第1篇 a物业管理公司员工守则-范本5
物业管理公司员工守则范本5
1、公司全体员工应以本公司的利益为最高利益,在各自的工作岗位上执行主管的意志,服从指挥和管理,守职尽责,按要求、高效率地完成各项任务,工作积极、主动;
2、严格遵守公司各项规章制度,爱护公司财产,关心公司发展,对改进公司内部经营管理活动提出合理化建议,努力熟悉和学习各种业务知识,提高业务素质;
3、公司员工必须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满,对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间的良好关系;认真做好租户、住户热线的接听和记录,重要事件和信息及时报告;
4、在业务交际、洽谈、接待客户时,礼貌待人,举止文明,对客户负责,正面宣传介绍本企业的经营宗旨和服务特色,取得客户的信任;
5、严格遵守公司的作息时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退,遇有特殊情况需请假时,应事先取得主管的同意,而公司主管人请假需获得公司总经理的同意;
6、注意办公环境的卫生,保持办公设施、用品的整洁;
7、必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
第2篇 物业管理公司简介网站宣传材料
物业管理有限公司简介(公司网站宣传)
公司简介
武汉东木物业管理有限公司成立于二oo三年,源于厦门顶尖科技集团武汉公司。注册资本300万元,是一家拥有国家二级资质并通过iso9001国际质量体系认证的专业化物业服务公司。公司现有员工1100余人,其中获得岗位专业证书的有80多人,各类管理人员和专业技术人员种类齐全。今日,本公司已跃居为汉阳最具规模和极负盛誉的物业公司之一,专业提供全方位的物业管理服务:保安服务、清洁服务、工程服务、绿化服务、会务服务、特约服务等。通过多年的实践,我们在湖北市场上取得了一席之位,为社会树立了健康完善的物业服务形象,创立了具有特色的物业管理模式,这主要是公司管理层的正确领导,不断追求一流的进取精神和全体员工勤奋工作的成果。
公司以优质的服务,合理的价格在湖北物业市场中占有相当的份额,管理面积超过一百伍拾万平方米,管理类型丰富,有写字楼、商场、住宅、工业园、4s店、医院、大专院校、体育场馆等。东木物业在充分借鉴深圳物业管理先进经验的同时,以“快速反应,精致服务”的发展理念,以优质服务创信誉,以规模经营创效益的经营方针,逐步在专业化、规范化、标准化、科学化和规模化上丰富与完善,并形成了一整套特色的物业管理模式。公司从客户和市场的需求出发,不断改进和完善管理服务体系,寓管理于服务之中,全心全意为客户提供优质服务,自觉回报客户、奉献社会。
企业文化
企业使命:缔造经典物业品牌,帮助发展商建立持久的竞争优势。
企业宗旨:经典物业品牌的缔造者高尚生活空间的创造者未来生活方式的倡导者合作伙伴信誉的延续者质量方针,以顾客为中心,持续改进我们的服务。
企业目标:创可持续发展的全国一流的物业管理企业精神:以人为本,服务创造价值,沟通创造满意企业道德:诚实做人,诚实做事企业信念:一份耕耘,一份收获。
◇追求管理、服务行为标准化、人性化
◇致力于建立平等的现代契约关系和“平等互动”的服务文化
◇强调“即时服务和隐性管理”相结合
◇强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合
◇确保公众服务的规范化与特约服务的个性化
◇确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美
◇致力于培养职员的专业素质以及社区全员的参与意识
◇致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境
超前、创新意识
一流的服务,不只是被动地满足顾客的暂时需求,还要以超前的意识去引导消费,满足顾客的潜在需求;以创新的的精神去推陈出新,满足顾客变化的需求。
售后意识
始终把每一个合作发展商作为自己最重要的服务对象,把物业管理企业作为发展商的“售后服务部门”,倾心为发展商提供前期介入、销售促进及信誉延续等服务。“高:以高素质的专业人才,利用高科技手段,去实施高质量的管理。当今的物业管理,对智能化、园艺、社区文化、配套服务等要求越来越高,因此,我们把高素质专业人才作为高质量服务的基础,一直致力于提高员工队伍的整体素质和业务技能,对招聘、培训、激励、考核严格把关,造就了大批优秀专业人才。
低成本运作
一直坚持“为业主用好每一分钱”的原则,严格、科学地进行成本管理,为业主提供最佳性价比的服务,从而使业主、租户、发展商、物管企业全面受益。
精良的管理团队
一支深谙物业管理精髓的精英团队。我们致力于建设中国最好的物业管理者队伍,公司的发展也因之有了绵绵不绝、用之不竭的动力源泉。
关注细节
实施人性化管理,创导和睦的邻里关系。我们在管理中强调沟通、理解与接纳倾诉,关注生活细节。在日常工作中,工作人员是顾客倾诉的对象,倾心聆听,还开通了24小时服务的绿色热线电话和网上物管服务。同时,管理人员也作为顾客理性的使者,为其出谋划策,排忧解难,还可以作为顾客产生共鸣的朋友等。我们为顾客创造了文明、健康、和睦的邻里关系,在顾客中产生了巨大的向心力和凝聚力。
简化内部管理事务
我们坚持“做精、做强”战略,在精细化、专业化、标准化与人性化“四化”上下功夫,而不是简单“克隆”、盲目“做大”。我们苦练内功、厚积薄发的市场战略充分保证了所接管的每个物业都能成为服务精品。
服务项目多,配套齐全
充分利用现有资源以及适当引入外部资源,为顾客各项合法的共性化及个性化需求提供服务。服务内容以菜单的方式通过网络、公告等形式向顾客公开,全天候为顾客提供全方位优质服务。在我们所服务的许多社区里,顾客只需要一部电话,或者一台电脑,就可做到足不出户享受购物、订餐、维修、家政等各项服务。
管理优势
*人才储备
第3篇 公司物业管理人员摸底测试题
ee公司物业管理人员摸底测试题
2023年10月日
姓名 得分
一、 单选题(每题1分,满分60分)
1、物业不仅有价值,而且具有使用或观赏价值,这体现了物业的( )
a、固定性 b、高值性c、耐久性 d、多样性
2、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题( )
a、也要给住用人以满意的答复 b、不必作出答复c、必须彻底解决d、应及时向上级报告
3、物业管理企业接到报修后立即行动,马上修好,这对物业管理企业( )的影响是非常明显的。
a、经济效益 b、知名度 c.规模 d、信誉
4、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时,物业管理企业应创造条件满足其要求,提供( )
a、一般性服务b特约性服务c公共性服务 d公众代办性服务
5、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确,才能做到人人有事做,事事有人管,这体现了( )
a、业主至上原则b、权责分明原则c、产权、经营权分离原则d、公平竞争原则
6、物业管理公司服务部的主要职能有( )
a依法建立各类服务网点 b扩大租赁业务c负责管理区域内的环境卫生 d负责管理区域内的房屋修缮
7、物业管理公司的( )是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
a公程部 b管理部c产业部 d租赁部
8、业主直接参与物业管理区域的物业管理,这种自治管理是通过()实现的。
a业主大会 b业主代表大会c业主大会或业主代表大会 d物业管理公司
9、业主大会作出的决定,要有全体业主的( )通过方可生效。
a.1/3以上 b半数以上 c.2/3以上 d全部
10、()不是业主大会或业主代表大会的职责。
a.选举业主委员会委员b.罢免业主委员会委员c.修改业主委员会章程 d.选聘或解聘物业管理公司
11、业主委员会为取得社会团体法人资格,需向()部门提交有关资料。
a.工商 b.公安c.房管 d.城建
12、住宅小区物业管理的主要对象是( )
a房屋b业主c设备 d环境
13、( )是最容易被管理者控制的因素、住宅小区构成中最重要的因素。
a人为环境b地理环境c自然环境 d社会环境
14、物业开发商可以通过与物业管理公司签订(),委托其介入物业的前期管理和销售工作
a.托管合同 b.临时委托合同 c.永久性合作协议 d.合作备忘录
15、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是( )
a.创造最大的经济效益b.减少漏交管理费的现象
c.使住宅小区居民满意d.协调好业主之间的关系
16业主公约签定的条件是小区入住率达( )以上,已入住业主中持有产权( )以上。
a.30%,30% b.30%,50% c.50%,50% d.50%,80%
17、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。
a房屋完好率达98%以上b居民满意率达90%以上
c房屋零修及时率达100% d新建小区公共绿地人均3平方米以上
18与物业管理公司签定写字楼物业管理合同的是()
a大厦业主委员会b大厦承租人 c大厦产权人 d大厦投资人
19、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )
a物业的保值增值b物业的出租率 c资金的良性循环d设备的正常使用和保养
20、住宅区的客务服务主要指( )
a维修服务 b特约服务 c前台服务 d保洁服务
21、市级购物中心的建筑规模一般都在( )平方米以上。
a、1-3万b、1-5万 c、1-10万 d、3-10万
22、大型车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。
a敞开型 b封闭型 c多用型d综合型
23、商场具有(),才会及引更多的顾客。
a自己鲜明的特色b强大的经济实力 c潜在的无形资产 d大面积的停车场
24、现在我国大型商厦一般是每()平方米的地上建筑面积设置一个停车场。
a、10-100 b、50-100c、100-
200 d、200-500
25、物业管理区域的标志牌、路灯、垃圾桶等属于( )环境小品。
a装饰性b功能性 c分隔性 d人文性
26、在物业的接管验收中,物业管理企业与开发企业之间的关系( )
a利益关系b责任关系 c供需关系 d监管关系
27、()是选择物业管理企业时要考虑的主要因素
a收费低廉 b规模较大 c社会信誉 d历史长久
28、物业管理招标是由()负责,通过竞争择优选聘物业管理企业的一种方法.
