第1篇 房屋维修养护指标及标准制度
维修养护指标及标准
一、房屋修缮标准
1、主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、基础等主要承重构部件的维修,要求牢固、安全、不留隐患。
2、木门窗及装修工程。门窗应开关灵活,不松动,不透风;木装修应牢固、平整、美观,接缝严密。
3、楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动,不空鼓开裂,地坪无倒泛水现象。
4、屋面工程。屋面必须确保安全,不渗漏,排水畅通。
5、抹灰工程。抹灰应接缝平整,不开列,不起壳,不起泡,不松动,不剥落。
6、油漆粉饰工程。要求不起壳,不剥落,色泽均匀,尽可能与原色保持一致。
7、水、电、卫、等设备工程。应保持完好,保证运行安全,正常使用;要定期检查,严格按照有关规定定期保养;水箱要定期清洗。
8、金属构件。应保持牢固、安全、不锈蚀,损坏严重的应更换,无保留价值的应拆除。
9、其他工作。对属于物业管理范围的庭院、院墙大门,院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的,应修复或疏通。
房屋的日常养护内容
1、日常养护
(1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面等。
(2)共用钢、木门窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
(4)下水道的疏通,修补明沟、散水、落水等。
(5)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
2、计划养护
(1)订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命。
(2)要做好季节性的预防保养工作。例如,防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。
房屋维修养护的考核标准
1、定额指标。小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。
2、经费指标。房屋共用部位共用设施设备单项维修养护费用超过1000元的,由管理处制定维修计划,报dnmc审批后划拨专项资金实施。
3、服务指标
房屋及配套设施完好率98%
房屋零修、急修及时率99%
维修工程质量合格率95%
维修质量回访率60%
道路、车场完好率95%
公共设施设备完好率99%
大型及重要机电设备系统完好率99%
有效投诉率2‰
有效投诉处理率100%
管理人员专业培训合格率100%
管理服务满意率95%
4、安全指标
(1)事故发生率应符合国家的有关要求;
(2)严格遵守操作规程,不违章上岗和操作;
(3)注意工具、用具的安全检查,及时修复或更换有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工规定选用结构部件的材料。
第2篇 z小区房屋设施设备维修保养管理制度
小区房屋设施设备维修保养管理制度
(1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次,将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查,鉴定房屋完好度、危险点的结果,记录于《房屋完好程度鉴定表》内。
(2)房屋、设备发生异常,及时报告工程部主管,并在主管协同下排除异常。
(3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》 要求进行维修保养,将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。
(4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作。
(5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》,并按巡查情况制订中、大修计划报告,经管理处主任审批后报公司。
(6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所,由工程部提前24小时通知有关业户。
(7)房屋设施修缮一般不超过48小时,若无法修缮解决的重要部位,应将原因、解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。
(8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。
(9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。
第3篇 村屋大厦房屋维修养护制度
村屋大厦房屋维修养护制度为了保障__ __ 村小区良好的居住环境,保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用,延长房屋的使用年限,合理进行房屋修缮,特制定以下维修养护制度:
一、管理处设多名房屋修缮人员,负责每天巡视房屋及公用设施,发现问题及时处理,并予以记录。
二、 房屋修缮人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修,确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下水管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。
