第1篇 物业管理公司员工守则-12
物业管理公司员工守则(12)
总则
根据《劳动法》和《**物业有限公司规章制度》的要求,为了提高公司的服务质量和竞争力,规范公司全体员工的行为;为客户提供良好的服务和工作环境,特制定《员工守则》。
第一章工作条列
第一条员工应忠于职守,遵守规章制度,服从各级管理人员领导,尽心尽责地做好本质工作;
第二条仪表整洁,按规定着装,挂牌服务.员工内部之间要团结互助,尊重他人.形成良好的人际关系的工作氛围。对外要做到师生、业主至上,真诚热情;
第三条遵守纪律,上下班不迟到或早退,有事按规定请假。禁止私自顶班或代班;
第四条在工作中主动发现问题,及时处理,一旦发生问题,立即向上报告,不得推委,弄虚作假;
第五条文明服务,用语规范;业务接待实行“首问责任制”,尽力满足客户的要求;
第六条在物业管理服务中,不得利用职务之便无理刁难客户,不得“吃、拿、卡、要”接收馈赠或牟取其它不法利益;
第七条工作中注意安全,防止盗窃,防火和其它意外发生。拾到他人失物,应交回失主或上交有关部门;
第八条工作需要调整时,应服从调动,不得拒绝;
第九条工作时间不得擅离岗位,不得与人闲谈,不得做与工作无关的事情;
第十条公司员工应开展以教学为中心的各项服务工作。服从和服务于教学是我们的中心工作;
第十一条在工作中,如遇紧急情况应服从指挥,并及时参与处理。
第二章招聘、辞职和辞退
第八条招聘:原交大职工,经考核合格,可聘任上岗,签三年一期劳动合同。
招聘新进公司员工,一律采用试用期制度。试用期结束,经考试合格后方可正式使用。
第九条辞职:员工辞职须提前一个月递交书面申请,经批准方可办理有关手续。
第十条辞退:公司在以下几种情况下可辞退员工:
1.员工在试用期内被证明不合格的。
2.严重违反劳动纪律和公司规章制度的。
3.不能胜任工作或经培训调整工作后仍不能胜任的。
4.无理取闹,打架斗殴,聚众闹事,威胁领导,严重影响工作秩序和社会治安者。
5.触犯中华人民共和国法律、法规者。
第三章工资福利
第十一条员工工资按公司工资系统的规定执行。
第十二条严格控制加班,必要加班必须支付加班工资或在淡季安排调休。
第十三条公司按国家规定为员工办理各类社会保障金。公司按工种发放劳动防护用品。
第四章工作时间及假期
第十四条工作时间、带薪假日按国家规定办理。带薪年休假天数按国家规定执行,时间按排在寒暑假,由公司统一规定。外聘人员遇双休日,节假日或学校的寒暑假的工作由公司同意安排;
第十五条员工享受国家规定的婚、丧、产假及探亲假。
第十六条未经批准事假、调休及超假部分;涂改或伪造各种证明,骗取假期的均作为矿工处理。
第五章职业培训
第十七条公司对员工进行各种职业培训。对国家要求有上岗证的,公司负担费用进行培训。员工单方要求辞职或解除劳动合同,应赔偿公司由此造成的经济损失。
第六章劳动争议
第十八条员工对公司劳动合同或公司采取的处罚行为有异议,可按规定向劳动争议协调仲裁机构申请调解或仲裁。
第七章附则
第十九条本手册有关条文和公司规章制度与国家法律法规相抵触时,以国家法律法规为准。本《员工守则》的解释属公司所有;
第二十条本手册自公布之日起实施。
**物业有限公司
第2篇 物管培训:物业管理会计报表
一、会计报表概述
会计报表是会计核算的最终产品,是物业管理公司向其信息使用者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下,它是会计信息需求者,特别是外部需求者如投资者、物业业主和债权人等获取公司财务信息的主要渠道。为此,了解物业管理会计报表的类型、目的及其编制要求等,对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。
(一)会计报表及其目的
会计报表又称财务报表,是会计主体在日常会计核算基础上,按照一定的指标体系,总括地反映物业管理公司在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件;是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。
日常会计核算中,物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理,在会计账簿中对经营活动所体现的整个资金运动过程进行了分类反映。尽管各账簿都从某一特定方面提供着公司经营活动的信息,但由于信息需求者需要的是有关物业管理公司全局的、较为系统的财务信息,单一账簿受其自身职能的制约,无法综合反映物业管理公司经营活动的全貌,这些信息难以为信息需求者,特别是外部信息需求者所利用。因此,有必要编制会计报表,全面而系统地概括反映物业管理公司的财务状况和经营成果,满足信息需求者因进行经济决策而产生的信息需求。换而言之,编制会计报表的目的在于向物业管理公司的管理层、投资者、债权人、业主以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。具体而言,编制会计报表的目的表现为:
1.为投资者提供管理层履行受托责任状况――物业管理公司资本的保值、增值信息
投资者投资于物业管理公司,其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权分离的经营要求,投资者委托管理层全权负责公司的日常经营管理,从而,在投资者和管理层之间形成了委托代理关系,即管理层受投资者的委托,代理行使对公司资本的营运权,并相应地承担了对投资者所委托资本的保值和增值责任。会计报表作为系统反映整个资金运动过程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理层履行受托责任的好坏,因此,它为正确评价管理层的业绩提供了客观的信息基础,便于投资者作出相应的经济决策。
2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息
物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外,还有一部分来源于对债权人的负债。债权人最关心的是公司能否在债务到期时如数偿付本息,即公司是否具有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务状况和经营成果信息,尽管难以利用这些信息准确地预测公司的未来偿债能力,但至少为预测提供了较为客观的基础。
3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约状况的信息
物业管理公司与业主之间的关系,也是一种委托代理关系。业主委托物业管理公司对其物业进行管理,通过物业管理公司提供专业化服务,促使物业保值和增值。物业管理公司履行其受托责任的好坏,主要表现为:能否利用管理收费,最大限度地履行受托责任,即管理收费利用效率的高低。可见,业主评价受托责任履行情况需要的这些信息,在公司会计报表――损益表和现金流量表中也可得到集中反映,从而为业主评估物业管理公司下一年度财务预算和管理服务收费提供基础。
4.为管理层提供业绩考评和改善经营管理的信息
借助于会计报表,管理层能够及时了解公司的资产负债状况、管理收费使用效益的高低以及多元化或多种经营业务的经济效益等。这些信息一方面为管理层提供了评价各部门工作业绩的依据,另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题,并进而采取相应措施,改善公司的经营管理,更好地履行投资者,特别是业主所赋予的受托责任。
(二)对会计报表的要求
为了达成会计报表的目的,对会计报表的要求主要包括:
1.表达公允
表达公允是对会计报表的最基本要求,直接影响着会计信息的质量。会计报表表达公允要求包括:①数据可靠,指会计信息应恰当地反映物业管理公司的财务状况及其经营成果,不能带有任何偏见或刻意的粉饰;②内容完整,指会计报表至少应包括我国现行会计制度或相关法规规定的所有项目,不得随意删减;③方法一致,是指为保证会计信息的可比性,不同时期会计报表所采用的会计方法应尽可能前后一致;如发生变动,必须揭示其对报表的影响。
2.信息相关
信息相关又称会计信息的有用性,是会计报表必须满足、又难以充分满足的一项要求。信息的相关性或有用性直接体现为决策的相关性。会计报表的使用者不同,所作的决策大不相同,其信息需求必然差异较大,因此,会计报表不可能为信息使用者
提供决策所需的全部信息。在此,信息相关意味着,会计报表应尽可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。
3.披露及时
会计报表应按规定的时间及时披露。市场经济下,会计信息具有较强的时效性,及时的信息披露,有助于充分实现会计报表的信息价值,并有助于管理层和外部利益团体适时地作出正确决策,采取必要措施以保障其自身的利益。
(三)会计报表的类型
理论上,会计报表可按不同标志进行分类。常见的分类主要有:
1.按反映经济内容的不同进行分类
按反映经济内容的不同,可分为资产负债表、损益表和财务状况变动表。
资产负债表是反映公司在某一特定时日(在我国,一般为12月31日)财务状况的会计报表;损益表为反映公司在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表;而财务状况变动表反映的是公司在一定时期内资金来源和运用及其增减变动情况的报表。这三张报表提供了有关企业经营状况的基本信息,因此,也称为三大基本会计报表。
2.按报表使用者的不同进行分类
按报表使用者的不同,可分为对外报表和内部报表。
对外报表是依据会计准则和行业会计制度编制,并向企业外部利益团体进行披露的会计报表,如资产负债表、损益表和财务状况变动表等。内部报表是公司是重于企业内部管理需要而编制的报表,如费用明细表等。
3.按反映资金运动的形态进行分类
按反映资金运动的形态,可分为静态报表和动态报表。
企业的资金运动表现为相对静止状态和显着变动状态。静态报表反映的是资金运动相对静止状态的财务信息,即某一特定时点的资金运动状况,如企业资产、负债和所有者权益存在状况,资产负债表是典型的静态报表。动态报表与资金运动的显着变动状态有关,是反映显着变动的过程及其影响的报表,如损益表和现金流量表。
二、物业管理的基本会计报表
