第1篇 物业管理公司环保措施
物业管理有限公司环保措施
1、打印机(色带西鼓墨盒)的废弃物属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
2、提倡无纸化办公,提倡双面复印,费纸属的可回收废弃物,由公司行政部统一处理。
3、废磁盘属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
4、废电脑属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
5、定期清洗食堂抽油烟机减少油烟的排放。
6、定期检修维保空调,防止空调泄漏及空调噪音排放。
7、废灯管灯泡属危险废弃物,由公司行政部统一处理。
第2篇 物业管理质量体系文件：纠正和预防措施控制程序
物业管理公司质量体系文件:纠正和预防措施控制程序
1.0目的
通过分析不合格产生和潜在的原因,制订并实施纠正和预防措施,以消除造成实际或潜在不合格的原因。
2.0适用范围
适用于日常服务过程中发生的服务质量不合格、内部质量审核、管理评审和第三方审核机构中提出的不合格的处理。
3.0职责
3.1管理者代表负责组织对重大服务质量问题和管理评审中提出的纠正和预防措施的跟踪和验证。
3.2各部门负责人负责组织本部门对需采取纠正和预防措施的问题制定方案并监督实施,对处理结果进行跟踪和验证。行政部对各部门制定和实施的纠正和预防措施要进行监督和检查。
4.0工作程序
4.1 纠正和预防措施的提出
4.1.1针对以下情况应考虑采取纠正和预防措施
4.1.1.1出现重大的服务不合格见《不合格品/服务控制程序》;
4.1.1.2日常服务过程中重复出现的相似特性的不合格;
4.1.1.3征询、调查、检查中发现的重复出现或影响恶劣的服务过程的不合格;
4.1.1.4用户提出的不合格见《处理客户投诉的工作流程》;
4.1.1.5内部质量审核、管理评审或第三方机构审核中提出的不合格;
4.1.1.6任何不符和质量文件或gb/t19001-2000:iso9001-2000标准的情况;
4.1.1.7发现的潜在不合格。
4.1.2各部门人员均可根据上述情况提出应采取纠正和预防措施的问题。
4.2纠正和预防措施的应用
4.2.1各部门之间依据4.1.1条款的内容随时都可以书面形式签发《不合格/纠正、预防措施报告》对提出的不合格项,应在报告中进行描述。
4.2.2《不合格/纠正、预防措施报告》的签发
4.2.2.1管理评审中提出的不合格由管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
4.2.2.2内部质量审核中的不合格由内审员签发《内审不合格报告》。
4.2.2.3服务过程中的不合格或用户提出的不合格属部门行政权限范围以内能解决的,由责任部门主管或分管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》,超越责任部门权限以外或涉及到其他部门的,应提交管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
4.2.2.4第三方机构审核中提出的不合格由该机构审核员签发《不合格报告》。
4.2.2.5征询、调查和检查活动中发现的不合格,由该项活动的负责人签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
4.2.3纠正措施
4.2.3.1实施的责任部门,应对报告中提出质量问题进行分析,查明发生不合格的原因,提出防止问题再发生具体措施和完成期限,填写在《不合格/纠正、预防措施报告》的相关栏目。
4.2.3.2由部门主管提出的纠正措施方案或重大的质量问题和管理评审中提出的不合格制定的纠正措施方案应报经理审批后实施。
4.2.4预防措施
4.2.4.1各部门根据公司内部或外部的消息,如对服务过程有影响的信息及反馈信息(如审核结果、服务报告、用户意见调查、投诉记录等)分析潜在不合格的原因,并制定相应的预防措施,组织人员填写《不合格/纠正、预防措施报告》,报公司分管领导批准。
4.2.4.2管理者代表负责组织对预防措施的监督实施和验证,具体监督验证工作由行政部实施。如预防措施实施有效,应纳入质量体系文件。
4.2.5在规定的时间期限内,《不合格/纠正、预防措施报告》签发人负责对纠正和预防措施的实施进行验证,以确定其是否执行和有效。当有客观证据证实纠正或预防措施已经完成并且是有效的,《不合格/纠正、预防措施报告》即予以关闭;若纠正和预防措施尚未完成或没有实际效果,签发人应组织有关人员进一步深入分析原因,重新制定措施,确定完成日期。