三、 维修养护周期与标准:
1、 屋面四年综合维修一次,八年大修一次;
2、 外墙清洁保养八至十年一次;
3、 内墙面粉刷,钢、木门窗油漆三至五年一次;
4、 楼梯间粉刷三至五年一次;
5、 上下水主管道五年综合维修一次,十年大修一次;
6、 消防设备一年综合大修一次;
7、 公用排烟道三年综合维修一次;
8、 明沟、污雨水检查井每年清理两次,化粪池每年清理一次(为日常维修养护)。管理处对房屋及其公用设施的维护要做到不破、不损、不脏、不乱,保证__ __ 村小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业,为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。
第4篇 房屋砖砌体结构防治维修制度
砖砌体由砖块和砂浆砌合而成。建筑物中墙、柱、腰线、窗台、烟囱、台阶等也常用砖砌筑成。砖块分类按国家标准分成普通砖和空心砖两大类,砂浆则是由胶凝材料(水泥、石灰膏、粘土等)和填充材料(砂、矿渣)混合搅拌而成。常用的砂浆有水泥和黄砂混合组成的水泥砂浆,水泥、石灰膏、砂子组成的混合砂浆,粘土或石灰膏、砂子组成的粘土或石灰砂浆等。砌墙中一般采用水泥砂浆和混合砂浆,粘土砂浆用于荷载不大的墙体或临时房屋中。砖砌体破坏突出表现在耐久性破坏和砌体裂缝的产生上。
一、砖砌体耐久性破坏的维修
(一)砖砌体耐久性破坏的主要原因
1.冻解循环造成砖砌体破坏。其损坏一般由表面开始,首先形成抹灰层脱落,砌体表面出现麻点、起皮、酥碱、剥落等。随着冻解次数的增加,砌体酥碱、剥落深度增加,造成砌体内部材料变质,严重时减弱了砖墙的厚度,进而损坏到砌体的整体强度。
2.风化和浸渍造成损坏。风化是由于砌体材料的溶解质(如石灰等)溶了水,水蒸发后,溶解物结晶而形成沉积风化物。风化物不断堆积浸渍砌体,从而导致砌体膨胀破坏。
3.化学腐蚀造成损坏。对砖砌体有害的腐蚀介质存在于水中,易侵蚀砖基础砂浆,若基础防潮层处理得不好,地下水中的腐蚀性介质通过砌体的毛细管作用进入墙体,腐蚀墙体。砖砌体结构的酥松,出现酥碱、剥落等腐蚀现象,影响砌体强度、外观上甚至在底层房屋的地面上部墙体泛潮,造成抹灰层酥松,霉变。
(二)砖砌体耐久性破坏的防治
防止砌体结构耐久性的破坏,对建筑物正常、安全使用和延长建筑物使用年限具有重要意义。因此首先要搞好砌体的维护和管理,防止砌体受潮和受腐蚀,应做好下列几项工作。
(1)消除或最低限度地减少侵蚀介质和环境腐蚀的影响。
(2)提高砌体耐蚀能力。
(3)对热工性能不足的外墙、檐口等部位采取加厚墙体或其他保温措施,以消除内墙面,顶棚的“结露”“挂霜”等现象。
(4)对湿度较大的或经常关闭的小房间应加强对防水层、排水设施的维护、防止水的侵蚀。
(5)及时维修失效的防水层,养护好已有的防水层。
(6)保持室外场地平整和排水坡度,防止建筑物周围积水。
(7)禁止墙上任意开洞,或直接无组织的排放污水、蒸气等,以防侵蚀墙体。
(8)对已风化,侵蚀在墙上的结晶物,应用钢丝刷子刷除,防止继续腐蚀墙体。
(9)经常维修屋面保持屋面排水系统正常工作,做到屋面不渗漏。
(10)对于已经维修后的砖砌体,应针对破坏的因素,采取有效措施,防止砌体再次发生腐蚀。
二、砌体裂缝的维修
(一)砌体裂缝的主要原因
1.设计上的失误。
(1)砌体强度不能满足砌体承载能力的要求;
(2)砌体的连接节点构造不合理;
(3)砌体的稳定性不足;
(4)整体性的加强措施不够,墙段联结差,传递与扩散荷载的能力差;
(5)荷载传递的布置不够均衡,节点构造不够合理等。
2.施工质量差。
(1)砌体的垂直度、平整度、砌体中的灰浆饱满度差等,造成砌体强度达不到设计要求;
(2)违反操作规程施工;
(3)施工中使用的砖与砂浆不符合设计规定的强度等。
3.使用上的不合理。
(1)改变建筑物用途,超过原设计的荷载标准;
(2)改建时缺乏全面考虑、论证,乱拆、乱改;
(3)地基严重下沉,基础变形位移,墙体受力状况改变;
(4)由于受动力、地震等荷载的损坏,致使砌体不能合理传递和支承等。
(二)砌体裂缝的维护修理
修理工作一般应在结构不均匀沉降已经稳定、裂缝不再发展时进行,但必要时应做好临时加固工作后再进行维修。
1.维护修理。
(1)填缝。填缝补强是砌体裂缝处理最简单的一种方法。操作时应先将缝隙处理干净,洒水湿润后用1:3或1:2.5水泥砂浆用工具填抹严实,填缝后对耐久性可起到一定作用。而对砌体的整体性、强度等方面所起的作用不大。
(2)喷浆。采用
喷浆代替抹填来处理裂缝及因受腐蚀而酥碱的砌体,具有更高的强度,在抗渗性和整体性方面特别是裂缝的处理效果更好。
(3)压力灌浆。通常使用1~3个大气压灌浆,一般分成2个阶段,第一阶段使用较低压力和较低稠度先把孔隙填塞。第二阶段使用较高压力及较高稠度再灌满缝隙,但2个阶段之间不要间歇,以免浆液凝固而导致堵塞。最终达到重新胶结成整体,恢复砌体强度、耐久性及抗渗目的。
(4)抹灰。抹灰可用作裂缝处理,也可用于砌体表面酥碱等缺陷、防水、防渗的处理措施。在抹灰前应清除或剔除墙面松散部分,用水冲洗干净后再做抹灰工作。
2.加固修理。当砌体强度不足时,一般先做好地基加固然后再行维修。
局部拆砌为砌体严重破坏时常用的一种恢复性维修措施。当砌体局部损坏其截面削弱1/5以上,或出现严重倾斜、墙面弓突等损坏现象,使墙体失去稳定性、减弱承载能力时,一般采用此法处理。
