第1篇 物业管理处主任岗位责任制范本
物业管理处主任岗位责任制
一、按公司规定统一着装,佩带胸牌,保持仪表仪容整洁端庄。
二、负责小区管理,制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施对每位员工落实岗位责任制,每月一次负责检查,考评情况总结后反馈给员工。
三、对逾期不交纳费用的业户,分析原因及时组织力量催缴。
四、公开办事制度、办事纪律,收费项目和标准上墙公布,并注明已报物价管理部门备案或审核。
五、每周至少不定时抽查一次装修管理情况,对违章装修的处理情况,应每天到现场复查,直至整改完毕,或上报有关部门。
六、每周至少不定时抽查一次保安、保洁工作情况,对于检查中发现的问题,通知相关人员整改。
七、根据需要可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,听取意见,细致解答业户提出的问题,做好记录。对短期内无法处理的问题,做好解释工作,及时研究解决方案,必要时上报公司,共同确定解决方法。
八、对业主或使用人的投诉在72小时内予以答复。
九、沟通、协调社会各部门,建立良好的公共关系。
十、完成公司交办的各项工作。
第2篇 物业管理师考试-物业管理合同要素
物业管理师考试资料:物业管理合同要素
在物业经营管理活动中,不论是那种类型的合同,其构成要素主要由如下部分构成:
(1)物业描述,旨在界定管理对象及其范围;
(2)合同期限,旨在界定合同双方责任和权力存续的时问;
(3)管理者的责任,旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准;
(4)业主的目标,旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标,以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准;
(5)管理者的权力范围,旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中,就有关决策问题可以行使的管理权限;
(6)物业经营管理服务报告的内容要求,旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中,具体应该包含的有关内容要求;
(7)服务费用及支付方式,确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬会制),以及该服务费用的支付方式;
(8)成本分配与使用,对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算,并就其分配和使用方案做出安排。
第3篇 x物业公司分承包商管理控制程序
物业公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp5.3 物业公司分承包商管理控制程序页码: 1/3
1.目的:
强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。
2.适用范围:
适用于本公司对物业分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2 iso9002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。
4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。
4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。
4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。
5.工作程序:
5.1选择分承包商的要求:
5.1.1具备承担分承包业务的资质。
5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。
5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。
5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。
5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。
5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后,工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。
5.3对分承包业务的控制:
5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。
5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。
5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。
5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工,公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施工卡。
5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督,对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的,由工程维修部责令其停工,进行整改,发出《整改通知书》,并吊销其《施工许可证》,整顿后方可开工。
5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查,并形成记录(参见各相关程序),对日常工作中影响公司企业形象的情况,有权对分包承商提出改进措施,并监督其实施,确保服务质量的提高。
5.4对不合格分承包商的控制:
5.4.1在执行分承包合同中,对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出《整改通知书》,或者提出改进措施,并按实际情况从应付款中扣除一部分资金,情节严重的按合同有关规定予以解除,并从《合格分承包商名单》中剔除。
5.4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审,复审内容包
括:服务质量、服务态度、技术水平等,填写《分承包商年度复审报告》,作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议,交副总经理批准,不合格者取消分承包商资格。