会计报表反映了有关公司资金运动的信息。报表不同,所提供财务信息的类型、报表的结构和格式都不相同。企业编制会计报表的直接依据是我国会计法律法规体系,包括《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则――基本准则》、具体会计准则、分行业会计核算制度及其补充规定以及《会计基础工作规范》等。1997年以来,财政部颁布了10项具体会计准则,用于指导企业的会计信息披露行为。这10项具体会计准则分别是:《企业会计准则――关联方关系及其交易的披露》、《企业会计准则――现金流量表》、《企业会计准则――资产负债表日后事项》、《企业会计准则――债务重组》、《企业会计准则――收入》、《企业会计准则――投资》、《企业会计准则――建造合同》、《企业会计准则――会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《企业会计准则――非货币性交易》和《企业会计准则――或有事项》等。这些具体会计准则多直接与会计报表的编制有关,并适用于我国大多数企业。财政部明确规定我国物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》和《物业管理企业会计核算补充规定》,并要求物业管理企业编制资产负债表、损益表和现金流量表等。
(一)资产负债表
1.资产负债表及其作用
资产负债表又称财务状况表,是以“资产=负债+所有者权益”这一会计恒等式为基础,按照一定标准和格式编制的,用以反映物业管理公司在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的会计报表。其中,财务状况是指公司在特定时日的资产、负债和所有者权益的构成状况及其比例关系。资产负债表是公司的基本会计报表之一,就管理层和外部各利益团体而言,其信息价值主要在于:
(1)反映了在资产负债表日物业管理公司拥有资产的规模、结构和分布状况。公司所拥有资产状况的信息,特别是资产的流动性(转换为现金的速度,即变现能力)的高低,可用于评价公司的偿债能力的强弱。
(2)揭示了公司负债的水平与构成等。公司负债水平及其构成等信息,尤其是长短期债务的数量和比例关系,为分析公司的资本结构和财务风险提供了基础。
(3)表明了公司所有者权益的多少、构成状况等。由于所有者权益是剩余权益,将这一信息与公司的债务信息进行对比,可以反映公司的资本结构状况,并进而揭示出公司财务风险的大小。
(4)有助于揭示公司财务状况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析,还有助于了解公司财务状况的变动趋势,从而增进对公司偿债能力和经营风险等的认识。
2.资产负债表的结构
在基本会计报表中,资产负债表包含项目较多,为此,有必要了解其结构:项目的类别、排列方式以及报表格式。
(1)资产负债表的构成项目
资产负债表由资产、负债和所有者权益三类会计要素构成。其中,各要素又进一步分为若干项目。
资产按流动性的不同,分为流动资产和非流动资产两类,其中,非流动资产又分为长期投资、固定资产、无形资产和其他资产四类。各类资产由流动性不同的资产项目组成,如流动资产包括货币资金、短期投资、应收账款、存货等。资产负债表中,不同类别的资产和同一资产类别内的不同资产项目,通常按流动性从高至低的顺序进行排列。
负债按偿还期的不同,分为流动负债和长期负债两类。流动负债由短期借款、应付工资、应付账款、未交税金等项目组成;长期负债由长期借款、应付公司债券和其他长期负债等项目构成。资产负债表中,不同类别的负债都按照到期日从短至长的顺序进行排列。
按照现行会计制度的规定,所有者权益由实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等四个项目组成。
(2)资产负债表的格式
现实中,资产负债表的格式主要有两种:
①账户式资产负债表。它是我国现行会计制度规定采用的格式,是会计恒等式“资产=负债+所有者权益”的直接反映。如同账户的结构,它由左右两方组成,左方按流动性的高低列示资产项目;右方首先按到期日的长短列示负债,然后再列示所有者权益项目。采用该格式时,左方的资产项目总额与右方的负债和所有者权益总额的合计数相等。其简化形式。
②财务状况式资产负债表。又称营运资金式资产负债表,是依据会计等式“营运资金+非流动资产-非流动负债=所有者权益”编制的。其中,营运资金是指公司在经营中周转使用的资金,从数量上看,它等于流动资产减去流动负债。其简化形式。
(二)损益表
1.损益表及其作用
损益表又称利润表或收益表,是以配比原则为基础编制的,用于反映物业管理公司在一定时期内经营业绩或经营成果的会计报表。损益表是三大基本会计报表之一,特别是20世纪三四十年代以来,随着“重损益”观念的出现和发展,人们对损益表愈来愈重视。
一般而言,损益表的作用主要表现为:
(1)部分地说明了公司财务状况发生变动的原因
一般而言,资产负债表所反映财务状况的变动,即年初资产、负债和所有者权益状况与年末资产、负债和所有者权益状况之间的差异,来源于公司的经营活动和投资理财活动。损益表反映了在特定期间(年初至年末)公司经营活动引发的所有资金变动,因而,也就解释了公司财务状况发生变动的最主要原因。
(2)可用于评估公司管理层的经营业绩
物业管理公司管理层的受托责任表现为:实现投资者投入资本的保值和增值,提高物业管理收费的使用效益,为此,要求管理层一方面取得尽可能多的收入,另一方面严格控制成本费用支出。由于损益表反映了公司在一定时期内的所有收入和费用支出,从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。
(3)有助于评估公司的获利能力
通过对损益表进行分析,了解物业管理公司收入、成本费用的水平和构成,掌握其变动趋势及原因,有助于正确评价物业管理公司的获利能力。
(4)可作为评价公司偿债能力的依据
公司偿债能力的高低,不仅取决于其资产的流动性,对长期债务的偿付而言,更重要的是公司的获利能力。获利能力的强弱,是评估公司偿债能力时必须考虑的基本因素。
2.损益表的结构
(1)损益表的构成项目
损益表由收入、成本费用和利润三类会计要素构成。其中,收入是物业管理公司从事各种业务活动的所得,包括营业收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入四个项目。成本费用是物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的耗费支出,主要有营业成本、营业税金、营业费用、管理费用、财务费用、其他业务支出及营业外支出等项目。收入和费用的不同配比,形成了不同的利润概念,包括经营利润、营业利润、利润总额和净利润等等。
(2)损益表的格式
损益表的格式是指各构成项目在损益表中的列示方法。理论上,损益表可以有多种格式,如单步式、多步式和比较式等,但由于多步式损益表能够较为全面地反映净利润及其构成项目的形成情况,因而被广泛采用。我国物业管理公司都采用了这一损益表格式。多步式损益表按照净利润的形成环节,分步揭示影响净利润的构成项目。其中,各项目之间的关系表现为:
经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金
营业利润=经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用
利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税
(三)财务状况变动表
1.财务状况变动表及其作用
财务状况变动表,是反映公司在特定时期内的资金来源和运用情况以及资金增减变动情况的报表,是公司的三大基本会计报表之一。由于它较为全面地反映了公司经营活动和投资理财活动引发的资金流动,以及公司财务状况变动的原因和结果,对公司的管理层和各外部利益团体具有重要价值。
财务状况变动表按其编制基础的不同,分为以营运资金或流动资金为基础的财务状况变动表、以现金为基础的财务状况变动表又称现金流量表两种。财政部于1998年3月20日发布的《企业会计准则――现金流量表》规定:自1998年1月1日起,所有企业应编制以现金为基础的年度现金流量表。
现金流量表,作为反映公司财务状况变动情况的报表之一,是用于提供公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。现金流量表作为三大基本报表之一,它所揭示的信息对正确评价公司的财务状况具有重要意义。具体而言,这一基本会计报表的作用主要表现为:
(1)反映了公司现金流动的全貌
与资产负债表仅提供静态的财务状况相比,现金流量表的信息表明了公司在特定时期内有多少现金可供使用,现金的来源和去向是哪里,以及企业的现金增减变动情况如何,揭示了公司经营活动、投资活动和筹资活动对企业财务状况的影响,籍此可了解和判断公司获取现金及其等价物的能力和偿债能力。
(2)为预测公司未来财务状况提供了更加合理的基础
与公司资产负债表和损益表揭示的信息相比,现金流量表提供的现金流量信息更具有客观性和可比性,受公司会计政策和会计方法的影响较小,最小化了对会计信息的人为影响,从而有助于提高预测公司未来的现金流动――现金流量金额和时间的准确性,有利于作出更加合理的经济决策。
(3)弥补了资产负债表和损益表的不足
资产负债表以权责发生制为基础,反映出公司在特定时日资产、负债和所有者权益的期初期末状况及其变动情况,从而揭示了公司在特定时日的财务状况,但无法说明财务状况变动的原因。尽管损益表提供了公司财务状况发生变动的最主要原因――公司经营活动对财务状况的影响,但这一以权责发生制为基础的披露除未能全面反映经营活动对财务状况的影响外,还未能反映公司投资活动和筹资活动对财务状况的影响。现金流量表将公司的经营、投资和筹资活动产生的现金流动,与财务状况的变化情况结合起来,不仅解释了公司财务状况变动的原因,而且提供了资产负债表和损益表没有揭示或仅间接揭示的信息,从而弥补了资产负债表和损益表的不足。
2.现金流量表的结构
(1)现金的界定
现金流量表的“现金”是指企业的现金及现金等价物,具体包括:现金,是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。会计上的“现金”仅指企业的库存现金,即现钞。现金流量表中的“现金”不仅包括库存现而且包括企业存入金融机构的、随时可动用的银行存款,以及企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等其他货币资金。银行存款和其他货币资金中不能随时用于支付的存款,如定期存款不能作为现金,但通知存款可列为现金。②现金等价物,是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。一般认为,从购买日起三个月内到期的、可在证券市场上流通的短期债券投资等为现金等价物。值得注意的是,短期股权投资由于其价值的高度可变性而不能被视为现金等价物。
