第1篇 z项目物业灭火应急规程
项目物业灭火应急规程
1.目的:为保证在火灾初期5分钟内及时遏止火势蔓延的势头,消除火势对人员疏散的威胁,打通疏散通道,保护着火层以上各户人员能够尽快撤离到安全区域,确保多数业主/物业使用人的安全,特制定本方案。
2.范围:公司所属物业。
3.内容:
3.1报警通报
3.1.1必须保证在4分钟内发现初起火情。
3.1.1.1各管理处要认真落实值班巡逻制度,管理、护卫、维修、清洁等值班人员要勤巡查,保证在自己责任范围及时发现火情。
3.1.1.2有警即报。各岗位当值人员发现火情必须立即报告值班班长和值班领导,当火势不能在初期扑救时,应迅速拨报“119”火警。
3.1.1.3报警时应做到镇定拨号,详细说明报警小区(单位)名称、地(位)址、联系人、电话号码、燃烧部位,燃烧物质的种类,报警后即派人到路口迎接消防队。
3.1.1.4报警通报程序
火警―→当值人员―→消防监控中心―→巡逻到场确认―→消防监控中心―→紧急通知值班领导、班(组)长、全体员工到场,向公安消防队报警―→值班领导到场确定通报业主/物业使用人疏散,组织指挥灭火抢救。
3.1.1.5通报方法
向业主/物业使用人发出火灾通报的顺序:着火层,着火层以上各层,有可能蔓延的着火层以下的楼层。通报时,一般先用语言通报(利用广播器、对讲系统、室内电话等),主要说明着火层及具体位置,着火状况及疏散路线,并稳定业主/物业使用人情绪,然后发出警铃。或采取其他措施,将业主/物业使用人叫醒后,才进行通报。
3.1.1.6报警通报时间一般不超过5分钟,由值班主任具体确定报警通报分工方法。
3.2灭火
3.2.1查明火情和火势发展蔓延的方法是“三查”、“三看八定”。
3.2.1.1“三查”:一查火场是否有人被困;二查燃烧物质的种类与数量;三查赶赴火场的捷径。
3.2.1.2“三看八定”:一看烟火,定方位、定火势、定性质;二看建筑,定结构、定通路;
三看环境定重点、定战力、定路线。
3.2.2制定灭火策略
3.2.2.1室内火灾,内攻近战。
3.2.2.2楼房火灾,分层截击。
3.2.2.3下层火灾,上层设防。
3.2.2.4力量分布上做到:救人、灭火同时进行。灭火部分要把主力用于直接灭火上,同时将小部分力量用在可能蔓延的地方,以防止火势乘隙扩大。当火势已经扩大,就应将主力集中用于防止火势蔓延或可能造成更大灾害的方面。
3.2.3灭火的四种基本方法
3.2.3.1冷却灭火法。
3.2.3.2隔离灭火法。
3.2.3.3窒息灭火法。
3.2.3.4抑制灭火法。
3.2.4组织力量扑救火灾
3.2.4.1组织义务消防队,按消防组织的分工与任务展开灭火活动。
3.2.4.2启动消防水泵,满足着火层以上各层的消防用水量,铺设水带做好灭火准备。
3.2.4.3关闭防火分区的防火门。
3.2.4.4组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。
3.2.4.4.1喷射水流。应把水流喷射到火焰根部,即把水流喷射到燃烧物体上,不要喷射到火焰上。在看不见火焰的情况下,不要盲目射水。要根据火场燃烧情况,及时变换射流角度。
3.2.4.4.2喷射泡沫。若是罐内液体火灾,扑救时应朝罐内的罐壁上喷射泡沫,使泡沫顺内壁自动流淌到液面上覆盖火焰,不要用泡沫直接冲击燃烧的液面;若是地面疏散液体火灾,应从近处开始,左右两侧同时喷射,逐步向火场深处推进。
3.2.4.4.3喷射干粉。应对准燃烧物体的火焰根部平行喷射。如果燃烧区域火焰面积较大,可在距火源略5米距离的上风或侧上风的位置,操纵干粉枪向左右两侧略微平行摆动,使灭火剂完全覆盖燃烧区。向被遮蔽物覆盖的燃烧物体喷射干粉时,应居高临下,否则不易扑灭。
3.2.5断电
3.2.5.1切断电源。当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时,应尽快关闭总开关,断绝电源,并及时用灭火器材(干粉)进行扑救。
3.2.5.2带电灭火。电气发生火灾时,在一般情况下应切断电源后才进行扑救。但是在紧急状态下,待切断电源后才进行扑救,可能殆误战机。因此,特殊情况下,采用带电灭火。
第2篇 某物业项目消防系统运行管理规程
物业项目消防系统运行管理规程
为规范消防系统运行管理工作,确保消防系统随时处于良好运行状态,特制定本规程。
(一)程序要点
1、运行监控
(1)消防管理中心监控员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。
(2)运行监控内容:
a、消防主机显示屏是否显示'系统正常'
b、消防主机是否正常(正常时i=1.2a,u=25v);
c、'运行'和'电源'灯是否亮,不亮时查找线路接头有无松动,如松动应紧固;
d、巡视喷淋泵和消防泵管网系统,查看接口有无松动(松动时给予紧固),油漆是否脱落(脱落补刷油漆),水流指示器是否动作;
e、'故障'灯是否亮,灯亮时证明出现故障,立即到现场查明原因;
f、'低水位'信号灯是否亮,灯亮时立即通知技工查看水位加水;
