第1篇 某物业管理有限责任公司章程
为适应社会主义市场经济的要求,发展生产力,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律的规定,北京恒达物业管理有限责任公司重新增资扩股,由北京恒达物业管理有限责任公司、华融大厦、北京人银科工贸有限责任公司重新共同出资,并制定本章程。
第一章公司名称和住所
第一条:公司名称:北京恒达物业管理有限责任公司(以下简称公司)。
第二条:住所;北京市门头沟区新桥南大街甲28号。
第二章公司经营范围
第三条;公司经营范围:接受委托从事物业管理(租赁房屋);停车场;装饰装修;房地产信息咨询(除中介);销售;食品;百货;机械电器设备;五金交电;建筑装饰材料;通讯器件(无线电发射设备除外);汽车配件;木材;钢材;针纺织品;办公用品;文化体育用品;儿童玩具;照相器材;箱包鞋帽;化工产品;家具;劳保用品;工艺美术品;日用杂品;酒;饮料;电子计算机及外部设备;食用油;烟;蔬菜;音像制品;食品加工;体育健身(经营项目以工商局核批为准)。
第三章 公司注册资本
第四条:公司增资为500万人民币
公司增加或减少注册资本,必须召开股东会,由全体股东通过并做出决议。公司减少注册资本,还应当自作出决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。公司变更注册资本应依法向登记机关办理变更登记手续。
第四章 股东的姓名、出资方式及出资额
第五条股东的姓名、出资方式及出资额如下:
股东姓名出资方式 出资额(万元)
中国人民银行
机关服务中心 货币300
华融大厦 货币100
北京人银科工 货币100
贸有限责任公司
第六条 公司成立后,应向股东签发出资证明书。
第五章 股东的权利和义务
第七条股东享有如下权利:
1、参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权;
2、了解公司经营状况和财务状况;
3、选举和被选举为董事或监事;
4、依照法律、法规和公司章程的规定获取股利并转让;
5、优先购买其他股东转让的出资;
6、优先购买公司新增的注册资本;
7、公司终止后,依法分得公司的剩余财产;
8、其他业务。
第八条 股东承担以下义务
1、遵守公司章程;
2、按期缴纳所认缴的出资;
3、依其所认缴的出资额承担公司债务;
4、在公司办理登记手续后,股东不得抽回投资;
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p;5、其他业务。
第六章股东转让出资的条件
第九条股东之间可以相互转让其部分出资。
第十条股东转让出资由股东大会讨论通过。股东向股东以外的人转让出资时,必须经全体股东同意。
第十一条股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让人的出资额记载于股东名册。
第七章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
第十二条股东会由全体股东组成,是公司的权利机构,行使下列职权:
1、决定公司的经营方针和投资计划;
2、选举和更换董事,决定有关董事的报酬事项;
3、选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;
4、审议批准执行董事的报告;
5、审议批准监事的报告;
6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案;
8、对公司增加或减少注册资本作出决议;
9、对股东向股东以外的人转让出资作出决议;
10、对公司合并、分立、变更公司形式,解散和清算等事项作出决议;
11、修改公司章程;
12、聘任或者解聘公司总经理(以下简称经理),根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬等事项。
第十三条股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。
第十四条股东会会议由股东按期出资比例行使表决权。
第十五条股东会会议分为定期会议和临时会议,并应当于会议召开十五日以前通知全体股东。定期会议应每年召开一次,临时会议由董事或者监事提议方可召开,股东出席的股东会议也可书面委托他人参加股东会议,行使委托书中载明的权利。
第十六条股东会会议由董事长召集并主持。
第十七条股东会会议应对所议事项作出决议,决议应由全体股东表决通过。股东会应当对所议事项的决议作出会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
第十八条公司设董事会成员为3人,由股东会选举产生,董事任期三年,任期届满,可连选连任。董事在任期届满前,股东会不得无故解除其职务。董事会设董事长1人。董事长由董事会选举和罢免。
董事会对股东负责,行使下列职权:
1、负责召集股东会,执行股东会决议,并检查股东会议的落实情况,向股东会报告工作;
2、决定公司的经营计划和投资方案;
3、制定公司的年度财务预算方案、决算方案。
4、制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
5、制定公司增加或者减少注册资本的方案;
6、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案。
7、决定公司内部管理机构的设置;
8、代表公司签署有关文件。
