第1篇 物业管理手册－节能降耗控制程序
物业管理手册:节能降耗控制程序
1、目的
为了节约能源、资源、降低消耗,减少对环境的污染,提高经济效益,制定本程序。
2、范围
本程序适用于本公司环境管理体系所覆盖部门节能降耗的控制。
3、职责
3.1管理部负责公司各项节能降耗指标的确定。
3.2管理者代表负责节能降耗指标的审核。
3.3总经理负责对节能降耗指标的批准。
3.4各物业服务中心负责本部门用水、用电等能耗、物耗指标的控制、统计、分析。
3.5管理部负责办公用品、车用燃料油等能耗、物耗指标的控制、统计、分析,品质部对落实情况进行监督检查。
3.6各部门负责本部门节能降耗工作的实施和管理。
4、程序
4.1节能降耗指标的制定与考核
4.1.1节能降耗指标是指公司内水、电、保洁材料、车用燃料油、办公用品的耗用量,应体现节能降耗的要求。
4.1.2每年年初由管理部根据上年度的实际消耗情况,确定出本年度的水、电、保洁材料、车用燃料油、办公用品的消耗指标,编制公司《年度节能降耗计划》经管理者代表审核,总经理批准后,由管理部统一下达。
4.1.3各部门每月26日前统计节能降耗指标完成情况,填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》报品质部。
4.1.4品质部每季度对各部门节能降耗指标完成情况进行检查,填写《品质部抽检单》,并对各部门进行考核。具体执行《节能降耗管理办法》。
4.2实施管理
4.2.1公司实行集中领导,分工负责,按责任制要求将指标层层分解。
a)品质部负责制定《节能降耗管理办法》职责,定期进行统计、抽查;
b)工程部和各物业服务中心按《基础设施设备和工作环境控制程序》做好设备的维修和记录; c)管理部负责制定《办公用品管理制度》、《节能降耗管理办法》,对办公用品和汽车燃料油消耗的统计和控制;
d)管理部每月依据车用燃料油消耗情况填写《车用燃料油月消耗记录》。
4.2.2各部门对能源、资源的使用实行科学管理、合理利用,严格执行上述各项管理规定,努力降低各种能源、资源的消耗,杜绝各种浪费和消除不应发生的损失。
4.3各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。
4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。
5、相关文件
5.1《节能降耗管理办法》
5.2《基础设施设备和工作环境控制程序》
5.3《办公用品管理制度》
5.4《能源使用管理办法》
6、相关记录
6.1《年度节能降耗计划》jw/jl-7.5.1-11-001
6.2《车用燃料油月消耗记录》jw/jl-7.5.1-11-002
6.3《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001
第2篇 财富中心物业管理投标书前言
《财富中心物业管理投标书》前言
zss建设集团精心打造的**财富中心,集现代化建设、文化、信息于一体,充分体现开发商专业力量和综合实力,是z乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光,提前选聘物业管理合作方,更加难能可贵。z一日千里的发展形势吸吸着我们,ss建设集团高度市场化运作的效率感染着我们,中航物业管理人积极响应,全情投入,经过十余天的紧张工作,为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与ss建设集团合作的机会。
**是中国物业管理行业的劲旅,经过十八年悉心探索和实践,现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额(物业管理费和租赁费)超过亿元的企业。**以经营型物业管理为优势,擅长综合型高层物业项目,服务观念到位,技术力量雄厚,管理团队极富进取和创新精神。**近年承揽之多项大型物业,品牌卓著,广受业主、客户赞誉。
服务**,是我们中航物业管理人的骄傲!我们相信,凭籍**服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量,我们一定能够圆满完成**物业管理光荣任务,使**优质楼盘在售后服务领域再添一金!
第3篇 中级物业管理员知识试题3
中级物业管理员知识试题(三)
一、 单选题(每题1分,满分30分)
1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用,至少每年进行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等级划分种()类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意义的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大厦的电梯钥匙要由()管理。
a 专门部门 b 专门人员 c 工程部经理 d 保安人员
4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由()负责。
a 物业管理公司经理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部专职消防管理人员
5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由()负责。
a 停车场库门卫 b 保洁部专职人员 c 车主 d 物业管理公司指定的其他人员
6 按照国际惯例,物业管理公司应与车主签订车辆停放管理合同和协议,签订协议后,如果车辆在物业管理区域内停车场时丢失,车内物品丢失造成的损失由()负责。
a 物业管理公司 b 物业管理公司和车主 c 车主 d 停车场保安人员
7 生活饮用水二次供水的水质应该每()检测一次。
a 一个月 b 三个月 c 半年 d 一年
8 物业管理公司应及时清运物业管理区域内的各种垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 当时 b 当日 c 隔日 d 之后适当的时候
9 根据国家1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规则,住宅小区人平均公用绿地应达到每个居民平均占有()平方米以上,绿地率要达到()。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 广告是()有计划地利用媒体传达各类信息,从而影响公众行为的信息传播活动。
