第1篇 物业管理专业名词解释-1
物业管理专业名词解释(1)
1.物业:物业管理活动的物质载体,是联结物业管理相关法律关系主体之间关系的介质。原为香港地方俚语,意指单元性房地产,是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。
2.构造物:指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体,包括建筑物和构筑物两类。构筑物不直接供人在里面进行生产和生活活动的构造物。
3.建筑物:指定着于土地上下,由顶盖、梁、柱、墙壁等部位组成,供人居住或用于其它目的使用的构造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态,是指用建筑物料与外部空间隔开,可以容纳人在其中活动的建筑物。
4.物业管理区域:物业的集合,是物业管理的基本单位。
5.居住物业:指专供居住的物业,包括住宅小区、别墅、公寓等。
6.商业物业:指业主或物业使用人用于商业(商务)活动的物业,包括写字楼、购物中心、商铺、酒店等。
7.工业物业:指用于工业和交通运输生产活动的物业,包括工业厂房、仓库等。
8.其它类型物业:体育类物业(体育场、体育馆、健身房)、文教娱乐类物业(学校、影剧场、音乐厅、游乐场、文化广场)、卫生保健类物业(医院、疗养院、养老院)、交通类物业(车站、空港)、名胜古迹类物业(古建筑、名人故居)和宗教类物业(教堂、礼拜寺、庙宇、宗祠)等。
9.混合物业:一般指居住型和非居住型物业进行混合设计和建造的物业。
10.公产物业:产权归国家所有的物业,包括党政机关、部队、国有事业单位和国有企业的物业。
11.私产物业:产权归个人的物业。
12.单位产物业:产权归单位所有的物业。
13.私益性物业:为五官产权人垄断性占有和使用,能为其创造生活便利或带来经济利益的物业,如住宅、写字楼、商场、会展中心、酒店、工业厂房等。
14.公益性物业:指为社会公众提供公共性服务或用于社会公益活动的物业。如行政办公类物业、学校、医院、图书馆、礼拜堂等。
15.物业内容的二元性:指建筑物和建筑物所依附的土地。
16.设施设备的配套性:指物业以其各种配套设施设备满足人们各种需要的特性。
17.物业的社会属性:指物业在生产、流通及使用和维护等环节引起的社会关系的产生、变更和终止的属性,包括经济属性和法律属性两个方面。
18.相邻关系:两个或多个相互连接毗邻的不动产所有人活物业使用人,在行使不动产的占有、使用收益和处分权利时,相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
19.建筑物相邻关系:指相邻的建筑物所有人或物业使用人之间,建筑物所有人或物业使用人与相近的土地所有人或物业使用人之间,以及同一建筑物内彼此连接毗邻的建筑物单元所有人或物业使用人之间,由于不可量物侵入导致干扰或妨碍而发生的权利义务关系。
20.广义的物业管理:指房地产开发、租赁、销售及售后服务活动的总称。
21.狭义的物业管理:指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
22.常规性服务:物业服务企业为确保物业完好与正常使用,维护正常的工作、生活秩序,面向全体业主提供的最基本的服务。
23.环境管理:指对建筑区划业主的生活和工作环境进行的综合性管理,包括保洁管理、绿化管理、排污管理、消防管理和污染控制等。
24.公共秩序维护服务:指物业为维护建筑区划安定,保护业主的生命和财产安全,物业服务企业的安保人员要通过值班、看守和巡逻,有效预防、中止并及时处置各种突发事件,向业主提供优质、高效的公共秩序维护服务。
25.公众代办性服务:指物业服务企业接受业主与物业使用人的委托,代理缴纳水、电、气、有线电视等费用的服务。
26.物业档案管理:是反映物业形成、变迁和管理的各种文字、图表、声像等资料的总称,包括设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分。
27.社区文化建设:是在一定区域、一定条件下,社区成员共同创造的精神财富及其物质形态,包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方便的内容。
28.专项服务:是物业服务企业为创造良好的工作秩序和生活环境,面向全体业主与物业使用人提供的服务。
29.特约服务:指物业服务企业为满足房屋所有人或所有人或物业使用人的特殊需要而提供的个性化服务,是对常规性服务和专项服务的补充。
30.物业管理模式:指物业管理的结构形式和运行机制,其核心是参与物业管理的法律关系主体以及相互关系。
31.业主大会:物业管理最高权利机构,享有对物业管理重大事项进行决定的权利。
32.业主委员会:是业主大会的常设执行机构,对业主大会负责,在物业管理过程中,执行业主大会所做的各项决议并接受业主监督。
33.社区居民委员会:是城市居民实行自治管理的基层组织。
34.物业服务企业管理模式:指由独立设置、具备相应资质条件、具有法人地位的物业服务企业对物业实施管理的模式。
35.开发商管理模式:指房地产开发企业自行组建物业管理机构,对其开发建设的物业项目进行管理的模式。
36.业主自主管理模式:指通过物业管理区域内业主大会或业主委员会等自治管理组织对物业实施管理的模式。
37.政府房管部门管理模式:指由诚实政府房地产行政主管部门(房管局和基层房管站、房管所)对属于国家所有的房产进行的管理。
38.党政机关、企事业单位自行管理模式:指各级党政机关、企业、学校、医院等企事业单位直接对其物业进行管理的模式。
39.“三合一”管理模式:指居民委员会、业主委员会和物业服务企业组成联合工作组。共同实施物业管理的模式。
40.物业管理方案:是物业服务企业对物业管理项目实施管理的基本设想。
41.前期物业管理:指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。换句话说,就是自建设单位出售房屋时起到业主委员会成立时止的 物业管理。
42.建筑物区分所有权:指建筑物按照单元划分并出售后,在单元所有者之间形成的财产关系,包括专有所有权、共有所有权和成员权三个方面。
43.专有权:建筑物区分所有人排他性占有、使用、收益和处分建筑物专有部分的权利。
44.专有部分:指区分建筑物中构造上能够明确区分并可独立使用的部分。
45.共有权:指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物中的共有部分享有的占有、使用和收益的权利。
46.共有部分:区分所有建筑物中除专有部分外的其它所有部分。
47.成员权:建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切联系而形成的作为建筑物管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务。
48.业主自主管理:指物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立资质规范,自我管理本区域内物业管理活动的一种基层治理模式。
49.管理规约:是物业管理区域内全体业主共同制定并承诺遵守,对全体业主有共同约束力的,有关业主在物业使用、维护和管理等方面的行为准则。
50.业主大会:物业管理区域内全体业主组成,体现业主的意志和利益,对物业管理重大的事项作出决定的业主自治管理组织。
51.业主委员会:指物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的社团组织。是业主大会的常设工作机构,是物业管理法律关系主体之一,是业主大会会议决议的执行机构。
52.物业服务企业:按合法程序设立,为业主与物业使用人提供综合服务和管理的独立核算,自负盈亏的经济实体。
53.资质管理:政府房地产行政主管部门对物业服务企业进行管理的主要内容之一。
54.物业服务企业核心竞争力:指物业服务企业赖以生存和发展的关键要素。
55.物业管理市场:指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此引起的交换关系的总和。
第2篇 物管培训:物业管理公司的资金结算
物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付,需要连续、系统、全面地记载和核算,并实行有效的控制。理所当然,资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。
一、物业管理公司资金结算的含义和作用
(一)物业管理公司资金结算的含义
结算,是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同,可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算,适用于单位对个人、个人对个人,以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算,它是以存款的转移代替现金的流通。
在商品经济发达的社会里,转账结算是货币收付的主要形式。
在我国,各企业、单位、个人之间经济往来的款项,除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外,大量的都通过转账结算来完成。这样做,对物业管理公司来说,可以简化结算手续,缩短结算过程,有利于资金周转速度的加快,促进资金流通。
由于转账结算是以信用支付代替现金支付,所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件,制定出不同的结算方式,明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此,作为在物业管理公司工作的同志来说,应该在社会主义货币信用理论的基础上,从货币与商品矛盾的运动规律中,学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系,认识转账结算的规律性,不断疏通结算渠道,使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。
在我国,转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的,通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加,付款单位的存款减少,形成货币周转集中为银行信用所代替。可见,社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通,并用于清算经济往来关系,它是促进流通的一个工具。
(二)物业管理公司结算业务的作用
物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:
(1)可以加快结算速度和资金周转,为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式,一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求,另一方面能够增强合同纪律和支付纪律,为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证,密切了资金运动与物资运动的结合,提高了资金的使用效益。因此,能转账结算的业务应尽可能转账结算。
(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督,使公司能及时了解业务活动的全面情况,以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。
(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来,每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位,转账结算还涉及到金融机构,从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。
二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求
(一)物业管理公司资金结算的基本原则
(1)根据国家规定,各单位之间的经济往来,除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外,都必须通过银行办理转账结算。
凡在银行办理结算的单位或个人,都必须按照规定,在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位,账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的,应按结算金额一次交足。
(2)恪守信用,履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用,按照事先的承诺,履行资金的结算,使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位,金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力,是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。
(3)谁的钱进谁的账,由谁支配,银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构,在办理结算时必须遵循存款人的委托,按照其意志,保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金,除按国家法律规定可以冻结、扣款外,一律不得代任何单位冻结和扣款,也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移,而不能在结算过程中为其垫付资金。
(二)物业管理公司资金结算的要求
1.开立账户
开立账户不仅是办理结算的必要条件,也是办理结算的先决条件,只有开立账户,把应该交存的款项存入金融机构,金融机构才能为他们办理结算业务。
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bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户,各类账户有不同的设置和开户条件。
(1)基本存款账户的设置与开户条件
基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取,只能通过账户办理。
基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位,只能在一个银行开立一个基本账户。
基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。
基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书,提供规定的证件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意,并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证,即可开立该账户。
