物业设备综合管理标准作业规程制度2（十二篇）

发布时间：2024-04-03 07:02:04 查看人数：58

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物业设备综合管理标准作业规程制度2

第1篇物业设备综合管理标准作业规程制度2

物业设备综合管理标准作业规程(二)

1.0目的

从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求,确保各类设备管理工作的进行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。

3.0职责

3.1维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作。

3.2行政人事部负责各类设备档案的管理工作。

4.0程序要点

4.1设备档案的建立要求。

4.1.1机电维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的《设备设施清单》价值5000元以元以上的设备建立《机电设备台账》(见附表),并在建档后的三个工作日内将台账移交行政人事部存档。

4.1.2机电维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号:

a)所有设备应单机单台或按功能系统进行'设备标识'。

b)'设备标识'用标牌形式予以实施,标牌应有下列内容:

-设备名称;

-设备编号。

c)设备编号按下列规则编制:

设备流水号

设备名称缩写(取汉语拼音字头)

物业点编码

d)标识的制作规范:

-标识材质用金属薄板制作,表面抛光呈本色;

-设备编号用凹形字体,涂黑色磁漆;

-长*宽*厚为70mm*20mm*1mm。

4.1.3所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。

4.1.4设备台账应保持与设备现行状态一致,为此,设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。

4.1.5《设备台账》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由行政人事部保存。维修部保存复印件。

4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。

详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。

4.3设备的购置管理。

4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

4.3.5新添设备由机电维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。

4.3.6采购设备应遵循《采购管理标准作业规程》的相关规定进行采购。

4.3.7采购设备到达公司后,由维修部进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试或试运行。

4.3.8符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规定办理。

4.3.9经验收符合要求的采购设备按本规程相关规定纳人台账,建立卡片等进行日常管理。

4.4设备状态标识。

4.4.1维修部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

4.4.3标识的方式方法:

a)设备状态用标识牌进行标识,标识牌用300mm*150mm*3mm(长*宽*厚)的白色塑料板制作,字体为红色一毫米塑料板粘于底板上;

b)设备状态标识牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置;设备状态改变,标识应随之改变。

4.5设备的停用和封存。

4.5.1发现下列情况之一,设备应予停用或封存:

a)多余设备,含服务提供有再需要的设备;

b)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

4.5.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

4.5.3维修部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。

4.5.4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单,经管理处经理批准后实施。

4.6设备的报废。

4.6.1无修复价值的设备应予报废。

4.6.2报废设备应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括:设备主管人员、

运行人员、管理处经理等。

4.6.3设备主管人员应填写《设备报废审批表》,经公司总经理批准后实施。

4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前,应悬挂'待报废'标识。

4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂'报废'标识。

4.6.6维修部应将批准的《设备报废审批表》报公司财务部一份。

4.7机房评比。

4.7.1维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行评比。

4.7.2评比内容:地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。

5.0记录

5.1《设备台账》。

5.2《设备卡》。

5.3《采购设备验收表》。

5.4《设备停用/封存/报废/审批表》。

5.5《设备定点管理检查表》。

6.0相关支持文件

《维修部所有标准作业规程》。

第2篇物业清洁设备双马力吸水机使用规程

物业清洁设备使用操作规程:双马力吸水机

双马力吸水机操作规程

1)目的

为正确使用操作设备,保证设备的正常运行,以满足服务的要求,特制定本规程。

2)适用范围

a.本规程适用于双马力吸水机的操作。

b.操作使用需每月保养一次。

3)职责

由专项操作员操作设备并进行设备的保养。

4)工作程序

a.首先,使用前应检查设备的状态有无异常,确认无异常后再按作业要求。

b.有顺序的向前吸水或地毯水洗。

c.工作完毕,拔下电源,将线缠好。

d.将污水倒出,将机器里外擦干。

e.将机器放回库房干燥处。

f.安全注意事项

*严禁吸水桶污水过满浇坏电机。

*电源线插头是否漏电,以防触电。

第3篇绿景物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程制度

物业辖区空调系统设备日常巡检维护规程

一.巡检维护人员应有高度的工作责任心,按照规定的时间、要求进行巡检维护,巡检维护时带好必要的工具并做好巡检记录,巡检时应注意人身和设备的安全,发现重大问题立即报告。

二.运行中的冷水机组应每小时巡检一次,巡检维护内容:机房清洁卫生。设备、管道清除积尘;机房各种阀门状态、管道、阀门滴、漏情况;冷却机冷冻水、冷却水进回水温度、压力;冷冻机油压、油温、冷冻机轴承温度,电压、电流;机器发热、震动、泄漏情况。管道滤网每年清洗二次、电子除垢器每年检测一次。

三.运行中的空调水泵每小时巡检一次,巡检维护内容:泵马达的电流、散热情况,联接轴器声响、震动、渗水情况。每月检查一次润滑油,供冷、供热季节结束应对泵的轴承、密封等机械结构全面检查维护一次。

四.运行中的冷却塔应每二小时巡检一次,巡检维护内容:电机电流、阀门开关状态、补水情况以及灰沙过滤器工作情况。膨胀水箱水位、进水浮球、阀门状态。冷却塔风机应每月检查润滑油;供冷结束对风机机械传动全面检查维护一次,全面清洗冷却塔。

五.运行中的锅炉每小时巡检一次,巡检维护内容:机房清洁卫生,设备管道清除积尘,锅炉的水位、压力、温度、供油情况,火焰火头、油箱油位,送风机工作情况和各阀门的状态(蒸汽流量、压力、温度、减压阀工作情况,以及汽水交换器的工作情况),进回水温度、压力。每年停炉期对锅炉进行全面保养,清除水垢及杂质,对安全阀及附属设备进行检修。

六.楼层变风量系统每天巡检一次,巡检维护内容:风机风门开启状态,防火阀开启状态,马达、风叶、轴承声响、皮带松紧、电机电流、频率、滤网状况、凝结水排水情况;进回水温度、压力、送回风湿度、压力。每个vav末端风速、温度、室温等情况每年检测二次(供冷、供暖各一次),滤网1---2个月轮流清洁一次。

七.运行中的通风、排风设备每天巡检一次,巡检维护内容:风机马达送排风效果,所有运行风机每月检查一次润滑油。机械传动每年检修维护一次。

八.空调水处理系统设备每月巡检一次,及时更换、检查处理材料。

九.详细记录巡检维护时间、情况、处理结果;发现一般问题立即处理解决,复杂问题应向主管、经理请示,因故没有处理应及时报告。在炎热和严寒季节要增加巡检次数。

第4篇物业区域消防设施设备维修保养规程制度

物业区域消防设施设备的维修保养规程

一、消防设施设备维修保养的一般原则

1、管理处区域消防设施的日常维护、维修要落实到责任人。

2、消防设备的管理应按照公司设备管理的有关规定执行。

3、消防设备维修后必须恢复原来状态,不得随意更改原器材、线路。

4、消防设施设备的故障,按急修处理,管理处无法解决的故障,应及时填写《物业维修单》报工程部,若情况紧急可先用电话联系。

5、管理处负责监督外包方履行维修保养责任并填写维修保养记录表。

二、消防设施设备每月须保养的项目:

1、室内消防栓每月逐个检查不少于一次,并记录在《消火栓检查表》。《消火栓检查表》要求张贴在栓箱上。

2、消防泵(包括喷淋泵、控制柜)每月进行一次预防性运转的操作,操作要求按照《水泵站技术安全操作规程》进行并记录在《设备保养记录表》上。

3、疏散出口指示灯(包括应急灯)每月进行一次检查保养,断开交流电源,备用电池放电(亮灯)半小时后再合上交流电源。检查情况记录在《消防设施检查维修记录表》。

4、火灾报警系统的检查保养,每月须对火灾报警监护仪的各项功能检查,同时对报警系统所包含的设施(烟温感、警铃等)进行抽查。此工作记录在《消防设施检查维修登记表》上。

三、每季须检查保养的项目:

1、室内栓消防水的检查:每季度检查不少于一次,在每个消防立管的试验栓处放水检查水压是否正常,若有故障须立即解决,确保消防供水,记录在《消防设施检查维修登记表》。

2、防火卷帘、送风排烟机、湿式报警阀、消防广播:每季度检查保养试运行各系统主机,同时对各系统所包含的设施(如风阀、放水阀、音箱等)进行抽查,此工作记录在《消防设施检查维修登记表》。

3、室外消火栓的检修:每季度逐个检修一次,放水检查供水是否正常,给予活动部位加油润滑,保证设施能应急使用。并记录《消防设施检查维修登记表》上。

4、喷淋、消防结合器、闸阀的检修:每季度逐个检修一次。喷淋、消防结合器的接口部位要上油润滑保养,以便急用时能够迅速接口使用。喷淋、消防闸阀的转动部位须上油润滑保养,以防生锈转动不便。检修工作记录在《消防设施检查维修登记表》。

第5篇物业给排水设备设施操作规程

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业给排水设备(设施)操作规程

1.0 目的

正确使用设备,保证供水正常。

2.0 适用范围

适用于cc花园管理处的生活泵、雨水泵、污水泵及**和国土**分局的雨水泵、污水泵的操作。

3.0 职责

机电维修工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告

4.0 工作程序

4.1 cc花园水泵操作

4.1.1 污水、雨水泵的操作

4.1.1.1合上电气柜内的空气开关和接通操作面板上的控制回路电源开关,电源指示灯亮。

4.1.1.2把转换开关拨至'手动'位置,可以手动控制其运行,把转换开关拨到'自动'位置,污水、雨水泵的启停液位信号自动控制。

4.1.1.3 正常状态,转换开关应拨至'自动'位置;污水、雨水泵受自动工作程序的控制。

4.1.2水泵房生活水泵变频加压泵操作。

4.1.2.11#.2#.3#.4#变频加压泵仅供小区生活用水;

4.1.2.2 电源投入

a. 将1#-4#四个'手动运行'按钮及锁泵按钮弹至停止位置。

b. 将'运行方式选择'转换开关到'停止'位置。

c. 合上控制柜内的空气开关。此时,控制面板上的'电源'指示灯亮,汉字显示停机状态。

4.1.2.3 自动运行方式下的开机步骤

a. 将'运行方式选择'转换开关拔到'自动'位置;

b. 设定系统管网压力,该步仅在刚投入使用或因供水系统有大的变化需要变更设定压力时才进行(系统管网压力定在5kg/cm2)经设定后每次开机无需再进行此步骤.

c. 按动数码开关'+'、'-'符号设定所需的管网压力参数。设定至你所期望的压力。

d. 按一下'自动运行'下的'运行'按钮,系统即进入自动状态,此时,系统启动相应的水泵运行指示灯亮。

e. 系统进入自动运行状态后,四台泵进入循环运行状态,通过自动加泵和减泵来调节管网压力,无需人工干涉。

4.1.2.4 自动运行方式下的停机步骤

a. 在系统进入自动运行状态下,若需强制停机,按一下'停止'按钮即可。此时,所有工频、变频运行的泵组立即停机,汉显屏显示在停机,10秒钟后变频运行的泵组停止运行,相应的运行指示灯灭。

b. 待所有的'运行指示灯'熄灭后,将'运行方式选择'转换开关拨到'停止'位置。

c. 注意:系统在自动运行状态下停止时,一定要按'停止'按钮使系统停止运行,切忌使用将转换开关拨至'停止'位置的方式操作。

4.1.2.5 手动运行方式下的工机步骤

a. 确保'手动运行'下的运行/停止按钮处于弹出(即停止)位置。

b. 将'运行方式选择'转换开关拔至'手动'位置。

c. 按下'手动运行'下所需运行泵组的按钮,此时该泵组启动,相应的运行指示灯亮。

4.1.2.6 手动运行方式下的停机步骤:

a. 停单台泵组时,只需弹出相应泵组的手动运行按钮即可,此时相应的运行指示灯灭。

b. 若需整个系统停止运行,应弹出所有运行按钮即可,此时相应的泵组全部停止。待所有的运行指示灯灭后,将'运行方式选择'转换开关拨到'停止'位置。

4.1.2.7 电源断开:

a. 确认系统已经信止运行。

b. 确认运行方式选择转换开关已拨至'停止'的位置。

c. 断开控制柜内的电源空气开关,此时控制面板上的电源指示灯灭。

4.2 **水泵操作

4.2.1 污水、雨水泵的操作

4.2.1.1合上电气柜内的空气开关和接通操作面板上的控制回路电源开关,电源指示灯亮。

4.2.1.2把转换开关拨至'手动'位置,可以手动控制其运行,把转换开关拨到'自动'位置,污水、雨水泵的启停液位信号自动控制。

4.2.1.3 正常状态,转换开关应拨至'自动'位置;污水、雨水泵受自动工作程序的控制。

5.0 支持性文件

5.1《水泵使用手册》(说明书)

5.2《给排水设计说明书》

第6篇某物业项目中控室设备运行管理规程

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业项目中控室设备运行管理规程

1.0目的

确保中控室设备处于良好状态保证用户的人身和财产的安全。

2.0范围

适用于公司所辖各管理处的中控室各类设备。

3.0职责

3.1 中控室安全员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

3.2 维修班长负责中控室设备的综合管理和维修保养。

4.0 海天一色雅居中控室设备管理工作程序

4.1 消防中心设备运行管理

4.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

4.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后,应立即通知相关人员前往火警现场观察.

4.1.3 火情确认后,打'119'电话报警及向相关领导通报。

4.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备(设施)。

4.1.5 打开消防电梯迫降开关,关闭所有客梯,同时通过消防广播疏散用户。

4.1.6 做好火警记录。

4.1.7 当故障发生时,及时通知维修工进行维修。

4.2 设备操作

4.2.1火灾报警控制器

a. 确认:当系统某点暂时中断信号,主机显示屏上显示出该点位置,同时主机发出声音,用鼠标左键在该显示器框内点一下即可确认该信号。

b. 静止:当发生火警后,用鼠标左键点按一下即可将该火警铃声停止。

c. 重置:用鼠标左键在该框内点按一下,即可将系统复位。

d. 监察:用鼠标在该框内点按一下,该框内即变成'记录',用来查看以前的报警记录,↑、↓表示查看向前、向后的报警记录。再用鼠标点按一下即看向前、向手的报警记录。再用鼠标点按一下即可回复到'监察'功能。

4.2.2消火栓泵

a:自动启动:消防泵控制柜处于'自动'位置,当'火险'时在楼层击碎'消火栓报警盒',联动柜发出报警声,同时,消防泵启动。

b:手动启动:在消防泵控制柜上把选择'自动/手动'置于'手动'位上,按启动按钮可启动消防水泵。

4.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜处于'自动'位置,当楼层发生火灾时喷淋头爆裂,水流掣动作联动柜发出报警点,同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜上把'手动/自动'选择开头置于'手动'位置上,按启动钮即可手动启动喷淋泵。

4.2.4消防送风(排烟)机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时,该点风口打开,联动柜发出报警声,同时送风机启动。

b:手动启动:在联动机上直接按'启动'即可手动启动风机运行。

4.2.5消防广播

在消防控制柜上,按某楼层消防广播开关,找开话筒开关,即可对该楼层广播.

4.2.6消防电话

在楼层拿消防电话,消防中心主机收到声响,即可与楼层对话。可按各楼层开关即可对话。

4.2.7闭路电视监控

a:录像:按vtr→放入录像带→按rec

b:放像:按vtr→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后,再按红色'cam'键即可切换到该画面。

4.2.8防盗对讲系统

当需与楼层住户通话时,按下相应的数字键后,主机发出'嘟'声后,即可与住户通话。

5.0**花园中控室设备管理工作程序

5.1 消防中心设备运行管理

5.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

5.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后,应立即通知相关人员前往火警现场观察.

5.1.3 火情确认后,打'119'电话报警及向相关领导通报。

5.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、加压(排烟)系统的设备(设施)。

5.1.5 打开消防电梯迫降开关,关闭所有客梯、消防电梯于基站待命,同时疏散用户。

5.1.6 做好火警记录。

5.1.7 火情解除后,通知相关人员恢复所有设备(设施)。

5.1.8 当故障发生时,及时通知维修工进行维修。

5.2 设备操作

5.2.1主控屏

a. 复位:所有火警、探测区、显示,技术报警都被取消并复位到正常状态。

b. 警铃消音,打开或隔离所连的警铃设备。

c. 蜂鸣器消音:控制屏蜂鸣器消音(键盘上锁后仍有效)。

d. 通用显示概要:在通用显示概要中,所有即时信息职火警、警告、故障及控制屏的其他状态都按优先级别顺序显示,如即时信息多于一屏,可用查阅箭头键,浏览显示,如要了解某一条概要信息的详细状况,先用箭头键将游标指向该信息,然后按状功能键。

5.2.2消火栓

a:自动启动:消防泵控制柜和联动机都处于'自动'位置,当'火险'时在楼层击碎'消火栓报警玻璃'主机发出报警声,同时消防泵启动,警铃响。

b:手动启动:在消防泵控制柜或联动机上把选择'自动/手动'选择开关置于'手动'位上,按启动按钮即可手动启动消防水泵。

5.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜或联动机都处于'自动'位置,当楼层发生火灾时喷淋头爆裂,水流掣动作主机报警,警铃响,同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜或联动机上把'手动/自动'选择开头置于'手动'位置上,按启动钮即可手动启动喷淋泵。

5.2.4消防加压(排烟)风机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号或风阀打开,主机报警,同时相应的排烟或加压风机启动。

b:手动启动:在联动柜或风机控制上直接按'启动'即可手动启动风机运行。

5.2.5防火卷帘门

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时,相应的防炎卷帘门自动下降。

b:手动启动:在联动柜上用钥匙扭至迫降处,防火卷帘门下降。

5.2.6消防电话

在楼层插上或拿起消防电话,消防中心收到声响,用主机电话即可与楼层对话,或在中心按各楼层开头即可对话。

5.2.7闭路电视监控

a:录像:开电源→放入录像带→按rec

b:放像:开电源→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后即可切换到该画面。

5.2.8可视对讲系统

第7篇物业清洁设备单项地刷机使用操作规程

物业清洁设备使用操作规程:单项地刷机

1、单项地刷机操作规程

1)目的

为正确使用作业设备,保证设备的正常运行以满足服务的要求,特制定本规程。

2)适用范围

本规定适用于单项地刷机的操作。

3)职责

a.由专业保洁员操作设备,并进行设备的保养。

b.操作运行或停止运行每月保养一次。

4)工作程序

a.首先使用前应检查设备的状况有无异常,确认无异常后再按要求进行作业。

b.使用前,把针盘或刷子安装在电和齿轮上。

c.使用针盘必须放在纤维垫,使用地刷机将刷子按在电机齿轮上。

d.把地毯清洁剂装放水箱。

e.插上电源插头,把住左右开关手柄,开动机器。

f.使用过程中,操作要平稳、避免不必要的碰撞,损伤机器。

g.使用完后,拔掉电源线,将电线抹干缠好放回手柄上,将针盘或刷子卸下,清洁干净放置库存里。

h.安全注意事项

*检查插头是否破损、漏电、以免过电伤人。

*操作时,严禁脚下伸进针盘或刷子里边。

*应穿绝缘鞋、戴绝缘手套进行操作。

*设备出现异常情况,立即停止操作,及时向工程部报修。

第8篇物业项目给排水设备设施维修保养规程制度

物业项目给排水设备设施维修保养规程

为规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好,特制定本规程。

(一)工程部技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。

1、电动机维修保养:

(1)用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上,否则应烘干处理或修复。

(2)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;

(3)检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;

(4)清洁电动机外壳;

(5)检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

2、水泵维修保养:

(1)检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;

(2)转动水泵轴,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴承;

(3)检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根;

(4)清洁水泵外表;

(5)如果水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。

(6)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。

(7)检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

3、控制柜维修保养。技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。

(1)用小毛刷,干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。

(2)检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接头应更换。

(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。

4、交流接触器维修保养:

(1)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

(2)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;清洁铁心上的油污及脏物;

(3)检查复位弹簧情况;

(4)拧紧所有紧固件。

5、自耦减压启动器维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5兆欧,否则应进行干燥处理;

(2)外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。

6、热继电器维修保养:

(1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;

(2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,达不到要求的应更换。

7、自动空气开关维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于100兆欧,否则应烘干处理;

(2)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;

(3)自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

(4)检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。

8、中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

9、信号灯、指示仪表维修保养:

(1)检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换同规格的小灯泡;

(2)检查各指示仪表是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

10、远传压力表维修保养:

(1)检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;

(2)检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;

(3)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

(1)闸阀维修保养:

a、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;

b、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应更换加压黄油麻绳;

c、对闸阀阀杆加黄油润滑;

d、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

(2)止回阀维修保养:

a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;

b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;

c、检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理重新油漆。

(3)浮球阀维修保养:

a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;

b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;

c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则更换。

5、潜水泵或排污泵维修保养

(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。

(2)检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。

(3)检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。

(4)清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

6、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

(1)检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。

(2)检查支持托架是否牢固,否则应加强。

(3)检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

(4)检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。

7、突发性的设备设施故障,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。

8、工程部技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内,并于每次维修保养后的3天内整理成册存档,保存期为长期。

第9篇物业设施设备管理规程制度

目的

通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求

工作范围

1. 供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。

2. 给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3. 消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4. 电梯设备:各类电梯及其附属设备。

5. 弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。

6. 通风系统设备:通风设备及其附属设备。

工作项目

1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

2. 设备的标识

① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。

② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③ 对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3. 设备档案管理

① 管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。

② 工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。

4. 设备的运行

① 设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。

② 维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③ 值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。

④ 工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。

5. 设备的维修

① 设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。

②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。

③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故,维修主管应立即组织机电人员采取应急措施进行抢修,并及时向管理处负责人和公司领导报告,防止故障或事故扩大。

④ 夜间发生,不影响业主(住户)生活、工作和产生严重后果的机电设备故障,可以在次日进行维修。

⑤需要委外维修的设备,费用在500元以内,维修主管填写《有偿/委托联系单》,报管理处主任审批后执行;费用在500元以上,需报请公司领导批准后执行。

工作项目

5.设备维修

⑥对在保修期内的设备故障,首先通知设备供应商或保修单位,按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。

⑦因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的,须提前申报管理处主任审批,并提前24小时通知业主(住户);因突发事件使系统或设备不能正常工作的,应在1小时内联系有关部门处理,并向业主(住户)做好解释工作。

6. 设备的保养

①每年12月份,各管理处维修主管对大的维修保养项目,编制下年度《设施设备年度保养计划》;公司工程维修中心根据各管理处的设备状况,负责编制下年度《设施设备大中修(改造)计划表》。

② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划,对各设备进行维护和保养,填写相关检查保养记录表。

③ 分包给专业公司进行维护保养的设备,按照签订的有关维护保养合同执行。

④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养,保持环境清洁,无积尘、无积水、无油渍等

。

⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修(改造)计划,组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造,并填写相关记录表格,同时需将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在《设施设备台账》中。

7. 库存设备的管理

①闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点必须相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。

② 库存设备重新启用前,须经水电技工进行保养后,方可投入使用。

8. 设备的报废

① 设备有下列情况之一者,应考虑报废:

a) 已超过规定使用年限,设备性能达不到规定要求且不能修复;

b) 因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;

c) 严重影响安全,继续使用将会引发事故且不能修复改造;

d) 维修费用超过原资产净值。

②设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认,填写《报废单》交管理处负责人审核后,上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。

第10篇物业辖区设备管理规程7

物业辖区设备管理规程(七)

一、目的:通过对物业公共设备、设施的管理,使所有公共设备、设施在使用中保证完好状态,使设备在工作中保持最大效率,满足服务的要求。

二、适用范围:本公司物业管理权限内的公共设备、设施。

三、内容

1、设备检修管理制度

1)设备检修申办制度

2)根据工程维修部年度月度工作计划对各自职责区域内的设备进行维修保养,先填写维修任务单,填写所维修检修内容,在规定时间完成检修工作后,由维修工填写实际工作记录和维修所用的材料配件的规格数量。

3)临时紧急设备维修,抢修由工程维修部主管到场签发维修工作任务单,检修完成后由检修人员填写实际工作记录,和所用配件、数量、规格、检修时间。

2、设备安全管理制度

1)设备检修(故障抢修)挂牌制度

⑴ 挂牌:凡工程维修部员工在设备检修抢修前,应切断电源,执行挂牌作业。挂警示牌前应填写'浙江z物业工程维修部设备检修(故障抢修)挂牌单'一式两份,将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上(遇紧急情况可以先挂牌后填单),挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名,并由发令人签名,日班由工程维修部主管发令,如主管不在由领班发令,中夜班由正值班人发令。

⑵摘牌:当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌,摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。挂牌单一份由摘牌人保存,一份交由工程维修部保存。

⑶设备的标识:a.所有设备实现单机挂(粘)标识牌,标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况,使每台设备受控。

b.阀门类的标识牌(on+绿色┃)为开启,(off+红色○)为关闭,各类阀门使用情况变换应及时改变所挂受控状态牌。

3、设备定期检查试验制度

1)空调冷水机组:空调冷水机组使用期间每小时检查一次,由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表,记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间,每天记录表由空调领班审核后交工程维修部文员装订成册保管备查。空调冷水机组停机期间每日搞一次清洁保养工作,做到机台、地面无积尘,手摸无手印,每天检查有无泄露点。

2)消防水泵:消防用自喷淋泵、消火栓泵,每月进行一次试验运转,试验运行时将控制开关打到手动位置,然后启动水泵,检查压力表压力,检查电流,当检查正常后将控制开关复位到自动状态,然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自动启动各消防泵,并和保安部作好试验运行记录,由试验负责人签名。

3)空调风机盘管:空调风机盘管每年夏季前4月份、冬季前11月份对所有业主室内进行两次滤网清洗,以保证空调风机盘管的正常运行;清洗滤网同时检查风叶振动情况,发现异常当即处理,并由检查人员填写维修任务单,工程维修部主管分楼层抽查清洗质量,一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。

4)其他设备试验:其他设备试验根据工程维修部年度月度工作计划实施(详见工程维修部年度月度工作计划表)。

4、设备检查、评审

1)工程维修部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定期抽检,包括月检、周检。

2)每日审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程维修部综合日报表。

3)每月检评工程维修部月度计划完成情况。

5、工具管理制度

1)工具分个人工具和公用工具。个人工具由维修人员个人保管,工程维修部登记注册规格、数量、型号,工程维修部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损,缺少一件,由使用保管人员按使用期限折价赔偿,公用工具借用期间不按操作规程使用造成损坏,由借用人修复,修理费用由借用人酌情赔偿。

2)公用工具由工程维修部内勤人员保管,维修设备时由维修人填写借用单,写明规格、数量、型号、借用日期。

3)公用工具分电动工具和大型维修工具两类。

4)电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机,电动工具使用时应根据该工具的使用说明要求使用,使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠,使用人应戴绝缘手套操作电动工具,电动工具使用完毕须将外表擦洗干净。归还保管人员后,应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。

5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14p八角锤,大型工具使用应按该工具使用要领进行,榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动,倒锲有否装好,以防使用中榔头脱柄伤人;手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗干净,并涂一层保护油膜。所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员,并在借用单上填写归还日期、归还人签名.

6、设备润滑

1)泵类设备用3#锂基脂润滑运行,运行泵每月加注一次,季节用泵三月加注一次。

2)防火卷帘门每半年加注25#机油一次。

3)制冷机第一次运行5000小时更换york-c号油一次,以后每运行两万小时更换冷冻机油。

4)空气压缩机每年更换空压机油一次。

5)每次更换和加油由维修人员填写设备加油(换油)记录表,注写加油(换油)设备规格、型号、所加油(换油)规格、数量、日期。

6)工程维修部主管负责抽检加油(换油)情况每季度进行一次,并作检查评审。

7、能源管理制度

1)执行上级能源部门对用水、用电、用热的有关规定使用。

2)合理安排外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间,可用电脑控制的设施全部由电脑程序控制,暂不能用电脑程序控制的由中夜班值班人员控制。

3)坚决杜绝'跑、冒、滴、漏'现象,汽车冲洗设专用水表。

4)严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。

5)每周统计一次大厦总用水量,检查用水是否在控制范围内。

8、检查:根据工程维修部每天的日报表,由工程维修部经理每天9时进行审核,发现水电有超量情况,当即召集主管评审分析查找原因,排除故障。

9、技术培训制度

1)技术培训由主管负责制定培训计划,确定培训人员、方法、时间及培训考核,经部门经理批准后实施。

2)对新员工必须先进行安全操作规程及有关规章制度的学习,经考试合格后方可进行专业培训。培训期间要进行操作规程、基本功和现场操作考核,考核合格方可安排正式上岗,不合格者,应限期补考使

之合格,补考不合格者予以调离或辞退。

3)培训内容详见工程维修部年度培训计划。

4)考核:考核成绩由工程维修部文员存档保管,详见培训考核记录表。

第11篇物业项目供配电设备设施维修保养规程制度

物业项目供配电设备设施维修保养规程

为规范供配电设备设施维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好,特制定本规程。

(一)高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成,外部清洁及部分外部附件的维修保养、低压配电柜的维修保养由工程部负责。

(二)低压配电柜维修保养

1、低压开关柜维修保养:每年对低压开关柜进行一次维修保养,此项工作由工程部负责进行。

2、低压配电柜维修保养:每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。

3、熔断器维修保养:

新熔体的规格和形状与更换的熔体一致;检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行修整,修整达不到要求的则应更换。

4、刀开关维修保养:

(1)检查安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧;

(2)检查刀开关转动是否灵活,如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

(3)检查刀开关三相是否同步,接触是否良好,是否有烧伤或过热痕迹,如有问题则进行机械调整或维修处理;

(4)用500v摇表测量绝缘底板,其绝缘电阻如果低于10兆欧,则应进行烘干处理,烘干达不到要求的则应更换。

5、交流接触器维修保养:

(1)清除接触器表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢;

(2)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

(3)清除触头表面及四周的污物,但不要修锉触头,烧伤严重不能正常工作的触头应更换;

(4)清洁铁心表面的油污及脏物;拧紧所有紧固件。

6、自耦减压启动器维修保养:

(1)用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5兆欧,否则应进行干燥处理;

(2)外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

7、电容器维修保养:

(1)清理外壳灰尘,使电容器散热良好;

(2)检查电容器有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换;

(3)检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧;

(4)检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。

8、热继电器维修保养:

(1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则更换;

(2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。

9、二次回路维修保养:

(1)号码管是否清晰或掉落,如是则补上新号码管;

(2)接头处是否松弛,如松弛则拧紧。

10、主回路维修保养:

(1)标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌;

(2)接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧;

(3)母线牌油漆是否脱落,如是则重新油漆。

11、工程部设应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设备设施维修保养记录表内,并整理成册存档,保存期长期。

第12篇新城物业设备管理规程

物业项目设备管理规程

为保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求,特制定本规程。

(一)定义

1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查;对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试;对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。

7、事后维修(故障维修)

设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。

8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。

(二)设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):

ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、ba中央管理计算机。

ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、ddc现场控制器。

ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

(三)设备管理模式

采用计划预修制(三级保养-例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的ⅰ、ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于ⅰ、ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

3、对于ⅲ级设备,采取事后维修,每年进行一次保养,并记录在《ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

(四)职责

1、品质技术部负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。

(五)设备前期管理

1、前期介入

设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。

2、设备的接管验收

(1)设备的接管验收由品质技术部代表公司,组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理(验收单接收人处签字盖品质技术部公章)。ⅰ、ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验,ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时,由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料,由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单,全部资料收齐后,在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

(2)当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

3、设备的编号

设备编号由以下四部分组成:

(1)第一部分表示单位的名称:用双字母表示(取a--z)。

(2)第二部分表示设备的类别:用数字01-99表示;

(3)第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;

(4)第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:kd -03-1-&nb

sp; (ⅰ)

学府kd物业管理处电梯 1号梯 ⅰ级管理设备

4、设备的建帐

(1)管理处给所管物业的全部设备编号,并填写《机电设备统计表》。

(2)管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

5、设备质量缺陷整改

新入伙的管理处,机电设备接管后,由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到企业标准后,由品质技术部验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

6、设备标识管理

(1)设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。

(2)设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。

(3)设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。

(4)设备标识牌由各管理处统一设计。

(六)设备使用管理

1、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。

3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。

4、重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经品质技术部批准。

(七)设备维修保养管理

1、计划

(1)维修保养计划

供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总,于每年12月下旬报品质技术部审批,审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

(2)检定计划:电梯检定计划由管理处制定;计量器具检定计划由管理处制定。

2、实施

(1)有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养,可采用供方提供的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

(2)发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《故障转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明,承诺修复时间。对于重大维修,品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《----外委维修申请表》,维修费报品质技术部审核,呈报总经理批准后,再进行修理。若公司进行发包,由管理处填写《----外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目,由品质技术部组织招标。关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

(3)设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质技术部组织有关人员(相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

3、检查

(1)维修保养检查

工程部日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题提交专业公司解决。设备(ⅰ、ⅱ、ⅲ级设备)'例保'计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属ⅰ、ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案;属ⅲ级设备由管理处检定,所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。

(2)设备的检定

对于电梯,电梯厂家每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

(八)设备安全管理

(1)持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查,并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

(2)安全事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告,品质技术部根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。

(九)设备封存及报废管理

1、设备封存

拟封存的ⅰ、ⅱ级设备由管理处报品质技术部,品质技术部计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。

2、设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备,由技工填写《--设备停用/封存/报废审批表》,报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《--设备停用/封存/报废审批表》。

(十)组织对供方的控制

1、供方的选取:

ⅰ类提供零星设备维修的维修方

ⅱ类提供设备设施

大中修、更新改造工程承包商

2、新供方评价

零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目,应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外,还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。

3、供方选择

由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质技术部审核,品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。

4、供方的评价

供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价,品质技术部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的条款,不评分,最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评价结果为不合格的分包方,经总经理签字后,将从合格供应商名单上去掉。

5、供方档案

品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案,保存所有合格供方的档案备查。

6、工程质量监督及验收

对ⅰ类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的问题,由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求;对工程量进行实测实量;对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级;按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后,凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

(十一)设备技术档案资料管理

1、设备技术资料:设备技术资料管理按本文第六条第二款执行,资料的借阅必须办理相关手续。

2、质量记录

(1)设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处工程部填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

(十二)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

1、申请

根据物业正常运作或维修需要,由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的,由管理处经理批准购买;购置总价在五百元以上的,经管理处经理同意后,报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报总经理批准购置。购置的设备,管理处均应建档。

2、采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

3、验证

对设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处技工会同有关技术人员验证,填写《采购设备验收表》;管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

4、对于临时和紧急维修所需物品的采购,技工必须做到先验证后使用,加强现场验证,以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填,填写的采购日期为实际发生日期,并按要求的标识标明。