a 广告商 b 广告客户 c 广告媒体 d 广告的组织与管理者
11 我国给排水设计规范规定,生活热水(当无软化水设施时)出水温度不高于()℃,这主要是为了防止水垢产生。
a 45 b 55 c 65 d 75
12 物业管理公司保安人员巡逻的范围限度委()。
a 车场 b 公共走廊 c 物业的公共地方 d 绿化区域
13 除保安人员外,物业管理公司其他员工(),必须履行消防人员的职责。
a 也都是专职消防队员 b 都是义务消防队员c 都不是消防队员 d 也都应成为专业消防队员
14 物业环境噪声污染的控制措施之一,是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业,规定不得作业的时间一般是指()。
a 晚间10:00~次晨6:00 b 晚间10:00~次晨8:00
c 晚间12:00~次晨8:00 d 晚间12:00~次晨6:00
15 新建住宅小区内有路名的道路两旁的绿化和养护管理有()负责。
a 物业管理公司 b 圆林部门 c 房管部门 d 街道办事处
16 凡是人为造成物业管理区域绿化级设施损坏的,根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。如属儿童所为,()赔偿。
a 由家长 b 可以不 c 由儿童本人 d 由区内居民共同
17 房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定的承载能力,随时有倒塌的可能,不能确保住用安全的房屋属于()。
a 严重损坏房 b 一般损坏房 c 危险房 d 基本完好房
18 中修工程的一次费用一般在该建筑同类结构新建造价的()以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅()要进行一次清洗消毒工作。
a 一个月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附属设备维修的中修工程,更换率一般在()。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
21 小型家用燃油燃气锅炉,是指发热量在50~()千瓦的锅炉。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活饮用水二次供水及其卫生管理时()的职责。
a 自来水厂 b 市政管理部门 c 物业管理公司 d 住户
23 我国《城市区域环境噪声标准》规定,()分贝是正常的环境声音,是噪声的卫生标准。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 绿化养护与管理考核指标规定,新种树苗若是本市苗成活率应答与()。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ()是供整个居住区居民共同实用的绿地,面积一般在1000平方米左右。
a 居住区公共绿地 b 居住区级效游园 c 公共建筑专用建筑 d 道路绿地
26 ()是主体性文化娱乐活动。
a 体操运动 b 文艺联欢会 c “九。九”敬老家庭运动会 d 摄影展览
27 物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润,其利润率由()来确定。
a 业主委员会 b 物业管理企业 c 政府物价部门 d 政府规划部门
28 房屋维修管理得罪基本原则是()。
a 经济,合理,安全,实用的原则 b 区别对待的原则c 服务原则 d 有偿服务的原则
29 写字楼的客务服务主要指()。
a 硬件服务 b 软件服务 c 前台服务 d 保洁服务
30 商场具有(),才会吸引更多的顾客。
a 自己鲜明的特色 b 强大的经济实力 c 潜在的无形资产 d 大面积的停车场
二 多选题(每题1分,满分30分)
31 房屋附属设备的实用
管理制度,主要有()等。
a 设备运行值班制度 b 交接班制度 c 技术档案管理制度 d 设备操作实用人员岗位责任制
32 房屋给水系统的管理工作包括()等。
a 建立正常的供水用水制度 b 经常维护并定期检查供水管道、截门、水表、水泵、水箱
c 采用节水型水箱配件、节水龙头等 d 对消防水泵定期进行试泵
33 消防管理的主要内容有()。
a 建立专职消防班组 b 制定完善的消防制度和规定
c 管理好消防设备 d 发生火灾时,保证住户人身及财产安全
34 我国《城市区域环境噪声标准》规定,一般居住区和文教区得昼间噪声标准是()分贝,夜间为()分贝。
a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根据物业管理区域保洁管理的操作细则要求()等每日必须清洁的部位。
a 制定区域内的道路 b 制定区域内绿化带 c 楼内各层楼梯 d 公共部位窗户
36 物业管理区域绿化环境管理队伍的组成应包括()等。
a 绿化环境管理队伍的管理者 b 绿化环境管理技术人员c 技术工人 d 苗圃工作人员
37 为了制定切实可行的文体娱乐活动方案,制订者必须做还调查分析工作,调查分析主要涉及与活动有关的()等方面。
a 参与人员 b 场地与设备 c 器材 d 资金
38 严格执行各项规章制度,加强对物业管理区域文体娱乐活动管理的工作内容主要有()等。
a 确定文体娱乐设施经营管理机构、培训管理及服务人员 b 宣传各项规章制度
c 对重大活动、重点设施、器材需制订重点措施 d 执行规章制度,纠正违章行为
39 物业管理区域内的()具有户外广告的特征。
a 路标 b 看板 c 告示栏 d 散发的宣传资料
40 用户程控交换机房内应()有人值班,值班人员需认真做好当班记录,并做好交接班工作
a 8小时工作时间内 b 白天 c 夜间 d 24小时
41 以下()不是物业管理公司治安管理的工作内容。
a 培训保安人员 b 完善管区内安全防范设施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 维护管区内的治安秩序
42 物业管理公司应制定的消防制度和规定一般包括()等。
a 消防中心值班制度 b 防火档案制度 c 防火岗位责任制度 d 物业管理区域消防管理制度