(2)一般存款账户的设置与开户条件
一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存,与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存,但不能办理现金支取。
一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人,并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位,并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。
一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。
(3)临时存款账户的设置与开户条件
临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。
临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构,并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是,临时经营活动需要的单位和个人,并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。
临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。
(4)专用存款账户的设置与开户条件
专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。
存款人对特定用途的资金,由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。
特定用途的资金范围包括:基本建设的资金,更新改造的资金,特定用途且须专户管理的资金。
存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。
专用存款户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后开立账户。
2.经济合同
经济合同一经成立,就具有法律效力,双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则,认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定,给对方造成损失时,应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同,银行将不予办理。
3.结算纪律
物业管理公司是银行结算的重要当事人,应严格遵守结算纪律,按照结算制度办理结算,是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:
(1)不准套取银行信用,签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;
(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;
(3)不准利用多头开户转移资金,逃避债务。
以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内,按照规定向收款单位或个人支付款项,对应该支付其他单位的款项,必须依约履行义务。
物业管理公司向外发出的结算凭证,必须于当日,最迟于次日寄发。收到的结算凭证,必须及时将款项支付给收款人。结算时间,同城,一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间),电汇一般不超过4天,信汇一般不超过7天。
三、物业管理公司资金结算方式
(一)异地结算
异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。
1.汇兑结算
汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。
(1)汇兑结算有关规定
①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。
②汇兑有信汇和电汇,单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时,只代单位附寄与汇款有关的单证。
③单位因急事,将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区,可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查,经同意,会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后,交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整,按开户行在信封上指定的日期带交汇入行,不得自行拆封;b.妥善保管,发生丢失、冒领等事故,一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。
④银行会对汇款用途审查,必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同,经查验后,银行应在汇款委托书上批注“已验合同,可入收款单位账户”。
⑤汇入银行解付汇款时,一般来说,对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。
⑥单位赴异地采购时,汇出银行会审查有关准予外出采购的证明,并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明,以汇出单位名义开立采购账户,由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说,采购资金除采购员携带少量必备现金外,其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇,汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明,或来函来电要求转汇方可办理。
⑦汇款单位对汇出款项要求退款时,应备正式文件,携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后,通知汇入行,汇入行对汇款尚未支付,方可退汇。如果已发生支付,汇入行将支付情况反馈于汇出行,并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款,应立即办理退汇。汇入行发出通知,经过2个月的时间,查找后仍无法支付的汇款,也应主动办理退汇。
(2)信汇和电汇的核算
①信汇。汇出单位办理汇款时,应该填制四联凭证,并在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行。其中,第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。
收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时,汇入行会取出信汇凭证第四联,核对取款人的有关证件,并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的,则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的,则由收款单位填制两联存款单,第一联加盖银行业务公章后,退给收款单位作为收款依据,第二联代收方记账凭证。
②汇款单位办理电汇时,应该填制三联电汇凭证,在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行;第二联,给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。
收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知,然后去银行办理有关手续。
2.汇票结算
汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行,由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发,由承兑人承兑,并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。
(1)银行汇票
汇票签发由指定银行办理,汇票的转账解付由各银行机构办理,现金解付,只能在汇票指定的汇入行办理,汇票一律记名,不准流通转让,不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月,逾期的汇票,银行不予受理。银行签发的汇票,银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人,也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时,应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后,应在汇票背面加盖业务用章,连同汇款解讫通知、进账单等,一并送开户行进
账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的,可以开立临时存款户办理支付,临时存款户只付不收,付完清户,不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时,可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。
汇款单位委托银行办理汇票结算,应填制汇票委托书,详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的,应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的,第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后,会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。
汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时,应当备函向汇出行说明其原因,并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时,也应当按退汇处理。
汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的,收款人到汇入行或汇出行请求挂失时,应提交三联“汇票挂失申请书”,一般以汇票委托书代替,在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后,确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。
(2)商业汇票
商业汇票按其承兑人不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票,由收款人签发,经付款人承兑,或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票,是由收款人或承兑申请人签发,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑的票据。
办理商业汇票时的规定有:
签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础,严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后,承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外,一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定,一般为3~6个月,最长不超过9个月,特殊情况可适当延期。如属分期付款,应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期,一律通过银行转账。
商业汇票可以贴现。商业汇票贴现,是指收款单位需要资金时,把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行,即由银行支现,其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时,根据贴现金额和贴现率,计算出贴现利息,并在贴现金额中预先扣除,将其余的贴现金额支付给贴现申请人,汇票归银行所有。
贴现利息的计算公式如下:
未到期天数
银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)
365
汇票到期后,贴现银行应向贴现人索回贴现金额,如果贴现人在银行的账户不足以支付的,无力赎回商业汇票,这在实质上如同把汇票卖给银行,贴现银行买进汇票而支付现款。
3.托收承付结算
托收承付结算是收款单位根据经济合同,委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款,由银行办理款项划转的一种结算方式。
托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。
托收,是收款单位委托银行收款,收款单位应填制“托收承付结算凭证”,连同有关单证一并提交开户行。
承付,是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天,从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付,即为默认承付。
划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。
4.异地委托收款结算
异地委托收款,是由收款单位向银行提供收款依据,委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。
单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项,均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制,委托收款的款项划回,分邮寄划回和电报划回两种,由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算,如遇法定假日,应当顺延)付款单位在3天付款期满,账户上没有足够的资金支付全部款项,可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延),如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项,银行会立即通知付款单位,令其2天内将其有关单证退回银行,由银行填制无款支付通知书,连同有关单证退回收款单位开户行,转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的,由其开户行按每笔委托收款业务,每天收取罚金0.5元。
