第1篇 物业管理文件控制程序
物业管理公司文件控制程序
1.0目的
对质量体系文件的编写、审批、发放、更改、保管和作废等全过程进行控制,确保公司所有受控的场合使用的均为相应文件和资料的有效版本。
2.0适用范围
适用于公司质量体系和相关的外来文件(如强制执行文件或参考标准、合同、用户提供的图纸等)的控制。
3.0引用文件及术语(略)
4.0职责
4.1总经理负责批准《质量手册》、《程序文件》、《部门工作手册》,管理者代表负责审核。
4.2品质督察部负责对全公司有关质量体系的文件的总体控制。
4.3品质督察部负责质量手册、程序文件的发放控制和正本保管。
4.4各部门负责人或指定一名文件管理人员负责对本部门有关质量体系文件的管理。
5.0工作程序
5.1文件和资料的分类
本公司有关质量体系的文件和资料分受控文件和非受控文件两种。受控文件是指受更改控制的文件,本公司质量体系文件和与质量体系相关的外来文件均为受控文件;非受控文件是不受更改控制的文件,如为了投标等其他目的而分发的质量体系文件。
a.
文件内容:
按本单位情况制定的质量方针、目标和适用标准描述的质量体系;
描述各职能部门为实施质量体系要素所开展的活动;
详细的工作文件,包括各类工作规程、表格、报告等。
本公司质量体系文件包括质量手册、程序文件和其他质量文件,其层次结构如下图:
质量手册
(第一级文件)
程序文件
(第二级文件)
其他质量文件
(第三级文件)
b. 质量体系相关的外来文件包括政府部门或上级管理机构发布的各类强制性法律、法规、条例,须引用或参考的标准、合同、用户提供的图样和技术要求,详细的工作文件等。
5.2质量体系文件的控制
5.2.1编制与审批
a.质量手册和程序文件由品质督察部负责编写,由管理者代表组织相关部门及有关人员对初稿进行讨论后,《质量手册》、《程序文件》由管理者代表负责最终审核、总经理批准;
b.工作规程由各部门负责人组织编写,管理者代表审核,总经理批准。
c.质量文件页面编排:
――纸张:标准a4纸,页面设置为:页边距上为2.3厘米,下为2厘米,左为2.5厘米,右为2.5厘米。页眉页脚均为1.5厘米。
――版式:标题,居中,小二号楷体,;正文,首行缩进二字符,小四楷体。
5.2.2标识与编码
a. 受控的质量手册、程序文件和工作手册封面加盖“受控文件”专用印章,但正本(原稿)上不需盖章;非受控的质量体系文件封面均加盖“非受控文件”专用印章;
b. 质量手册编码
cshy/qm/ -01
序号
质量手册代号
加州城市花园公司代号
a)程序文件编码
cshy/ qp/-□□
顺序号
程序文件代号
公司代号
b)作业文件编码
cshy/qw/-□□-□□
顺序号
部门代码
公司代号/作业文件
d)外来文件编码
外来文件用其原编号作为文件编码。
e)质量记录编码
□□-qr-□□
顺序号
质量记录
部门代码
f) 部门记录编码:
□□- □□□□-□□
顺序号
年号
部门代码
g) 部门代码:
*z―行政部
pz―品质督察部
kh―客户服务部
rl―人力资源部
gc―工程维修部
ba―保安部
cw―财务部
sc―市场拓展部
5.2.3复制
受控文件未经批准不得复制,质量手册和程序文件的复印由各部门文件控制员填写《受控文件复印申请表》,经品质督察部确认后执行;工作手册的复印由使用人向部门文件管理员申请,经本部门负责人批准,由部门文件管理员负责执行。
5.2.4发放与保管
a. 受控文件的发放与保管
――质量手册:品质督察部向有关部门或人员发放,并做好发放记录;
――程序文件和工作手册:由品质督察部填写《文件发放/回收记录》发放到有关的场所和人员,并做好签收记录;
――工作手册:工作手册正本由品质督察部保存,各部门持有的工作手册由其部门文件管理员负责保存,并保证相关场所或人员现场使用的文件是最新有效版本;
b. 文件破损严重影响使用或不慎遗失时,应重新办理申领手续,由品质督察部文件管理员填写《受控文件复印申请表》后按5.2.3执行补发;
c. 文件管理员在发放文件时,应注意文件分发号的确定
受控文件的分发号按照文件的发放顺序,由文件管理员确定,要求每份文件只有一个对应的分发号。
d. 非受控文件的发放由有需要的部门提出书面申请,经管理者代表批准后,由文件管理员做发放登记。
5.2.5更改
a.各级人员在工作实践中发现有必要对受控文件作出修改,需填写《文件修改申请单》报原文件编制部门/人员或所在部门负责;
b.修改建议被采纳实施时,原文件编制部门的文件管理员须将《文件修改申请单》复印一份交品质督察部备案;
c.文件的更改由原文件编制部门或人员负责执行,必要时应附有更改说明;
d.更改后的文件按本程序5.2.1条款审核、批准,并注明生效日期;
e.更改后的文件按本程序5.2.2条款标识、编码后,按5.2.3、5.2.4条款复制和发放,同时收回旧版文件并作出“作废文件”标识或销毁;
f.修改页应反映出最新状态,文件每页的修改状态通过阿拉伯数字(1、2、3……)表示,每页修改一次,其编号就随着变更一次,当修改状态变更到第10次或质量体系文件作重大变更时,该文件需换版,版本状况用英文大写字母(a、b、c……)表示。
5.3外来文件的控制
5.3.1评审
对为顾客提供服务所需的外来文件如政府部门或上级管理机构发布的强制性各类法律、法规、条例,须引用或参考的标准、合同、用户提供的图样和技术要求、详细的工作文件等,在使用前由品质督察部主管进行评审后使用,各部门填写《部门使用外来文件清单》。
5.3.2标识
品质督察部文件管理员在批准后的《外来文件一览表》上加盖受控文件专用印章。
5.3.3发放与保管
品质督察部的文件管理员负责外来文件的发放和保管,必要时也可张贴在有关的作业场所,但须做好发放登记。
5.3.4 外来文件如需复印,须填写《受控文件复印申请表》,经品质督察部批准,由文件管理员负责复印和登记。
5.3.5 更改
文件管理员收到新版的外来文件后应及时将其发放到相关部门、场所。若新版文件是旧版文件的替代,则收回旧版文件,若新版文件是旧版文件的补充,则将新、旧版文件存放在一起。
5.4公开文件的控制
5.4.1每份公开文件(如用户须知、收费标准、服务项目清单等)上均应有版本号和生效日期,版本号用英文大写字母(a、b、c……)表示。
5.4.2由文件管理员负责做好公开文件的发放登记。
5.4.3公开文件的内容每发生一次更改,版本号和生效日期随之变更一次。文件管理员负责对有固定张贴、发放地点的公开文件进行更换,同时管理处必须发出公开告示,确保更改后的公开文件内容能及时传达给用户及有关人员。
5.5质量记录的控制见《质量记录控制程序》。
6.0相关文件
6.1 《质量记录控制程序》
6.2 《受控文件清单》
6.3 《文件发放/回收登记表》
6.4 《文件修改申请单》
6.5 《外来文件清单》
第2篇 物业培训-园林管理概论
物业培训:园林管理概论
一、园林的定义,分类,特点,构成。
定义:在一定的地域里运用工程技术和艺术手段,通过地形改造,种植树木花草,营造建筑和布置等途径创作而成的美的自然环境和游境域。
分类:公共绿地防护绿地专用绿地生产绿地风景绿地
特点:综合性艺术性生命性地域性季节性
构成:园林建筑园林植物
二、园林管理的意义和任务
园林管理就是应用各种方针,政策,法令,各种科学原理和方法,指挥,协调,控制大家的力量和活动,实现共同的目标。
意义:巩固园林绿化成果,提高绿化效益。
任务:最佳地组织人力,物力,财力,取得最好的园林绿化效益。
三、园林管理的内容
1、计划管理各部门根据实际情况,用计划来组织,平衡,协调,指导,控制,监督生产活动的一项管理制度。
内容:a、建立健全计划管理机构和制度。b、编制计划。c、采取有效措施保证计划的执行。d、分析计划的执行情况等。
计划的种类:
计划管理的具体情况:a、计划的实施b、计划的调整c、计划的管理d、计划的检查
2,技术管理技术管理就是在生产工作当中对各种技术活动过程和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。
园林技术的特点::a、多样性b、综合性c、季节性d、阶段性e、连续性f、手工作业多。
园林技术管理的任务:是要地组织各项技术工作,建立良好的技术秩序,保证生产建设管理过程符合技术规律的要求,促进技术不断发展。