43 根据有关规定物业管理公司对所管区域捡拾到的物品保存期限为:重要物品()一般物品()食品一个月。
a 二年 一年 b 二年 六个月 c 一年 刘个月 d 一年 三个月
44 进入物业管理区域内的车辆,必须按管理公司规定的行驶路线行驶,进入车库时一般限速每小时()公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物业环境大气污染的原因主要是()。
a 直接以煤炭作为能源燃烧 b 燃油型机动车辆超标排放尾气
c 基建工地扬尘以及物业维修和装修造成粉尘污染 d 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等
46 物业管理公司可以在所管物业区域内开展一些有意义的主体性文体娱乐活动,也可以开展()等一般性活动。
a 文艺 b 体育 c 销售有奖彩票 d 摄影展览
47 漏水时给水管道及配件的常见毛病,常用维修方法有()。
a 打楔堵漏法 b 关注环氧树脂堵漏法 c 哈法夹堵漏法 d 换管法
48 ()是物业管理公司的治安管理工作的内容。
a 设置安全保卫机构 b 制订各项治安管理制度和工作程序
c 打击违法犯罪活动 d 加强管区内车辆管理
49 高层建筑消防的特点有耐火极限低,()。
a 火险因素多 b 火势蔓延快 c 扑救难度大 d 疏散困难
50 为了便于车辆管理,建设停车场库时,对其内部应有()要求。
a 光度 b 设施 c 利用率 d 区位布置
51 物业管理公司在物业区域卫生保洁中的职责范围时()。
a 区内公共场地的清洁保洁 b 区内楼与公共部位的清洁保洁
c 区内生活垃圾和粪便的清运 d 区内居民、商业、饮食业等执行城市环境卫生管理,物业环境卫生管理情况的监督检查
52 广告具有()功能。
a 经济 b 文化 c 宣传 d 政治
53 物业管理费用的计算可以用一个简单的公式来表示:*=σ*i,其中*i应包括()及其他一些费用。
a 绿化管理费 b 物业管理企业固定资产折旧费 c 办公费 d 物业管理企业的利润
54 物业管理招标程序包括()。
a 选择招标方式 b 编制招标文件 c 送政府部门批准 d 组织勘察现场
55 在物业管理档案中,档应包括()等内容。
a 房屋分户平面图 b 房屋接管验收纪录 c 租金测估算计算表 d 维修记录卡
56 ()属于物业管理资料常见形式。
a 平面图 b 记录手册 c 幻灯片 d 统计表
57 下面阐述是正确的有()。
a 业主是物业的主人 b 许多业主组织为业主委员会
c 物业的产权是物业管理权的基础 d 物业管理权是物业管理中的根本问题
58 物业管理人员应具备的个人素质包括()
a 语言表达能力 b 端庄的仪表仪容 c 良好的心里素质 d 掌握各种设备的维修技能
59 小型家用燃油燃气过路的特点有 ()
a 操作简单 b 一次性投资少 c 实用寿命短 d 燃料费用低
60 发生失窃案应根据()决定是否向公安机关报案。
a 物业管理公司的制度 b 客人的正确要求 c 保安部的规模 d 丢失
财务的价值
三、 判断提(每题1分,满分40分)
61 房屋附属设备零星维修,是指设备零件更换率一般在10%以下的维修工程。
62 物业管理区域内的道路市政排水设备,一律由市政工程管理部门负责维修,管理。
63 在物业管理中,房屋给排水设备的验收,应执行国家验收规范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下来,再要求有关施工单位限期整改。
64 变频空调系统通过电流频率变化调节空调系统电动机输出功率,以适应空调负荷的季节和日夜的变化,达到节约能源的目的。
65 物业管理区域的门卫,除执行治安管理职能外,还要为用户和客人提供各种有关服务。
66 物业管理公司保安部门24小时负责物业管理区域的安全保卫工作。
67 物业管理公司全体员工都必须掌握各种消防器材的操作技术和方法。
68 高层建筑内部可以进行消防区域分隔,也可以不进行分隔。
69 物业管理公司可以在物业管理区域内规划建设停车场。
70 任何情况下多不允许在物业管理区域内焚烧沥青、油毡、塑料、皮革、落叶和绿化修剪物等物质。
71 物业管理区域内所有各类垃圾可以分类对方,也可以不分类统一集中对方。
72 物业管理公司负责所管物业区域内所有部位的卫生保洁工作。
73 物业管理公司的绿化管理部门可以直接对外营业,为公司创收。
74 在房屋附属消防设备的日常性保养工作中,消防专用水箱一般要在规定期限内调水、放水,以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象。
75 房屋内卫生间和厨房的排污管最好选用陶瓷管或塑料管。
76 目前我国已有部门建筑的空调系统采用了冷蓄冷,就是制冷机在夜间用电低谷时间运行,制冷蓄存冷量,白天将蓄存的冷量供应空调负荷,从而转移电力高峰,降低运行成本。
77 当楼内大堂人流过分拥挤时,门卫应允许并引导部分客人从消防电梯厅进出。
78 物业管理公司的消防管理机构一般设置在公司的物业管理部。
79 物业管理公司有权力在物业管理区域内楼前或楼群之间的空地上设置临时停车场。
80 住宅小区生活饮水二次供水及其卫生管理,由市政管理部门负责。
81 房屋的日常养护,既包括对房屋的零星养护,也包括对房屋的计划养护。
82 物业管理公司保洁部的仓库保管员,负责清洁工座机用品的购买和收发工作。
83 城市环境卫生管理部受住宅小区物业管理企业的委托,对区域内产上的垃圾执行有偿清运工作。
84 根据1992年4月15日颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规定,住宅小区绿化覆盖率应到35%以上。
85 物业管理公司在所管物业区域内开展文体娱乐活动,不能向参加活动者收取费用,
86 物业管理人员不需要掌握广告宣传,文体娱乐活动设施与器材的使用方法等方面的有关知
识,因为所有技术性工作都可以外请专业人员承担。
87 电梯的日常保养维护和故障秀丽,必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。
88 容积式生活热水加热具有体积小,设备管道简单的优点,但水温波动较大,水质硬时易结垢。
89 门卫工作主要是治安管理,没有为用户提供其他服务的职能。
90 保安部一般有消防组、警卫组、内保组等部分构成。
91 房屋的完损等级分为三类,即完好房,一般损坏房和危险房。
