第1篇 z物业管理物品采购控制程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp5.1物业管理物品采购控制程序页码: 1/3
1.目的:
确保采购的物品符合质量要求。
2.适用范围:
适用于公司各部门对物业管理服务相关物品的采购。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2 is09002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1公司各部门职责:
4.1.1各部门应设专人负责编制本部门相关物业管理项目所需物品的购置计划。
4.1.2各部门主任负责本部门物品购置计划的核定。
4.1.3管理者副代表负责物品购置计划的审核,公司副总经理负责物品购置计划的审批。
4.1.4经副总经理审批后的物品购置计划由综合办公室主任负责实施。
4.1.5综合办公室主任负责购置物品检查、验收、入库登记。
4.2工程维修部的职责:
4.2.1工程维修部负责物业分承包商施工材料及日常维修材料采购计划的审核。
4.2.2当住户发现分承包商提供的日常维修材料存在质量问题或材料不足时,工程维修部应对分承包商所购物品和库存进行验证,并对其发出《整改通知书》。
5.工作程序:
5.1物品的购置计划由各部门根据本部门相关物业管理项目实际需要,编写《物品采购计划报批表》。
5.2购置计划要明确产品的名称、规格、型号、数量、购置用途与时间要求,有特释要求的应注明。
5.3购置计划编写完成后交部门领导进行核定,经部门领导核定后,
交管理者副代表审核,并由副总经理审批。
5.4经副总经理审批后的购置计划,由综合办公室主任负责实施。
5.5综合办公室主任对审批后的购置计划应委托办事员负责实施。
5.6办事员根据各部门的购置计划,要进行分类汇总,制定采购计划,采购计划应结合实际,以免造成资金的浪费。
5.7对物品采购的要求:
5.7.1办事员在进行采购时,应从《合格供应商名单》中选择供应商,并根据各部门提供购置计划的时间要求,分轻重缓急,有计划地进行,以确保物品的及时供应。
5.7.2工程维修部应建议物业分承包商对用量较大、数量较多且长年经常使用物品(如灯泡、水暖管件等)要采用国家定点生产厂家或专业生产厂家生产的产品,以确保产品的使用寿命和使用安全。
5.7.3对各专业有特殊要求的物品,办事员要会同专业技术人员共同去选购,以避免使用的困难。
5.8对物品的验收:
5.8.1物品到货后,综合办公室主任根据采购计划逐一进行清点检查、验收入库,并登记《入库登记表》中。
5.8.2物业分承包商购置的与物业管理相关的所需品,应与工程维修部共同验收,并将验收结果报工程维修部归档。
5.8.3对各专业有特释要求的物品,综合办公室主任应会同专业技术人员共同验收,并在《入库登记表》中注明验收结果。
5.9对不合格产品的处理:
5.9.1经办事员采购的物品,在进行检查验收时,发现产品质量或规格型号不符合要求,或产品质量有问题,放到指定区域并在《入库登记表》中加以记录,立即通知供货方进行更换,已更换仍不符合要求或质量的产品,要提出退货,以避免造成经济损失。
5.9.2物业分承包商采购的物品,工程维修部主任负责审查材料月计
划和每月材料库存情况,确保分承包商所购材料符合质量要求。
5.9.3对提供不合格产品的生产厂家或物品供应商,要进行调整,好中选优,以确定长期合作供应商。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《合格供应商名单》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品采购计划报批表》 ej-qr-qp5.1-01
6.3《入库登记表》&n
第2篇 前期物业管理施工建设阶段介入程序与内容
新项目前期物业管理施工建设阶段介入
1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。
2施工建设介入程序与内容
2.1成立介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
2.3实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
2.6.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
2.6.4楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
2.6.5砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
2.6.6装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
2.6.7门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
2.6.8给排水工程
a)给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
第3篇 某物业管理公司会计核算重点
物业管理公司会计核算重点
一、会计科目制定
一九九八年四月十一日,国家公布了物业管理行业须按照《施工房地产开发企业财务制度》的条例。因此,在制定一级会计科目时,必须遵照国家规定,但子细目却可按实际的需要增减。现就物业管理行业的要求编制一份会计科目样本以供参考。
二、成本核算
每一独立的物业,按其功能不同,可分为不同的'部分',如:住宅(或公寓)、办公楼、商场、停车场、会所等。若业主公约规定须按物业的不同'部分'分别独立核算,则在建账时应给予充分考虑。大部分的《财务软件》已备有辅助核算功能,财务管理部应尽量加以利用。
建账后,日常操作的重点是清楚识别及界定各项费用及收入的归属,按其所归属的'部分'准确核算。正确的'部分'分类能准确反映各'部分'的经营损益情况,对了解各'部分'的财务状况,改进管理极其重要。对于无法明确识别及界定其归属的费用,则称之为'公摊费用'或'待摊费用',对于这些'待摊费用'应在各会计期间归集后,合理分摊至各'部分'。分摊的方法有多种,如:面积、管理份额、该项费用总额、人员工资总额等,发生的费用类型不同,选用的分摊办法也有所不同,但最基本的原则是合理性。必要时,分摊办法的选用应征求有关部门意见,取得物业总经理甚至委托方的认可。
三、应收账管理