a物业开发商 b业主c物业开发商或业主d房地产管理部门
29一个有序的物业管理资料库是一个完整的( )
a树形图 b菱形图c矩形图d环形图
30、在管理档案的各个环节中,( )的重点是去伪存真,留下物业管理有用的资料.
a收集b整理c归档d利用
31、计划按性质分类有()
a生产、学习、科研等b国家、单位、部门等 c综合、专题、项目等d条文式、表格式、综合式
32、物业管理劳动成本分为()
a有形成本b无形成本 c固定成本d有形成本和无形成本
33、物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润。其利润率暂由()来确定
a业主委员会 b物业管理公司 c政府房管部门 d政府物价部门
34、房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位()的基金
a日常保养b日常维修 c所有维修d大修理
35、屋面工程维修养护的中心内容是()
a防水层的养护b二次装修的管理 c杜绝不合理荷载 d避免虫害
36、在房屋计划养护工件中,要求外墙每()彻底检修加固一次。
a.3年 b.5年c.10年 d.15年
37、房屋维修管理的基本原因是( )。
a经济合理原则b区别对待原则c有偿服务原则 d服务原则
38、新建房屋在保修期内由施工单位负责,室外上下水和道路的保修期为()
a半年 b一年 c两年d三年
39、服务指标要求月走访查房率( )以上。
a.30% b.50% c.60%d.80%
40、根据房屋的结构、装修和设备等组成部分的完损程度,房屋的完损等级可分为( )
a两类b三类 c四类 d五类
41、个别分项有轻微损坏,经过小修就能修复的房屋属于()。
a.一般损坏房 b.基本完好房 c.完好房 d.严重损坏房
42、小修工程的综合平均费用为所管房屋现时总造价的()。
a.1%以下 b.3%以下 c.5%以下 d.10%以下
43、经过翻修重建的房屋必须达到()的标准。
a.完好房 b.70%完好房 c.基本完好房 d.基本完好房或完好房
44、房屋修缮设计必须以()为依据,并充分听取业主和使用人的意见,使方案更加合理、可行。
a.档案资料 b.现行法规c.房屋勘察鉴定d.房屋完损等级
45、设备操作人员和设备维修人员按计划进行的保养维修工作是()。
a.日常保养b.一级保养 c.二级保养 d.三级保养
46、房屋附属设备维修的中修工程,更换率一般在()。
a.10%-30% b.5%-10% c.5%以下d.30%以上
47、依据国家和地方法规的规定,建设部()发布
了《城市房屋修缮管理规定》,这是房屋修缮管理的指导性文件。
a.1991年b.1995年 c.1998年 d.2000年
48、程控交换机房环境应保持在最佳条件下,最佳室温是()度。
a.10-20b.20-25 c.20-40 d.20-50
49、程控交换机房的温度和湿度应严格控制在极限条件之内,极限相对湿度应控制在()范围之内。
a.10%-50%b.20%-50% c.20%-80%d.50%-100%
50、在建筑物防雷等级划分中,()建筑物是指存在大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意义的民用建筑物。
a.一类b.二类c. 三类d. 四类
51、为防止雷击时产生跨步电压,避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于( )
a.半米 b. 1米 c . 2米 d.3米
52、电梯运行管理中发生任何故障时首先要( )
a.切断电源b. 查清原因c. 及时修复d. 救护乘客出梯
53、我国给排水设计规范规定,生活热水当无软化水设施时,出水温度不得高于( )℃
a.50b.55c.60 d.65
54、物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由( )负责。
a.保安部主管 b。工程部主管c。义务消防人员 d。专职消防管理人员
55、( )灭火器不适于扑灭带电物质的火灾。
a.二氧化碳 b。泡沫c。干粉 d。所有
56、生活饮用水二次供水的水质检测每( )一次。
a.半年 b。一年c。二年 d。三年
57、防治物业环境固体废弃物污染的重点是对( )
a.商业垃圾的处理b。工业垃圾的处理 c。生活垃圾的管理 d。公共厕所的管理
58、我国有《城市区域环境噪声标准》规定,一般居住区和文教区的昼夜噪声标准分别是()分贝
a.65,66 b.55,45 c.50,40 d.40,30
59、物业管理公司应及时清运管理区域内的各种垃圾,一般要求垃圾收集后( )清除
a.当时 b.当日 c.隔日d.三日内
60、在绿化系统中,( )范围最广,面积最大,是城市绿化中最重要的部分,基本上属于房管部门或物业管理公司管辖。
a公共绿地b街头道路绿地 c居住区绿地 d绿化环带
二.多选题:(每题1分,满分30分)
61、交通类特种物业包括()。
a.桥梁b. 车站c.剧场 d. 码头
62、物业管理企业开展各项活动必须()。
a.以服务为宗旨b.以管理为目的 c.以经营为手段 d. 以效益为目的
63、下列阐述是正确的有()。
a.业主是物业的主任 b. 许多业主组织为业主委员会
c.物业的产权是物业管理权的基础 d. 物业管理权是物业管理中的根本问题
64、选聘物业管理企业应坚持招标制度,这样可以激励企业加强内部管理()。
a.提高服务水平 b.降低管理成本c. 增强自身实力d.遏制腐败现象
65、物业管理人员应具备的个人素质包括()。
a.语言表达能力b. 端庄的仪表仪容c. 良好的心理素质d. 掌握各种设备维修技能
66、业主委员会应接受()的监督指导。
a.房地产开发商b. 物业管理公司c.房地产行政主管部门d. 物业区域内业主
67、is09000质量体系认证最终要达到的目地是()。
a.精神文明建设 b. 提高人素质 c. 以质量保持市场d. 以质量扩大市场
68、写字楼商务中心工作人员应具备的素质包括()。
a.流利的外语听说读写能力b. 秘书工作知识
c. 设备的清洁保养知识 d. 熟练的中英文打字能力
69 、工业厂房和仓库的服务,主要是做好各项保障工作,包括()。
a.供应保障 b.环境保障 c.售后服务保障 d.工作条件保障
70、新建房屋接管验收应验交的产权资料包括()。
a.项目批准文件 b. 用地批准文件c. 建筑执照d. 拆迁执照
71、选聘物业管理企业的标准有()。
a.企业规模 b. 人员素质c. 社会信誉d. 收费合理
72.在同等条件下,承租人享有优先购买房屋的权利。所谓'同等条件'是指()同等。
a.支付地点b. 支付期限c. 支付价格d. 支付手段
73.办公费中的宣传广告和市场推广费支出的数量取决于()。
a.物业的空置水平 b. 物业的新旧程度 c. 物业管理公司的规模 d. 市场的供求状况
74、管理和服务人员的工资福利费包括()。
a.基本工资b. 福利费c. 服装费 d. 奖金
> 75、收益性物业管理中的收入包括()。