(2)现金流量表的构成项目
现金流量表中,现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分组成。
①经营活动产生的现金流量。经营活动,是指企业投资活动和筹资活动之外的所有交易和事项。就物业管理
公司而言,其经营活动主要包括提供劳务、购买商品、接受劳务和支付税款等。
就不从事多种经营的物业管理公司而言,经营活动产生的现金流入主要有:提供劳务收到的现金,收到的租金,收到的税费返还等。经营活动产生的现金流出有:购买商品和接受劳务支付的现金,经营租赁所支付的现金,支付给职工和为职工支付的现金,支付的所得税款,支付的其他税费等。
②投资活动产生的现金流量。投资活动,是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。现实中,物业管理公司的投资活动主要集中于固定资产、在建工程、无形资产等长期资产的购建与处置,较少进行债权性投资和权益性投资活动。
企业投资活动产生的现金流入主要包括:收回投资所收到的现金,分得股利或利润所收到的现金,取得债券利息收入所收到的现金,处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金等。投资活动流出的现金表现为:购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金,权益性投资所支付的现金,债权性投资所支付的现金等。
③筹资活动产生的现金流量。筹资活动,是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。一般而言,物业管理公司的筹资活动不外乎表现在吸收投资、发行证券、向银行借款和分配利润等活动上。
企业筹资活动引发的现金流入有:吸收权益性投资所收到的现金,发行债券所收到的现金,借款所收到的现金等。筹资活动流出的现金主要包括:偿还债务所支付的现金,发生筹资费用所支付的现金,分配股利或利润所支付的现金,偿付利息所支付的现金,融资租赁所支付的现金,减少注册资本所支付的现金等。
(3)现金流量表的格式
按照现行规定,现金流量表应分别列示经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量,以反映企业现金及其等价物的来源与去向。现金流量表的简化格式。
三、物业管理会计报表的编制
在物业管理公司,三大基本会计报表的构成项目既有区别又有联系。认识基本会计报表的具体编制方法,特别是报表各项目的内容,是利用物业管理财务会计信息的基础。
(一)资产负债表的编制
账户式资产负债表列有“年初数”和“期末数”两栏,其中,“期末数”是指月末、季末或年末数字。“年初数”栏各项目,应根据上年末资产负债表“期末数”栏所列数字填写,如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“年初数”栏内。
1.资产项目的内容及其填列方法
(1)“货币资金”项目,反映企业库存现金、银行结算户存款、其他货币资金、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额填写。
(2)“短期投资”项目,反映企业购入的随时可以变现、且持有期限不准备超过一年的各种有价证券,以及不超过一年的其他投资。有市价的,应在本项目内注明期末时市价。本项目应根据“短期投资”账户的期末余额填列。
(3)“应收票据”项目,反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的应收票据,包括商业承兑票据和银行承兑票据。本项目应根据“应收票据”账户的期末余额填写。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内,其中,已办理贴现的商业承兑票据应在本表下端补充资料内另行反映。
(4)“应收账款”项目,反映企业应收的与企业经营业务有关的各种款项,如应交未交的管理费。本项目应根据“应收账款”账户所属各明细账户的借方期末余额填写。如“应收账款”账户所属各明细账户中有贷方期末余额,应列入“预收账款”项目。
(5)“坏账准备”项目,反映企业提取的尚未转销的坏账准备金,物业管理企业可据经验确定计提比例。本项目应根据“坏账准备”账户的期末余额填列,本项目为“应收账款”账户的减项。
(6)“预付账款”项目,反映企业预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“应付账款”所属明细账户有借方余额,应并入本项目数字内。
(7)“其他应收款”项目,反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”账户的期末余额填列。
(8)“存货”项目,反映企业期末结存在库、在用和在途的各项存货的实际成本,包括用于管理服务的各种材料物资和低值易耗品等。本项目应根据“库存材料”和“低值易耗品”等账户的期末余额填列。
(9)“待摊费用”项目,反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用,如已预付的全年报刊费等。企业的开办费以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用,应在本表“递延资产”项目反映。本项目应根据“待摊费
用”账户的期末余额填列。如“预提费用”账户期末有借方余额,也并入本项目反映。
(10)“待处理流动资产净损失”项目,反映企业在财产清查中发现的尚待批准处理的流动资产盘亏和毁损扣除盘盈和盈余后的净损失。本项目应根据“待处理财产损益”所属“待处理流动资产损益”明细账户的期末余额填列。
(11)“长期投资”项目,反映企业在一年内不准备变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资,其中,股票和债券如有市价的,应在年度财务情况说明书中说明期末时的市价。长期投资中,一年内到期的债券,应在流动资产类中的“一年内到期的长期债券投资”项目中单独反映。本项目根据“长期投资”账户的期末余额扣除一年内到期的长期债券投资后的数额填列。
(12)“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目,反映企业所有的各种固定资产原价和累计折旧。融资租人的固定资产,在产权尚未确定转移给本企业之前,其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产的原价还应在本表补充资料中另行反映。这两个项目应根据“固定资产”账户和“累计折旧”账户的期末余额填列。
(13)“固定资产清理”项目,反映企业因出售、毁损和报废等原因转入清理,但尚未清理完毕的固定资产的净值,以及固定资产清理过程中发生的清理费用减变价收入后的数额。本项目应根据“固定资产清理”账户的期末余额填列。
(14)“在建工程”项目,反映企业期末各项未完工或未使用工程的实际成本,包括交付安装的设备价值、已耗用材料、工资和费用支出等。本项目应根据“在建工程”账户的期末余额填列。
(15)“无形资产”项目,反映企业各项无形资产原价扣除摊销后的净额。本项目应根据“无形资产”账户的期末余额填列。
(16)“递延资产”项目,反映企业发生的不能全部计入当年损益而应在以后年度内分期摊销的各项费用,包括开办费、融资租入固定资产改良支出和摊销期限在一年以上的固定资产大修理支出和其他递延支出。本项目应根据“递延资产”账户的期末余额填列。
2.负债项目的内容及其填列方法
(1)“短期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构借入的,尚未归还的一年以内的借款。本项目应根据“短期借款”账户的期末余额填列。
(2)“应付票据”项目,反映企业为了抵付货款等而开出承兑的、尚未到期付款的应付票据,包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据“应付票据”账户的期末余额填列。
(3)“应付账款”项目,反映企业因购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项。本项目应根据“应付账款”账户所属明细账户的贷方期末余额填列。如果“应付账款”账户所属明细账户有借方余额,应列入“预付账款”项目。
(4)“其他应付款”项目,反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项,如存入的保证金等。本项目应根据“其他应付款”账户的期末余额填列。
(5)“应付工资”项目,反映企业应付而未付的职工工资总额。本项目应根据“应付工资”账户的期末贷方余额填列。
(6)“应付福利费”项目,反映企业按规定提取的用于职工个人的福利费期末余额,现行财务制度规定按工资总额14%提取。本项目应根据“应付福利费”账户的期末贷方余额填列。如为借方余额,本项目应以“-”号表示。
(7)“未交税金”项目,反映企业应交而未交的各种税金,如营业税、城市维护建设税和所得税等。本项目应根据“应交税金”账户的期末余额填列。
(8)“其他未交款”项目,反映企业除税金外应按规定上交国家的其他各种款项,如教育费附加等。本项目应根据“其他应交款”账户的期末余额填列。
(9)“预提费用”项目,反映企业所有已经预提计入成本费用而尚未支付的各项费用,如银行借款利息等。本项目应根据“预提费用”账户的期末贷方余额填列。如有借方余额,应在“待摊费用”项目反映。
(10)“长期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构等单位借入、尚未归还的一年期限以上的借款本息。本项目应根据“长期借款”账户的期末余额填列。
(11)“应付债券”项目,反映企业实际发行的、尚未偿还的各种长期债券及应计利息。本项目应根据“应付债券”账户的期末余额填列。
(12)“长期应付款”项目,反映企业除长期借款和应付债券以外的、期限在一年以上的其他各种长期应付款项,如代管基金等。本项目应根据“长期应付款”账户的期末余额填列。
3.所有者权益项目的内容及其填列方法
(1)“实收资本”项目,反映企业实际收到的、投资者投入的资本总额。本项目应根据“实收资本”账户的期末余额填列。
