第1篇 物业管理知识测验试题
一、 单选题(每题1分,满分60分)
1、物业管理起源于19世纪60年代的( )。
a 德国 b 美国 c 英国 d 法国
2、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。
a 物业管理 b 房地产 c 不动产 d 单元性地产
3、因为物业具有( ),所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计,要考虑与周围环境的协调一致。
a 稳定性 b 固定性 c 耐久性 d 多样性
4、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。
a 经济效益 b 社会效益 c 安居乐业 d 保值增值
5、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。
a 维修 b 管理 c 经营 d 服务
6、物业管理的主要内容不包括( )。
a 财务管理 b 保洁管理 c 环境经营 d 车辆管理
7、房屋装修规划、设计由( )进行。
a 房地产开发商 b 房地产行政管理部门 c 业主和使用人 d 物业管理公司
8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后,成为物业的具体管理者,这体现了物
业管理的( )原则。
a 产权“经营权分离 b 业主之上 c 专业高效 d 公平竞争
9、物业管理企业可以根据需要通过( )的办法,将一些专业性较强的项目分包给其他具有实
力的专业公司。
a 承包 b 签订合同 c 双方协商 d 中介
10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础,管理企业所收的费用要让业主和使用人感
到( )。
a 质价相符 b 能够接受 c 价格优惠 d 价格偏低
11、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以( )为依据。
a 企业的规章制度 b 业主委员会章程 c 上级行政部门的指示 d 法律、法规
12、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。
a 仪表端庄,形象良好 b 忠于职守,尽职尽责 c 体魄健康,胸怀宽广 d 语言流畅,表达力强
13、物业管理人员在工作中相互推诿,办事拖拉,不符合( )的职业道德要求。
a 忠于职守,尽职尽责 b 实事求是,办事公道 c 谦虚谨慎,文明礼貌 d 遵守纪律,奉公守法
14、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争,尽快干好,这体现了( )。
a 积极主动,讲求实效 b 谦虚谨慎,文明礼貌 c 刻苦学习,提高素质 d 仪表端庄,良好形象
15、讲求实效,要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题,虽然当时不处理也不会发生危险,也( )。
a 必须马上修好 b 必须三天内解决 c 要力争当日给用户答复 d 要力争三天内给予答复
16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。
a 场地 b 绿化带 c 道路 d 周围环境
17、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是( )。
a 管理部 b 服务部 c 监察部 d 产业部
18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理,这种自治管理是( )。
a 业主直接进行的 b 通过房地产行政部门实现的 c 通过业主大会和业主代表大会实现的
d 通过物业管理公司实现的
19、业主小组成员可以通过协商选举产生,一般按每( )平方米建筑面积产生一名小组成员。
a 300~500 b 500~1000 c 1000~1500 d 1000~2000
; 20、第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。
a 房地产行政管理部门 b 房屋出售单位 c 业主委员会和物业管理公司 d 房地产行政管理部门和房屋出售单位。
21、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a 20% b 30% c 50% d 80%
22、物业管理区域内公有住宅出售额达到( )以上后,可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a 30% b 50% c 60% d 80%
23、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( ),可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
a 满一年 b 满两年 c 一年以内 d 两年以内
24、业主委员会成立后,负责着急此后的业主大会,( )至少召开一次。
a 半年 b 一年 c 两年 d 三年
25、业主委员会的成立须经( )依法核准登记后,取得社会团体法人资格。
a 房地产行政管理部门 b 公安部门 c 政府建设行政单位 d 政府社团登记部门
26、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示( )。
a 可以撤换物业管理企业 b 可以检查督促物业管理企业的工作 c 可以选聘新的物业管理企业 d 不得干涉物业管理企业的任何工作
27、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。
a 管理目标一致 b 管理手段一致 c 管理职能一致 d 管理功能一致
28、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志,是否具备( )。