9、在发生战争,特大自然灾害等紧急情况下,对公司事务行使特别裁决权和处置权须符合公司利益并在事后向股东会报告。
10、提名公司经理人选交股东会报告。
11、制定公司的基本管理制度。
第十九条公司设总经理1名,由股东会聘任或者解聘,经理对股东会负责,行使下列职权:
1、主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;
2、组织实施公司年度经营计划和投资方案;
3、拟订公司内部管理机构设置方案;
4、拟订公司的基本管理制度;
5、制定公司的具体规章;
6、提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人。
7、聘任或者解聘除应由股东会聘任解聘以外的负责管理人员;
8、公司章程和股东会授予的其他职权。
经理列席股东会会议
&nbs
p;第二十条公司设监视一人,由股东会选举产生,监视任期每届三年,任期届满,可连选连任。
第二十一条监视行使下列职权:
1、检查公司财务;
2、对董事长、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
3、当董事长和经理行为损害公司的利益时,要求执行董事和经理予以纠正;
4、提议召开临时股东会。
5、公司章程规定的其他职权。
监事列席股东会会议。
第八章财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第二十二条本公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并应于第二年1月31日前送交各股东。
第二十三条公司的利润分配按照《公司法》及有关法律、法规,国务院财政主管部门的规定执行。
第二十四条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。
第九章公司解散事由与清算办法
第二十五条公司的营业期限20年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。
第二十六条公司有下列情形之一的,可以解散:
1、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;
2、股东会决议解散;
3、因公司合并或者分立需要解散的;
4、公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的。
第二十七条公司解散时,应依据《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
第十章 股东认为需要规定的其他事项
第二十八条公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,修改公司章程应由股东会全体股东表决通过。修改后的公司章程应送原公司登记机关备案,涉及变更登记事项的,同时应向公司登记机关做变更登记。
第二十九条公司章程的解释权属于股东会。
第三十条公司登记事项以公司登记机关核定的为准。
第三十一条本章程经各方出资人共同订立,自公司结构重组之日起生效。
第三十二条本章程一式三份,并报公司登记机关备案一份。
全体股东亲笔签字、盖章
中国人民银行机关服务中心华融大厦
(签章)(签章)
北京人银科工贸有限责任公司
(签章)
第2篇 物业管理处经理岗位责任制
管理处实行在公司领导下的经理负责制,管理处经理带领管理处全体人员,按照《条例》、《委托管理合同》及公司各项规章制度,对住宅区实施专业化、一体化管理,接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督,实现各项管理指标。
一、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度,在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。
二、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系,确保政令畅通,信息反馈流畅,管理工作高效。
三、负责管理处日常管理经费的收支审批工作,控制成本,制定并落实多种经营措施,完成公司下达的年度经营指标任务。
四、负责组织与住户沟通,及时认真的处理与顾客的关系,解决顾客提出的合理要求,采纳合理化建议。
五、负责组织、协调员工工作安排,负责管理处员工工作效绩考评。
六、负责审批《物资申请单》,控制部门的物资采购程序。
七、负责维修班组、指挥中心及安全管理班组的业务指导及日常管理工作,提高工作效率。
八、负责对外协调相关单位、部门的公共关系,确保各项工作的顺利开展。
九、负责签订管理处的b类合同,分承包合同及长期家庭服务协议,并监督合同实施。
十、负责审批员工培训计划、考核、调薪及奖惩计划,落实每半年对专业技术及管理人员的考核,每季度对员工的考核。
十一、负责小区内商铺的规划及管理工作。
十二、负责组织管理处的各项工作检查,通过检查、考核,加强部门及责任人的工作责任感,树立争一流工作成绩的荣誉感,督导各项管理服务工作的有效落实。
十三、组织每周管理处工作例会、及时了解人员状b级态,工作难点、处理信息;检查、总结和布置工作。
十四、坚持每天巡视住宅区二遍,有效制止违章,现场督导各岗位工作。
十五、组织定期检查消防设施、防盗设施和机电设备,确保其随时处于完好的状态。