a.租金收入 b. 保证金 c. 其他经营性收入 d. 准备金
76.地基基础的养护包括()。
a.杜绝不合理荷载 b. 防止地基浸水 c. 勒脚完好 d. 地基防冻
77、房屋日常养护的类型()。
a.分散养护 b. 零星养护 c. 集中养护 d. 计划养护
78、导致房屋自然损坏的原因有()。
a.气候因素 b. 生物因素 c. 设计因素 d. 灾害因素
79、危险房的处理措施有()。
a.观察使用 b. 处理使用 d .停止使用 d. 整体拆除
80、中修工程的特点有()。
a.工地较集中 b. 项目小工程大 c. 突发性强 d. 计划周期性强
81、房屋附属设备管理的基本内容包括()。
a.使用管理 b. 维修养护管理 c. 安全管理 d. 卫生管理
82、对房屋设备管理的基本要求包括()。
a.良好的服务质量 b. 经济的管理费用 c. 及时的维修 d. 确保设备完好与使用安全
83、房屋的给排水系统包括()。
a.给水设备 b. 排水设备 c. 消防设备 d. 绿化喷淋设备
84、房屋的电气工程设备包括()。
a.供电设备 b. 弱电设备 c. 强电设备 d. 高压电设备
85、房屋装饰性设备的种类有()。
a.标志牌 b.护墙板 c. 灯具 d.地毯
86、发生失窃案应根据()决定是否向公安机关报案。
a.物业管理公司的制度 b.客人的明确要求 c.保安部的规模 d. 丢失财务价值
87、高层建筑消防管理的主要措施有()。
a.防火分割 b. 做好安全疏散准备工作 c. 设置自动报警设施 d. 设置照明和疏散标志
88、物业管理公司的治安管理工作应坚持()。
a.'预防为主,防治结合'的方针b. 物业内治安管理与社会治安工作相结合原则
c.'服务第一,用户至上'的服务宗旨d. 治安工作硬件与软件一起抓的原则
89、水体污染的种类有()。
a.病原体污染物 b. 需氧物质污染物 c. 机动车尾气排放 d. 有毒化学物质
90、绿化养护管理的特点有()。
a.经常性 b. 针对性 c. 动态性 d. 固定性
三、判断题(每题1分,满分16分)。
91、物业管理企业对选聘的专业服务企业可以实行承包责任制。()
92、业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。()
93、商业场所不仅包括各类商店,而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。()
94、搞好工业区的环境卫生工作,工厂职工负主要责任,物业管理公司要密切配合。()
95、竣工验收是由政府建设行政单位负责,开发商和物业管理企业共同组织综合验收小组进行。()
96、房屋修缮工程质量分为'合格'和'优良'两个等级,评定时各项工程均应达到规定的标准。()
97、运行电梯发生故障时,保养单位的专业人员负责抢修和电梯设备的大修更新。()
98、在集中式生活用水供应系统中,许多设备均属于压力容器,对其安装与维修,应由物业管理公司的技术人员进行。()
99、车辆入库后,车内贵重物品丢失由物业管理公司负责。()
第4篇 物业管理公司维修指导书
物业管理公司维修指导书1.疏通马桶
1.1维修过程:
1.1.1 先检查马桶堵塞原因。
(询问住户)
1.1.2 用马桶抽子抽通马桶。
1.1.3 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。
1.1.4 盖好检查口,进入室内后放水冲洗,直至能正常使用。
1.1.5 反复放水检验马桶是否畅通。
1.2告知住户:使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸)。
2. 疏通地漏2.1维修过程:
2.1.1 先用抽子试通。
2.1.2 试通不行,应查明原因打开检查口检查。
2.1.3 不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。
2.1.4 用水试通到正常使用。
2.1.5 如水源不方便,可接胶管水冲或用水桶装水检验。
2. 2告知住户:不要在地漏中掉入任何杂物(如纸巾、手巾、剩菜、饭等)。
3. 水龙头漏水修理3.1维修过程:3.
1.1检查漏水情况,拆下水龙头,检查内芯栓,如是内芯断裂,应更换内芯。
3.1.2如果是内芯橡皮过小或破损,应更换橡皮。
3.1.3如果是水龙头自身有沙眼而漏水,应更换水龙头。
3.1.4维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。
3. 2告知住户:不要过度地扭紧水龙头,以防内芯栓断裂或像皮破损,更不要用硬物碰撞水龙头。
4. 维修墙内水管
4.1维修过程:
4.1.1先查找原因。
4.1.2关好室内所有用水阀门。
4.1.3查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。
4.1.4维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。
4.1.5装入新水管。
4.1.6打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再装贴瓷片。
4.1.7 房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时后跟踪检查。
4.2告知住户:住户一但发现墙面渗水,应须立即通知维修人员前来查看。
5.住户家中无电维修
5.1维修过程:
5.1.1分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:
5.1.1.1 线路停电检修。
5.1.1.2 用户总开关烧坏。
5.1.1.3 因住户使用电气设备内部故障,或线路短路或漏电,致使开关保护电路动作跳闸。
5.1.1.4 进户线与接线端子接触不牢。
5.1.1.5 电度表烧坏。
5.2维修程序
5.2.1 针对
5.1.1中的情况及时向住户说明停电的原因。
5.2.2 针对5.
1.1.1 中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否是线路出现短路;
或因负荷太大超过电源保护开关容量;
或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。
将住户内用电设备的插头拔下,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷近线路允许的额定容量接到电源上,恢复供电。
5.2.3 针对5.
1.1.2 中的情况,首先将与跳闸开关有关的电气设备插头拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电器接到电源上,直至找到故障跳闸原因并解决。
5.2.4 针对5.
1.1.3 中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后主可恢复关电。
5.2.5 针对5.