4.3《不合格/纠正、预防措施报告》由发出部门和行政部各保存一份。必要时管理者代表可保留一份。
4.4当纠正和预防措施引起质量体系文件更改时,则由各相关部门将更改内容纳入相应的体系文件中,按《文件和资料控制程序》要求审批后实施。
5.0相关文件
5.1 《不合格品/服务控制程序》
5.2 《文件和资料的控制程序》
5.3 《处理客户投诉的工作流程》
6.0相关记录
6.1 《不合格/纠正、预防措施报告》
6.2 《内审不合格报告》
编写:审批:
第3篇 物业园区门岗安全管理工作措施
门岗包括进出入口,员工通道,车辆通道等。
设在物业人员及车辆进出的主要通道口,由保安员负责门岗安全保卫工作。在当值时,对人员、车辆及物品的进出进行控制,做好检查和登记工作。发现可疑的人或事,必须认真妥善作出处理,并向上级汇报同时做好记录。原则上对客户我们应24小时提供方便,并做好人员进出的登记工作。对大楼内进行装修的施工人员必须实行出入证管理制度,否则不得进入。门岗之间必须互通情况,相互协调进行工作。
由于门岗的职责相当重要,因此列出下列岗位责任供参考:
大堂主要职责
1.大堂保安兼有保安员和迎宾员的双重职能,除做好本区域的安全警卫工作外,在不影响本职工作的情况下,尽可能多地向客人提供优质服务。
2.岗位设置应固定在视野开阔的位置,按规定穿着和佩带胸牌,精神饱满,跨立站好,不得与无关人员闲聊或做与工作无关的事。
3.提高警惕,认真进行观察,注意发现可疑人和可疑物,必要时有礼貌地进行盘问,发现可疑情况立即妥善处理,处理不了的及时向自己的上级报告,并做好值班记录。
4.熟悉本物业客户及员工的情况,对从非员工出入口出入的员工,应有礼貌地进行劝阻,并做详细记录。
5.积极完成领导交办的各项具体任务和稳妥处理各种突发事件。
员工进出入口职责
1.文明礼貌,站立服务,严格检查进入物业员工的证件,对未带员工证件者应将其部门、姓名及原因做详细记录,并通知其部门领导,才准放行。
2.私人来客、来访者一般不得进入物业,若有紧急情况先通知其部门领导,请部门领导通知本人到物业外会面。
3.施工人员进入必须持有保安部签发的施工出入证,保安须核实施工证上的姓名、日期等,如发现有不符或其它问题,及时报告领班和主管。
4.提高警惕,发现员工出入口附近的可疑人物应禁止进入,禁止任何易燃、易爆及其它危险品带入物业,对用明火施工者,要主动检查其是否持有保安部签发的动火证,否则不准将动火用具带入物业内。
5.任何携带物业物品出店必须持有部门经理签发的携物外出证明,否则,保安人员有权将物品扣留,并交还当事人部门经理进行处理。
停车场岗位职责
1.积极指引车辆安全驶入车位停车。
2.检查并提示车主锁好车门,并详细记录车辆进出时间、车况及牌号。
3.做好对机动车的监护及车场(库)的安全巡视工作。
4.提示司机严格遵守停车场(库)的安全管理规定和使用规定。
5.严格杜绝停车场(库)内有明火发生。
6.认真检查停车场(库)内的消防设施、器材,使之保持正常使用状态。
7.对停车场(库)周围的施工情况进行管理,避免因施工影响到物业的正常停车秩序。
8.阻止未经许可或未办理停车位的机动车辆使用地下车库。
9.阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场(库),发现问题应立即向领班或保安主管报告。
10.阻止无关人员、闲散人员(包括非工作需要的员工)穿物车库或在停车场(库)内逗留。
11.对停放一天以上的车辆要记录,并报告领班和主管。
12.严格禁止在停车场(库)内停放非机动车和存放货物。
13.认真做好当班各种记录,并做好交接班工作。
14.完成上级下达的各项工作。
物品的进出管理
对外来各类物品的进出,各岗必须认真检查,并问清物品所到部位。对危险的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自进入大厦。对物品的出门,必须凭有效的出门单。客人的物品进入大厦原则上必须使用货梯搬运,但在货梯有故障的情况下,可以根据实际情况使用客梯搬运。但必须避免人流高峰。当值保安员必须做好检查核对及记录工作。
车辆的进出管理
外来车辆运输物品,要强化验证这一环节,仔细检查核导。发现车辆强行闯进闯出、停车则又不接受检查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要详细的记录车型、车号及司乘人员的相貌特徵,以备后查。在物业主要出入口要做好车辆的流通工作,防止因车辆聚集过多或急抢进出而造成交通堵塞等事故的发生。
巡逻工作管理
管理处当值的巡逻人员必须对物业进行定时或不定时的以安全为主的综合性巡查。内容包括物业设备、设施、防火、防盗以及清洁、绿化等各个方面,夜间和节假日应加强巡逻,在巡逻中发现可疑的人或者事,必须作出追踪盘查。施工现场以及停车位置、各种通道是巡逻的重要目标,必须认真仔细。例如在施工现场发现有不安全因素应立即责成有关施工单位进行整改,发现重大隐患应立即责成停止操作,并做好记录,逐级上报处理。