对于物业管理行业来说,应收账管理是其财务管理的重点之一,工作较为繁重。财务管理部须计算每一个业户应缴纳的各种费用,如水、电费等,亦要定期清理、核对和报告各项费用的缴付情况。定期发出缴付通知书、催款通知书、对账通知书,定期进行银行委托付款的划款工作等。
进行应收账款管理,需先行收集以下数据:
1.各项收费标准。
2.该物业所有单位的编号及面积。
3.每一个单位的管理费起计日期。
4.各单位每月应付各项费用(如管理费)的金额。
5.业户/用户/使用人的数据,如姓名、联络地址、电话、所拥有的单位编号。
6.空置单位的界定标准,收费项目及标准。
7.滞纳金有关规定,如起计日期、利率等。
8.由管理处代收水电费时,水电费的抄表日期、收费标准等。
四、注意事项
1.收楼时应注意事项
(1)用户付款的方法
用户在支付每月费用时,可采用多种方法,如亲自到管理处缴付现金或支票,或采用委托银行自动转账付款。财务人员应在用户收楼时,准备一份详细的付款方法说明书,并连同委托银行自动转账授权书交予用户。付款方法说明书上应列明:
①管理处的地址及办公时间。
②以支票付款时,支票抬头的名称。
③办理银行转账的手续及各项须知。
(2)业主收楼时缴交的各项费用及押金的账务处理
通常业主在收楼前或收楼时已按发展商或物业管理公司的要求,预付了数月管理费及各种押金、初装费等。其中部分款项,如预付管理费、管理费按金等应由管理处收取,电话、煤气初装费等应由发展商收取。当财务管理部由开发商或物业部取得有关收费资料,并收到已出售单元的数据时,应及时与开发商财务管理部沟通,明确各项收费的归属及时入账及时对账。
(3)预收管理费的处理
对于用户于收楼时预缴的管理费,应自交纳管理费起计日起按月结转收入。财务管理部应对管理费的起计日期的确定标准及特殊情况下的批准程序有明确的了解,并以此标准为依据,确定统一的起计当月的管理费计算方法。以免计算方法不统一引致的应收账混乱,以及与业主间的纠纷。
2.每月应注意的事项
(1)缴款通知书
①发出日期及截止日期
物业管理公司的经费,主要是来自管理费收入。为确保有充裕的流动资金,财务管理部必须在每月一号(或按公约规定的日期)前发出缴款通知,使业户能按时付款。由于打印通知书需时间,为确保业户能如期收到发出的交款通知书,必须提前三天发出。如果业户在截止日期后才付款,公司发出的通知书上将不会反映该项付款。为避免误会,所有通知书须注明发出日期和截止日期,并明确告知用户在该日期后支付的款项没有包含滞纳金在内。
②水、电费
如各单位的水、电费是由管理处负责收取,管理处每月须派员抄录各仪表的读数,然后按照每度的收费及最低消费计算应收款项,并将各单位应付的水电费用和管理费在每月付款通知书中分项,要求各单位在缴付管理费时一并缴付。
因抄读各仪表需时,财务管理部应与有关部门订定一个固定抄读日期,并把结果在付款通知书截止日前交予财务管理部。
③缴费通知书的管理
缴款通知书最少要有两联,一联给客户,另一联由管理处存档。若除管理处外,还有其它机构负责收款,便需要多一联,供对方存档作为收费依据。
(2)催款通知书
业主公约通常对业户缴纳管理费等的义务有详细规定,管理处应制定可操作的催款流程。对未按期付款单位,便须按追收程序定期发出催款通知书,直至采取截停水、电供应及发出律师信,进行法律诉讼。财务管理部有责任定期将各单位的各项收费情况通知物业部及物业总经理,待其决定采取适当措施。
第4篇 物业管理处文件传递作业指导书
管理处文件传递作业指导书
1.0目的
为了员工正确地掌握文件处理程序,避免行文混乱,加速公文运转,从而提高管理职能和办事效率。
2.0范围
适用于zz广场管理处文件传递作业。
3.0职责
管理处综合主管负责将审批后的文件传递至相关部门。
4.0内容
文件传递程序
管理处上报公司文件均按公司规范格式由相关责任部门起草、校对、打印报部门领导审批后交综合主管传递,并记录在《文件传递登记表》上;公司下达执行文件交综合主管经部门领导批示后传递相关部门执行,并记录在《文件传递登记表》上。
1、内部发文
1)上行文:指管理处上报公司领导批准执行的文件,包括报告、请示等,文件传递程序如下:
《发文处理单》、内容、格式审查--签发-- 传递--批准
文件-- 部门签署--综合主管--公司
传递
相关部门(阅办、存档)--综合主管
签发(复印件)
2)平行文:指部门之间为共同完成某项工作而以部门名义发往其他部门的文件,包括通知等,文件传递程序如下:
存档
文件 综合主管部门签署 相关部门
3)固定格式的表格及单据传递程序如下:
表格及单据 综合主管经部门签署公司批准 综合主管相关部门
执行、存档
2、内收文
公司向管理处下达的执行文件,包括总公司来文、行政主管机关来文、业务单位来文、业户来文等,文件传递程序如下:
传递
执行文件综合主管部门领导
签发批示
相关部门执行综合主管
5.0 记录
《文件传递登记表》
第5篇 丰华物业管理处员工守则
水木光华物业管理处员工守则
(一)管理人员须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满。
(二)对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。
(三)必须严格遵守轮值时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退,遇有特殊情况需请假时,应事先取得部门主管同意,而部门主管请假则需获得公司总经理同意。
(四)管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责以外及对私人服务的工作。
(五)管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务,若业主、住户提出要求,应请其直接向公司询问。
(六)部门主管应该执行公司各项指示,并定期召开该部门的各级员工的会议,向公司做定期的工作汇报。员工须服从部门主管工作调配及岗位编排。
(七)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
(八)不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益的行为。
(九)不得向业主、住户或公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财物,对各公物如有损坏,须负责赔偿。
(十一)遇到火灾、大风等意外情况,各员工必须依时当值,坚守岗位,并按照公司的统一调配进行扑灭,补救工作。
(十二)必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
第6篇 物业突发事件管理控制程序作业指导文件