园林技术管理的内容:a、建立健全管理体系和管理制度。b、编制远近期的技术规划。
c、制定技术规范和规程。d、进行质量管理。e、组织技术革新。
f、开展研究。g、建立技术档案等
3、劳动管理也称人员管理,中心内容是合理组织劳动,及时调配调整劳动过程中的人与物,
人与人的关系。
园林劳动的特点:季节性强手工作业多工种较多弹性较大
劳动管理的中心是要不断提高劳动生产率:
a、合理的劳动组织b,劳动定额,劳动纪律,合理使用劳动力。
c、全员培训,提高技术水平d,开展技术革新和技术革命,技术交流。
e、组织劳动竞赛f,奖惩制度
4、质量管理在质量方面指挥和控制组织的协调的活动。
质量:差,好,优秀。
质量管理的任务:确定质量方针,目标,职责,确保质量目标的实现。
意义:以最满意的产品为最终目的,全员进行质量管理教育,明确对质量所承担的责任,通过技术管理和管理技术,从而达到我们的质量目的。
重要性:有质才有量,没有质量就没有数量,效益,信誉,质量是我们的工作核心,是企业信誉的保证。质量是打开世界市场的金钥匙
全面质量管理的核心:三全管理全过程全员全企业。
质量管理的内容:a,全面质量教育b,制定质量标准c,制定技术措施
d、实行质量责任制e,检查与监督
5、成本管理
成本管理是企业为降低产品成本而进行的各项管理的总称。
成本是商品的重要组成部分,是由物化劳动价值和必要的活劳动价值所构成。是衡量企业管理水平的一个综合性的指标。
成本的作用:a、成本是补偿生产消耗的尺。
b、成本是制定价格的重要依据
c、成本是企业进行经营决策,实行经济核算的工具
按成本控制需要分:承包成本计划成本实际成本
按计入成本的方法分:直接成本间接成本
成本管理的几个基本原则:a,成本最低化原则b,全面成本管理原则(三全管理)
c、成本责任制原则d、成本管理科学化原则
成本分析的原则:a、要实事求是b,要用数据说话
c、要注重时效d,要为生产服务
5、物质管理设备管理财务管理安全管理现场管理(文明管理)人事管理等
第3篇 项目物业工程部管理范围4
项目物业工程部管理范围(四)
工程部负责的日常工作有:
1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。
2.对物业未尽人意之处提出整改方案。
3.对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
4.对客户进行有偿服务。
5.为物业管理提供有关工程询问。
6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。
一、强电专业
1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。
2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责,但当对方技术力量不足或设备工具不全时,应给予支持配合。
3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。
4.负责物业公共区域的照明维修。
5.负责物业临时供电的安排和计划。
6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.为客户提供有偿服务。
二、空调、给排水专业
1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。
2.改善空调、采暖、通风系统的设计,使物业有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。
4.负责生活水水质报检工作。
5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。
6.为业主、客户提供有偿服务。
三、综合维修专业
1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。
2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。
3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。
4.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。
5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
6.负责安排一些小五金件的维修和调整。
7.负责一些临时性的任务。
8.负责为业主、客户提供有偿服务。
四、弱电专业
1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第4篇 某某物业管理公司质量管理评审计划
某物业管理公司质量管理评审计划
评审时间2023年10月29日
主持 人zzz
评审内容
1、通报并总结首次内审情况,着重对需要进入纠正预防措施程序的进行讨论分析。
2、各部门(特别是各管理处)统计自半年满意度调查以来客户的重大投诉,在会上进行通报。
3、总结年初组织架构变化后至今的运行情况,讨论是否需要增设新的服务项目。
4、对去年至今的质量体系运行情况进行讨论总结。
5、评审是否有因素可能导致质量体系发生变化,如有应讨论怎能样进行调整。
拟制人/日期:zz2022/10/23
审批人/日期曹zz 2022/10/23
第5篇 物业管理人事管理技巧及范例精解1
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(1)
第一节 招聘和签约的过程与注意事项
一、招聘
物业管理公司的招聘是通过招募、选拔、录用来实施的。
(一)招募
招募是物业管理公司为吸引量多质优的候选人应聘而展开的一系列活动。一般采用以下形式:
(1)内部招募。
①提拔。根据公司的空缺职位的具体需要。从公司内部进行提拔。如保安领班空缺,在保安员中挑选符合要求的员工填补保安领班职位空缺。一般来说,内部提拔能给员工升职的机会,使员工感到自己在企业中有发展的机会,有利于激励士气。再者,内部提拔上来的人员熟悉本单位情况,能较快适应新环境。此方法也较省时省钱。
②工作调换。也称“平调”,将内部员工平行调到空缺职位上,填补内部空缺。此方法可供员工从事企业内多种相关工作的机会,有助于以后的提拔,也可调整平衡企业人员比例。
③工作轮换。轮换是一种短期的工作调换。此方法可以使那些有潜力的管理人员了解到组织的不同方面,也可减少一些员工长期从事某项工作而带来的枯燥无聊感,往往可提高工作效率。
(2)外部招募的方法及人力资源的来源。
①招募广告。这是企业获得应聘人员的常用方法。招募广告内容可包括:公司介绍、招聘职位介绍、招聘职位要求及待遇的介绍、联系方式等等。好的招募广告既可吸引更多的人应聘,又扩大了企业的知名度,可谓一举两得。但要注意选择较好的媒体(介)。如著名报纸、电台、电视台,以达到较高的收阅率和收听、收视率。
②专业院校。这是企业招聘物业管理“准人才”的重要基地。物业管理公司可以与房地产专业院校建立起横向联系,每年召开毕业生供需见面洽谈会。甚至在这些院校里设立奖学金,赞助一些品学兼优的学生,以吸引这些学生毕业后到自己的公司来工作。
③人才交流中心和职业介绍机构。现有市、区、县政府人才交流服务机构,都储有大量的人才信息,供用人单位挑选。具体做法是:物业管理公司持本公司营业执照,到人才交流服务机构,先填写人才需求表,然后自己上机查询(也可由人才交流服务中心人员查询)。对选中的信息,可付费打印出来,再与所选对象联系,进行双向选择。面谈以后,应于15天内向所选对象作出是否录用的答复,并将招聘录用情况填入“回执”联,及时反馈给人才信息库。另外,还可通过人才交流中心和职业介绍机构,参加各类人才交流会或劳务招聘会。参加设摊招聘,预约登记时,要带好单位工商营业执照或注册登记证。并准备好招聘宣传品,写明本单位名称、地址、单位简况、招聘岗位、人数要求、岗位要求等事项。招聘时,将招聘宣传品张贴在设摊处,以供应聘者了解、选择。洽谈后如对应聘者有初步意向,物业管理公司将应聘者填好的意向单留下,把意向单回执退还给应聘者。回执上写明下次面试(考试)的时间、地点或双方面试的其它方式。物业管理公司一般应在一个月内向应聘者反馈是否被录用的信息。