(2)“资本公积”
项目和“盈余公积”项目,反映企业在经营过程中取得的资本公积金和按规定提取的盈余公积金。本项目应根据“资本公积”账户和“盈余公积”账户的期末余额填列。
(3)“未分配利润”项目,反映企业尚未分配或未指定用途的利润。本项目应根据“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额计算填列。未弥补的亏损,在本项目内以“-”号反映。
(二)损益表的编制
多步式损益表列有“本月数”和“本年累计数”两栏。其中,“本月数”反映各项目的本月实际发生数,编制年度报表时,“本月数”栏改为“上年累计数”栏,并应根据上年损益表“本年累计数”栏所列数字填写;如果本年度损益表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年度损益表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“上年累计数”栏内。
(1)“营业收入”项目,反映企业从事物业管理所取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。本项目应根据“营业收入”账户的贷方发生额填列。
(2)“营业成本”项目,反映企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出,如直接材料和直接人工等。本项目应根据“营业成本”账户的借方发生额填列。
(3)“营业税金”项目,反映企业由物业管理收入负担的营业税和城市维护建设税等。本项目应根据“营业税金及附加”账户的借方发生额填列。
(4)“其他业务利润”项目,反映企业从事物业管理之外其他经营活动的收入扣除其他业务支出(包括其他业务成本及应负担的费用和税金)后的利润(如为亏损应以“-”号表示)。本项目应根据“其他业务收入”账户和“其他业务支出”账户的发生额填列。
(5)“管理费用”项目,反映企业从事物业管理活动过程中发生的各种间接费用,如管理人员的工资、办公费、差旅费和保险费等。本项目应根据“管理费用”账户的借方发生额填列。
(6)“财务费用”项目,反映企业为筹措物业管理活动所需资金等而发生的各项费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及金融机构的手续费等。本项目应根据“财务费用”账户的借方发生额填列。
(7)“投资收益”项目,反映企业对外投资取得的收益,包括分得的投资利润、债券投资的利息收入和认购股票应得的股息等。本项目应根据“投资收益”账户的发生额计算分析填列。
(8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目,反映企业业务经营以外的收入和支出。本项目应根据“营业外收入”账户和“营业外支出”账户的发生额填列。
(9)“所得税”项目,反映企业按税法规定计算应缴纳的所得税。本项目应根据“所得税”账户的借方发生额填列。
(三)现金流量表的编制
现金流量表中,现金流量一般应当以总额反映,从而全面揭示出企业现金流量的方向、规模和结构。具体编制现金流量表时,除直接根据有关账户的记录分析填列外,尚可利用的编制程序还有工作底稿法和t形账户法。
采用工作底稿法,就是以工作底稿为手段,以资产负债表和损益表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。其具体程序为:第一步,将资产负债表的期初数和期末数过人工作底稿的期初栏和期末栏;第二步,对当期业务进行分析并编制调整分录;第三步,将调整分录过人工作底稿中相关部分;第四步,核对调整分录,借贷合计应当相等,资产负债表项目期初数加减调整分录中的借贷金额后,应当等于期末数;第五步,根据工作底稿中的现金流量表项目部分编制正式的现金流量表。
采用t形账户法,是指以t形账户为手段,以损益表和资产负债表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。采用t形账户法编制现金流量表的步骤为:第一步,为所有的非现金项目(包括资产负债表项目和损益表项目)分别开设t形账户,并将各自的期末期初变动数过入各该账户;第二步,开设一个大的“现金及现金等价物”t形账户,每边分为经营活动、投资活动和筹资活动三部分,左边记现金流入,右边记现金流出,并过人期末期初变动数;第三步,以损益表项目为基础,结合资产负债表分析每一个非现金项目的增减变动,并据此编制调整分录;第四步,将调整分录过人各t形账户并进行核对,该账户借贷相抵后的余额与原先过人的期末期初变动数应当一致;第五步,根据大的“现金及现金等价物”t形账户编制正式的现金流量表。
1.经营活动现金流量项目的填列
《企业会计准则――现金流量表》规定,企业应采用直接法报告经营活动的现金流量,同时在现金流量表附注中采用间接法披露经营活动的现金流量。
直接法是通过现金收入和支出的主要类别反映来自经营活动的现金流量,它一般以损益表中的营业收入为起算点,调整与经营活动有关的项目的增减变动,然后计算出经营活动的现金流量。具体应用直接法时,有关经营活动现金流量的信息可通过分析企业的会计记录取得,也可以通过对损益表中的营业收入、营业成本以及其他项目进行调整取
得。现实中,采用后一种方法的较多――通过调整营业收入、营业成本及有关项目而获得经营活动的现金流量信息。
间接法是以本期净利润为起算点,调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及有关项目的增减变动,据此计算出经营活动的现金流量。
(1)“提供劳务收到的现金”项目,反映企业收回当期的劳务收入(物业管理公司的管理费收入)款、收回前期劳务收入款以及转让应收票据所取得的现金收入等,可按以下计算公式填列:
提供劳务收到的现金=当期提供劳务收到的现金收入+当期收到前期的应收账款+当期收到前期的应收票据+当期的预收账款+当期收回前期核销的坏账损失
(2)“收到的租金”项目,反映公司收到的经营租赁的租金收入,如物业管理公司出租设备、厂地和车位等取得的现金收入。
(3)“收到的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业收到的除劳务现金收入和租金外的其他现金收入,如物业管理公司收到的营业税、所得税、城市建设维护税、教育费附加等税费的返还。
(4)“购买商品、接受劳务支付的现金”项目,反映企业当期购买商品和接受劳务所支付的现金、当期支付的前期购买商品和接受劳务的应付款、为购买商品和接受劳务而预付的款项等,其具体填列方法为:
购买商品、接受劳务支付的现金=当期购买商品、接受劳务支付的现金+当期支付前期的应付账款+当期支付前期的应付票据+当期预付的账款-当期因购货退回收到的现金
(5)“支付给职工和为职工支付的现金”项目,反映企业以现金方式支付给职工的工资、奖金和各种补贴等,也包括企业为职工交纳的社会保险基金和商业保险金等,但在建工程人员的工资和奖金应在“购建固定资产等支付的现金”项目中反映。
(6)“支付的所得税款”项目,反映企业当期实际支付的所得税税款。
(7)“支付的其他税费”项目,反映企业支付的营业税、城市维护建设税等,其中包括本期发生并实际支付的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金。有关投资项目发生的税金支出应在投资活动中列示,不在本项目反映。
(8)“支付的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业除上述主要项目外的现金支出,如物业管理公司管理费用中的现金支出可在本项目反映。
2.投资活动现金流量项目的填列
(1)“收回投资收到的现金”项目,反映企业收回的投资本金和投资收益的实际金额。
(2)“分得股利或利润所收到的现金”项目,反映企业因对外投资而实际分得的现金股利或利润。
(3)“处置固定资产等长期资产而收到的现金净额”项目,反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等。
(4)“收到的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业收到的除上述项目外的现金收入,如物业管理公司收到的债券利息收入等。
(5)“购建固定资产等长期资产所支付的现金”项目,反映企业为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而支付的现金,包括为购买机器设备所支付的现金、建造工程支付的现金、支付在建工程人员工资等支付的现金,以及购买无形资产而发生的实际现金支出等。本项目不包括融资租赁租入固定资产所支付的租金,融资租赁所支付的租金应在筹资活动的现金流量中反映。
(6)“支付的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业进行权益性投资、债权性投资等所支付的现金。按现行规定,权益性投资和债权性投资所支付的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类投资活动极少,故在此合并反映。
3.筹资活动现金流量项目的填列
(1)“借款所收到的现金”项目,反映企业向金融机构举借各种短期、长期借款所收到的现金。
(2)“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目,反映企业吸收权益性投资、发行债券等取得的现金。按现行规定,吸收权益性投资和发行公司债券所取得的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类筹资活动极少,故在此合并反映。
(3)“偿还债务所支付的现金”,反映企业归还金融机构的借款、偿付企业到期债券所支付的现金。
(4)“偿付利息所支付的现金”,反映企业偿付借款利息和债券利息所支出的现金。尽管利息可能计入不同的成本费用账户,但均应在本项目反映。
第3篇 物业管理师理论知识试题
第二部分理论知识
一、单项选择题 (51-150题,共100道题,满分为100分)
51、国家行政机关与物业管理企业之间管理与被管理的关系,属于( c )的法律关系。
a、平等主体之间b、民事性质 c、行政管理性质d、刑法调整 1-113