拆砌时必须加强安全工作,做好卸荷、支撑、稳定其他墙体的技术措施,并应事先计划好拆砌范围。
第5篇 中医院水电管道木器房屋维修制度
中医院水、电、管道、木器、房屋维修制度
1、在总务科长的领导下,负责全院电源、线路、水、木、房屋的维修工作。
2、必须坚守工作岗位,严格执行安全操作规程,节约使用器械,防止浪费,做到服从分配,主动热情,坚持三下(下收、下送、下修)做好医院后勤工作,为医院一线服务。
3、负责做好全院、水、电、暖、家具、门窗、管道、木器、房屋、墙壁、路面、机械的检查装配维修工作。
4、负责搞好院内绿化、卫生、氧气供应,用水的供应。
5、密切配合医疗、教学、科研,定期深入科室和宿舍巡回检查,发现原因,及时维修,保证质量,对违章用电、水、材料要及时反映,按照医院有关制度严肃处理。
6、爱护医院内设施,修旧利废,勤俭节约。
第6篇 x园房屋维修保养制度
荔园房屋维修保养制度
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,在本着“实事求是,划清责任,合理收费,服务用户”的精神,特制订本规定。
1.用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系地盘组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由地盘负责。
2.用户房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题,均属于建筑施工质量保修期保修内容,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果工程较小,涉及金额不大,则维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告工程部和主管领导,联系发展商,由发展商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。
3.用户入伙满一年后发生的质量问题,属于入伙后未整改的遗留问题,原则上同第2条。属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。
4.如用户需要进行一般性的维修,可直接向维修班提出维修申请,由管理处维修班进行维修,维修后由业主签名验收,维修班按成本价合理收费。
5.如用户提出大的维修申请,维修班应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。
6.凡楼宇内、外公共部位发生的维修,由管理处负责完成,维修所发生的一切费用均在管理费中开支,不再向用户收费。
第7篇 商住楼房屋水电维修管理制度
商住楼房屋、水电维修管理制度
为了保障业主的正常生活,维护房屋的完好,延长其使用寿命,按照经济、合理、牢固、实用的原则,特定以下有关修理规定。
一、大修
a)屋面工程:
屋面修理必须确保安全和解决屋漏。15年为一个周期(特殊情况除外)。原则上必须彻底翻修,尘土及垃圾应予以清除,屋面渗漏应找出原因,针对损坏情况采取防水材料嵌补或找出原因。
b)结构与墙面工程
各种结构件如柱、梁、楼面,在大修时必须详细检查,损坏变形严重的应予以加固、修换。
墙面原则上不定大修年限,规定两年清洗一次;局部损坏,列为中修范围。
c)楼道内墙面修补、粉刷
每年粉刷一遍。粉刷时,进行大面积的修补,墙面桧有下坠危险的应铲除,并重新粉刷。
d)上、下水管工程
上下水管20年更新一次,更换上、下水管时逐楼进行,必须缩短停用时间,要一次到位,不准返工。
e)电设备工程
进户电源线,3年更换一次;配电箱2年大修;高层母排,8年大修,更换或部分更换。
消防、生活水管、配电间等设备,除日常保养外,2年检修一次,视设备磨损程度逐个更新。
二、中修
a)中修指不到大修范围和程度,而小修不能解决的单项修理。其费用较高、工程量大周期较长的均敖中修的修理范围。如:屋面局部漏水,个别楼层卫生间、厨房、管道、马桶、面盆、水斗漏水,墙面损坏,墙面渗水,上下管道局部堵塞。
b)在进行修理时,同样进行预、结算。
c)完工后,进行验收,并要有一定的审批手续。
d)小修
e)以服务这宗旨,解决业主和住户实际困难为目的,做到及时、保质、实用为原则。
三、小修范围:
a)私人住宅
1.电器方面:熔断丝、插座插头、空气开关、漏气开关、电源插头插座、各种灯头、灯座、灯泡、灯管、线路的故障和更换。电度表、电视机、录像机、空调机、冰箱、微波炉、洪干机等故障、损坏,协助向外联系修理。
2.给排水方面:各种龙头失灵故障,各种水闸渗油和损坏,上、下水道堵塞不畅,各种配件失灵和损坏,上水管漏,水表故障。
3.配套设备:热水器的保养和维修(整机报废,业主自行购置或代购更换);脱排油烟机保养维护(整机报废,业主自行购置或代购更换);煤气灶的保养和维护(整机报废,业主自行购置或代购更换);对讲电话、可视电话负责向外联系维修。
4.少量面砖、地砖、瓷砖的损坏的更换,小面积的木质地板修理和更换,木制门窗和铝合金门窗的修理。负责向外联系,修配和更换及开启各种门锁。
5.其它服务
b)共用部位
消防设施修理、门窗、地砖的修理、电表箱、总水闸的修理,电子门修理等。
费用处理:在保修期内免费服务;过保修期后进行有偿修理,按标准收费。
第8篇 房屋土建维修运作程序制度
1.目的
规范房屋土建维修运作工作。
2.适用范围
房屋土建维修。
3.程序要点
3.1 标识管理