5.信用证结算
这种结算是付款单位把款项预先交给银行,委托银行开出信用证,通知异地收款单位开户银行转给收款单位,收款单位按照合同和信用证规定条件发货后,银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点,每份100元,每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账,不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。
(二)同城结算
同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。
1.支票结算
支票是出票人签发的,委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定,现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账,不得支取现金。
支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的,支票无效。
单位签发支票,账户内必须有足够的资金,不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额,都是空头支票。对签发空头支票的单位,按票面金额处以1%的罚金。
支票实行有效期制。一般有效期为3~5天,从签发的次日算起,到期如遇节假日顺延。对过期支票,银行不予受理。签发支票时,要填写当天日期,不准签发远期支票。
支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责,并加盖存于银行的预留印鉴,不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰,不准涂改,也不准出借、出租、转让给其他单位使用,也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额,不得低于当地规定的金额起点。
付款单位将已签发的支票遗失时,应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票,银行不受理挂失,由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失,应出具公函,并经付款单位签注意见盖章证明后,到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失,应由单位出具公函,向开户银行办理挂失手续,并将账户余额核对相符,经银行同意后更换印鉴。
2.同城委托收款结算
同城委托收款是收款单位向开户行提供依据,委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。
同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的,主要区别是:
①同城委托收款的付款期为2天,异地委托收款的付款期为3天;
②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金,异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。
3)商业汇票结算
商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。
4)银行本票结算
银行本票是申请人将款项交给银行,由银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
本票自出票日起,付款期限最长不得超过2个月。
银行本票具有可以代替现金用以流通的特点,银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别,它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中,银行本票可以视同现金。
四、票据和票据行为
如前所述,我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据,作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识,本节就对票据作一个简要介绍。
(一)票据
1.票据的概念
票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据,例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。
票据是由出票人签发的,约定出票人自己,或要求他人按照规定
期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中,为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产,持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让,可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。
2.票据的特征
票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征,具体主要体现在:
①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证,也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得,随票据的转让而转让,占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件,以交还票据偿付票款为目的。
②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务,完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后,便于原对价关系相分离,到期必须偿付。
③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证,必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说,票据必须具备法律要式,才能发生法律效力,否则票据无法律效力。换言之,在我国,凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。
④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的,它的设立是有因的。但是,票据一经设立便具有独立的权利义务关系,与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时,不必向债务人证明取得票据的原因,只要具备法律要式,债务人应无条件支付。
⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务,债务人概不履行。因此,票据可以说是一种名义证券。
⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通,这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意,债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。
⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时,必须将票据交还债务人,使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时,则债权人返还票据后,票据清偿人可以向其前手进行追索。
3.票据的种类
①汇票
按不同标准,汇票还可分为:
a.按承兑人不同,可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。
b.按付款时间的不同,可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。
c.按有无附属单证,可分为跟单汇票和光票。
d.按流通领域的不同,可分为国内汇票和国外汇票。
e.按使用货币的不同,可分为本国货币汇票和国外货币汇票。
f.按汇票上是否说明收款人名称,可分为记名汇票和不记名汇票。
②本票
a.按出票人不同,可分为银行本票和商业本票。
b.按付款时间的不同,可分为即期本票和远期本票。
c.按本票上是否说明收款人名称,可分为记名本票和不记名本票。
d.按本票产生基础不同,可分为交易性本票和融资性本票。
③支票
a.按抬头人不同,可分为记名支票和不记名支票。
b.按支票上有无划线,可分为划线支票和非划线支票。
此外,票据根据主债务人不同,可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同,可分为随物性票据和融资性票据。
(二)票据行为
票据行为主要有以下八种:
1.出票
出票是创造票据的行为,即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据,并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移,是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。
票据必须记载下列事项:
①表明某种票据的字样;
②无条件支付的承诺或委托;
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nbsp; ③确定的金额;
④付款人名称;
⑤收款人名称;
⑥出票日期;
⑦出票人签章。
票据上未记载以上规定事项之一的,票据无效。
2.背书
背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书,使票据的权利从背书人转移至被背书人,由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时,必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据,背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据,后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件,若背书时附有条件的,则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后,承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样,其后手再背书转让的,原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利,但被背书人不能再以背书转让票据权利。
3.承兑
承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为,但却是确定付款人责任的一个重要步骤。
承兑有两个具体行为:
(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票,并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票,持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票,持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。
(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章,表明对票据承担支付义务。若提示承兑时,付款人不同意承担支付义务,则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票,应当承担到期必须付款的责任,不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。
4.保证
保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性,提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当,其承担保证责任。保证不能附有条件,附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据,保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的,持票人有权向保证人请求付款,保证人应该足额付款。
5.贴现
贴现是持票人在票据未到期时,为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况,如前所述。
6.付款
付款是票据到期,持票人作出付款提示,主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据,自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者见票后定期付款的票据,自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国,汇票金额为外币的,按照付款日的市场汇价,以人民币支付,另有约定的,从其约定。当付款人依法足额付款后,票据的债权债务关系结束。
7.退票
退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上,退票就是拒绝承兑或拒绝付款。
8.追索
第3篇 物业公司质量手册之质量管理体系
物业公司《质量手册》之质量管理体系
4.0质量管理体系
4.1质量管理体系总要求
物业管理公司依据is09001:2000《质量管理体系要求》,在实施控制的质量管理体系包括:为制定、实施、实现、评审和保持质量方针所需的组织结构、规划活动、职责、程序、过程和资源。建立了文件化的质量管理体系,在实施和保持过程中,不断改进质量管理体系有效性。策划并建立的质量管理体系符合iso9001标准要求,其控制范围覆盖物业管理公司全部的服务项目,通过对各项服务提供过程的深刻理解,在体系中明确了各过程之间的相互作用和相互联系,并以大量的切实可行的服务规范和服务提供规范(即作业和管理类文件)的有效实施,以及提供相应的具有足够胜任能力的各类资源,明确质量管理体系的有效实施和持续改进。对需要外包的服务项目,物业管理公司进行认真的研究分析,并制订了相关文件控制外包过程的实现,以满足客户的要求。