第4篇 法院物业管理指标措施规范
人民法院项目物业管理指标及措施
我们将切实完成和落实物业管理服务的一系列工作和承诺指标,提供优质的物业管理服务。
物业管理承诺指标
序号指标 名称承诺 指标管理指标实施措施备注
1房屋及配套设施完好率≥97%分区负责、责任到人,实行巡查制度,建档制度,确保房屋及配套设施完好。
2投诉
处理率100%发生投诉,及时处理并记录,同时建立档案,
跟踪回访处理结果。
3业主对
物业管理
满意率≥90%在日常工作中注意广泛听取业主的意见和建议,不断改进管理服务工作,并加强双方的沟通,以确保业主对物业管理的满意。每年进行两次满意率调查
4物业管理
档案完善率≥98%专人负责,系统分类,规范化管理。
5管理人员
持证上岗100%管理人员全部经过物业管理岗位培训,持证上岗。
6维修服务
及时率100%建立维修制度,征求业主意见,确保维修服务质量。1、急修 15分钟内赶至现场;2、小修一天内修复;
7年有效
投诉率<2‰11、不断培养和树立员工的服务意识;
2、保持沟通,建立投诉电话和意见箱,及时改进管理服务工作中的不足。
8保洁率≥99%提倡'全员保洁,人过地净'
9治安案件
年发生率0 24小时保安服务,建立人防和技防相结合的安全管理体系;严格人员/物品进出登记制度
10火灾
年发生率0实行全员义务消防员制,定期开展消防培训和演习,加强巡视和维修养护工作,确保消防设备设施的完好
11膳食供应率、及时率≥99%加强食堂管理,保证餐饮供应率、及时率
12就餐
满意率≥95%改善就餐环境,增加餐饮品种,优化膳食营养搭配,提高饭菜质量,促进服务质量
第5篇 区行政中心各项物业管理指标承诺措施
某区行政中心各项物业管理指标的承诺及措施
提要:
本服务承诺提供了我公司对**市某某区行政中心进行物业管理服务的基本要求与标准,本服务承诺指标依据中华人民共和国建设部<<全国物业管理优秀示范小区(大厦)>>标准及一级《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见)》标准制订。
一、服务承诺:
1、承接物业管理之前与委托方签定的物业管理合同。
2、管理区域有常设机构--物业管理事务所为用户提供24小时服务。
3、事务所设立专门服务电话,接受用户对物业管理服务需求、报修、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。
4、物业管理事务所标识清晰,办公环境安静、整洁、有序。
5、服务项目、收费标准向用户公布。
6、服务人员休息室有序、整洁。
7、区内有护卫值守。
8、服务人员统一配置专门服装。
9、护卫人员配置对讲机等安防工具。
10、每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。
11、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。
12、管理资料
已入住的物业产权人、使用人资料完善、齐全;
所有楼宇、房号、联系方式清晰,完整率、准确率达100%,随时提供查阅;实行动态管理,发生变更后一周内予以完善。
13、房屋及共用设施、设备档案资料齐全,分类成册。
14、物业竣工验收资料分类保存、完整齐全,借阅有借阅人签字记录并按期归还。
15、各种物业管理资料、记录分类保存,失效的资料有作废标识或销毁记录。更改有更改人及审批人签名。
16、房屋本体及装修管理
房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹,房屋完好率达100%;无乱贴、乱画、乱涂和乱悬挂现象;
区域标识明显,完好率达100%;楼宇主入口设有引路平面示意图,主要路口设有路标;
楼梯及走道通畅,无阻碍物及杂物堆放;
楼梯及走道窗户完好,开启及关闭自如;
墙面基本完好,无乱贴、乱画、乱涂现象;
室外广告牌、泛光灯等按规定位置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
房屋移交设施齐全,手续清晰完善;
房屋装修签定合同,申请率达100%;装修管理责任书签订率100%;
房屋装饰装修符合规定,无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害他人利益现象,房屋装修违章作业制止率达100%,禁止率达95%;
装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放,停留时间不超过48小时;