5.5对于iso 9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商 ,工程维修部填写《分承包商年度复审报告》,经副总经理批准后直接列入《合格分承包商名单》。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《整改通知书》 ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商评审报告》 ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名单》 ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度复审报告》 ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》 ej-qr-qp5.3-04
第4篇 物业园区电力系统管理维护培训
物业园区电力系统的管理与维护培训
1、供电设备的组成
用电单位的用电来源,一般分为高压供电和低压供电两种。所为高压供电,是用户直接从高压线路上取得电源,通过自备的降压变压器,将高压转换成低压(380伏/220伏),再分配给各用电点;低压供电,是指从供电局已经转换成低电压的线路上直接取得电源。低压供电减少了变压器的投资,也不用对其进行维护(由供电局维护)。用电量小的单位一般多选用低压供电的方式。按照全国供电规则的规定,一般用电容量大于250千瓦以上的单位,必须选用高压引进。
用户将低压电流通过控制闸,根据需要将'电能'分配到各用电点,这项工作称为配电;将高压转换成低压的工作称为变电。用来装置这些设备的场所叫配电室(站)/变压室(站)。每个用电点又通过一定数量的闸刀和熔断器将电能再分配到各个用电器具,如电梯、电灯、插座等处使用。这些装有控制闸刀和熔断器装置的箱体成为配电箱。
用电量大的单位,为监视供用电情况,达到安全可靠运行的目的,还必须设置一些声、光、指示信号、控制计量仪表、保安防护系统、操作控制系统等辅助设施。这些部分共同组成一个完整的共用电系统,使电正常运行。
2、供电设备的管理与维护
(1)供电设备的管理
对供电设备进行管理的目的是保证其正常运行,供电不间断。为此,首先应了解和掌握全部设备的各种资料。应掌握的资料包括以下几个方面:
①供电范围内各建筑物的构造方式、用点内容及主要要求(如住宅和商服设施、工厂车间、办公楼等,对用电的要求是不一样的);
②供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配件方法(如高、低压重点保护单位,单、双路供电等);
③全部电气平面图、系统图;
④施工中的各级各阶段的验收证明书、变更洽商纪录(如绝缘遥测记录,接地点组织的测定,单、全负荷实验结果报告和支路的负荷电流实测记录,电压变化情况记录等);
⑤核对实际安装的线路及设备的数量、规格、型号、位置是否与图纸要求一致,地下埋设管路的具体位置与平面图是否一致;
⑥正式使用后,各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动情况等。
掌握资料后,即应制定管理办法。一般包括下列内容:
①定期巡视维护和重点检测。
根据供电范围内的具体情况,参照供电局的'电气设备运行管理规程',写出固定的巡视日期和内容(可分为一般部位和重点部位、一般项目和重点项目等);根据设备的使用频率和季节的不同,定出测定的项目,如雨季前要进行遥测地极的接地电阻值,夏季要进行遥测线路的绝缘电阻值,以及特殊节日前的有关项目检查等。
②建立各项设备档案。
所有较大的用电设备均应按台编号,建立档案,如锅炉房内的风机、水泵、厨房内的机具。一般建立如下档案:电气平面图、设备原理图、接线图等有关图纸;用电电压、频率、实测电流等有关数据;维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的实验报告记录等。
③积极有效地宣传安全用电、和利用电的知识,掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。
(2)供电设备的维护与保养。
供电设备的维护范围,须按照供电规则中所规定的产权分界点的划分原则来执行。依据'全国供用电规则'对维护管理与产权分界的界定,供电局与用户电气设备的维护管理范围遵照以下原则:
①低压供电的,以供电接户线的最后(第一)支持物为分界点,支持物属供电局;
②10千伏及以下变压供电的,以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点,第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定;
③35千伏及以上高压供电的,以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点,第一机电杆属供电局;
④采用电缆供电的,本着便于维护管理的原则,由供电局与用户协商确定;
⑤产权属于用户的线路,以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点,第一基电杆维护管理责任由双方协商确定。计费电度表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等均由供电局负责。
对供电设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。应根据供电范围内的具体情况,参照供电部门的'电气设备运行管理规程',定出重点检查的项目。供电规程中的所有规定都是系统正常运行的保证也是维护保养的标准和依据。主要有以下内容:
①观察总盘上的各类仪表、电压是否正常,使用电源的变化情况,高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有无差异;
②核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合(按规定采用热元件时,整定值为负荷电流的1-1.5倍,采用熔丝时,按负荷电流的1.25-1.5倍选用);
③配电箱的固定是否牢固,箱内期间是否完好无损,各闸具的接头有无松动,操作是否灵活,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆,熔短器有无焦痕;
④导线绝缘是否良好(用兆欧表摇测绝缘电阻值,低压线路应不低于0.5兆欧),各类绝缘导线的绝缘是否老化,特别是各接头处有无变焦、变脆,绝缘包布有无失效,接头之间有无电腐蚀现象;
⑤沿墙及沿顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤,有无其他物品触碰到线,室外架空线的瓷瓶是否破裂,导线垂度是否过大,有风时导线摇拽线间有无相碰现象,电杆是否歪斜,木杆根有无糟朽、缺土、下凹;
⑥金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或腐蚀,各种管线固定是否牢固,管子接头有无脱扣拔节现象,管子有无塌腰变形;
⑦各用电器具,如灯头、开关、插座等是否牢固,灯头吊线据地是否太低,有无自行拉扯的临时线路等;
⑧各种地板的接地电阻是否符合规定(防雷接地10欧姆以下,保护接地4欧姆以下),接地导线有无伤痕和腐蚀;
⑨特殊房间应有特殊要求,如潮湿、高温、易燃、放爆等场所应按照有关规定重点进行检查维护。
(3)线路的常见故障及检修
线路的常见故障包括断路、短路、接触不良及漏电等。在检修时,首先应根据各种现象加以综合分析判断,找出故障原因及故障所在,在按情况加以排除。
