书上注明在正常使用条件下有效时限,一般不超过( a )。
a、一年b、二年c、三年d、四年
46、( c )负责房屋安全鉴定。
a、物业管理企业b、业主委员会
c、人民政府房地产行政管理部门d、公安部门
47、经鉴定属危险房屋的,(c)必须及时发出危险房屋通知书。
a、物业管理企业b、业主委员会 c、鉴定机构d开发建设单位
48、对鉴定为危险房屋的,如果房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,( b )有权指定有关部门代修,所需的费用由责任人承担。
a、 物业管理企业b、房地产行政管理部门
c、人民法院d、公安机关
49、由于使用不当或其他人为原因造成房屋损坏,应由(d)负责修复。
a、房屋所有人b、房屋使用人c、物业管理企业d、损坏责任人
50、在计算房屋完损等级时,一律以( b )为计量单位。
a、使用面积b、建筑面积c、幢d、层
51、在房屋结构施工中常用的构件代号“wb”表示的是( b )。
a、空心板b、屋面板 c、基础梁d、楼梯梁
52、在给排水方式的图例中“ ”表示(c)。
a、 清扫口b、水泵c、洗脸盘d、消火栓
53、在电气施工图中,常用“ ”表示( d )。
a、 壁灯b、球形灯c、安全灯d、吸顶灯
54、(a)主要是对物业设备设施进行的清洁、整理、润滑、紧固、调整、更换、防腐等。
a保养b日常保养
c维修d维修保养
55、(a)一是对非重点设备实行故障发生后的维修;二是对事先无法预见的突发故障的维修。
a事后维修b预防维修
c生产维修d预知维修
56、(c)零件更换率一般在10%-30%。
a维修保养b小修
c中修d大修
57、物业管理区内的高压供电设备应由(a)维修保养,物业管理公司主管人员负责督促其如期维修保养,并做好其维修保养记录。
a专业公司b物业管理公司
c业主委员会d行政主管部门
58、(c)、每年进行火灾自动报警系统的检查和试验。
a每周b每月
c每季 &nbs
p;d每半年
59、电梯困人时,当电梯停在距某平层位置约(b)m范围时,维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门,用手拉开轿厢门,并协助乘客撤离轿厢。
a +0.5 b ±0.5
c -0.5 d ±1.0
60、(c)级以下的地震可由电梯操作人员以低速至各楼层试运行一趟,确认没有任何异常情况,即可投入使用。
a二 b三
c四 d五
二、多项选择题(每小题1分,共20分)
1、房地产开发项目招标的程序包括( ab )。
a.招标准备 b.组织招标 c.现场考查d.开标、评标、定标
2、与客户进行沟通的心理过程包括(abcd)环节。
a、理解b、接受c、行动d、注意
3、如果宏观经济情况好,下列说法正确的是(ac)。
a、房屋租金会提高 b、房屋租金会降低
c、出租者希望租期较长 d、出租者希望租期较短
4、物业管理的专业性主要是指从事物业管理有( abc)。
a.专门的组织机构 b.专业的人员配备c.专门的工具与设备 d.专门的行政管理机构
5、国家提倡业主通过( abc )的市场竞争机制选择物业管理企业。
a、公开b、公平 c、公正d、合理
6、国家鼓励物业管理采用( ac),依靠科技进步提高管理和服务水平
a、新技术 b、新知识 c、新方法d、新成果
7、物业管理企业的义务包括( bcd)。
a.服从主管部门的领导 b.提供符合合同要求的物业管理服务c.接受业主大会的监督 d.按照法律、法规和有关规定从事经营活动
8、垃圾的处理方法一般有(abc)。
a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法
9、物业管理企业的主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中取得的( abc)。
a.物业服务收入b.物业经营收入c.物业大修收入d.房屋中介收入
10、目前,我国物业管理服务的价格形式可以分为( bc)。
a.政府定价
b.政府指导价
c.市场调节价
d.法律定价
11、以下属于小区基础管理内容的是(abc)。
a.建立房屋装修管理规定b.建立住用户档案 c.定期住用户意见与建议d.建立机动车停车场管理制度
12、(bd )后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。
a、中修b、大修c、翻修d、综合维修
13、对主体工程维修的标准是(acd)。
a、牢固b、恢复原样c、安全d、不留隐患
14、房屋(bc)的修缮、更新费用在专项维修资金中列支。
a、自用部位b、共用部位c、共用设备d、自用设备
13.房屋结构部分包括( abd )项目。
a、楼地面b、基础c、门窗d、屋面
14、生产维修是(ad)相结合的维修方式。
a事后维修b改善维修
c预知维修d预防维修
15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。
a使用中或施工中,硬杂物进入排水管,停止在排水管中
b尿垢堵塞排水管
c管道坡度小或达不到自清流速,使污水中的杂物沉积而堵塞
d排水管的管径偏小
16、对电梯曳引电机的检查,应检查(abcd)。
a油位、油色有无异常 b油温有无异常
c运行异常声音 d运行有无异味
17、从室外设计地面至基础底面的垂直距离称基础的埋置深度,简称基础的埋深。根据埋置深度的不同,基础可分为(abd)
a、深基础 b、浅基础c、半埋基础d、不埋基础。
18、正投影具备以下(abc )基本性质
a、真实性b、积聚性c、类似性d、虚拟性
19、国家制图统一标准还规定定位轴线的编号中不得采用(acd )这三个字母。
a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”
20、房屋基础加固法包括以下几种( abcd)
a、水泥粘结法&n
bsp; b、扩大基础底面积加固法c、条形基础两侧扩大加固法 d、架托换基法。
三、判断题(每小题1分,正确的打√错误的打×,共20分)
1、市场调查并不是市场营销活动的出发点,只是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。( √)
2、建设工程是指规划区内所有新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、管线、道路和其他工程设施。(√ )
3、在分析房屋租赁市场时,没有必要分析房屋销售市场( ×)。
4、与客户有效沟通是物业管理人员必备的核心技能之一( √ )
5、物业管理的常规性服务是非经营性的( ×)。
6、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。( √)
7、住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业。( ×)
8、 安全管理工作形式经常在表面上与对客户的服务发生冲突,但是从本质上讲安全管理工作还是为客户提供一种安全性的服务。(√)