按规定时间装修,不影响他人工作、休息;
冷凝水集中收集,外支架无锈蚀现象;
封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;无更改原建筑设计有要求;
空房设施齐全完好、干净,无杂物堆放,在工作时间内能保证用户随时能够开启房门;
屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%;
房屋本体每周巡检一次, 报修、发现问题两日内处理。
17、设备管理
建立设备24小时管理制度、操作规程,运行、维护保养及维修记录完整;
建立健全设备管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表,完整率和准确率达100%;
建立备品备件台帐,备品备件摆放整齐,定期检查,不变质、变形,保证随时提供设备维修;
各种设备标识清晰、完善,使用或停止状态正确;
设备及机房环境干净整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,符合设备要求;
润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内;
设备管理人员具有专业技术资格,持证上岗,并严格执行操作规程;
设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故;
18、消防系统
消防设施配备齐全、完好率100%,可随时启用,无火灾安全隐患;
消防器材标识清晰,按规定悬挂,不超过保质期;
消防箱标识完好清晰,消防栓阀座不固死,水龙带无破损和漏水现象;
消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水;
消防泵运行正常,压力表正常;
水池(箱)进口、出口和浮标功能正常,清洗水池(箱)要预警并标识,清洗,尽快达到规定水量;
组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,建立义务消防队,明确各区消防责任人,签定责任书;
消防集中控制系统完好、随时可以启用,中心24小时值守操作,运行、维护保养及维修记录完整,日、周、月检记录完整;
19、给排水系统
具有'二次供水设施许可证'和'二次供水卫生合格证';水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查。
低位水池清洁卫生,且加盖、加锁。
水表房、管道井房上锁。
供水设备操作人员持有健康证。
二次供水、蓄水设备设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、出水压力等保持正常,每日巡检两次,发现问题当日处理。
阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象,无脱漆、锈蚀现象。每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及日处理。
各类阀门开闭灵活。
水泵运行正常,遇故障在15分钟赶到现场,无大面积跑水、泛水现象;非正常停水不超过48小时,设备完好率达95%以上。
冬季前供水管道及配件做好防冻措施。
水表完好,计量准确。
制定停水及事故处理方案;限水、正常停水提前24小时通知用户,自来水公司未通知除外。
排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象,无积水、浸泡现象,无残损现象。
20、供电系统
维修管理人员持有专业上岗证书。
各类安全和操作标识准确、完善、清晰。
配电房上锁,标识清晰完好,具有防鼠措施。
配电盘、柜器件齐全,接地、运行完好;配线绝缘完好可靠;报修、发现问题10分钟内处理。
正常限电、停电提前24小时通告用户;应急恢复用电在15分钟内完成。
供电线路规范,无私搭乱接现象。
高压配电装置有明显隔离网隔离。
严格执行供电系统管理措施,每日巡检两次以上记录完整;电表完好,计量准确。
21、弱电系统
制定弱电系统工作制度。每月巡检一次,记录完整,发现问题即时处理。
智能化系统设施设备运行完好,有记录并按规定期限保存。
中央空调系统
维修管理人员持有专业上岗证书。
各类安全和操作标识准确、完善、清晰。
机房上锁,标识清晰完好。
机房具有防鼠措施。
正常送、停提前24小时通告用户,维修有警示。
供电线路规范,无私搭乱接现象。
机组、阀门、管道等设施无跑、冒、滴、漏现象。
严格执行系统管理措施,记录完整,准确。
每日运行及传动部位温度检查两次,保证提前运行正常.满足不定时供应延长.
