第1篇 a物业质量管理职责
e物业质量管理职责
1目的
规定公司总经理应承诺和实施的活动。
2适用范围
适用于公司总经理为建立和改进质量管理体系的承诺提供证据。
3要求
3.1管理承诺
公司总经理通过以下的活动对其建立和改进质量管理体系的承诺提供证据:
3.1.1向公司传达满足业主和住户及法律、法规要求的重要性
a)总经理应树立质量意识,清楚了解让业主和住户满意是最基本的要求;
b)总经理应清楚了解服务质量与公司每一个成员对质量的认识紧密相关;
c)总经理应采取培训、内部刊物或会议等各种方式使全体员工都能树立质量意识,都能认识到满足业主和住户的要求和法律法规的要求对公司的重要性;并能经常持续地加强员工对质量的意识,使他们积极参与提高质量有关的活动。
3.1.2总经理负责制定和批准公司的质量方针和质量目标,参见《质量方针》和《管理策划控制程序》。
3.1.3总经理按计划的时间间隔主持管理评审,执行《管理评审控制程序》。
3.1.4总经理应确保公司质量管理体系运作能获得必要的资源,执行《资源管理》的规定。
3.2以业主和住户为中心
公司的成功取决于理解并满足业主和住户及其他相关方当前和未来的需求和期望,并争取超越这些需求和期望。总经理应以实现业主和住户满意为目标,为此应做到:
3.2.1确定业主和住户的需求和期望。通过市场调研、预测,或与业主和住户的直接接触来实现,执行《与顾客有关的过程控制程序》。
3.2.2将业主和住户的需求和期望转化为对公司的要求。这些要求包括服务要求、过程要求和质量管理体系要求等,只有完全满足这些需求和期望时,业主和住户才能满意。
3.2.3确保已转化的要求得到满足:
a)公司必须满足法律法规及强制性国家和行业标准的规定;
b)业主和住户的期望和需求、法律法规及强制性国家和行业标准的要求也会随时间而修订,因此公司已转化的要求及已建立的质量管理体系也应随之更新,执行《管理评审控制程序》和《文件控制程序》的规定。
3.3为实现上述要求,本章编制下列文件:
标题 gb/t19001-2000标准条款对照
5.1质量方针5.3
5.2管理策划控制程序5.4
5.3职责、权限和沟通5.5
5.4管理评审控制程序5.6
第2篇 物业质量手册-管理职责
物业质量手册:管理职责
1管理承诺
zz物业按照《质量管理体系-要求》标准,组织编写了质量管理体系文件,文件即质量管理体系的具体内容。要求全体员工认真执行和长期保持,同时不断改进,使体系达到和超越预期的效果。为确保体系取得预期的效果,最高管理层必须做好以下工作:
1)最高管理者每年召开一次员工大会,专题讲解业户对物业管理服务的要求,分析其合理性及尽可能满足业户合理要求的重要意义,讲解物业管理服务应遵守的法律、法规。通过这种专题宣传教育,提高员工的质量意识,树立'质量第一、业户至上'服务意识,从而自觉地做好各项工作,获得业户的广泛赞誉。专题会议应有专题会议纪要,在会后进行学习,不断强化。
2)制定zz物业的质量方针,作为全体员工的工作指导原则。
3)制定zz物业质量目标,并分解到各部门,作为全体员工的工作目标。
4)主持召开管理评审会议,确保质量管理体系的充分性、适宜性和有效性。
5)提供必要资源,满足质量管理体系运行和持续改进的需求。
2以顾客为关注焦点
zz物业的最高管理者必须以'让业户满意'为目的,提高全体员工的思想意识。在每项工作中首先和业户进行沟通,明白其具体要求,并从业户的角度去理解这些要求,在法律法规允许的情况下,尽力去满足业户的需求,让业户满意。这就要求zz物业各部门、物业项目(管理处)要努力提高业户对其服务项目的满意度,要求各岗位人员严格按程序文件、作业文件的要求提供服务,确保提供给顾客的服务是优质服务。
3质量方针
zz物业根据业户要求和行业标准制定质量方针,具体内容在《质量方针和质量目标颁布令》中阐述清楚。为确保质量方针得到切实执行,在质量方针框架范围内,又制定了质量目标。将质量方针写入《质量手册》,通过学习质量管理体系文件,让全体员工理解和掌握质量方针的内涵,以此作为指导自己工作的行为准则,自觉地按质量方针的要求做好本职工作。每年管理评审时,对质量方针的执行情况进行一次评审。必要时予以修改,确保方针的持续适宜。
4策划
4.1质量目标
根据质量方针要求,分四个层次建立质量目标,即zz物业质量目标、部门质量目标、物业项目(管理处)质量目标及其各部门质量目标,具体见《质量方针和质量目标颁布令》,这些目标既是工作追求方向,也是衡量工作效果的标准,全体员工应围绕实现这些质量目标努力工作。