物业管理公司质量管理体系主要过程的相互作用和相互联系,通过相应的程序文件和作业文件的流程图的方式进行具体表达,以便对各项主要质量活动实施控制时兼顾过程方面的相应接口的控制。
本物业管理公司采用pdca循环的方法识别和控制过程的有效性,使每一个过程都可以通过'策划、实施、检查、总结'达到持续改进有效性的目的。
本物业管理公司对任何影响服务质量的外包过程,将按照标准is09001:2000标准7.4条款和《采购控制程序》,从供方的资源、采购品、接收准则等方面实施监视和控制,并制定相应的二三级文件确保外包过程(项目)的符合性。
本物业管理公司的外包过程主要有:
1.清洁服务;
2.电梯维护保养;
3.消防设备、设施维护保养;
4.外保;
5.化粪池清掏;
6.绿植租摆、绿地养护;
热力外线、电缆外线、有线电视为国家权威机构,不再做服务评价。
4.2文件要求
4.2.1总则
根据标准的要求,并依据物业管理公司的实际情况,制定了确保过程有效策划运行和控制所需求的体系文件。
物业管理公司质量管理体系的文件包括:质量手册、部门作业文件、质量记录等。
注:文件可采用书面文件及电子文件两种形式。
4.2.2质量手册
本质量手册体现了is09001:2000的要求,明确了物业管理公司的质量方针、目标、组织机构、支持程序、作业指导书等查询的途径及各部职责权限是物业管理公司对质量体系进行管理的纲领性文件。
本质量手册由总办负责组织文件编写小组编写,管理者代表审核,物业总经理批准、发布。
4.2.3文件控制
4.2.3.1总则
对物业管理公司质量体系文件和资料及外来文件进行控制,以确保各个场所使用的文件和资料均为有效版本。
4.2.3.2文件的批准及发布
a、制订《文件控制程序》,并由总办负责对所有质量体系文件的编制、标识、审核、批准、发放、使用、评审、修订、回收、保管、作废等过程实施总体管理控制;
b、物业总经理负责批准发布质量手册;
c、管理者代表负责审核质量手册;
d、总办负责组织质量手册的编制;
e、各部门负责相关作业文件的编制、使用、保管、部门经理负责作业文件的编写审核,管理者代表负责作业文件的批准;
f、部门文员负责本部门相关文件的收集、整理及归档等,确保文件保持清晰,易于识别。
4.2.4质量记录
4.2.4.1物业管理公司对质量记录的标识、收集、归档、检索、保存期限和处理进行控制,以提供质量管理体系有效运行的证据。
4.2.4.2制订并实施《记录控制程序》,对质量记录的管理控制进行规定。
4.2.4.3总办是物业管理公司质量记录控制的主管部门。
4.2.4.4各部门负责本部门记录的控制和管理。
4.2.5相关文件
《文件控制程序》
《记录控制程序》
4.2.3文件控制程序
1.0目的
质量管理体系对有关文件进行控制,确保与质量管理体系运行有关的各部门、各环节都得到文件的有效版本。
2.0范围
本程序适用物业管理公司所有质量体系文件和相关外来文件的管理与控制。
3.0职责
3.1物业总经理负责批准发布《质量手册》。
3.2管理者代表负责组织编写、修改《质量手册》并审核《质量手册》和批准各部门作业文件。
3.3总办是物业管理公司文件的归口管理部门,负责质量手册和作业文件的发放、正本保存。并负责与质量管理体系有关的外来文件的管理和控制。
3.4各部门负责相关作业文件的编制、使用和保管,部门经理负责作业文件的审核,管理者代表负责作业文件的批准。
3.5各部门文员负责本部门与质量管理体系有关文件的收集、整理和归档等。
4.0程序流程图
文件控制流程图
责任者/支持文件
质量记录
相关部门
文件编写/更改申请单
物业总经理
文件编写/更改申请单
管理者代表
相关部门
文件修改记录表
物业总经理
管理者代表
文件编写/更改申请单
总办/文件控制程序
总办/文件发放清单
文件发放登记表
总办/文件控制程序
文件发放登记表
总办/档案管理制度
第4篇 美术馆物业管理处培训组织方式
美术馆物业管理处培训的组织方式
(1)培训职责
1)管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。
2)主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估和反馈。
(2)培训形式
实行公司与管理处两级的培训,根据培训要求,采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训,其中在岗培训是培训的主要形式。
(3)培训实施流程
员工培训分为三个阶段,即:岗前培训--岗位转正培训--在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训,内容详见《新员工公共培训科目》。三个月试用期满后,经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训。所有培训课程结束后均进行考核、评价,并归档管理。
第5篇 某某公寓物业管理理念
某公寓物业管理理念
第一章 管理服务理念及管理思路
据了解,业主之所以选择**城,不仅只是因为**城属于**首席电梯公寓,更为重要的是业主在这时生活,能够享受高品质的物业服务。开展物业管理工作,就必须高度重视和不断满足业主日益增长的文化需求、服务需求。
我们的设想是:
倡导'天天让您满意'的服务理念:
秉持'实施科学管理,持续改进服务,不断开拓创新,增强顾客满意'的质量方针,实行标准化、专业化的管理服务方式,每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则。我们实施'管理报告制度',每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况,以及本体维修、治安、保洁、绿化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。
第二章 创造**城物业管理模式
开发公司开发的'**城',是专为有识之士和**市的创业先锋们打造的精品高档电梯公寓。从规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节,**城未来的物业管理工作中将以'精品服务,全心全意满足顾客需求'为目标开展。
在确定管理模式的基础上,针对**城精品物业的特色及实际情况,我们的管理思路是:
采用整体管理和专业管理相结合的办法
强调成本控制意识和成本管理程序
强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合
强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
确保公众服务的规范化与特约服务的个性化
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美
致力于培养员工的专业素质以及小区全员的参与意识
致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
第三章 拟采取的管理服务措施
结合**城物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及精品服务的供给:
一、导入iso9001质量管理体系
在**城物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行iso9001,以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。
二、结合自身优势,提升服务质量
**城物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用现代物业经营的管理模式以及行业成功运作的经验,有针对性地开展工作,了解客户需求,提供个性化服务和精品服务,对可能发生的问题进行前期预防,使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及物业管理行业相关政策法规。
三、建立素质优良的员工队伍
要实现管理方案中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行,通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。
四、建立'全方位式'的员工培训机制
在实践中,推出 '全方位式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。
五、提供个性化的装修套餐服务
随着人们生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。在**城的装修管理上,竭诚为业主提供完美的配套服务。拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻并向业主推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主;同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧。
六、构建'一站式'服务平台--客户服务中心
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在**城的服务形式上,拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心,由中心负责分类处理;而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的口径统一化,第二,建立首问责任制,所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主;第三,客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。
第6篇 物业iso9000物业管理质量检查程序
公 司 程 序 文 件 版号: a
修改号: 0
ej-qp9.1 物业管理质量检查 页码: 1/2
1.目的:
对物业管理质量检查实施控制,确保公司内部各项检查工作顺利进行,达到物业管理目标。
2.适用范围:
适用于小区各项物业管理项目的质量检查。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.10 4.14章
3.2 iso9002标准第4.10 4.14章
4.职责:
4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组,负责检查工作。
4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。
4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。
5.工作程序:
5.1准备工作:
5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次,检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。
5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》,并通知检查小组的成员和有关部门。
5.2现场检查:
5.2.1检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。
5.2.2检查小组将检查结果详细记录,形成《现场检查记录表》。
5.3住户意见征询:
5.3.1小区住户抽查5-10户,对公司各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理。
5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。
5.4检查总结:
5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组
会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。
5.4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。
5.4.3对于重大问题或潜在的不合格,副总经理组织采取纠正预防措施,具体步骤参见ej-qp10.1。
6.支持文件与质量记录:
6.1《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》
6.2《物业管理质量检查计划》ej-qr-qp9.1-01
6.3《现场检查记录表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物业管理质量检查报告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回访住户记录表》 ej-qr-qp9.4-02
第7篇 zx物业高空作业管理流程
金科物业高空作业管理流程
1 目的
规范管理处高空作业工作,保障员工人身安全。
2适用范围
适用于金科物业管理有限公司各管理处的小区高空作业工作。
3职责
3.1 管理处主任负责小区高空作业工作的管理。
3.2 管理处各部门主管依照本规程实施小区高空作业工作。
4程序要点
4.1 管理处各部门应尽量减少高空作业,因特殊原因需要进行高空作业的,须报部门主管批准。必要时部门主管可到现场查看,如因把关不严造成事故,部门主管和管理处主任负有责任。
4.2 如存在下列情况之一,不得进行高空作业:
4.2.1 患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼尔氏综合症、严重贫血、关节炎、恐高症、力障碍等不宜登高人员不得进行高空作业;
4.2.2 未经部门主管同意,不得进行高空作业;
4.2.3 恶劣天气情况下,不得进行高空作业;
4.2.4 安全措施不到位,无安全器械;
4.2.5 登高用具不合要求;
4.2.6 高空作业环境恶劣、无防护措施和设施。
4.3 高空作业安全要求:
4.3.1 遵守高空作业安全操作规程;
4.3.2 安全带佩戴良好;
4.3.3 使用梯子高度超过两米,必须有人辅助;
4.3.4 作业面上下方均不得存在垂直同时作业;
4.3.5 高空作业所需工具、物品必须有专用工具传递,不得抛掷;
4.3.6 高空作业下方为禁戒区域,人员进入必须佩戴安全帽。
4.3.7 高空作业完毕后,应做到人走场清,消除一切不安全因素;并做好施工现场清理,安全器械做好保养维护工作后交回值班室。
4.4 凡作业高度超过2米时(包括2米),都属高空作业,在此高度或以上高度作业必须要系安全带或有其它安全保护措施或改进作业方法。如有违反, 情节轻重,对当事人、部门主管和管理处主任给予处罚。如有管理处不按此规定执行,发生意外事故,违章者或当事人后果自负。
第8篇 物业管理职业道德试题
职业道德模拟试题
基本知识领域
职业道德理论知识部分
答题指导:
◆该部分均为选择题,每题均有四个备选项,其中单项选择题只有一个选项正确,多项选择题有两个或两个以上选项正确。
◆请根据题意的内容和要求答题,并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。
◆错选、少选、多选均不得分.