十六、负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核,把住现场质量控制和竣工验收质量关。
十七、每周六制度《周工作情况报表》报公司,每月1日审批《月工作计划表》并报公司。
十八、制定b级夜间查岗计划,指定夜间查岗人员并监督查岗情况。
十九、自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督,采纳合理化建设,为顾客提供完善的服务。
二十、关心员工生活,为员工解决实际困难,安排与落实员工的业余文化生活及体育活动,增强集体凝聚力。
第3篇 某物业项目顾客财产管理程序
物业管理有限公司程序
--顾客财产管理程序
1.目的
明确与顾客之间责权关系,维护顾客及公司利益。
2.范围
适用于公司各管理处。
3. 定义
顾客财产包括顾客的房屋、各类设施设备、邮件、钥匙、委托采购或代办事务的现金或资料、顾客及其家庭成员相关资料(身份、身份证号、车牌号、电话号码、家庭住址、家境、职业、嗜好)、深圳**地产代管物资等。
4.职责
4.1分管总经理助理负责监督、协调房屋接管验收工作。
4.2管理处经理负责监督顾客财产的识别、验证、保存及维护工作的落实。
4.3相关岗位人员负责顾客财产的控制和使用。
5.方法和过程控制
5.1房屋接管验收按《物业移交验收程序》及《入住手续办理程序》严格执行。
5.2顾客提供的钥匙按《钥匙管理程序》执行。
5.3顾客邮件管理
5.3.1顾客邮件属于受国家法律保护的私人财产,任何人员不得私自拆毁。
5.3.2普通邮件由投递人员直接投入顾客邮箱,当班安全管理员负责监督,如由管理处代收,相关接收人员应在《邮件签收登记表》中登记注意邮件安全,并及时通知顾客领取。
5.3.3特殊邮件(如:特快专递等)须签收的,由控制中心或指定安全员负责顾客邮件的签收,并在《邮件签收登记表》中登记,及时通知顾客领取,并请顾客在记录本中签字确认。
5.3.4接收邮件时,应注意邮件有无破损,如有异常应及时知会顾客,必要时应协助联系邮政部门处理。
5.3.5超过一个月无人领取的邮件,应在管理服务区域予以公告,确认无人认领时退回当地邮政部门。
5.3.6因邮件名址不详等原因无法送交的,应及时转交邮政部门处理。
5.4 顾客委托采购或代办事务的现金、资料的管理
5.4.1当有顾客委托采购事项,现场服务人员须详细询问清楚采购物品的数量、种类、规格、型号及顾客要求等,并及时知会相关人员。
5.4.2具体操作过程参照《居家服务提供与控制程序》执行。
5.4.3采购物品必须经过顾客验证后方可使用,验证不合格的物品不得投入使用,并就不合格品处理与顾客充分沟通达成共识。
5.4.4对于顾客延长接受时间的物品,须采取必要的保管措施,避免物品损坏、变质、变形等影响物品使用功能的现象发生,并联系顾客,必要时请顾客尽快领回。
5.4.5委托事项完成后及时回复顾客,转交相关的证明资料,如收据、发票、回执等。
5.5 顾客及其家庭成员资料的管理
5.5.1凡涉及顾客隐私的资料必须妥善保管,任何人未经管理处经理许可,不得向外界透露顾客及其家庭成员资料。部门工作人员如因工作需要须调用顾客资料,须经部门经理同意。
5.5.2当政府部门及司法机关等工作人员因公务需要须使用、查看顾客隐私资料时,管理处接待人员应验证对方的身份、证件等并报部门经理同意按《重要资料管理办法》执行。
6.支持性文件
**wy4.2.3-z01-01 《重要资料管理办法》
**wy7.5.4-s01 《物业移交验收程序》
**wy7.5.1-g01《入住手续办理程序》
**wy7.5.1-z02 《钥匙管理程序》
**wy7.5.1-g04《居家服务提供与控制程序》
7.质量记录表格
**wy7.5.4-go1-f1 《邮件签收登记表》
第4篇 物业某小区管理处会议系统
物业小区管理处会议系统
为有效率地执行管理及不断完善管理运作,将采取下列安排:-
1.会议召开之前应作好准备工作,确定议题内容,准备好有关的会议资料、文件。
2.各种会议一般应与办公室联系,对出席对象提前一天以上发出通知,以备会议出席者安排好工作。
3.会议出席者应准时到会,如果无法参加,应事先向会议组织者请假,未请假或未经允许请假而缺席、迟到者按有关出勤考核办法承担责任。缺席者应事后及时主动补阅会议记录,了解会议精神。
4.会议应坚持讲效率、开短会原则,发言者做到言简意赅,不作题外话但又要畅所欲言,要使各种会议都能起到应有的效果。
5.固定性会议为:总经理办公室会议,部门经理例会、部门例会、段组例会。
6.会议如需增加、延期、合并或扩大出席对象时,由会议主持者商定后及时发出变更及扩大范围的通知。
7.出席会议人员于会议前安排好工作,会议期间其他人如无特殊情况不得进入会场找人、谈事。如有来访客人或来访电话,安排适当人员作好接待记录,待会后再通知当事人处理。如遇急事必须当事人亲自接待时,应先得到会议召集者的允许,由其通知有关人员离开会场,并尽量不影响会议进程与发言,维护会议正常进行。
8.有关部门和人员应严格执行会议纪要、决议、决定的相关内容,于规定完成日期后的首次会议上作出完成情况的扼要汇报。
9.会议纪要,及所形成的决议、决定文稿应妥善保管,无关人员未经批准不得借阅。
10.与会者需遵守会场纪律,尊重他人发言,充分阐明自己的观点,传呼机请调至振动档,以维护会议正常进行。
第5篇 物业管理标书编制方法
物业管理标书的编制方法
(一)物业管理投标书的基本要素
1、计量单位。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位,不允许混合使用不同的度量制。