52、物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力,反映执政集团对物业管理( d )的利益要求和组控意志,并依靠政权强制力量保证实施的,用于组控物业管理社会关系中某一类具体关系或一类具体活动类型的行为规范。
a、工作内容b、操作方式c、发展水平d、社会秩序 1-114
53、从逻辑结构上说,任何一个物业管理法律规范都必须具备三要素:(b )、处理和制裁。
a、前提b、假定c、基础d、判断 1-114
54、如果物业管理企业雇用的保安人员殴打业主,物业管理企业应当对自己的员工在执行职务过程中的这种行为承担(b )责任。
a、违约b、侵权c、补救d、教育 1-117
55、物业管理当事人订立合同,采取要约、承诺方式,( d)时合同成立。
a、提出要约b、要约生效c、发出承诺 d、承诺生效合同法25条
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第4篇 物业太阳城管理中心宣传文案1
zz物业太阳城管理中心宣传文案(一)
主题a
天津zz物业管理有限公司介绍/提供文字内容如下,请广告公司根据以下文字配合图片。
天津zz物业管理有限公司
天津zz物业管理有限公司成立于1997年,为zz集团全资子公司。
具有国家物业管理一级资质
中国物业管理协会理事单位
天津市物业管理行业十强企业之一
zz物业现有管理面积120余万
第5篇 物业管理员招聘试题答案60分钟
物业管理员招聘试题及答案(60分钟)
一、 填空(20*2分)
1、 根据物业管理条例,物业管理活动的主体是: 。
2、 专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的中修、、、。专项维修资金归 所有;
3、 《物业管理条例》第三十五条规定 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、、 、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
4、 《物业管理条例》第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
5、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 年;管道堵塞
个月;供热、供冷系统和设备 个采暖期或供冷期。
6、 一般的民用建筑是由 、 、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。
7、 一套完整的施工图,除了要有图纸目录和设计说明书以外,还应包括以下专业图纸:
①图 ② 图 ③ 图 ④ 图
8、 物业管理综合服务一般分为: 服务和 服务。
二、 问答题(2*10分)
1、 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料
2、 物业管理员在物业管理活动中的主要职责是什么
三、论述题(2*20分)
1、 根据您以往的经验,您认为物业管理工作中最棘手的问题是什么您是怎么处理的
2、 谈谈您对物业管理市场或者物业管理企业的认识。(比如:一个好的物业公司应该有怎样的组织机构或管理模式怎样的服务理念当前市场的物业管理企业主要存在哪些优势或弊端请不拘形式随意发挥,可以谈一个问题,也可以谈多个问题)
答案:
填空
1、业主2、大修、更新、改造3、服务质量或服务标准、服务费用
4、违反合同约定或违约或未按合同约定提供服务或未提供约定的服务
5、 5年 1年 2个月 2个 6、基础 墙体
7、建筑施工结构施工设备施工电气施工 8、常规性特约
简答
1、第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四) 物业管理所必需的其他资料。
2、
1) 配套设施的完善问题;
2) 水电供应容量的问题;
3) 安全保卫系统;
4) 垃圾的处理方式;
5) 高层建筑物外观的清洁问题;
6) 消防设施问题;
7) 物业管理所需设备问题;
8) 对建筑材料的意见;
9) 其他问题。
第6篇 物业管理委托合同协议
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方):______________________
受托方(以下简称乙方):______________________
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将_____
(物业名称)委托于乙方实行物业管理,订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型:____________________
座落位置:______市____区_____路(街道)______号
四至:东______南______西______北_________
占地面积:________平方米
建筑面积:________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____。
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_____。
第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____。
第九条公用环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用:
1.物业管理服务费;
2._______;
3._______。
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、_______等措施。
第十七条其它委托事项
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八条委托管理期限为____年。自____年__月__日时起至_
___年__月__日时止。
第四章双方权利义务
第十九条
A甲方权利义务(适用于业主委员会)
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审定乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用户,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日内向乙方提供___平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第__项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起__日内向乙方移交;9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.______________________。
B甲方权利义务(适用于房地产开发企业)
1.在业主委员会成立之前,负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方拟定的物业管理制度;
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题,按以下方式处理:
(1)负责返修;
(2)委托乙方返修,支付全部费用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第___项执行:
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起___日内向乙方移交;
9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时,负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.______________________。
第二十条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;
3.按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每__个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
11._______________________。
第五章物业管理服务质量
第二十一条乙方须按下列约定,实现目标管理。
1.房屋外观:_____________________
2.设备运行:_____________________
3.房屋及设施、设备的维修、养护:___________
4.公共环境:_____________________
5.绿化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到:________
具体的物业管理服务质量要求见附件二。
第7篇 物业公司管理资料序言
《物业公司管理资料》序言
全面、准确地贯彻执行《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》,依法加强**物业公司管理与服务工作落实,增强企业凝聚力和竞争力,维护公司物业管理区域内正常的工作秩序和良好的办公环境,切实保障业主、客户和公司的合法权益。
经过近四年的发展,公司已基本形成管理规范、专业性强、服务多样、信誉良好、制度完善的综合性物业管理公司,管理项目涉及商务写字楼、行政办公楼、大型物流仓储和邮电住宅小区。
现代物业管理面临着新的机遇和挑战,进一步完善物业管理制度、岗位职责、规范行业服务标准工作势在必行。为此,公司本着完善制度、依法管理、规范服务、树立品牌的要求,特组织人员编写了《管理文件汇编》一书,具体对公司各岗位日常工作标准、岗位工作职责、作业规程及标准、突发事件处置、值班及保卫工作等作了详尽的规范,概括性强、实用性广,便于公司各管理处在物业管理实际工作中更好的把握和运用,从而使公司物业管理工作效率、管理效率大大提升,实为公司员工做好各项工作的必读内容和培训教材。
公司将运用现代化、科学化、规范化的物业管理手段,实施全方位、高标准、高质量的物业管理,为客户提供热情、周到、优质、高效的服务,不断促进物业管理工作的健康发展,实现物业价值的保值和增值,
确保各物业管理处设施设备运行安全,杜绝安全责任事故和刑事案件,成功塑造**物业公司成都一流的物业企业形象。