zz物业和物业项目(管理处)的质量目标每半年统计一次。各相关部门将质量目标统计结果填入《质量目标统计记录》,上交品质管理部。品质管理部根据每年统计的数据进行综合分析,编写书面报告,提交管理评审会评审,以确定是否需要修改质量目标。
4.2质量管理体系策划
为实现上述质量目标,在确定建立zz物业的质量管理体系时,zz物业召开了工作领导小组会议,对体系内容进行了策划。同时zz物业成立了贯标工作小组,负责质量管理体系文件的编写。今后,若zz物业的组织结构、服务项目、内容、范围及环境等发生变化,需要对质量管理体系进行重新策划,才能付诸实施。为确保质量管理体系的完整性,以质量管理体系文件的版本号为界线,所有规定均以新版本的质量管理体系文件为准,旧版本规定的内容同时废止。
5职责、权限与沟通
5.1职责、权限
本组织制定了zz物业质量管理架构图、质量管理职能分配表,规定了最高管理层、zz物业各部门、物业项目(管理处)及其各部门的职责、权限,以及各岗位的职责与权限(具体见《部门职责、岗位职责及任职条件》)。各层次、各部门、各岗位要按规定切实履行自己的职责和行使自己的权利,在工作中互相沟通,做到责权一致,既有明确分工,也要相互配合,使工作的开展井然有序。
5.2管理者代表
最高管理者发布了《管理者代表任命书》,任命 袁志强 同志为管理者代表,并赋予以下职责和权限:
1)负责协助最高管理者按gb/t19001-2000idtiso9001:2000标准要求实施、保持和改进质量管理体系;
2)负责向最高管理者报告质量管理体系的运行效果,并提出相关的改进需求,确保质量管理体系的有效性;
3)促进全体员工充分理解'让业户满意'的服务理念,不断提高员工满足业户要求的服务意识;
4)协助最高管理者做好管理评审的组织工作;
5)负责组织内部审核的组织工作;
6)负责质量管理体系的有关事宜与外部相关单位联络。
5.3内部沟通
内部沟通是指zz物业高、中、基层间的纵向沟通,各部门之间的横向沟通以及部门内部、员工之间的沟通。对质量管理体系的运行情况,各沟通主体都要及时地进行沟通,以促使整个体系的运行达到预期的效果。
内部沟通包括,但不限于以下内容:
1)最高管理者每半年组织召开一次负责人会议,专题研究质量管理体系运行情况。
2)品质管理部每半年组织召开一次会议,向各部门、物业项目(管理处)负责人及员工通报zz物业管理服务质量检查情况。
3)在内审后、管理评审后、认证机构监督评审前后要以部门(含物业项目(管理处)各部门)为单位召开沟通专题会议;各部门、物业项目(管理处)每季度组织召开一次会议,总结质量管理的经验,分析、研究质量管理中存在的问题,制定解决问题的措施。让全体成员了解、理解与质量管理体系有关信息,达到全员参与的目的。
4)沟通可以采取多种形式,例如会议、通报、授课培训等,其他沟通的时机和方式予以鼓励。
5)上述内部沟通和重要内部沟通,由zz物业各部门、物业项目(管理处)负责主持并进行记录,予以保存。
内部沟通具体按《内部信息沟通控制程序》执行。
6 管理评审
6.1总则
为保证zz物业质量管理体系的充分、适宜和有效,管理评审一般每年进行一次。当内部组织结构,服务项目、内容及环境等发生重大变化,物业管理服务出现重大质量事故,业户对同一服务项目多次投诉或质量管理体系存在重大问题时,应增加评审次数。管理评审的组织与实施:
1)品质管理部负责编制管理评审计划,经最高管理者审批后发放到相关部门、物业项目(管理处)。
2)各相关部门、物业项目(管理处)按计划要求提供本部门的相关评审资料,交品质
管理部汇总后,提交管理评审。
3)管理评审由管理者代表负责组织,最高管理者主持,参加人员有zz物业领导层、相关部门、物业项目(管理处)负责人及由最高管理者决定需要参与的其他人员。
4)根据管理评审结果,由品质管理部负责编写《管理评审报告》,经管理者代表审查,最高管理者批准后,发放到相关部门及人员。
5)品质管理部、客户服务部负责对管理评审所提出的质量改进措施的实施情况进行跟踪、检查和验证,并将验证情况向品质管理部、管理者代表报告。
6.2评审输入
1)内审、外审的审核结果(内审报告及相关资料和第三方认证审核报告),由品质管理部提出书面报告。