①断路,分线断路和中线断路两种,应换新线。
②短路,是指相线于相线之间、相线与中线之间或相线与接地线之间断接的现象(即电阻等于或接近于零),应环线或重新包扎。
③接触不良,是指在正常使用中发现电压有较大的波动或者照明发光发暗或忽明忽暗。应分段检查,找出接触不良部位重装重接。
④漏电。这是因为导线老化、受潮、绝缘层损坏或受环境破坏而造成电流
泄漏,严重的能造成人身事故,或造成不能正常用电。检查方法时用兆欧表测量线路或设备的绝缘电阻,然后按具体情况予以修复或更换。
⑤管子配线的绝缘电阻的测量及换线。由于管子里导线在长期不通风、散热极差的状态下工作,导线的绝缘层及易发生粘连、变脆、老化,导致导线绝缘电阻下降。此时,必须对管内导线进行更换。
3、电力系统的操作
设置操作模拟图板的目的如下:
(1)电气设备的实际状态很难一目了然,有了模拟图板,可以明确展示供电方式和电器设备间的相互联系及其各断路器的'合'、'断'状态。
(2)可以正确部署安全措施,防止错误操作事故,并借以指导值班人员进行倒闸操作的模拟演习。
(3)可以进行日常培训练习,提高值班人员的操作技术水平以及处理事故的能力。
(4)可以加深值班人员对电力设备的接线方式、布置方位、命令代号的记忆。
变配电所高低压电器设备部分停电工作的制度如下:
(1)变配电所高低压电器设备部分停电工作,应执行变电停电工作票。工作票的主要内容应包括:工作内容、工作地点、停电范围、停电时间以及安全措施等。
(2)工作范围应在工作票中用单线系统图加以注明,用不同颜色标明停电及带电部分。
(3)在工作票中,应填写清除所要拉开的隔离开关和断路器的高度编号,并应注明装设接地线的确实地点和应设的遮拦和标示牌等。
(4)工作终结,要履行送电前的检查以及工作负责人在工作票上签名等手续。
工作票签发应由电气负责人或电气工程师担任,签发工作票时应重点检查的内容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正确。
(4)工作票所划停电范围是否正确,有无其它电源返回的可能。
(5)所指派的工作负责人和工作人员的技术水平是否能满足工作需要,能否在规定的停电时间内完成工作任务。
(6)所准备的工具、材料以及安全用具是否齐全。
工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施。监护人的职责是保证工作人员在工作中的安全。所监护的主要内容如下:
(1)部分停电时,监护人应时刻注意工作人员的活动范围,使其与带电设备保持规定的安全距离。
(2)带电作业时,除应监护工作人员的活动范围外,还应注意工作人员是正确使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正确等。
(3)监护人发现工作人员中有不正确的动作或违反规程的做法时,应及时提出纠正,必要时可令其停止工作,并立即向上级报告。
(4)监护人在执行监护时,不应兼做其它工作。在下列情况下,监护人可参加班组的工作:
①全部停电时;
②在变电所内部分停电时,只有在安全措施可靠,工作人员集中在一个工作地点,工作人员连同监护人不超过三人时;
③所有室内、外带电部分,均有可靠的安全遮拦,完全可以做到防止触电的可能时。
凡遇到下列情况时,可不填写工作票:
(1)事故紧急抢修工作。
(2)用绝缘工具做低压测试工作,如用钳形电流表进行的测试工作等。
(3)线路工作人员在巡视或检查外观时。
工作结束后送电前,进行安全检查的内容如下:
(1)工作负责人应会同值班员对设备进行检查,特别要核对断路器及隔离开关的分、合位置是否符合工作票所填的实际情况,核对无误后,双方在工作票上签字。
(2)拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌,恢复常设遮栏、换挂标示牌等。
(3)清点现场工具和材料,不应有遗漏。
(4)工作负责人对工作范围进行全面检查,认为没有问题后宣布工作终结,带全体工作人员撤离工作地点之后,方可办理送电手续。
(5)送电后,工作负责人应检查设备情况,运行正常后才可离开现场。
操作票是防止错误操作的主要措施之一。它的主要内容应包括操作任务、操作顺序、发令人、受令人、操作人、监护人以及操作时间等。执行操作票的方法及步骤要求如下:
(1)当受令人得到操作命令,并复诵无误后方可执行。
(2)在变、配电所的架空或电缆出线上进行工作而要求停电时,值班人员必须在接到工作负责人的书面要求后,填写操作票,方可进行操作。
(3)倒闸操作必须由两人执行,其中由对设备较熟悉者作监护。
(4)操作前,应根据操作票内容和顺序在模拟板上进行核对性操作。
(5)操作时,应先检查断路器或隔离开关的原来位、合位置,并检查是否与工作票所填写的一致。
(6)操作中,应认真执行监护制、复诵制,要求每操作完一步即应由监护人员在操作项目前划'√'。
(7)每张操作票只能填写一项操作任务,并应由操作人填写操作票。
(8)操作票应有编号,以操作过的操作票应注明'已执行',对以执行的操作票,保存期限至少为三个月。
操作人员在执行操作票的过程中,发现操作票上填写的内容有错误,应拒绝执行;同时,应立即向调度员或现场负责人报告,提出不能执行的理由,并指出错误之处,但不可私自涂改。
第5篇 某物业公司供方控制管理作业指导书
物业公司供方控制管理作业指导书
1.0目的
通过对物业管理中各服务项目的供方进行有效控制,确保公司为顾客所提供的服务
符合法律法规和相关的要求,为顾客提供满意的服务。
2.0适用范围
适用于对本公司所有供方的控制。
3.0定义
供方:提供产品(包括服务、软件、硬件、流程性材料)的组织或个人。
4.0职责
4.1总经理负责对供方评价、物资申购单和采购合同的审批。
4.2行政办公室负责公司所需物资的供方及其职责权限内的服务供方的选择、评价、环境/安全要求的控制工作,并负责公司所需物资的采购实施工作。
4.3各部门、管理处负责对其职责权限内的服务供方进行选择、评价、环境/安全要求的控制,并对供方的服务质量进行监控。
5.0内容
5.1合格供方应具备的条件(不限于以下条件)
1)应具有合法经营资格;
2)有从事过类似工作的优良业绩;
3)有良好的信誉;
4)有相应的工作条件和技术实力或专业资质证书;
5)价格合理;
6)提供的产品(包括服务)符合环境和职业健康安全相关的法律法规要求和本公司的要求。
5.2各类供方的评价与选择
5.2.1服务供方
依照合格供方应具备的条件,相关部门自行组织对其职责权限内的服务供方进行评价,并填写《供方评价记录》,必要时附相关证实资料,报总经理审批。若该次服务不需签定合同,相关部门可根据服务标准的要求来选择供方,不需另填《供方评价记录》,
5.2.2物资供方
依照合格供方应具备的条件,由行政办公室组织对长期的物资供方进行评价,并填写《供方评价记录》,必要时附相关证实资料,报总经理审批。对于零星的单次小批量采购可由行政办公室依据采购信息的要求并结合合格供方的要求进行采购,不需另填《供方评价记录》。
5.2.3对于政府相关部门指定的单位可不进行供方评价。对于其它服务与物资的供方评价时还应尽可能从以下方面进行考虑来选择供方:
(1)各类管理体系是否健全,安全措施是否落实;
(2)要求其承诺遵守相关的法律法规及本公司的hse方面的要求;
(3)要求其提供的产品或服务尽可能符合环保及其职业健康安全要求并执行之等。