a 建设达到一定规模,基础设施配套齐全 b 室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施
c 按照城市统一规划而建设,并以投入使用 d 是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
29、1994年6月,我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。
a 北京 b 青岛 c 广州 d 深圳
30、住宅小区物业管理是( )过程。
a 超期管理 b 静态管理 c 动态管理 d 静态、动态管理
31、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
a 经常性监督检查 b 业主委员会的督促 c 广大业主的自觉性 d 签订公约或管理制度
32、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订( )。
a 前期物业管理服务协议书 b 前期物业委托管理合同 c 临时物业委托管理合同 d 永久性合作协议
33、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。
a 第一个业主入住一年 b 全部业主入住 c 成立业主委员会 d 接管验收
34、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由( )编制。
a 物业管理公司 b 业主委员会 c 街道办事处 d 房地产行政管理部门
35、住宅小区物业管理形式是( )。
a 行政性管理 b 监督式管理 c 协商式管理 d 文件化管理
36、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定北方地区居室内温度不得( )。
a 高于16° b 低于16° c 高于20° d 低于20°
37、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定新建小区公共绿地人均( )平方米以上。
a 0.5 b 1 c 2 d 3
38、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,规定对管理单位的评议满意率达( )。
a 90% b 95% c 98% d 100%
39、实行( )管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别,对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。
a 动态 b 静态 c 多元化 d 状态化
40、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为(
)。
a 管理者的管理手段在不断地变化 b 住宅小区的居民在不断的变化c 物业在使用过程中不断地发生变化 d 物业管理企业经常发生变化
41、我国中型写字楼的建筑面积一般在( )。
a 1万平方米 b 1~3万平方米 c 3万平方米以上 d 5万平方米以上
42、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。
a 一级、二级、三级 b 甲级、乙级、丙级 c 大型、中型、小型 d 单纯型、综合型、商住型
43、写字楼的管理方式不包括( )。
a 委托服务型 b 自主经营型 c 专业服务公司型 d 有关部门委派型
44、在写字楼的管理方式中,委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。
a 管理职能 b 管理范围 c 产权状况 d 经济效益
45、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人,满足客人需要而设立的商务机构。
a 写字楼业主 b 大厦承租人 c 大厦业主委员会 d 物业管理公司
46、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )。
a 物业的保值增值 b 物业的出租率 c 资金的良性循环 d 设备的正常使用和保养
47、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。
a 敞开型 b 封闭型 c 多用型 d 综合型
48、市级购物中心的建筑规模一般在( )。
a 1~3万 b 1~5万 c 1~10万 d 3~10万
49、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。
a 1~3万 b 1~5万 c 2~5万 d 3~5万
50、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。
a 1―5亿元 b 5―10亿元 c 10―20亿元 d 30亿元以上
51、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。
a 5万人以下 b 5―10万人 c 10―30万人 d 30万人以上
52、商业场所在( )上要下足功夫,力求新颖独特,突出个性和特色,给顾客留下强烈的第一印象。
a 投资方面 b 设计方面 c 施工方面 d 管理方面
53、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
a 10―100 b 50―100 c 100―200 d 200―500
54、商业场所具有( ),才会吸引更多的顾客。
a 强大的经济实力 b 自己鲜明的特色 c 大面积的停车场 d 装饰豪华的营业大厅
55、物业管理公司的治安管理实质上是( )。
a 治理 b 管理 c 治安 d 服务
56、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。
a 犯罪分子 b 不法商贩 c 违反规章制度的群众 d 违反规章制度的工作人员