单项选择题(请在下述每题的4个选项中,选择1个选项,并在答题卡上将相应的字母涂黑)
1、与法律相比,道德的( )。8~10
(a)时效性差 (b)作用力度强 (c)操作性强 (d)适用范围广
2、在职业道德活动中,符合“仪表端庄”具体要求的是( )。79-85
a.着装华贵 b.鞋袜搭配合理。 c.饰品俏丽 d.发型突出个性
3、.党的十六大报告指出,认真贯彻《公民道德建设实 施纲要》,弘扬爱国主义精神,以为人民服务为核心,以集体主义为原则,以( )为重点。413-16大
a.无私奉献 b .爱岗敬业 c.诚实守信 d.遵纪守法
4、以下关于“节俭”的说法,你认为正确的是( )。260~190
(a)节俭是美德,但不利于拉动经济增长
(b)节俭是物质匮乏时代的需要,不适应现代社会
(c)生产的发展主要靠节俭来实现
(d)节俭不仅具有道德价值,也具有经济价值
5、办事公道是指从业人员在进行职业活动时要做到( )。189-147
a.原则至上,不徇私情,举贤任能,不避亲疏
b.奉献社会,襟怀坦荡,待人热情,勤俭持家
c.坚持真理,公私分明,公平公正,光明磊落。
d.牺牲自我,助人为乐,邻里和睦,正大光明
6、社会主义道德建设的基本要求是( )。421-纲11
a.心灵美、语言美、行为美、环境美
b.爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学、爱社会主义。
c.仁、义、礼、智、信
d.树立正确的世界观、人生观、价值观
7、现实生活中,一些人不断地从一家公司“跳槽”到另一家公司。虽然这种现象在一定意义上有利于人才的流动,但它同时也说明这些从业人员缺乏( )。128-113
a.技能 b.强烈的职业责任感 c.光明磊落的态度 d.坚持真理的品质
8.企业员工遵纪守法,必须做到( )283-201
(a)有法可依 (b)反对“管、卡、压”
(c)执法必严 (d)学法、知法、守法、用法
9.从我国历史和现实的国情出发,社会主义道德建设要坚持以( )为核心。413-16大
(a)集体主义 (b)爱国主义 (c)为人民服务 (d)社会主义
10.社会主义道德建设的基本要求( )。 421-纲11
(a) 心灵美、语言美、行为美、环境美
(b)爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学、 爱社会主义
(c)仁、义、礼、智、信 (d)树立正确的世界观、人生观、价值观
11、下面关于以德治国与依法治国的说法中。正确的是( )。10~10
(a)依法治国就是不讲道德或少讲道德 (b)倡导以德治国要淡化法律的强制性
(c)德治是目的。法治是手段 (d)以德治国与依法治国相辅相成,相互促进
12、下列选项中,符合“仪表端庄”具体要求的是( )。79~85
(a)着装华贵 (b)着装朴素大方 (c)饰品俏丽 (d)发型突出个性
13、对企业来说,诚实守信( )。151~124
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sp;(a)会增加经营成本 (b)是无形资本 (c)与经济效益无关 (d)不利于经济竞争
14、以下关于办事公道的说法中,你认为正确的是( )。193~150
(a)办事公道就是按照一个标准办事,在当事人中间搞折衷
(b)办事公道没有明确的标准,只能因人而异
(c)办事公道是职业劳动者应该具有的品质
(d)对没有任何职权的员工来说,不存在办事公道的问题
15、关于勤劳节俭的现代意义,你认为正确的是( )。235~175
(a)太勤劳是不懂得生活的表现 (b)节俭不符合政府扩大内需政策的要求
(c)勤劳节俭有利于防止腐败 (d) 艰苦创业精神应提倡,勤俭之风不宜弘扬
16、“天时不如地利,地利不如人和”反映的是( )道德规范的具体要求341~235
(a)团结互助 (b)爱岗敬业 (c)遵纪守法 (d)诚实守信
17、“你敬我一尺,我敬你一丈”反映的是团结互助道德规范中( )的具体要求.348~241
(a)胸怀坦荡 (b)互相学习 (c)助人为乐 (d)平等尊重
18、从2003年起.我国把“公民道德宣传日”定为每年的( )。
(a)3月15日 (b)9月20日 (c)9月10日 (d)6月5日
19、下列说法中.违背办事公道原则的选项是( )。190-149
(a)某商场售货员按照顾客到来的先后次序为他们提供服务
(b)某宾馆服务员根据顾客需求提供不同的服务
(c)某车站工作人员根据需求开办特殊购票窗口
(d)某工厂管理人员不分年龄、性别安排相同的工种
(二) 多项选择题(请在下述每题的4个选项中,选择两个或多个选项作为答案,并在答题卡上将相应的字母涂黑)
20、下列论述中,正确的是( )。413、421
(a)“五爱”是公民道德建设的基本要求 (b)为人民服务是公民道德建设的核心
(c)集体主义是公民道德建设的原则 (d)“五讲四美”是公民道德建设的基本规范
21、企业文化包括( )。 p30
(a)企业环境 (b)企业的规章制度 (c)企业目标 (d)企业作风
22、下面关于职业道德与职工关系的说法中,正确的是( )。 49-55
(a) 职业道德是职工事业成功的重要条件
(b)企业把职业道德素质状况作为录用员工与否的重要条件
(c)职业道德不利于跳槽、升迁 (d)职业道德有利于职工人格的升华
23.下列说法中,符合“语言规范”具体要求的是( )。80-86
a.多说俏皮话 b.用尊称,不用忌语
c.语速要快,节省客人时间 d.不乱幽默,以免客人误解
24.职业道德主要通过( )的关系,增强企业的凝聚力。 26-29
a.协调企业职工间 b.调节领导与职工 c.协调职工与企业 d.调节企业与市场
25、对从业人员语言规范的具体要求是( )。80、81-86
(a)用尊称 (b)语气委婉 (c)语意明确 (d)语速适中
26、某单位员工在谈论职业责任时众说纷纭。下列说法中,你认为正确的是( )293-204
(a) 职业责任与物质利益无关 (b) 职业责任具有明确的规定性
(c) 职业责任与提高职业技能无关 (d) 职业责任具有一定的强制性
27、.老陈是企业的老职工,始终坚持节俭办事的原则。有些年轻人看不惯他这样做,认为他的做法与市场经济原则不符。在你看来,节俭的重要价值在于( )。242-178
a.节俭是安邦定国的法宝。 b.节俭是诚实守信的基础
c.节俭是持家之本。 d.节俭是维持人类生存的必需。
28、下列做法中,违反诚实守信要求的是( )。174
-134
(a)保守企业秘密 (b)派人打进竞争对手内部,增强竞争优势
(c)根据服务对象来决定是否遵守承诺(d)凡有利于增大企业经济利益的行为,都努力为之
29、.在职业活动中,要做到 公正公平就必须( )。225-164
a.按原则办事。b.不循私情。c.坚持按劳分配 d.不惧权势,不计较个人得失。
30、在职业实践中,做到公私分明应( )。218-160
(a)增强大局意识 (b)富有奉献精神 (c)从细微处严格要求自己 (d)寓私于公
31、现代社会的节约,包括节约( )。275-195
(a)时间 (b)空间 (c)人力 (d)资金和物质
32、树立职业理想,应考虑的主要因素包括( )。119-106
(a)个人的内在条件 (b)体面的工作环境
(c)社会发展的需要 (d)丰厚的工资收入
33、.职业纪律具有的特点是( )。293-204
a.明确的规定性 b.一定的强制性
c.一定的弹性 d.一定的自我约束性
34、无论你所从事的工作有多么特殊,它总是离不开一定的( )的制约。338-230
a.岗位责任 b.家庭美德 c.规章制度 d.职业道德35、“做好生意三件宝.人员门面信誉好”说明( )。75/76-83
(a)文明礼貌是“面子工程” (b)文明礼貌在一定程度上蕴涵着经济效益
(c)文明礼貌是搞好经营活动的前提 (d)产品质量好就行,文明礼貌无关紧要
36.在企业经营活动中,员工之间加强团结互助的要求包括( )362-248
a.讲究合作,避免竞争 b.平等交流,平等对话
c.既合作,又竞争,竞争与合作相统一。 d.互相学习,共同提高。
37、职业规范包括( )。318-224
(a)岗位责任 (b)操作规则 (c)规章制度 (d)个人习惯
38、创新对企事业和个人发展的作用表现在( )。382-259
a.创新是企事业持续、健康发展的巨大动力。b.创新是企事业竞争取胜的重要手段。
c.创新是个人事业获得成功的关键因素。d.创新是个人提高自身职业道德水平的重要备件
39、团结互助的基本要求是( )。340-233
(a)加强协作 (b)顾全大局 (c)平等尊重 (d)互相学习
40、.爱岗敬业的具体要求是( )。114-105
a.树立职业理想 b.强化职业责任 c.提高职业技能 d.抓住择业机遇
行为习惯领域
41、到领导办公室汇报工作,领导示意你坐下时,你通常会( )