5.2.4经总经理批准的合格供方,各部门负责将其职责范围内的合格供方登记在《合格供方登记表》中。
5.3 合格供方资格的定期评价
5.3.1对已选定合格的供方,相关部门每年对长期供方其进行一次复评(如果是一次性或短期没有一年的不需进行复评),并填写《保留或取消合格供方报告》报总经理审批。评价除按前述第5.1条执行外,重点审查各供方在一年内提供的服务或物资的及时性、合格批次等综合情况。如服务供方在一年内出现一次严重不合格或连续三次一般不合格或累计十次一般不合格服务,采购供方在一年内出现两个批次不合格供货,相关部门应填写《保留或取消合格供方报告》,经总经理批准后,更新《合格供方登记表》。
5.4合格供方档案管理
评价方应对其合格供方建立独立档案,档案应包括下列材料(不限于):
1)合法经营资格证明材料(如危险废物处理站相关许可证明);
2)专业服务资质证明;(如水池清洗、电梯维保、消防系统维修等)
3)合同;
4)《供方评价记录》、《采购合同审批表》;
5)《保留或取消合格供方报告》等。
5.5采购的实施与对供方的控制
5.5.1 采购文件的审批
1)物资申购部门对拟采购物资,填写《物资申购单》。必要时,对专业技术较强的物资采购,申购部门应编制《采购技术说明书》作为采购和验收的依据附在《物资申购单》后,经部门经理确认,报财务部、分管领导、总经理审批后,行政办公室实施采购。
2)对急需物资的申购,由使用部门填写《物资申购单》,注明'急需'字样,直接报总经理审批后,行政办公室实施采购。
2)各类采购合同(包括服务分包合同),由相关部门组织与供方起草拟制,并填写《采购合同审批表》经总经理审批后,授权人员与供方签定生效,以确保规定的要求是适宜的。
3)当公司或业户提出在供方现场实施验证时,公司必须在采购文件中对要开展验证的安排和产品的放行做出规定。
5.5.2行政办公室在实施采购时应在满足采购信息要求的前提下,尽可能按以下原则进行选择。
1)尽可能采用低能耗资源的产品;
2)尽可能采用可以循环使用的产品;
3)尽可能采用报废后污染小的产品。
5.6采购物资的检验
5.6.1对采购来的物资,使用部门、仓管要负责进行验收,验收合格后办理入库手续,由仓管员在《入库单》上签名,使用部门领料时在《领料单》上签名做为领料和验收合格的确认。
5.6.2验收内容包括数量、规格、型号是否符合采购文件的要求,包装是否完好,是否有合格证书,质量是否满足使用要求,有环保要求的产品是否符合国家相关的法律法规要求等。
5.6.3验收方法采用抽样法:对同品种批量超过10件的物资,抽验5%~10%;对批量少于10件的要全部检验。如果检查发现一件不合格品,则该批为不合格批,不得验收入库投入使用,交由采购员处理,只有验收合格的物资方可办理入库手续。对新购机电设备必须逐件验收。
5.7对服务供方提供服务质量的检验:各部门应对其职责范围内的服务供方所提供服务的质量进行监控,并填写《供方服务质量检查表》并以此作为付费的依据。
5.8对于进入公司所辖范围内的供方的活动,由责任部门对其在质量、环境和职业健康安全方面的表现进行监控,并作为定期复评的参考资料之一。
5.9文件和记录的归档保管
所有供方评价选择与评价的相关记录,由相关部门按《记录控制》统一归档保管。
6.0 相关文件
《记录控制》
7.0记录
《供方评价记录》
《合格供方登记表》(不定格式)
《采购合同审批表》
《供方服务质量检查表》
《保留或取消合格供方报告》
《入库单》(外购)
第6篇 物业创优资料目录之精神文明与管理效益
第七项、精神文明建设
一、开展有意义、健康向上的社区文化活动
1、社区活动小组成员名单
2、社区文化活动计划表
3、社区文化活动记录表
4、宣传栏(现场相片)
5、社区文化活动照片
6、各种活动宣传记录
二、创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设
1、社区文化活动照片
第八项、管理效益
一、物业管理服务费用收缴率98
第7篇 物业管理师资格认定考试试题
2006年度全国物业管理师资格认定考试
《物业管理实务》试卷
一、单项选择题(共30题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。
a.50b.300
c.500 d.1000
2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起( )日内,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
a.30b. 45
c. 60d. 90
3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( )资质条件。
a. 一级b. 二级
c. 三级d. 三级暂定
4. 前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
a. 7 b. 15
c. 30d. 45
5. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。
a. 可任选其中一个作为中标人
&nb
sp; b. 应以报价最低的为中标人
c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人
d. 应按照中标候选人的排序确定中标人
6. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会
c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位
8. 业主临时公约由( )制定。
a. 建设单位 b. 购房人
c. 物业管理企业 d. 房地产行政主管部门
9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。
a. 设计工作 b. 工程监理工作
c. 开发建设工作 d. 物业管理咨询活动
10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立
c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效
11. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向( )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位 b. 业主委员会
c. 政府主管部门 d. 新物业管理企业
12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,( )应当负责修复和赔偿。
a. 装修人
; b. 装修企业
c. 装修施工人员 d. 物业管理公司
13. 在购房合同约定的期限内,业主未办理入住及其相应手续的,( )。
a. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
b. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立
c. 业主未与建设单位联系并作有效声明的,视同入住成立
d. 即使业主与建设单位联系并作有效声明,仍视为入住不成立