92 停车场库门为一般只设一人,其职责是登记收费和指挥车辆出入及停放。
93 城市污水二级处理技术是将污水中悬浮固性物通过机构武力的沉淀,漂选,过滤等方法,使污水中过浓的有毒,有害物质得到净化。
94 不管物业管理公司规模大小,其保洁部一般分设三个班组:楼宇清洁服务班组,公共区域清洁班组,高空外墙清洁班组。
95 清洁卫生工作标准中的“七净”是指:路面净,路沿净,人行道净,雨污水井口净,树根净,电线杆根净,墙根净。
96 制订绿化技术管理规定和措施,实施绿化管理员工培训是物业管理公司绿化部主管的职责。
97 制订文体娱乐活动方案的主要内容包括:调查开展活动的条件和住区人员对活动的需求,设计具体活动项目及主题,列出个工作阶段和各方面工作项目主要要求,提出相关问题的解决方法。
98 文体娱乐活动管理规章制度的种类有《员工手册》场馆及设施器材使用馆里人员的《岗位职责》《考核奖惩办法》各种《检查制度》等。
99 住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。
100 绿化技术人员的职责有制定工作规划,组织培训,考核部署工作,开展创收工作。
物业管理员知识试题(三)答案
一、 单选题
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 2
3a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多选题
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45a
bcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58
abc 59ab 60bd
三、判断题
61√62χ63χ
64√65√66√67√68χ69√70χ71χ72χ73√74√75χ76√77√78√79√80χ
第4篇 物业管理投标答辩技巧培训
物业管理投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩,使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容,从而展示该物业管理企业的实力,同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下:
(一)保持仪表,形象致胜
答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人,然后才听到你的发言,在你说出第一句话前,他们已经对你形成一种印象,因此,发言时,着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合,并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直,两脚有力,双肩稍向后,这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动,玩弄小物体,眼睛不敢正视听众,那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。
(二)控制声音
发音清晰,不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性;足够大的音量,让在场的每位听众都能听到你的讲话。
(三)利用身体位置和动作
1.身体位置
发言者站在哪里很重要,许多专业人士认为,发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)的右边,这样,听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动,记住要站在不会挡住屏幕的位置上。
2.目光接触
发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前,你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松,做好准备。
在发言过程中,你应该小心保证你是在与听众进行目光交流,使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧:在答辩过程中,即使他(她)说完话之后,你的眼神不要移开。如果必须移开,也要做得慢一点。不论讲话的人是谁,一直盯着你的目标就对,你的眼神看着说话的人,不过每当说话人讲到一个段落,你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意,紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。
3.手势和举止
手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多,而且你也应该相信自己能做到,你可用手势来强调重点内容。
(四)分析你的听众
发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详,哪些他们可能还没听说过。
(五)充分运用视觉材料
有效地利用视觉材料支持你的发言,在答辩过程中运用视觉材料能够提高听众的兴趣和记忆效果,并能帮助听众形成对发言者的个人特点和可信度的看法,这些材料能够给听众留下正面的深刻印象。另外,在答辩中运用视觉材料能大大减少发言者的紧张感,提高自信心。
(六)语言
答辩过程其实就是沟通交流的过程,发言者必须充满热情,让听众能很快接受你的观点,学会适时地表现幽默是答辩过程中的重要技巧。同时幽默应该是自然的,而不是被强迫的。
(七)把握时间是致胜钥匙
任何一场答辩会都有时间限制,因此如何把握时间,在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。明智地选择哪些内容该讲,哪些内容不该讲。
(八)答辩中常遇的问题及回答技巧
1.常遇问题
(1)项目的基本情况和相关数据
(2)财务预算的合理性和合法性
(3)目标和承诺的实现方式
(4)管理工作的流程
(5)人力资源问题
2.回答的技巧
(1)引用数据
(2)用法规政策说话
(3)过往成功经历和方法
(4)自信果断和技巧拖延结合