第8篇 物业管理公司招聘选聘程序
物业管理公司招聘、选聘程序
1、到市劳动局办理有关招聘手续。
2、《( )日报》上刊登招聘广告,通知有关招聘信息及应聘资料邮寄地址等;请应聘者于见报一周内,将本人有关应聘资料、有效证件复印件等邮寄到( )商城物业管理公司( 商城物业管理公司详细地址)。
3、在市人才中心招聘会上设立展位进行招聘,收集并整理有关应聘人员资料信息。
4、对应聘资料及收集到的信息进行分类甄选,拟招聘的管理人员按1:3的比例,择期安排初试事宜。
5、通知并安排相关应聘人员初次面试。
6、对初试结果进行总结,另择期安排复试事宜。
7、对有关人员进行复试,初步圈定人选。
8、正式确定聘用人选,整理建档。
9、通知相关人员择期报到上岗。
10、新入职人员培训。
第9篇 物管培训:物业管理公司财务管理概述
一、物业管理公司财务管理目标
物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。主要包括如下几个方面:
1.以提高经济效益为目标
经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主提供更优质的服务,获得更多的利润。
2.实现财富最大化目标
财富最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中,公司财富最大化也就是使股东财富最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程,因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。
3.完成国家有关规定
国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。
二、物业管理公司财务管理的几个新观念
随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必须树立新观点,适应社会的发展。这些观念主要包括:
1.市场观念
物业管理公司的工作和发展,应该以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。
2.经济效益观念
经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点,也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益,首先要树立经济效益观念,明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段,并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。
3.资本的保值观念
物业管理公司所有者权益必须得到保障,使投入的资本不受任何侵犯,如不得随意冲减资本,不得随意转移资本;除依法转让外,不得以任何方式抽走资本。在经营过程中,其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行,保证资本权益不受任何形式的侵犯。
4.资金时间价值观念
资金时间价值是指资金在运动中,由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等,一般要以利率为计算依据,将货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。
5.投资的风险观念
公司的财务活动,很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,多获利,是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下,投资者由于冒险而进行投资时,必须争取获得超过时间价值以外的额外收益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿。为了做好财务工作,财务人员必须研究投资和经营中的风险,计算风险度的大小,从而设法控制风险,这也是财务管理的基本观念和基本原理,离开了风险,就无法正确评价公司的收益,也就无法进行融资和投资的决策。
三、物业管理公司财务计划的内容
财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分,是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据,其目的是确立企业经营管理目标,使物业经营管理活动按计划协调进行,提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有:
1.各项收入的预算与筹集
物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准,算出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金及时收取。
2.各项成本、费用的测算与分析
各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础,也是进行财务核算和财务监督的依据,应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用,在企业内部实行经济责任制。
3.专项基金的提存与使用
专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规定,各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用,同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。
4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用
公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流,即为公司的净经营收入,也就是企业利润,财务计划应预测企业的利润情况,并分析影响盈亏的关键因素,以便及时调整,确保经营收益的最大化。
四、机构设置
物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同,但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少,以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构,配备人员。由于财务管理不同于一般管理,基本岗位不随内容的多少来决定,因此根据财务管理的特点,物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。
五、财务部工作人员岗位职责
1.财务部经理
(1)向总经理负责,具体主持公司财务部的管理工作,做好总经理的助手。
(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法,按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。
(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,并写出分析报告,送总经理审阅。
(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理,保证公司的正常运转。
(5)合理有效地经营好公司的金融资产,为公司创造更多的利润。
(6)审核、控制各项费用的支出,杜绝浪费。
(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案,呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。
(8)熟悉各种工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益。
(9)根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管理制度的细则。
(10)完成总经理交办的其他事项。
2.主管会计
(1)对部门经理负责,具体做好财务的日常管理工作;
(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作;
(3)每月、每季按时做好各种会计报表,送部门经理审核;
(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目,及时向部门经理汇报;
(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;
(6)根据物业管理行业的特点和需要,组织各营业部门及下属机构业务培训,提高整体的业务水平和服务水准;
(7)完成经理交办的其他事项。
3.出纳
(1)对部门经理负责,服从领导安排,尽职尽责做好本职工作。
(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则,按制度管理好公司的银行存款和库存现金。
(3)及时办理各种转账、现金支票,并交会计做账。
(4)及时追收各种应收的款项,保护公司利益不受损失。
(5)完成经理交办的其他事项。
4.统计员
(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理细则,做好本职工作;
(2)及时统计、存贮各种费用交收资料,供主管会计参考;
(3)维护好电脑设备,保管好所存的资料;对于变动的资料数据应及时修改与存贮,做到随时变动,随时修改,随时存贮,以免出现差错;
(4)完成经理交办的其他事项。
5收费员
;物业管理公司所管辖的业主(使用人)很多时,应专门配备收费员,这样既可方便住户,又能及时回笼资金。收费员的职责是:
(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理规则,做好本职工作。
(2)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。
(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库,并统计好交费情况。