9、 我国消防管理的方针是“隐患险于明火,防患重于救灾。”(× )
10、向水体排放污染物超过国家标准的,按照排放污染的种类、数量加倍缴纳排污费。( √)
11、检查所辖范围的保洁成效,发现问题马上纠正,是保洁部门经理的职责。(×)
12、房屋经过维修后,应调整房屋受损等级(×)
13、在钢筋混凝土构件中,混凝土的抗压强度和抗拉强度都较高。( √ )
14、凡是夜间发生的、不影响物业管理区正常运作的、不会产生严重后果的供配电故障,可以由日班当值人员进行维修。√
15、对某些房屋建筑进行必要的沉降观测,是房屋管、修单位的保养工作之一。( √ )
16、楼地面是房屋的主要水平承重构件,它们将自重和使用荷载传递给墙、柱及基础,对墙身起垂直支撑作用,并有分隔空间、隔声、隔水等作用。(×)
17、所有维修工程不论工作量大小,都必须在开工前编制工程组织设计。(×)
18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面积与总的房屋建筑面积的百分比( ×)
19、电梯运行管理发生任何故障时,要首先救护乘客出梯。( √)
第9篇 大型小区物业管理目标整体设想
大型住宅小区物业管理的目标及整体设想
针对****的实际情况,我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对****的管理目标定位是:在管理期内,使****的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范,树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务,在全面接管小区后一年内使****达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准,二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准,三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准,四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对****的管理设想可概括为:
树立***物业管理形象
建设专业规范的服务队伍
提升****的综合品质
打造***一流地产品牌
(一)树立***物业管理形象
***物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业,她最鲜明的特色是敢于创新,既有机制创新,又有管理创新,还有物业管理行业理念的创新。***物业经过四年的历炼,积淀了丰富的企业文化,储备了大批优秀人才,拥有成熟的物业管理经验,保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。***在接管****后,****将成为***物业明年工作的重中之重,必将投入主要精力,努力树立起***物业管理的形象,为提升****物业管理水平,***物业准备采取以下措施:
1、全面推行'人性化物业管理模式'
***物业借鉴国外物业管理经验,广泛引入人性化物业管理的先进管理理念,以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物业在管理水平上有了质的提高。***的人性化管理实现了几个统一:对业主来说,注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说,实现了规范化管理和人性化管理的统一;对员工来说,体现了企业发展和个人成长的统一。
***'人性化物业管理模式'可以表述为:(1)关注员工和业主不同层次的需求;(2)小区环境建设中人性化因素的融入;(3)对业主在管理服务过程中的'家庭式关怀';(4)现代文明社区精神的塑造。简言之,就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬,又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围,使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。***物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使****的物业管理在档次上得到全面提高。
2、个性化服务
作为服务性行业,***物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念,在****的物业管理中,我们将提供个性化服务,以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求,提高到在满足业主上述需求的基础上,最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度;尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此,***物业将根据各类业主的不同需求,提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据****各类业主的不同需求,提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容,实行有效的'爱好分类、个性服务',将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。
3、实践'即时服务和隐性管理'相结合的管理设想
我们在****的物业管理中,将引入'即时服务'和'隐性管理'相结合的管理理念。'即时服务',就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解,并成立'业主应急服务队伍'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业主需要帮助时会即时出现,为业主提供及时满意的服务,我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。'隐性管理'是服务档次的提升,其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性,而且保证在业主需要帮助时即时出现,提供深层次的个性化服务。比如,小区的清洁管理,我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员,充分尊重了业主的私密空间。
4、物业管理人职业化