第5篇 物业物品供应商控制管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp5.2 物业公司物品供应商控制管理程序 页码: 1/2
1.目的:
选择合格的物品供应商,保证所采购商品的质量。
2.适用范围:
适用于公司各部门及公司物业分承包商对本公司所辖小区住户的零维修材料和大修所用材料供应商的控制。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6章
3.2iso9002标准第4.6章
4.职责:
4.1综合办公室职责:
4.1.1综合办公室负责公司所购物品供应商的调查、筛选工作,编制《合格供应商名单》。
4.1.2管理者副代表负责对物品供应商的审核。
4.1.3副总经理负责对物品供应商调查报告的审批。
4.2工程维修部职责:
4.2.1工程维修部负责分承包商对本公司所管辖区住户零维修用料和施工材料的检查,见ej-qp5.1中5.9.2程序。
4.2.2工程维修部负责对自己或大修所购材料进行调查,并形成调查报告,经管理者副代表或副总经理审核。
5.工作程序:
5.1在确定物品供应商之前,工程维修部(综合办公室)须对供应商(物业分承包商大修所用材料的供应商)进行调查,筛选出供货业绩好,有一定信誉的物品供应商,将调查结果汇总在《物品供应商调查报告》上,经副总经理批准后,列入合格供应商名单,采购时从中选择和确定一家物品供应商。
5.2对供应商提供的不合格产品,验收部门、使用部门必须要求调换,经调换不符合要求的,可提出退货,问题严重者,取消供应商资格。
5.3定期评审:
5.3.1综合办公室(工程维修部)每年组织对长期的物品供应商进行一次评审,内容包括产品质量、服务水平、售后服务等,评审结果填写在《物品供应商年度评审报告》,报副总经理审批,并在综合办公室(工程维修部)备案归档,评审不合格取消供货资格。
5.3.2对于在iso 9002质量体系正式运行前已供货超过半年的供应商,由综合办公室(工程维修部)组织对其进行一次年度评审,合格者直接进入《合格供应商名单》。
6.支持文件与质量记录:
6.1《合格供应商名单》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品供应商年度评审报告》 ej-qr-qp5.2-02
6.3《物品供应商调查报告》 ej-qr-qp5.2-03
第6篇 物业创优资料目录之保安消防车辆管理
一、小区基本实行封闭式管理
1、物品搬出小区放行流程图
2、门岗操作规程
3、行人道业主进出操作流程图
4、行人道访客进出操作流程图
5、客人车辆来访操作流程图
6、办公楼及小区外围红外线警报处理流程图
7、小区保安岗位分布图
8、小区巡岗记录表
二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责
1、安全服务部组织架构
2、保安工作奖罚细则
3、巡岗工作管理制度
4、保安主任工作职责
5、队长工作职责
6、领班工作职责
7、车管员操作规程
8、各保安岗位工作具体描述
9、监控中心操作规程
10、门岗操作规程
11、巡逻岗操作规程
12、保安训练照片
13、保安员上岗证
14、保安巡逻记录表
三、危及人身安全处有明显标识和具体防范
1、应急常用电话一览表
2、紧急事故处理流程图
3、紧急事故及自然灾害处理工作小组
4、停水停电通知颁发及反馈流程图
5、小区内交通事故处理流程图
6、自然灾害处理流程
四、消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案
1、消防隐患预防流程图
2、小区消防设施管理制度
3、小区消防管理规定
4、消防检查记录表
5、消防器材标识卡(样式)
6、消防器材检查卡(样式)
五、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记
1、停车场管理规定
2、小区内交通事故处理流程图
3、车管员操作规程
4、**华庭各保安岗位工作具体描述
5、客人车辆来访操作流程图
6、车辆异常情况登记表
7、交通标志(现场相片)
六、非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序
1、车辆停放实景(现场相片)
2、停车场管理规定
3、车管员操作规程
4、交通标志(现场相片)
第7篇 a物业工程技术资料管理程序
hs物业工程技术资料管理程序
1.0目的
通过对所辖物业的工程技术资料进行规范管理,以便于相关部门查阅和使用,更好地为设备设施管理、维护服务。
2.0适用范围
适用于**物业工程技术资料的管理。
3.0职责
3.1物业公司负责物业接管后所有工程合同、图纸、预结算书、设备技术资料等工程技术资料的收集、整理、分类、编号、编目、归档。
3.2物业公司明确相关部门专人负责工程技术资料的汇总登记、保管及借阅,保证资料的完好、齐全,及时更新。
4.0工作内容
4.1资料接收
4.1.1物业公司从开发商、分包方处等接收工程图纸、技术资料及其目录。
4.1.2物业公司收集、整理在施工过程中形成的工程技术资料,建立相关《工程资料清单》。
4.1.3物业接管验收资料、图纸及其目录的移交,须经接管项目负责人签名确认。
4.1.4设备设施须填写单机《设备卡》,汇总后建立《设备台帐》并备案。
4.1.5设备设施添置、更新及大修后,相关档案资料须及时更新,设备报废后相关资料要及时封存,并备案。
4.2审查
物业公司对所辖工程技术资料的份数、完整性认真审查,确认无误后整理、存档,将相关资料一份连同《工程资料清单》提交行政部备存并做好交接手续。
4.3借用
4.3.1各物业公司相关部门将工程资料汇总归档后,建立《资料借用登记表》,由专人负责资料的借用及归还验收、登记。
4.3.2本部门人员借用工程资料,须做好登记。非本部门人员借阅经部门负责人同意后方可,并在做好借用和归还登记。
4.3.3外单位人员借用工程技术资料时,须提出申请经单位负责人批准后借阅,并做好借阅登记,限期归还。
4.4保管
4.4.1工程技术资料、图纸由物业公司统一归档、存放、保管,确保资料完整齐全。
4.4.2物业公司明确具体部门负责工程技术资料的管理。
4.4.3相关部门应确保场地、办公设施及人员的配备,做好防潮、防火、防虫等措施,保证资料的安全、完好。
5.0相关文件
无
6.0记录表格
6.1《工程资料清单》
6.2《资料借用登记表》
6.3《设备台帐》
6.4《设备卡》