委托中介机构招聘。由人才中介机构根据物业管理公司提出的招聘需求,通过各种渠道招募。目前人才市场上已有“猎头”公司,专为企业物色高级经营、管理和技术人才。这种招募方法较适合选择物业管理的高级经营管理和技术人员。
以上几种方法仅仅是使物业管理公司拥有了一个多条渠道的“人才候选库”,接下来就涉及招聘的第二个程序,如何从应聘者中选拔人员。
(二)选拔
选择的过程一般总是初选→精选→作出录用决策,以此来决定人员的取舍,它是一个不断获得信息,不断对人员加以测量、评价,不断“过滤”、“筛选”,运作较为复杂的过程。
(1)资格审查。这是对求职者是否符合职位基本要求的一种审查。最初的资格审查往往是通过审阅求职申请表进行的。求职者一般会提供自己的求职申请书和履历表,用人单位可以从这些资料中获得有关求职者的基本信息。为了便于对资料进行整理分析,可要求求职者再填写一份由自己单位设计的申请表。申请表的具体内容依具体单位而异,但大致会有以下几方面的内容:
①个人基本情况:姓名、性别、出生年月、婚姻状况、联系地址等。
②家庭状况:家族成员姓名、与投考人关系、年龄、职位、工作单位等。
③工作经历:从学校毕业后的工作情况、以往任职单位及所任职务、薪金水平、离职原因等。
④个人受教育情况:受教育程度、毕业学校及专业、所获证书。
⑤其它能力:主要是指语言能力和计算机能力(三资企业尤其重视外语能力)。
⑥身体状况:身体状况是否能胜任该职位。
⑦资料概况:以往有否奖惩记录等。
单位还可在申请表中涉及个人兴趣、爱好,对企业的期望,要求待遇等方面的内容,以期对求职者有更全面了解。在审查申请表时,要注意求职者的学历及就业经验、实际工作能力、再次寻找工作的意图等,把明显不符合职位录用要求的申请者筛除掉。为了确保求职者在申请表中所填写的内容是真实有效的,申请表最后可设“自愿保证”一栏,如“我保证以上所写各项内容均属实,如发现有虚假之处,愿接受立刻辞退的处理”,并要求申请者在此处签名。
(2)面试。在人员的选拔中,面试被一些企业认为是选拔中最重要的一步。有些企业甚至仅凭面试来决定人员的录用。而事实上,有效的面试确实是选拔人员的一个好方法。
面试的操作方法有:一是结构式面试。这种面试在进行面试前,已有一固定的框架(或称问题清单),主考官根据此框架控制整个面试的过程。二是非结构式面试。这种面试无固定模式,事先无需太多准备,主考官只要掌握有关企业、职位的情况及求职者的一些基本情况即可。在面试中往往提一些开放式问题,如“谈谈你以前的工作”,“你有哪些兴趣、爱好”,等等。
另外一种面试称为压力面试。这种面试往往会在面试开始时,即给应试者以意想不到的一击,通常是敌意的或具有进攻性语言行为,以观察应试者的反应情况如何。压力面试一般只在招聘一些需能控制自己情感、面对挫折毫不动容的一些职位,如销售人员、公关人员等时才用得较多。
按面试针对的对象来看,又可分为个别面试和集体面试两种方法。个别面试由主考官们对应试者进行个别面试、评定,其他人员则等候在外或在不同时间进行;集体面试则是对应聘某一职位的求职者一起进行面试。在集体面试中,主考官会先单独问每个应试者一些问题,然后让大家对某一话题进行讨论,从中对每个应试者加以比较和评判。集体面试较节约时间,又可同时将多人进行比较,是一种较好的面试方法,在面试中可用结构式、非结构式的形式。但集体面试对主考官的要求也较高,主考官事先要对每个应试者情况有一个基本了解,在面试时要善于观察,善于控制局面。
此外,根据不同的职位要求,还可设计一些与此职位更相关的问题,如招聘管理人员、可问及应试者的管理才能、对好的管理者的看法,等等。
在经过资格审查、初次面试之后,物业管理公司可根据岗位的具体要求,安排部分员工进行以下的再次面试(考试),进行精选。
①专业考试。许多职位有特定的知识技能要求,要求求职者能掌握某一专门领域的知识技能。如招聘电工,要求应试者通过一定级别的应知应会考试,并持有上岗证;会计、报关员等职务,也需通过专业知识考试。
②心理测验。用来测验个人的智力、能力倾向、个性特征及兴趣爱好,常用的测验是:通过以上这些选拔方法,可使用人单位对申请者有一全面了解。但这种了解只是静态地反映一个人的特点。对于一些职位来说,可能更需要考察申请者在真实工作环境中的表现如何。情境模拟(亦称作评价中心)便是以模拟真实工作情况来考察申请者的能力、个性等方面情况的一种方法。在情境模拟中,经常通过公文处理法、无领导小组讨论、角色扮演等方法。由主考官对应试者进行观察、评价、打分。
招聘过程中的最后一道环节是录用。
(三)录用
录用决策模式主要有两种类型:一是单一预测的决策模式;二是复合预测的决策模式。单一预测的决策模式,是指从许多求职者中为某一种工作或某一类性质相同的工作选择一个或者若干个任职者。主要操作方法是,把对人员的各种条件、各个指标的评分情况分别列出后,采取加权计总分,而各种条件、各个指标的权重分配视不同物业管理公司、不同的职位而定。复合预测的决策模式,是指在一次招聘中分别测定众多求职者。并把他们安排到多种不同的性质的工作中去。主要操作方法是,把对求职人的综合能力测试得到的数据一一列出后。把人选工作的要求,以及工作对人的要求相互选择,合理录用,配置人员,可达到比较好的总体效应。
人力资源部门为本公司招聘到基本符合录用条件的人后,还要安排体检和政审,对应聘者的身体健康条件及政治行为表现作最后的严格审核。这也是最后的筛选、淘汰过程。
人力资源部门在完成了招募、选拔和录用的招聘活动后,对录取的求职申请者要寄发正式录用通知,告知录取人员何时、到何处报到,该带些什么,以及开始工作的日期等。
二、签约
物业管理公司在录用员工的同时,必须与劳动者(合同制岗位)签订劳动合同。劳动合同是劳动者与用人单位确定劳动关系,明确双方权利和义务的协议。劳动合同书是维系企业与员工合同双方权利和义务的法律规范,对整个物业管理公司的管理,起着十分重要的作用。它既涉及国家有关方针、政策和物业管理公司的管理制度,又涉及物业管理公司和员工的利益分配,影响企业管理的全过程。人力资源管理部门要认真学习《劳动法》,认真研究劳动合同内容条款,确保合同内容既符合国家的法规政策,保护企业的合法权益,又代表员工的根本利益,调动好员工的积极性。
实行劳动合同制是企业劳动人事制度改革的重要措施,也是一项十分细致的工作。
劳动合同书的编撰,可根据企业与员工的具体情况而定。一般来说,劳动合同书包括以下内容:劳动合同期限、工作内容、劳动保护和劳动条件、劳动报酬、劳动纪律、劳动合同终止的条件、违反劳动合同的责任。劳动合同除前面规定的必备条款外,当事人可以协商约定其它内容。
(1)物业管理单位与劳动者订立劳动合同,必须遵循两个原则:一是平等自愿,协商一致;二是符合法律、行政法规的规定。
(2)劳动合同必须由员工亲笔签署或盖章,企业代表签章(一般可由企业人力资源管理部门负责人为代表),并加盖人力资源部印章及注明签约的日期后方可生效。有的企业为表明劳动合同的法律约束作用,在双方签署后,交由政府法律公证处公证或经劳动法律部门签证。
(3)有些企业为了规范劳动合同的管理,还编撰了《劳动合同管理规定》。
(4)订立劳动合同的程序通常为:
①劳动者提交用人单位发给的录用通知和其它证明材料;
②用人单位向劳动者介绍其拟定的劳动合同的具体内容和要求;
③劳动者在全面了解劳动合同的内容所涉及的真实情况后,作出同意或不同意录用的表示,并可就合同的内容提出自己的要求;
④用人单位和劳动者在充分协商的情况下,对劳动合同的条款达成一致的意见,双方签字盖章后,劳动合同即告成立;
⑤劳动合同成立后,根据要求需办理鉴证的,可到劳动行政主管部门办理鉴证手续。
(5)劳务协议工的劳务协议,一般可由劳务工的派出单位与物业管理公司商定,以劳务承包形式,订立协议,约定双方的权利和义务。物业管理公司作为劳务输入单位,不直接与劳务工本人签订合同,由劳务输出方与劳务工签订具体的协议式合同。
合同或协议签订后,输入电脑,每月查阅并打印出合同期满人员,提前2个月作出续签与否的准备。
三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点