人力资源是物管企业最大的资本,因而,必须树立现代的人力'资本'观念,把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用,扩大投资,让其为企业创造更多的价值。***物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制,能量化的尽量加以量化,不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目,在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进,而在工作态度和能力方面侧重于长期表现,在考核过程中,以上级考核下级为主,辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量,确保考核的公平、公正和公开。***物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策;二是重视与员工的沟通,加大了情感投资力度,充分尊重员工,对员工进行'人文关怀、情感服务',用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工,让员工感受到企业这个'大家庭'的温暖;三是进行职位激励,帮助员工进行职业生涯设计,给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力,***物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才,使员工以公司为家,以目前的职业为终身职业,确保****物业管理质量,保证了***物业的可持续性发展。
5、全面实施mis、cis系统及cs系统工程
a.mis系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要,为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅,确保所有信息都能得到及时处理,我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统,对社区所有信息进行接收和处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。
b.cis系统:我们将对****进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等,这些设计完成并实施以后,****将有一个独立完整的形象系统,从而大大提高****的形象,提高社区的文化品味。
c.cs系统:我们将在****的物业管理中实施顾客满意战略,即一切从业主、住户的需要出发,以业主满意为***物业管理服务的目标,使****业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。
6、实行社区计算机网络管理
现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理,实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。***物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统,现在物业管理软件日新月异,我们将总结经验,争取将目前最新的网络版投入****的管理中,从而全面提升****的物业管理水平。
7、全面实施iso9001质量保证体系
实施iso9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证,***物业将力争于2004年通过iso9001国际认证,我们将在****的管理中全面导入iso9001的管理体系,保证小区的管理规范化
、制度化。
8、建立治安快速反应系统
安全防范是物业管理第一要素,****的治安工作由中央监控中心统一指挥调度,并建立起战斗力强的治安快速反应系统,该系统既强调迅速快捷,又强调多重结合,迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合,确保小区治安防范万无一失。
9、逐步增加社区管理服务的技术含量
未来的物业管理行业是人才的竞争,也是管理服务中技术含量的比拼,技术的竞争将起最终作用。在****的物业管理中,我们将逐步加大技术投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化,既提高工作效率,又节约人力成本;在机电设备管理中,利用成熟的技术和经验,加快智能化建设。
10、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)
我们将在****推行'以业主为中心'的酒店式管理服务模式,倡导'以人为本'全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对****进行全方位的服务:
(1)****酒店式物业管理的行为标准:
smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑;
e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善,做得出色。
ready(准备):主动,要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务;
viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。
inviting & creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;
eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主),关注业主服务需求,及时提供服务,使之时刻有令人重视的感受;
国际酒店业认为,service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解,这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。
(2)****酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:
要满足服务对象的个性服务需求,具体要注意下列两点:
*要事前了解服务对象的各种不同的需求:
不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言,业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中,在满足业主归属需要方面,应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受,满足其自我实现需要方面的需求;这样,必须事前了解各类型业主的'个性'归类集中,拟定服务的实施计划。
*按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:
物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的,但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。