物业程序文件:突发事件管理控制程序
突发事件处理流程图
发生部门部门负责人管理处经理公司领导/执法部门品质管理部公司管理层/管理者代表
1.目的
对突发事件做出及时、正确的处理,降低经营管理风险,减少公司及顾客损失,维护公司信誉及顾客利益。
2.范围
适用于公司各管理处对突发事件的处理。
3.定义
打破正常的管理或服务秩序,意外发生的具有一定影响或造成人身伤害或财产损失的事件。
4.职责
责任部门/岗位工作职责时效
公司管理层/管理者代表组织对质量事故的分析处理。事件发生后24小时内,并持续跟进事件落实情况直至事件关闭。
总经理办公室向集团或地产公司反馈质量事故信息。事件发生后24小时内
品质管理部
判定突发事件是否属于质量事故,并根据判定结果及时组织召集事件评审会。
提出突发事件处理和指导意见,并将信息传递给总经理办公室。
现场验证质量事故及突发事件纠正预防措施的落实情况。
统计分析。事件发生后12小时内
接到文字(含邮件)记录后11小时内
整改期限到达后1周内
半年
管理处经理
突发事件现场协助处理。
若现场判定为质量事故通报公司管理层。
审批纠正预防措施并发送品质管理部。
监督并验证突发事件纠正预防措施的落实情况。及时
事件发生后30分钟内
事件发生后12小时内
部门申请后持续,整改期限到达后3天内
管理处部门负责人突发事件的现场协调处理、控制。
向管理处经理和品质管理部上报突发事件发生情况。
制定纠正预防措施并报管理处经理审批。
落实纠正预防措施并申请管理处经理验证。及时
事件发生后30分钟内
事发发生后8小时内
按整改期限完成
现场员工及时上报部门负责人,现场处理、控制。及时
5.方法及过程控制
5.1突发事件的分类:
安全类:治安:报警(周界、居家)、抢劫、盗窃、斗殴等;
消防:易燃、易爆、危险品泄漏;居家火警、车辆着火等
交通:交通堵塞、车辆冲卡、凭证丢失、车辆损伤等。
设备类:房屋;设施、设备类;机电类;停电、停水、电梯困人等;
其他类:服务缺陷、公共传媒类突发事件等:
灾害类:酷热、严寒、暴风雨、沙尘、地震等;
伤病类:疫情、中毒、危病、受伤等;
事务类:媒体报道、群众*、客户纠纷、扰乱办公等。
5.3一类质量事故:公共媒体负面报道,负有管理责任的火灾,员工盗窃客户财产,员工与客户打架,员工集体脱岗,负有管理责任的客户群诉,10000元以上的赔偿责任,经政府机构鉴定属人员重大伤残或非正常死亡的事故等。
5.4二类质量事故:小区发生的入室盗窃案(以户为单位),汽车被盗,5000元以上的赔偿责任,其他由公司确定的对公司声誉造成较大影响的事件等。
5.2方法和过程控制
5.2.1突发事件信息传递原则
5.2.2及时性:事件发生部门应按规定时间将信息传递到指定对象,规定时间见'3.职责'。
5.2.3完整性:各管理处传递信息应包括事件发生的具体时间和地点、处突现场人员岗位名称、事件发生起因、造成财产损失情况或人员伤亡情况、现场处理情况、从物业管理角度提出的原因分析以及制定相应的纠正措施。如现场判断为质量事故的,在初次上报信息时应优先保证及时性,同时通过后续信息上报保证其完整性。
5.2.4真实性:各管理处应根据事实制作信息,不得含糊其辞、隐瞒现场情况或加入主观臆测。
5.3突发事件处理流程
5.3.1突发事件发生后,事件当事人或第一接报人应立即通知监控中心和部门负责人,对现场情况作要点性叙述和处理需求。
5.3.2事件当事人应根据现场情况做好事态控制处理及保护工作,以先自救后救人再救物为原则,尽量减少损失,同时注意规避公司风险。
5.3.3监控中心在得到突发事件的信息后,立即将信息传递至管理处前台及管理处经理,并在《监控室值班记录表》上记录接报准确时间、事件发生地点、事件主题以及报送人员。
5.3.4事发部门负责人接到信息后,应根据突发事件处理预案在第一时间赶赴现场协调处理,并须在突发事件发生后的30分钟内以电话形式告知品质管理部经理或对口业务督导,并叙述事件发生时间、地点、原因、现场基本(损失)情况及当时采取的应急措施。
5.3.5管理处在处理完事件现场后,事发部门负责人应了解事件发生的全过程,分析事件发生主要原因,确定事件性质分类并制定纠正和预防措施,填写《突发事件处理记录表》上报管理处经理或管理处授权负责人审批,管理处须在事发后12小时内将记录表发送品质管理部和总经理办公室。
5.3.6品质管理部经理或对口业务督导根据传递信息或现场调查核实结果进行分析,按职责要求时间内在《突发事件处理记录表》回复处理指导意见,并同时抄送总经理办公室信息负责人。
5.3.7管理处判断或品质管理部判断为质量事故的突发事件,品质管理部应在获悉事故发生后12小时内到达事故发生现场,调查事故发生原因、经过、涉及方、涉及人员情况、初步估计损失、现场纠正措施、对我司可能产生的影响等。
5.3.8总经理办公室按照职责规定时间向集团和地产公司上报质量事故信息,并根据事态的进展情况及时报送后续信息及跟进落实集团或地产公司指导意见,品质管理部协助其跟进各管理处事态进展情况和监督、验证集团或地产公司指导意见。
5.3.9发生质量事故后,总经理办公室应在职责规定时间内召集质量事故分析处理会议,参会人员至少包括总经理,分管事发管理处经理处理,事发管理处经理或负责人,事发部门负责人,事发当事人,品质管理部经理、对口业务督导,必要时相关职能部门负责人以及法务人员也应参加。
5.3.10管理处经理按职责规定时效监督、验证突发事件纠正预防措施的落实情况。品质管理部跟据管理处措施验证反馈进行现场验证。
5.3.11品质管理
部每半年对突发事件进行统计分析并提交管理评审。
5.4预警信息上报流程
5.4.1当发现突发事件的预兆时,应及时通过邮件形式告知相关责任部门,信息内容至少包括目前了解到的事件、可能产生的影响、事件涉及方、相关人员的情况简介、管理处采取的预防措施等。
5.4.2相关部门在接到预警信息后,作出预防准备。
5.5突发事件处理预案
5.5.1突发事件发生后,应根据《突发事件处理办法》(见附件)中规定的相应流程,按各管理处制定的突发事件处理预案进行现场应急处理。
5.5.2各管理处应结合本项目实际情况,编制各类突发事件处理预案,经管理处各部门负责人审核、管理处经理审批,在品质管理部备案后生效。
5.5.3各类突发事件处理预案的控制管理依《文件资料控制程序》执行,编码方法见《质量体系文件编写导则》。
5.5.4各管理处将各类突发事件处理预案的培训列入《管理处年度培训计划》,结合实际需求有计划的开展相关人员的培训和实战演练,并对培训和演练效果进行评估和总结,并填写《演练情况记录表》上报品质管理部备案。