2、货币。国内物业管理投标书使用的货币应为人民币,而国际投标中所使用的货币则应按招标文件的规定执行。
3、标准规范。编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范,若采用国外的服务标准与规范,应将所使用的标准规范译成中文,并在标书中说明。
4、表述方式。简洁、明确、文法流畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。图纸、表格较之于文字在表述上更为直接,简单明了,但这同样要求其编写做到前后一致、风格一致、符合招标文件的要求。
5、理论和技巧。投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行,编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识,并以服务为出发点,综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。
6、资料真实。投标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定,且无重的偏离与保留,保证所提供全部资料的真实性,以实用投标文件对应招标文件的要求。
(二)物业管理投标书的编写要求
1、要有说服力。
2、要有竞争力。
3、要有鼓动力。
4、要有吸引力。
(三)物业管理投标书编写的注意事项
1、投标文件应完全按照招标文件的各项要求。
2、确保填写无遗漏,无空缺。
3、填写方式要规范。
4、计算数字必须准确无误。
5、报价合理。
6、包装整洁美观。
7、投标方式规范。
8、严守秘密,公平竞争。
第6篇 中新都会物业小区管理规约
中新青年都会物业小区管理规约(征求意见稿)
为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。
第一章总则
第一条物业基本情况
(一)物业名称:
(二)物业类型:
(三)坐落位置:
(四)建筑物总面积:
(五)国有土地使用证明文件政府批文号:
第二条本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
第三条业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。物业的所有权人发生变更时,管理规约的效力及于物业的继受人。
第四条本规约由年月首次业主大会通过。
第五条物业服务企业及物业建设单位(开发商)应遵守本管理规约之规定。
第六条本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
第二章物业使用和维修
第七条按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途;不擅自占用共用部位和共用设施设备;不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
选择性条款:空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品,不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
业主确因特殊情况需要改变物业设计用途的,应征得相关业主及业主委员会同意,报有关行政主管部门批准并告知物业服务企业后方可实施。
第八条业主利用物业共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的,应当征得有关业主和业主委员会的同意,并按照规定向物业服务企业办理有关手续。
第九条爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
第十条自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
第十一条业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。
第十二条业主及非业主使用人使用电梯应遵守本物业区域的电梯使用的有关规定。损坏电梯设备的,应承担相应的赔偿责任。
第十三条机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记。
机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。
本物业区域业主共有的车位使用分配方式为:。
选择性条款:留出适当数量的访客车位后,按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配。
第十四条业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
第十五条对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。
业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,造成物业损坏的,责任人应予以修复或适当赔偿。
第十六条物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修消除隐患;责任人不履行或者无法履行应急维修义务的,物业服务企业可在社区工作站(社区居民委员会)和业主委员会有关人员到场见证下进入物业内部应急维修;维修所需的费用由责任人承担。