在提供服务时,不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求,特别应注重实施过程中的业主的感受差异,在物业管理范畴中,尽所能满足其差异服务。由此,应凭'以物业管理为依托、以业主服务为中心'的理念,推行充分体现酒店式的'隐性管理'管理模式。
(3)****服务工作的指导方针(服务诫条):
*业主满意是我们工作的目标。
*微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。
*沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。
*快捷。根据业主的服务要求和投诉问题,及时采取行动,时刻关注业主。
*职业礼貌。保持职业礼貌,主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。
*职业仪表。整齐佩带名牌,以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。
*团体合作。互助合作,良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为,而且更应是集体的精神体现,认同***的企业文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作标准,始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。
(4)业主服务感受描述:
*安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射'纪律严明、训练有素'的安全防范行为。
*大堂优雅的布置、温馨的气氛,主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候,让业主体现星级酒店服务的感受。
*优美的绿色景观,使人回归自然,心旷神怡。
*整洁仪表、操作规范的清洁人员,24小时保持洁净的公共环境之外,如有需要,上门提供酒店标准的细致清洁服务。
*任何时候需要,通过信息网络的传递,随即配送所需要的商务用品;且常备'红十字'应急医药,以备不时之需。
*公共设备正常运行和迅速的家居维修服务,便可商居无忧。
*组织有主题的文化娱乐和体育活动,常保心身开朗。
*拥有独立的私人空间,亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。
***的酒店式物业管理将使****的业主倍感尊贵。
(二)建设专业规范的服务队伍
在实施****物业管理的过程中,我们将建设一支能够将***物业管理模式与****全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时,我们将持续推行'物业管理人职业化'的管理主题,有计划地选拔培养管理处高层管理员,为****物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。***物业历来重视培训工作,建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此,我们有信心在****的物业管理期间,培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。
(三)提升****的综合品质
略
(四)打造***一流地产品牌
第10篇 助理物业管理师技能试题
第一部分 模拟现场操作
一、模拟现场操作题(1~2题,每题25分,共50分)
说明:1、2两题均为先看一段录像,然后按要求答题。考试开始,即播放第1题录像;考试后30分钟,播放第2题录像。每题录像均播放两遍。
⒈请看一段录像,指出录像中所反映的物业管理工作存在的问题,并说明理由。
⒉请看一段录像,指出录像中所反映的物业管理工作安排存在的问题,并说明理由。
第二部分 笔 试
二、情景题(3~6题,每题5分,共20分)
⒊某住宅楼建筑面积为8767
第11篇 物业管理师管理实务考试预测试题及答案1
2022物业管理师管理实务考试预测试题及答案(1)
一、单项选择题
1.下列关于前期物业服务合同的表述中,不正确的是(d)。
a.前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
b.前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
c.前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业,也涉及业主
d.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当订立口头的前期物业服务合同
2.前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响,合同的期限具有不确定性,当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时,物业服务企业可以通过(c)的方式规避风险。
a.宣告合同无效
b.宣告合同可撤销
c.提前解除合同
d.约定条款
3.下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是(b)。
a.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
b.完成物业管理方案及实施进度表
c.就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
d.对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
4.物业工程质量保修分为两部分:一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分;二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由(b)负责。
a.业主大会
b.建设单位
c.物业服务企业
d.施工单位
5.新建物业承接查验的主要内容不包括(d)。
a.物业资料
b.物业共用部位
c.共用设施设备
d.建设单位资料
6.在物业管理客户中,最主要的客户管理对象是(b):
a.建设单位
b.业主
c.专业公司
d.政府部门
7.物业管理客户沟通的内容不包括(b)。
a.与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
b.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流,要以合同准备为核心,明确各方职责范围、权利义务,做好沟通交流工作
c.与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流
d.与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
8.物业管理投诉处理的要求不包括(a)。
a.要正确看待物业管理投诉,并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
b.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
c.接受和处理业主投诉要做详细记录,并及时总结经验
d.接受与处理业主的投诉,要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
9.通报正文的主体构成不包括(d)。
a.结论
b.结语
c.事实与评析
d.依据
10.当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题,向有关部门(如派出所、居委会)、业主委员会或其他单位等联系工作时,要用(a)文种。
a.“函”
b.“通知”
c.“请示”
d.“批复”
二、多项选择题
1.合同要约的构成要件为(ace)。
a.要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图
b.要约必须由受要约人或其代理人作出
c.要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定
d.要约必须在要约的有效时间内作出
e.要约必须传达到受要约人才能生效
2.合同签订应遵循的基本原则是(acde)。
a.主体平等
b.罪责自负
c.合同自由
d.诚实信用
e.权利义务公平对等
3.物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时,要特别注意的主要条款包括(abce)。
a.内容
b.费用
c.项目
d.技术
e.标准
4.新建物业承接查验的常用记录有(abe)。
a.工作联络登记表
b.物业承接查验记录表
c.物业承接查验工作流程
d.承接查验所发现问题的处理流程
e.物业工程质量问题统计表
5.物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是(bcde)。
a.物业运转资金要落实到位
b.人力资源要充足
c.资料准备要充足
d.紧急情况要有预案
e.分批办理人住手续,避免因为过分集中办理产生的混乱
注释人: hjtao提交时间:2022-6-15 10:32:55
物业管理实物
1、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。
a.场地
b.绿化带
c.道路
d.周围环境
2、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是( )。
a.管理部
b.服务部
c.监察部
d.产业部
3、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理,这种自治管理是( )。
a.业主直接进行的
b.通过房地产行政部门实现的
c.通过业主大会和业主代表大会实现的
d.通过物业管理公司实现的
4、业主小组成员可以通过协商选举产生,一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。
a.房地产行政管理部门
b.房屋出售单位
c.业主委员会和物业管理公司
d.房地产行政管理部门和房屋出售单位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
a.总登记
b.初始登记
c.变更登记
d.转移登记
答案:a
2.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的,应当及时续交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的( ),不得挪作他用。
a.维修
b.养护
c.装修
d.维修和更新、改造
答案:d
4.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院( )。
a.诉讼
b.予以撤销
c.依法裁定
d.调解
答案:b
5.业主对建筑物专有部分享有( )的权利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和处分
答案:d
6.物业管理师资格注册审批机构为( )
a.建设部
b.人事部
c.省、自治区、直辖市房地产行政管理部门
d.县级以上房地产行政管理部门
答案:a
7.依据国家相关法律、法规制定的,是业主应当共同遵守的行为准则,对全体业主具有普遍约束力的是( )。
a.物业服务合同
b.《物业管理条例》
c.管理规约
d.临时管理规约
答案:c
8.在物业管理区域内,业主大会.业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行( )职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
a.管理职权
b.自治管理
c.民主管理
d.监督指导
答案:b
9.违反《条例》规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处( )以下的处罚。
a.10万元
b.20万元
c.1万元
d.5万元
答案:a
10.物业管理用房的所有权依法属于( )。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
a.业主
b.业主大会
c.物业服务企业
d.业主委员会
答案:a
1.鉴定机构接到鉴定申请后,应进行的程序不包括( )
a.受理申请
b.初始调查,摸清房屋的历史和现状
c.现场查勘、测试
d.立即做决定,签发鉴定文书
答案:d
解析:除以上三个选项外还包括:检测验算,整理技术资料;全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议;签发鉴定文书。一共包括6个程序。
2.下列不属于转移登记的是( )
a.继承
b.划拨
c.合并
d.境迁
答案:d
解析:房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并,以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人,致使房地产权属发生变更的属于房屋所有权主体发生转移的情况。
3.契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间( )
a.债权成立
b.债权先成立,物权后成立
c.物权先成立,债权后成立
d.债权和物权同时成立
答案:d
4.抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起( ),到房地产所在地办理房地产抵押登记.