1.1.4 中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否正确。
如确认是表本身质量而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。
5.3验电当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。
5.4维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复关电。
6. 插座无电修理
6.1维修过程:
6.1.1 分析原因:插座无电可能由以下原因造成:
6.1.1.1 由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。
6.1.1.2 由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路漏电,短路;
或该插座线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
6.1.1.3 因为频繁插拔造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。
6.1.1.4 线路出现断线。
6.2维修程序:
6.2.1 针对
6.1.1.1 中的原因,可告诉用户在是在停电检修线路。
6.2.2 针对
6.1.1.2 中的情况,首先了解住户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,排除漏电点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电,若线路超负荷,可告知住户及时处理。
6.2.3 针对
6.1.1.3 中的情况,先断开此回路的电源开关,将插座重新接线,确认接线牢固可靠后,方可送电。
6.2.4 针对
6.1.1.4 中的情况,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档找故障点,故障排除后方可送电
6.2.5 检电:插座线路送电后,用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定。
6.3维修须知维修人员在维修时应断电后再断电后再找故障。
7. 配电开关故障修理
7.1维修过程7.
1.1分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:7.
1.1.1 因线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。
7.
1.1.2 因线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大开空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热蚀损坏。
7.2维修程序:
7.2.1 针对7.
1.1.1 中的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源侧的断路置开分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器后,恢复正常送电。
如果是开关跳闸,先将电源的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确认线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,最后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;
如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;
如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
7.3验电:线路送电后,看线路上的电压,电流表指示是否稳定正常。
7.4维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷侧开关,后断开电源侧开关,送电顺序相反。
8. 洗脸(菜)盆下漏水
8.1维修过程:8.
1.1先检查何处漏水,如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处,先拆下存水弯管,或用水中胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。
8.
1.2如为水管破裂,应及时更换水管。
8.
1.3如无破损情况,应检查接口处是否密封,或用生胶带重新密接口处,装好不漏为止。
8.
1.4如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。
8.
1.5检验:在维修完后,放水试漏,以达到不再漏水的目的。
若水泥修补过,应在水泥凝固后(约需四小时),再在周围泡水检验。
8.2住户须知住户不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水。
9.洗脸(菜)盆堵塞
9.1维修过程:9.
1.1先查明原因9.
1.2取下存水弯倒掉杂物或用抽子试通。
9.
1.3如还是不通,打开检查口用疏通机疏通,直至畅通为止。
9.
1.4检验:盆中放入大量水做排放试验,畅通为止。
9.2住户须知:9.2.1住户在水池中不要掉入杂物。
9.2.2不要把饭菜倒入洗菜盆中。
10.马桶漏水
10.1维修过程:10.
1.1先检查漏水情况。
10.
1.2如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换,装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马桶四周密封一周(三小时后可以使用)。
10.3检验:维修后放水看是漏水。
10.4住户须知:住户应爱护使用马桶。
11.公用天线常见故障修理
1
1.1公用天线常见故障有三类1
1.1.1 无图像或图像模糊黑花点多;
1
1.1.2 图像有重影;
1
1.1.3 图像上有缓慢移动竖白条或其它图象
1
1.2常见故障的处理1
1.2.1 对于1
1.1.1 类故障,全部频道都这样一般是放大器烧毁或元器件老化,增益降低或线路接口氧化,接触不良,对其处理时首先应根据故障范围确定可能发生故障的放大器及接口,进行测试检查或用代换法找出故障点,并予以排除。
如部分频道(或香港台或国内台)故障,如天线方向无问题,则可能是相应的天线放大器或滤波器故障或接口接触不良,可依照前法检查,排除。
1
1.2.2 对于1
1.1.2 类故障其产生故障的原因是天线偏离正确方向或线路外屏蔽层接触不良,处理时,应先确定天线方向,然后根据故障面大小,确定故障点的范围,逐一检查,测试,直至找到故障点,并排除1
1.2.3 对于1
1.1.3 类故障,其产生故障的原因主要是各频道电平不均,而放大器又过载造成,此故障处理时,应先逐级检查,对信号电平进行均衡,然后找出过载放大器进行调整,直至信号达到要求。
第5篇 物业员工培训管理程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp 8.1 物业公司员工培训管理程序页码:1/4
1.目的:
建立公司员工教育培训工作系统,制定培训工作方法和步骤,组织培训,保持培训记录,满足员工岗位工作需要。
2.适用范围:
适用于公司各部门及物业分承包商员工的培训管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.18章
3.2 iso9002标准第4.18章
4.职责:
4.1各部门负责人负责本部门人员培训计划的实施和监督考核,并做好培训记录。
4.2公司各部门主任负责员工的各种日常业务培训计划,并组织学习。
4.2.1工程维修部负责组织维修工、绿化工培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.2保安服务部负责组织保安员、车管员、保洁员培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.3财务部负责组织有关财务专业知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.4经营管理部负责组织有关经营管理及有关物业管理知识培训计划的实施,并做好有关培训记录和档案资料收集。
4.2.5副总经理负责培训计划的审批。
4.2.6综合办公室负责各部室收集的各种培训资料存档。
4.2.7分承包商负责组织其员工专业知识培训计划的实施,同样做好有关培训记录和档案资料的收集,统一送交综合办公室存档。
5.工作程序:
5.1培训的分类:
5.1.1一般性培训,目的是通过培训来提高各部门员工质量意识和员
工素质,进行质量教育和推广质量管理。
5.1.2专业技术培训,目的是通过专业化技术培训来满足所在岗位特定要求,更加充分提高业务水平。
5.2培训的要求:
5.2.1综合办公室根据质量体系及法律、法规要求,制定《员工培训大纲》,报副总经理审批。
5.2.2综合办公室根据审批后的《员工培训大纲》及各部门员工的实际情况,制定《年度培训计划》,由管理者副代表审核后,报副总经理审批。
5.2.3公司各部门负责人根据《年度培训计划》,组织实施本部门的培训,并填写《培训考核记录表》。
5.2.4《年度培训计划》应包括:
a 培训项目;
b 培训内容;
c 培训参加人员;
d 培训时间;
5.2.5根据各项培训结果,综合办公室建立相应的《员工培训档案》,作出培训时间、人员具体情况、考核结果的记录,培训考核不合格者不得上岗工作。
5.3培训流程:
5.3.1新招聘员工由综合办公室按《员工培训大纲》要求组织相关部门实施具体考核和岗位基础培训,符合岗位要求填写《员工鉴定表》才可上岗。
5.3.2对于特殊岗位的员工必须接受特殊工种的培训,持有关证件,在所在主管部门进行鉴定合格后才能正式上岗操作,特殊工作岗位包括:
a 内部质量审核员;
b 财务人员、物业管理员;
c电工、电梯维修工、电梯司机;
5.3.3在质量体系正式开始运行时,按《员工培训大纲》要求对各类员工的资格作出鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.4在质量体系运行以后,每年年初按《员工培训大纲》对公司员工作一次资格鉴定,并填写《员工鉴定表》,将鉴定结果填写到《员工培训档案》中。
5.3.5各部门按《年度培训计划》的要求分别组织实施培训,并填写《培训考核记录表》。
5.3.6在物业分承包商范围内,各岗位员工培训内容与要求及达标水平应与公司水平一致。
5.4计划外的培训:
5.4.1公司各部门根据公司的实际需求情况,制定计划外培训,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