57、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物,不按要求造成的损失由( )。
a 责任企业负责 b 物业管理公司负责 c 由双方负责 d 施工单位负责
58、物业管理区域内的标志牌,路灯、垃圾桶等属于( )。
a 装饰性 b 功能性 c 分割性 d 人文性
59、工业区物业管理公司在管理区域内( )。
a 只能使用原有停车场 b 不能建设新的停车场c 可以规划设计新的停车场 d 不能设立停车场
60、工业区停车场内要求光线充足,便于查找,还必须便于( )的实施。
a 多种经营服务 b 绿化管理 c 岗位责任制 d 消防管理
二、 多选题(每题1分,满分30分)
61、物业管理的主要内容包括( )。
a 房屋的维护雨修缮 b 房屋装
修监督管理c 房屋附属设备设施的管理及维修养护 d 综合经营服务
62、房屋的维护与修缮是( )。
a 物业管理的全部内容 b 物业管理的重要环节c 常规性服务的主要内容 d 常规性管理的主要内容
63、物业管理区域内安全保卫的重点是( )。
a 防火、防盗, b 防雷、防电 c 防交通事故 d 防意外伤害
64、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括( )。
a 现代管理知识 b 现代管理手段 c 物业管理专业技能 d 遵守纪律,奉公守法
65、物业管理人员必须具有现代管理知识,是指从事管理工作必须( )。
a 仪表仪容端庄 b 具有科学头脑 c 具有科学思想 d 运用科学的手段
66、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的( )。
a 全部要求 b 基本要求 c 首要要求 d 最高要求
67、物业管理公司管理部的业务范围包括( )。
a 环保,绿化管理 b 报案,消防管理 c 车辆管理 d 房屋装修管理
68、物业管理公司租赁部的职责有( )。
a 做好物业的产籍管理 b 扩大租赁业务 c 提高物业出租率 d 提高经济效益
69、业主委员会的义务有()。
a 召集,主持业主大会或业主代表大会 b 向业主大会或业主代表大会汇报工作
c 支持,配合和监督物业管理企业的工作 d 积极创建文明物业小区
70、物业管理企业应当与居委会共同做好( )工作。
a 综合治理 b 老龄 c 妇女 d 计划生育
71、住宅小区由( )构成。
a 居民 b 居住面积 c 居住设施 d 居住环境
72、住宅小区房屋按产权划分有( )。
a 遗产毗连房屋 b 私人房屋 c 集体房屋 d 国有共有房屋
73、在法律允许的范围内,居民对自己拥有的产权的房屋可以( )。
a 出租 b 出售 c 抵押 d 赠与
74、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》,为我国城市住宅小区管理( )奠定了础。
a 正规化 b 自动化 c 法制化 d 现代化
75、住宅小区物业管理主体由( )组成。
a 业主和业主大会 b 业主委员会和物业管理公司 c 政府相关部门 d 房地产开发建设单位
76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,必须达到98%以上的指标有( )。
a 房屋完好率 b 群众满意率 c 零修及时率 d 各种费用收缴率
77、住宅小区物业管理公司实行( )的服务原则。
a 有偿 b 低价 c 高档 d 高效
78、写字楼原指用于办公的建筑物,一般由( )组成。
a 绿化系统 b 办公用房 c 辅助用房 d 交通系统
79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备,这些设备主要有( )。
a 电视机,电话机 b 打印机,计算机 c 传真机,中英文处理机 d 装订机,投影仪
80、客户对写字楼商务中心服务质量的评价,是以服务的( )为出发点。
a 价格 b 精确 c 周到 d 快捷
81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应( )。
a 了解客户的服务要求 b 填写《商务中心费用收据单》 c 向客户讲明收费情况 d 按规定收取押金
82、写字楼的客务服务项目包括( )。
a 问询,留言服务 b 航空机票订购服务 c 酒店预定服务 d 清洁卫生服务
83、商业场所按建筑功能可分为( )。
a 敞开型 b 封闭型 c 综合型 d 商住两用型
; 84、商业场所要规划设计合理,就是要合( )之理。
a 广开就业渠道 b 经济规律 c 经济发展 d 提高效益
85、商业服务业设施建设要防止( )。
a 盲目效仿 b 主次颠倒 c 精心策划,合理布局 d 只看眼前,不计长远
86、商业场所对市容有很大影响,要符合社会的( )。
a 一贯要求 b 超前要求 c 实用要求 d 美学要求
87、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统,它包括( )。
a 理念识别体系 b 视觉识别体系 c 行为识别体系 d 幻想识别体系
88、公共商业场所识别体系包括( )。
a 企业名称 b 商标,招牌 c 企业简介 d 员工服装
89、工业区物业管理包括( )等房屋建筑的管理。
a 工业厂房 b 生产车间 c 仓库 d 住宅区
90 、各类环境小区的功能有( )。
a 强化管理 b 方便耐用 c 美化环境 d 组织空间
三、 判断提(每题1分,满分10分)
91、在物业管理中,物业管理公司始终处于主导地位,是管理的主体。( )
92、只要是对业主和使用人有利的事,物业管理企业都应该积极去做。( )
93、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。( )
94、住宅小区最大特点是相对封闭独立,居住功能单一,居民居住集中。( )
95、住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。( )
96、iso9000族的核心就是创名牌企业。( )
97、目前,我国写字楼主要是专业人员依照气写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。( )