(一)晋升条件
(1)拟晋升主管、领班人员,必须具备良好的职业素质,热爱本职工作,有创业精神。
(2)廉洁奉公,作风正派,团结同志,遵章守纪,起模范作用。
(3)有较强的政治责任感和工作责任心,有充分胜任拟晋升职务的工作能力、技术业务水平。
(二)审批程序及考核
(1)部门经理依据岗位职责对晋升者进行者考核合格后提名,报主管人事的副总经理审批,由人事部办理聘任手续,试用期一般为3个月。
(2)晋升者在拟晋升岗位试用3个月后,由人事部依据晋升条件再次进行考核。考核形式为考评、笔试和口头答辩相结合,考核内容为公共部分和岗位职责、业务知识、业务技能。具体考核项目如下:
考评内容:
①敬业精神和工作责任心;
②礼节礼貌、仪容仪表、举止风范;
③业务技能、业务素质(含外语);
④督导能力、应变能力、处理问题能力;
⑤部门创收情况及费用指标控制能力;
⑥语言表达能力及在员工中威信;
⑦消防、安全、卫生意识。
考核小组成员由人事部及质检培训部组成。
四、临时工的录用、辞退
(一)录用原则
各部门根据工作需要,在编制定员以内,可招用临时工。临时工必须政历清楚,身体健康,且年龄、身材、容貌符合要求。
(二)录用范围
下岗、退休、离休等人员。
(三)录用程序
1
第6篇 某物业公司财务部管理范围
物业公司财务部管理范围
1、财务部是公司财务管理、会计核算的职能部门。
2、负责公司财务会计规章制度、内部会计核算制度,内部控制制度的制定和实施;
3、负责公司年度财务计划、财务预算、财务决算的编制;
4、负责公司的质量、环境、职业健康安全有关预算项目的审核、批复及保证资金落实;
5、监管公司所有资产,对公司所有财务收支活动进行分析,为公司各项经营决策提供财务数据、财务信息。
第7篇 新项目物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排:
1、员工上岗培训期15天为有薪培训。
2、培训内容包括:物业管理概述及管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,实际演练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排员工参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实际工作中,业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。
(3)通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
4、培训计划及培训内容提纲。
第8篇 中药大学校区物业管理范围
中医药大学校区物业管理范围
下述物业是指**中医药大学大学城校区一期所有物业(特殊说明的除外)。
1 物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理
1.1房屋建筑物本体及共用设施设备:包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等,公寓、宿舍室内设施除外
1.2房屋建筑物共用部位:包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等
1.3物业范围内的公用设施、设备
1.4机电设施设备:包括但不限于以总水表以后范围内的卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道;电路和照明设备;电梯设备;配电房及设备;供热系统、中央空调系统及末端设备;电铃等
1.5小型维修:包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、门、窗、锁等(不含食堂、商店)
2 室内外公共场地的清洁、保洁、消杀(除四害)、消毒
2.1教学区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、教师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等(不含行政办公室、实验室)、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等;
2.2生活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运,不含食堂、商店的楼内部分。
2.3 环境绿化(含盆景)、美化、修剪及养护管理
范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等,涵盖校区内所有树木(含古树)、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。
2.4 学生宿舍(不含学生的床位分配)、学生活动中心和教师公寓的管理
包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律的维持等。
2.5 教学楼课室(不含实验室)的管理
2.6 教学楼内课室教学物资、教学设备的管理
2.7 校园治安、消防和校区交通管理
2.8 物业管理制度与档案、资料管理
2.9 校园综合服务
第9篇 购物中心物业管理大纲
购物中心的物业管理大纲
一、购物中心的基本特征
1.体量大
2.功能多
3.硬件好
4.产权或经营主体多元化
二、购物中心物业管理
1.概念
2.特点――难度大、风险大、关系大
3.内容――场地环境、公共秩序、消防、设备运行、维保、推广、商业等服务
三、购物中心物业管理的政策法规
1.法律法规
2.政策
3.惯例
四、购物中心物业管理的制度与架构
1.制度
2.架构
五、购物中心的前期介入
1.设计阶段的介入
2.施工阶段的介入
3.销售(租赁)阶段的介入
4.开业前的筹备
六、购物中心服务举措
1.场地服务――常规场地服务、特殊场地服务
2.商业服务――商业服务、商务服务
3.推广服务――媒体推广、活动推广
4.代理服务――租赁代理、其他代理
5.法律服务――咨询、教育、维权、诉讼
七、购物中心突发事件处理
1.管理突发事故
火灾、水浸、断电、漏气等
2.刑事突发事故
爆炸、投毒、诈骗、敲诈、斗殴、打砸抢等
3.社会突发事件
哄乱、流行病、自杀、集体讨债、精神病人
第10篇 物业管理知识--中央空调管理篇
物业管理知识学习--中央空调管理篇
001制冷(暖)系统操作、保养和维护管理的基础是:熟悉空调设备的工作原理及操作方法,制定相应的操作规程,并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况,使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。
002制冷(暖)系统机组运行时,应注意:应注意观察仪表读数是否处于正常范围内,如果不正常,应及时调整.必要时可关机,以防止事故发生。
003检查各风机、水泵应注意:定期检查各风机、水泵的运转情况,有无杂音、振动、渗水情况.并定时加润滑油及检修。
004检查各风机、冷却塔皮带应注意:定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况.磨损太大时应及时更换。
005巡查各管间应注意:定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞,有问题及时排除保证水管畅通。
006检查清理过滤器应注意:定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物,对风管中的各种风阀要定期检查,防止卡死。
007当班空调工对空调系统运行负有:全部责任。
008空调工按照巡回检查制度,应监视:定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。
009空调设备的日常保养和一般故障检修由:空调值班人员。