a.20日内
b.30日内
c.28日内
d.半个月内
答案:b
5.( )是《担保法》规定的担保形式之一
a.质押
b.抵押
c.物押
d.约定
答案:b
6.下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述,错误的是( )
a.有自己名称、组织机构
b.有固定的服务场所
c.无规定数量的财产和经费
d.具有房地产及相关专业中等以上学历
答案:c
解析:应具备的条件包括(1)有自己的名称.组织机构;(2)有固定的服务场所;(3)有规定数量的财产和经费;(4)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历.初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。
7.下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法,正确的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交纳税费
c.可自行规定收取费用
d.遵守有关法律、法规和政策
答案:d
解析:包括6个方面:(1)遵守有关的法律、法规和政策;(2)遵守自愿、公平、诚实守信的原则;(3)按照核准的业务范围从事经营活动;(4)按规定标准收取费用;(5)依法交纳税费;(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
8.承租人如需继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前( )提出并经出租人同意,重新签订租赁合同.
a.2个月
b.1个月
c.半个月
d.3个月
答案:d
9.下列说法正确的是( )
a.房屋所有权人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是业主
答案:a
10.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起( ),依法到房地产管理部门办理权属登记手续
a.90日
b.100日
c.50日
d.1个月内
答案:a
1.经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起( )依法做出准予预售的行政许可书面决定
a.9日内
b.15日内
c.10日内
d.12日内
答案:c
2.房地产转让的内容包括( )
a.房屋转让
b.土地使用权转让
c.房屋转让和土地使用权转让
d.划拨土地使用
答案:c
解析:由于房屋与土地物质相连,经济属性也密切相关,因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。
3.取得建设用地批准文件以后( ),政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
a.超过1年未动工开发的
b.超过半年未动工开发的
c.超过2年未动工开发的
d.超过3年未动工开发的
答案:a
解析:超过2年未动工开发的,政府可以无偿收回土地使用权
4.关于房地产开发企业一级资质的要求,正确的是( )
a.注册资本不高于5000万元
b.从事房地产开发经营4年以上
c.连续3年建筑工程质量合格率达100%
d.注册资本不低于5000万元
答案:d
解析:一级资质房地产开发企业:一是注册资本不低于5000万元;二是从事房地产开发经营5年以上;三是近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成于此相当的房地产开发投资额;四是连续5年建筑工程质量合格率达100%;五是上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;六是有职称的建筑.结构.财务.房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计不少于4人;七是工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;八是具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;九是未发生过重大工程质量事故。
5.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,达到房地产开发企业资格的条件是( )
a.有100万元以上的注册资本
b.有50元以上的注册资本
c.有3名以上持有资格证书的房地产专业人员
d.有1名以上持有资格证书的专职会计人员
答案:a
解析:设立房地产开发企业应符合《城市房地产开发经营管理条例》的条件是:(1)有100万元以上的注册资本;(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
6.住宅专项维修资金的使用,应遵循( )的原则
a.不公开
b.受益人和负担人不一致
c.任何单位和个人不得挪作他用
d.方便但缓慢
答案:c
解析:住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷.公开透明.受益人和负担人相一致的原则。
7.业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
8.《物业管理条例》规定投标人少于( )的,由于缺乏足够的竞标,进行招投标的意义不大,可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
a.1个
b.2个
c.3个
d.4个
答案:c
9.( )决定了应对物业管理人员实行职业资格制度
a.物业管理活动的特殊性
b.经营管理的专业性
c.学科多,管理复杂
d.以上说法都正确
答案:d
10.物业服务企业是一种( )的企业
a.以较多自有资本而管理企业
b.以较少自有资本而管理庞大资产企业
c.以较多自有资本而管理较小企业
d.以较少资本管理较小企业
答案:b
1.( )逐步推行城镇住房制度改革
a.1980年以来
b.1981年以来
c.1979年以来
d.1982年以来
答案:c
解析:1979年开始实行向居民售房的试点。1994年开始全面开展公有住房向居民和职工出售工作。
2.物业承接查验的内容包括( )
a.物业管理资料移交
b.物业现场验收
c.物业管理资料移交和物业现场验收
d.物业合同
答案:c
解析:物业承接查验的内容。
3.对实行物业承接查验制度的说法,错误的为( )
a.可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端
b.重视物业共用部位