98、写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位,一次性置备齐全。( )
99、公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。( )
100、工业厂房和仓库用作生活居住时,须经公安部门批准同意。( )
参考答案
一、单选题
1、c 2、b 3、b 4.c 5.d 6.a 7.c 8.a 9.b 10.a 11.d 12.b 13.a 14.a 15.c 16.d 17.c 1
8.c 19.b 20.d 21.c 22.a 23.b 24.b 25.d 26.b 27.a 28.b 29.d 30.d 31.d 32.a 33.c 34.a 35.d 36.b 37.b 38.b 39.d 40.c 41.b 42.d 43.d 44.c 45.d 46.d 47.a 48.d 49. a 50.a 51.c 52. b 53.d 54.b 55.d 56.c 57.a 58.b 59.c 60.d
二、 多选题
61.abcd 62.bcd 63.acd 64.abc 65.bcd 66.bc 67.abc 68.abcd 69.abcd 70.abcd 71.abc
72.bcd 73.abcd 74.abd 75.abc 76.acd 77.abd 78.bcd 79.abcd 80.bcd 81.ac 82.acd 83.
abc 84.bcd 85.abd 86.acd 87.abc 88.abcd 89.abc 90. bcd
三、 判题
第2篇 中级物业管理员知识试卷2
中级物业管理员知识试卷(二)
一、 单选题(1~60题,共60道题,每小题1分,共60分。请将最恰当的答案的字母填入括号
中)
1、 物业管理企业的根本任务是突出()二字。
a 、管理 b 、经营 c、服务 d 、维护
2、 ()是对物业管理员基本要求,也是职业道德中的首要有求。
a、兢兢业业,热情服务 b、积极主动,讲求实效c、实事求是,办事公道 d、忠于职守,尽职尽责
3、 一个物业管理区域内,入住率达到一定比例,可通过协商选举业主房管小组成员,组成业主小组,一般按()建筑面积产生一名小组成员。
a、100~300
第3篇 x房地产开发工程项目前期物业管理控制程序
房地产公司开发工程项目前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2接管验收
4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在'物业管理接管验收记录表'中进行记录。
4.2.3接管验收合格后,由参加验收各方在'物业管理接管验收记录表'中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1及时向住户发送有关的入住函件,包括:'入伙通知书'、'入伙手续书'和'收费通知书'。
4.5.2做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定'管理公约';
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订'装修管理规定',做好对住户装修的有关服务工作。
4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4物业管理机构根据'管理公约'规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2qr23-02入伙通知书
5.3qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
第4篇 物业管理：环境监视和测量控制程序
物业管理手册:环境监视和测量控制程序
1、目的
为了对本公司环境管理体系实施的结果进行评价和及时发现体系运行中存在的问题,保证环境目标、指标的实现,制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司对可能产生重大环境影响的运行和活动的关键性特性(如重要环境因素的管理、环境目标指标的符合情况、体系运行控制情况等)实施例行的监控管理。
3、职责
3.1各部门负责本部门环境管理体系运行情况的日常检查。
3.2品质部负责公司环境管理体系所有运行活动的例行监控并制定和实施污染物年度环境监测计划。
3.3人力资源部负责环境意识和技能培训效果的检查。
3.4物业服务中心负责环保设施维护和保养。
4、程序
4.1污染物关键特性的监视和测量
4.1.1品质部每年申报当地环保部门审查污染物关键特性排放情况,由环保部门出具审查证明。
4.1.2环境审查证明由管理部保存,并将有关信息传递给有关部门。
4.2运行控制的监视和测量
4.2.1各部门每季度对本部门所确定的环境运行控制情况和应急预案落实至少进行一次自查,填写《服务过程检验单》。
4.2.2人力资源部对相关部门环境培训效果按照《人力资源控制程序》进行考核评价。
4.3目标和指标的监视和测量
4.3.1各相关部门每月对本部门的目标、指标和管理方案实施情况进行一次自我检查,填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》,报品质部。
4.3.2品质部每季度对环境目标、指标和管理方案的完成进行一次检查,填写《品质部抽检单》,并在管理评审前编写《公司管理目标、指标和管理方案完成情况报告》提交管理评审。
4.4对环境监视和测量中发现的不符合项,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》。
4.5监测设备的管理、校准及维护
工程部负责监测设备的定期校准,物业服务中心负责环境保护监测设备的维护和保养。具体按《监视和测量装置控制程序》规定执行。
4.6本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《人力资源控制程序》