010空调冷水机组操作规程中准备工作包括:检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启;检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启;检查分水管上的阀.根据楼层的空调需要,决定是否开启或关闭;检查回水总管两端的阀是否开启;检查系统里的水压、以在规定范围内为准;检查加热器,油温必须大于50℃.并检查油位是否到液位,电源电压、阀门位置是否正常;启动手动油泵,运行时间不得少于一分钟.并密切注意蒸发器压力和油泵压力。
011空调冷水机组操作规程中机组启动包括:观看控制屏,要显示:机组准备启动;启用冷却塔、冷冻水泵,并要保持进出冷冻机的冷却水的压差,进出冷冻机的冷冻压差;若没有问题,按键启动机组(注意电流变化状态),此时控制中心即置机组于运行状态,注意显示器上显示信息,观看机组是否有故障显示。
012空调冷水机组操作规程中机组运行包括:机组运行时.应检查油泵指示灯是否亮着;检查油泵显示情况;注意机组运转电流是否正常风叶是否打开,把风叶开到自动控制档;做好机组运行记录(每小时将冷水机组状态记录下来)。
013空调冷水机组操作规程中关机程序包括:先停冷冻机组;再停冷冻水泵、冷却水泵;切断总电源。
014空调的定义是:空调是空气调节的简称,指的是使室内空气温度、相对湿度、空气流动速度、压力、洁净度等参数保持在一定范围内的技术。
015空气调节的“四度”是温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。
016舒适性空调的标准是答:夏季:温度在24-28℃,相对湿度40-65%,风速不大于0.3m/s;冬季:温度在18-22℃,相对湿度40-60%,风速不大于0.2m/s。
017空调系统可以分为集中式空调系统、半集中式空调系统和分散式空调系统几种形式。
018影响空调效果的主要因素有:室外气温、湿度的变化,太阳照射强度的变化,室内使用散热设备的负荷,室内人员密度的影响等。
019空调的对象是室内的空气。
020空调是如何实现对空气的调节的:主要是通过冷处理或热处理以及加湿控制空气的温度、湿度,并通过过滤控制空气的含尘量,通过加新风控制空气的清新度。
021空调的过程是:空调是通过向空间输送并合理分配一定质量(按需要处理)的空气,与内部环境的空气之间进行热质交换。然后排出等量的已经完成调节作用的空气来实现。这实质上主要是空气的置换而不是一种封闭的“再造”过程。
022从制冷的角度来看,空气的组成是:由于空气中含有一定水分,并对人体舒适感有较大影响,故一般指的空气都是湿空气,包括于空气和水蒸汽。
023湿空气中水蒸汽的含量可以用含湿量、相对湿度、绝对湿度来表示(一般采用相对湿度)。
024空调中出现冷凝水是因为:当空气受到冷处理或碰到冷的表面时,随温度下降水蒸汽的含量趋向饱和,从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。
025实现制冷的两种途径一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空调用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的办法有多种,空调用制冷主要采用:液体气化制冷法。
027空调用制冷要求达到的温度一般为0℃以上。
028液体气化制冷法的基本原理是:由于液体气化过程要吸收热量,而且液体压力不同,其饱和温度(沸点)也不同,压力越低,饱和温度越低。因此,只要创造一定的低压力条件,就可以利用液体的气化获取所要求的低温。
029我们通常所说的“雪种”指的是:“雪种”就是制冷剂,指的就是利用其在不同压
力下气化来制冷的液体。
030制冷主要包括压缩、放热、节流和吸热四个主要热力过程。
031制冷设备的“四大件”是压缩机、冷凝器、膨胀阀和蒸发器。
032冷凝器对应着的过程是放热,蒸发器对应着的过程是吸热。
033冷凝器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量。水冷是由水流过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量,而水的热量可以通过冷却塔散发到空气中去,这种水称为冷却水。
034蒸发器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了空气的热量,从而使到空气温度降低。水冷是由水流过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了水的热量,从而使到水温降低,水再流到末端空气处理设备吸收空气的热量,降低空气的温度,这种水称为冷冻
水。
035载冷剂是指一种中间物质,它在蒸发器内被冷却降温,然后再用它冷却被冷却物。一般采用盐水等。
036压缩机按工作原理的不同,可分为两类,即容积式制冷压缩机和离心式制冷压缩机。
037中央空调系统中冷冻水管、冷凝水管、膨胀水管、集水器、分水器、冷冻水泵、风管、空调主机低温部分设备设施是需要保温的。
038冷冻水管的作用是向末端空气处理设备输送冷冻水的管道。
039冷冻水管保温的主要原因是:冷冻水管因为流动的水温度低于周围空气温度,如果管道表面直接接触空气,会在表面产生大量冷凝水,从而造成滴水等不良现象。
040冷冻水是由空调主机蒸发器出来之后经管道流向末端空气处理设备,吸收热量之后经管道流回空调主机蒸发器,在蒸发器里被冷却温度降低后继续循环流动。
041冷冻水出水管的水流温度是7℃左右。
042冷冻水回水管的水流温度是12℃左右。
043冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。
044冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器,在冷凝器中吸收热量之后经管道流回冷却塔,在冷却塔中散发热量,温度降低后继续循环流动。
045冷却水进水管的水流温度是32℃。
046冷却水出水管的水流温度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空气处理设备冷却空气过程中所产生的冷凝水收集起来排至泄漏或污水沟处。
048因为冷凝水的温度低于周围空气温度,如果冷凝水管表面直接接触空气会产生冷凝水,造成滴水等不良现象。所以冷凝水管需要保温。
049冷凝水的流动:冷凝水从末端空气处理设备产生后,由集水盘经冷凝水管直接排向泄漏或污水沟。
050膨胀水箱的作用:一是给冷冻水系统补水:一是在冷冻水由于温度变化容积膨胀时能够留有空间。
051膨胀水管的布置:膨胀水管从膨胀水箱引下来,直接接在冷冻水的回水管上或是接在集水器上。
052冷却塔工作原理:冷却水从主机回来后,由冷却塔上部的布水器分散流进冷却塔的填料中,在冷却塔上方有一个风扇往上抽风,这样空气从冷却塔的百叶流进,经过填料,吸收冷却水的热量后散发到空气中去。
053冷却塔接有:冷却水进水管、出水管、溢流管、补水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外温度较低的情况下,如果空调系统开启,因为室外空气温度低于冷却水温度,冷却水散发出来的水蒸气接触到室外空气时凝缩成小水滴,从而出现白雾。
055末端空气处理设备接有:有冷冻水进水管、冷冻水回水管和冷凝水管。
056空调主机接有:有冷冻水出水管、冷冻水回水管、冷却水进水管、冷却水回水管。
057空调机工作原理:由于风机的作用,室内空气从回风口流进设备,经过滤器过滤之后,流过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过风管经各个送风口分配入室内。
058新风机工作原理:由于风机的作用,室外空气流进设备,经过滤器过滤之后,流
过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过新风管分配至各个地方,可以是
直接送入室内,也可以接在空调机送风管上与送风混合后进入室内。