14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取( )查验方法。
a. 测量b. 敲击
c. 使用d. 目测
15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别,不包括( )。
a. 砖结构 b. 木结构
c. 钢筋混凝土结构 d. 框架结构
16. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( )。
a. 事后维修 b. 紧急抢修
c. 预防性维修 d. 大修
17. 物业供配电系统技术档案不包括()记录。
a. 日常运行 b. 客户投诉
c. 维修和技术改造 d. 各项电气预防性实验和其它测试
18. 下列四种方法中,不属于白蚁防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法 b. 药杀法
c. 熏蒸法 &
nbsp; d. 诱杀法
19. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是( )。
a. 浇水b. 病虫害防治
c. 杂草防治 d. 绿化改造工程
20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是( )。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任
d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
21. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是( )。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示
d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理
22. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是( )。
a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生
b. 通过安全窗撤离轿厢
c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援
d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救
23. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( )不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括( )和物业管理企业的酬金。
a. 物业服务成本 b. 物业服务支出
c. 物业服务支出、法定税费 d. 物业服务成本、法定税费
25. 住宅专项维修资金属于()所有。
a. 物业管理企业b. 全体业主
c. 物业管理企业和全体业主d. 建设单位
&nb
sp; 26. 在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( )。
a. 提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔
b. 自行决定
c. 与部分业主商议决定
d. 与建设单位商议决定
27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是()。
a.政府定价
b.政府指导价
c.业主定价
d.物业管理企业与业主协商确定
28. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向()索取物业档案资料。
a. 业主b. 建设单位
c. 施工单位 d. 监理单位
29. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是( )。
a. 通知b. 报告
c. 请示d. 决定
30. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取( )。
a.管理服务费 b.审批费
c.施工现场管理费d.装修保证金
二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
31.二级物业管理企业资质证书由( )颁发和管理。
a.国务院建设主管部门
b.省、自治区人民政府建设主管部门
c.省、自治区人民政府房地产主管部门
d.直辖市人民政府房地产主管部门
e.设区的市的人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业管理企业在申请资质时,除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外,还要持( )向当地房地产主管部门申报。
a.企业法定代表人的身份证明
b.企业总经理的身份证明
c.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
d.管理和技术人员的职称证书和劳动合
同
e.物业服务合同
33.物业管理招标的主体包括( )。
a.物业管理企业 b.物业建设单位
c.业主大会 d.业主委员会
e.物业所有权人
34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有( )。
a.签订合同的主体不同
b.合同终止条件不同
c.前期物业服务合同须经政府主管部门批准,物业服务合同则不需要
d.前期物业服务合同属于固定期限合同,物业服务合同属于无固定期限合同
e.前期物业服务合同属于无固定期限合同,物业服务合同属于固定期限合同
35.下列关于业主公约的说法中,正确的有( )。
a.业主公约经业主大会通过后生效
b.业主公约对全体业主具有约束力
c.业主公约对物业管理企业具有约束力
d.业主公约对物业建设单位具有法律约束力
e.业主公约仅有道义上的约束力
36.某物业竣工交付6个月时,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中,正确的有( )。
a.立即通知电梯公司解决故障停梯问题
b.电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用
c.建设单位应承担此次事故的全部费用
d.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
e.电梯机房属物业共用部位,修缮费用应在专项维修资金中列支
37.按使用功能划分,物业可分为( )物业。
a.居住 b.公共
c.商业 d.工业
e.其他
38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括( )。
a.车辆维修员 b.车辆清洗员
c.交通疏导及管理员 d.停车场保洁员
e.停车收费员
39.物业管理企业主营业务收入包括( )收入。
a.物业管理 b.物业经营