22、电梯管理
(1)日检
卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生
上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动
警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。
(2)周检
每周检查卫生情况,并做保养。
检查门开关灵活、内呼指令(指示灯、到站停靠)正常
轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。
(3)季检
导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、曳引轮轴承润滑良好。
曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸正常、底坑安全回路开关、底坑缓冲器换油、厅门触点调整。
限速器钢丝绳无拉长、断股、井道照明良好、除锈刷漆。
年检(略)
当出现卡梯、电源缺相等障时应立即断电停止,15分钟内修复、施救。
相应记录完整。
23、公共设施
建立健全公共设施管理台帐及其技术性文件资料明细表,完整率和正确率达100%。
建立公共设施管理制度、操作规程,维护保养及维修记录完整。
共用设施无随意改变用途现象。
共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象,路灯及走道灯完好率达100%以上。报修、发现问题10分钟内处理。
各种井盖加盖密封,完好率达100%,维修移动须标识并作好防范措施。
公共道路路面通畅、平整,排水通畅,完好率100%;井盖无缺损、丢失现象,路面井盖不影响车辆和行人通行。
化粪池、积沙井、明暗沟盖板完好率100%,无阻塞现象,每半年进行一次清掏。每周进行一次检查,发现问题及时处理,清掏不超过24小时。
各类水景、喷泉、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损,满足其使用功能,无涂画、无脱漆、损坏等现象。
草坪灯、装饰灯完好无损,满足其使用功能。
公共照明按时开关,背景音乐按时播放。
停车场完好率98%,维修须标识并作好防范应急措施。
公建设施每日巡检记录完整,报修、发现问题当日内处理,每年作季度、年度计划保养。
24、安全防范
管理区域制定安全防范制度,保证24小时值班及巡逻安全防范。
设三个固定岗专人值守,采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。
对来访人员提供指引服务,态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员,处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。
巡视人员按规定时间和线路电子巡更,巡视率达100%,频率不低于2小时/次。
监控系统24小时三班值守,对控制区域进行监控并定时录像(待设备到位)。
安全员须统一着装,配证上岗;经岗前培训及每月定期培训,熟悉区内环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责,赋有献身精神。保持良好的岗位形象,态度和蔼、仪态端庄,自然大方、热情。用语规范,说话和气、口齿清楚。
上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报,不做与工作无关之事。不迟、旷准时接班。
每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练。
配证上岗须着制式服装,冬装,夏装不得混穿。扣好领钩、衣扣,不得披衣, 敞怀,卷裤腿。制式衬衣,内衣下摆不得外露,前后不得打褶。不得在制服外罩便服,不准围围巾。
非管理原因火灾、刑事和交通事故年发生率不超过0。
作好每班《值班记录》、《交接班记录》,时时微笑服务。
25、卫生洁净
实行全环境洁净保障,保洁率达99%,办公垃圾日清两次,袋装垃圾,中转垃圾日产日清。
洁净设施齐全,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站,设施表面干净,无破损。
公共部分无卫生死角,无明显污迹,无灰尘,天棚无蜘蛛网,楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
洁净工具摆放有序,作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。
洁净人员经岗前培训,统一着装,配证上岗;明确责任区域,实行责任制酒店化标准化保洁。
排烟、排污、噪声等符合国家标准,外墙无污染。
房屋共用部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象。
公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。
公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%以上。
全日制保洁,共用场地,卫生间。纸屑、烟头等废弃物 15分钟内清理完毕。
公共客户接待区域大厅专设一员保洁,保洁设施及用具干净整洁,烟灰缸内烟头不超过3个。
卫生用品洗手液、卷纸等随时保障1/3以上用量。正常使用率达100%以上。
道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。
室外保洁设1人,道路、场地、岗亭、设施等,清扫、擦拭、拖洗
100%。
每日管理人员进行两次保洁检查,记录完整。发现不合格当日内纠正。
卫生区域进行消毒灭杀2次/周。
每月对空房保洁,保洁率、合格率100%。
每年全区域进行灭鼠灭害4次/年。
26、园艺管理
绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象,无纸屑、烟头、石块等杂物。无枯枝、无蛛网等。绿地每日随时保洁,保洁率达97%以上。
树木成活率达100%,无拓枝、枝型垂直均匀每年修剪整形一次。每100平方米草坪死亡面积小于2平方米;苗木死亡后一周内补植。
灌木修剪成形,不超出原形状5公分;无折损现象造型整洁美观,修剪20次/年以上。
乔木无枯枝败叶,树干修枝整形2次/年,无折损现象,无斑秃。
苗木病虫害枝条不高于2%、无枯枝死杈,发现后在一周内治理完毕。全年施药6.8kg、每平米施药量大于0.004。逐月计划实施
根据气候情况及土壤干湿度,适时浇水,保证植物正常生长。浇水不冲苗、苗叶不染土;冬季早晚、夏季中午不喷洒叶面水,无遗漏、无旱死、无干枯。浇水大于2次/周,土壤吃水15-20cm。
定期松土、除杂草,每平方米草坪面积杂草数少于50株,草地纯度在95%以上。无板结、无裸土现象,维养1次/周。
定期施肥4-6次/年,施肥总量294kg。保证植物高度、冠幅、胸径不断增长。肥不露土、不烧苗。
草坪草长不超过5公分,修剪大于1次/月。
花卉在花期内开放。
养护员统一着装,配证上岗。
27、交通及停车场
交通标识清晰准确,无残缺现象。
停车场干净整洁,交通及车位标志线清晰可见。
车辆停放有序,无跨线停车及无证停放现象。
专业停车场管理制度完善,管理责任明确;车辆出入登记完善,登记率达100%。对前来泊车的车辆要作到先敬礼,发卡放入、收卡发行杜绝车辆丢失;指引车辆停放,动作标准,微笑服务。
摩托车及自行车在指定区域(非机动车车场)按指定位置停放,管理有序。
车辆管理员经岗前培训,配证上岗,交通指挥动作统一规范。
危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施。
停车场设专人管理。
28、维修服务
零星维修不超过24小时,及时率达98%以上、合格率达100%。
房屋建筑及水电中、大修按约定期限完工,合格率达99%。
其他项目合格率99%,用户满意率达98%以上。
用户回访率达100%。
设立24小时服务电话,记录受理率达100%,回复时间不超过1小时。
所提供服务及物品价格将低于市场价.