g、'破玻灯光'信号是否亮,灯亮时到楼层查看破玻报警原因;
h、监看闭路电视画面是否清晰,出现故障时及时通知技工维修;
i、巡视固定式气体灭火系统管网接口,紧急按钮,发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气,消除防火区的一切杂物;
j、设备有无出现烧焦、异味、异常声响;
(3)在运行监控中发现有不正常情况,应进行登记,同时报告管理处,并进行整改。
(二)异常情况处置
1、当消防主机出现异常情况(如水浸入),应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源,以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。
2、当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时,立即关掉相关设备电源,迅速用干粉灭火器扑灭。
(三)机房管理
1、无关人员不准进入室内(巡查、检修人员除外),若需进入,需经工程部同意,并在当值监控员允许的情况下方可进入,但时间不宜超过5分钟。
2、当值监控员每班打扫室内卫生,擦拭设施设备,始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网,光亮整洁。
3、室内严禁存放一切与工作无关的物品,但应配备两瓶干粉灭火器。
4、室内严禁吸烟,严禁明火。
5、室内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活。
6、室内必须保持24小时监视消防系统,暂时离开时,需呼叫领班暂时替换,并交待值班注意事项,但不得超过10分钟。
(四)交接班要求
1、交接班时应:
(1)进行外观巡视各类系统,查看各类系统是否处于正常运行状态;
(2)按操作键查看消防主机内容有无改动,有无增删操作员姓名,密码是否改动、正确。
2、出现下列情况不接班:
(1)上一班运行情况未交待清楚;
(2)记录不正规
(3)消防主机无法进入操作功能
(4)室内存放与工作无关的物品;
(5)设备上积尘未除尽,有水杯、腐蚀品;
(6)地面不干净、不整洁;
(7)检查物品不齐全;
(8)故障正在处理中或未处理完毕,应由交班人负责处理,接班人协助(在监控领班允许时,交班人方可下班)。
(五)资料保存与审核
1、监控员应对每班次运行情况做好记录。填写《监控室值班记录》,交接班时检查各系统均正常后,双方在《监控室值班记录》上签字确认。
2、安全部主管监督填写运行监控的各类记录,每月将用完的记录本收到办公室归档保存,保存期3年。
第3篇 物业项目发电机组操作规程制度
物业项目发电机组操作规程
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目发电机组操作工作规程保证发电机操作的安全性和正确性,保障设备完好。
1.2适用范围
管理区域内柴油发电机组的操作,根据发电机的实际情况编制详细的操作规程。
2操作规程
2.1开机前的检查工作:
2.2检查水箱是否满水;
2.3检查机油是否在规定的油面位置;
2.4检查柴油箱是否有充足柴油,供油伐门是否已打开,并确认管道内无空气;
2.5检查柴油机各部分是否正常,机械上有无妨碍运转杂物;
2.6检查电起动系统电路接线是否正常、牢固,蓄电池液面高度是否正常,是否已充足电;
2.7检查高压电房高压开关是否在分闸位置,低压电房市电进线开关是否在分闸位置
2.8低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置;
2.9检查柴油发电机各仪表初始值是否正常,锁匙开关转回至'运行'位置。
3开机步骤及运行:
3.1打开送风机;
3.2顺时针旋动锁匙开关至'起动'位置,同时按绿色起动按钮,柴油机立即起动,三秒钟后停止按绿色起动按钮,将锁匙开关转回至'运行'位置,机组即起动完成进入运行状态;
3.3机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常,机组运转声音、振动等情况是否正常;
3.4机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作,首先合上发电机进线开关,然后再合上各分路负荷开关。
3.5发电机带负荷后应立即检查机给运行情况,并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常,并在运行中不断进行监视;
3.6为了柴油发电机安全运行,柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm2,冷却水出水温度不得高于950c,发电机负荷电流应控制在1000a范围内运行;
3.7每隔半小时记录一次电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。
4停机步骤:
4.1当市电来电柴油发电机停车前,应首先通知各大型用电设备暂时停止工作,然后才进行机组的卸载拉闸操作,首先应逐个切开发电机供电的各路负荷开关,然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关,不允许切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关,防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故
5进行恢复市电供电的操作;
5.1将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置,柴油机即停车;
5.2检查和清洁柴油发电机组,补油、补水,检查机油情况。
6注意事项
6.1柴油发电机组空载运行不能超过15分钟;
6.2市网停电,发电机投入使用停机后,要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查,保证正常状态。
6.3如运行在半小时内不需要检查,运行在半小时以上必须进行全面检查。每次投入运行均要做好运行记录。
7紧急状况停机
7.1如发电机紧急情况,而发电机的自身保护系统拒动时,应紧急停机,将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到'关断'位置。
第4篇 物业项目保洁部员工培训实施作业规程
物业项目保洁部员工培训实施标准作业规程
1、目的
规范员工培训工作,使员工培训系统化、规范化,确保员工具备满足工作需要的知识和技能。
2、适用范围
适用于物业管理公司所属各项目部保洁部全体员工的培训工作。
3、职责
1)物业经理负责监督及抽查培训实施情况、验证培训效果及与公司办公室配合对外联系培训教师。
2)保洁部主管负责制定部门培训计划并组织实施和培训质量检查。
3)保洁部领班负责清洁操作的培训。
4、程序要点
1)年度培训计划的制定。
a.保洁部主管于每年的12月做出下年度的员工培训计划,并上报项目部及公司审批。
b.员工培训计划必须符合下列要求:
*符合国家的有关法律法规及公司的规章制度;
*有具体的培训范围;
*有明确的培训内容;
*有考核的标准;
*有培训费用预算。
2)新入职员工的培训。
a.新员工入职前需进行3天培训。先由公司办公室进行入职培训,然后项目部岗前培训,并经考核合格后方可正式上岗:
*入职第一天由公司进行企业概况详细介绍,文字、音像材料的讲解及员工手册相关内容的讲解,保洁部领班负责介绍本部门工作性质、基本运作程序、公司的基本情况,并带领新员工熟悉工作环境,学习公司和部门的规章制度、奖惩条例、服务标准及部门的岗位职责等一系列培训;
*第二天由保洁部主管、领班负责组织进行基本清洁知识的培训;
*第三天由保洁部主管安排到部门各岗位进行实际操作的培训,由相关岗位的老员工负责培训,每个岗位
*实操培训结束后由保洁部主管组织进行相关内容考试,考试不合格者应予以辞退。保洁部主管还应根据新员工的工作情况进行评估,并将考试成绩、工作评估上报项目部存档。
3)清洁知识技能的培训。
a.室内公共区域清洁培训:
*家居保洁的注意事项;
*大堂、会所大厅保洁方法;
*室内公共区域的清洁频率。
b.室外公共区域清洁培训:
*主干道路的清洁频率;
*喷水池、人工湖的清洁方法;
*管井、管道的清洁。
c.清洁剂分辨、使用的培训:
*清洁剂的颜色、气味;
*清洁剂的性能;
*清洁剂的使用方法;
*清洁剂的注意事项。
d.地毯清洗方法培训:
*干洗操作;
*干泡清洁操作;
* 抽洗操作。
e.常用清洁设备的使用和日常保养培训:
*吸尘机的使用与日常保养;
*擦地机的使用与日常保养;
*抛光机的使用与日常保养;
*吸水面的使用与日常保养;
*现场操作示范及其他相关配件的使用知识。
f.地面清洁保养培训:
*地面日常保养的注意事项;
*地面清洁的频度。
g.消杀服务培训:
*灭虫的频率;
*消杀区域;
*消杀灭虫频率;
*药物的使用与保管。
h.其他保洁知识的培训:
* 保洁工作顺序;
*保洁工作技巧;
*保洁应注意事项。
i.清洁知识的培训由保洁部主管、领班负责,每周进行一次,每次两个小时。
4)安全培训。
a.安全培训内容:
*清洁机械安全操作方法与注意事项、相关安全方面标准作业规程的培训;
*安全方面的相关清洁作业规程。
b.安全培训由保洁部主管负责,必要时邀请相关人员共同进行。
c.安全培训应每季度进行一次,每次培训时间不得少于两个小时。
5)物业管理知识的培训。
a.参加公司统一安排的专项物业管理知识培训。
b.物业管理知识的培训每半年至少安排一次。
c.培训后参加公司组织的统一考试。
6)其他方面的培训。
a.凡公司统一安排的培训按照公司安排参加培训。
b.外出参观学习。
c.计划外培训。
7)培训考核方式。
a.笔试理论考核方式:主要用于理论性较强的专业知识,如物业管理知识,岗位职责、标准作业规程等方面的知识考核,培训主讲人应在培训后一周内进行闭卷考试,其考试成绩占培训成绩的30%。