c.政策性亏损补贴 d.物业大修
e.共用部位的租赁收入
40.物业管理企业利润总额包括( )。
a.企业所属项目上交的管理酬金 b.营业利润
c.投资净收益 d.营业外收支净额
e.补贴收入
41.物业服务支出的构成不包括( )。
a.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
b.物业管理企业财产保险费用
c.物业共用部位、共用设施设备保险费用
d.管理服务人员的工资
e.项目管理处用房装饰装修费用
42.按照《物业服务收费管理办法》,物业服务收费实行( )。
a.政府定价 b.政府指导价
c.市场调节价 d.业主定价
e.政府与业主共同定价
43.住宅专项维修资金可用于( )。
a.弥补物业管理经费的不足
b.共用部位、共用设施设备的大修
c.共用部位、共用设施设备的更新
d.共用部位、共用设施设备的改造
e.共用部位、共用设施设备的日常维修
44.下列关于物业服务费用包干制的说法中,正确的有( )。
a.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
b.管理服务利润是固定的,不随物业管理成本的变动而变动
c.物业管理企业应聘请专业审计机构对物
业服务费用收支情况进行审计
d.物业服务费用收支相抵,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
e.物业服务费用中不包括法定税费
45.物业管理信用档案的建立范围包括( )。
a.物业管理企业 b.物业管理专业人员
c.业主委员会 d.建设单位
e.物业使用人
三、案例分析题(共2题,每题20分。请根据背景材料,按要求作答)
案例分析题 (一)
某物业管理公司管理一高层住宅小区,近斯收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总见下表。问题1:解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)(5分)
编号 意见与建议
1 部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷
2 保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患
3 小区内停车秩序混乱,建议加强管理
4 小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理
5 常有人到小区散发广告,住户反感,也存在不安全因素
6 楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换
7 某部电梯安全隐患严重,需要大修
8 建议小区外墙全部翻新
9 小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施
10 小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理
11 部分业主要求减免物业服务费
12 希望提供家政服务
13 部分业主反映交通不便,要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路
14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯
问题2:上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此,物业管理企业应如何处理(4分)
问题3:试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施(4分)
问题4:在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么(4分)
问题5:针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平(3分)
案例分析题 (二)
某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1:上述20户业主提出的修复请求是否合理是否应由乙物业管理公司负责无偿修复(4分)
问题2:乙物业管理公司的做法是否妥当如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉(4分)
问题3:该小区的前期物业服务合同何时终止(3分)
问题4:甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立请说明理由(3分)
问题5:在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙
物业管理公司应如何进行物业承接查验(6分)
2006年度全国物业管理师资格认定考试
《物业管理实务》试卷答案
一、单项选择题(共30题,每题1分)
1.c
2.a
3.c
4.c
5.d
6.d
7.c
8.a
9.d
10.d
11.b
12.a
13.c
14.b
15.d
16.c
17.b
18.c
19.d
20.a
21.b
22.c
23.c
24.b
25.b
26.a
27.d
28.b
29.c
30.a
二、多项选择题(共15题,每题2分。错选,本题不得分;少选,所选每个选项0.5分)
31.bd
32.acd
33.bce
34.abe
35.ab
36.ac
37.acde
38.cde
39.abd
40.bcde
41.be
42.bc
43.bcd
44.ad
45.ab
三、案例分析题(共2题,每题20分)
案例分析题(一)
问题1答案要点及评分标准:
(1)需要资金投入的项目有:第1、6、7、8、9项(2.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分)。
(2)其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支(1.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分);第7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊(1分, 每项0.5分,错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)。
问题2答案要点及评分标准:
(1)第4项和第12、13项(2分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得0分)。
(2)物业管理企业应向业主作出解释,第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理(1分);物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要求提供相应服务(0.5分);并跟踪事态,及时向业主通报(0.5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。
问题3答案要点及评分标准:
(1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)。
(2)应采取措施:加强环境治理,包括:及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1.5);同时加强宣传教育,取得业主配合(0.5分)。
问题4答案要点及评分标准:
第11项(2分),因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分,答因受契约、合同等约定,不能随意减免物业服务费,也可以得分)。
问题5答案要点及评分标准:
1、加强基础管理,包括日常检查和员工
培训;
2、调整优化管理服务工作流程;
3、加强安全管理,公共秩序管理;
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;
5、加强小区卫生管理工作;
6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析题(二)
问题1答题要点及评分标准:
(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的,因房屋未超过保修期限(2分);
(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分,凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的,本得分点与上一得分点均不得分)。
问题2答题要点及评分标准:
(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分);
(2)该公司应勘察现场,统计业主损失情况(1分),积极向业主做好解释工作,告知业主在保修期内,房屋应由建设单位无偿保修(1分);
(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位),积极与建设单位联系修缮,随时向业主通报进展情况(1分)。
问题3答题要点及评分标准:
答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可以得分(3分)。
问题4答题要点及评分标准:
拒绝移交的理由不成立(1分);理由是业主欠缴物业服务费用,应通过业主委员会督促,物业管理企业诉讼等其它途经解决(2分,答因合同已终止,依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料,也可以得分)。
问题5答题要点及评分标准:
(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验,做好查验记录(1分);尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作(1分)。
(2)自查验之日起,乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案(2分)。
第8篇 新项目物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排:
1、员工上岗培训期15天为有薪培训。
2、培训内容包括:物业管理概述及管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,实际演练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排员工参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实际工作中,业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。
(3)通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
4、培训计划及培训内容提纲。
第9篇 物业管理软件客户管理试题
思源软件8.0考试试卷(客户管理模块)
时间:90分钟 分值:60分
一、选择题(此题为混选题,含单选和多选,多选题中部分选对的计半分,选错一个不计分。分值:10分,一题两分)
1.客户租售合同的登记、客户资料的录入、收费对象的确定都是在____导航条件下进行的,而客户姓名的更改是在___导航条件下进行的。
a.按房间 b.按客户c.两者都可 d.以上说话均不正确
2.在客户管理中,对于设置客户类型的说法正确的是:_____
a.客户类型只能是个人b.客户类型只能是公司
c.客户类型只能是个人或公司 d.客户类型可以是除了个人或公司外的其它类型
3.在客户管理模块中,业主的户口所在地可在___中登记,入伙时间可在____中进行修改,发生月中结算情况时,需在收费对象确定界面输入新客户的____和老客户的____。
a.详细资料b.基本资料c.出售合同d.客户事件 e.开始收费日期f.截止收费日期
4.现有一个业主入伙且正式入住。如果欲登记该业主的入伙资料,并且要输入该业主的详细个人资料及家庭成员资料,应该在哪几个页面进行操作答:____。
a.基本资料 b.详细资料 c.出售合同 d.家庭成员 e.客户事件
5.下列选项中哪些不属于dbgrid表格的右键菜单功能:_____。
a.自动预览b.编辑字体 c.排序 d.批量输入 e.查找f. 题头自由拖拉 g.文件输出h.提拉功能
二、填空题(分值:20分,一题五分)
1.如果某一业主购买了某大楼中的多套房,此时可以在按房间导航条件下,点击_______按钮,选择下拉小菜单中的____,也可以在____导航条件下,点击____按钮,选择下拉小菜单中的______。
2.对客户管理模块而言,::要正常使用它,首先需在房产管理模块提供_____资料,并且要在客户管理中为房间登记_____资料,在收费管理模块中才能对该房间进行正常地收费操作。(请选填对应的数字代号)(可选项:①客户、②房间面积、③房间代码、④家庭成员)
3.客户事件记录中业主的入伙时间是在客户管理模块的_____中进行添加或修改,业主的照片可以在_____中进行添加或修改。
4.客户管理模块中各位客户所处的状态分为_____、_____、_____三种。如将有效客户删除,则系统将其自动转为____状态,待该客户所有费用都已结算交纳完毕,即可被转为_____状态。
三、判断题(分值:10分,一题两分)
1.在客户管理模块中进行客户更名操作后,原客户所有记录的客户名称均改为新客户的名称。( )
2.业主或租户的类型只能是个人和公司两种类型,不能是其他的类型。()
3.在客户管理模块中,选择按房间导航条件,如选择大楼后所新增的业主即为该栋大楼的业主。( )
4.待退客户即指准备退伙的客户,可以再将其恢复为当前有效的状态,且能确定其为收费对象。( )
5.新增业主或租户时,客户名称和客户代码不能为空,否则不能保存。( )
四、实际操作题(分值:10分)
根据下面提供的资料及要求,登记客户资料。
五、简答题(分值:10分)
请简
第10篇 某物业管理公司会计人员共同守则
物业管理公司会计人员共同守则
1.对于会计制度规定需要进行会计核算的所有事项,都必须完整无缺地办理规定的会计手续,进行会计核算。