3.1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等(除道路交通标志)由品质管理部和行政人事部按《标识和可追溯性控制程序》进行设计管理。
3.1.2小区道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
3.1.3 小区入伙后,由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。
3.1.4 管理处办公室应按公司统一形象进行装修。
3.1.5 土建施工维修作业时,可能对业主造成危险的,应用带有警示的围栏、屏风进行围护。
3.1.6 库存的材料、备件等应标识,有用件与报废件应分开放置,防止误用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、设施使用管理
a.管理处应根据本物业的自身特点,编制房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法,并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制,由业主造成的损坏,应按价赔偿或修复。
b.车场要加强巡视(监视),因驾驶、保养不当,造成交通设施损坏、道路场地的污染,应由责任人负责处理。
c.儿童乐园的设施应保证完好,应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天,路滑的地面应设标识牌,防止业主意外滑倒。
d.外墙立面广告、屋面发射天线等小区资源应统一管理、经营。
3.3 维修管理:
3.3.1 维修责任划分。
a. 新建房屋在保修期内。
新建房屋,::自每栋房屋竣工验收之日起,在规定的保修期内,由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差,由建设单位负责。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为:
a)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏,为5年。
c)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。
d)电气管线、给排水管道、设备安装,为2年。
e)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
f)建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
3.3.2 保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
3.3.3 其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。
3.3.2 保修期内管理办法
a. 保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内,事务助理在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容,由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长,导致接管验收时保修期已满者,竣工验收与接管验收的时间差,由发展商负责质量保修,保修期顺延。
b. 保修期结束,保修单位结算保修金时,管理处应在结算申请书上如实填写使用方意见,并报公司品质管理部审核盖章。保修单位不履行保修义务,管理处有权拒绝签字。
3.3.3土建维修
a.计划
每年初,管理处工程部按公司规定制定公共建筑设施维修计划,填写《公共建筑设施保养计划》,报管理处负责人审核,经公司品质管理部批准后组织实施。
日常零星养护,主要通过每日巡查及当值安管员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障,应及时向管理处服务中心汇报,由服务中心填写《公共设施维修单》并交与维修人员,如应外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。
新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求,公司品质管理部审核,公司总经理批准。
土建中修、大修计划由品质管理部制定,总经理审查并确定方案。
b.实施
管理处委托的供方维修人员应按国家标准、规范、物业公司有关要求,按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理,并在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。
零修项目,应及时在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容,并委派人员修复处理,零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告管理处负责人,并说明原因,由负责人按实际情况进行处理或向公司品质管理部报告。
有偿维修,
事务助理在《用户维修服务单》上记录受理时间,并根据情况与客户预约,填写预约时间按时派维修人员上门维修,维修人员应在预约时间内上门维修,维修结束后由客户签名确认。