5.4.2公司鼓励员工通过自学参加社会专业技术培训,提高专业技能和质量管理意识,取得有关证明,均记录在《员工培训档案》中。
5.5培训记录:
5.5.1每次培训结束后,负责各种培训的负责人应填写《培训考核记录表》,交综合办公室审查确认,将各次培训的考试成绩登记在《员工培训档案》中,并归档保存。
5.5.2
送外培训,受培训人必须填写《培训考核记录表》,并将培训证书送交综合办公室认可,并留下复印件,记入本人的《员工培训档案》。
5.6当制定的培训计划不能如期执行或需增加、改变培训内容时,各部门(包括分承包商)可根据实际情况,对年度培训计划的相关项目进行修改调整,填写《培训计划修订申请单》,报副总经理审批后执行。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《年度培训计划》ej-qr-qp8.1-01
6.2《员工培训档案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培训考核记录表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《员工鉴定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培训计划修订申请单》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02
第6篇 某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
*.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
第7篇 x物业管理公司组织管理
物业管理公司组织管理
第一条根据公司章程,公司实行董事会领导下的总经理负责制,实行统一领导,分级管理。做到指挥灵活,信息畅通,协调一致。
第二条通过方针目标管理及各种经济责任制考核,调动全体员工的积极性和主动性。
第三条本着精干高效的原则,机构设置不搞一刀切,不搞上下对口,不因人设事。
第四条贯彻'责权统一'的原则,对部门及各类人员的职责进行明确、合理分工。
第五条逐步完善各部门、各员工的工作标准,并严格考核,以提高服务、业主、客户满意度为中心。
第六条本公司组织结构图(略)
第8篇 物业管理：数据分析控制程序
物业管理手册:数据分析控制程序
1、目的
收集、分析数据,以验证质量、环境管理体系的适宜性和有效性。
2、适用范围
适用于对来自监视和测量活动及其他相关来源的数据分析。
3、职责
3.1各部门负责本部门相关数据的收集与处理。
3.2品质部对各部门统计的数据进行汇总,报管理者代表审批落实。
4、程序
4.1数据是指能够客观反映事实的资料和数字等信息。
4.2数据的来源
4.2.1外部来源
4.2.1.1政策、法规、标准等;
4.2.1.2地方机构检查的结果及反馈;
4.2.1.3市场动态;
4.2.1.4相关方(如业主、供方等)反馈及投诉等。
4.2.2内部来源
4.2.2.1日常工作,如管理目标完成情况、服务质量检查记录、内部审核与管理评审报告及体系正常运行的其他记录。
4.2.2.2存在、潜在的不合格,如质量和环境问题统计分析结果、纠正(预防)措施处理结果等。
4.2.2.3紧急信息,如出现突发事件等。
4.2.2.4其他信息,如财务收支、员工建议等。
4.2.3数据可采用已有的相关记录、书面资料、讨论交流、网络媒体、通讯等方式。
4.3数据的收集、分析和处理
4.3.1对数据的收集、分析和处理应提供如下信息:
4.3.1.1业主满意或不满意程度;
4.3.1.2服务满足业主需求的符合性;
4.3.1.3服务的特性及发展趋势,包括采取预防措施的机会;
4.3.1.4供方的信息。
4.3.2外部数据的收集、分析和处理
4.3.2.1品质部负责认证机构的监督检查结果及反馈数据、服务标准类数据的收集分析;负责政策法规类信息的收集、分析、整理并负责传递到相关部门。对出现的不合格项,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》。
4.3.2.2物业服务中心及其他相关部门积极与业主进行信息沟通,以满足业主的需求,妥善处理他们的意见,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》的相关规定。
4.3.3内部数据的收集、分析和处理
4.3.3.1品质部依照相应规定传递管理方针、管理目标、管理方案、内审结果、最新的法律法规、标准等的信息。
4.3.3.2各部门依据相关文件规定直接收集并传递日常数据,每月形成《_月管理目标、指标完成情况统计分析》,经品质部审查后报管理者代表审批。品质部在管理评审前汇总并形成公司的管理方针和目标完成情况报告。
4.3.3.3有关业主满意或不满意信息的收集和分析执行《业主满意度测量程序》;
4.3.3.4对存在和潜在的不合格项,执行《不符合、纠正和预防措施控制程序》。
4.3.3.5紧急信息由发现部门及时报公司主管部门处理。
4.4数据分析方法
4.4.1为了寻找数据变化的规律性,通常采用统计方法。
4.4.2本公司统计方法的选择
4.4.2.1对于市场行情、业主的满意程度、服务质量、审核分析一般采用调查表,如《业主回访单》、《维修任务单》、《客户满意度调查问卷》等。
4.4.2.2对过程和服务的监视和测量,采用服务过程监督检查,填写《服务过程检验单》、《品质部抽检单》。
4.4.2.3根据物品类别及对质量的影响,对物品的检测采用相应的抽样检验法。
4.4.3统计方法实施要求
各部门要正确使用统计方法,确保统计分析数据的科学、准确、真实,品质部对统计数据进行抽样验证。
4.4.4对统计方法实用性和有效性的判定
4.4.4.1是否降低了不合格率。
4.4.4.2是否提高了工作效率。
4.4.4.3是否减低了成本,提高了质量水平和经济效益。
4.4.4.4是否能为有关过程能力提供有效判定,以利于改进质量。
4.5统计记录的管理
对于统计记录的管理要分清职责权限,进行分级管理,各部门按照《文件控制程序》和《质量记录控制程序》,对统计记录进行有效的管理与控制。
5、相关文件
5.1《记录控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《不符合、纠正和预防措施控制程序》
6、相关记录
6.1《服务过程检验单》jw/jl-8.3-1-001
6.2《业主回访单》jw/jl-8.2.1-003
6.3《维修任务单》jw/jl-7.5.1-5-001
6.4《客户满意度调查问卷》jw/jl-8.4-001
第9篇 物业精细化管理培训4
第四篇:清洁服务工作要精细化
在商场二层的休息厅内,餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上,没过多久一位老年顾客在此经过,来看清地面的饮料而摔倒在地,家人找到管理处要求为老人进行体检。
精细化操作建议:
1、保洁员应立即采取紧急措施,置放'请绕行,防滑倒'的标识牌,并及时进行清洁;
2、如不能及时摆放标识牌,可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上,或工作人员站在泼洒的饮料处附近,告知顾客小心绕行,并迅速转告保洁员立即清洁;
3、增加保洁员的巡视频次,或者在客流高峰期内合理调配。
第五篇:钥匙领用、借用、使用及归还
写字楼内有业主办理入驻手续后,领了钥匙由工作人员带着去验房,但钥匙无论如何也打不开房间,业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边安慰业主并致歉,一边派维修人员火速换上一副新锁,当场验证后,业主才放心的领走钥匙。
精细化操作建议:
1、房屋在接管验收时,钥匙一定要进行核对,确保接管的钥匙准确无误;
2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙--试开,而不能抽查;
3、如果发现钥匙与门锁不匹配的情况。应该马上采取措施进行更换;
4、钥匙由专人负责保管,做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名,以及借出时间、事由和归还时间,当面清点,发放人在限定时闻内负责追还;
5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内,由专人负责发放:
6、交还钥匙时,应履行清点的程序,确保交还的钥匙准确无误,并双方签名;
7、租户或业主领取钥匙的记录,要区分于领、借、使用人的记录。
第10篇 z物业管理培训程序及内容
一)物业从业人员培训程序
1、入职培训
a、目的:
(1)使新员工对整个公司有一个完整的了解;
(2)对整个工作环境有一个全面的了解,包括消防、设备维护等;
(3)了解公司制度、了解服务业主规章;
b 、内容:
(1)《公司员工手册》
(2)《管理规章制度》、《人员组织结构图》
(3)熟悉业主环境、了解业主,对消防、安全有深刻的认识。
2 、岗位培训
a. 目的:
(1)使新员工对自己的岗位全面了解;
(2)了解周围的环境与自己岗位的联系;
(3)熟悉本岗位设备性能、会操作及保养;
b.内容:
(1)〈〈操作规范程序〉〉
(2)〈〈岗位责任制〉〉
(3)岗位知识考核与上岗操作考核;
3、岗位再培训
a.目的:
(1)使员工对其岗位有更深一步的了解和认识;
(2)针对员工工作中出现的问题,进一步培训;
(3)岗位专业化人员培训;
b、内容:
(1)〈〈操作规范程序〉〉
(2) 工作中出现的典型问题与典型错误
(3)〈〈我对岗位的认识〉〉的考核论述
(4) 全岗位培训
二)管理人员培训及内容
1、培训目标
使全体普通员工的综合素质和技能水平打到要求标准,使管理处所有人员都能为业主提供尽善尽美的服务。
2、培训方式
实行四种培训组织形式一是由公司组织的专门培训,二是由各部门管理处组织的专业培训,三是由部门班组组织的岗位培训,四是由个人参加的定向学习。
采用四项培训方法
(1)入职培训:由公司负责对新招的员工进行培训。
(2)上岗前培训:由各部门负责对新到岗员工进行岗前培训。
(3)在职培训:主要针对不同的工作岗位进行专项培训或有计划的知识培训,其中各部门的主任培训由公司负责安排,一般管理员和普通员工由部门负责落实。管理中心主任的培训侧重于企业管理知识,人事管理技巧,领导艺术,公共关系等;一般管理人员培训侧重管理思想,管理艺术的培养,沟通协调技巧及物业管理相关知识;普通员工侧重在专业技能,工作技巧及敬业爱岗教育等。
(4)知识更新的培训:主要是结合公司的业务发展和新技术,新知识,在物业管理上的广泛应用,由公司专门安排,更新在职员工的知识结构和管理观念,不断提高他们的管理水平。
三)培训后的跟踪或评核工作
员工经过培训后,组织培训的人员要进行现场考查及评核,现场考查分为实际操作和书面考查两种形式。考查考评的结果直接记录存档作为部门主管和公司领导及时了解和掌握员工工作或思想的资料并作为评价培训成绩的依据。