2)业户意见反馈(包括业户投诉及反馈意见、业户满意度调查报告及回访记录等),由各物业项目(管理处)客户服务部负责收集,品质管理部汇总并提出书面报告。
3)物业管理服务过程中各部门的质量目标的实现情况,取得的成绩与存在的问题,由各物业项目(管理处)职能部门提交书面报告。
4)纠正和预防措施的实施情况(物业项目(管理处)及其各部门实施预防和纠正措施情况的报告及相关证实性记录和材料),由相关部门提交书面报告。
5)管理评审情况(对前一次管理评审实施效果的报告),由品质管理部负责提出书面报告。
6)质量方针和质量目标的适应性及完成情况,由品质管理部提交书面报告。
7)可能导致质量管理体系发生变更的各种因素(如组织机构、职能职责发生重大变化等)及其具体影响程度,由zz物业领导层提供资料,由公司总部编写书面报告。
8)质量管理体系改进建议,由品质管理部提出书面报告。
6.3 评审输出
管理评审后,品质管理部负责组织、整理管理评审有关资料,编写《管理评审报告》,经最高管理者或管理者代表批准后,发放到各部门、物业项目(管理处)。《管理评审报告》包括以下内容:
1)评审的目的、时间、参加人员、提交报告的名称及内容摘要,管理体系运行的主要成绩和问题。
2)提出质量管理体系的改进措施。
3)与业户要求有关的物业管理服务质量改进的措施。
4)质量管理体系有效运行所需各类资源的适当调配。
第3篇 a物业质量管理职责、权限和沟通
1目的
对公司内的职能及其相互关系予以规定和沟通,以促进有效的质量管理。
2适用范围
适用于公司内对质量管理体系有关的管理层及各职能部门和有关人员的职责、权限的规定及沟通。
3职责和权限
3.1总经理
a)全面领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规要求的重要性;
b)以顾客为中心,制定质量方针和质量目标,批准公司质量手册及各部门工作手册;
c)主持管理评审;
d)确保质量管理体系运行所必要的资源配备;
e)负责拟订公司年度工作计划和工作总结;
f)负责召集和主持总经理办公会议;
g)负责公司各部门经理职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作;
h)负责公司重要的投标书和公司所有经济合同的审批;
i)负责公司各类费用收支的审批;
j)履行公司安全,消防第一责任人的所有职责;
k)完成上级董事会,董事长授权或交办的其他任务。
3.2副总经理兼管理者代表
a)协助总经理抓好各项工作,对总经理负责。按总经理指示和授权,在分管范围内负责;
b)确保质量管理体系的过程得到建立、实施和保持;
c)领导公司的内部审核,向最高管理者报告质量管理体系的业绩,包括改进的需求;
d)确保在整个公司内提高满足业主和住户要求的意识,负责监督物业管理服务质量,确保业主和住户满意;
e)代表公司就与质量管理体系有关的事宜负责对外联络;
f)对公司的服务负直接责任,定期组织召开安全工作会议,实施监督检查;
g)负责公司员工的思想教育和队伍建设以及员工的招聘,奖惩,辞退等管理工作;
h)负责组织制定,修改公司各项管理制度并监督实施。
3.3总工程师
a)全面规划公司服务设施、设备的添置、安装、调试、运转和维修等工作,为质量管理体系的正常运作提供保障;
b)组织领导工程技术人员的岗位培训。
3.4质管部经理
a)协助管理者代表具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作,组织质量管理体系的内部审核;
b)跟踪了解国家有关法律法规的最新动态,向公司领导及时汇报并组织落实工作;
c)组织采用适用的统计技术进行数据分析,为提高服务质量提供依据;
d)负责管理公司质量管理体系文件。
3.5管理部经理
a)确保质量管理体系在本部门的正常运行,管理和监督部门员工按工作程序为业主、住户提供服务,达到公司要求、业主和住户满意;
b)与客户沟通,识别服务需求,及时把他们的需求和期望转达给相关部门处理,并监督落实,有效地处理客户投诉,建立良好的客户关系;
c)负责对常规合同的归口管理;
d)定期组织召开业主大会;
e)组织策划各种为客户服务的活动,搞好社区文化建设;
f)为客户代收、代缴各种费用;
g)代表业主、住户就物业管理事务与政府相关部门协调处理;
h)监督管理公司档案;
i)负责服务所用物资的采购和仓储管理;
j)负责公司员工的招聘和培训工作。
3.6财务部经理