第8篇 某商务楼物业管理处组织机构设置
商务楼物业管理处组织机构设置
一、'**商务楼'项目商务楼物业管理机构设置原则
根据'**商务楼''项目的基本情况,jj将在'**商务楼'项目设置物业管理处(以下简称:管理处),管理处实行jj公司领导下的经理负责制。组织机构的设置原则是精干高效,一专多能,重要岗位的设置由管理处报请批准。
二、管理处组织机构图
物业管理处由公司总经理直接分管,设管理处主任一名,下设工程技术维修组、保安班、保洁绿化组。
1、管理中心接受业主委员会和jj的领导。
2、'**商务楼'项目商务楼管理中心财务相对独立,在jj的授权下,履行'**商务楼'商务楼物业管理委托合同中规定的权利和义务。
3、管理处实行目标管理责任制,并在管理中心内部实行垂直领导。
4、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。
三、内部动作流程:
1、专设管理服务中心,24小时担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。
2、设立值班主管制,由管理处、各组主管轮值负责,坚持每天工作碰头,一般问题不过夜。
3、实施首问责任制,任何员工对客户的报修、建议、意见及投诉,均须第一时间受理,立即报告相关部门并跟踪落实结果,确保问题解决、客户满意。否则,对此将视为服务质量不合格项,按相应管理程序处理。
四、信息系统
1、坚持管理处主任每季度安排专门的客户专访,每月随机走访客户不少于20%,收集客户要求、意见、建议或投诉。
2、管理处每季度向业主委员会汇报,征询各方面意见和建议。
3、坚持半年一次客户座谈会,广泛了解广大业主、客户对物业管理服务的需求。
4、强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。
五、管理机制
1、实行目标管理责任制
目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给本管理处领导集体,并赋予相应的权力,同时,将目标的实现与领导集体切身利益(工资、奖金、岗位晋升)挂钩。这种管理体制使管理中心骨干责、权、利明确,在管理中心与员工之间形成事业和利益共同体,共同参与管理,共同承担压力,共同创造佳绩。
2、激励机制
jj深信员工激励的推动力,强调在严格、量化、规范管理的基础上融合激励机制,重点在以下三个方面:
(1)事业激励:以jj与员工同发展共进步来吸引人,为广大员工创造发展空间。实行各级岗位考评和聘任制,形成员工靠真才实学求发展的良好风气。
(2)量化目标激励:量化管理和目标管理是jj推动科学管理的重要措施。管理中心将管理目标分解成分项目标,并全部以量化形式体现,明确到个人指标,并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩,使全员共同参与管理,推动总体目标的实现。
(3)效益激励:物业收益直接与工资、奖金分配挂钩,严格兑现量化目标管理的奖罚措施,管理效益的好坏每个月在员工的收入中可直接体现,以保持员工对物业收益的关注,提高工作主动性和创造性。
3、监督与自我约束机制:
(1)强化服务意识培训,培养员工的自律、服从和工作角色意识。
(2)严格iso9001:2000质量体系,坚持工作周例会,定期自审《物业委托管理合同》执行情况,以确保服务质量。
(3)关注物业管理方案执行情况,定期审核月报及季度财务报表,关注客户意见和物业时效收益与长期收益状况。
监督机制图(如下图):
运作中接受员工监督
第9篇 大学物业管理投标承诺函
大学物业管理投标承诺函
致：FD大学
1、根据已收到的本项目招标文件，我单位经考察现场和研究上述项目的招标文件，我方愿按上述文件参加本项目的保安服务投标工作，具体投标内容见投标标书。
2、我们明白并同意招标单位不以最低投标报价作为评标的唯一标准，亦无须解释选择或否决任何报价的原因。
3、我们确认已详细、全面地研究了招标文件，并对其中的疑问在投标前已向招标单位书面提出，招标单位在我们投标前已作出书面答复，我们的投标文件已对上述答复进行了考虑。
4、我们确认本投标文件已考虑招标单位或其招标代理向我们发出的关于招标文件的修改通知。
5、我们同意本投标文件的有效期为投标截止后90天，对我们有约束力，在该有效期内我方不可撤销地无条件地予以接受招标文件的约束。并且，招标单位有权延长本投标文件有效期。
6、我们同意向招标单位提供其要求的与招标有关的任何证据或资料。
7、我们确认在递交投标文件时已充分考虑了招标文件中的有关规定和要求，我们的投标文件中已充分考虑了本项目的风险和不确定因素，对于招标文件尤其是其中的“投标须知”内的条款，我们全部予以接受。
8、一旦我方中标,我方将根据招标文件的规定，严格履行合同的责任和义务,并保证在投标标书承诺的期限内，完成上述项目的物业管理工作，并保证全部达到招标文件的要求。
投标单位(盖章) ：
法人代表(签章)：
日期：
第10篇 物业管理培训-别墅管理
物业管理培训:别墅管理
居住类型上物业分为:一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长,成为房地产业的'宠物',倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。
所谓'别墅'现代汉语所给定义为:在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓'管理'在这里的喻义为物业管理,含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称'别墅'住宅都有许多相同之特征,那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安;一般设备养护、维修;公共设施保养、维护等,还要根据别墅的特性,搞好针对的服务管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、别墅环境的特性
由于别墅区选址大都在郊区、风景区,远离城市喧哗区域,在开发建设与其
它类型物业相比,占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1:1,各建筑之间距离大,道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的,绿地无杂物、杂草,人行道和机动车道无损坏;保持清洁标准,就不适宜了。