c.扰乱业主生活规律
d.保障业主财产利益
答案:c
4.下列关于物业管理招标投标的说法,错误的是( )
a.采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则
b.不得对潜在投标人实行歧视待遇
c.对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则
d.对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求
答案:d
5.前期物业管理招标投标活动( )
a.有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为
b.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境
c.有利于促进物业服务企业提高物业服务质量
d.以上都正确
答案:d
6.物业管理是市场经济的产物,( )是市场经济的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.竞争
d.发展
答案:c
7.( )是业主之间建立联系的基础.
a.个人财产
b.个人利益
c.共同财产和共同利益
d.以上说法都不对
答案:c
8.物业管理往往涉及多个业主利益,业主之间( )
a.只有个体利益
b.只有共同利益
c.无共同利益
d.既有个体利益,也有共同利益
答案:d
9.房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.业主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有权人
答案:d
1.物业管理区域内的道路、场地是为( )而建设
a.业主利益
b.物主利益
c.业主共同利益
d.国家利益
答案:c
论业主和物业服务企业都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。
2.关于利用共有部位.共用设施设备经营所得收益的使用,应当优先用于补充( ).
a.房屋维修资金
b.设备维修资金
c.物业服务费的不足
d.住房专项维修资金
答案:d
解析:理由有两点:一是收益来源于利用共用部位.共用设施设备经营所得,应该主要用于其维修养护;二是住房专项维修资金是房屋“养老金”,由全体业主按照产权份额分期缴纳,一旦急需时所需数量较大,利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。
3.物业管理师的执业范围( )
a.制定并组织实施物业管理方案
b.审定并监督执行物业管理财务预算
c.维护物业管理区域内环境卫生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物业管理师的执业范围包括6个方面,还包括:查验物业共用部位.共用设施设备和有关资料;负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修.养护与管理。
4.《物业管理条例》( )规定:物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.
a.第四十七条第二款
b.第四十七条第一款
c.第四十六条第一款
d.第四十六条第二款
答案:a
解析:正确答案a。如此考题难度肯定大,一般考试不会这么出题。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当遵守职责,不得侵害公民的合法权益。
5.物业收费的形式为( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握两个概念和物业服务费的构成。
6.下列选项中,有关物业服务合同应具备的内容不包括( )
a.物业管理事项
b.物业服务质量
c.专项维修资金的管理与使用
d.物业服务态度
答案:d
解析:物业服务合同具备的内容包括:物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任八个方面。
7.物业服务合同确立了业主和物业服务企业在物业管理活动中的( )
a.权利
b.义务
c.权利、义务
d.权利和义务的法律依据
答案:d
8.以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是( )
a.不利于物业服务企业提高服务质量
b.不利于物业服务企业降低服务质量
c.利于物业服务企业提高服务质量
d.利于物业服务企业提高服务态度
答案:a
解析:正确答案a。还包括:制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;因定价标准不客观产生了大量矛盾;政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
9.《价格法》对价格管理规定了( )
a.政府定价
b.政府指导价
c.市场调节价
d.政府定价、政府指导价、市场调节价
答案:d
解析:《价格法》对价
格管理规定了三种定价形式:政府定价、政府指导价、市场调节价。我国仅采取政府指导价.市场调节价对物业服务收费进行管理。
10.物业服务收费的原则是( )
a.合理原则
b.公开原则
c.收费与服务水平相适应原则
d.合理、公开、收费与服务水平相适应原则
答案:d
解析:掌握物业服务收费的原则。
1.物业管理服务的二级服务标准中( )巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等的状况。
a.每两日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物业服务合同规定以外的服务是( )
a.无偿服务
b.义务服务
c.有偿服务
d.业内服务
答案:c
解析:《条例》第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
3.( )是物业管理的基础
a.业主的住宅权
b.业主的财产权
c.物业管理者所得
d.物业管理服务
答案:b
解析:对物业进行管理是业主行使财产权的行为。
4.( )建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:这一法规的颁布,确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制,指明了我国房屋管理体制改革的方向。
5.我国的物业管理制度是由( )共同组成。
a.国家法规
b.地方性法规
c.中央性法规
d.国家法规政策和地方性法规政策
答案:d
6.( )美国成立了第一个行业协会-芝加哥建筑管理人协会.