a)编制财务计划,作好预决算工作,监督检查公司的财务收支情况,监督资金和资产的安全运行。定期向总经理汇报财务收支情况,对总经理负责;
b)监督经济合同的执行情况;
c)审查公司经营管理和投资方案的效益;
d)负责公司内部财务工作的控制和协调,对各部门的财务收支、成本核算、资金使用和财产管理等进行监督检查;
e)定期检查固定资产和流动资金,协助搞好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月结;
f)负责资金筹集,管好各项基金,提高基金利用率,及时督促交纳税和其他上交款项,定期向业主和住户颂各项基金的使用情况。
3.7工程部经理
a)负责公司所辖房屋建筑,公共设施,机电设备等技术管理工作;
b)负责制定本部门的各项管理制度及应急措施,确保质量管理体系在本部门有效运行;
c)负责对本部门各班组的工作进行检查,指导;
d)负责业主装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作;
e)负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作;
f)负责对本部门发生的重大事故,组织调查分析及处理工作;
g)对采购物资和提供服务的供方进行评价;
h)负责审核本部门提交的物品申购报告,并报总经理批准;
i)负责本部门水、电、供暖等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定,并配合管理部组织实施;
j)监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。
3.8保安部经理
a)全面主持保安部工作,确保质量管理体系在本部门的有效运行;
b)负责指导监督公司管理物业范围内的安全防范工作,协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故;
c)负责应聘保安员的资格审核;
d)负责组织实施对保安员的培训及考察,对不合格保安员提出处理意见;
e)负责每月会同相关部门对各部门实施消防安全检查;
f)负责做好保安,消防用品的采购、验证、监督管理,并对需要维修品提出申请。
3.9清洁部经理
a)对楼宇和小区的环境卫生实施全面指导和监督管理,为住户创造最佳的生活环境。确保质量管理体系在本部门的有效运行;
b)负责制定清洁服务规范,并组织实施;
c)对清洁员组织文化和岗位技术培训;
d)负责定期检查卫生,消毒等工作,评定工作情况,对员工宿舍内务卫生定期监督检查;
e)负责定期巡视物业管辖区,检查各项卫生指标完成情况,消除脏乱差等不良现象,现场督导清洁员的工作;
f)负责按标准对小区进行清洁工作
量化考核,定期颂结果,预防和纠正不合格项;
g)每周对各部门进行一次检查并作好记录,按月检评、不断改进工作,提高质量。
3.10绿化部经理
a)全面负责管辖的绿化工作,创造优美环境,确保质量管理体系在本部门的有效运行;
b)根据不同的季节,制定并实施绿化计划,做到'四季常绿、三季花香';
c)按计划对员工进行岗位培训。
3.11经营部经理
a)全面负责开展公司的多种经营,确保质量管理体系在本部门的有效运行,开展多项有偿便民服务;
b)与顾客签定特殊合同的归口管理;
c)对开展常规物业服务以外的重大经营项目进行设计和开发。
4内部沟通
4.1公司应确保在不同层次和职能之间,就质量管理体系的过程,包括质量要求、质量目标及完成情况,以及实施的有效性,进行沟通,达到相互了解、相互信任,实现全员参与的效果。
4.2质量管理体系有关的各种信息沟通,可采用小组简报、各种会议、布告栏、内部刊物及各种媒体等,具体执行《数据分析控制程序》。
5相关文件
第4篇 物业质量手册：管理职责管理承诺
5.0 管理职责
5.1管理承诺
总经理承诺:
建立、实施质量管理体系并保持持续改进。通过以下活动,提供依据:
a)制订质量方针和目标。
b)确保提供必要的资源,使质量管理体系有效运行。
c)营造具有客户服务意识、法律意识并持续满足顾客要求和法律法规要求的环境。
d)持续改进质量管理体系。
e)将业主/住户要求、质量方针、质量目标传达给公司员工,不断提高员工的质量意识和为业主/住户提供合格产品和服务的客户服务意识。
f)进行管理评审,保证质量管理体系的符合性、有效性、适宜性和充分性。