首先园林绿化区域的设计,在风格上需与别墅的建筑相符,在选择的品种上,需考虑到南北气候的差异,否则会造成'碧绿'一会儿,'优雅'一时的短时效应,一年只有一季二季绿的景象。如果这些'先天不足'一旦形成,那么后期的物业管理无论如何,也无法达到良好的效果。
另外,距离大、道路宽、人口密度小,宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域,入住人群的类别,通过'民意测验'、'客户调查',增加一些实用功能的公共设施,如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等,以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感,提高物业管理成效。
还有,象雪天及时有效地清扫道路,雨天道路排积水处理等等,正是这些看似细微的工作,构成了管理的全面,可以体现管理水平的地方。
二、治安特性与管理
别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上
规模的社区。从价位上讲,拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲,多为人们休假的第二居所;在京办事处;集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多,因此安全治安工作必须放在首位,要达到通信畅通、反应迅速、防范有效,则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合,利用先进的智能化设施,对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到'快速',以完备先进的设备装置达到'准确',以训练有素的专业人员达到'有效'从而防范、控制、处理各类突发事件。
但是值得注意的是,过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制,会丧失住宅的舒适和方便感觉,取而代之的是'壁垒森严'的'监狱'感。如何恰如其分地做到安全又方便,确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备,实现'移动通报制'可以缓解此矛盾。(即随着来人、车辆的移动线路,不断的通报方位形成隐形安全网)。有的别墅在对外来人员,车辆管理上实行主、付卡验证方式,效果也还可以。
在物业管理中,保安工作除了具备准军事化的素质、职能,还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况,从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴,不少项目,提出'有困难找保安'的承诺,是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因为每户在不少于一辆车的现实状况,使之必须'人车分流',那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。
三、别墅的服务与管理
服务与管理从字面上看,前者是听从命令的,后者是发出命令的。但在物业
管理中就要将二者溶汇贯通,有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹:在中国,很多人花几百上千元吃顿饭没关系,就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中,物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现'以区养区',就要在服务的种类多样化,管理形式灵活上大做文章。
虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性,但因别墅用户的活动半径大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以,安排服务设施,提供商品种类要认真推敲。
由于别墅建筑的特性及消费人群的特性,使得别墅带有很强的私密性,各种费用的收缴是管理工作之必行,如上门收取,从服务角度上讲固然可取,但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式,可以一举两得。
住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求,应运而生的'会所'是一个很好的契机。办好了,即可以满足用户需要,又可以提高收入,达到'以区养区'的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案,解决经营和安全等问题,方能达到预期的目标。
另外别墅房屋的钥匙管理;代出租委托管理;公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目,是值得进一步探索的方面。
目前国内的物业管理,还处于探索、磨合阶段,无论是国外的模式,还是国内自产的,无论是借鉴酒店管理经验,还是引进英式管家服务;都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此,依据自身特点、市场情况及管理需要,坚持创新和稳步结合、服务与收益结合,业户、开发商、物管公司三方受益相结合,推动本项目健康、持续发展,使别墅物业自身保值升值,物业管理公司产生社会效益,增加知名度和美誉度,创造服务品牌。
第11篇 物业：标识管理程序
物业程序文件:标识管理程序
标识制作及验收流程
各使用部门品质管理部
1.目的
规范公司ci管理,提升zz物业形象,规避经营风险。
2.范围适用于公司各部门。
3.职责
部门/岗位工作内容
品质管理部各类标识内容符合性的核定。新项目首批标识的制作、验收,对公司整体ci执行情况监督检查
使用部门本部门标识的制作、监督、检查与维护,标识验收。
4.方法和过程控制 4.1 标识的分类
4.1.1管理处识别标识:物业管理处指示招牌、标识;社区入口与'物业人'识别有关的标识;物业管理处办公区域标识。