b.实际操作考核方式:用于操作性较强的专业知识如机器操作和物品清洁的考核,由培训主讲人在培训结束后的一周内进行实操考核、评分,其考试成绩占培训成绩的70%。
c.实操考试不合格者不允许上岗,并在一周内由保洁部主管组织安排相应的补考,若补考仍不合格者视其工作能力调动工作岗位,如工作能力太差则予以辞退。
8)培训记录。
每次培训及考核完毕后,保洁部主管应填写《培训记录表》、《员工培训登记表》上报项目部,并将相关记录由部门归档保存至该员工离开本公司,作为员工绩效考评、工作调动及晋升、奖罚依据。
5、记录
6、相关支持文件
《保洁部员工绩效考评实施标准作业规程》。
第5篇 物业项目房屋的验收接管规程制度
物业项目房屋的验收接管规程
1.0目的
在竣工验收合格的基础上再验收,以满足使用功能为主要目的。
2.0适用范围
开发商移交给物业管理公司的所有建筑及附属设施。
3.0 依据《物业服务工程验收程序》制定规程
3.1 接管验收应验交的资料
3.1.1综合资料:
3.1.1.1项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件;
3.1.1.2建设许可证。
3.1.2技术资料:
3.1.2.1竣工图:包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
3.1.2.2地质勘察报告;
3.1.2.3工程合同及开、竣工报告;
3.1.2.4工程预决算书;
3.1.2.5图纸会审记录;
3.1.2.6工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
3.1.2.7隐蔽工程验收签证;
3.1.2.8沉降观察点建立报告《沉降观察报告》;
3.1.2.9竣工验收证明书;
3.1.2.10钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
3.1.2.11新材料、构配件的鉴定合格证书;
3.1.2.12水、电、电梯等设备的检验合格报告;
3.1.2.13砂浆、混凝土试块试压报告;
3.1.2.14供水、供气管道的试压报告。
3.2接管验收程序
3.2.1由建设单位备齐接管验收应验交的资料;填写《工程与设备验收资料收发登记表》。
3.2.2物业管理公司会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、按地面、电气、水、消防、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验,依据为《房屋接管验收标准》及相关设备文件说明书并填入《验收移交书》。
3.2.3对验收中发现的质量问题,填写由总公司工程项目部制定的验收表,限期由建设单位进行整改,直至合格。
3.2.4抄水、电、气表底度。
3.2.5房屋检验合格后,物业管理公司签置验收合格凭证,签发接管文件。
4.0 相关文件
4.1《物业服务工程的验收程序》
5.0相关记录
5.1《验收移交书》
5.2《工程与设备验收资料收发登记表》
6.0 附录
6.1《房屋接管验收标准》1991年7月1日
6.2《**项目验收表》
第6篇 物业项目正压风机维修保养规程制度
物业项目正压风机维修保养规程
为规范正压风机保养工作,确保给正压风机各项性能完好,特制定本规程。
1.0正压风机维修保养。维修人员每年应对所有正压风机进行四次清洁、保养。
1.1电动机维修保养:
a.用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上,否则应烘干处理或修复。
b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d.清洁电动机外壳;
e.检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。
2.0控制柜维修保养。维修人员每年应对正压风机的控制柜进行清洁、保养。
2.1用小毛刷,干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。
2.2检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接头应更换。
2.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。
2.4交流接触器维修保养:
a.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
c.清洁铁心上的油污及脏物;
d.检查复位弹簧情况;
e.拧紧所有紧固件。
2.5热继电器维修保养:
a.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;
b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,达不到要求的应更换。