5.5.5各管理中心依据演练及突发事件实际处理情况,不断修改完善本管理处各类突发事件处理预案。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理办法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突发事件处理办法》
7.质量记录表格
第7篇 某物业管理顾客满意度测量控制程序
1.0目的
1.1本程序建立对业主(住户)满意度的收集、分析工作程序,使服务效果信息能得以及时反馈,确保服务满足规定要求。
2.0适用范围
2.1本程序适用于公司对业主(住户)满意度的收集、分析工作的控制。
3.0职责
3.1公司意见征询或调查活动由行政人事部编制活动的实施计划,报管理者代表审核、总经理批准后实施。
3.2各管理处根据需要进行的意见征询或调查活动,报行政人事部备案并经管理者代表批准后实施。
4.0程序要点和实施
4.1意见征询或调查活动的组织实施
4.1.1活动频次
a)公司每半年以“征询表”或“调查表”方式组织进行一次意见征询或调查活动;
b)各管理处以“征询表”或“调查表”方式进行的该项活动的频次,根据需要确定。
4.1.2活动计划
a) 在活动进行前,负责实施的部门应编制相应计划,内容包括开展本次征询或调查活动的目的、征询或调查活动的目的、征询或调查的对象,“征询表”或“调查表”的设计、发放的范围和数量、时间及人员安排等多种形式等。
b) 计划的批准
由行政人事部编制的活动实施计划,由管理者代表审核,总经理批准;各管理处编制的实施计划报行政人事部备案,由管理者代表批准。
4.1.3 “征询表”或“调查表”
a)设计的“征询表”或“调查表”应清晰描述提供的管理和服务等过程中需经业主(住户)评价的项目和内容;
b)业主(住户)评价可以设定为“很满意”、“满意”、“较满意”、“不满意”几项。
4.1.4 “征询表”或“调查表”由负责实施该项活动的负责人组织发放和回收,“征询表”或“调查表”的回收率原则上应不低于发放数量的60%。
4.1.5统计分析
a) 进行征询意见的部门可采用调查表法或排列图法分别对收集的业主(住户) 意见进行统计分析;
b) 对业主(住户)评价为“很满意”、“满意”、“较满意”的可确定为满意项。满意率的计算方法见附录;
c) 统计分析结果应形成统计分析报告;
d) 各部门的统计分析报告,经管理者代表审核后分发至总经理、管理者代表、总经理助理、主管经理和相关部门。
4.2 提供服务可以通过回访方式验证员工服务过程及结果顾客是否满意、是否符合质量要求。具体按《回访工作规程》执行。
4.3 征询活动中被业主/住户评价为不满意的项目,由责任部门采取“纠正措施”。
4.4 对确定的不满意项,按《不合格控制程序》处理。
4.5 联络
为方便与业主(住户)进行沟通和联络,公司在适当地点设置投诉箱,并公布公司投诉电话,以便及时接收业主(住户)的评价和需求。
4.6 信息服务
公司设置告示栏及宣传橱窗,及时公布涉及业主和住户权益的有关事项。
4.7 管理代表者应确保将业主(住户)的意见、评价提交管理评审。
4.8 记录:行政人事部和开展征集意见活动的管理处应保存活动计划、回收的“证询表”及满意率的统计和资料,保存期按公司档案管理制度执行。
5.0 引用文件和记录表格
5.1 《回访工作规程》
5.2 《不合格控制程序》
5.3 《纠正和预防措施控制程序》
附录:顾客满意度统计、计算方法
一、统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。
二、统计计算符号
n---发放的调查表总数;
h---回收的调查表总数;
; *---调查表的调查项目数;
y---每份调查表评价满意的项数;
o---评价满意的项目总数;
a---回收率;%
k---满意率;%
三、统计计算公式
h
a=
第8篇 a物业管理公司员工守则-范本5
物业管理公司员工守则范本5
1、公司全体员工应以本公司的利益为最高利益,在各自的工作岗位上执行主管的意志,服从指挥和管理,守职尽责,按要求、高效率地完成各项任务,工作积极、主动;
2、严格遵守公司各项规章制度,爱护公司财产,关心公司发展,对改进公司内部经营管理活动提出合理化建议,努力熟悉和学习各种业务知识,提高业务素质;
3、公司员工必须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满,对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间的良好关系;认真做好租户、住户热线的接听和记录,重要事件和信息及时报告;
4、在业务交际、洽谈、接待客户时,礼貌待人,举止文明,对客户负责,正面宣传介绍本企业的经营宗旨和服务特色,取得客户的信任;
5、严格遵守公司的作息时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退,遇有特殊情况需请假时,应事先取得主管的同意,而公司主管人请假需获得公司总经理的同意;
6、注意办公环境的卫生,保持办公设施、用品的整洁;
7、必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。
第9篇 物业管理员四级技能试题
2005物业管理员(四级)技能试卷
2005年广东省职业技能鉴定考试
物业管理员(四级)技能试卷
考试须知:本试卷适合物业管理员(四级)考试用,考生须按规定要求填写姓名,单位,考生号码,试卷满分100分,考试时间为120分钟,考试时用蓝色圆珠笔或蓝黑色钢笔答,试卷上不准写与考试内容无关的文字,考试时间一到,考生须将试卷反扣在课桌上,离开考场。
一 二 三 总 分 总分人
分 数 得分 评分人
一、现场模拟综合判断题(30分)
下面是某物业公司在物业管理工作中的部分做法或处理措施,请指出其中存在的问题,并说明规范做法或理由。
1、保安员在发生暴力案件时的处置程序:
(1)保安员发现或遇有暴力案件能迅速向保安部报案,报告时讲清楚姓名、身份、联系方式、案发地点、时间等简要情况。
(2)保安部经理或向上级汇报、或决定上报公安机关,如果属涉外情况,则要马上通知涉外相关国家大使馆、领事馆
(3)接到报案后,保安部经理迅速赶到现场,确认现场和组织警力保护现场,同时要拒绝传媒人员采访,以免破坏现场。
(4)在现场尽力控制犯罪嫌疑人员,如现场危险,则尽力控制局面等候公安人员。当公安人员到场后,配合公安人员进行抓捕活动,并向公安人员汇报、提供相关记录、监控录像等资料,全力配合公安机关调查工作,协助破案。同时,应该清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号,做日后查阅、参考之用。