(4)树立“业主至上,服务第一”的思想。工作中应热情、周到,与广大业主(使用人)交朋友,以争取他们对物业管理工作的理解和支持。
第10篇 物业管理数据统计控制程序
物业管理公司数据统计控制程序
1.0 目的
确保体系的适宜性和有效性,判断是否达到相关目标和要求,并针对不足提出措施加以改进。
2.0范围
适用于公司服务过程中的各类数据统计及分析活动。
3.0职责
3.1 质管部负责公司内审的数据统计和分析。
3.2 质管部负责每月和年度管理处工作完成情况的统计。
3.3 相关单位负责各自检查范围内检查结果的数据统计和分析。
4.0程序
4.1确定对象及方法
4.1.1各单位根据相关标准和公司文件的规定,结合检查的实际情况,对检查结果进行统计,并针对结果进行相应的分析。
4.1.2 质管部应完成管理处服务质量、工作情况、内审情况等的统计和分析。服务质量的数据在每月月检结束后的一周内整理、分析完毕,随同月检通报发放;工作情况统计在每月初5个工作日内收齐有关资料,2个工作日内统计完成情况;内审分析按《内审控制程序》执行。对月检情况和工作统计情况在每年12月份进行综合统计,分析结果作为年底工作会议的基础数据之一。
4.1.3 工程部负责公司安全检查、设备检查及水电节约等的统计分析,分析时间按有关文件规定执行。
4.1.4 会计部应完成管理处成本核算及经营状况的统计分析,按公司财务制度规定的时间进行。
4.1.5 人力资源部负责公司人员数量、素质的统计分析,每月更新数据一次,每年6月、12月份提供数据给相关单位(创建单位、年底工作会议备用)。
4.1.6 培训部、安保部等其他单位按公司规定对相关专业的检查进行统计分析。
4.2 实施统计分析
4.2.1各单位在进行数据统计的收集及汇总时,均应对数据的结果进行分析,以明确以下几方面的信息:
1)相关方的满意程度及关注度;
2)服务过程的特性是否满足;
3)是否符合行业和公司的有关规定。
4.2.2 各单位对数据进行分析时,应达到直观、准确的效果,除按公司文件规定的统计方法外,可引入新型的统计技术作为辅助。
4.2.3 责任部门根据有关单位的检查情况,将与供方有关的信息识别并根据合同或提供的标准作为依据对其进行提供的物品或服务进行分析,该数据作为供方评选的依据之一。
4.2.4 对顾客意见征询的处理情况参考《顾客满意控制程序》执行,对于投诉的处理按照文件进行每件事项的分析和处理,每年至少应统计一次,作为管理评审或体系改进的分析数据之一。
4.3 改进
各单位对上述数据进行统计、分析后,均应针对顾客的不满意、产品服务的不合格(包括供方)、质量目标未达到要求等情况运用因果分析法找出问题的原因,按《纠正措施控制程序》及《预防措施控制程序》采取有效的纠正和预防措施,使某项服务过程乃至整个质量管理体系得到持续改进。
4.4 统计记录的保存应按《文件控制程序》执行。
5.0 相关文件与记录
cop 8.5.1《纠正措施控制程序》
cop 8.5.2《预防措施控制程序》
cop 4.2.3 《文件控制程序》
第11篇 物业公司年度管理评审报告范例
公司于20**年8月28日至29日召开了一次管理评审会议,会议就iso9001:2000质量管理体系自上次评审以来的充分性、符合性和适宜性进行了客观的评价,并就质量管理体系的持续改进提出了许多可行的措施,同时也针对质量管理体系在运行中发现的不符合及不适宜的地方提出了纠正的要求。现将此次管理评审的相关事宜具体报告如下。
一、管理评审会议目的
通过对自上次管理评审以来质量管理体系的充分性、符合性及适宜性的分析、评价,检查质量管理体系在公司的运行情况,以保证质量管理体系的持续有效性和符合性及满足公司发展的要求。
二、管理评审会议依据
iso9001:2000质量管理体系标准、公司质量手册、程序文件、相关作业指导书、质量记录及相关客观、公正的调查报告。
三、管理评审会议时间
20**年8月28日至29日(具体见《第二次管理评审实施计划》)
四、管理评审会议地点
z酒店
五、评审会议与会人员
**市电信局领导、电信实业公司领导、公司领导、职工代表及相关人员,具体人员名单如下:
zzz
六、管理评审会议实施计划
具体见《第二次管理评审实施计划》及《管理评审会议议程安排》,主要有:
公司领导作:《企业发展思路的报告》及《20**年上半年工作总结报告》
品质管理部作:《上次管理评审相关措施落实的报告》、《质量管理体系符合性报告》、《员工满意度调查报告》及《用户意见调查报告》
客户服务中心作:《客户服务中心20**年上半年工作总结》
[所有管理评审会议的报告见附件]
七、管理评审会议报告
此次管理评审会议通过对自上次管理评审会议以来,公司iso9001:2000质量管理体系的运行情况的评价,结合公司发展的实际,在分析了质量管理体系符合性、用户和员工的满意率及对公司上半年工作的总结的基础上得出,iso9001:2000质量管理体系在公司运行的充分性、符合性和适宜性总体是有效的,也符合公司近期发展的要求。但通过对相关报告、数据的分析,发现质量管理体系在运行过程中也存在一些需改进的方面,需相关部门进行整改,以确保质量管理体系在公司的持续有效性和适宜性。
本次管理评审会议中决议出的相关需改进的方面列出如下,请各相关部门结合管理评审会议要求,结合公司实际情况将会议精神和整改要求灌输到每位员工,对所提问题进行整改。品质管理部将根据问题所在,向各部门发出相应的《纠正预防措施报告》,并对所提问题进行跟踪落实,纳入部门和员工考核的范畴,望各部门引起高度的重视。
1、更新5s实质提升自身素养和服务素质
公司5s的工作,前期是一个推导和执行的过程,根据公司的发展,原来的部分内容需要进行调整,以适应当前公司发展的需要。责任部门应根据公司实际对5s的实质内容、考核方式方法进行更新。逐步促使5s成为每位员工的一种日常工作行为,而不认为是一项任务,一种约束。常说5s工作起于素养,而终于素养,所以责任部门在5s的管理过程中,应注重对员工自身素质修养的培训和灌输,而不是通过有限的例行检查或将相关的约束强加于员工之上,这样也往往会造成5s在执行中员工将其视为一种工作,而不是一种日常习惯。另各部门负责人对该项工作要予以足够的重视,起表率作用,配合5s工作在公司的有效开展,从而促使各级人员自身素养和服务素质的提升。
2、完善培训管理提高培训质量
培训是公司人才培养的根本,培训效果的优劣取决于培训管理的方法、师资力量及有效的培训计划。目前公司的培训按计划在进行,但总体培训的方式方法
及培训效果和对培训对象的适宜性评价有待提高和加强。因此责任部门应结合公司实际情况,合理、充分利用当前的培训资源,因地制宜的完善培训管理体制。具体来说要从培训的需求分析、培训所面对的适宜人群、合理的培训内容、培训的有效考核方法等方面予以完善。从而进一步提升培训效果,为公司培训、造就更多的优秀人才,也为公司今后的发展储备一定的可用人才。
3、加强绩效考核完善内部管理
公司现行的绩效考核规定,部分已不适应当前公司的实际。在运作过程中部分部门没有严格按照要求,认真对部门人员进行绩效的评定,甚至有关部门将每个月的绩效考核搞成了一种平均主义,这样大大挫伤了勤奋员工的工作积极性,同上也助长了部分不求上进人员的惰性。这虽然有相关负责人员把关不严之过,但也跟先前制度不完善、缺乏操作性有关。所以责任部门应对绩效考核制度根据实际予以完善,使其更具备可操作性,将绩效考核确实落实到每个人,使其感觉工作不好,就是绩效不佳,就会影响自己的所得。同时各部门须严格执行绩效考核制度,使之成为公司管理的有力工具。公司内部管理的好坏,直接影响公司的发展,同时也影响服务质量。现在公司的内部管理制度已相对健全,但缺乏相应有效的监管体制,责任部门应结合实际出台一套制度实施的监管办法,以确保公司各项制度的有效实施。
4、加强对问题的整改及相应措施的落实
公司现已有一套对发现问题、突发紧急事件等的处理办法,但各部门对所出现问题的整改及相应措施的落实有待加强。主要体现在:a、对问题的处理不及时;b、相关问题经多次整改后又再发生。出现这些情况的主要原因是相关部门负责人对问题的重视不够,相关责任人员对问题的认识不深,所采取的整改措施无效或执行无效。因此今后相关问题的责任部门应严格问题整改措施的制定,并监督措施的及时执行,尤其是部门负责人不要将批复文件视为一次练字,而是一种责任。同时相关职能部门应确实肩负起监管职能,有效跟踪措施的落实、完成情况。
5、提升服务质量增加客户满意
从本次的用户意见调查来看,用户满意率较去年有了很大的上升,但仍然存在一些急待改进、解决的地方,如:a、服务人员的自身素质的提高;b、社区文化活动因地制宜的开展;c、与业主的协调、沟通;d、综合服务质量的提升;e、在已投入使用的所有楼层的洗手间都配置相关清洁用品等。以上对人的问题的解决主要还是合理、有效的招聘,和对现有人员的有效培训来达成。对于物的因素,相关部门在健全相应服务制度的同时,应有效、合理的利用公司的资源,以有限的资源发挥最大的效能为各位员工的己任,这样也就会把节约看作是一项义务。公司领导常说服务行业是100-1=0的行业,所以公司只有在综合服务提升的同时,再去追求特色服务,从而达到客户满意,这样才能使公司实现可持续发展。
6、强化质量体系文件培训
部门人员对公司质量体系文件认识不够,个别部门有些工作不按照体系要求的去做,而是按照自身的
习惯、经验去做,或都是体系是一套,而实际工作开展又是另一套做法。从而也造成体系在执行过程中的偏差。至使体系文件在部门成为一种摆设,成为应付相关检查的工具。另外从体系运行过程中及内外审的结果都表明,公司现各部门人员对自身工作中应用到的体系文件都没有熟练的掌握,尤其是公司中层管理人员对质量体系文件的了解不多,造成质量体系在运行过程中出现较多的人为不合格。在此建议,公司负责培训的部门及人员应根据公司各部门及各级人员的工作性质,制定一套详尽有效的质量体系文件再培训方案,并严把培训质量,做到公司各员工对与自身工作有关的体系文件都能熟练掌握和应用。另对质量体系文件修改后的培训,应由培训负责部门出台相应的培训措施,确保更新的体系文件能在相关部门人员得到及时有效的培训,避免文件更新了,而操作员工的行为不更新的情况。另公司领导应重视质量管理体系文件的执行和培训,以身作则的积极参加有关体系的完善和培训工作。
7、加强对体系运行有效性的监管