2.6自动空气开关维修保养:
a.用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于100兆欧,否则应烘干处理;
b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;
c.自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
2.7信号灯维修保养:检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换同规格的小灯泡。
3.0突发性的设备设施故障,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。
4.0工程部主管应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修记录表内,并于每次维修保养后的3天内整理成册存档,保存期为长期。
第7篇 某物业项目保洁员质量检查作业规程
物业项目保洁员质量检查作业规程
1 目的
规范清洁工作质量检查标准,确保小区环境清洁卫生,对清洁工作质量作出客观评价。
2适用范围
适用于公司各项目物业管理中心的保洁工作质量检查。
3职责
3.1保洁主管、班长负责依照本规程对清洁工作进行质量检查、卫生评比工作。
3.2保洁员负责依照本规程进行清洁卫生的自查。
4作业规程
4.1外公共区域的检查方法与质量标准
4.l.l道路
a)检查方法:每区抽查三处,目视检查,取平均值;
b)质量标准:无明显泥沙、污垢,每100
第8篇 物业项目绿化绿地养护规程
物业项目绿化(地)养护规程
1.目的:确保花草树木的繁茂,造型优美。
2.适用范围:适用于服务中心辖区内的公共绿化(地)养护工作。
3.职责:
3.1环境主管负责对绿化工作进行监督检查,绿化(地)规划、指导和组织养护工作。
3.2绿化员负责养护自管绿化(地)。
4.工作程序:
4.1草皮:
4.1.1春、夏季每两个月不少于一次对草皮进行修剪,秋、冬季根据实际情况进行修剪。基本保证春、夏季草皮不长于8厘米,秋、冬季不长于10厘米。
4.1.2每次修剪后对草皮施肥一次,以氮肥为主,结合磷、钾肥和花生麸等有机肥,施后浇透水或在雨后施用,保证草皮全年常绿。
4.1.3 草皮杂草每周巡查拔除,做到每平方米杂草目视不明显。
4.1.4拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物。
4.2绿篱、花球造型:
4.2.1 绿篱修剪做到平整圆滑,花球造型优美,不断改进。修剪下的枝叶要立刻清除。
4.2.2 绿篱、花球春、夏季每两个月施肥一次,秋、冬季每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸保证长势旺盛。
4.2.3绿篱、花球死亡缺苗,须在1周内补种好。
4.2乔灌木:
4.3.1 每周巡查,及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条,保持乔木干高2.5米以上。修剪下的枝叶要立刻清除,以免干枯影响美观。
4.3.2每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸,保证长势旺盛。
4.4盆栽:
4.4.1摆放室内外的盆栽,要及时剪掉枯叶残枝,保证室内外盆栽常绿不败,按季节和需要进行更换。
4.5浇水:
4.5.1室外绿化春、夏季按天气不同每1-2天浇一次水,秋、冬季每2-3天浇一次水,因天气炎热干旱而出现特缺水时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而出现枯萎。
4.5.2 室外盆栽随天气不同每天浇水1-2次,雨天能淋到雨水的不浇,每周浇透水1-2次;室内盆栽每周浇水1-2次。
4.6植保:
4.6.1提倡生化物防治、人工防治,使用农药必须以不伤害市民的健康为前提,尽量使用高效低毒农药。
4.6.2在使用农药时,必须在晴朗无风的天气一次性完成,喷药后4小时内下雨的,要待天晴后重喷。
4.6.3在使用农药时,必须戴口罩、手套、穿长袖衣裤,完工后换衣裤,用肥皂洗手。
4.6.4使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒,避免药液扩散,影响市民健康。
4.6.5以上工作每次完成后由实施人填写《绿化养护工作日记录表》。
4.7绿化(地)养护工作的检查:
4.7.1服务中心环境主管负责绿化(地)养护工作的日检与清洁卫生日检工作,检查结果记录于《巡视检查记录表》相应栏目中。
4.7.2服务中心经理每月对辖区内的绿化(地)养护情况进行一次检查,并将检查结果记录于《巡视检查记录表》中。
5记录:《绿化养护工作日记录表》服务中心保存一年。
6.附件:《绿化养护工作日记录表》
第9篇 某物业项目信报收发员作业规程
物业项目信报收发员作业规程
一.工作内容
提供信报收发服务,准确及时地将邮局送抵物业项目的邮件转交客户。
二.工作要求
1.如大厦(大楼)配备客户信箱,收发员应将平信分检后准确无误按客户楼层单元投入信箱。
2.挂号信、特快专递及提货(款)单的接收、分捡、投送、签收由专人负责,不得转手。
3.接收邮件报刊后立即按楼层单元分捡,投送无遗漏,避免重复打扰客户。
4.进入客户单元前轻轻敲门,得到允许方可进入。邮件报刊交客户时迭放整齐,邮件无破损、遗漏,严防丢失。送完后向用户道别,不得随意逗留。
5.客户单元无人接收邮件时,应将邮件暂存入邮件贮存箱内,由指定人员上锁和开启。
6.无主邮件作退回处理,并详细记录。
7.客户收件签收记录完整,保留三个月。
三.注意事项
1.交给客户邮件报刊时应清楚归类,迭放整齐。
2.递送邮件必须从员工通道出入于办公区域。
3.邮局投递时间延误时应及时通知客户,并在邮件送达后第一时间迅速送达客户单元。
4.接收邮政包裹(含特快专递)时凡属已被启封或包裹单标明为易碎物品和食品,均不属于接收范围,应向邮递员解释由其直接送达客户单元。
第10篇 物业项目柴油发电机维修保养规程制度
物业项目柴油发电机维修保养规程
为规范柴油发电机维修保养工作,确保柴油发电机各项性能良好,保证柴油发电机良好运行,特制定本规程。
1.0柴油发电机维修保养
1.1进行维修保养时,应注意可拆卸零件的相对位置及顺序(必要时应作记号),不可拆零件的结构特点,并掌握好重新装回时的用力力度。
1.2空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次:
a.空气滤清器显示器:当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度,应立即进行清洁或更换,处理完毕,轻按显示器顶部按钮,使显示器复位。
b.空气滤清器:
--松开铁环,拆下储尘器及滤芯,由上至下小心清洁滤芯;
--滤芯不太脏时,可直接用压缩空气吹净,但应注意空气压力
不能太大,喷嘴不可太接近滤芯;
--如果滤芯太脏,应用从代理商处购买的专用清洁液清洗,完后用电热风筒吹干(注意不能过热);
--清洁完毕,应进行检查,检查的方法是用灯泡从内往外照,在滤芯外部观察,如发现有光点出现滤芯已穿孔,此时则应小心更换同型号的滤芯。
--如果没有光点出现则表示滤芯未穿孔,此时则应小心安装好空气滤清器。
1.3蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次:
a.用验电器检查蓄电池电量是否足够,否则应充电;
b.检查电池液位是否在极板上15mm左右,如果不够则加蒸馏水至上述位置;
c.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹,否则应修复处理或更换,并涂上黄油。
1.4皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次:
a.检查每条皮带,发现有损坏或失效的,应及时更换;
b.在皮带中段加40n压力,皮带应能安下12cm左右,太松太紧都应当进行调整。
1.5散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次:
a.外部清洗:
--用热水(加入清洁剂)喷洗,方法是从散热器前面向风扇方向喷射(如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置),使用此方法时,要用胶布挡住柴油发电机;
-- 如果上述方法不能清除顽固的沉积物,则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟,然后用热水清洗。
b. 内部除垢:
--把水从散热器中排干,然后把散热器与管子相连的地方拆开封口;
--向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液,过15分钟后排干酸溶液,检查散热器;
--如果仍有水垢,则用8%的酸溶液再洗一次;
--除垢后用3%的碱溶液中和两次,然后再用清水冲洗三次以上;
--所有工作完成后,检查散热器是否漏水,如果漏水则申请外委修补;
--如果不漏水则重新装回,散热器装回后应重新灌清水并加入防锈剂。
1.6润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次:
a.启动柴油发电机,让其运行15分钟;
b.当柴油机高热时,从油底壳螺塞排出机油,排完后用110nm(用扭力扳手)旋紧螺栓,然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油,涡轮增压器内也应加添相同型号机油;
c.拆除两个粗机油滤清器,换两个新的机油滤清器,新滤清器内应注满新鲜的与
机内型号相同的机油;
d.更换精滤清器滤心,添加新的与机内型号相同的机油。