第11篇 物业管理法规分章练习答案
一、名词解释
物业管理法:物业管理企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质,并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。
二、简答题
1、简述物业管理立法的原则
(一)实事求是、因地制宜(二)科学的创见性 (三)协调配套(四)保障物业合理使用(五)依法维权、自治自律
第二章 物业管理法律制度
一、名词解释
1、法律关系:是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。
2、物业权属:是指物业和产权状况,包括土地权属状况和房屋权属状况。
二、简答题
1、简述物业管理法律关系的特征
(一)物业管理法律关系性质的多重性
(二)物业管理法律关系基本主体的特定性
(三)物业管理法律关系中业主居于主导地位
(四)物业管理法律关系的客体有特殊性
(五)物业管理法律关系的国家干预程度比较大
(六)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。
第三章 业主和业主团体
一、名词解释
1、业主。业主为物业的所有权人。
2、业主大会。是由依法划定的业主自治管理辖区,亦即特定物业管理区域内全体业主组成的业主大会,业主大会是物业内的最高决策机构。
3、业主委员会。又称业主管理委员会(管委会)。是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。它由业主大会选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。
4、业主委员会章程。是业主委员会活动的规则。其主要内容应包括业主委员会成立的宗旨、职责、人员组成情况、任期、会议召开、经费来源等方面。
5、业主自治。是指业主依靠物业居住所形成的团体,实施自我管理、平等相处、民主协商、团体约束的社区生活方式。
6、业主自律。是指业主在物业社区生活过程中,以自我约束行为、自主表达权利,既维护自身物业安居,又尊重他人居住权益的生活模式要求。
7、业主公约。是指由全体业主承诺的,并对全体业主具有约束力的,有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。
二、简答题
1、简述业主自治自律原则
这些原则可以概括为;
(1)、 依法自治原则
(2)、 积极自治原则
(3)、规范自治原则
(4)、 民主管理原则
(5)、 接受监督原则
(6)、 尊重私权,公益优先原则
2、简述业主大会的职责
召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。根据《物业管理条例》规定,业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项:
(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三) 选聘、解聘物业管理企业;
(四) 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第四章 物业管理企业
一、名词解释
物业管理企业。是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。
二、简答题
简述物业管理企业的职责范围
(1)物业的验受接管义务
(2)房屋装修装潢的管理义务
(3)建筑物及其设施的保养、维修义务
(4)物业小区的环境管理义务
(5)物业小区的安全管理义务
(6)合同约定的其他义务
第五章 物业管理合同
一、名词解释
1、物业管理合同。是接受委托物业管理服务的物业管理企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。
2、、物业管理专用基金。包括货币形态的维修基金和实物形态的物业管理专用房屋、依与业主团体约定归物业管理支配经营的商业性用房、场地以及经营收入中归业主团体共有共享部分。
3、物业管理收费。指物业管理公司接受物业产权人、使用人委托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用
二、简答题
简述物业管理合同的特点
1、物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同
2、物业管理合同是一种以劳务为标的的合同
3、物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提。遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则
4、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同
第六章 不同物业的管理规范
一、名词解释
收益性物业:是指以经营性房屋为主体的物业。
二、简答题
简述收益性物业管理的特点
1、收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。
2、收益性物业管理具有时间的紧迫性。
3、收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。
4、收益性物业管理是综合性的统一管理。
5、收益性物业管理具有极大的社会效益。
第七章 物业管理法律责任
一、名词解释
1、物业管理法律责任--是指在物业管理相关活动中,物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。
2、归责事由--是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况,按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。
3、违约责任--又称合同责任,是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果
。
4、侵权责任--是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果。
二、简答题
1、简述物业管理法律责任特征
法律具有综合性特征
法定责任与约定责任相结合
责任认定对技术规范有较强的依赖性
法律责任是以民事责任为主,行政责任与刑事责任为辅
2、简述承担物业管理法律责任的一般构成
行为本身具有可非难性
损害结果
因果关系
行为人心理主观过错状态
第八章 物业管理纠纷的防范与处理
一、名词解释
物业管理纠纷--是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。
二、简答题
试述物业管理纠纷的起因及其防范
1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头,必然要求建立与之相配套的物业管理法律,以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了《物业管理条例》,但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规,要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状,加快全国性立法,完善地方性立法,废止过时的规章和条例,明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段,从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。
2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下,相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先,要对物业管理公司的资质进行严格审查,提高物业管理公司的素质;其次,要督促开发商成立业主管理委员会,保护业主的合法权益,对开发商不设立业主委员会的,要给予惩罚措施;第三,要打破物业管理公司的垄断地位,在适当时候要采用公开招标的方式,由业主自主选择合适的物业管理公司;第四,有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度,对不合格的予以整顿,并给予相应的惩罚和制裁措施,第五,协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务,第六,确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。
3、培育和完善物业管理市场,把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法,用市场竞争的方式产生物业企业,并在政策上给予一定的扶持;对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离;其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法,要实行市场的准入机制、准入制度,加强物业企业的资质认证,防止不合格的企业在市场上充数;第三,应当确立物业管理的商业模式、标准模式,根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。
4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在,无论是商家还是消费者,都很看重售后服务,因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务,而房屋可能是一个人终身使用的商品,因此,物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因;反之,合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看,业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统,细化不够,结果通常是业主举证不足,而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部1996年4月1日颁发的《全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则》