29、精神文明建设和社区文化
设有服务联谊栏。联谊栏每季度至少更换一次。
每年至少组织开展两次健康向上的文化活动。
第6篇 某物业园区资料管理措施
物业园区资料管理措施
(1)工程资料
1)要求标准
①分门别类地接收整套(房屋、设施、设备、绿化等)接管验收资料,填写相关表格。
②每年年底对整套资料进行一次核对。
③资料由管理员负责,专人管理。
④借用、归还资料必须登记。
2)管理内容
所有工程技术、维修、改造资料,各种竣工图、各类设施设备使用、说明等资料、施工管线图及交接验收记录等。
(2)业主资料
1)要求标准
①每年年底核对一次,及时更新业主信息。
②资料由专人管理。
③建立业主档案目录。
④借用、归还资料必须登记。
2)管理内容
①《业主基本情况登记表》。
②《房屋交付验收清单》。
③《交付物品清单》。
④《领房手续书》。
⑤《装修前验收表》。
⑥《装修管理协议》。
⑦《装修检查表》。
⑧《业主意见征询表》。
⑨与该业主相关的资料。
(3)财务资料
1)要求标准
①保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。
②除公司领导、公司财务负责人外,任何未经物业服务中心经理同意,他人不得查阅管理中心帐务。
③管理中心帐本隔年上交公司存档。
2)管理内容
财务相关资料。
(4)文件资料
1)要求标准
①收到、发出文件后进行留底存档。
②组织员工学习(经理负责)、传阅。
③受控文件对外保密。
2)管理内容
①外来文件。
②受控文件。
③公司发文。
④管理中心的申请、报告。
⑤管理中心致业主函。
⑥管理中心致开发公司函。
⑦管理中心致其他部门函。
(5)其它要求
①各类档案必须注意保密,各种档案未经许可不准外传、外借和随意翻动。
②文件、档案收集后,应编制档案目录按目录分类装订存放。
③每天应清理来往文件、各种档案,以免资料堆积。
④装订文件、档案要按序排列,每年2月份前将前年档案装订、归档。
⑤归档要注意整洁、资料分类能随手而得,避免盲目的查找。
第7篇 z园物业财务管理措施
雅园物业财务管理措施
一、费用开支标准及审批权限
1、费用管理原则
(1)坚持勤俭节约的原则,努力降低费用水平。交际、应酬费应根据需要,本着少花钱多办事的原则,采取实报实销的办法(由经办人事先阐明原因报总经理批准)。
(2)执行有关财务规定,严格遵守费用开支范围。
(3)加强各项开支计划管理,实行财务监督,财务部要行使好财权。
(4)严格控制各种费用,杜绝假发票、空白条,杜绝不合理、不合法的费用支出,一切付款票据,必须是合法的发票,白条不得作为报销凭据。
(5)严格控制费用,严禁在使用中假公济私。
(6)凡属费用范围开支,要按照管理公司报销程序执行。
(7)物业管理公司发生的各种费用,应根据当月费用使用情况合理进入当期费用,按权责发出制的原则对管理公司发生的各种费用作预提费用和待摊费用。低值易耗品的摊销原则是五五摊销。低值易耗品购入后领用时要填制'低值易耗品领用登记表'。
2、费用开支标准
(1)交际应酬费:原则为每月不超过元人民币,如有特殊情况需超出上述月标准的,必须于事前报总经理批准。
(2)通讯费:物业管理公司部门经理以上人员按每月300元人民币报销手机通话费,主管级人员按每月150元人民币报销手机通话费,其他员工无论手机费或bp机费一律不予报销;物业管理公司的办公用市话费、长话费可凭电话局的话费收据列支入账。
(3)市内交通费:原则为每月不超过元人民币;物业管理公司员工如因公外出必须事先征得总经理的同意后方可乘出租车。
(4)每月一次的员工生日会支出不超过元标准。
3、审批程序及权限(见附表)
程序执行人员负责内容
1项目用款申请人填写用款申请(如支出证明、采购申请等)并由本部门经理签字确认
2项目财务审核内容签字确认
3项目经理签字确认(预算内现金支出项目1000元以下款项)