4.1.2物业服务现场标识:物业职员操作现场或服务现场使用的标识。分为:客户服务类、安全类、环境服务类、设施服务类。
4.1.2.1客户服务类:物业服务内容及收费标准、顾客意见箱
4.1.2.2安全类:岗亭、防火防盗、请勿停车等标识
4.1.2.3环境服务类:宠物牌、天气气温标识、水温室温、小心地滑、消杀进行中等标识
4.1.2.4设施维护类:养护进行中、油漆未干等标识
4.1.3项目本体识别标识:与项目本体、环境相配套的标识。属于'物业服务'的标识,如须长期、直接安装在项目本体上或相关环境或配套设施上,则须划归'项目本体标识'类。
4.1.3.1消防类:消防疏散图、消防用沙、市政消防栓等标识。
4.1.3.2设备设施类:生活泵、严禁烟火、高压危险、儿童娱乐设施注意事项、娱乐设施开放时间等标识。
4.1.3.3门牌类:水泵房、健身房、防烟门等标识
4.1.3.4方向指示类:出口指示、洗手间指示等标识
4.1.3.5提示类:桑拿房乐趣、阅览室注意事项、车辆停放处注意事项、安全联防电话等标识。
4.1.3.6泳池类:水深、泳池救生技巧、请勿跳水等标识
4.1.3.7车场类:汽车防盗守则、严禁鸣笛等标识
4.1.3.8图标警示类:严禁攀爬、请勿戏水等标识。
4.1.3.9其他:开门提示、绿化牌等标识
4.2标识使用
4.2.1管理处必须在醒目位置张贴'全心全意全为您'的服务语
4.2.2各类设施、设备、场所应张贴相应标识,重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态,标志流体要有流向标识。
4.2.3高层楼宇应在每层电梯厅醒目部位挂贴'消防疏散示意图'
4.2.4库房应设置合格区、不合格区和待验区,并悬挂相应的标识牌。来料在未检之前均应放在待验区,验证后由库管员根据合格、不合格状态对应放置
4.2.5在服务过程中,应根据服务的内容、性质按需要在显眼位置设立提示标识,服务完成后,撤除提示标识。
4.2.6物业服务现场标识使用指引:
服务过程标识状态标识放置位置
物业服务价格公示物业服务内容及收费标准管理处接待中心悬挂
擦洗地面小心地滑清洁位置
潮湿下雨、下雪天气小心地滑出入口
公共设施、场所因故停用1、正在维护中
2、工作进行中设施或场所处
绿化消杀消杀进行中
此区域消杀中,请勿靠近
如大面积消杀,应用警戒带圈出消杀区域消杀现场显眼位置
四害消杀此区域已喷洒杀虫剂及放置有毒鼠饵投放药品处
待清洁区域及楼梯楼层保洁工作时此区域正在清洁中清洁区域
绿化修剪绿化养护中绿化修剪处
电梯例行检修电梯安全检查电梯厅门边
高空作业1、用警戒带圈出警戒区域
2、高空作业,危险勿近作业影响区域
供配电设备维修有人工作,禁止合闸开关上
路面抢修1、用警戒带圈出警戒区域
2、'请绕行'标识路面维修处
停车场车位已满'车位已满'标识车场入口处
在公共场所刷油漆油漆未干,请勿触摸刷漆位置附近
4.3 ci产品的制作
4.3.1ci产品设计必须符合公司ci手册的规定。
4.3.2ci标识制作时,由使用部门填写《ci产品制作申请表》,经管理处经理审核后,报品质管理部审核内容符合ci标准的规范性后,方可制作。
4.3.3新项目标识制作数量及方案由品质管理部、管理处(或筹备组)现场共同规划确定,并符合公司标识制作原则,由管理处(或筹备组)负责人负责把关。由管理处(或筹备组)填写《ci产品制作申请表》,品质管理部负责制作。
4.3.4标识制作完成后,申请部门负责对所有标识的效果、质量进行验收,品质管理部负责对新项目首批标识进行验收,且申请部门负责人须在标识送货清单上签字确认,方可据交货情况办理报销手续。
4.3.5标识验收人必须保留由验收人签收的标识送货清单(原件或复印件),以备核查。
4.4标识的管理
4.4.1各部门负责标识的日常维护与清洁。
4.4.2管理处应建立统一的《标识台帐》,并到品质管理部备案。
4.4.3如发现标识已经被污染、涂抹、撕毁、破损或已失去标识意义,应及时申报更换、替补或直接撤消,并在《标识台帐》上做好记录
4.4.4当所设置的固定标识需要更改部位或予以撤消时,须经管理处负责人同意后方能执行,改动影响较大时须经品质管理部审核后方可执行,并在《标识台帐》上做好记录
4.4.5品质管理部将不定期对各管理处的标识使用情况进行检查,对不符合公司ci手册应用规范要求的,应及时要求部门予以整改。
5. 质量记录表格
tjzzwy7.5.3-z01-f1 《ci产品制作申请表》
tjzzwy7.5.3-z01-f2《标识台帐》
第12篇 物业管理处经理助理岗位责任制
管理处经理助理是在管理处经理的直接领导下,协助经理按照《条例》、《委托管理合同》等有关文件要求及根据管理处的实际情况完成各项工作,其职责如下:
一、坚持高质量、高标准,严格按照公司iso9002质量体系要求,制定本住宅区各类工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施,经管理处主任批准后组织实施。
二、协助管理处经理制定和完善管理规章制度,监督、检查各项工作质量,确保按公司iso9002质量体系要求落实各项工作。
三、负责对分管业务工作的安排、实施及检查工作,及时向经理汇报工作的质量和进度。
四、根据员工和管理工作的需要,修订员工岗位职责和作业标准。督导实施员工的教育培训计划,使全体员工达到队伍技能过硬、作风过硬、思想品德过硬和工作纪律过硬,提高实际工作能力。
五、负责组织市、省及国家级优秀管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作,切实提高住宅区的管理服务水平。
六、切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作,提高业主住户的文化修养和道德水准。
七、协助开展与住户沟通工作,接待住户来访,处理住户投诉,并做好相关记录。
八、定期组织员工开展业余文体活动,抓好员工后勤生活,倡导在平凡的工作岗位上,做出不平凡的事迹。
九、协助经理做好员工的工作效绩的考核工作。
十、负责保洁班的业务指导工作。
十一、负责监督管理处文件资料的收集、分类及归档工作,检查各类质量记录。
十二、负责监督仓库管理工作,审批《物资领借用单》,严格控制管理处物资的出库程序。
十三、协助经理安排每月夜间查岗人员,并将查岗结果记录在案,在一周内上报品质部备案,同时对查岗情况进行通报。
十四、每半年发放并收集《住户意见调查表》,将住户反馈信息统计汇总给部门经理,以改进服务质量。
十五、完成管理处经理交办的其他任务。
