第1篇 物业工程部维修工具管理规程
物业工程部维修工具管理规程
(七)
1.0目的保持维修工具的有效、美观、整洁2.0适用范围工程部所有个人及公用工具。
3. 0管理职责3.1工作负责人:工程部主管3.2维修人员负责个人工具的管理
4.0内容
4.1工程部维修人员入职时统一领取个人日常维修用的工具及工具箱、工具包等,仓管员做好记录并存档,员工离职时交清所有工具。
4.2公用工具、仪器仪表的保管由仓管员负责,当值主管人员监管,个人工具的保管由领用人自行负责。
大型及贵重工具、仪器仪表的借用应填写借用单,使用完后及时归还。
4.2维修工具使用后应擦拭干净,保持其美观清洁,个人工具归入指定地点存放,公用工具交仓管员统一保管。
维修人员在户内面客区域维修时,不得使用外观太脏的工具及工具包。
4.3公用工具在使用过程中如有损坏,应及时报相关主管人员检修,无法修复时,应报部门负责人决定是否报损。
个人工具使用过程中如有丢失,由领用人及时自行购买相同规格的替换品。
4.4个人工具或公用工具的报损应报部门主管批准,填写《报损申请单》经财务核准后报损,并按原工具的规格、型号以旧换新。
第2篇 小区物业工程部绩效考评管理规程与细节要求
小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工绩效考评工作,确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。
2.0适用范围
适用于工程部员工的绩效考评工作。
3.0职责
3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。
3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。
3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。
4.0程序内容
4.1工程部员工工作标准。
4.1.1工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。
4.1.2工程部工程师、管理员、维修工,必须参加物业管理处的培训和达到培训要求,培训合格后上岗。
4.1.3工程部工程师、管理员、维修技工,除应严格按照本部门的标准作业进行工作外,还应严格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。
4.1.4工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责,符合标准作业规程的要求。
4.2绩效考评评分结构。
4.2.1绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行,各种检查考评的要求详见《工作、服务绩效综合考评办法》。
4.2.2工程部管理员、维修技工的考评分值构成如下:
a)执行“操作规程”质量(满分10分)。
b)执行“运作管理标准作业规程”质量(满分10分)。
c)执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)合理使用工具质量(满分10分)。
f)培训质量(满分10分)。
g)值班质量(满分10分)。
h)进入住户家庭维修质量(满分10分)。
i)执行公司相关标准作业规程质量(满分10分)。
j)其他质量(满分10分)
4.2.3工程部主管、工程师绩效考评的周检、月检、抽检分值构成如下:
a)岗位标准作业规程执行质量(满分10分)。
b)培训质量(满分10分)。
c)自身工作技能(满分10分)。
d)服务质量(满分10分)。
e)工作效果(满分10分)。
f)工作责任心(满分10分)。
g)处事公正性(满分10分)。
h)遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分)。
i)团结配合质量(满分10分)。
j)道德水平(满分10分)。
4.3绩效考评扣分细则
4.3.1工程部管理员、维修技工扣分细则:
a)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类设备操作规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2.0分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
b)工程部管理员、维修技工当值工作时,违反各类运行管理规程者,每次检查每发现一
项轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
c)工程部管理员、维修技工当值工作时违反各类维修保养规程者,每次检查每发现一项
轻微违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;
d)工程部管理员、维修技工当值工作时的仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者,
每次检查每发现一次一般违规,扣减相应考评项目0.5-1分;严重
违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
e)工程部管理员、维修技工当值工作使用工具时违反机电维修工具作业者,每次检查每
发现一次一般违规,扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政奖罚标准操作规程》给予处罚;
f)工程部管理员、维修技工不按员工培训要求参加培训或达不到培训要求,每次检查每
发现一项一般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
g)引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
h)工程部管理员、维修技工进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的,视情况按《行政处罚标准操作规程》进行处罚;
i)工程部管理员、维修技工不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一
般违规,扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的,视情况扣减4-10分,扣完为止;
j)管理员、维修技工考评时,如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应在对应
项目同时进行扣减。
4.3.2工程部主管、工程师绩效考评扣分细则:
a)严格按工程部所有标准作业规程进行工作,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应
考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
b)工程部主管、工程师当值时仪容仪表、言谈举止达不到员工服务标准要求者,每次检
查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
c)工程部主管、工程师安排、组织、检查不力,员工工作或本部门、本班组工作效果达
不到相关标准作业规程要求的,每次检查每发现一项一般违规,扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
d)工程部主管、工程师不遵守公司其他相关标准作业规程,每次检查每发现一项一般违
规,扣减对应考评项目1-2分
;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的,扣减5-10分,扣完为止;
e)上述各项考评,发现违规现象(行为)时,除应在上述对应考评项目内进行扣分外,
还应同时分析造成违规的原因,如属因培训不够、不合格造成的,应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分,严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的,应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的,应同时在“工作责任心”栏目内扣分)(标准同上)‘如属处事不公正造成的,应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上)‘如属团结不畅造成的,应同时在“团结配合”栏目内扣分(标准同上)’如属道德水准不高造成的,应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);
f)考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目,则应同时在对应的考评项目
中同时扣分,直至扣完对应栏目分数为止。
4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的,因粗心大意引起的,或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认),造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应,造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。
4.3.4“其他”栏目是为本公司相关作业规程所未包括,或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置,如果未发生或未出现,该栏目考评时应当给出满分10分。
4.3.5检查、考评时,如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件,则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分),另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。
4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形,则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的发分值外,另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《工程维修部管理员、技工考核表》
第3篇 物业工程部供配电设备运行维护管理规程与细节要求
物业工程部供配电设备运行维护管理规程及细节要求
1.0目的
制定供电管理制度并实施,确保各物业管理配电设备正常运行供电。
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有配电设备设施。
3.0职责
3.1值班电工负责供电设备的运行监控,轻微故障的维修,用电安装;
3.2维修领班负责供电故障的维修、供电设施的保养
4.0程序内容
4.1值班电工岗位管理规程
4.1.1值班电工的岗位责任制是搞好配电房工作的一项基本制度。它有利于增强人员的责任感,有利于每一个人做好本质工作,便于检查评比;
4.1.2值班电工必须熟悉电气设备,并经考核合格,取得值班电工合格证(或操作证),值班电工应有一定的实际工作经验;
4.1.3值班电工在运行领班的领导下,完成本职的设备巡视、倒闸操作、事故处理、监视各种仪表和保护装置、填写运行记录;
4.1.4单人值班不得单独从事修理工作;
4.1.5接班人员应提前到位做好接班准备工作。若接班人员因故未到,交班人员应坚守岗位,并立即报告有关领导,做好安排;
4.1.6交班时,应尽量避免倒闸操作。交接班过程中发生事故或异常情况,原则上应由交班人员负责处理;
4.2值班巡视制度
4.1.1每日巡检配电房配电设备的运行情况;
4.1.2每周巡检电力计量表,如电流表、电压表、功率表的指示情况和配线接触情况;
4.1.3每月巡检各组团的配电箱接触情况;
4.1.4遇有大风、雨雪等天气,应巡检电力线情况;
4.1.5巡视发现异常应及时检修,当值人员巡视后应将巡视结果记录于运行表中。
4.3配电房的管理规程
4.3.1保持良好的室内照明和通风,墙上配挂温度计,室内温度控制在35。c以下。
4.3.2房内禁止拉接临时线路,供电线路严禁超载供电。
4.3.3严禁违章操作,操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具,绝缘鞋套等。
4.3.4保持配电房内无杂物堆放,地面干净,铺设绝源橡胶垫层,设备外表清洁无尘。
4.3.5做好配电房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,严防蛇、鼠等进入配电房,以防短路事故的发生。
4.3.6配电房内设备及线路需改变,必报上级领导批准,请专业人员确认方可改变。
4.3.7每年对配电房内全部机电设备大检修一次。
4.3.8值班人员应认真做好值班记录,仔细填写《配电房运行记录表》,认真执行交接班记录制度。
4.4供配电设备运行管理规程
4.4.1每天定期巡查供配电系统设备,包括(高、低压室,变压器室),并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。
4.4.2发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常,应马上查找原因,并通知维修领班安排处理。
4.4.3用电高峰或潮湿天气期间,应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象,发现异常马上处理。
4.4.4未经领班师同意,不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下,须经领班批准并做记录。
4.4.5严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。
4.4.6高压工具应每年送供电局年检,年检合格标志贴在工具表面上。
4.4.7与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中,交接班时清点数量,发现缺失立即追究。
4.4.8外借钥匙应做好登记并按时追收。
4.5供配电设备维修保养规程
4.5.1严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。
4.5.2维修领班每年12月制订下一年度的设备保养计划。
4.5.3工作过程应严格遵守电气作业规程。
4.5.4根据系统设备的特点,重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。
4.5.5各系统的维修保养以不影响物业服务正常营运为原则,特殊情况,须报告管理处主任,及时通知受影响的用户。
4.5.6使用期中,每月重点检查电器的各部件,注意可动部分是否有卡住,紧固件是否有松脱等现象。
4.5.7配电设备导电部分与接地电阻及其他部分的绝缘电阻,定期用摇表检查绝缘接地电阻是否良好,一般应大于10兆欧。
4.5.8接触器的触头表面应经常保持清洁,不允许用金属的工具摩擦触头。
4.5.9母线支架无污损、破裂,导体无松动,连接部分无过热或变形现象。
4.5.10配电柜各相电压、电流工作平衡,继电器动作显示正常,信号指示灯正常
4.5.11电压互感器(pt)、电流互感器(ct)无异常的声音、气味、无放电痕迹,保险完好无损。
4.5.12补偿电容器无漏电等异常现象,无异常工作声音及气味,无温度过热现象,保护电容器的保险工作正常。
4.5.13对电器的转动部分,如自动开关操作机构等,每年添加润滑油,以保持转动灵活。
4.5.14高低压开关的运行无异常现象,绝缘电阻在正常范围内,动力照明配电设备的配电分柜工作正常,无过热异常现象。所有配电设备的金属部分,均有可靠接地装置。
4.5.15维修保养结束后,应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表或当值日志上。
4.5.16高压设备发生接地时,在室内不得接近故障点4米以内,在室外不得接近故障点8米以内,进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。
4.6变压器保养操作规程
4.6.1前的准备与检查
a)记录保养前变压器电流和油温的指标。
b)按批准指令办理停电手续,断开变压器高压闸主开关。
c)备好工具、器材和仪表。
d)检查并确认变压器高压闸主开关已断开,挂牌并上锁。
e)放电并接好地线后方可工作。
4.6.2保养工作
a)清洁变压器外壳、瓷瓶和瓷套管,发现有裂缝或损坏的予以更换。
b)检修吸湿器和阀门。检查油位,缺油须补充,有不合格须更换。
c)检查并调整分接头开关,保证其切换动作正确。
d)检查硅胶有无变色,变色须更换。
e)检查变压器中性线与变压器外壳接地情况。
f)对变压器的整体进行检查,紧固所有螺丝,确认保养无误后,清理现场。
4.6.3结尾工作
a)验收合格后,按程序办理送电手续,拆除地线、撤锁、撤牌、断开变压器低压闸主开关及全部负荷开关。
b)按程序送电,拉合二次高压闸主开关,充电。一切正常后,正式合上高压闸主开关。
c)合上低压闸主开关,在分别合上分开关。
d)测量各种参数,确认工作程序无误。
4.7电房倒闸操作制度
4.7.1倒闸操作必须根据领班指令,操作人确认无误后执行。发布指令应准确、清晰,使用正规操作术语和设备双重名称(即设备名称和编号)。
4.7.2停电拉闸操作必须按照开关+负荷侧刀闸+母线侧刀闸顺序依次操作,送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时,应先停低压,后停高压;送电时先送高压,后送低压。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。为防止误操作,高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。
4.7.3倒闸操作由操作人填写操作票,每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内:
a)应拉合的开关和刀闸。
b)检查开关和刀闸的位置。
c)检查接地线是否拆除。
d)检查负荷分配。
e)装拆接地线。
f)安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。
g)切换保护回路和检验是否确无电压等。
4.7.4倒闸操作应由两人执行,其中一人操作,一人监护。
4.7.5操作中发生疑问时,不准擅自更改操作票,不准随意解除闭锁装置,应立即向领班报告,查明原因后再操作。
4.7.6电气设备突然停电后,即使是事故停电,在末拉开有关刀闸和做好安全措施以前,不得触及设备或进入遮拦,以防突然来电。
4.7.7下列各项工作可以不用操作票:
a)事故处理。
b)拉合开关的单一操作。
c)拉开
接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。
4.8用电安装审批制度
4.8.1业主提出用电安装申请;
4.8.2管理员审阅业主提交的用电安装申请,并在接申请后一个工作日内,根据物业原设计容量签署意见,提交管理处主任;
4.8.3管理处主任在接表后一个工作日内审批物业原设计容量内的用电安装申请;
4.8.4当值电工负责执行经批准的用电安装任务。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《配电房运行记录表》
6.2《供配电设备维保工作记录表》
第4篇 物业工程部设备综合管理规程与细节要求
物业工程部设备综合管理规程及细节要求
1.0目的
制定设备设施管理制度,确保物业管理设备管理工作的统一、完整和完善。、
2.0适用范围
适用于管理处所管理的所有设备设施综合管理。
3.0职责
3.1工程主管全面负责设备设施的综合管理工作
3.2工程领班负责本区域内设备设施的组织实施工作;
4.0程序内容
凡价值在2000元(人民币)以上的、连续使用一年以上、安全寿命周期内都需要技术管理的固定资产,都应列入工程设备档案管理。
4.1设备设施的档案建立
4.1.1对工程部管辖设备建立《设备台帐》。
4.1.2工程部对管辖设备进行设备标识和设备编号。
4.1.3所有设备应按单机单台或功率系统建立《设备卡》。
4.1.4设备台帐应和设备现行的状态保持一致。
4.1.5《设备台帐》和设备出厂原件资料工程部统一保存,工程部留复印件。
4.2档案资料管理规程
4.2.1有工程设备档案由工程部负责管理,工程档案管理人员应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。
4.2.2各类档案应按系统分类:强电、弱点、空调、机管等,统一存放档按盒并贴上标签。
4.2.3编制档按目录,内容和档案盒外标签一致。
4.2.4外单位交来图纸由文员统一签收,并将有关图纸交各系统工程师核对实物,如图纸无误则由文员按系统归档;图纸有误,则有文员联系交图单位更正。
4.2.5档案及图纸是工程维修保养的重要依据,应妥善保存,如发现用途不明的资料应交工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究后决定。
4.2.6借阅档案须经工程主管批准,文员登记并指定归还日期,由文员按期追还,需续借的要重新登记。
4.3设备的购置管理
4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
4.3.2设备的购置应遵循满足服务提供需求的原则。
4.3.3设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.3.4新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。
4.3.5工程部对新购设备进行清点验收、资料整理、协调安装、调试和试运行。
4.3.6验收符合要求的设备,按规定纳入台帐、设备卡片等日常管理。
4.4设备的封存停用
4.4.1连续停用6个月以上的设备,由使用部门就地封存,填写《设备封存单》。
4.4.2封存的设备应切断电源,将设备擦拭保养,做好防尘、放锈蚀处理。4.4.3表明封存设备的保管人,未经允许任何人不得拆卸零配件,以保证其完好性。
4.5设备设施的大修改造
4.5.1现行设备的运行状况、维修记录、零配件的更换等。
4.5.2大修改造的方案的论证审批,填写《设备大修改造审批单》,报物业管理处审批。
4.5.3设备大修改造竣工后,由管理处组织验收,填写《设备大修改造竣工报告单》,并观察其运行状况。
4.6设备报废处理作业程序
设备使用达到一定年限,或科技进步,或不符合环保达标要求,或因为其他原因,对现行设备不得不做报废处理。
4.6.1申请报废
a)对具备报废条件的设备提出报废。
b)注明设备详细资料,如购买日期、安装日期、投入使用日期、使用中的状况、维修记录、配件好材记录、维修成本状况等。
c)提出报废理由。
d)设备能耗过大,或环境污染严重,国家规定应以淘汰的产品。
e)已超过设备规定使用年限,损坏严重,维修费用过高,大修以后设备使用性能仍不能满足要求。
f)设备屡屡发生故障和事故,存在比较严重的不安全因素,且在经济投入上不宜大修和改造。
g)因自然灾害,事故损坏,修理费用接近或超过该设备的市场价值。
4.6.2鉴定
a)工程部按报废设备的规定对设备进行技术鉴定。
b)财务部对设备报废的经济合理性进行审核。
4.6.3审批
公司根据实际需求和工程部、财务部的鉴定审核意见批复。
4.6.4撤消台帐
批准报废的设备,工程部撤消设备台帐。
4.6.5报废处理
a)需新用设备替换的在用设备,待新设备投入使用后再进行报废。
b)批准报废的在用设备,在保证安全的前提下运行,不再进行大修。
c)可转让的设备作价转让。
d)不可转让的设备,将可利用的零部件拆下留用,其余部分做废品处理。
5.0相关文件
6.0记录
6.1《设备设施台帐档案表》
6.2《设备卡》
6.3《设备购置审批单》
6.4《设备封存单》
6.5《设备计划大修保养审批表》
6.6《设备大修保养验收表》
6.7《设备报废申请表》
第5篇 物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
物业工程部对业主房屋质量管理规程及细节要求
1.0目的
规范新物业的接管验收工作,确保业主房屋的质量。
2.0适用范围
适用于所有新接管验收的业主房屋。
3.0职责
3.1物业工程部指派专业人员协同业主进行房屋质量接受验收。
3.2地产公司售后服务部具体负责业主房屋质量问题的处理。
4.0程序内容
4.1接管验收的准备工作
按《物业接管验收管理规程》的第4.1条进行接管验收的准备工作。
4.2房屋硬件设施的具体验收标准
4.2.1主体结构:
a)外墙不得渗水;
b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
4.2.2楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
4.2.3内墙面:
a)抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
b)块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
4.2.4顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
4.2.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
4.2.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4.2.7门、窗
a)门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
b)门锁、窗销连接牢固,开启灵活;
c)玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
e)电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
f)不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
g)高档装饰门装饰完整。
4.2.8楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
4.2.9木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
4.2.10饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
4.2.11油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
4.2.12电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。
4.2.13光纤已开通,收视良好。
4.2.14开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
4.2.15灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
4.2.16水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
4.2.17卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
4.2.18给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
4.2.19地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。
4.2.20门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。
4.2.21防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、
4.2.22其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。
4.3接管验收遗留问题的处理
4.3.1遗留问题的登记确认:
a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;
b)对业主硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《业主房屋验收单》中。
4.3.2对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同地产公司联系补齐。
4.3.3对业主硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求地产公司在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
4.3.4对于长期解决不了,势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给地产公司进行备录。
5.0记录
业主房屋验收单
6.0相关支持文件
6.1《物业接管标准作业程序》
第6篇 物业工程部工具管理标准作业规程制度
物业工程部工具管理标准作业规程
1、目的
1.1、规范工程部工具管理工作,确保工程部工具完整及各项性能完好。
2、适用范围
2.1、适用于物业公司工程部的工具管理。
3、职责
3.1、工程部经理负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购管理。
3.2、工程维护部主任负责工具的库房盘点工作。
4、程序要点
4.1、《工程维护部工具年度采购计划》的制定;
4.1.1、每年的12月15日之前,由工程维护部主任制定下一年度《工程维护部工具年度采购计划》并上报经理审批。
4.1.2、《工程维护部工具年度采购计划》应包括如下内容:
a、所需工具的名称、型号及规格、数量、产地;
b、预计费用;
c、购买时间;
d、用途。
4.1.3、工程部的工具分成两类:一类是个人使用工具,另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管,公用工具由工程部经理负责保管。工程部仓管员对所领用工具记录在《工程部个人工具领用登记表》内。
4.1.4、个人使用工具和公用工具由工程维护部主任填写《领料单》,经工程部经理批准后到仓库领取负责发放和暂时保管。
4.1.5、个人使用工具管理
4.1.6、工程部员工正式上岗时,由员工填写《领料单》经工程部经理批准后,在仓管员处领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次。工程部仓管员应对员工所领工具簿记在《工程部个人工具领用登记表》内。
4.1.7、个人使用工具应加以爱护,避免违规操作损坏工具的使用寿命;
4.1.8、工程部员工个人使用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.1.9、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏,则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具;如属正常使用损坏则可以经工程部经理批准后在仓管员处以旧换新,仓管员应做好登记。
4.1.10、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程部,对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。工程部经理必须将员工退还的个人使用工具登记在《工具保管登记表》内,并在'备注'一栏注明'退还'字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。
4.1.11、工程维护部主任每月18号检查每个员工的个人使用工具,对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。
4.1.12、对于换下来的个人使用工具每半年由工程部仓管员进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内,经核实后将实际情况上报部门经理审批,经工程部经理审批后,上报物业公司总经理审批,审批后由工程部经理负责报废处理。
4.2、公用工具管理
4.2.1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具,都应在工程部经理的同意下,由仓管员将借用工具登记在《工具借用登记表》上。
4.2.2、公用工具使用注意爱护,定期由工程部经理安排专人检查维修,发现公用工具损坏要及时上报工程部经理处理。
4.2.3、公用工具属公司财产,严禁用作私人用途。
4.2.4、公用工具如丢失或人为损坏,则应由借用人负责照价赔偿。
4.2.5、工具如属正常使用损坏,对于小型的(500元以下)经工程部经理确认及物业总经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用工具须先由使用部门经理填写《报废工具登记表》,经工程部经理审核后上报物业公司总经理审批。
4.2.6、工程部经理工作调迁、辞工或被解雇时,工程部经理会同工程部仓管员一起对公用工具进行盘点,发现缺少或人为损坏的则应追究工程部经理的责任。
4.2.7、对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检,检验后合格的 方可使用,否则应重新申购。
4.2.8、工程部仓管员每月25号应将所保管的工具进行一次盘点并登记在《仓管员保管工具登记表》上,对于需要补充的工具应尽快制定计划申购。
5、记录
5.1、《工具保管登记表》
5.2、《工程部个人工具领用登记表》
5.3、《工具借用登记表》
5.4、《报废工具登记表》
5.5、《工程部工具年度采购计划表》
6、相关文件
第7篇 某物业小区工程部亲情服务操作规程
物业小区工程部亲情服务操作规程
一、有偿服务:
1、接到客户报候电话或物业部通知后,即到现场处理。
2、到客户门口,按门铃、讲明来意、待客户同意后,才能入户。
3、入户时,穿上鞋套,主动微笑,并向业主讲:“您好,我是工程部员工,是来处理报修的故障,请问故障点在哪里”。
4、待明确故障点后,即检查并马上进行修复。工作时注意噪音控制,减轻对业主的干扰。
5、要停水、停电工作时,维修人员要向业主耐心解释,待业主同意后才能工作。
6、如需要换材料的,维修人员要向业主耐心解释材料不能再使用的原因,材料应由业主提供,若业主不能提供时,可由工程部暂时提供,但材料费用要由业主支付。
7、完成工作后,请用户验收,并请用户在维修服务单上签名确认。
8、清理好现场,向业主道别:“如有需要维修服务,欢迎来电!”
二、无偿服务:
1、配合开展对业主的亲情服务,工程部每两个月为业主免费检查和测试煤气的安全使用。
2、提前一天,与业主联系好,确定次日上门服务。
3、到业主门口先按门铃,讲明来意,待业主同意后,才能入户。
4、入户时,穿着鞋套,面带微笑,向业主解释:“**先生/小姐您好,我是工程部员工,是来帮您检查和测试煤气。”
5、工作进行中,需要移动物品,要待业主同意后才能搬动,过程中要细心。
6、工作完成后,要还原搬运过的物品,并请用户在维修服务单签名确认。
7、清理好现场,向业主打招呼:“您好,煤气检查已完成,可安全使用煤气。”然后向业主道别。
三、对业主、客人亲情服务用语要求:
a)遇到业主、客人要面带微笑、站立服务,员工应先开口、主动问好打招呼,称呼要得当。对于熟悉业主的姓氏要称呼客人姓氏。例如早上见到业主应主动称呼周先生早上好、王小姐早上好,晚上见到业主主动称呼周先生晚上好、王小姐晚上好。
b)与客人对话时宜保持1米左右的距离,要注意使用亲情礼貌用语,注意“请”字当头,“谢”字不离口,表现对业主客人的尊重。
c)对业主的话要全神贯注用心倾听,眼睛要望着客人面部,要等客人把话说完,不要打断客人的谈话,客人与你谈话时不要有任何烦躁的表示,要停下手中的工作,眼望对方,面带笑容,要有所应。
d)对客人的问询应圆满答复,若遇“不知道、不清楚”的事应查找有关资料或请示领导尽量答复客人,绝对不能以“不知道”,不清楚“作回答。回答问题要负责任,不能不懂装懂,胡乱作答。
e)说话时,特别是业主、客人要求我们服务,我们从言语要体现出乐意为客人服务。不要表现出厌烦、冷漠,应说:“好的,我马上就来”,千万不能说:“你怎么这么哆嗦,你没看见,我忙着呀”。如果不属自己服务范围,不可以讲“不知道”或“你自己去找**部门”等话语来答复业主,一定要先承诺业主,然后通知物业助理,由物业助理再通知相应部门去落实处理。
f)与业主对话时,如遇另一业主有事,应点头示意打招呼;或请客人稍等,不能视而不见,无所表示,冷落业主,同时尽快结束谈话,招呼业主客人如时间较长,应说“对不起,让你久等了”,不能一声不响就开始工作。
g)当业主提出的某项服务要求我们一时满足不了时,应主动向客人讲清原因,并向客人表示歉意,同时要给客人一个解决问题的建议或主动协助联系解决。要让业主感到,虽然问题一时没解决,但却受到重视,并得到了应有的帮助。
h)原则性、较敏感的问题上,态度要明确,但说话方式要婉转、灵活,既不违反公司规定,也要维护业主的自尊心,切忌使用质问式、怀疑式、命令式,要使用询问式、请求式、商量式、解释式的说话方式。
①询问式。如“请问――――”
②请求式。如“请你协助我们”
③商量式。如“你看这样好不好”
④解释式。如“这种情况,公司的规定是这样的”
四、对于业主的困难,要表示关心、同情和理解,并尽力想办法解决。若遇某问题与顾客有争议,可婉转解释或请上级处理,切不可与顾客争吵。另外,在对为主服务中还切记以下几点:
(1)三人以上对话,要用互相都懂的语言。
(2)不得模仿他人的语言、声调和谈话。
(3)不得聚堆闲聊、大声讲、大声笑、高声喧哗。
(4)不高声呼喊另一个人。
(5)不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。
⑹不讲过分的玩笑。
(7)不讲有损公司形象的语言。
第8篇 物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
物业工程部空关房检查管理作业规程标准及细节要求
1.0目的
规范空关房的管理工作,确保业主空关房的管理质量
2.0适用范围
适用于管理处所辖小区的所有业主的空关房。
3.0职责
3.1工程部负责小区业主的空关房监督管理工作。
3.2工程领班具体负责小区空关房检查工作的落实.
4.0程序内容
4.1空关房的日常检查
4.1.1根据季节的变化,制定空关房的日常检查计划。
4.1.2空关房的日常检查内容
a)屋顶是否有渗漏水现象
b)墙面是否有渗水现象
c)墙面、屋顶是否有霉变
d)窗框是否渗水
e)室内电路、给排水系统
f)墙面、地面粉刷层是否有脱落、风化现象
g)室内是否有自然破损,如玻璃等
h)智能化系统的测试,检查智能化系统能否正常工作
i)门锁、车库能否正常工作
4.1.3根据日常检查情况填写《空关房检查记录表》
4.1.4如发现存在的问题,要及时解决处理,必要时及时通知业主。
4.2突发性及时检查
4.2.1突遇连续性的暴雨,要立即组织工程部员工系统检查。主要以渗漏水为主。
4.2.2夏季连续暴晒,或冬季连续干冻,检查受温度变化而破损的部位,如物顶玻璃天窗、阳光房、有露出的防水部位等。
4.3对检查出空关房的问题,及时的给以维修处理,与业主随时保持联系,填写《空关房维修记录表》
5.0相关文件
客户服务中心业主钥匙管理作业规程及标准
6.0记录
6.1《空关房检查记录表》
6.2《空关房维修记录表》
第9篇 大厦物业工程部安全操作管理规程制度
大厦物业工程部安全操作管理规程
1.需要停机、停电维修管线或设备时,必须与运行人员取得联系,在取得运行人员同意后,方可停机、停电进行,并在电源开关手柄位置上挂'禁止合闸,有人工作'的标示牌,采取安全措施后,方可维修操作。
2.拆除或修理带压力的管线和设备时,必须在卸压后进行,在不能卸压时,一定要有安全措施,有专人监护。
3.管子进行煨弯时,要固定牢固。煨弯器必须完好无损,站立姿势要正确,用力不要过猛,身后不能有障碍物。
4.在容器内或粪池内进行维修工作时,必须确认无毒后方能进行工作,必要时佩戴有氧呼吸器。如进行明火作业时,要在无燃气时进行,保持通风良好,入口处必须有人看护。
5.各种管线施工时要查明水流方向,确认阀门是否关严,压力表是否准确。确认无误后方可进行操作。
6.搬运大型管材时,要前后注意以防碰坏设备和碰伤他人。管材要排放整齐,以防绊腿。
7.维修设备需要拆接电线时,必须由强电人员进行,设备与带电线路连接,不能停电时,要经领导批准,采取安全措施后方可进行,并要求与带电部位保持安全距离,设专人监护。
8.高空作业时必须采取安全措施,按高空作业操作规程进行作业,要设专人监护。
9.进入顶棚内工作时要踩、蹬有吊筋比较牢固的笼骨上,要防止踩空掉下摔伤,顶棚下要有专人看管,以防掉物伤及他人,在顶棚内工作时要戴好安全帽,以防碰伤头部。
第10篇 物业工程部高空作业安全操作规程制度
物业工程部高空作业安全操作规程
1.高空作业搭的架子或高梯必须进行安全检查,各部位是否安装牢固,是否有损坏,确认完好无损后方可进行高空作业。
2.高空作业时必须系好安全带,有安全措施,严格按高空作业有关安全规程进行作业。
3.凡参加高空作业的人员应进行体格检查合格,患有不宜从事高空作业病症的人员不得参加高空作业。
4.在露天高空作业时,如遇六级以上大风或恶劣气候,及霜冻、雨雪天气时应停止高空作业,必须进行时应采取安全措施后有专人进行监护,方可进行。
5.高空作业人员应配带工具袋,较大的工具应系保险绳,传递物品时严禁抛掷。
6.高空作业周围应设围栏,挂警示牌,严禁其他人员逗留或通行,并设专人看管好施工现场。
7.在高空架子上工作时,要根据架子的承重量,禁止超重上人或放物品。摆放物品不要影响作业,防止掉下摔坏或伤人。
8.在移动式高架上作业移位时,高架上不准有人,架子上的物品及工具要有防掉下措施。
第11篇 z物业工程维修人员工作规程5
物业工程维修人员工作规程(五)
一、接到部门主管的维修指令后,维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后,并持《维修单》赶到维修地点。
二、共区域的维修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
11、做好公共场地的保护措施,将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上,避免对公共场地造成损坏。
12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置,如有用户出入必须主动礼让用户。
13、维修结束后,立即清理维修现场,及时撤掉告示牌。
三、室内有偿维修程序
1、记清维修用户的房号或单元,到达维修地点并核对无误后用食(中)指关节轻声扣门。
2、用户询问时,主动向用户问好,自报部门,说明维修内容。
3、进入室内前必须穿上塑料鞋套,进入用户房间后,首先做好维修现场的保护措施。
4、如维修中会产生较大噪声时,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时,必须事前做好防护措施,尽量减少污染,同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6、维修时应尽量保持户内环境雅静,严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品,不准在施工现场吸烟、吃东西。
7、维修完成后,立即清理维修现场并请用户进行验收。
8、用户验收合格后,请作户在《维修单》内签名确认。
9、用户签名确认后,向用户表示谢意,与用户道别,并轻轻退出房门,轻声关闭房间。
10、修结束后,维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、相关记录:《维修单》gd/e-qe-001-005-01
第12篇 物业工程维修部防火安全操作规程制度
物业工程维修部防火安全操作规程
1目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目防火安全的操作规程,加强管理区域的防火管理,杜绝火灾隐患。
1.2适用范围
各管理项目区域的防火安全控制。
2防火安全的操作规程内容
2.1全体员工必须加强安全防范意识,执行公司制定的安全管理制度,协同安防部门认真做好公司各部门安全保卫工作。
2.2各岗位人员必须严守岗位,发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报,并负责保持好现场。
2.3未经领导批准,外来人员(包括参观学习、探亲访友、施工等人员)禁止进入电房、电梯机房、水泵房。经批准进入人员必须办好登记手续,由值班领导及值班人员等工作人员负责执行。
2.4各岗位值班人员除设备安全运行外,必须对所属机房范围进行安全检查。各级人员必须定期对所属范围进行安全检查。如发现不安全因素,及时进行整改。
2.5不得随意配制各机房钥匙,无人值班时各机房、班(组)工作场地门窗必须锁好。由水泵系统当职人员负责检查锁好楼顶水池盖,无关人员不得借用锁匙,除水泵系统当职人员外,必须经主管批准后才可开水池盖。
2.6在指定地点吸烟,烟灰烟蒂要丢进烟灰缸内。
2.7维修工作中需使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1kg(1公斤)以上。
2.8需要动火作业时,要办妥动火作业证后方能施工,施工前尽可能排除易燃物品,施工后认真检查,确无火种后方可离开。
2.9不得随意挪动公司内消防设施,发现消防设施损坏或泄漏应及时告知保卫部、消防中心。
2.10发现火警及时报告,尽力和消防队员一道扑灭火灾。一旦公司发生火灾,工程部的首要任务是保证供水、供电;保证消防水泵、压风、排风机正常运行,并组织重要设备的保护和疏散工作。
3各系统操作方法:
3.1烟感系统:当发生火情报警时,确认楼层后,首先通知保安人员到报警层观察,同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理,若为误报,请保安人员将区域报警进行复位,后将值班室内的集中报警器复位。
3.2防火卷帘门系统:当群楼发生火警时,根据失火方位及火热大小,可采取隔离法,及降落相应的防火卷帘门,值班员可根据现场报告情况遥控降落,就近人员也可击碎报警按钮降落,若以上两种情况都不能降落时(观察卷帘降落信号灯),可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。
3.3排烟系统:发生火灾时,值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时,通知人员就地打开该层的排烟阀,这是排烟风机自动启动,启动信号灯亮。若风机不能自动启动,速转入手动位置启动,仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。
3.4加压送风系统:根据火灾的不同方位,迅速打开相应的加压风机,启动信号灯亮,若失控时可派人到风机房进行手动操作。
3.5消防栓系统:该系统是救火的主要设备之一,当进行该系统操作时,时刻监视该系统的消火栓报警信号。当灭火人员打碎就地的报警信号,消防中心得到该消火栓的报警按钮后,这是相应的消火栓泵自动启动,启泵信号灯亮。若不能自动启泵时,应立即转入手动位置启动,仍不能启动时,速与水泵房人员联系,或派人到泵房强行启动。
3.6花洒系统:当某层发生火灾时,失火部位的花洒喷淋头爆破喷水,该层的水流指示器动作,监控中心得到该层的报警信号。值班员观察水位信号,水位降到下限,花洒泵自动启动,相应的启泵信号灯亮。若不能自动启泵时,立即转入手动位置启动,仍不能启动时速派人到泵房强行启动。
4紧急广播遥控设备操作说明
4.1将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置'on'位置。
4.2按下'f1'键,'叮咚'响声后便向被选定的区域播出。
4.3按下'stop'后再按下'f2'键。当磁带机中放入有关消防疏散的磁带后,该带便将如何进行人员疏散的内容不断向预选定的区域播出。
4.4按'f3'键,此时,磁带机输出的有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号并存同时播出。
4.5如认为磁带信号妨碍现场指挥,可按下'stop'后按两下'f4'键,于是被选定的区域中只有现场指挥员的命令可播出,其它信号一概终止,使用完毕将
4.1项中各开关全部复位。
4.6工作完毕后,时刻观察各个系统运行是否正常。
4.7火灾扑灭后,要进行事后工作,即所有系统要复位,对所有系统的设备进行检修。
4.8事故后要详细整理记录资料,总结操作经验。