土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由品质管理部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质管理部组织有关人员(相关管理处技术人员、品质管理部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
c.检查
计划养护项目施工完毕后,由管理处负责人组织检查,并签署检查意见。
零星项目完工后,由相关人员进行检查并在《公共设施维修单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。
土建中修、大修,公共设施、管理用房的建造工程,由管理处现场监督。工程竣工后,由品质管理部组织验收。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、品质管理部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
公司品质管理部每月组织一次全面检查,发现问题记录并通知相关单位。
d.处理
各种检查中发现的不合格项,应限时进行返工、返修。常见的问题上报公司进行预防、纠正。
3.4 备件材料管理:工程材料
3.4.1 根据楼宇正常运作或维修需要购置材料按《物品采购控制程序》执行。
3.4.2 工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。
3.4.3 管理处应合理控制材料库存,减少资金占用。
3.5 技术资料管理
3.5.1 国家、行业现行规范标准
品质管理部应通过因特网、书店、报纸等途径,收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况,及时刷新索引,标识出标准规范的有效性。
3.5.2 工程(物业)竣工资料
根据《物业管理条例》,发展商应向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关要求办理。
竣工资料为全体业主的财产,应保证其完好无损。合同期满退出管理时,应将资料交业主管委会。资料的借阅按《文件控制程序》执行。
3.6 组织对供方的控制
3.6.1 供方分类
i类提供零星工程维修的施工方。
ii类提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。
零星维修属于土建小修工程,土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。
3.6.2 新供方评价
零星维修及日常养护应外委由管理处按《服务接受控制程序》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。
当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目,应由品质管理部组织公开招标或议标。品质管理部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。
3.6.3 供方选择
由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质管理部审核,品质管理部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续,具体按《服务接受控制程序》执行。
中修、大修更新改造等工程由品质管理部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。
3.6.4 供方的评价
土建供方应每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由管理处进行评价,品质管理部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的条款,不评分,最后计算得分率(即折算到百分制)。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评审结果为不合格的供方,经总经理签字后,将从合格供方名单上去掉。
3.6.5 供方档案
品质管理部应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立土建小修工程的合格供方档案,保存所有土建合格供方的档案备查。
3.6.6工程质量监督及验收
对i类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修,予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司品质管理部每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,::在《月检情况记录表》中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品质管理部派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方(包括发展商)、管理处、品质管理部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求。对工程量进行实测实量。对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议