(5)在现场,尽力寻找目击证人或报案人,收集证言、证物。尽量了解案情,并进行详细记录。
(6)如果有受伤人员,应首先就地进行急救或通知当地急救中心或附近医疗机构。
(7)做好相应善后工作,得到公安机关命令后,清理现场,撤离保护现场,清点、记录财务情况,恢复被损坏设备、设施,尽快恢复经营活动。
(8)安保经理应将事件处置经过和情况以报告形式呈报上级领导。
2、该公司发生火灾时的应急处理方案如下:
1.发生火灾时,立即通知管理处和公司防火责任人,并组织义务消防队员、保安队员紧急进入着火区域灭火、抢险,争取在火灾发生初期,利用大楼内自有的消防器材灭火自救。
2.若火势无法控制,立即向“119”报警并组织人员疏散。消防中心根据着火区域的地点和火情的变化,作出相应的灭火、救助、疏散和保障决定。
(1)切断火场电源,关闭空调机组,启动相应消防栓系统、喷淋系统,引导消防车和消防队员并组织突击队员进入火场。
(2)消防中心迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,同时启动送风排烟设备,对疏散楼梯间保持负压送风。客用电梯全部降至底层锁好,禁止使用。工程部人员进入配电室随时做好备用电源的转送工作。
(3)开启消防广播,准确通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层以上人员立即通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区,接着通知着火层人员,然后通知火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散,要逐室检查、核实人员是否全部撤离火灾现场火场。消防队员做好警戒,侦查火情,随时向消防中心报告。指挥员应保持与消防中心联系,视火灾现场情况决定人员、物资撤离方案。
(4)在消防队到场之前,组织公司专职和兼职消防人员灭火,以大部分力量在火灾可能蔓延的地方控制,防止火势乘隙扩大。电气火灾发生时,首先切断着火层及相邻上、下层电源,然后灭火。燃气着火时,首先关闭液化气阀门,然后灭火,同时应尽快将气源搬离火区,以防发生爆炸。在消防队到达现场后,服从其统一领导,按照统一部署执行。
(5)按演习分工组织维持公共秩序,做好火灾现场维护警戒,保障灭火通道畅通,同时引导协助消防机关的工作,做好后勤增援准备,保证必须的水电供应不间断和有足够的灭火器材及运输车辆。对抢救出来的贵重物品要严加保存,并做好记录。如火灾造成人员伤亡,应立即联系医疗机构协助抢救伤员。
(6)扑灭火灾后,协助维持秩序,做好相应的善后工作;对使用过的消防器材和设备进行复位、检查和修理;配合消防机关调查,分析着火原因,清理火灾现场,写出书面报告呈交上级主管部门。
3、该公司在住宅小区保洁操作细则和要求中明确
(1)电梯门、地板及周身每日清扫、抹擦2次;
(2)男女卫生间每日拖擦、冲洗2次;
(3)各楼层公共走廊每周拖洗1次;
(4)手扶电梯每月打蜡1次;
4、对日常养护考核指标中的部分服务指标、定额指标、安全指标,该公司是这样要求的:
(1)走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上;每年对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。
(注:走访查房户数计算时对月(季)内走访如系同一户超过1次的均按1次计算)。
(2)养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工,考虑到小修中对急修项目需及时处理,因此在一般情况下,养护计划率要求达到60%以上,遇特殊情况或特殊季节,可统一调整养护计划率。
(3)维修服务工人的劳动效率要98%以上达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。同时要通过合理组织生产,发挥劳动潜力和充分回收利用旧,努力降低小修养护成本。
(4)年职工负伤事故率小于千分之三,等等。
5、该公司制订二次装修的申报程序如下:
(1)装修申报
① 装修户首先向物业管理公司行政办公室提出申请
业主需要装修时,到管理公司下属的管理处领取申请表,填写申请表,等申请批准后方可施工。
②工程设备部门对装修户的资格进行确认,并提供装修指南及有关资料;
③装修户尽快请有关单位进行装修设计,并在15天内将装修设计图交工程设备部门审查;
④装修户选择合格的装修单位。
(2)物业管理公司审批
①在接到装修户递交的装修设计的15天内,工程设备部会同安保部对设计方案进行审核,提出同意或修改意见;
②方案批准后,装修户按规定到物业管理公司签订协议,并领取装修许可证。
6、该公司自动扶梯的运行管理规程如下:
⑴自动扶梯的日常运行管理由弱电部门负责。
⑵每日按规定的时间表启/停自动扶梯。
⑶严格遵守自动扶梯操作规程。
⑷当值人员应不定时巡查自动扶梯。
⑸当发现或接报自动扶梯发生故障,应立即停止其运行,并通知承担电梯维修的专业公司维修。
得分 评分人
二、情景题(每题5~8分,共50分)
1、假定你在住宅区管理处工作,请你谈谈管理处是如何对用户投诉意见进行处理的(5分)
2、最近有个别用户欠缴管理费的情况发生,请你拟写一份催缴管理费通知书(5分)
3、作为物业管理员,请你告诉保安员执勤中遇到不执行物业管理规定、规劝不听者的处理方法(8分)
4、作为一名住宅小区项目的环境保洁工作人员,试问在每日保洁操作中,保洁的方式有哪些(8分)
答:
5、假如你负责档案管理工作,请你说明如何对物业管理资料进行归档管理(8分)
6、假如你是停车场管理员,你知道在停车场管理过程中遇到车辆碰毁设备设施如何处理吗(5分)
7、假定你在工程部工作,你了解翻修工程的适用范围吗(5分)
8、最近发生多起用户排水管道堵塞现象,你认为怎样才能令到用户合理使用排水管道,避免或减少此类情况的发生。(6分)
得分 评分人
三、案例分析题(20分)
1、 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。
问题:顾某能否在自己的储藏室内添装卫生设备 为什么应如何处理(10分)
2、吴某是某市a小区的业主,2003.8月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以《物业管理条例》为依据分析吴某房屋出租后的物业服务费应由谁承担假设发生
欠交服务费的情形,物业公司应该向谁追收苏某能否代替吴某参加业主大会苏某不是业主,是否可以不受小区业主公约的约束 (10分)