a.20世纪初
b.20世纪末
c.21世纪初
d.20世纪中期
答案:a
7.新中国成立后的五十多年中,公有住宅总量经历了一个( )的过程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持续大
d.一直持续小
答案:a
解析:即解放初期私房总量远远大于公房总量,以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放后,随着住房制度的改革和房地产市场的发展,私有住宅数量又迅速超过公有住宅。
8.物业管理起源于19世纪60年代的( )
a.法国
b.德国
c.英国
d.美国
答案:c
9.( )可作为物业管理活动的前提条件.
a.市场原则
b.平等原则
c.公平原则
d.公开原则
答案:a
解析:市场原则作为物业管理活动的前提条件,主要目的在于两点:一是强调业主在市场活动中的自主权;二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
10.物业管理的内容是( )
a.对物业进行维修
b.对物业进行养护、管理
c.对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
d.对相关区域卫生保洁
第12篇 物业管理公司分包方控制程序-13
物业管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
对公司服务分包方进行有效的控制,确保选择合格的分包方。
2.0适用范围:
适用于公司对服务分包方的管理。
3.0职责:
3.1综合事务部负责组织对服务分包方的调查、评估、选择。
3.2需求部门负责对服务分包方的工作进行监督检查。
3.3总经理负责对服务分包方的控制。
4.0程序
4.1公司确定要服务分包方后,综合事务部负责进行市场调查,收集分包方相关信息资料,对服务分包方进行初审。初审内容包括:分包方资质证明、公司声誉、人员资格、产品质量等。
4.2同一服务项目,除特殊情况外,通常至少应选择两家以上单位,并将初审结果予以记录。
4.3综合事务部将初审评价结果报总经理,由总经理负责组织与乙方进行合同谈判,把合同谈判内容进行记录,并形成合同谈判纪要。纪要内容包括:合同的具体条款、技术服务质量及相关技术资料、服务价格、质量保证的承诺等与合同相关的内容。
4.4总经理根据合同谈判纪要召开内部管理层会议,对分包方进行评价,并形成《合同评审记录》。
4.5若经过管理层会议讨论通过,须及时与乙方共同草拟合同,并就有关条件和要求作进一步的谈判,形成合同版本。
4.6若需要,公司应将合同送律师事务所进行法律性审核,并征求律师事务所的意见。
4.7若律师事务所审核无意见,应约乙方签订合同;若律师事务所审核有意见,应及时与乙方进行进一步的沟通与谈判,并将沟通与谈判的内容加入合同条款中。
4.8公司应将合同新增加的内容与条款送律师事务所审核,若审核无意见,应约乙方签订合同。
4.9综合事务部负责对分包方档案的建立。
4.10服务分包方在服务过程中,如发生重大质量问题,应取消其合格服务分包方资格。
5.0支持性工具
《合同谈判纪要》
《合同评审记录》
编制:审核:批准:日期:
