z商务楼设施设备管理服务内容和标准
商务楼设施设备管理服务内容和标准
一、设施设备管理的技术分析
对工程设备进行深入、准确的综合分析,是做好工程设备管理的前提和基础,只有做到对设备知根知底,方能在工作是胸有成竹。为此,嘉佳物业精心组织了各专业工程人员对'重庆**商务楼'项目的设施设备系统进行了专业的调研,全面、详尽的技术分析。
二、设施设备的管理模式和管理措施
(一)设施设备的管理模式
1、'重庆**商务楼'项目设施设备齐全、数量繁多、分布各区的特点,我公司以'点阵统一,重点控制'的工程设备管理模式。
重点控制:就是对重点设备重点部位,制定专门的措施和制度,有目的的去重点控制,从而保证设施设备的正常运行。
序号系统管理重点管理措施要点
1电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检
2消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查
3供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查,发电机定期试验、检修
4给排水系统水质良好,排水正常水箱定期消毒、换水,水质定期检验,排水系统定期清理、疏通
5公共照明系统使用正常日常巡检、测试
2、模式管理要点
该管理模式的管理要点在于电梯、消防设施、给排水系统实行24小时运行值班的管理办法,对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行,通过严密的工作计划,严谨的工作流程,严格的质量管理和完善的应急处理预案,对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制,从而达到统一质量,统一监管的效果。
(一)管理措施
根据'点阵统一、重点控制'的管理模式,针对设备管理的关键点,我们提出与之配套的管理措施,对设施设备实行专案管理。
1、设备交接管理
设备的验收和接管是搞好设备管理工作的首要环节,这一环节若能把好关,将非常有利于今后的日常管理。
设备的接管可分为岗位交接和责任交接。在交接前期,由于存在种种不完善的地方,设备可能交接不清,在此情况下,管理中心可以先行实施岗位交接,对暂交付条件暂不完善,但急需先行使用的设施设备可心先予以代管,不承担维护责任(此时维护的维护责任在施工安装公司方),条件成熟后,双方进行责任移交。
在接管过程中,管理处按重庆第二建筑公司所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收,对设备的安装数量、安装位置及竣工图逐项验收。在验收过程中还有以下几点值得注意:
(1)设计图纸的规格型号、数量符合;
(2)主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;
(3)设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合;
(4)验收完毕,应填写验收和移交的记录,报告并归档。
2、设备档案资料管理
(1)设备原始资料档案管理
将设备的原始资料归档,资料内容主要包括:验收记录、测试记录、产品的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明,遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡,记录有关设备的各项明细资料。
(2)重要设备维修资料档案管理
一是维修单管理:每一次维修都要填写维修单,每月统计一次,每季度装订一次,由工程组负责保管以备查验。
二是设备巡查记录表:值班人员填写的设备巡查记录表每月一册,每月统计一次,每年装订一次,由管理处保管以备存查。
三是技术革新资料:设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程组汇总存查。
3、人员管理
(1)人员素质的管理:包括人员的上岗证、特殊工程作业证、技能证书的管理;人员的岗位培训、技术培训的管理。
(2)设备责任人管理:根据设施设备的状况,实行设施设备分管责任制,明确分工,责任到人,建立设备台账制度,掌握并记录设备运行情况。
更应明确责任人的岗位职责(见下表):
名称负责人主要工作职责
专业设备
及日常维护维修技工根据设备台账编制有关维修计划,负责公共设施的维护,制定保养计划。
专业保养专业维修公司电梯等智能化高的设备,由专业公司制定维修保养。