质量管理体系运行有效性的监管是确保质量体系有效运行的重要手段,品质人员去相关部门检查工作时,经常发现一些体系的小问题,有些问题已多次发生却屡禁不止,究其主要原因是对质量体系运行的监管缺乏控制力度。品质部门要负起质量体系监管的责任,尽快出台一套有效的质量体系监管办法,及时发现质量体系运行中的不符合点,并及时纠正。另各部门人员,尤其是各部门中层管理人员应加强对本部门质量体系的监督。质量管理体系在任何时候都会存在一些有待改进的地方,这就需要公司各级人员都在日常工作中自觉维护体系、完善体系才能使公司质量体系达到持续改进的目的。
8、促进信息的及时、准确传递
公司现已基本具备较为完善的信息传递系统,各部门在日常工作中应利用有效的信自沟通工具,及时将相关必要的信息传递给相关部门或人员,使该获得信息的人员能在第一时间获得必要的信息,以确保各项工作的顺利、有效开展。必要时应将信息传递的不及时、不准确当成一种工作的失职,并与绩效工资挂钩。同时公司应努力提高相关制度的透明化、公开化,让员工了解公司的动向和发展,从而为公司的发展出谋划策。
9、提高员工工作积极性提升员工满意率
企业以人为本,公司应力争为员工营造一个相对满意的工作环境,制定相应的激励制度,让公司各级员工在良好的氛围中实现自我开发和自我实现。同时公司应完善用人制度及人员考核机制,做到能者上庸者下,使竞争与协同相结合,从而激发员工的工作积极性。只有满意的员工,才有满意服务。因此注重以人为本的企业用人理念是公司得以不断发展的基础,同时也是提高员工工作积极性及提升员工满意率的最好途径。
本次管理评审会议对公司今后的发展有着相当大的意义,明确了公司的发展方向,指出了公司在近期的工作目标。各部门应针对评审会议中提出的决议或不足,结合公司实际,认真采取有效措施将相关问题予以解决,以实现质量管理体系的持续改进和公司的可持续发展。
八、相关附件
1、《关于召开20**年度第二次管理评审会议的通知》
2、《第二次管理评审会议实施计划》
3、《第二次管理评审会议议程安排表》
4、《上次管理评审相关措施落实的报告》
5、《客户服务中心20**年上半年工作总结》
6、《质量体系符合性报告》
7、《员工满意度调查报告》
8、《用户意见调查报告》
9、《20**年上半年工作报告》
10、《企业发展思路的报告》
第12篇 物业管理人事管理技巧及范例精解5
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(5)
第五节 物业管理奖惩的管理技巧
一、总 则
奖励先进,严明纪律,惩罚违章违纪是激发员工努力工作,忠于职守,提高服务质量和工作水平的重要措施。为保护员工的正当权益,促使每位员工自觉遵守规章制度,充分发挥自己的聪明才智,使干得好的员工精神上和物质上都得到鼓励。
二、奖励办法
奖励一般分部门奖励和单位奖励。
(一)部门奖励
凡符合下列条件之一者,由部门经理从掌握的奖金中实施奖励。
1.微笑服务,体现程序、效率、温暖、主动,服务效果好;
2.1个月之内多次受到客人和上级表扬;
3.工作勤奋认真、自觉奉献,绩效显著;
4.对提高管理水平有明显贡献;
5.合理化建议被采纳,收效明显;
6.增收节支,控制成本成效显著;
7.积极扩大营销,开拓市场,获明显经济效益;
8.积极宣传企业形象、特色,扩大社会影响,获得明显社会效益;
9.维护规章制度,敢于和不良倾向作斗争,技术和业务考核及在行业竞赛中获得优秀成绩;
10.品德高尚,拾金不昧;
11.伸张正义,见义勇为;
12.发现事故苗头及隐患,采取积极措施,避免事故发生;
13.工作创新,使质量和水平有明显提高;
14.有其他明显成绩者。
(二)公司奖励
1.成绩突出者,由部门上报总经理给予通报嘉奖。
2.授予“优秀员工”称号。
对于表现突出的员工授予“优秀员工”称号,每月评选一次,由各部门提出候选人,经质检督导办公室进行横向比较,领导批准。授予荣誉称号,同时发给一次性奖金,并记入本人档案。
优秀员工评选标准:
1.热爱本职工作,敬业精神好,集体观念强,工作满1年以上。
2.有高度责任心,工作热情主动,任务完成出色,成绩显著。
3.服务态度好,工作效率高。
4.遵守规章制度,无违章违纪现象。
成绩特别突出者,总经理可给予晋职晋级奖励和一次性奖金鼓励。
三、处罚办法
对违章违纪行为的处罚分为轻度过失、警告、记小过、记大过、撤职和降级、辞退和除名。
(一)轻度过失
有下列行为之一者,质检办及部门经理有权给予扣除10%~50%浮动工资的处罚:
1.迟到或早退超过5分钟,每月达2次;
2.上班时间看书、阅报、吃食物、喝饮料、打瞌睡;
3.随地吐痰,乱丢纸屑、杂物;
4.不按规定时间到员工餐厅就餐,不遵守员工餐厅就餐规定;
5.私自搭乘非员工使用的电梯;
6.不走员工通道,穿行大堂,着便装进入工作岗位;
7.在考勤卡上乱涂乱画,无故缺打考勤卡1月2次以内;
8.进出员工通道口拒绝警员查验拎包;
9.不按规定时间洗澡,违反倒班宿舍各项规章制度;
10.在规定的禁烟区吸烟;
11.当班时间听录音机、看电视;
12.上班时间打私人电话或用电话聊天;
13.上班时间私自外出购物、吃早点、着工装下班;
14.工作时间擅离岗位,串岗或扎堆聊天;
15.下班后无故在厦内逗留;
16.不经请示擅自带厦外人员进入大厦;
17.更衣柜内存放不应存放的物品;
18.对上级分派的工作迟缓、拖延;
19.被客人投诉一次情节较轻者;
20.工作责任心不强,粗心大意,造成工作差错;
21.在工作场所剔牙、挖耳、抓痒、抠鼻孔、照镜子、化妆、打响指、吹口哨、手插口袋、双手叉腰等有失职业风度的举动;
22.在办公室和公众场所仪容不整,不按规定着装,长发过肩,不佩戴工牌等;
23.服务不主动、不热情,不用敬语和礼貌用语,不积极解决客人提出的力所能及的要求和问题,引起客人不愉快。
24.员工有违章违纪行为,在场的管理人员不纠正、不制止,不履行管理责任,情节较轻者;
25.违反有关规章制度和部门规定,情节不足警告者。
(二)警告
有下列行为之一者,质检办及部门经理有权提出并经公司批准给予警告处分并扣罚当月全部浮动工资:
1.1个月之内有2次轻度过失者;
2.没有完成领导交给的工作任务,或有意怠工;
3.服务效果差,被客人投诉2次;
4.言语粗俗,对客人不礼貌,与客人争辩,不经同意擅自闯入客人或上级办公室;
5.当班时间睡觉;
6.代人打卡或托人打卡、弄虚作假,虚报考勤。1月内无故缺打考勤卡2次以上,迟到或早退2次以上;
7.工作中搬弄是非,诽谤他人,散布不利于团结的言论;工作上缺乏协调合作精神,致使工作受到影响;
8.违反部门制定的安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度;
9.旷工1天以内;
10.警员不履行督查责任,发现问题不制止、不汇报;
11.对下属不管理,发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚;
12.由于工作责任心不强造成经济损失500元以下(除按原价赔偿外);
13.员工更衣柜内被查获财物,情节较轻者;
14.私自使用客用品和客用设施;
15.所犯错误比轻微过失稍重者;
16.所犯错误不足记小过者。
(三)记小过
有下列行为之一者,领导有权给予记小过处分,并连续扣除3个月全部浮动工资:
1.两个月之内受到2次警告处分;
2.一个月之内连续2次受到客人投诉;
3.上班时饮酒或带有醉态;
4.私自接受客人小费或物品;
5.工作时间高声喧哗或干扰客人休息;
6.由于个人工作失误及责任而影响宾客工作;
7.违反各部、室所制定的工作程序和规章制度以致造成隐患;
8.由于工作责任心不强,单位造成经济损失500元以上至2000元以下(除按原价赔偿外);
9.用不适当手段干扰他人工作;
10.未经批准私自使用单位的设备,如:车辆、餐厅、餐具、洗衣房设备等;
11.明知财物受损失或丢失,而不管不问不汇报;
12.提供不真实的报告、材料;
13.泄露机密;遗失大厦钥匙、单据等重要物品;
14.旷工1天以上,2天以下;
15.所犯错误不足记大过者。
(四)记大过
违反下列规定者,部门经理有权提请人事部及质检办并报主管领导批准,给予记大过处分,连续扣除6个月全部浮动工资:
1.半年内受到2次记小过处分;
2.2个月之内3次受宾客投诉;
3.工作时擅离岗位或玩忽职守,造成一定恶劣影响;
4.旷工2天,不足3天;
5.领导分配工作不接受;
6.造成停电、停水、停机等重大事故的责任者;
7.责任损失在2000元以上;
8.违反外事纪律;
9.违反规章,不足辞退和除名。
(五)撤职或降级
凡有下列行为者,人事部按任免权限或提请总经理,给予撤职或降级处分。
1.所辖部门工作长期无起色;
2.有严重渎职行为;
3.所犯错误丧失领导资格;
4.犯有严重错误。
(六)辞退、除名或开除
有下列行为之一者,根据部门经理提议,人事部提请总经理批准,解除劳动合同,给予辞退或除名,错误严重者作开除处理:
1.试用不符合录用条件;
2.严重失职、营私舞弊,造成重大损失;
3.被公安部门依法追究刑事责任;
4.不能胜任工作,经过培训或者调整岗位仍不能胜任工作;
5.患病或非因工负伤,医疗期满后不能从事原工作也不能从事另
行安排的工作;
6.连续旷工3天或累计旷工15天以上;
7.2个月之内4次受宾客投诉;
8.盗窃或私拿大厦物品;
9.侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴;
10.酗酒、赌博;
11.其他违反法律或治安条例的行为;
12.不服从上级指挥,拒绝上级指派的工作,经教育无效;
13.故意损坏公物;
14.贪污、挪用公款;
15.利用职务和工作之便,接受贿赂,或利用不正当手段中饱私囊;
16.擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论,发表有损公司声誉的言论;
17.书写匿名诬告信;
18.严重损坏单位形象;
19.记一次大过或两次小过或4次警告或一次小过两次警告处分仍无明显悔改表现。
20.其他严重违纪违章行为。
(七)取消处分
受警告以上处分一律填过失单装入档案。受处分后,本人认真吸取教训,积极努力工作,做出显著成绩者,可以撤销处分。一旦撤销处分,即可从档案撤出处分卡片。撤销处分按处分权限执行。撤销处分的最早时间:警告处分不少于1个月,记小过处分不少于3个月,记大过处分不少于6个月。有特别突出表现者,经总经理批准撤销处分的时间可以提前。
(八)处分作用期限
凡受过警告以上处分者,当年奖金不能全额享受。凡上半年受一个警告处分者,半年奖金享受30%,受记小过以上处分者奖金全免。年内受一个警告处分者,年终奖金享受70%,受记小过处分者,年终奖金享受30%,受记大过处分者,年终奖金全免。凡因改正错误表现突出而被撤销处分者,从撤销之日起的奖金发放不受影响。
四、员工的申诉权