a 不坐下,站在领导办公桌前 b 翘着腿坐在椅子上
c 斜靠在椅子上 d 端坐在椅子上
42、假设你在工作中出现了一次小的失误,暂时还未给单位造成什么损失,领导也没有发现。在这种情况下,你认为最好的处理办法是( )。
a.不向任何人提起这件事
b.不告诉任何人,自己在以后的工作中弥补过失
c.告诉领导,承认自己的过失并承担相应的责任。
d.告诉自己最好的朋友,请他帮自己想一个最好的办法
43、如果领导交给你一项有一定规格要求和时间限制的工作,你通常会采取哪一种做法( )。
a.按照有关要求,利用工作时间按时完成
b.为了把这项工作做得更完美,不惜花费自己的业余时间,按时完成。
c.等领导催问工作进展时,再赶紧去做,并按时完成
d.为了把这项工作做得更完美,宁可多花费时间,晚一些完成
44、某公司没有专职保洁人员,也没有制定轮流打扫卫生的制度,办公室的卫生由公司职员自己打扫。如果你是该公司职员,你会采取哪种做法( )。
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sp; a.上班后,看有没有人打扫卫生,如果没人做,就自己做
b.不管别人做不做,自己都做。
c.如果公司有比自己年轻的同事,可以让他们去做
d.等领导安排自己做的时候再做
45、对我的职业,我一般情况下( )。
(a)很愿意向别人提起 (b)别人不问,我很少提起
(c)偶尔也会说起 (d)从不与别人谈论
46、某公司的四位员工在写工作报告的过程中,有以下四种不同的表现,你认可哪种做法 ( )
(a)甲反复检查,确信无错后再上交 (b)乙确信自己做得很好,不检查就上交
(c)丙先让同事帮助检查,然后上交 (d)丁直接交给上司,视情况再做修改
47、在日常生活中,我通常( )。
(a)把自己的钟表调得比标准时间快一点 (b)把自己的钟表调得与标准时间相同
(c)从来不会刻意关注时间 (d)把自己的钟表调得与标准时间差不多
48、下午上班时。小李急着到办公室找领导汇报工作.当他路过会议室,看见空荡荡的会议室里电灯还在亮着。你认为此时他应该采取以下哪一种做法 ( )
(a)不管它,见领导要紧 (b)关灯后再去见领导
(c)不管,就当没看见 (d)路上碰见人,顺便告诉他来关
49、当你还是学生的时候,老师在课堂上提问题,你( )。
(a)通常是老师的话还没说完,就抢着举手发言
(b)有时在老师话还没说完的时候.就抢着举手回答
(c)通常是无论有没有想好,都会在老师问完问题以后举手
(d)通常是自己想好后才举手回答
50、当心情不好的时候,我通常( )。
(a)会发泄出来,不管身处什么地方 (b)有时因为不便发泄,只好暂时抑制
(c)不随便发泄出来,除非被别人激怒 (d)自己调节
51、单位对因公出差的住宿费一般都有限额规定,如果领导安排你出差,你会采取以下哪种做法( )。
a.无论工作是否需要,都按单位规定的最高限额选择饭店
b.只要能完成工作,尽量选择住价格低的饭店
c.只要能完成工作,住什么样的饭店无所谓
d.住宿的档次对单位的形象和工作有影响,应根据工作需要进行选择。
52、小王远在外地的同学托他买书,可是又怀疑小王赚取购书打折费,要求小王开具购书清单,如果你是小王,你会( )。
(a)不给他买书(b)拖几天再买(c)尽快给他买(d)买不买,依以后的心情而定
53、如果有一个对你未来发展更有利的单位要你,而你现在单位又离不开你,你会( )。
(a)立即调离 (b)难以抉择
(c)留在原单位(d)帮助原单位物色一个能接替自己的人后再走
54、厂长让会计小林在财务帐目上做些手脚,以减少纳税额,并对他说,若不这样做,小林的工作不保。小林应该怎样做( )。
a.宁可被开除,也不做假帐 b.向有关部门反映。
c.做真假两本帐,既能满足厂长的要求,又能保留证据 d.明确提出辞职
55、张某既是你的同事又是你的好朋友,有一次你发现他在推销产品的过程中拿了回扣,你会采取哪一种做法( )。
a.帮他隐瞒过去,规劝他下次不要再犯
b.规劝他把回扣上交,若他不愿上交,就向主管部门说明情况,由主管部门处理。
c.规劝他把回扣上交,若他不愿上交,就保持沉默
d.直接向主管部门说明情况,由主管部门处理
57、关于我的工作单位( )。
(a) 我很愿意向别人说起我的工作单位
(b)除非别人问,否则我很少主动说起我的工作单位
(c)我很少和别人谈论我的工作单位
(d)我从不与别人谈论我的工作单位
; 58、假设你是单位的公关部职员,需要经常参加宴请宾客的活动,饭桌上喝酒是少不了的,但你不胜酒力。为了既做好公关工作,又能让客人满意,你会采取哪一种做法( )。
a.为了完成工作,不能喝也喝 b.事先向客人作出解释,获得客人的理解。
c.客人怎么劝也不喝
d.虽然自己酒量不行,但可以通过展示自己的人格魅力,赢得客人的尊重
59、.你发现一个同事在工作中遇到了困难,而你有具有解决这个困难的能力,在这种情况下,你通常会采取哪一种做法( )。
a.不主动去帮他,等他来找你以后再提供帮助 b.在完成自己的工作后,主动去帮助他。
c.放下自己正在做的工作,去帮助他 d.让他在一旁看着,自己替他去解决问题
60、我的计划( )。
(a)总是尽力执行,即使有时不能完全按部就班
(b)通常不能执行,因为毕竟计划赶不上变化
(c)计划只是个初步的想法,执行不执行没有什么大碍
(d)由于总是不能执行,所以我很少制定计划
61、如果最近心情不太愉快,我会( )
(a)自己调节,如找些自己喜欢的事情做(b)无法使自己高兴起来
(c)向家人发泄 (d)自己安慰自己
62、如果有重新选择职业的可能,( )。
(a)我肯定还会选择现在的单位 (b)我基本上还会选择现在的单位
(c)假如没有更好的选择,我还会选择现在的单位 (d)我不会再选择现在这个单位
63、当听到几位同事在谈论小李的隐私时,你认为下列更合适的做法是( )。
(a)与他们一道谈论(b)劝同事不要再谈(c)悄悄告诉小李(d)立即走开
64、当有人向自己提出意见或进行批评时,你一般会( )。
(a)反驳(b)解释、说明(c)不予理会(d)耐心倾听
65、我的周末生活( )。
(a)通常都是事先有安排和计划的(b)如果有重要的事情,就事先计划一下
(c)只是有个大概的安排,很少能够按计划执行(d)想怎么过就怎么过,从不事先安排
66、当有事和别人说时,我通常( )。
(a)事先考虑好怎么说(b)有时间就想一想再说,没时间就边说边想
(c)经常不做准备,想说什么就说什么(d)总是边说边想
67、“非典”期间,与人说话时,我一般( )
(a)戴口罩 (b)保持一段距离 (c)与往常一样 (d)少说几句
68、如果你正在工作.家中有急事需要你回去处理,你一般会( )
(a)将手头工作转交同事处理,然后回家 (b)向主管请假,允许后再回家处理
(c)等下班后再回家处理 (d)先回家处理急事,回头再请假
69、在与人相约见面时.我一般是( )。
(a)提前到达 (b)准时到达 (c)偶尔会迟到 (d)看情况确定到达时间
70、小张是我的好朋友.如果小张有一件事求我帮忙我会:( )。
(a) 不管能不能帮上忙,是朋友一定得先答应
(b)先不答应.但努力去做,等办到了再给他个惊喜
(c)告诉他自己不一定能办到。但会尽力去做
(d)先答应,实在办不到再解释
71、我小时候:( )。
(a)很喜欢问问题 (b)不仅喜欢问问题,还喜欢追问 (c)很喜欢看书 (d)不太喜欢发问
72、业余时间,我喜欢:( )。
(a)学一些东西 (b)与家人或朋友聚会 (c)从事娱乐活动 (d)休息、睡觉
73、.员工小张一贯准时上下班,但在一次上班的途中,突遇倾盆大雨而迟到。你认可以下哪一种做法( )。
a.小张虽然违犯了公司规定,但事出有因,情有可原,可以理解
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bsp;b.应该严格按照公司规定处理小张c.给予小张口头批评 d.偶然一次,应该谅解
74、当我的工作得到了大家的肯定时,我通常会( )。
(a)觉得可以稍微放松一下 (b)继续保持这样的工作状态
(c)觉得这是自己努力工作的回报 (d)想把今后的工作做的更好
75、.对于以下观点,你认同哪一种( )。
a.人品比能力重要 b.人品和能力同等重要。
c.能力比人品重要 d.有时人品比能力重要,有时能力比人品重要
态度取向领域
76、你感觉你所在单位的人际关系( )。
(a)融洽(b)比较融洽(c)不太融洽(d)不融洽
77、.甲厂的职工朱某用恐吓电话等非常手段将乙厂长期拖欠甲厂的钱要回,你认可下列哪种说法( )。
a.以恶制恶的正义之举 b.违反道德的行为
c.特殊情境下的正确选择,因为不采用非常手段就不能要回欠款 d.目的正当,但手段欠妥。
78、时下一些企业纷纷采用给回扣的办法来增加销售额,对此你如何评价( )。
a.给回扣是一种不正当竞争行为。b.给回扣能够较好地调动人的积极性
c.给回扣虽是一种不正当手段,但在道德上是无可非议的d.给回扣违反了职业道德