定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章。
3.7 管理绩效评定:房屋完好率,维修及时率,维修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/总的房屋建筑面积)×100%
每年年底,由品质管理部组织管理处按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定,计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后,应重新评定调整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定,但竣工后应重新评定。新接管的新建房屋,同样应评定完好率。
3.7.2 维修及时率
维修及时率=(用户维修服务及时维修宗数/用户维修服务总宗数)×100%
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,填写《维修回访统计表》。当接到用户维修预约,在规定时间内上门视为及时(允许有15分钟的偏差时间),否则,视为不及时。
3.7.3 维修合格率
维修合格率=(用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数)×100%
每月管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率,填写《维修回访统计表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修,该宗维修服务视为合格。
4.相关文件与记录:
qp25《标识和可追溯性控制程序》
《建设工程质量管理条例》
《房屋完损等级评定标准》
《物业管理条例》
qp16《服务接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采购控制程序》
qr-027 《合格供方名单》
qr-056 《月检情况记录表》
qr-fg-001 《公共建筑设施保养计划》
qr-fg-002 《公共建筑设施保养记录》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程维修单》
qr-fg-011 《工程竣工验收证明》
qr-fg-012 《工程结算协议书》
qr-fg-013 《供方初审记录》
qr-fg-014 《土建供方监控评价表》
qr-fg-025 《用户维修服务单》
第9篇 管理处房屋维修回访制度
管理处房屋维修的回访制度
为了管理及维护好业主的房屋,及时了解客户的需求,对维修质量及服务态度有更客观地评价,及时找到差距及不足,以便改进维修工作,不断提高管理及服务水平,为客户提供更优质的服务。特制定房屋(含水电)维修回访制度如下:
1、各管理处指定专职管理人员负责对客户户内的维修情况进行回访。
2、对公共部位一般不要求做回访,但对于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墙开裂等)经维修后,应随时观察效果,由工程主管(或维修班长)定期仔细检查,并在周巡查表中作专项记录。
3、对客户室内的维修,管理员每周对上周的派工单进行回访;日派工单10张以下的,100%回访;日派工单超过10张的,每日随机抽取10张回访并作记录。回访可以采用上门回访,也可以采用电话回访、对讲回访,采用电话回访时,一定要注明客户的回访电话。
4、服务中心或其他服务人员收到客户对维修后仍存在缺陷的再次投诉时,应填写投访来访记录,并应立即报告管理处办公室,办公室应在24小时内安排特殊回访与返修。
第10篇 x村屋大厦房屋维修养护制度
村屋大厦房屋维修养护制度
为了保障**村小区良好的居住环境,保持房屋的使用安全及房屋设备的有效使用,延长房屋的使用年限,合理进行房屋修缮,特制定以下维修养护制度:
一、管理处设多名房屋修缮人员,负责每天巡视房屋及公用设施,发现问题及时处理,并予以记录。
二、房屋修缮人员需每月对房屋本体及其公用部位进行检修,确保完好无损。维修保养包括楼宇的内外墙面、屋面、楼梯间、上下水管道、消防设备、公用水箱、排污管道、排水沟等。
三、维修养护周期与标准:
1、屋面四年综合维修一次,八年大修一次;
2、外墙清洁保养八至十年一次;
3、内墙面粉刷,钢、木门窗油漆三至五年一次;
4、楼梯间粉刷三至五年一次;
5、上下水主管道五年综合维修一次,十年大修一次;
6、消防设备一年综合大修一次;
7、公用排烟道三年综合维修一次;
8、明沟、污雨水检查井每年清理两次,化粪池每年清理一次(为日常维修养护)。
管理处对房屋及其公用设施的维护要做到不破、不损、不脏、不乱,保证**村小区长期拥有优美的环境和住户安居乐业,为此管理处每月对房屋维修养护情况进行统计。
第11篇 物业小区房屋本体维修基金管理制度-12
物业小区房屋本体维修基金管理制度12
**家园房屋本体维修基金属业主的共有资产,为加强**家园房屋本体维修基金(以下简称“本体基金”)的管理,保障物业产权人、使用人的合法权益,有效利用本体基金维护房屋本体共用部位及设施(以下简称“共用部位”),保障房屋安全使用。根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》、深物价[1998]136号《关于住宅(房屋)本体维修基金问题的通知》及有关规定,特制定以下本小区本体基金的管理制度。
一、**家园管理处是负责业主房屋本体基金的收缴及管理部门,负责具体实施共用部位的维修养护。