059冷冻水是个密闭系统,在充水时会在管道中积存空气,只有通过排气阀才能排除。所以冷冻水系统要装排气阀。
060空调主机的保护措施有:高压保护、低压保护、冷冻水断水保护、冷却水断水保护、过电流保护、过电压保护、缺相保护、油压保护。
061空调主机开机注意事项有:检查电压是否正常、水泵启动后是否正常、水泵启动后进出水端两侧压力是否正常、空调主机高低压压力表是否正常、空调主机油温是否正常。
062空调系统的开机顺序是:末端空气处理设备→冷冻、冷却水管阀门→冷冻水泵→冷却塔→冷却水泵→空调主机。
063空调系统的关机顺序是:空调主机→冷却塔→冷却水泵→冷冻水泵→末端空气处理设备。
064空调系统设备的控制方式是:空调系统的控制应纳入大厦的搂宇自控系统,由控制中心对设备进行自动控制,按照预定的时间表,系统会定时按程序开启主机、水泵、冷却塔和末端设备。能够根据负荷诀定开启设备的数量和开度。
065空调机的自动控制:自控系统按预定时间表启动空调机,并根据温度探头所测的室内室外温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度以及新回风的比例,在达到舒适要求同时尽量节能。
066新风机的自动控制:自控系统按预定时间表启动新风机,并根据温度探头所测的送风温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度。
067风机盘管的控制方式是:自控系统对风机盘管的控制采取电源控制,对于从同一个电井取电的风机盘管进行集体控制,按时间表送停电,同时风机盘管带有当地三速控制开关,用户可以按需要自行调节送风速度和送风温度,本身的控制系统会根据测出的温度调节水阀开度。
068在空调的冷冻水系统中,在集水器和分水器或是冷冻水进出水总管之间要设有旁通管:因为在末端设备由于温度调节而关闭部分水阀时,会造成冷冻水出水管的压力升高,这时可以通过旁通管达到进出水管压力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上装有压差控制水流开关,当进出水管的压差超过设定值时,水阀就会打开,部分出水
管的水就会不经过末端设备而直接流向回水管。直到压力平衡,阀门关闭。
070出风口为什么会滴水:这是因为末端空气处理设备的出风温度较低,使得出风口温度低于室内空气的露点温度,因而在风口会结露,产生凝结水往下滴。
071空调设备出现滴水或漏水的原因是:原来运行正常的设备出现滴水,可能是因为设备的冷凝水管出现堵塞,冷凝水排不出,当设备的冷凝水盘满了之后,水就会往外流,往下滴。这种情况出现时必须对冷凝水管进行疏通,使之恢复正常。
072水管出现滴水的原因是:水管出现滴水,如果不是接头松动密封不好导致管中的水流出,就是因为水管的保温不好或者没有保温,导致水管表面产生冷凝水把保温棉渗透或直接往下滴。
073冷冻水从空调主机到末端设备要经过三层阀门,第一是竖向于管与主管或分水器之间的阀门,第二是水平于管与竖向于管之间的阀门,第三是末端设备与水平平管之间的阀门。
074当空调冷冻水系统出现漏水时应采取的措施:首先应确认是在什么位置漏水,关闭漏水位置之前的阀门,并对漏水处进行修补,如果是必须进行焊接或更换阀门,这时要把管道的水放干,为了节省水量,在操作之前应做仔细全面的实施方案,争取不影响其它管系的水量。
075当末端设备由于冷凝水管堵塞滴水时应采取的措施:应先把滴水的末端设备的进出水阀门关闭,从而阻止冷凝水的产生,然后对管道进行疏通。
076冷冻及冷却水泵在启动后电流过低的原因是:因为冷冻水管或冷却水管的阀门没开或开度不足,或是系统中水量不够。如果是阀门没开或开度不足,应马上打开,防止水压过高造成阀门接口漏水甚至破裂,如果是水量不足则影响不大。
077冷冻及冷却水泵在启动后电流过高的原因是:因为冷冻或冷却水管的阀门开度超过要求,导致水流量过大,这种情况会导致水泵过热,应采取措施加减阀门开度来降低电流到正常范围。
078出风口没有出风或是风量减少的原因是:因为末端设备的风机马达出现故障或是皮带松动甚至断了,或是因为未端设备的回风不好,如回风阀关闭或是回风过滤网脏堵,必须打开风阀或清洗过滤网。
079原来正常的房间或区域出现不冷的原因是:1)可能是室外温度或室内负荷较大地偏离了设计值,从而出现冷量不够;2)可能是因为电动比例调节阀由于执行器出现故障打不开或是由于自控系统设置温度过高导致执行器没有打开;3)如果是在系统维修放过水之后出现这种情况,则应该是管道中由于有了空气,导致水量不足或水流不通,也可能是维修时关闭的阀门没有打开:4)如果是设备在运行了较长时间后逐渐显得不如原来冷,则是因为表冷器表面积垢过多导致换热效率大幅下降。
080空调水系统必须进行水处理:这是控制冷冻水和冷却水的酸性和碱性,以及硬度和污浊度,保证不对水管造成过大腐蚀或出现结垢。
081空调主机要保持连续通电,停电不能超过3小时。保持连续通电是为了给主机油箱持续加热,如果停电超过3小时会导致润滑油凝结,堵塞油管,油质变差。
082空调主机运行中突然停电了,工作人员应马上到现场等候电力恢复。在恢复供电后应采取的措施:主机会自动重新进行检测启动,这时应先停机,确认电力供应正常后,开启电动阀门,启动水泵及冷却塔,然后再开机。
083末端空气处理设备必须定期清洗回风过滤网:因为在经过一段时间运行之后,过滤网会积满灰尘,导致回风口不能回风,空调区域风压过高,出风出不了,因此必须定期进行清洗。
084空调主机运行大约是五年至八年需进行一次大修。
085空调主机在室外气温较低情况下不能开启:这是因为冷却水温度过低,导致蒸发温度过低保护起作用,主机会自动停机。
086防排烟系统包括防烟和排烟两大系统。
087高层建筑的排烟方式有:机械排烟和可开启外窗的自然排烟。
088高层建筑的防烟方式有:正压送风和可开启外窗的自然防烟。
089排烟风机在温度280℃时最少应保证连续运转30分钟。
090排烟口的风速规定:不宜大于10m/s。
091正压送风口的风速规定:不宜大于7m/s。
092通风空调系统管道等应采用不燃材料制作.
093防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离规定不超过30米。
第11篇 中级物业管理员理论试卷
(考试时间:90分钟)
注意:将正确的答案项的代号填入答题卡中,请按要求填涂
一、 单项选择题(每小题1分,共60分)
1. 物业管理公司部门划分的方法-般有以目标为基础的划分、( )和混合划分。
a、以区域为基础划分 b、以质量为基础划分
c、以活动为基础的划分 d、以性质为基础划分
2. 招聘小区管理处主任适用的面谈方式是( )。
a、操作性面试 b、非引导性面谈 c、问题式面谈 d、模式化面谈
( )是物业管理招投标中项目谈判的最后阶段。
a、合作意向的展开 b、管理合同谈判 c、合同期限确定 d、合作项目实际考察
3. 下列不是物业管理前期介入的作用的是( )。
a、帮助承建商做好工地管理 b、完善物业的规划设计
c、把好验收关 d、完善物业的使用功能
4. 明确规定开发商、业主和物业管理公司各方面权利、义务和责任的基础规章是( )
a、房屋预售合同 b、售房协议 c、物业管理公约 d、物业管理规定
5. 下列不属于入伙手续文件的是( )。
a、物业管理规定 b、入伙通知书 c、入伙手续书 d、房(铺)交接书
6. 住宅小区首次业主大会召开的条件之-是( )。
a、已交付使用物业的建筑面积达50%以上b、已人住的业主数达到50%以上
c、已交付使用物业的单元数达50%以上d、物业交付使用已超过-年
7. 按规定业主委员会委员不得少于( )人。
a、3人 b、5人 c、7人 d、9人
8. 设备管理中,影响楼宇或小区的设备故障或施工,要向( )报告。
a、班组长 b、技术主管 c、工程部经理 d、物业经理
9. 物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以( )为前提。
a、公平性 b、客观性 c、受制性 d、实用性
10. 房地产经营包括房地产生产过程经营和( )经营。
a、消费过程 b、流通过程 c、管理过程 d、投资过程
11. 根据我国房地产市场的现状及其内
部构成,房地产市场-般可分为( )。