5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》
5.3《监视和测量装置控制程序》
5.4《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《年度环境监测计划》jw/jl-8.2.5-001
6.2《公司管理目标、指标和管理方案完成情况报告》jw/jl-8.2.5-002
6.4《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001
第5篇 zy物业管理公司简介
zy物业管理有限公司简介
zy物业管理有限公司是由湖南y实业股份有限公司和湖南*房地产开发有限公司两家股东发起,成立于2004年4月,是湖南五强y企业集团下属成员企业之一。企业注册资本50万元,资质等级叁级,是一家从事物业管理的有限责任公司。
公司坚持'诚信、敬业、专业、创新'的企业精神,努力开拓,不断进取,通过规范管理、市场化经营,开创专业化发展道路;坚持'品质第一'的经营理念,本着'以人为本,服务至上'的服务宗旨,始终不渝地致力于满足并超越业主的需求和期望,并提供使其心满意足的物业管理服务。
阳光嘉园是公司成立以来接管的首个小区,是*公司在z的现代办公区和住宅区。其总建筑面积约20万平方米,绿化率达50%以上。她以阳光、生态为主题,是一座高品质、低密度住宅群。阳光嘉园的物业实施社会化、专业化、一体化管理,将社区文化和企业文化建设结合起来,在建立社区文化的同时结合五凌企业文化和精神形成自己独有的居住文化。
公司现有员工42人,公司将通过严格有效的培训、规范化的管理,确保全体员工理解并贯彻执行质量管理体系,为小区业主提供价格合理、环境舒适和安全周到的物业管理服务;建立良好的客户沟通渠道;提供安全、舒适的生活、办公环境。
第6篇 物业管理基础知识培训-5
物业管理基础知识培训(5)
什么是物业
所谓物业,是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋,及与之相配套的设备,市政、公用设施,房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。
该词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业根据其用途可分为:住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等
谁来行使物业管理权
住宅区的物业管理权由业主通过业主大会及物业管理委员会行使而得以实现。
所谓业主,一般指住宅区内房地产产权人和使用人,或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会有如下职权:①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。
物业管理如何服务
物业管理的根本宗旨,是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境,并尽可能满足他们的合理要求。
在实际操作中,物业管理服务按物业工程周期可分为两部分,即交付使用前和交付使用后两方面服务。
物业交付使用前,管理公司的服务对象主要是大业主,即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括:
1、从物业管理的角度,就楼宇的结构设计和功能配置提出建议 ;
2、制定物业管理计划包括计算机管理份额;
3、制定的物业管理组织架构;
4、制定物业管理工作程度并提供员工培训计划 ;
5、制定第一年度物业管理财物预算;
6、参与工程监理 ;
7、参与设备购置 ;
8、参与工程验收;
9、拟定物业管理文本 ;
交付使用后的物业管理服务对象就是全体业主和用户,基本内容通常包括以下几个方面:
1、房屋及设备维修保养;
2、房屋保险事宜;
3、保安服务;
4、清洁服务 ;
5、绿化环境保养 ;
6、紧急事故处理 ;
7、 处理业主投诉;
8、财务管理 。
根据业户要求还可提供一些有偿服务,如:代理租售业务、户内维修、清洁服务、送餐邮递及其他商务服务等等。
业主的权利与义务
根据《物业管理条例》,业主在物业管理活动中享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
同时,业主在物业管理活动中,应履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
物业管理的常见纠纷
目前,物业管理中存在的问题主要有以下表现:
1、没有成立正规的物业管理公司,造成物业管理水平低,服务质量差;
2、公用设施专用基金不落实,造成小区公用设施的维修、兴 建、保养等问题难以解决;
3、制度不健全,管理秩序混乱;
4、管理者与业主之间权责利不明确,影响小区物业管理的正常进行;
5、乱收费现象严重。
财产受损应由物业公司赔偿吗
目前,有些业主的家中财产被盗之后,要求物业管理公司进行赔偿。他们认为,既然自己向物业管理公司交纳了管理费,那么,财产一旦损失,物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。
首先,物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬,既不是业主财产的保管费,也不是财产的保险费。
其次,物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范,其主要职责是维护区域的公共秩序,而不是为某单个业主看家守财。物业管理公司的保安能力是有限的,从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区保安人员的配备及其工作,已经阻止或避免了许多案件的发生,把案件降到最低限度,作为服务对象的业主已从中受益。
只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务,业主的赔偿要求便与理相悖、于法无据,理所当然被物业管理公司拒绝。