2005年广东省职业技能鉴定考试
物业管理员(四级)技能试卷参考答案
一、现场模拟综合判断题(30分)
(评分标准: 指出1个错误点得1.5分,相应说明规范做法或理由得1.5分,但总得分不得超过30分)
答案(仅供参考)
1、保安员在发生暴力案件时的处置程序:
错误1:(2)保安部经理或向上级汇报、或决定上报公安机关,如果属涉外情况,则要马上通知涉外相关国家大使馆、领事馆
规范做法或理由:(2)保安部经理或向上级汇报、或决定上报公安机关,如果属涉外情况,则要上报公安局外国人出入境管理处或外事科
错误2:(3)接到报案后,保安部经理迅速赶到现场,确认现场和组织警力保护现场,同时要拒绝传媒人员采访,以免破坏现场。
规范做法或理由:(3)接到报案后,保安部经理迅速赶到现场,确认现场和组织警力保护现场,同时要认真对待传媒人员采访。
错误3:(6)如果有受伤人员,应首先就地进行急救或通知当地急救中心或附近医疗机构。
规范做法或理由:(6)如果有受伤人员,应及时通知当地急救中心或附近医疗机构,或采取必要的急救措施,未经专业急救培训者不可擅行急救。
2、该公司发生火灾时的应急处理方案如下:
错误4:2)消防中心迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,同时启动送风排烟设备,对疏散楼梯间保持负压送风。
规范做法或理由:(2)消防中心迅速启动水泵,保证消防水压正常,有足够水量灭火,同时启动送风排烟设备,对疏散楼梯间保持正压送风。。
错误5:3)开启消防广播,准确通知引导人群迅速撤离火区。首先通知通知着火层以上人员立即通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区,接着通知着火层人员,然后通知火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散,
规范做法或理由:(3)开启消防广播,准确通知引导人群迅速撤离火区。首先通知着火层人员立即通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离到安全区,接着通知着火层以上人员,然后通知火灾有可能蔓延到的着火层以下人员有序疏散,
错误6:4)在消防队到场之前,组织公司专职和兼职消防人员灭火,以大部分力量在火灾可能蔓延的地方控制,防止火势乘隙扩大。
规范做法或理由:(4)在消防队到场之前,组织公司专职和兼职消防人员灭火,以一小部分力量在火灾可能蔓延的地方控制,防止火势乘隙扩大。
3、该公司在住宅小区保洁操作细则和要求中明确
错误7:(2)男女卫生间每日拖擦、冲洗2次;
规范做法或理由:(2)男女卫生间每日拖擦、冲洗3次;
错误8: 手扶电梯每月打蜡1次;
规范做法或理由:(4)手扶电梯每月打蜡4次以上;
4、对日常养护考核指标中的部分服务指标、定额指标、安全指标,该公司是这样要求的:
错误9:(1)走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上;每年对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。
规范做法或理由:(1)走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上;每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。
错误10:2)养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工,考虑到小修中对急修项目需及时处理,因此在一般情况下,养护计划率要求达到60%以上,遇特殊情况或特殊季节,可统一调整养护计划率。
规范做法或理由:(2)养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工,考虑到小修中对急修项目需及时处理,因此在一般情况下,养护计划率要求达到80%以上,遇特殊情况或特殊季节,可统一调整养护计划率。
错误11:(3)维修服务工人的劳动效率要98%以上达到或超过人工定额;
规范做法或理由:(3)维修服务工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;
5、该公司制订二次装修的申报程序如下:
错误12:① 装修户首先向物业管理公司行政办公室提出申请
规范做法或理由:① 装修户首先向物业管理公司工程设备部门提出申请
错误13:①在接到装修户递交的装修设计的1
5天内,工程设备部会同安保部对设计方案进行审核,提出同意或修改意见;
规范做法或理由: ①在接到装修户递交的装修设计的一周内,工程设备部会同安保部对设计方案进行审核,提出同意或修改意见;
6、该公司自动扶梯的运行管理规程如下:
错误14:⑴自动扶梯的日常运行管理由弱电部门负责。
规范做法或理由:⑴自动扶梯的日常运行管理由强电部门负责。
错误15:⑷当值人员应不定时巡查自动扶梯。
规范做法或理由:⑷当值人员应定时巡查自动扶梯。
二、情景题(每题5~8分,共50分)
1、假定你在住宅区管理处工作,请你谈谈管理处是如何对用户投诉意见进行处理的(5分)(评分标准:答中一要点得1分,全对给满分)
①管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。由有关班组负责采取补救措施,做出补救措施的同时,还需采取纠正措施,在预定时间内完成。
②对重大问题的投诉,管理处不能处理而需统一协调的问题,直接报经理,由经理做出处理决定。
③对需要采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录,以便跟踪检查。
④在完成补救措施后,应将处理结果反馈给管理处,由管理处负责与用户联系,报告处理结果,直到用户满意为止。
2、最近有个别用户欠缴管理费的情况发生,请你拟写一份(5分)
(评分标准: 答对格式得3分,内容2分,考评员应根据考生答的格式的正确性、内容是否合理性、明确进行评分,不必拘泥于参考答案)
答案参考格式如下:
催缴管理费通知书
尊敬的_______先生/女士:
有关___________________________事宜
本公司于__________年_____月___日致住户信件中所提及_________月份之__________费共人民币____________元,迄今您这户仍未付清。直至目前为止包括本月份费用之和总应付款额为人民币__________元.