第十七条人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
第十八条业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。
装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。
第十九条业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修;业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时,应及时通知物业服务企业,并采取合理措施防止损失扩大。
第二十条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十一条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的各项损失由建设单位承担。
第三章物业服务费用的交纳
第二十二条物业服务企业不得强行预收物业费,业主可选择年付或分期缴纳的方式。
第二十三条业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。
对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式。
选择性条款:
1、欠费三个月以上或长期拒缴物业服务费用、三次催缴仍逾期不交的业主,业主委员会或业主委员会授权物业服务机构在物业区域内显着位置公布欠费情况,仍不交的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼;
2、业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。
第二十四条业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,在保修期外,应另行支付合理费用。
第二十五条业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。
第二十六条业主在转让或出租物
业时,应当告知新业主和承租人遵守本规约,并将有关情况于_日内告知业主委员会或物业服务机构。
业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主承担连带责任。
第四章违约责任和违约纠纷的解决
第二十七条业主应自觉遵守本规约的各项规定,违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的,应当承担法律责任。
对业主的违约行为,其他业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正,也可委托物业服务机构督促其改正。
第二十八条业主对物业服务的意见和建议,可直接向物业服务机构提出,也可向业主委员会提出。涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交业主大会表决。
第二十九条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十一条建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务企业可根据本规约申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五章其他相关事项
第三十二条业主在转让或出租其拥有的物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,要求新业主和承租人承诺遵守管理规约,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第三十三条业主转让物业,应与物业服务企业结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第六章附则
第三十四条本规约如有与进行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其它条款的效力。
第三十五条本规约经第_届业主大会会议于_年_月_日表决通过,自_年_月_日起生效。
第7篇 三级文件物业钥匙管理作业指导书
物业三级文件:钥匙管理作业指导书
1、目的规范房屋钥匙的管理,做到收、发钥匙准确、快速、无误。
2、范围适用于各管理处钥匙的保管工作。
3、职责3.1钥匙保管人员做好保管和定期检查工作。
3. 2客户服务部主管负责对钥匙保管工作的监察。
4、方法和过程控制
4.1所有接管房屋的钥匙要由专人保管,存放于指定区域,钥匙上标识应标注清楚,以便查找。
4.2钥匙保管人就经常对钥匙保管情况进行检查,如发现标签破损或模糊不清者应及时更新。
4.4业主领取/借用钥匙,钥匙保管人必须确认身份,业主须在《钥匙发放登记表》/《钥匙借用申请表上》上签字。
4.5其他人员如借用钥匙,要认真盘问钥匙用途及归还日期,并在《钥匙借用登记表》上做好登记,施工维修人员的钥匙借用应该做到当天借用当天归还,营销部人员的钥匙借用应有营销部部门主管的签字。
4.6所有借出的钥匙由钥匙保管人员负责追回并及时在《钥匙借用登记表》上讲相关记录填写完善。
4.7钥匙存放地点无关人员不得进入。
5、相关文件无
6、相关质量记录表单wy7.