a、-级 b、二级 c、三级 d、四级
12. 物业管理市场的需求主体是( )。
a、物业管理的经营者 b、物业的所有权者和使用者 c、物业 d、服务
13. 我国住房制度改革初期和物业管理市场起步阶段,物业管理服务价格采用()形式是十分必要的。
a、政府定价 b、政府指导价 c、经营者定价 d、市场定价
14. 物业管理的委托与代理关系中,被代理人是指( )。
a、各类相关的专业公司 b、物业管理公司;c、用户 d、业主、业主委员会
15. 物业管理的本质特征是( )。
a、管理 b、服务 c、规范 d、受托
16. 与租赁经营型物业管理相比,委托服务型物业管理在产权上( )。
a、既有管理权又有产权 b、有管理权而无产权
c、既没有管理权又没有产权 d、有产权而无管理权
17. 物业管理的基本问题是( )。
a、权利主体问题 b、统-管理问题c、有偿服务问题 d、合理收费问题
18. 认证机构及物业管理行业人士普遍认为物业管理公司只需按( )标准建立质量体系。
a、is09001 b、is09002 c、is09003 d、is09004
19. 社区文化的第-个层面是( )。
a、环境文化 b、行为文化 c、制度文化d、精神文化
20. 购物中心基本分为两类:-类是开放式的-类是( )。
a、封闭式的 b、半开放式的 c、半封闭式的 d、综合式的
21. ( )是公共商业楼宇的关键承租户,对公共商业楼宇起主要作用。
a、大型承租, b、主要承租户 c、基本承租,d、-般承租户
22. 按人口和用地规模多少的不同,住宅小区可分为( )、居住小区和居住组团。
a、居住区 b、居住中心 c、居住群 d、居住片区
23. 综合大厦最显着的特点是( ),它决定了管理的各项要求。
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24. 会所设计的主题思想是要明确规定( )。
a、会员应遵守的事项 b、会员的权利义务 c、会费的缴纳方式d、会员的入会手续
25. 车辆停放管理收费应根据( )物价部门核定的标准执行。
a、国家 b、省 c、当地 d、a或b
26. 下列不是智能物业的系统构成的是( )。
a、通信自动化系统b、用电自动化系统 c、办公自动化系统 d、建筑自动化系统
27. 物业管理员工总体上可以分为三个层次,即决策层、 ( )、操作层。
a、中层 b、管理层 c、经理层 d、懂事层
28. 下列不是管理层管理技巧要求的是( )。
a、应变能力强 b、善于沟通 c、善于协调 d、以规服人
29. 下列中不是住宅小区管理的原则是( )。
a、综合管理的原则 b、以人为本,服务第-的原则
c、所有权与经营权、管理权分离的原则 d、科技第-的原则
30. 我国负责小区管理的归口管理工作的是( )。
a、工商行政主管部门 b、人民政府c、人民法院 d、房地产行政主管部门
31. '霸王原则'和忽视对方权利的'格式合同'之所以不受法律保护,是因为它违反了( )。
a、合法原则 b、诚实信用原则 c、公平原则 d、当事人意思自治原则
32. 民事责任主要表现为-种( )上的责任。
a、职务 b、财产 c、管理 d、经济
33. 实行无过错责任原则,是因为由于在物业管理中常常涉及大量高度( )的义务。
a、重要性 b、技术性 c、复杂性 d、危险性
34. 有旧房出售时,原住房有优先购买权;职工购买旧房居住或经营-定时期后,允许其出售,但原出售单位有优先购买权。这里的'-定时期'-般是指( )。
a、半年 b、1年 c、3年 d、5年
35. 根据有关法规规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同( )内,支付全部土地使用权出让金。
a、30 日 b、60 日 c、90 日 d、l00 日
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sp;36. 拆除房地产管理局直管公房的其补偿安置协议所进行的公证属于( )。
a、自愿性公证 b、强制性公证 c、合理性公证 d、合法性公证
37. 司法审判是( )。
a、-审终审 b、两审终审 c、三审终审 d、最高人民法院终审
38. 某电气照明施工图中,灯具的标注是'4-s g',每盏灯具灯泡数量是( )。
a、4个 b、3个 c、 2个d、1个
39. 某单相电气照明线路采用铜芯双层塑料绝缘线,导线截面4mm2,穿钢管敷设,管径是15mm2,线路正确的标注是( )。
a、bv-2×4-g15 13、blv-4×2-g15 c、bvv-2×4-g15 d、bll-2×4-g15
40. -只220伏、1 10:的普通白炽灯,接于220伏电源工作,其电流是 ( )。
a、2安 b、0.5安 c、1安 d、110安
41. 单纯照明电路,熔断器熔体的额定电流应按线路额定电流的多少倍来选择( )。
a、1.0 b、1.1 c、1.8d、2.0
42. 空调中最好的载冷剂是( )。
a、水 b、盐水 c、油 d、氨
43. 居民住宅、办公场所的漏电开关选择应为( )。
a、动作电流选不大于30毫安,动作时间不大于0.1秒
b、动作电流选不大于3安,动作时间不大于0.1秒
c、动作电流选不大于30毫安,动作时间不大于10秒
d、动作电流和动作时间越小越好
44. 液体制冷剂在蒸发器中蒸发,其( )。
a、蒸发压力越高温度越低 b、蒸发压力越低温度越高
c、蒸发压力越低温度越低 d、蒸发压力与温度无关
45. 安全钳的作用是( )。
a、将轿厢或对重夹持在导轨上,使其停止运动 b、保持曳引钢丝绳所受张力均匀
c、使电梯轿厢门关闭严密 d、电梯发生超载时,切断电梯控制电路
46. 门窗的立面形式是可以从( )中看出。
a、立面图 b、平面图 c、剖面图 d、节点大样图
47. 混凝土构件表面出现不规则裂缝,此类裂缝-般是由于( )产生的裂缝。
a、沉降 b、温度 c、荷载 &n
bsp; d、干缩
48. 平屋面防水作法有刚性防水、柔性防水、金属防水和( )防水。
a、防水混凝土 b、刚性抹面防水层c、卷材 d、复合材料
49. 拆换块料面层、门窗玻璃等均包括拆旧换新,以( )计算工程量。
a、实际块数 b、建筑面积c、实际拆换面积 d、实际拆换体积
50. 《广州市房屋修缮工程预算定额》(土建工程分项1998.4)中的'房屋修缮工程各项计费程序表'是用于计算( )。
a、单位工程总用工数 b、单位工程总材料消耗量
c、单位工程总机械台班数 d、单位工程工程造价
51. 给排水系统图宜按45。正面斜轴侧投影法绘制,正确投影坐标是( )。
a、*┴y,z与y成45°b、y┴z,y与*成45°
c、*┴z,*与y成45° d、y┴z,y与*成90°
52. 坐式大便器是( )。
53. 给水管道的防腐措施是除锈和涂( )。
a、防锈漆 b、白色乳胶漆 c、内墙涂料 d、内外墙涂料
54. 敷设输电线时,管、槽内允许电线接头数量( )。
a、2个 b、0个 c、3个 d、4个
55. 单相'左'、'中'、'右'扁三孔插座正确接线是( )。(相线:l;中性线:n;地线:pe)
a、左孔接l,右孔接n,中孔接pe b、左孔接n,右孔接l,中孔接pe
c、左孔接pe,右孔接l,中孔接n d、左孔接pe,右孔接n,中孔接l
56. 灭火器设置错误的是( )。
a、放在明显和便于取用的地点。 b、不影响人员安全疏散。
c、放置要稳固。 d、把灭火器放人红色铁箱内上锁,并满足以上三个条件。
57. 化粪池臭气穿过蹲厕存水弯水封喷出原因是( )。
a、通气管未安装通气帽。 b、通气管安装高度未能高出顶层2m以上。
c、立管检查口数量太小。 d、化粪池沉积物多造成堵塞。
58. 检修pe管遭,粘合连接处漏水原因是( )。
a、粘合处有水 b、空气中呈酸性 c、空气中呈碱性 d、热空气焊接温度过低
59. 蹲厕铸铁存水弯渗漏,解决方法是( )。
a、涂沥青或水坭浆 b、涂银色油漆 c、涂乳液 d、涂乳胶漆
60. 室内泄漏煤气时,有效处理方法是( )。
a、按抽油烟机开关实施排气 b、打开
所有门窗
c、开厨房灯,排除泄漏故障 d、开浴室灯,排除泄漏故障