当然,若由于物业管理公司存在管理疏忽,而导致了盗窃案件的发生,则其应当根据过错程度,承担相应的赔偿责任。
第7篇 物业管理处劳动纪律督查作业指导书
管理处劳动纪律督查作业指导书
1.0目的
为了规范管理,使各项工作正常运作。
2.0范围
适用于zz广场管理处劳动纪律督查作业。
3.0职责
管理处综合主管负责督查工作;
管理处各组负责人负责协助督查工作;
4.0内容
检查方式
由综合主管每月不少于4次对管理处劳动纪律督查,并将检查结果记录在《检查记录表》中,由综合主管将处理意见登记在《员工改进通报》中,由相关组负责人交员工签认并呈报管理处主任批准后,交由综合主管按《文件传递作业指导书》执行。
检查内容
根据公司制定的《员工手册》、《管理制度》及管理处各组制定的行为规范、操作规程。
5.0 记录
《检查记录表》
《员工改进通报》
第8篇 某物业小区外来人员管理作业指导书
物业小区外来人员管理作业指导书
序号 作业内容 岗位 相关质量记录
1每月5日前商铺管理员将更新的《商铺从业人员登记表》、前台接待将更新的《保姆、钟点工登记表》《租户登记表》交给保安主管发给各地段保安。
由于盗窃、斗殴等非常规原因造成的解聘的外来人员,前台接待一经业主知会后立即通知保安主管。商铺管理员 前台接待 保安主管
《保姆、钟点工登记表》
《租户登记表》
《商铺从业人员登记表》
2对欲进入小区的家政人员、装修人员、施工人员、从业人员,检查其临时出入许可证是否已经过期,如未过期且核实其身份后,方予以放行,并对出入证即将过期的催促其至管理处办理;如已经过期,或由于其它原因导致出入证无效,严禁入内;无证人员严禁进入小区。门岗 巡逻岗
《执勤情况记录》
《商铺从业人员登记表》
3对欲离开小区的家政人员、装修人员、施工人员、商铺从业人员,如其携带物品离开小区,则按《物品出入作业指导书》操作。
巡逻岗 门岗
《执勤情况记录》 《物品出入管理作业指导书》
4对临时访客的人员:
如果是驾驶车辆的临时访客欲进入小区,门岗通过对讲机与地段保安联系,待业主同意后,方可进入,否则不予进入。访客进入小区后,门岗用对讲机通知巡逻岗报访客去向,巡逻岗为临时访客指明大致方向,并远距离监视其去向是否正确。
对于没有驾驭车辆的临时访客,地段保安通过门禁对讲与业主联系,得到业主许可后,方可进入,否则不予进入。门岗
巡逻岗《执勤情况记录》
5对到小区送货、找朋友、在小区散发广告、推销的人员,让其出示有效证件并核实,视情请其离开小区或扭送交派出所处理。门岗 巡逻岗
《执勤情况记录》
7对小区内商铺的从业人员定期进行检查,不在册的督促其尽快到管理处办理。巡逻岗《商铺从业人员登记表》
81、巡逻岗对小区内外来人员活动的情况进行巡视,发现闲杂人员流动或其他异常情况及时上前盘查,根据情况作相应处理,并做好详细记录;
2、对不服从管理的外来人员,及时报告区队长,由其协助解决,视情报高新区派出所处理。门岗 巡逻岗
区队长《执勤情况记录》
9装修人员退场后,并对其携带出去的物品按《物品出入作业指导书》操作。门岗
巡逻岗《执勤情况记录》
10监控中心对整个小区的外来人员出入情况进行监控,发现情况及时通知地段巡逻保安到岗进行巡查、盘问。监控岗
巡逻岗《执勤情况记录》
检验标准:1、临时出入证在有效期内使用;
2、小区内无'三无'人员。
第9篇 z物业小区冬季供暖管理程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp4.10物业小区冬季供暖管理程序 页码:1/3
1.目的:
为使供暖设备正常运行,确保住户室温达到市政府规定的标准(不低于16℃)。
2.适用范围:
适用小区工程维修部管理供暖工作。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
3.2 iso9002标准第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章
4.职责:
4.1 公司副总经理负责领导,维修计划审批协调指导工作。
4.2 工程维修部负责冬季供暖的组织,维修保养计划的制定,供暖公司的联系协调,维修工作的检查验收,测温仪器的效验管理,紧急情况处理,维修人员技术培训,供暖工作的总结汇报等具体工作。
4.3 维修班负责小区室内外,管道设备的维修,保养检查,室内温度的定期测试、维修等和各项记录的填写。
5.工作程序:
5.1 供暖准备工作。
5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程维修部对小区供暖设备的检查作出计划安排,并组织维修人员实施,做到万无一失。并由维修班填写维修检查记录。
5.1.2 每年供暖上水前,工程维修部负责与供暖公司取得联系,确定准确上水日期派专人在住户单元门上,张贴上水通知。
5.1.3 正式上水时,工程维修部组织安排维修人根据上水路线,分段逐楼,进行放气、检查,发现有漏水现象,及时通知锅炉房停止上水,并作好漏点标记。
5.1.4 维修人员经与锅炉房联系,确认已停止上水后,打开泄水阀门放水,然后根据漏点位置进行修理。修理完毕及时通知锅炉房继续上水,检查步骤同上,直至整个小区上满水为上。
5.1.5 对于因住户装修改动暖气的,上水前要及时通知装修施工队派人协助检查。
5.2日常维修工作:
5.2.1 供暖试运行期间,维修人员要对整个小区,住户室内及地下室的暖气立管,暖气片进行检查,是否有不热现像,检查结果及时作好《检查记录》并向工程维修部汇报。
5.2.2 工程维修部依据《检查记录》,汇同有关技术人员分析不热原因,提出解决方法,并组织安排维修人员彻底解决。
5.2.3 供暖期间,维修人员每月对住户室温做两次温度测试,实事求是,认真填写《测温记录》遇到寒流大风降温天气及元旦,春节要根据工程维修部指示,增加测温次数。
5.2.4到住户家测温,维修人员要佩带胸卡,穿好鞋套,用经检验合格的测温表,在正确位置(房间中间离地面1.5米)测温,对住户讲话要用文明用语,住户提的问题要耐心解释,测试结果要请住户认可签字。
5.2.5住户室温经测试达不到规定标准的,维修人员要及时分析原因,加以处理。如遇维修人员解决不了的问题,要及时汇报工程维修部。工程维修部汇同有关技术人员研究分析加以解决,确保住户室温达到规定标准16℃以上。