5.4-k01-0 2 《钥匙发放登记表》wy7.
5.4-k01-0 2 《钥匙借用登记表》
第8篇 教学楼物业管理投标书范本
服务模式设计部分
关键词
◆服务理念: 用心服务,创过程精品
◆服务模式: 书香氛围型物业管理模式
◆服务原则: 专业整合、创优恒优、严控成本、
零度干扰、隐形封闭、利润返还、一票否决
◆服务措施: 选用一专多能型管理人才、实service
服务系统、 区域主管组织模式创新、
聘请港式清洁服务顾问、导入iso9000―iso14000质量环境管理体系、开通服务便利车、加强细节关注、推进个性化增值服务
书香氛围型物业管理模式设计
第9篇 物业管理质量体系文件进货检验程序
物业管理公司质量体系文件:进货检验程序
1.0目的通过对进货检验的控制,防止未经验证及不合格的物资投入使用,以确保公司提供服务的质量。
2. 0适用范围对所采购物资的入库验证。
3．0职责由提出申请的部门主管负责验收,或由行政部人员验收,行政部主管负责监督。
4. 0工作程序
4.1 依据审批后的《采购申请单》或《采购计划》对所采购回的物资进行入库检验。
4.2 批量采购回的物品数量少于10个全检,11-50抽检10个,51-100抽15个,101-200抽20个,200个以上抽检10%,500件以上抽检5%。
4.3 验证根据情况可采用核对数量、外观检查、样板核对和合格证检查等方式进行。对涉及安全性能的产品如电器类、水暖器材、消防用具类、化工原料必须要有合格证;对小五金类、绝缘材料类、标准件类和其他杂项类应核对规格、型号和数量与采购文件是否一致,外观和包装有无破损等。
4.4 验证合格由验证人在《材料入库验收单》上进行记录,对验收中发现的不合格品按《不合格品/服务的控制程序》执行。
4.5 对急需使用的来不及检验的物品,由行政部主管或管理处主任或其授权人员签名后,可予以紧急放行。放行部分要由库管员注明数量、批号,并要有明确标识,以便一但发现问题时可以返回。没有放行的部分按常规进行检验。
4.1 对外协加工及制作的产品要经过检验合格后方使用,并将检验结果作出记录。
4.2 对外购设备在投入使用前应根据使用条件及要求进行检验,并作出记录,对
4.6 、
4.7 条款,产品的验收是以相关的要求进行(如制作图样、书面要求、说明书、采购协等)
4.3 对分供方提供服务项目、工程项目的初始验证。
4.3.1 当分供方提供服务时,根据双方协议内容及对其提供的条件及资料进行验证(如配备设备、人员素质、工程材料等),此验证是指服务/工程项目开始前进场的条件的验证。
4.3.2 若分供方提供的服务项目有阶段性时,则对每一阶段开始前进行验证,以确保各阶段的有效衔接。
4.3.3 若对验证符合要求时,才能通知对方开始服务/工程项目。
4.3.4 若对验证方不合要求时,应通知对方不能开工,直至满足条件为止。
4.4 对所有以上的检验作出记录并保存。
5. 0相关文件
5.1 《不合格品/服务的控制程序》
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第10篇 物业管理师备考:股权转让交付及效力说明
股权转让后公司应当履行哪些法律手续
原《公司法》第三十六条股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让的出资额记载于股东名册。
原《公司法》第三十六条对股权转让后要履行的法律手续非常简单,只要求受让人的姓名及有关情况记载股东名册即可完成。而新修订的《公司法》第七十四条对股权转让后需要办理的有关手续增加了许多,除股东名册变更外,包括注销出资证明、签发新的出资证明以及变更公司章程记载等。所以按照新《公司法》的有关规定,股权转让后需要办理以下法律手续:
出资证明的注销与签发