2.按照会计制度规定的方法和程序,取得、填制和审核会计凭证,设置会计科目及会计帐簿,及时、准确地记帐和算帐,按期编送会计报表。
3.建立财产清查制度,保证帐簿记录与实物、款项相符。
4.保证会计凭证、会计帐簿、会计报表及其他会计资料的记录真实、准确、完整,符合会计制度的规定。
5.建立会计档案,妥善保管各种会计凭证、会计帐簿、会计报表及其他会计资料。
6.通过会计工作对财务收支和经济活动的合法性、合理性、有效性进行监督。
包括:
1)通过对凭证的审核,制止各种不法行为,对于不真实、不合法的原始凭证不予受理。
2)通过对财产的清查,保护公共财产的安全与完整,发现帐簿记录与实物、款项不符,应当按照有关规定作出处理或报请领导处理。
3)通过办理财务收支事务,制止或揭发违反财经纪律的行为,对违反国家统一的财政、财务制度规定的收支,不予办理,并如实向有关人员反映情况。
7.根据国家和上级颁发的会计法规、制度和本单位的具体情况,拟订本单位办理会计事务的具体办法。
8.参与拟订经济计划、业务计划,考核、分析预算和财务计划的执行情况。
第11篇 物业管理公司职能介绍
物业管理公司及其职能
荆州zz太阳城由天津zz物业管理有限公司荆州分公司负责本物业的物业管理工作。物业管理公司按《荆州zz太阳城业主临时公约》(以下简称临时公约),执行对荆州zz太阳城之物业管理职责,享有或承担《临时公约》中规定的物业管理人的各项权利、义务及责任。
*物业管理公司除了负责收取日常的管理费及有关费用外,亦有权根据实际情况,修改住户手册及其他有关物业的管理守则。
*物业管理公司有责任做好本小区的安全防范、公共区域清洁卫生、公共设备设施维护保养,为业主和住户提供一个文明、安全、优美、舒适的居住环境。
*本物业管理公司负责维持本物业范围之正常运作及为业主提供完善的服务,如处理住户的咨询及投诉。此外,还代表荆州zz太阳城全体业主处理各公共事务。
*物业管理公司员工有职责为业主提供物业管理服务,但请业主不可要求物业管理公司员工私下提供服务,如有任何需求,请联系本公司。另请业主勿直接赐赠任何财物给公司工作人员,如有任何赐教,请与公司联系。
第12篇 物业项目管理处物业管理责任书
物业公司项目管理处物业管理责任书
确保管理处责任目标的顺利实现,经物业管理公司总经理办公会与管理处共同协商,确定了年度工作责任目标,并由管理处主任作为责任人代表管理处与项目物业分公司总经理签订本责任书。
第一条基本状况
管理处名称
物业类型管理总建筑面积
商业用房面积管理用房面积
写字楼面积住宅面积
绿化面积用户户数
车位数量人员编制
管理费标准月工资额度
一)经济目标
第二条责任目标
1、辖区物业管理费收费面积为m2,租金收费面积为m2,
每年收费总额万元,实现利润
元。
2、责任期内管理费总收缴率不低于%。
3、租金收缴率不低于%。
4、全年各项开支控制在万元。二)安全目标
1、全年不发生重大安全责任事故;
注:重大安全责任事故是指:
万元或每年亏损不超过万
因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;
因失职或玩忽职守引发的火灾事故;因失职或玩忽职守引发的水浸事故;因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。
三)管理目标:
1、在责任期内实施并健全管理处所建立的管理体系运作;
2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号;
四)质量目标
1、公司组织的业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上,
2、月检考核评定未出现连续两个月'不合格'或累计三个月'不合格'。
一)责任人权力
1、人事管理权:
第三条管理权限及义务
1)对管理处主管级以下员工(不含主管级员工和财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;
2)对主任助理、主管级员工和财务人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。
2、奖金分配权:在管理处核定的工资总额内有权对员工工资与奖金额度进行调整与分配。
二)项目物业分公司权力
1、人事管理权:对管理处主任及以下各级员工的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。
2、财务管理权:对管理处财务运作状况的审计权、监控权。
3、考核权:
1)对管理处运作状况的督导、检查权;
2)对管理处主管(含)以上级别人员的绩效考评权、奖罚权。
三)管理处主任义务
1、接受项目物业分公司总经理的领导;
2、确保责任目标的逐步实现;
3、向项目物业分公司总经理汇报工作;
4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查;
5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;
6、保证管理处员工的生活、工作次序;
7、保证管理处员工的整体操作技能和工作质量的提高。四)项目物业分公司义务
1、及时提供合适的业务支持;
2、提供信息支持;
3、提供资金支持。
第四条目标考评
一)项目物业分公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查管理处资金的运作、成本控制情况和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。
二)项目物业分公司总经理负责对管理处主任的绩效考评。考评标准办法依据项目
物业分公司绩效考评相关标准规程、制度,日常工作检查情况和本目标管理责任书。
一)奖励措施
第五条奖惩条款
1、如果责任目标完成,则管理处主任可按项目物业分公司的奖金分配方案对员工发放奖金。
2、超额奖励:二)惩罚措施
1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成,则每不能完成其中一项(不含管理目标第1条款内容)指标,扣减项目责任人奖励措施第1条款中个人应得目标奖金的10%,直至扣除全部奖金,并承担相应的行政处罚;
2、责任期内发生重大安全责任事故,上级公司将追究管理处主任及相应责任人责任,视情节扣罚一定比例的奖金,并承担相应的行政处罚。
第六条目标的调整
一)若发生不可抗力致使责任目标无法完成,则本目标管理责任书失效,遗留问题由项目物业分公司总经理办公会与管理处主任共同协商处理;
二)责任目标的调整按《物业管理手册》的有关规定执行。
第七条其他
一)本目标管理责任书一式肆份,项目所在公司备案壹份,项目物业分公司存档壹份,管理处存档壹份,管理处主任壹份。
二)未尽事宜由管理处主任同项目物业分公司总经理办公会协商解决,补充条款与责任书具有同等效力。
三)在责任期内管理处主任违反公司其它制度按相关规定处理。
四)若责任书签署人发生变动,继任者有责任继续履行责任书所规定事项,并承担相关责权。
五)项目物业分公司总经理办公会对相应目标管理责任书有最终解释权。
六)本目标管理责任书期限从 年 月 日起至 年 月 日止,双方签字生效。
项目物业分公司总经理:
管理处主任:日期:日期:
