第1篇 物业维修过程的检验工作规程
1.目的
确保维修过程的质量达到标准，使业户满意。
2.适用范围
适用于各管理处对维修过程的检验。
3.职责
3.1管理处主任每周巡视楼宇公共部分不少于一次，并负责对工程主任（工程主管）提交的月维修情况检查。
3.2工程主任（工程主管）每天对公共设备进行维修情况巡查不少于一次，并每日对《维修单》完成情况进行检查。
4.检验内容
4.1维修过程检验的原则
4.1.1服务及时性的检验
4.1.1.1根据维修预约时间，准时到达维修地。
4.1.1.2对于广泛影响整体或局部房屋、危及房屋或业户人命安全、引发极度不便等的维修，应立即维修，维修期限在24小时内。
4.1.1.3对于造成某些或个别业户不便、属设施功能失效之类的，应作应急维修，维修期限在72小时内。
4.1.1.4属项目零星而非紧急性者，所有不属4.1.1.2、4.1.1.3两限的维护、维修、更换等保养维修，维修期限在14天内。
4.1.2服务质量的检验：按维修服务标准进行检验；功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修：表面应无色差、无高低不平现象，满足业户的合理要求、严格按维修服务标准执行。
4.2检验
4.2.1日检：工程主任（工程主管）对每日的《维修单》要及时检查完成情况，对已完成的维修项目进行抽查，以检查服务的及时性和业户对维修服务过程是否满意，并对当时未能解决的项目查找原因，及时监督解决。
4.2.2周检：管理处主任依据《维修服务标准》，每周对公共部分进行巡视，对发现存在的问题及时反馈给工程主任（工程主管），并督促解决，并对公共设施设备维修情况巡查不少于一次。
4.2.3月检：每月工程主任（工程主管）根据《维修回访制度》规定抽取20%进行回访；80%由管理处值班人员进行回访，以检查服务过程质量，工程主任（工程主管）将每月维修工作报告提交管理处主任审阅检查。
4.3对于以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施；在检验过程中发现隐患的应及时采取预防措施，具体处理程序按《持续改进数据收集及纠正和预防措施程序》。
4.4维修服务标准
维修服务标准
序 号内 容服 务 标 准备 注
1上楼时间接到维修要求，预约时间的按约定时间上楼，需即时维修的15分钟内赶到现场。
2服务态度热情、谦虚、使用文明用语。
3提供维修材料应向业户提供合格的维修材料。
4维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72小时。如超出上述时间，应向业户说明原因。
5服务对象满意率应达到95%。对不满意的5%应尽快组织二次维修，使业户满意。
6洗脸盆漏水应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意。
7洗菜盆漏水接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超过1小时。
8洗菜盆堵塞达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超过2小时。
9浴缸堵塞及漏水达到畅通标准，对切口处的修补尽力恢复原样，经反复使用达到畅通、不漏水。
10维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后我观应恢复原样，做到工完场清。
11洗脸盆堵塞下水应达到相当流畅，检查口应恢复原状，并对维修现场进行清理，维修小时不超过2小时。
12疏通马桶使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过2小时严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、瓶子等。
13疏通地漏使之畅通，并对切口恢复原样，维修时间不超过1小时。
14房间没水此项原因多种，应尽快解决业户用水问题。（市政停水除外）阀门、滤网、高位水箱等可能使业户家中停水。
15换锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧密性好。维修时间：木门不超过30分钟，铁门不超过2小时。
16水龙头漏水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。
17接头漏水应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过1小时。
18楼上水漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净，维修时间不超过4小时。上层业户不在家除外。
19马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过2小时。
20房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
21灯不亮应达到原来照明标准，维修时间不超过30分钟。
22业户门铃不响以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过30分钟。
23房间插座无电使用方便、安全为标准，并把故障原因告诉业户。维修时间不超过2小时。比较复杂的不超过24小时。
24业户门窗修理使之能开关灵活自如，密封性能良好，维修时间不超过2小时。如玻璃损坏的不超过24小时。
5.记录 无
6.附件 无
第2篇 物业辖区房屋维修服务规程制度1
物业辖区房屋维修服务规程(1)
一、土建部分的维修
(一)、墙和顶棚维修(石膏板基层)
1、修补发丝裂缝
a.沿裂缝清除表面涂料及腻子,用砂纸打磨并清理干净,露出基层。
b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。
2、修补一般裂缝(刚性基层,非沉降裂缝)
a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直至不见原裂缝,清除粉散颗料。
b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后,涂刷水泥结合层。
c.准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用。
d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。
e.在补缝材料干燥后,在修补面处刮腻子,涂刷涂料。
3、修补小孔、小洞
对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。
a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。
b.填塞孔洞后,需经过几个小时的干燥时间,然后用砂纸磨平,利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。
c.在修补面上先刷一道底层涂料,然后再涂表面涂料。
4、修补大的孔洞
a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层,清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。
b.为避免嵌填物达到一定强度后,抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片,用水泥钉固定在洞周围基层上。
c.清水湿润基层,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面层。
d.等修补的部分凝固干燥后,刮腻子打底,干后用砂子打磨,分别喷刷二道表面涂料。
(二)、更换地面或墙面瓷砖、瓷片
1、剔除损坏的瓷砖,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水湿润。
2、涂抹水泥结合层。
3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖,用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面,用手压贴,并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。
4、必须留缝使灰缝表面光滑平整,不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。
5、修补工作完毕后,用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。
6、对于外门窗周围瓷砖的修补, 把需要更换的瓷砖进行凿除(含结合层),在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料(修补程序同1.2.3.4.5.)。
(三)、更换外墙面、地面马赛克
1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。
2、将尘土冲洗干净,修补面涂抹结合层(水泥加107胶)。
3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。
4、手持马赛克纸边缘,用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整,与原墙、地面平直。
5、粘贴约4小时后,用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸,用棉纱把马赛克表面擦干净。
(四)、地下室墙体堵漏
1、堵塞不漏水的孔洞
a.超过1/8英寸的裂缝,必须用凿子和手锤凿成楔形槽,灰尘和混凝土碎必须清除干净。
b. 将裂缝用水浸湿。
c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞,填塞时,灰浆要用力完全塞入空隙内。
d. 填补材料要保持湿润,并养护三天。
e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂,其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。
2、堵塞漏水孔洞
a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。
b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料,并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。
(五)、修补损坏的人行道和车道
1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥,按照附带的说明书进行修补;
对于大面积损坏的修补,采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。
a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度约1英寸。
b.用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
c.将要修补的砼表面浸湿(但不能太湿)。
d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内,并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面,以便捣实下沉。
e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护6天。(人行道在养护期间不得让人行走)。
2、人行道或车道上裂缝修补
a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。
b.浸湿要浇捣的裂缝。
c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。
d. 养护6天。
注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补;如果裂缝或破损面积较大时,必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。
(六)、开裂墙体和地面修补
1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深,将该部位表面掏凿成凹槽,
用刷子将松散灰砂刷除干净。
2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。
3、用1:3水泥砂浆(稠浆)填满裂缝,再抹平其表面,抹平后养护6天。
4、修补地面同墙体,养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。
(七)、修补损坏的踏步
1、将损坏部分凿成v形槽,直凿至坚实的砼层为止。
2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。
3、用水将露出部分浸湿。
4、如果踢脚的边缘损坏,则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。
5、用水泥浆涂抹v形部分,并用1:3水泥砂浆将其填满,抹平后养护6天。
(八)、修补抹灰层
1、修补抹灰层裂缝
a.用小刀或刮刀插入裂缝,以探测需用灰膏深度。
b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏'固定住'。
c. 刷除干净裂缝内松散材料,并将裂缝
浸湿。
d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。
e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏,
待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。
f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护,持续三天。
2、修补大面积的抹灰层
a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。
b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝,以便将打底涂层嵌牢,然后再用铁丝刷刷砌体表面,并进行全面冲洗;对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。
c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆,第一遍抹灰厚3/8英寸。
d. 在第一遍抹灰开始凝固,但尚未硬化时, 就要进行水平刮毛,以便于与第二层抹灰相结合。
e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时,即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度,要不时均匀地向抹灰面洒水,直到准备进行第二遍抹灰为止;在进行第二遍抹灰之前,还要将第一遍抹灰浸湿。
f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上,用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚,在其开始硬化时,再用抹子细压一遍,抹灰完后,隔天才进行养护,养护持续一天。
(九)、维修渗水外墙
1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实,勾成斜缝。
2、窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。
3、外墙渗水面积较大时,可满涂1-2度胶质防水涂料。
4、墙、板接缝处渗水,可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶和水砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层, 在基层上涂刷2-3度氯丁胶,在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平,再粉刷面层。
(十)、维修屋面水池(或水箱)
1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。
2、做一布四胶防水层,外涂一层弹性水泥防水层,再用1:2水泥砂浆做保护层。
(十一)、屋面修漏(刚性屋面)
1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。
2、纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。
3、出屋面管道处漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pvc胶泥等。
4、沿沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
(十二)做砂浆面层
1、整理、夯实基础。
2、首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀,然后加水拌到颜色一致。
3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。
4、如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂,撒布要均匀,撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。
5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右,如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
(十三)贴地面砖
1、在房间四周墙面弹好+500mm水平线。
2、基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。
3、做灰饼、做标筋:
①从墙面+500mm水平线下返,在房间四周弹砖面上平线做灰饼,灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;
②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时,应每隔1-1.5m作标筋一道。有地漏的房间,标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。
4、抹线平面:根据标筋高度用1:2或11:9.3水泥砂浆填至比标筋稍高,然后拍实并刮平,使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求,如不行则重新刮平。
5、规方、弹线、拉线:
①测量房间纵横方向的尺寸,考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时,可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时,可用调整砖缝间的方法来解决;
②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线,然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
6、铺贴地砖:
①从房间里面向门口方向铺贴;
②在找平面浇水泥浆并扫平,面积应控制在边铺砖边浇灰;
③砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖,准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上,砖的上楞要跟拉线找平,随时注意横平竖直;
④用木锤敲实、找平,贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。
7、勾缝:
①用白水泥浆勾缝或擦缝,勾缝应密实,缝内要平整光滑;
②如缝隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用扫帚将水泥扫入缝内并灌满,用水壶洒适量的水,并用木拍拍实缝隙。
③水泥砂浆凝固后,用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹,清洁地砖地面。
8、养护:地砖铺完后应在上面洒少许水,24小时内不准上人。
(十四)坐厕安装
1、将预留排污管口周围清扫干净,取下临时管堵,清除排污管内的脏物。
2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。
3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正,承接口上抹上玻璃胶,放在坐便器,并调整好坐厕位置。
4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光,白水泥浆不足的地方应填满。
5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫,找平、找正水箱与坐便器安装固定孔,插入8-10mm螺栓,套上胶垫和垫圈,拧至适当紧度。
6、连接好水箱进水软管。
(十五)立柱式洗面器安装
1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。
2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正,将洗面器放在立柱上,使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后,在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。
3、按墙上的印记用冲击钻 10mm的膨胀螺栓孔,向孔内打入 10mm膨胀螺栓并拧紧。
4、将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆,然后将立柱放在印记位置上。
5、将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上,再次将洗面器找平,立柱找直,在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈,然后用螺母拧紧(用力应适度)。
第3篇 z物业辖区用户室内设备维修规程
物业辖区用户室内设备维修规程
1、接到维修单,应先将单号和内容登记在维修档案登记表上,随后交对应的班组进行维修工作。
2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。
3、根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现畅
第4篇 物业管理公司维修人员工作规程7
物业管理公司维修人员工作规程(七)
一、目的: 保证维修人员维修操作规汇范、准确。
二、适用范围:公司全体工程维修人员。
三、内容
1、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。
2、公共区域的维修程序
1)首先做好消防安全防范措施,如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
2)做好公共场地的保护措施,将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。
3)维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。
4)维修结束后,立即清理维修现场,及时撤掉告示牌。
4、室内有偿维修程序
1)记清维修用户的房号或单元,到达维修地点并核对无误后用食(中)指关节轻声扣门。
2)用户询问时,主动向用户问好,自报部门,说明维修内容。
3)进入室内前必须穿上塑料鞋套,进入用户房间后,首先做好维修现场的保护措施。
4)如维修中会产生较大噪声时,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5)如维修中会产生较大灰尘或漏水时,必须事前做好防护措施,尽量减少污染,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6)维修时应尽量保持户内环境雅静,严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品,不准在施工现场吸烟、吃东西。
7)维修完成后,立即清理维修现场并请用户进行验收。
8)用户验收合格后,请作户在《维修单》内签名确认。
9)用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别,并轻轻退出房门,轻声关闭房间。
10)修结束后,维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、相关记录:《维修单》
第5篇 物业项目电梯故障维修规程制度
物业项目电梯故障维修规程
为规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行,特制定本规程。
1.0电梯发生故障后,电梯维修工应快速到达现场。
2.0先查看故障现象,分析发生故障原因,分析故障的位置。
3.0根据不同的故障,进行相应的处理。
4.0一般常见机械故障及处理措施。
4.1机房:
a.电机轴承故障:电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如油发卡、磨损过大,则须更换轴承;
b.选层器故障:一般有以下几种:
--滑链:应调整链条长度,调整带轮位置;
--选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用;
--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承(锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污,加润滑油)。
c. 制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污;
d.限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物,轴承损坏。应清洗杂物,更换轴承。
4.2井道与轿厢:
a.轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;
b.厅门故障同上;
c.开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);
d.导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口;
e.导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;
f.安全钳故障:运行时有碰铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构,加润滑油,保证各活动部位灵活。
4.3底坑:
a)补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;
b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;
c)缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。应除去铁锈,补充液压油。
5.0电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。
5.1 机房:
a.保险丝故障:
--缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水,排除短路点,换上相同保险丝,厅门轿门安全回路;
--井道有水,回路有短路点。应断去来源,排除短路点,换上相同保险丝、指示灯回路;
--厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水,排除短路点,更换保险丝、控制回路;
--控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点,换上相同保险丝。
b.接触器和断路器故障:接触器或断路器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。
5.2井道与轿厢:
a.上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;
b.轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏,线路断路等原因所致。应清洁接触点,更换开关排除线路断点等;
c.安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点,更换开关。
5.3底坑:
a.缓冲器开关、底坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关;
b.张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致。应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。
6.0电梯故障排除后,电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在《设备维修记录》中,归档长期保存。
第6篇 城南物业维修服务规程
蓝湾物业维修服务规程
一、接待:
1、物业公司值班接待员负责日常小型维修项目的分类、派工与协调。
2、维修部主管负责召开各班长参加的每日晨会,安排大型维修项目的作业和指导。
3、维修部主管和相关人员对日常维修项目进行抽查,对派工单实施情况的落实进行审核和统计。
二、维修规范:
1、维修人员接住户或接待值班员通知,五分钟内赶到接待中心领取派工单接受维修任务。
2、维修人员收到派工单3分钟内备好所需工具,包括干净脚套1付、干净毛巾1条、干净抹布1条、干净台布1块,塑料袋1个。
3、身着整洁工装,佩带上岗牌,按《员工行为规范》要求标准到达需维修住户门前。
4、入户前需轻按门铃三遍(如无门铃,可用手轻扣房门)最多不超三遍,第一次与第二次相隔5秒、第二次与第三次相隔15秒,并站立于离猫眼1米处等待。
5、待住户开门后,首先向住户问'您好!'并做自我介绍,凭《维修派工单》礼貌客气询问相关的维修项目,在用户首肯后,佩戴脚套入室维修。
6、维修前,应在合适位置展铺台布,并将工具袋置于台布上。维修时,要保持住户室内环境整洁,尊重住户家庭习俗,严禁高声作业喧哗,不得要求住户协助维修,严禁借用住户物品,不得在住户室内闲逛延留。
7、维修完毕后,请住户检查试用直至用户满意。
8、将所有维修垃圾装入塑料袋内带走,把所维修部件和周围环境抹净清扫,并用干净毛巾将手拭净,请住户在《维修派工单》上签字。
9、离开时要对给住户带来的不便表示歉意,并向住户致意'再见'后,轻关门离开维修住户。
10、维修人员应将签好的《维修派工单》及时交给接待中心值班员。如因特殊原因未修好或未修的,需在《维修派单》中注明,填写清楚。
11、需住户购件或维修工取料的维修项目,按相关规定执行。
12、如维修住户家中无人,需在住户门缝留置《维修告知单》,另行约定维修服务时间。
第7篇 物业空调设备设施保养维修规程
质量/环境/安全管理体系作业指导书
--物业空调设备(设施)保养维修规程
1.0 目的
有计划地对机组进行保养和检查各种功能部件,其保持最高的工作效率。
2.0 适用范围
适用于**管理处。
3.0 职责
3.1机电维修人员负责维护保养工作。
3.2 机电班长负责维护保养工作的安排、指导。
4.0 工作程序
4.1 压缩机回油系统除污器的清洗方法
4.1.1 关闭除污器两侧的截止阀。
4.1.2 慢慢(为了泄压)拧松帽盖螺纹,让帽盖板保持压在除污器壳体上,设法截取留在除污器壳体上的油。
4.1.3 卸下并清洗除污器的滤芯。
4.1.4 插入滤芯,再重新装上帽盖。
4.1.5 开启除污器两侧的截止阀,检查冷媒是否渗漏。
4.1.6 应每半年清洗一次回油系统的除污器。
4.2 油过滤器的清洗和更换方法
4.2.1 关闭过滤器两侧的截止阀。
4.2.2 每只过滤器有一只级泄去过滤器内压力的小阀门,泄压时要缓慢、小心。
4.2.3 如机组配的是旋装式罐型过滤器,可作板手或小工具卸下过滤器,扔弃后再安装新。
4.2.4 如果机组配的是芯子可更换的过滤器,用板手套在过滤器底部的六角帽盖上把盖卸下,然后取出并扔过滤芯子,清洗壳体内壁,安装新芯子,最后再把过滤器装好。
4.2.5 开启过滤器两侧的截止阀,开启过滤器上的小阀门,放出过滤器内的空气。
4.2.6 检查冷媒是否渗漏。
4.3 机组注油的方法
4.3.1 机组应停机。
4.3.2 将注油泵的吸油口浸入清洁的新油桶内,再将其排油口与组注油阀相接。先不要拧紧注油阀接口,在油泵进行了几次行程将空气压出后再拧紧。这样既使油注入管内又防止空气被入机内。
4.3.3 打开注油阀将油泵入机组。直到油分离器中的油位约在上视镜中间为止,然后关闭注油阀,卸下手动油泵接口。
4.3.4 在一完成注油工作后即闭合至启动器的电源,使油加热器通电,它可使油的冷媒农度保持在最低值。
4.4 机组渗漏检查
4.4.1 运行期间的渗漏检查
机组受截运行之后,高压部件应用检漏仪认真检漏,要确认所有接口是严密的。如有渗漏,就会出现抽气频繁和冷媒损失,当表明有渗漏时,应立即予以修理。
4.4.2 机组r22压力试验检测方法
4.4.2.1在系统中没有压力时,通过充注阀将r-22汽体干燥氮气注入系统中,使其压力达到150磅/英寸表压。
4.4.2.2 确认冷媒农度已达到系统中的各个部分,稍微开启注油阀,用检漏仪检测是否有冷媒出来。
4.4.2.3检油要围绕在每个连接点和在厂内焊的焊逢。
4.4.2.4 如需对蒸发器和冷凝器进行检漏,打开蒸发器和冷凝器封盖上的放空气口,检测是否有冷媒出来。
4.4.2.5 当机组已达到绝对严密后,用充注阀注入氮气和冷媒混合物。
4.5 机组抽真空
4.5.1 真空试验的方法
4.5.1.1将一台带指示器的高容量真空泵与机组的充注阀相接,然后启泵。
4.5.1.2 开大机上所有阀门,包括抽气阀和表阀,确认所有通大气的阀门是关闭的。
4.5.1.3 依照'真空干燥'这节内容运行真空泵,直至湿球温度达到+32
第8篇 物业维修中心零部件管理规程制度
物业维修中心零部件管理规程
1引用文件
《设施设备综合控制程序》
2适用范围
适用于维修中心维修零部件的管理。
3操作流程
3.1编制备件采购计划
3.1.1每月30日前,各维修组根据实际情况估算出下月各类备件的月消耗量,并上报到维修中心。
3.1.2维修中心根据各维修组的'月度零备件采购计划表'以及以往备件的使用情况以及各种零备件的现存量,确定需用备件的品种和数量,编制'月度备件采购计划表',交公司常务副总经理审批。
3.2备件的采购
3.3.1维修中心于每月末编制下个月份备件采购计划表。
3.3.2列入固定资产的备件,公司相关财务制度进行处理。
3.3.3其它备件在公司常务副总经理批准后由维修中心采购。
3.3.4所购备件到货后,由维修中心仓库进行验收后将其记入'备件汇总表'。
3.3备件的管理
3.3.1维修中心负责保存备件的所有资料,如备件的各种图表、说明书等。
3.3.3维修中心仓库对各种备件的消耗情况,应做好统计并每月汇总上报维修中心经理。
3.4备件的贮存保管
3.4.1维修中心仓库应将备件入账,并每月进行盘点核对。
3.4.3维修中心仓库应将备件摆放整齐,并做好清洁保管工作,防腐防潮。
3.4.3维修中心仓库应根据先进后出原则,减少备件在库时间。
3.5备件的领取
3.5.1维修工领用零备件的,应说明该零备件之用途,并填写'领用单'。维修中心仓管员根据'维修单'在库存台帐上对该零备件进行核销。
3.5.3维修中心仓管员应认真做好领用台帐,并按月汇总上报维修中心经理。
4记录
月度备件采购计划表
领用台帐
领料单
备件汇总表
第9篇 物业项目中央空调维修保养规程制度
物业项目中央空调维修保养规程
为规范中央空调维修保养工作,确保中央空调各项性能完好,特制定本规程。
(一)冷却塔维修保养:专业人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
1、用500v摇表检查电机绝缘电阻应不低于0.5兆欧,否则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5兆欧以上时则应拆修电机线圈。
2、检查电机、风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油;如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。
3、检查皮带是否开裂或磨损严重,如是则应更换同规格皮带;检查皮带是否太松,如是则应调整(每半个月检查一次);检查皮带轮与轴配合是否松动,如是则应整修。
4、检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。
5、清洗冷却塔(包括填料、集水槽),清洁风扇风叶。
6、检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复(不定期)。
7、拧紧所有紧固件。
8、清洁整个冷却塔外表。
(二)风机盘管维修保养:专业人员每隔半年对风机进行一次清洁、保养。
1、检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
2、每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内的空气(不定期)。
3、用500v摇表检查风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5兆欧,否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀或开裂,如是则应更换同规格电容;检查各接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整修。
4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。
5、用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。
6、拧紧所有紧固件。
7、清洁风机盘管外壳。
(三)冷凝器、蒸发器维修保养:专业人员每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。
1、柜式蒸发器维修保养:
(1)每周清洗一次空气过滤网;
(2)清洁蒸发器散热片;
(3)清洁接水盘。
2、水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢):
(1)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂);
(2)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭,然后向里注满酸溶液,酸洗时间为24小时也可用酸泵循环清洗,清洗时间为12小时;
(3)酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3溶液清洗15分钟,最后再用清水冲洗三次以上;
(4)全部清洗完毕后,检查是否漏水,如漏水则申请外委维修;如不漏水则重新装好(如发兰的密封胶垫已老化则应更换)。
(四)冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养:专业人员每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养:
(1)用500v摇表检查电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上,否则应进行干燥处理或修复;
(2)检查电动机轴承有无阻滞现象,如有则应加润滑油,如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承;
(3)检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。
2、水泵维修保养:
(1)转动水泵轴,观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象,如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承;如是水泵叶轮问题则应拆修水泵;
(2)检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根(不定期)。
3、检查弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。
4、清洗水泵过滤网。
5、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
6、清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈蚀严重,则应重新油漆一遍。
(五)专业人员每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养,检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的冷凝水或保温层已破损,如是则应重做保温层。
(六)阀类维修保养:专业人员每半年对阀类进行一次保养。
1、节制阀与调节阀的维修保养:
(1)检查是否泄漏,如是则应加压填料;
(2)检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加润滑油;
(3)如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门;
(4)检查法兰连接处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。
2、电磁调节阀、压差调节阀维修保养:
(1)干燥过滤网:检查干燥过滤网是否已脏堵或吸潮,如是则应更换同规格的干燥过滤器;
(2)电磁调节阀、压差调节阀:
--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则更换同规格电磁调节阀、压差调节阀;
--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄漏则应更换密封胶垫。
(七)检测、控制部分维修保养:专业人员每半年对检测、控制部分进行一次保养。
1、检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:
(1)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换;
(2)送检温度计、压力表合格后方可再使用;
(3)检测传感器参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换;
(4)检查装检测器的部位是否渗漏,如渗漏则应更换密封胶垫。
2、控制部分维修保养:
(1)清洁控制柜内外的灰尘、脏物;
(2)检查、紧固所有接头线,对于烧蚀严重的接头线应更换;
(3)交流接触器维修保养:
--清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
--清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器;
--清洁铁心上的灰尘及脏物;
--拧紧所有紧固螺栓。
(4)热继电器维修保养:
--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应修整处理,处理后达不到要求的应更换;
--检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则应更换。
(5)自动空气开关维修保养:
--用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧,否则应烘干处理;
--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏则应更换;
--清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉
)。
(6)信号灯、指示仪表维修保养:
--检查各信号灯是否正常,如不亮则应更换同规格的小灯泡;
--检查各指示仪表指示是否正确,如偏差较大则应作适当调整,调整后偏差仍较大应更换。
(7)中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器做模拟实验,检查两者的动作是否可靠,输出的信号是否正常,否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器;
(八)压缩机维修保养:专业人员每年对压缩机进行一次检测、保养。
1、检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因并排除故障后再冲注润滑油;如油已变色则应彻底更换润滑油。
2、检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气。
3、具体检查压缩机如下参数:
(1)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5兆欧以上);
(2)压缩机运行电流(正常为额定值,三相基本平衡);
(3)压缩机油压(正常10--15kgf/c
第10篇 z物业工程维修人员工作规程5
物业工程维修人员工作规程(五)
一、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。
二、共区域的维修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
11、做好公共场地的保护措施,将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。
12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。
13、维修结束后,立即清理维修现场,及时撤掉告示牌。
三、室内有偿维修程序
1、记清维修用户的房号或单元,到达维修地点并核对无误后用食(中)指关节轻声扣门。
2、用户询问时,主动向用户问好,自报部门,说明维修内容。
3、进入室内前必须穿上塑料鞋套,进入用户房间后,首先做好维修现场的保护措施。
4、如维修中会产生较大噪声时,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时,必须事前做好防护措施,尽量减少污染,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6、维修时应尽量保持户内环境雅静,严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品,不准在施工现场吸烟、吃东西。
7、维修完成后,立即清理维修现场并请用户进行验收。
8、用户验收合格后,请作户在《维修单》内签名确认。
9、用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别,并轻轻退出房门,轻声关闭房间。
10、修结束后,维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、相关记录:《维修单》gd/e-qe-001-005-01
第11篇 物业管理公司维修服务工作规程
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物业管理公司维修服务工作规程1目的明确维修工作标准,为维修工作服务质量提供保障。
2范围适用于公司维修服务工作。
3职责工程主管负责督促实施并进行监督检查。
4工作程序
4.1工程保修
4.1.1保修范围及保修期限:按保修合同相关条款执行;
4.1.2发现属保修范围内的维修内容,由管理处填写《维修签证单》通知保修单位,保修单位应在接到通知后24小时内进场处理;
4.1.3管理处应对保修工作的处理进程进行有效监控,确保保修工作得以实施。
4.2特约维修服务
4.2.1 业主通过电话等方式提出服务需求;
4.2.2 管理处值班人员填写《服务需求登记表》并填发《派工单》,安排人员进场维修;
4.2.3 维修人员持《派工单》,准备好工具上门维修;
4.2.4 维修过程必须遵守安全操作规程;
4.2.5 维修完毕,计算出维修辅材费和服务费,将金额填写在《派工单》上,请业主验收,对于业主不满意之处应尽力改善;
4.2.6 验收后,请业主在《派工单》签署对维修质量和服务态度的意见,并签名;
4.2.7 清理现场,将维修中产生的垃圾带走;
4.2.8 维修人员将业主签名后的《派工单》返回管理处后,做好维修记录;
5相关文件6质量记录/bg
7.5-gc-35《维修签证单》附加说明:本文件起草人:本文件修改人:本文件审核人:
第12篇 物业辖区维修过程检验规程制度怎么写
物业辖区维修过程检验规程1检验目的确保业主(住户)提出的服务要求得到满足,使公司所辖物业及设备、设施能安全、长久、有效的使用。
2适用范围2.1物业公共部分维修过程的检验。
2. 2业主(住户)室内维修过程的检验。
3. 职责3.1 工程领班每日对派工单进行检查,对所辖物业公共部分进行巡视。
3. 2工程主管负责周检。
3. 3客服中心进行每月维修工作的回访。
4内容
4.1服务过程的检验内容
4.1.1服务及时性的检验:a.根据维修预定时间,准时到达目的地;
b.客服人员派工维修视工作复杂程度而定一般性维修不超过8小时;
c.对于特别困难的,要求从接到维修到完成最多不超过72小时(工作要求特殊的例外);
d.不能当天完成的,应向业主(住户)解释原因。
4.1.2 服务质量的检验:按维修服务标准进行检验,检查是否严格按工作手册执行:a.功能性维修,以恢复原有功能为准;
b.外观性维修,表面应无色差、高低不平现象,与原有部位相比较,应无突兀感;
c.满足业主的合理要求;
4.2服务过程的检验周期
4.2.1 日检:工程领班每天进行日巡视检查,发现维修质量问题及时通知维修人员维修,对每日的《维修派工单》、《设备维修单》要及时收回,以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意,并查找当日未解决项目原因,及时监督解决。
4.2.2 周检:工程主管依据'维修服务标准',每周对物业公共部位设施、设备(机电设备除外)情况进行周巡视检查,对发现的无需进行原因分析的不合格,现场进行纠正,对需进行原因分析的不合格执行《纠正、预防措施控制程序》,及时进行处理。
4.2.3 月检:客服中心每月对维修服务进行抽查。
按派工单总量抽取5%(最多不超过物业总户数的5%)对业主(住户)进行回访,以检验维修服务过程的质量。
4.3 维修不合格的处理对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,并填写《纠正措施报告》。
在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施,具体处理程序按《纠正、预防措施控制程序》执行。
相关质量记录:1.《维修派工单》2.《 设备维修单》3.《纠正/预防措施处理单》4.《设备保养工作月评估表》