5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化,因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理,但任何不受制约的权力都会产生腐败,所以我们应当进一步规范政府行为,防止权力被滥用。关于这一点国务院《物业管理条例》第69条对此有明确规定,'违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。'但这还远远不够,比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题, 据不完全统计,广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费,包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达10类13种50项,这些收费的合理性是否经过论证,我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范,起码应当核定统一的收费项目与标准,取缔部门自定收费的做法。
6、物业管理的基本特征是社会化、专业化、市场化。物业管理社会化、专业化、市场化都有其特定的内涵。
物业管理社会化有两个基本含义:一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理专业化是指物业管理企业有专业的人员配备;有专门的组织机构;有专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施和工作程序;运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。
物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场,业主通过市场选择物业管理企业,物业管理企业通过市场寻找代管的物业;物业管理企业按照现代企业制度组建和运作,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人,日常管理工作也纳入市场运行轨道,走以业养业、自我发展的道路。
42.业主公约
43.包租转租模式
44.火灾保险
45.营业成本
六、简答题(每小题4分,共24分)
46.员工管理条例主要包括哪些内容
47.危房的使用管理方式有哪些
48.热网设备事故抢修工作程序有哪些步骤
49.环境绿化中绿地建造、日常保养、用户爱护之间的关系如何
50.购买物业保险对物业管理公司有何意义
51.如何确定公共商业物业的承租人的整体组合形式
42.也称物业管理公约,是一种公共契约,属于协议、合约性质。
是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理方面的行为准则,对全体业主有约束力。业主和使用人均应遵守业主公约。
43.是物业管理企业接受业主委托,将出租物业全部或部分包租下来,支付业主租金,然后负责转租,即再将其零星出租,获取一定的租金批零差价的物业租赁管理形式。
44.火灾保险是因火灾所引起的财产损失给以经济保障的保险。
45.企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。
六、 简答题(每小题4分,共24分)
46.主要包括:
(1) 劳动用工制度;
(2) 员工行为规范;
(3) 员工福利制度;
(4) 员工培训制度;
(5) 企业奖惩制度。
47.(1)观察使用;
(2)处理使用;
(3)停止使用;
(4)整体拆除。
48.(1)查出损坏
部位,并用分段阀门将其关闭,同时关闭从损坏管段引出的各支管阀门;
(2)使干管中未损坏的管段恢复运行;
(3)排除损坏故障;
(4)开通管路,并恢复向关断的用户供热。
49.绿地的建造是环境绿化的前提,物业管理企业对环境绿化的日常养护是保证。物业环境特别是居住区绿化效果的保持,离不开广大住用户的爱护。物业管理企业要采取多种形式向广大住用户进行广泛的宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,同时制定相应的绿化管理规定并抓好落实。
50.购买物业保险对物业管理公司有两大意义;一是分散意外损失;二是利于善后工作。
51.(1)确定主要承租人的类型,它决定了每一公共商业物业最好的承租人组合形式。
(2)确定次要承阻人的类型。
(3)空间位置的安排。
(4)合理安排不同承租人的租期。
第12篇 某物业管理公司章程
第一章总 则
第一条:为规范公司行为,保护公司和股东的合法权益,依据《中华人民共和国公司法》《公司登记管理条例》及其法律、行政法规,特制定本章程。
本章程为公司最高行为准则,对公司、股东、董事、监事、总经理具有约束力。
第二条:公司为有限责任公司,由全体股东共同出资,股东以其出资额为限对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
第三条:公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。
第四条:公司以其全部法人财产,依法自主经营,独立核算,自负盈亏。
第五条:公司登记注册名称武汉顺驰物业管理有限公司
第六条:公司住所:东西湖区吴兴路特1号3-4-2号
第二章公司的经营范围
第七条:物业管理,商品房销售代理,房地产中介信息咨询服务,建筑装饰材料销售。
以上经营范围,以登记主管机关依法核准为准。
第三章公司注册资本
第八条:公司注册资本为五十万元人民币。
第四章股东的姓名或名称
第九条:公司由 两方股东共同出资设立,具体如下:
1)名称(自然人姓名): 武汉顺驰投资控股有限公司 法定代表人张伟住所 东西湖区吴兴路特1号3-4-2号
2)名称(自然人姓名): 荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司法定代表人张伟住所 荆州市江津西路288号
3)名称(自然人姓名): 法定代表人 住所
4)名称(自然人姓名):
法定代表人 住所
填写不下请另附纸。
第五章股东的权利和义务
第十条:股东的权利和义务
(一)股东权利
1) 按照出资比例分取红利;
2) 依法及公司章程的规定,转让出资;
3) 按照出资比例行使管理决策权;
4) 优先认购公司新增资本;
5) 查阅股东会会议记录和公司财务会计报告;
6) 要求公司为其投入的资本签发出资证明书。
(二)股东义务
1) 遵守公司章程;
2) 按时足额缴纳本章程中规定的各自所认缴的出资额;并依法办理其财产转移手续;
3) 依其所认缴的出资额承担公司债务;
4) 在公司登记后,不得抽回出资;
5) 维护公司的合法权益。
第六章股东出资方式和出资额
第十一条:股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或土地使用权,必须进行评估作价,核实财产并依法办理其财产权的转移手续。工业产权、非专利技术出资的作价金额所占公司注册资本的比例按国家法律、行政法规规定执行。
第十二条:公司由***两方股东共同出资设立,出资形式及金额如下:
1) 武汉顺驰投资控股有限公司以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权) 货币出资,折合四十五万元人民币,占注册资本的90%;
2) 荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权)货币出资,折合五万元人民币,占注册资本的10%;
3) **以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权)出资,折合***万元人民币,占注册资本的**%;
4)**以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权)**出资,折合***万元人民币,占注册资本的**%。
填写不下的请另附纸。
第十三条:公司成立后,应当向股东签发出资证明书并置备股东名册。
第七章股东转让出资的条件
第十四条:股东之间按照公司法或行政法规的规定转让其全部或部分出资,向股东以外的人转让其出资时,须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买转让出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。
第十五条:经股东会同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资者有优先购买权。
第十六条:股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所及受让出资额记载于股东名册。并根据情况,向转让方、受让方重新签发出资证明书。
第八章公司机构、产生办法、职权、议事规则
第十七条:公司设股东会,由全体股东组成,是公司的最高权力机构。
第十八条:股东会行使下列职权:
1) 决定公司的经营方针和投资计划;
2) 选举、更换董事,决定有关董事报酬的事项;
3) 选举、更换由股东代表出任的监事,决定有关监事报酬的事项;
4) 审议批准董事会(执行董事)的报告;
5) 审议批准监事会(监事)的报告;
6) 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
7) 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
8) 对公司增加或减少注册资本作出决议;
9) 对发行公司债券作出决议;
10)股东之间相互转让出资或向股东以外的人转让出资作出决议;
11)对公司合并、分离、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;
&
nbsp;12)修改公司章程。
第十九条:对股东会决定的事项,除公司法及本章程特别规定的以外,由代表1/2以上表决权的股东通过即可生效。
第二十条:股东会对本章程第十八条第八项、第十一项(清算除外)及第十二项作出决议,必须经代表2/3以上表决权的股东通过。
第二十一条:股东会对本章程第十八条第(十)项作出决议,必须经全体股东股权1/2以上同意。
第二十二条:股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。
第二十三条:股东会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每 半年 召开一次。
临时会议可由代表1/4以上表决权的股东,1/3以上的董事或者监事提议召开。
股东会会议由董事会(执行董事)召集,董事长(执行董事)主持,董事长因特殊原因不能履行职务时,由董事长(执行董事)指定的股东召集,主持。
第二十四条:召开股东会议,应于会议召开15日之前以书面方式通知全体股东。
第二十五条:股东会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的股东应当在记录上签名。
第二十六条:公司不设董事会。
第二十七条:公司设执行董事一人,具体人选由股东会选举产生(执行董事的职权,参照董事会的职权),执行董事为公司法定代表人。