79、作为普通员工,你对单位组织的公益活动的态度是( )。
(a)既然大家都参加,我就参加吧 (b)一般都参加
(c)如有特殊情况就不参加 (d)领导若要求,我就参加
80、面对公司年终奖金分配不公的现象,你的态度是( )。
(a)只要没损害我的利益,就没有必要站出来说话(b)说了也没用,还是不说的好
(c)习以为常 (d)不管有没有损害我的利益,都在坚持原则
81、据报道,香港某富豪在自己家装了一个纯金马桶,你对富豪此举的感受是( )。
(a)纯属个人行为,无可厚非 (b)浪费财富
(c)如果这些钱用在公益事业上就好了 (d)花的气派
82、a和b两个小朋友都很爱吃巧克力,一天邻居张奶奶给她们一人一块,并且告诉她们,可以马上就吃,但是如果谁能够等她买菜回来再吃,就可以再多奖励一块。结果小朋须a立刻就吃了,而b等到张奶奶回来才吃,并且多得到了一块巧克力作为额外的奖励( )。
(a)我很赞成a的作法 (b)两个人的做法都有可取之处
(c)两个人的做法都不赞成 (d)我很赞成b的做法
83、假如你单位来了一位新同事.你会选择哪一种方式和他(她)进行交往( )
(a)等他(她)来找自己 (b)找机会与他(她)搭腔
(c)先看看再说 (d)听领导安排
84、如果你发现有同事总是用办公室的复印机为自己的孩子复印学习资料,你会怎样做( )。
(a)善意地提醒他这样做不好 (b)最好让其他同事也知道
(c)这是违反公司规定的行为,应该向领导说明
(d)为了孩子。可以理解,不要人为地为一点小事,制造公司内部矛盾
85.你所在的工作单位,最吸引你的方面是( )。
(a)人际关系(b)发展前景(c)薪水(d)交通便利
86、如果你与朋友因为意见分歧而吵架,你可能作出的反应是( )。
(a)深感后悔.主动道歉 (b)没什么感觉,过一段时间自然就好了
(c)深感忧虑,担心从此失去朋友 (d)想道歉,但又拉不下面子
87、关于我的工作.我觉得;( )
(a)别人都很获慕我的工作 (b)不少人愿意做我现在的工作
(c)虽然我现在的工作不是很令人满意.但我相信一定有人愿意做
(d)没有人愿意从事我现在所做的工作
88、我对单位提供的福利待遇:( )。
(a)非常满意
(b)虽然不是很满意,但我觉得已经比其他单位强很多了
(c)不是很满意.我觉得单位有能力提供更好一些的福利待遇 (d)非常不满意
89、可以这样描述我对现在的工作单位的感觉:( )。
(a)我很高兴自己能够在现在的这个单位工作 (b)我对现在的工作单位还是比较满意的
(c)我既没有感觉现在的单位很好,也没觉得很坏 (d)我对自己现在的丁作单位非常不满意
90、我对离开现在的工作单位:( )。
(a)感到害怕 (b)感到好奇 (c)感到兴奋 (d)没什么感觉
91、如果能重新开始:( ).
(a)我还会毫不犹豫地选择现在的工作单位 (b)我可能还会选择现在的工作单位
(c)如果没有其他比较好的选择,我还会选择现在的工作单位
(d)我绝对不会再选择现在这个工作单位了
92、对于那些计划性强、做事有条理的人:( )
(a)我很喜欢.乐于与他(她)们成为朋友 . (b)我很佩服,但并不喜欢
(c)我不喜欢这样的人,觉得他(她)们太累了 (d)我很不喜欢这样的人
93、对于周围自然界的事物:( )a
(a)我总能敏锐地觉察到它们的变化 (b)我很乐于观察它们的变化
(c)有空时我会注意一下 (d)我很少注意它们
94、对于社会或国内外大事.我:( )。
(a)经常倾听有关议论,知道事情的大概 (b)与自己有关的事情了解一下
(c)不关心那些事情 (d)自己有独到的见解
95、.当领导交给你一项对你来说感到比较困难的工作时,你会选择哪一种做法( )。
a.先接受,能否完成再说 b.接受时先向领导说明情况,再想尽一切办法去完成。
c.接受时向领导说明难度,请求领导再多派人手 d.接受时让领导降低难度
96、当执行一项枯燥而又无聊的任务时,我会:( )。
(a)耐心地做下去
第9篇 物业精细化管理培训3
第三篇:安全巡检工作要精细化
一、火情控制
某商场内一专卖厅新开业,在装修过程中,因施工人员违章操作,未及时清除易燃物品,导致电焊火花将碎木屑引燃,突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火,不料火情有进一步发展趋势,秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势,一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。
精细化操作建议:
1、增加装修现场及安全巡视频次,提高监督力度,必要时维修人员与秩序维护人员协调联动,内部保持沟通渠道畅通;
2、加强对装修工作的审批管理,对违章操作的情况在审批时进行告知并控制;
3、制定完善的消防管理体制,配备合理的秩序维护人员,定期举办消防演习;
4、将业主培训纳入公司整体培训体系,加强客户消防知识的宣传。
二、规范使用用电器
某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火,事后经物业管理处工程维修人员检查,起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前,因其射灯不符合《装修管理规定》,物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改,未被业主采纳,工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主,业主并未听取。直至发生起火事件后,专卖厅的负责人才按要求进行整 改。
精细化操作建议:
1、加大现场装修安全用电的巡检力度,对违规用电坚决予以查处,从根本上避免火灾事故的发生;
2、物业公司应严格履行审批、验收程序,对不符合规定的装修,及时采取措施,令其整改,消除潜伏的隐患,确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见,避免违章现象的发生。若违章已经发生,针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为,并提出积极的整改意见;
3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患,对业主加强安全意识教育和宣传,同时业主不应存在侥幸麻痹心理,要严格按照《装修用电管理规定》执行。
第10篇 委托物业管理合同协议
委托物业管理合同
甲方(委托方)：_____业主管理委员会
乙方(受委托方)：_____物业管理公司
为加强_____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。
第一条 物业管理内容
1.甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
2.管理事项包括：
(1)房屋的使用、维修、养护;
(2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理;
(3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娱活动场所;
(6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所;
(7)车辆行使及停泊;
(8)物业档案管理;
(9)授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四条 双方权利、义务
1.甲方权利、义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的__%)__平方米给乙方，按月租金_元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房__平方米(其中办公用房__平方米，员工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方责任、权利、义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第五条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后___年内达到___标准。
2.确保年完成各项收费指标__万元，合理支出__万元，乙方可提成所收取管理费的___%作为经营收入。