假如本公司于(日期)前仍未收到您这户金额(人民币)_______________元之付款,公司将在无法选择的情况下将此案转交律师诉送法院,并采取一切适当行动追讨上述欠款而毋须作另行通知。
为避免对住户造成难堪,本公司希望在迫不得已进行下一步行动之前,住户能够尽力缴清上述欠款。
此致
________________公司物业经理_________谨启
日期:________年_____月____日
3、作为物业管理员,请你告诉保安员执勤中遇到不执行物业管理规定、规劝不听者的处理方法(8分)
(评分标准: 答中一要点得2分,考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案)
一般可按以下方法处理:
1.纠正违章行为时,要做到说话婉转和气,条理清晰,态度友善和蔼,千万不要盛气凌人,态度粗暴,训斥当事人。
2.耐心地劝导违规者遵守物业管理规定,如出示通行证件,不随地吐痰等。
3.帮助、引导违规者纠正错误,执行物业管理规定。如引导客人到指定区域吸烟,帮助客人将乱扔的果皮、纸屑等拾起放进垃圾筒等。
4.当遇到个别客户蛮横无理打骂时,当值人员首先应保持冷静,克制自己情绪,尽量做到打不还手,骂不还口,然后及时将事态报告保安部和主管;保安部尽快通知附近巡逻保安赶赴现场,劝阻并平息纠纷,将肇事者扭送到公安机关依法处理。若有电视监控设备,应同时把发生纠纷现场状况录像,以备公安部门取证,或尽可能保存现场证据,及时确认现场证人。
4、作为一名住宅小区项目的环境保洁工作人员,试问在每日保洁操作中,保洁的方式有哪些(8分)
(评分标准: 答中一种方式得1分,)
有清扫、洒水、抹擦、收集、清除、集运、拖擦、冲洗等方式。
5、假如你负责档案管理工作,请你说明如何对物业管理资料进行归档管理(8分)
(1)归档。就是按照资料本身的内在规律与联系进行科学地分类和保存。重要资料的接收必须指定负责人验收,完善交接手续后立卷归档。日常管理文件按照物业管理企业制定的文件管理程序与发放及验收制度立卷归档。(4分)
(2
)采取多种形式储存方式保存原始档案。物业档案资料载体(纸张、磁带、磁盘、胶片等)、信息(数据、文字、图像、声音等)与档案成果形式(图、档、卡、册、表、计算机软件、声像材料等)多种多样。进行档案组卷时,必须按不同业务性质编号、造册、编辑、分柜保存。要运用计算机等先进的管理手段,尽可能地把其他形式的档案资料转化为电脑资料储存,以便于管理、查找和使用。(4分)
6、假如你是停车场管理员,你知道在停车场管理过程中遇到车辆碰毁设备设施如何处理吗(5分)
(评分标准: 考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案)
当发现车辆碰撞碰毁设备、设施造成损失时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系物业部负责人就设备、设施损害程度与肇事车主共同协商解决办法。
7、假定你在工程部工作,你了解翻修工程的适用范围吗(5分)
(评分标准:答中一要点得1分)
1)主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋;
2)因自然灾害破坏严重,不能在继续使用的房屋;
3)地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋;
4)无修缮价值的房屋;
5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
8、最近发生多起用户排水管道堵塞现象,你认为怎样才能令到用户合理使用排水管道,避免或减少此类情况的发生。(6分)
⒈普及使用常识,提示用户防止杂物进入下水管道,以免堵塞。(3分)
⒉在卫生间、盥洗室等处设置垃圾桶,在拖布池、洗碗池装置蓖网,以防止杂物堵塞管道。(3分)
三、案例分析题(20分)
1、(评分标准: 考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案,10分)
参考答案要点:
1、顾某不能在自己的储藏室内添装卫生设备(3分)
2、依据:按有关法律规定,住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区、县房地产管理部门审批。”(3分)
3、房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,因此,有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状,并应当承担民事赔偿责任。 (4分)
2、(评分标准: 考评员应根据考生回答问题的正确性、合理性进行评分,不必拘泥于参考答案10分)
参考答案要点:
1、业主吴某房屋的物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳;(2分)
2、出现欠交服务费的情形,若约定由吴某缴纳,物业公司应找吴某追收 ;若约定由苏某缴纳,物业公司应先找苏某,若苏某拒绝或逃匿,则找吴某追收。(4分)
3、苏某在得到吴某的书面委托授权后可以代替吴某出席业主大会,否则不能。(2分)
第10篇 物业综合管理体系文件控制程序
物业综合管理体系文件的控制程序
1.目的:按综合管理体系的要求对文件进行有效的控制。