1.7柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器,换上新的滤清器,并加满新的柴油,然后装回。
1.8充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次:
a.清洗各机件、轴承、吹干后加注新的润滑油;
b.清洁碳刷,如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换;
c.检查传动装置是否灵活,启动电动机齿轮磨损情况,如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。
1.9发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘,拧紧各接线头,对生锈或过热的接头应进行处理并拧紧。
2.0对于柴油发电机的拆机维修或调整应填写《--外委维修保养申请表》,经公司主管领导批准后,由外委单位完成。
3.0对于突发性的柴油发电机故障,先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。
4.0对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机月保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天内由工程部主管将记录存档,长期保存。
第11篇 物业公司项目管理处内部管理作业规程
物业公司项目管理处内部管理标准作业规程
1.0目的
规范管理处内部管理工作,确保各部门内部管理高效有序。
2.0适用范围
适用于管理处各部门的内部管理工作。
3.0职责
3.1公司领导层负责审批管理处的年度工作计划,并组织监控管理处总体工作质量。
3.2管理处主任负责组织管理处年度工作计划的制定、实施与控制,并对年度工作进行总结。
3.3各部门主管负责本部门的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制,并对年度、月度工作进行总结。
3.4各部门班组长及员工负责依据本规程按计划实施工作。
4.0程序要点
4.1工作职责:详见各部门标准作业规程。
4.2工作计划的制定
(1)年度工作计划:
a、每年12月15日前,各部门主管应根据公司总体工作计划,结合本部门、本小区工作的实际特点编制出下一年度工作计划;
b、年度工作计划应以局面格式于12月20日前报管理处经理进行审核。管理处经理应当于12月25日前组织管理处主管工作会议进行专项讨论通过,并将各部门计划汇总后于12月25日前上报公司总经理,修订、批准;
c、经批准后的年度工作计划由管理处经理布置,各部门主管具体实施。计划的完成情况作为管理处经理、各部门主管的绩效考评指标之一;
d、年度工作计划的内容应包括以下几部分;
――年度工作目标;
――主要工作实施说明;
――保证措施;
――工作计划完成时间表;
――费用预算。
(2)月度工作计划:
a、每月月底前,各部门主管应根据公司批准后的年度工作计划、公司新的要求以及小区的实际工作情况具体编制出下月度工作计划;
b、月度工作计划当月27日前报管理处经理审批,并将各部门计划汇总后于每月28日前上报办公室备案;
c、以管理处批准后的各部门月工作计划由各部门主管具体组织实施、监控,计划的实施、完成情况作为各部门主管绩效考评的依据之一;
d、月度工作计划的内容应包括以下几部分:
――月度工作计划;
――主要工作实施说明;
――工作计划完成时间表;
――费用预算。
4.3工作总结的制定
4.3.1年度工作总结:
a、每年12月31日前,各部门主管应依据年度工作计划、工作记录、档案,编制出年度工作总结报告书报管理处经理,由管理处经理召开管理处工作会议讨论通过,将通过的各部门年度工作总结汇总后报公司总经理室;
b、总经理应在次年的1月15日前召开公司经理办公会议对管理处年度工作总结进行审议,并作出审议结论;
c、审议结论作为管理处经理、各部门主管绩效考评的依据之一;
d、审议可以结合年度管理评一起进行;
e、年度工作总结的内容要求包括:
――计划目标的逐项完成情况、完成数据;
――主要工作措施的实施情况;
――员工绩效考评结果;
――费用成本支出情况;
――附录各种原始证据。
4.3.2月度工作小结:
f、每月27日前,各部门主管应当依据月度工作计划、工作记录、档案,对上月工作进行小结;
g、工作小结应以书面形式报管理处经理进行审核。管理处经理应当在每月28日前将各部门月度工作小结汇总后上报办公室备案;
h、管理处经理对工作小结的审核结果作为各部门主管月度绩效考评的依据之一;
i、月度工作小结的内容包括:
――工作计划的完成情况(附统计数据);
――员工绩效考评结果;
――附录的原始证据。
4.4日常工作组织、布置、实施
4.4.1工作例会、专项会议、协调会议:
j、管理处经理或各部门主管每周就定期召开工作例会。工作例会是为日常工作安排、工作协调、工作小结的会议,以下要求召开:
――通报各方面、各班组的主要工作实施情况;
――布置下一周的各项工作;
――总结上一周的工作实施情况;
――依据各部门《绩效考评实施标准作业规程》和《行政奖罚标准作业规程》奖优罚劣。
k、专项工作会议是由管理处经理或各部门主管临时组织召开的为解决某一专项工作会议。会议应当按以下要求召开:
――有明确的解决问题目标;
――事先以书面通知形式知会相关人员;
――有相关人员主要发言记录;
――有结果。
4.4.2协调会议是由管理处经理或各部门主管为协调各部门或班组之间的工作而召开的联席会议。会议应当按以下要求召开:
――有书面通知;
――有相关人员的主要发言摘要;
――有结果。
l、各类会议均应有详细的会议纪要。
4.4.3工作的组织实施:管理处经理、各部门主管应当严格依据管理处所有标准作业规程以及公司相关标准作业规程组织实施专项工作。
4.5工作日常检查、监控
4.5.1管理处经理、各部门主管、班组长应当依据相关标准作业规程对下属的工作进行日常例行检查。
4.5.2检查频次及检查人:
m、管理处经理每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于1次的工作检查,并将结果记录于当日《工作日记》中;
n、各部门主管每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于2次的工作检查,并将结果记录于当日《工作日记》中;
o、各部门班组长每天每班应当对辖区的工作状况、员工表现进行不少于4次的工作检查,并将检查情况记录于当天的《工作日记》中;
p、如遇特殊原因不能完成规定次数的检查,应当在《工作日记》中加以注明。
4.5.3检查方式:
q、检查可以采用抽检的方式,但主管、班组长每天至少应有一次以上是合同检查;
r、检查的原则:
――重点部位、重要工作要重点、重复检查;
――在会议上列出来的问题要重点检查;
――对工作的执行结果要重点检查;
――检查时注意原始证据的保留。
s、检查以纠正违规、提高工作水准为目的,因而在检查出违规现象时,应当场予以纠正,示范指导。严禁只查不帮的行为。
4.6员工培训
管理处应当定期和不定期组织各种内部培训和参加公司相关知识、技能培训。
5.0记录/管理
(2)经审核批准后的年度工作计划、工作总结由公司归档长期保存。
(3)月度工作计划、工作小结由管理处办公室归档保存。保存期5年。
(4)各部门各种会议纪要由各部门各自归档保存,保存期2年。
(5)主管《工作日记》每半年归档由管理处办公室保存,保存期5年。班组长《工作日记》每半年归档由各部门各自保存,保存期两年。
《日检》、《周检》和《月检》统一在每月26日前交经理助理处审核后交办公室归档长期保存。
第12篇 物业项目变配电房设备巡检规程制度
物业项目变配电房设备巡检规程
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确规定了yy物业管理公司定期对各管理项目变配电设备(设施)进行日常巡检,及时发现排除变配电设备故障的工作规程和管理办法,确保变配电设备(设施)安全运行、正常供电。
1.2适用范围
适用于各管理中心低压配电设备、附属设备设施的日常巡查工作。
2日常巡检内容
2.1高压系统
a.观察双回路高压进线电压是否正常,如偏差超过允许范围,要及时报告上级部门及供电局用电监察。
b.观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常,如发现比正常值偏大或有异常现象,要快速查明原因,及时报告上级部门及电器修理厂(委托维护单位)
c.观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常,检查电池水是否在指定位置以内,如发现电池水不够,要及时补足。
d.巡视环境卫生及防鼠设施,确保防鼠设施完整,环境整洁。
3变压器系统
3.1巡视变压器运行温度,高、低压电流是否正常,有无噪声,如发现与平时运行温度、电流有异,要及时了解,分析原因,作出正确应急处理,并上报上级部门,及通知委托维护单位来修理。
3.2检查环境卫生及防鼠设施完整、环境整洁。
4低压配电系统
4.1巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜,观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常,有无噪声,并做好记录。
4.2检查并清洁各电柜表面积尘。
4.3检查环境卫生及防鼠设施,确保防鼠设施完整,环境整洁。
4.4检查配电房的消防设施完好情况。
5燃油系统
5.1每周巡查一次燃油系统,记录储油罐及各日用油箱油位。
5.2总控制柜及现场控制柜的控制状态,各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次,第三项每4小时巡查一次,将结果填写在《配电房运行记录表》上。