第二十八条:执行董事对股东会负责,行使下列职权:
(一) 负责召集股东会,并向股东会报告工作;
(二) 执行股东会的决议;
(三) 决定公司的经营计划和投资方案;
(四) 制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(五) 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(六) 制订公司增加或者减少注册资本的方案;
(七) 拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(八) 决定公司内部管理机构的设置;
(九) 聘任或者解聘公司总经理,根据总经理的提名,聘任或者解聘公司的副总经理、财务负责人,决定其报酬事项;
(十) 制订公司的基本管理制度。
第二十九条:执行董事任期三年,执行董事任期届满,连选可以连任。执行董事在任期届满前,股东会不能无故解除其职务。
第三十条:公司设总经理,由执行董事聘任或者解聘。总经理对执行董事负责,行使下列职权。
(一)主持公司的日常生产经营管理工作,组织实施执行董事决定;
(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(三)拟订公司内部管理机构设置方案;
(四)拟订公司的具体规章;
(五)制定公司的基本管理制度;
(六)提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人;
(七)聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员;
(八)执行董事授予的其他职权。
总经理列席股东会会议。
第三十一条:公司不设监事会,设执行监事1名,其人选由股东会选举产生。
第三十二条:公司执行董事、总经理及财务负责人不得兼任执行监事。
第三十三条:执行监事任期每届三年,任期届满,连选可连任。
第三十四条:执行监事行使下列职权:
(一) 检查公司财务;
(二) 对执行董事、总经理执行公司职务时违反纪律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(三) 当执行董事和总经理的行为损害公司的利益时,要求执行董事和总经理予以纠正;
(四) 提议召开临时股东会;
执行监事列席股东会会议。
第三十五条:公司研究决定有关职工工资、福利;安全生产以及劳动保护、劳动保险等涉及职工切身利益的问题。应当事先听取公司工会和职工的意见,并邀请工会或者职工代表列席有关会议。
第三十六条:公司研究决定生产经营的重大问题、制定重要的规章时,应当听取公司工会和职工的意见和建议。
第三十七条:执行董事、执行监事、总经理应当遵守公司章程、忠实履行职务,维护公司权益,不得利用在公
司的地位和职权为自己谋取私利。执行董事、执行监事、总经理不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司的财产。
第三十八条:执行董事、总经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。执行董事、总经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人名义开立帐户存储。
执行董事、总经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。
第三十九条:执行董事、总经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事上述营业或者活动的,所得收入应当归公司所有。
执行董事、总经理除公司章程规定或股东会同意外,不得同本公司订立合同或者进行交易。
第四十条:执行董事、执行监事、总经理除依法或经股东会同意外,不得泄露公司秘密。
第四十一条:执行董事、执行监事、总经理执行公司职务时违反法律、行政法规或公司章程的规定,给公司造成损害的,应当承担赔偿责任。
第九章 公司财务、会议
第四十二条:公司依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立公司的财务、会计制度。
第四十三条:公司在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法经审查验证。
财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表:
(一) 产负债表;
(二) 损益表;
(三) 现金流量表;
(四) 财务情况说明书;
(五) 利润分配表;
第四十四条:公司于每一会计年度终了后的十日前,将财务会计报告送交各股东。
第四十五条:公司分配当年税后利润时,应当提取利润的10%列入公司法定公积金,并提取利润的5―10%列入公司法定公益金。
公司法定公积金累计为公司注册资本的50%以上时,可不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的,在依照本章程第四十九条第一款规定提取法定公积金和法定公益金之前,应先用当年利润弥补亏损。
公司在税后亏损和提取公积金、法定公益金后所余利润,按股东出资比例分配。
公司的公积金用于弥补公司的亏损,扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。
公司提取的法定公益金用于公司职工的集体福利。
第十章 公司合并、分立和变更形式
第四十六条:公司合并或者分立,由公司股东会作出决议。
第四十七条:公司合并,由合并各方签订合并协议,并编制资产负债表及财产清单。
公司应自作出合并决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上至少公告三次。
债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得合并。
公司合并时,合并各方的债权、债务,应由合并后存续的公司或者新设的公司承继。
第四十八条:公司分立,其财产作相应的分割。
分立时,应编制资产负债表及财产清单。公司应自作出分立决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得分立。
公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。
第四十九条:公司需要减少注册资本时,必须编制资产负债表及财产清单。公司自作出减册资本决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。
公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。
第五十条:公司增加注册资本时,股东认缴新增资本的出资,按公司设立时缴纳出资的有关规定执行。
第五十一条:公司合并或者分立,登记事项发生变更时,应当依法向公司登记机关办理变更登记;公司解散时,应当依法办理公司注销登记;设立新公司时,应当依法办理公司设立登记;公司增加或减少注册资本,应当依法向公司登记机关办理变更登记。
第五十二条:公司由有限公司变更为股份有限公司应依法办理有关审批手续。
第十一章公司解散事由与清算办法
第五十三条:公司出现下列情形之一时,可以解散:
(一) 股东会决议解散;
(二) 公司章程规定的营业期限届满需要解散
(三) 因公司合并或者分立需要解散。
公司违反法律、行政法规被依法责令关闭时,应当解散。
第五十四条:公司依前条第一款第(一)、(二)、(三)项规定解散的,应当在15日内成立由股东组成的清算组,进行清算。
公司依前条第二款规定解散时,由有关主管机关组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组,进行清算。
第五十五条:清算组在清算期间行使下列职权;
(一) 清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单。
(二) 通知或者公告债权人
(三) 处理与清算有关的公司未了结的业务
(四) 清缴所欠税款
(五) 清理债权、债务
(六) 处理公司清偿债务后的剩余财产
(七) 代表公司参与民事诉讼活动。
第五十六条:清算组应当自成立之日起10日内通知债权人,并于60日内在报纸上至少公告三次。债权人应自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的第一次公告之日起90日内,向清算组申报其债权。
债权人申报其债权,应说明债权的有关事项,并提供证明材料。清算组应对债权进行登记。
第五十七条:清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会或者有关主管机关确认。
公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用,职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款,清偿公司债务。
公司财产按前款规定清偿后的剩余财产,按股东的出资比例分配。
清算期间,公司不得开展新的经营活动。公司财产在未按第二款的规定清偿前,不得分配给股东。
第五十八条:因公司解散而清算,清算组应清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,发现公司财产不足清偿债务时,应立即向人民法院申请宣告破产。
第五十九条:公司清算结束后,清算组应制作清算报告,报股东或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,经公司登记机关核准注销登记后,由清算组公告公司终止。
第六十条:清算组成员应当忠于职守、依法履行清算义务。
清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司财产。
清算组成员因故意或重大过失给公司或债权人造成损失的,应承担赔偿责任。
第十二章党组织、工会组织
第六十一条:公司内设立党组织、工会组织。
第十三章附则
第六十二条:公司经营期限十年,自登记机关核发营业执照之日起计算。
第六十三条:本章程经股东会通过,并自领取公司营业执照之日起生效,本章程解释权归股东会,修改权归股东会。
注:1、公司根据股东的人数和规模,公司机构可以根据实际情况修订补充条款,但应符合公司法的规定。
2、公司以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的,公司章程必须就有关财产权转移事宜、期限等做出规定。
本章程经全体股东一致通过。
甲
签字(盖章):
乙
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丙
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丁
签字(盖章):