5.2.6维修班长,每周要对小区外线管道沟,进户阀门检查一次,发现有漏水现象,及时通知锅炉房,派人修理。
5.2.7 每年供暖结束后(每年4月份),工程维修部根据今年供暖中存在的问题,做出维修计划上报公司副经理审批。根据公司批示,组织安排维修。
5.2.8 供暖结束后,维修班要对整个小区室内外阀门进行维修保养,更换盘根,加黄油。填写维修保养记录。
5.2.9由工程维修部对上述工作进行监督检查。
5.3测温表的管理及效验。
5.3.1 测温表由工程维修部负责保管、发放、效验,每年供暖前,由维修班长领取,供暖结束后交回工程部。
5.3.2 维修人员要正确使用测温表,爱护测温表,不得损坏,如使用不当,损坏测温表,由本人负责赔偿。
5.3.3 每年供暖前,工程维修部指派专人将测温表交国家认证的校验部门校验,将校验合格标识贴于测温表上。
5.4紧急情况处理:
5.4.1 供暖中遇到紧急情况如:管道崩裂跑水,阀门管件意外 损坏大量漏水,暖气片严重漏水等,接到报急电话,维修班长应迅
速组织人员,视严重程度组织人员抢修或及时通知锅炉房采取紧急措施,进行抢修同时汇报工程维修部。抢修时要注意保护好住户的财产。抢修完毕,要把现场清扫干净,并认真填写《紧急情况处理报告》。
5.4.2遇到锅炉房因突然停电、停水,以及锅炉设备出现故障影响供暖时,维修班应及时与锅炉房取得联系,同时派人通过电话向住户通报,做好解释工作,取得谅解。
5.4.3 供暖恢复后,维修班长要组织人员到各楼楼顶检查放气阀放气。
5.4.4 维修班长负责定期对维修人员的维修保养工作,进行检查,检查结果在相应记录上签字。
6.支持文件与记录
6.1《供暖准备工作指导》 ej-wi-qp4.10-01
6.2《供暖紧急情况处理指导》 ej-wi-qp4.10-02
6.3《测温表效验、发放记录》 ej-qp7.1
6.4《测温记录表》 ej-qr-qp4.10-01
6.5《供暖设备检查、保养、维修记录表》 ej-qr-qp4.10-02
6.6《供暖值班维修记录》 ej-qr-qp4.10-03
6.7《紧急情况处理记录表》 ej-qr-qp4.10-04
6.8《每周外线检查记录》 ej-qr-qp4.10-05
6.9《冬季供暖维修、保养工作检查记录》 ej-rq-qp4.10-06
第10篇 工业区物业管理招标综合说明
工业园区物业管理招标综合说明
一、总则
(一)本物业招标按照《中华人民共和国招投标法》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行。通过公开招标方式择优选定物业管理单位。
(二)物业管理招标原则
本物业管理的招标、评标工作按照“公平、公开、公正、合理、诚实、信用”的原则,按招标人制定的《物业管理项目招标评标办法》进行。
(三)投标单位资格条件
1、参加投标的物业管理单位必须是具有独立法人资格、三级及以上的资质等级的物业管理企业。
2、参加投标的物业管理单位必须具有被授予合同的资格。投标单位应在投标资格审查时提供使招标人满意的资格文件,以证明其符合投标条件和具有履行合同的能力。所提供的资格文件中应包括下列资料:
有关确立投标单位法律地位的原始文件副本(包括营业执照、资质等级证书)等。
(四)投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何,招标人对上述费用不负任何责任。
二、招标文件
(五)招标文件的组成
1、招标文件包括文件以及根据具体情况的变化发出的补充通知和招标答疑会议记录。
2、投标单位应认真审阅招标文件所有的内容,如果投标单位的投标文件不符合招标文件要求,责任由投标单位自负。
(六)招标文件的解释
投标单位在收到招标文件后,若有疑问需要澄清,应于收到招标文件后4日内以书面形式向招标人提出,招标人在招标答疑会后以书面形式将答复发放至所有投标单位。
(七)招标文件的修改
1、在投标截止日期至少1天前,招标人可以补充通知的方式修改招标文件。
2、补充通知将以书面方式发给各投标单位,补充通知作为招标文件的组成部分,对投标单位具有同等约束作用。
3、为使投标单位在编制投标文件时把补充通知内容考虑进去,招标人可以酌情延长递交投标文件的截止日期。具体时间将在补充通知中写明。
三、投标文件内容及编制要求
(八)投标文件的组成
1、物业管理单位的投标文件应包括招标文件第三章《投标文件格式》中规定的所有内容。
2、投标文件应提供正本1份、副本4份。
3、投标文件采用中文编制,在《投标文件格式》明确的部位加盖单位公章和法定代表人或其委托代理人印章(或签名)。
(九)投标保证金
1、投标单位需交纳附前页规定的金额,逾期不缴,视同放弃投标资格。
2、自始自终参加投标的未中标单位的投标保证金在投标结束后当场退还。
3、中标单位的投标保证金在签订合同后5个工作日内予以退回(无息)。
4、凡有下列情形之一的,投标保证金不予退还:
(1)投标截止后,投标单位撤回投标文件的;
(2)投标单位中标后不签订物业管理委托合同的。
(十)现场踏勘与招标答疑会
1、投标单位将被邀请对物业管理现场和周围环境进行踏勘,并获取有关编制投标文件和签署合同所需的所有资料。
2、投标单位提出的与投标有关的任何问题在收到招标文件2日内以书面形式送达招标人。
3、招标人在发放招标文件的同时召开招标答疑会,会议邀请物业主管部门、投标单位以及有关部门参加,目的是澄清、解答投标单位提出的书面问题。
4、会议纪要(包括所有问题和答复),将在会后2日内提供给所有投标单位,由招标答疑会而产生的对招标文件内容的修改,招标人应以补充通知的方式发出。
(十一)物业管理服务费
1、各投标单位可根据服务期限和服务内容并结合自身的经营管理水平自主报价。
2、投标文件必须用a4纸装订密封包装,封口加盖单位公章,未按规定密封的投标文件将不予签收。
3、在封套外应写明:
(1)投标单位的名称和详细地址。
(2)丽水工业园区前期物业管理投标文件。
(3)开标前不得启封。
四、投标文件递交
(十三)投标文件的递交
1、投标文件应在招标单位规定的截止日期时间前送达莲都区招投标中心。
2、投标单位未在规定时间内递交投标函的,将被视为自动放弃。