按照新《公司法》第三十二条规定,股东出资后,公司必须向股东签发出资证明,出资证明是公司签发给股东的股权凭证。出资证明是记名的,转让必须变更出资证明的记载。为此,新修订的《公司法》规定,股权转让后,必须注销原股东的出资证明,向新的股东签发新的出资证明。这样,就不会因为同时存在两个出资证明而引发不必要的纠纷。
变更股东名册记载及股东变更登记
新修订的《公司法》第三十二条对股东名册记载的内容及法律效力作出了明确规定,明确了股东名册记载及登记具有证明股东资格、对抗第三人的法律效力。它规定,记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的,应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的,不得对抗第三人。
根据上述规定,股权转让后,如果不变更股东名册记载,受让股权的股东就不能向公司主张其股东权利;如果不办理股东变更登记,他也无法对抗其他对其受让股权提出的权利请求。受让人取得股权就得不到有效保障。因此,新《公司法》规定,要求股权转让后,公司必须变更股东名册记载并办理股东变更登记。
变更公司章程记载
根据新《公司法》第二十五条的规定,股东的姓名或者名称属于公司章程绝对必要记载事项。公司章程必须由全体股东签名或盖章。从性质上来说,公司章程是股东自治的重要法律文件。因此,股权转让后,股东变更了,原公司章程关于股东姓名或者名称记载就与实际情况不符合,有必要变更该记载事项。所以,新修订的《公司法》增加了这一要求。同时,由于股权转让本身就已经征得了股东的同意,所以变更公司章程股东姓名或名称的
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第11篇 物业管理保洁培训-保洁用品
物业管理保洁培训:保洁用品
一、清洁剂
1、清洁剂的化学类型
三大类:碱性、中性、酸性
传统的分类标准以ph值为准,ph值在6~8之间为中性清洁剂
ph值小于6的为酸性清洁剂
ph值大于8的为碱性清洁剂
酸碱类清洁剂的清洁原理为酸碱中和,即使污渍通过酸碱中和溶解于水,然后通过机械的方法将之除掉,但这种方法如果掌握不好,将对表面产生损伤。
中性清洁剂则是利用表面活性分子活泼的能量与污渍中的分子相结合,使污渍中的分子结构松动呈水相,再用机械的方法将之除去。
2、清洁剂的使用分类(按其使用特性分类)
a、地毯清洁剂
1)、干泡地毯清洁剂:(适用于定期干泡清洗地毯。1:30。方法:稀释后注入擦地机泡箱内,用地毯刷或手刷清洗。)
2)、低泡地毯除渍剂:(适用于地毯上水洗污渍、茶、咖啡。手动除:31:5,抽洗1:30。方法:注入吸水机的冷水箱后,抽洗)
3)、专用地毯除油剂:(适用于顽固油渍,不用兑水。方法:直接将地毯除油剂喷于油污上用毛巾擦拭。)
b、通用型清洁剂(分为中、碱、微酸三种,一般用于卫生间或其它的一般性去污场所)
c、酸性清洁剂(这类主要用来去除水锈、水泥斑等顽固污渍,但不能做日常清洁保养用清洁剂)
d、蜡水
1)、底蜡(适用于胶地板、马赛克、云石、水磨云等天然石的表面清洁,不用兑水,一般涂2~3层。一般规律:软石地面用硬蜡,硬石地面用软蜡。)
2)、面蜡(适用于蜡面地板,不用兑水,使用时直接用于干净蜡枪将面蜡涂入地面上。)
3)、喷洁蜡
4)、去蜡水(适用于清除塑料地板、防火地板、水磨石、大理石等表面上的旧蜡渍。轻微蜡渍1:10;一般蜡渍1:4;严重蜡渍1:2)
5)、木地板蜡(适用于木地板的清洁保养,不用兑水)
e、玻璃清洁剂(适用于窗、镜、玻璃表面。大面积1:20;局部1:5)
f、家具蜡
g、不锈钢擦亮剂(适用于不锈钢表面,防尘防手印,不用兑水,直接将之涂于不锈钢表面上,用干净毛巾擦拭)
h、金属除渍剂(适用于电镀金属、不锈钢表面,清除锈渍及顽固污渍,不用兑水)
i、洁厕灵(适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍锈渍。1:10)