二、管理处必须配备专业财务人员,对小区房屋本体基金进行准确核算,并按每个单位登记专帐,设立专用帐号存储本小区的本体基金。每三个月将本体基金的收支情况在《管理报告》中公布一次,接受有关部门和业主的监督和质询。
三、管理处应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算,提交业委会审议通过。
四、管理处动用本体基金必须履行规定的程序和手续,其中:日常维护和零星小修金额在1000元以下的,由管理处负责人和本栋楼长共同签证后支付,并作为本体基金支出记帐凭证;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的,须经本栋占60%以上业主同意后方可使用,并出具“施工项目清单”,由业委会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、管理处负责人签字,作为本体基金支出记帐凭证。
本体基金确实不够支出时,经占60%以上的业主同意,可由该栋的业主分摊。
五、如业委会或该栋50%以上业主不同意使用本体基金用于中修以上维护工程,管理处认为有充足理由使用,或该项目实施涉及特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的,可经福田区住宅管理部门核准。
六、管理处使用本体基金实施对房屋本体共用部位维修养护时,按支出额执行相应的费用定额标准。
七、本体基金的主管部门是市住宅主管部门,接受福田区住宅管理部门对本小区的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。
八、本制度参照《深圳市房屋本体维修基金管理规定》及有关文件制定。
第12篇 住户维修及房屋整体修缮管理程序制度
1.0 程序目的
通过对住户维修及房屋整体修缮的管理控制,保证服务过程有能力满足规定的要求。
2.0 适应范围
本程序适用于对住户维修及整体修缮的管理控制
3.0主要职责和权限
3.1维修部负责住户维修及房屋整体的修缮、养护;
3.2保安部负责巡视、反馈设施的状况;
3.3客服中心负责住户请修的受理及维修后的回访。
4.0程序内容
4.1住户报修受理
4.1.1受理及登记
客服中心设置住户报修电话,并保证有人接听。住户报修时,受理人应对业主名称、单元位置、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录,开出《维修单》,将信息反馈给维修部。
4.1.2维修派工
维修领班负责根据紧急程度,派出维修人员进行维修。对于收费项目,维修人员应出示管理处批准的收费标准,并请住户在《维修单》上签字认可维修质量及收费。
4.2住户维修的服务要求
4.2.1维修前的准备工作
维修人员常备维修器材应保持完好,摆放整齐,遇有维修任务时,应准确了解故障情况,作好相应准备工作。
4.2.2服务要求
1)一般性维修的处理
对于住户一般性故障如换灯泡灯罩、换水龙头、插座跳闸、修理门、窗、桌椅、抽水马桶堵水等不会立即造成重大伤害和严重不便的维修,如维修人员人手不足或任务繁忙,可在半小时至一小时内派人上门服务,但需事先致电住户预约或说明情况;如维修部人手够,则应在15分钟内派人上门开展维修。
2)紧急性维修的处理
对于主进线断路跳闸、住户房门反锁关人、漏水等可能严重影响业户正常生活和造成较大损失的,维修人员应立即停下其他工作,在15分钟内赶到现场进行抢修。
3)特急性维修的处理
对于电器火灾、大面积跑水、电梯关人、卡人等可能造成重大伤亡和损害的特急性事故,维修人员应当立即在10分钟内赶赴现场,进行紧急处理,并通知保安部等其他所有予以协助的人员参加抢修。
4.2.3维修后的现场处理
维修人员在维修工作结束后,应将维修现场打扫干净,并将《维修单》返至客服中心。
4.3 维修回访
根据《维修单》上住户的意见,客服中心负责在两个工作日内对住户不满意维修服务进行回访,针对存在的问题采取相应措施,达到住户满意,并将回访处理结果记录在《回访记录表》中。
4.4 住户维修收费
客服中心根据《有偿服务收费标准》向住户说明收费标准,并于维修单上注明费用明细,维修人员完成维修工作后请业主签名确认并收取相关费用,再将款项交于客服中心收费文员。
4.5 房屋设施的修缮
4.5.1日常巡查及维修
保安部负责房屋设施的日常巡查,发现有损坏、破损情况记录在《保安巡查记录表》中,并将信息反馈给客服中心,由客服中心知会维修部进行维修。
4.5.2季节性检查、维修
维修部应根据本地气候特点,在台风、暴雨季节来临前及每次台风暴雨后,组织人员对小区的危险部位针对防风、防雨、防漏、防洪进行检查,发现问题及时进行维修,以排除不安全因素。
4.5.3定期检查修缮
1)维修部应每月对工程系统进行巡查,针对发现的问题制定《房屋修缮方案》,报管理处审核后落实实施。
2)管理外负责组织维修部每两年对房屋进行一次全面检查,依据房屋完损评定等级标准,评定房屋的完损情况,填制《房屋完损情况评价表》,从而针对性的组织维修、修缮事宜。
3)管理处可将自己无能力实施的重大维修或功能改造项目委外进行,对委外工程,根据施工规范和分包合同检查监督工程质量,组织进行竣工验收。
4.6 房屋修缮资料的归档
管理处须将维修资料分类、汇总、归档,重大维修资料应长期保存,以备查阅检索。
5.0质量记录
5.1《维修单》
5.2《保安巡查记录》
5.3《房屋修缮方案》
5.4《房屋完损情况评价表》
5.5《回访记录表》