二、 判断题(每小题1分,共20分)
1. 物业管理属于第三产业。( )
2. 目标管理应以满足总的效益目标为准 ;( )
3. 文化是企业发展的灵魂。 ( )
4. 物业管理的竣工验收和接管验收的验收的目的不同。 ( )
5. 发现有人到小区内推销商品不应予以没收。 ( )
6. 物业管理学的研究方法有唯物辩证法、系统方法、实证方法。 ( )
7. 物业管理的自我管理包括依法经营、明确市场定位、制定和完善经营管理制度、员工培训。( )
8. 物业管理服务体系属于混合服务体系。 ( )
9. 封闭式管理是高层楼宇的管理模式之一。 ( )
10. 制定车辆停放保管制度是小区车辆管理的内容之一。 ( )
11. 物业管理收费是一种管理收费( )。
12. 所谓严格责任原则也就是无过错原则( )。
13. tn-s接地制式的中性线与保护线是合一的。 ( )
14. 空调冷源设备可分为压缩式制冷和吸收式制冷两大数。 ( )
15. 当钢筋混凝土主梁有次梁作用集中力时,应在有次梁的部位增设箍筋或吊筋。 ( )
16. 房屋修缮工程定额是指在房屋建筑工程中,在合理的劳动组织与合理使用材料的前提下,完成单位合格建筑产品所必须的而且是额定的人工、材料的数量标准。 ( )
17. 某单位办公楼临近城市道路,为了提高经济效益,计划将一、二层楼作为商铺招租,为了了解其结构安全可靠性等方面能否适应新的需要,对房屋必须进行查勘与鉴定。( )
18. 钢筋的材料代换是不需要经设计单位签字盖章的。 ( )
19. 塑料管的连接方式有:螺纹连接、法兰连接、焊接、粘接。 ( )
20. 水泵轴承温度高的原因是润滑油不足。 ( )
三、 综合题(每小题5分,共20分)
1. 物业管理前期介入有什么作用
2. 物业管理对房地产经营有什么影响
3. 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理,业主入住后对该公司不满意,结果,业主委员会经研究讨论,决定解聘该公司。但该公司表示:其与开发商订有委托管理合同,如业主解聘本公司,则须承担违约责任。对此,请结合所学物业管理法律知识,谈谈你的看法。
4. 见图示:○55
请问:①该房屋建筑面积是多少
②其是多少层
③其各层层高是多少
答案:
物业管理员模拟试卷(二)
一、单选题:
(01
第12篇 x佳园日常物业管理内容
南湖佳园日常物业管理内容
1.秩序维护
根据园区面积及实际情况,结合实际的管理经验,利用人防与技防结合的方式进行园区的秩序维护管理。
园区面积1.9万平方米,管理面积较小,小区的秩维管理设有固定岗、巡逻岗。小区主出入口一个设固定岗,二十四小时值守,来访人员必须到门卫室登记,经门卫通知业主,取得联系并经业主同意后方可进入园区。对进出园区的装修等劳务人员实行登记管理。白天加强固定岗管理力度,注重进出人员和车辆的询问和登记。
由于园区面积较小,秩维人员巡逻时可以看到整个园区,所以在园区中固定岗设立一人,巡逻人员设一人。
门岗人员应保证出入口畅通,确保无闲杂人员进入,大件物品进出时应检查、登记。巡逻人员按规定线路定时巡逻,对整个园区公共部位的秩序维护、消防等进行维护和管理。重点区域、重点部位增加巡逻次数。在巡视过程中对园区内的车辆进行引导,使其有序通行和停放。夜间巡逻人员增加巡逻次数,无离岗现象发生。
秩维人员负责做好'防火、防盗、防暴、防破坏的四防工作。定期宣传消防知识,使业主时时注意防火、防盗。定期检查消防设施的完好情况,熟悉各消防施设的使用方法、分布位置,掌握突发事件的应急预案,如遇到紧急情况时应采取相应的应急方案,并及时报告相关部门(公安、消防等),在相关部门人员没到场之前应采取有效措施保持好现场或组织疏散人群,尽量协助、配合相关部门处理好相关事宜。
车辆管理方面,秩维人员分清职责范围,认真执守、尽职尽责,未经许可园区内禁止外来机动车辆进入。秩维员对进入园区的车辆进行指挥和疏通。停放在园区的车辆应停放有序,非机动车摆放整齐。
园区内禁止鸣笛、禁止练车、限速行驶。
2.环境管理
公共区域由保洁员循环保洁,主要包括道路、绿地、楼梯通道、电梯轿箱、公共玻璃、垃圾中转站等。
标准:道路无明显污迹、杂物、积水等;垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不散装,无超载、无强异味、无污水横流;电梯轿箱擦拭干净、无油迹、无粘贴小广告现象;楼梯通道定期拖洗,无废旧物占道现象;花草、树木养护,适时灌溉,定期施肥、除虫、剪枝,及时补种,保持优美的绿化环境。根据园区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。垃圾箱及垃圾中转站定期清洁、消毒。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处,应设有明显标识或采取有效防范措施。
道路、绿地等每日循环保洁;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次;楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天气及时清除区内主要道路积水、积雪。
保洁人员在保洁时间内协助秩序维护员协查本区域内的情况。负责对本区域内的公共设备故障情况的报修和检查。
3.维修、养护管理
沈铁南湖佳园的房屋维修养护及设施、设备的管理、维护将坚持'管养合一'的原则,制定合理的养护计划,建立和健全科学的规章制度,切实做到业主满意。将制定出《公共设施日常维修计划及实施方案》、《房屋共用部位维修养护计划及实施方案》。
对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,明确责任人。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范,保证设施设备运行正常。
消防设施应配备完好,位置适当,可随时启用,如有设备老化及时更新。设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。路灯、楼道灯等公共设施、设备正常使用,完好率不低于93%。确保雨水、污水管道保持通畅,相关设施无破损。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
协调处理各项维修计划、装修疑难事件;定期巡视各设备房,检查各类设备的运转情况,并发现异常及时采取有效措施。
4.档案管理
公司的档案由主任负责管理,主要包括档案的收集、整理、编排、保存。档案资料的内容包括从接管验收时接手的资料、证件等到施实管理工作中形成的具有参考利用价值的文件材料和相关工作记录等。档案保存时注意防潮、防虫、防破损。管理时应按档案类型等做统一分类,做有序编排,设目录大纲,以便查找。
档案保编排有序,装订整齐,目录清楚。
作废文件须经有关领导批准并加盖作废章后方能销毁。
保持文件的清楚、干净、无虫咬,每年对公司的档案文件进行一次全面清查,每季进行一次部门文件抽查,确保文件资料的完整。
档案借阅时严格遵守借阅时间及规定,注意公司的保密文件不外漏,在有人借阅时应提醒借阅人按时归还并保证借阅的资料完整无损坏。
5.物业服务质量标准
公共秩序维护:实行24小时值班制。负责维护园区内秩序,制定巡视和值班制度,严格控制外来人员进入小区,配合公安机关预防和处理治安案件。
保洁:'五定'即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。'六无'即无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无污水赃物、无明显粪迹和浮土。'七净'即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树根草坪净、楼梯净、单元门口净。
绿化:定期栽种补绿、定期对小区内树木、草坪及爬藤等浇水、施肥、除杂草、修剪、除病虫。让业主拥有一个'绿、净、美、安'的生活环境。
维修:热情接待业主报修,做到维修及时,保证质量,态度认真。维修期间不准吃、拿、卡、要;不准超标准收费;全心全意为业主服务。