第六条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币___元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第七条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_____%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_____元(全国)、_____元(省)、_____元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_____至_____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第八条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第九条 其他事项
1.本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
2.本合同自签订之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____为合同的有效组成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。
4.双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(盖章)：_____ 乙方(盖章)：_____
代表(签名)：_____ 代表(签名)：_____
时间：___年___月___日
附：
1.《___住宅区物业情况一览表》(略)
2.《___住宅区物业年收支测算表》(略)
第11篇 物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工
物业管理公司管理层培训教案:如何面对不同性格的员工
所谓性格,是指人对客观现实的稳固态度以及与之相适应的惯常的行为方式中表现出的个性心理特征。性格是一个人个性的核心,它直接影响到人的行为方式,进而影响到人际关系及工作效率。因此,在管理过程中,根据人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗话说,“人心不同,各如其面”,人与人之间性格差异很大。一般来说,有几类人的性格较为突出,也比较难管理,下面分别做出介绍,为管理者提供借鉴。
l.脾气暴躁、常与人结怨者。某君出生于一个地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表现很认真,也很执着,但不顺利时,他总认为是其他人故意刁难他,为此经常大发雷霆,甚至到领导那里“投诉”,造成办公室火药味浓重,人际关系紧张,直接影响了其他人的工作情绪。
当这类情绪激动、怒气冲冲的员工跑到你办公室“投诉”时,你首先应让他们坐下来,然后仔细聆听他们的谈话,不要发言,因为他们在激动时所说的话往往是杂乱无章的、未经组织的,让他们把事情的经过说完,或者在一定程度上说,是让他们渲泄完愤怒的情绪,处于相对冷静之中,再来表示你的处理方法。
你不必试图改变一个脾气暴躁的人,也不要敷衍他们,更不能从中转换话题。虽然任何一个公司的纪律都不会要求改变员工的不良性格,但你必须告诉他们,动辄发脾气的人感情上通常不够成熟,教会他们学习控制自己的情绪,并强调公司不赞成以乱发脾气的方式来解决问题。也可以尝试着给他们安排一些多见文件少见人的工作,鼓励他们多参与同事们的活动,让他们知道他们是跟大伙儿同一阵线的,没人愿意也没有人能阻碍他的工作。
2.自尊心极重,感情脆弱者。这类人多是一些职位较低的年轻女性,她们大部分刚踏出校门,对纷繁复杂、竞争激烈的社会不太适应。领导者几句提醒她们的话,听在她们耳中,就象被老师当众责骂,心中极为不安,无形中产生了一股压力,对工作丧失信心和兴趣,甚至产生跳槽的念头和行为。
具有这类性格的员工,行为上往往比较拘紧,她们总喜欢绷着睑,紧张地工作,遇到困难时诚惶诚恐,对上级说话时语调总是战战兢兢。
对待此类员工,说话时措词必须小心谨慎,尽量避免从个人角度出发,多强调“我们”和“公司”。在批评她们工作中的问题时,必须多顾及她们的自尊心。一丝温和的笑容,一句关切的问候,都会增加她们的安全感和自信心。在平时例行的工作中,不妨把握机会称赞她们的表现。再三的鼓励或许让你都感到自己唠叨,但对她们来说却是很受用的,而且有种被重视的感觉。同时,应该让她们明白,在工作中发生错误时,可能是多种原因造成的,不一定与个人能力有关。因此,不必为此感到沮丧和丧失信心。
3.消极悲观、缺乏自信者。公司召开会议、讨论某项新建议时,有人提出反对是正常的。但你可能会发现,在你的公司里有这样一类人,他们不管提出的建议是什么,从不进行深入的思考,总是一味地阻挠和反对,这不仅会阻碍公司的变革,而且破坏了公司创新的氛围。因此,你必须深入分析他们反对的真正原因。
有些人之所以反对各种建议,只是因为他们消极悲观,缺乏信心,担心失败。如果你发现某位员工一贯努力工作,对公司忠心耿耿,而且还颇有业绩,只是有些缺乏信心,你可以给他机会,培养他的自信心。例如,你可以找他谈谈你的新计划,让他负责实施。起初,他可能犹犹豫豫,面露难色,企图劝说你取消该计划。此时,你可以请他不要对任何事都采取否定的态度,应该提出积极而且有建设性的意见。如果他怀疑该项计划的可行性时,你就鼓励他找出可行的方法,并且全力帮助他实施,让他体验变革的乐趣及由此获得的成就感。
当然,你不要企图使消极、悲观的人一下子变得积极、乐观,日理万机的你既没有这个时间,也没有这个能力。你只能让他了解你是个乐观进取、凡事采取积极态度的人,尤其是接洽一项艰巨的工作时,更应以肯定且乐观的态度对待。如果他一向尊重你,多少也会被你感染而产生信心。
4.阿谀奉承者。在许多办公室里,常可见到溜须拍马、阿谀奉承者,他们经常称赞你,且附和你所说的每一句话。如果有这种员工,就必然有爱戴高帽子的上司。尽管各位管理者都会表白自己明智、有自知之明和不介意下属批评,但人们总是更喜欢被表扬。
有些管理者认为,只要自己不为他们的吹捧而迷惑,他们的表现也不差,就可以任由他们继续奉承下去。但事实上,你的姑息态度,会使他们感觉你默认了这种吹捧,不仅会强化他们的这种行为,还会使他们轻视你,降低了对你的尊重。
对待这种下属,在与他们沟通时,无须太严肃地拒绝他们的奉承,也不要任由他们随意夸张。当他们向你卖弄奉承的本领时,你可以淡淡地回应:“别夸张了”。倘若他们再三附和你的计划时,你可以说:“你最好给自己留一点时间,考虑新的计划和建议,下次开会每个人都要谈自己的意见”。如此一来,他们便不敢也不好意思再做“应声虫”了。
5.急功近利者。下属中,总不乏雄心万丈、积极进取的人,甚至你能感觉到下属的目标直指你的职位,许多管理者因此而忌才。每当感到自己的地位受到威胁时,即用种种手段压制下属,不仅影响下属的积极性,还会使下属对你的尊敬大打折扣。
但是,对待下属中急功近利者却不能忽视。因为急功近利者往往为了个人利益不择手段,影响其他员工的工作情绪和进度,造成人际关系紧张。
与急于表现自己的下属沟通,切忌使用单刀直入式,免得让他产生你忌才的错觉,而不接受你提出的任何建议。你可以认真聆听他的建议,适当称赞他的表现,表示你对他有某种程度的欣赏。得到你的称赞,他一定会进一步表现自己,那时候,你可以漫不经心地告诉他:“凡事都得按部就班,这样才会对其他员工比较公平,如果其他人比你更急进,你能否容忍地象你现在这样牵着别人鼻子走呢”你的语调要象平常说笑般轻松,既不伤害他的自尊心,也让他设身处地,为其他人想一想。
6.郁郁寡欢、自以为怀才不遇者。这类下属常为自己的才华不能受到重视而终日叹息,缺乏工作热情和积极性。
对待这类员工,千万别用类似的打击性语言:“你有多少才能
第12篇 zx医院项目物业工程部管理目标
医院项目物业工程部管理目标
e物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好**市第二医院项目的设备设施。使物业保值、升值。
序号项目指标管理指标实施措施
1维修
及时率99%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障
院方人员签字确认后返回档案记录
2维修质量
合格率100%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制
度,确保维修质量合格
3设备设施
完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录
4消防设备、设施
完好率100%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜。
5维修服务
回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量
6维修服务
满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼。待人接物有礼有节,服务场所及时清扫