j、全能水(适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常清洁。普通污渍1:40;顽固污渍1:10~1:20)
二、空气清洁剂
空气清洁剂兼具杀菌、去除异味、芳香空气的作用。
主要种类有气雾罐空气清洁剂和卫生球(有机化合物萘制成,为无色小球状,用于卫生间除臭)。
三、除害材料
杀虫剂:杀灭蚊、蝇、蟑螂等害虫。(马拉硫磷乳油、粉剂50%;防虫磷乳油、粉剂70%、50%)
灭鼠剂:杀鼠灵(华法灵、灭鼠灵);杀鼠迷(萘满香豆素、立克命)
四、消毒剂
消毒剂是指用于消毒、灭菌或洗涤消毒的制剂。
常用品称:甲醛(其水溶性溶液称福尔马林)。
漂白粉,含有效氯25%~32%。
次氯酸钙,含有效氯80%~85%。
第12篇 物业管理手册－固体废物控制程序
物业管理手册:固体废物控制程序
1、目的
为了减少固体废物(包括废油脂)对环境污染,并对固废的削减、治理以及综合利用进行有效控制,特制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司各部门对固废物管理的控制。
3、职责
3.1产生固废物的各部门负责本部门固废物的分类、存放。
3.2各物业服务中心负责本辖区内固废物的管理、处置。
3.3品质部负责固废物分类存放和处置的监督检查。
4、程序
4.1固废物分类和标识
4.1.1根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》和河南省、郑州市有关规定,结合公司的实际情况,将废物分为四大类:
a)可回收利用的再生物:废纸张、废设备、废玻璃、废零部件、废木料等;
b)危险、有毒有害废物:废电池、废墨盒、废色带、废灯管、不可降解物资、废矿物油及含油废物、废溶剂桶、废油漆桶、废敌敌畏瓶、废电子产品等;
c)一般工业废物:不可利用的零废部件、装修废弃物等;
d)生活垃圾:包括业主生活垃圾、公司办公室废物等。
4.1.2各部门根据以上的分类方法和本部门的实际情况,分类存放在设有明显标识的容器内。
4.1.3危险废物如废矿物油、废溶剂等应放入专用容器中,并做出明确的标识。
4.2固废物的搬运和存放
4.2.1固废物的搬运
a)各物业服务中心负责将本部门产生的固废物运送到指定的废物统一存放场所。
b)为防止造成二次污染,在搬运过程中禁止废物洒漏、挥发、倾倒以及存放在非存放场所。
4.2.2固废物的存放
a)各物业服务中心委托清运公司管理本部门所辖区域内产生的固废物存放点(垃圾中转站),具体执行《相关方环境制约控制程序》。
b)各种废物分类存放,应有明显的标识;
c)存放场所要达到防火防爆、防地下渗透、防雨淋、防流失,保持周围环境清洁;
d)危险、有毒有害废物由各物业服务中心集中存在指定地点,并做出明确的标识。
4.3固废物的处置和回收
4.3.1各物业服务中心对有利用价值的废物应综合利用或对外销售,以减少资源的浪费。
4.3.2各物业服务中心负责定期收集、存放本辖区内危险废物,每半年交于有资质的单位处置,并根据《相关方环境制约控制程序》,要求处置单位在运输和处置过程中严格按《郑州市危险废物污染环境防治办法》及《危险废物转移联单管理办法》执行,防止二次污染。
4.3.3处置危险废物时,相关部门应做好记录,填写《危险废物处置记录》。
4.3.4对于一般工业废物和生活垃圾、办公废物由各物业服务中心进行处置。
4.4品质部每季度对各部门的固废物分类存放和处置进行监督检查并填写《品质部抽检单》。
4.5各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。
4.6本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
5.2《相关方环境制约控制程序》
5.3《郑州市危险废物污染环境防治办法》
6、相关记录
6.1《危险废物处置记录》jw/jl-7.5.1-10-001