2.范围:所有综合管理体系文件
3.职责:
4.操作程序:
工作流程图说明记录
1、综合管理体系文件要加盖'受控文件'印章。
2、文件的发放由品质管理部统一负责,并在《文件发放(回收)登记表》中登记备案。
3、当综合管理体系文件持有者调离岗位或离开公司时需办理交还手续。
4、综合管理体系文件的修改,由建议人填写《文件更改申请表》,上报主管领导。
5、主管领导签署审核意见后至品质管理部
6、品质管理部根据主管领导批准的修订意见,将全部受控的原综合管理体系文件实施文字处理。
7、手册的更改采用换页形式。
8、修订完成后的综合管理体系文件由品质管理部按规定范围重新发放。
9、对于失效的文件由品质管理部及时收回,并在《文件销毁审批表》予以记录。
10、若因任何原因而保留失效文件时应进行适当标识。
11、对于作废文件由相关部门填写《文件销毁审批表》,经管理者代表批准后,由品质管理部负责统一销毁。《文件发放(回收)登记表》c*4.2.3-01-f01-01
《文件更改申请表》c*4.2.3-01-f03-01
《文件销毁审批表》 c*4.2.3-01-f07-01
第11篇 物业车辆管理程序
物业的车辆管理程序
1.目的
为了保障**物业管理有限公司国企大厦地下停车场车辆停放安全、有序、交通顺畅。
2.适用范围
适用于国企大厦地下停车场的管理。
3.引用文件
3.1公司质量手册第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002标准第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.职责
4.1保安部负责停车场车辆停放的管理和当班车辆停泊的收费。
4.2物管部负责停车场ic卡的办理及收费(包含:月租和年租车辆收费)。
5.程序
5.1ic卡的办理
5.1.1客户到物管部填写《车辆购卡登记表》申请办理月卡/年卡。
5.1.2管理员收取有关费用,并于每天下班前将所收费用交予财务室。管理员所售停车卡最高限额200张。
5.1.3继续租用月/年卡的客户,可携带上ic卡直接到物管部办理充值手续,物管员填写《国企大厦停车ic卡申请表》并输入电脑存档,《国企大厦停车ic卡申请表》送停车场作记录。
5.1.4客户若丢失ic卡,经物管部核查后,补发新卡,并收取ic卡的工本费。
5.2车场管理
5.2.1保安部管理员每日认真做好对停车场车辆的管理,具体要求参见《停车场保安的职责》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日检查停车场公共设施是否完好和齐全。发现问题填写《特别事件报告》由当班主管填好后交保安部经理处理。
a.出入口的升降机;
b.出入口的电脑ic卡机;
c.指示牌;
d.车位号码;
e.反光镜;
f.照明;
g.排水井;限速标志
h.限高。
5.2.3物业保安员在当班时遇突发事件(如失窃、碰撞、失火等),应及时处理或报经理,做好《特别事件报告》记录。
6.支持性文件和质量记录
6.1《停车场管理制度》
6.2《停车场保安的职责》
6.3《车辆出入登记表》
6.4《特别事件报告》
6.5《车辆购卡登记表》
6.6《国企大厦停车ic卡申请表》
第12篇 物业管理员工业区的物业管理试题
一、单选题
177、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置和货物,不按要求造成的损失由( )。
a、责任企业负责 b、物业管理公司负责 c、由双方负责 d、施工单位负责
178、物业管理区域内的标志牌、路灯、垃圾桶等属于( )环境小品。
a、装饰性 b、功能性 c、分隔性 d、人文性
179、工业区物业管理公司在管理区域内( )
a、只能使用原有停车场 b、不能建设新的停车场 c、可以规划设计新的停车场 d、不能设立停车场
180、工业区停车场内要求光线充足,便于查找,还必须便于( )的实施。
a、多种经营服务 b、绿化管理 c、岗位责任制 d、消防管理
二、多选题
181、工业区物业管理包括( )等房屋建筑的管理。
a、工业厂房 b、生产车间 c、仓库 d、住宅区
182、工业区物业管理工作难度较大,主要是因为( )
a、管理面广收益低 b、噪声污染大 c、固定资产比重大 d、维修保养费用高
183、工业厂房和仓库的服务,主要是做好各项保障工作,包括( )
a、供应保障 b、环境保障 c、售后服务保障 d、工作条件保障
184、工业区环境污染的类型有( )
a、水体污染 b、固体废弃物污染 c、空气和噪声污染 d、电磁波污染
185、各类环境小品的功能有( )
a、强化管理 b、方便耐用 c、美化环境 d、组织空间
三、判断题
186、( )工业区物业管理负责厂房和仓库范围内所有设备设施的管理、养护和维修。
187、( )工业厂房和仓库用作生活居住时,须经公安部门批准同意。
188、( )工作区内的工业废弃物应由各企业、车间自行处理,不可向外乱扔乱放。
189、( )在工业厂房的外墙或屋顶设置广告,应事先向房地产管理部门申请,经批准后方可实施。
190、( )在工业厂房和仓库的公共场地堆放货物时,须经物业管理公司批准。
191、( )搞好工业区的环境卫生工作,工厂职工负主要责任,物业管理公司要密切配合。
192、( )工业区车辆管理的重点是防止车辆乱放和丢失,因此,应搞好车场的建设。