3、投标单位未按规定提交投标书份数的将被拒绝,并原封退还给投标单位。
4、提交投标文件中的投标人少于三个的,招标人将依法重新招标。
(十四)投标文件的封存
招标单位在收到投标函时,应办理查验、登记手续。
(十五)投标文件的修改与撤回
1、投标单位在递交投标文件以后,可以在规定的投标截止期之前,撤回投标文件。
2、投标截止以后,投标单位不得撤回投标文件。
3、投标书有效期:自投标截止日起30天内有效。
五、开标
(十六)开标
1、开标会议应由投标单位法定代表人或委托代理人参加,委托代理人必须持法定代表人授权委托书和本人身份证,参加开标的投标单位代表应签名报到,以证明其出席开标会议。
2、投标单位代表在规定的开标会议时间后到达或未参加开标会议的将视为自动弃权。
投标文件有下列情况之一者将被判定为废标:
(1)投标文件未按规定密封、标志的;
(2)规定加盖而未加盖投标单位公章和单位法定代表人印鉴;
(3)未按规定格式填写的;
(4)字迹模糊,辨认不清,影响评标的;
(5)投标截止期以后送达的投标文件。
3、招标人当众宣布核查投标文件密封和标志情况,并宣读有效标的投标单位和名称。
4、按投标文件送达先后的逆顺序开启标书,招标单位将公开宣读投标报价、质量、服务期限等主要内容。开标后,投标单位应对各自的投标报价等主要内容进行确认。
六、评标
(十七)评标
1、招标单位将依照国家有关规定组建评标专家组,
负责本次招标的评标工作。
2、开标后,评标专家组将对各投标书的内容和格式复核审查,确认投标书是否合格。凡不符合招标文件要求或不实质性响应招标文件的投标书,将不给予评审。
3、在评标阶段,对投标书中的疑问,评标专家组将对投标单位进行询标,或要求补充某些资料,对此,投标单位不得拒绝。
4、有关询问的答复,均应以书面形式进行,作为投标书的补充文件。投标单位不得借澄清问题的机会,对原投标报价等实质性内容提出修改,但在评标中对发现的算术差错所进行的核实、修正,则不在此列。
5、评标采用综合评价法(附后)。评标专家组根据公平、公正、科学原则择优确定中标人。
七、授予合同
(十八)中标通知书
1、确定中标单位后,招标人于5日内发出中标通知书。中标通知书将成为合同的组成部分。
(十九)合同签订
1、中标单位应按中标通知书指定时间(接到中标通知书5天内)与招标单位签订物业管理服务合同。
2、物业管理服务合同应采用《前期物业服务合同》(浙江省推荐文本)。
3、前期物业管理委托合同经双方法定代表人或授权人签署,并加盖公章后生效。
(二十)招标结束
1、中标单位与招标单位签署的前期物业管理委托合同生效,即为招标结束。中标单位应在合同签定后一周内进驻实施物业管理前期介入管理。
八、其他事项
(二十一)各投标单位在投标期间,应严格遵守《中国人民共和国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及有关招标投标管理的法规,不得互相打听,互相串通,互相勾结,干扰招投标正常秩序,否则视为投标违纪行为。
第11篇 某某物业管理公司管理原则
某物业管理公司的管理原则
一、统一指挥原则。各级员工都必须执行公司经理会议的决策,接受公司经理的统一领导。
二、层级管理原则。每一级在工作中必须听从直接上级的指挥或执行上级授权人员的命令,各级管理人员只对直接下级拥有指挥权。但在特殊情况下,任何上级对下级均有调动权。
三、分工负责原则。每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面责任。
四、利益连带原则。每一个员工的责任、权限、利益三方面连带生效。
五、命令服从原则。每一个员工都必须执行其直接上级的命令。
六、督导工作原则。各部门及人员要接受并配合公司授权的监督部门或人员的督查和指导,对工作中的偏差,要及时采取纠正措施进行改进,决不允许对检查人员进行任何形式的攻击和抗拒。
七、民主参与原则。每一个员工对本部门及公司的经营与管理均享有建议权和监督权。
八、友好协作原则。在不影响本部门正常工作的前提下,各部门有尽可能为其他部门提供协作的责任。
九、绝对原则。每一个员工(不分职级)都必须以公司利益为己任,不做有损公司利益的事。若有突发事件,不管在什么情况下,都必须尽力去处理,使损失减低到最小程度。
十、奖优惩劣原则。每一个员工的功绩都将受到奖励,其过失也将受到应有的惩处。
第12篇 物业管理标识可追溯性实施程序
物业管理的标识和可追溯性实施程序
1目的
本程序规定对物业管理中的硬件如房屋、供电设施、给排水设施和消防设施等的标识方法,以确保物业管理有序进行。
2使用范围
适用于本公司所承接管理的所有物业范围,包括综合小区和独立的楼房。
3相关标准要素
gb/t19002-944.8
4相关图纸资料
中航苑平面图、沙河(南)工业区平面图、沙河(北)工业区平面图
各楼房建筑平面图
中航苑10kv单线系统图、沙河(南)10kv单线系统图、沙河(北)10kv单线系统图
中航苑给排水系统图、沙河(南)给排水系统图、沙河(北)给排水系统图
各楼房内供水干管系统图
5职责
5.1物业管理部和沙河管理部分别负责各自管辖范围的楼房内外标识(6.1 和6.2项)
5.2电梯维修中心负责电梯的标识(6.3项)
5.3机电工程部负责供电与给排水系统的标识(6.4、6.5和6.6项)
5.4消防治安部负责室外消防接合器的标识(6.7项)
6实施细则
6.1所有楼房应在室外标识楼房名称或楼房号,楼房内各层楼梯口及电梯出口处标识层楼号。
6.2各小区的主要出入口设小区平面示意图或环境导视牌。
6.3各楼房的电梯应编号。电梯轿箱内标识电梯编号、电梯准运证、维修单位名及投诉电话号码。电梯编号要与楼房建筑平面图相一致。
6.4所有10kv供电设施在电源端均应标明开关号及受电设施名;在受电端应标明用电设备名及电源来自何处。此标识应保证实物标识与图纸相一致。
6.5所有供水管网上的储水池、水泵均应有标识,注明相应设施的名称及编号。此标识应保证实物标识与图纸相一致。
6.6所有排水管网上的化粪池、排水井、排水管等隐藏设施均应在相应的图纸上有标识,注明相应设施的名称及编号。
6.7各楼房外的消防接合器应有鲜明的标识,注明接合器的用途(消防栓系统或水喷淋系统)。所有接合器亦应在各小区平面图上有标识。
7记录
电梯年审记录