4物业公司总经理签字确认(采购、借款、合同付款,退各种押金、所有支票付款、限10000元以下支出)
5公司董事长10000元以上的大宗付款、预算外项目及固定资产的购置
6物业公司财务部在支票上加盖银行印件,交项目财务
7物业管理处出纳、会计付款,收回相关的原始票据并记录明细账
二、物品的入库、领用、保管及库房安全、卫生制度
1、关于材料入库
(1)采购员购置的材料到库后,应放在待检区并及时通知各使用部门专业人员及库管员共同验收,同时应认真填写验收单,经验收合格后方可入库。入库时再由采购员和库房同时作入库记录,要做到当天到货当天清。
(2)材料入库后,库房管理人员应及时将所购材料分类上架,并及时粘贴货号标签,同时填制库存材料卡。
(3)库管人员根据收货记录填制四联入库单,并按月逐一编号。入库单应按材料用途分类(电料、空调水暖料、土建维修料、清洁用品、办公用品),以便于列明细账。
(4)入库单库房留第一联和第三联据其登记库存材料明细账和存根。
2、关于材料领用:
(1)部门领用材料时,必须填写三联式'物品领料单',预算内的由部门经理批准,未申报预算的按批准的请示报告到库房领料。
(2)工程部为客户提供有偿维修服务时,可凭'派工单'先到库房领料,事后应及时补办领料手续(遇紧急情况可特殊处理,例如:跑水、停电)。
(3)出库前应认真核对出库材料的名称、规格、数量、并贴签销卡记录。库管人员在确认领料手续无误后,应填制四联出库单,外包工程必须有施工单位人员签字。出库单按用途分类填制,类别划分应与入库时一致。
(4)材料出入库记录必须清楚完整,当天的账项一定要在当天下班前完成,不得延误。
(5)库房发放材料应遵守以旧换新原则。各部门退回的无使用价值的旧料经总经理/项目经理批准后每月处理一次;经各专业部门主管鉴定,维修后仍能继续使用的材料应妥善保管,待修理后备用;对已无修理价值,但有变卖价值的废旧物资应集中存放,经批准后由保洁部统一变卖处理,相关费用交至财务部。
(6)各部门退回的废旧材料按公司规定应贴有领料标签(或标记),如所退回材料未贴标签(或标记),待总经理批示后方可退库。根据标签的时间记录,退库材料在'三包'期内的应及时通知采购员与供货商联系更换。
(7)对于未使用的材料返库,库管人员应填制红字出库单,以冲减原出库单内容。避免造成重复入库或重复出库;对于已使用过的仍有使用价值的旧料退库,库管人员应单独填制'维修再用明细表',并按用途分类。
(8)库房应于每月20日(原则上)盘点、结账。库管人员应将本月出入库单全部登记入账,并编制本月库存材料盘存表(总表及各类物料明细表)及二装供料明细表。报与总经理/项目经理。财务部留存经批示后的盘存表作为原始凭证计入成本费用账中。
(9)施工多余材料需退回厂家的,按正常出库手续办理,由采购员办理出库并注明退回原因。
(10)退货后,将厂家退回支票或现金送还财务部,并由采购员将财务收据送库房与出库单一起备案。
(11)库房分机电话:353
3、关于库存材料的保管:
(1)购入的库存材料应分类保管,收发材料后应及时填写库存材料卡,以保证库存资料与实际库存数量准确无误。对低于最低库存量的材料及时通知使用部门及采购部。
(2)根据材料的不同保管要求,做好库存材料的防火、防潮、防水、防尘、防虫等保管工作。
(3)如库存材料发生合理损耗,应及时填写'库存材料损耗报告',待总经理/项目经理批准后,财务部做账处理。
(4)各部门退回的废旧材料应集中保管,同时有关部门应将可再用的零件拆下退库,做到物尽其用。
(5)库管人员应认真做好本职工作,应做到心中有数,熟知库存材料的存放位置及基本库存量。
(6)每日将出、入库单整理编制传票,登记库存材料明细账。
(7)每月20日(原则上)库房应根据库存材料明细账盘点库存材料,必须做到账、实物相符、账卡相符,如发现问题应及时查账处理。
(8)库房盘点后,将盘点结果汇总编制库存盘存表,及时交送有关部门审核。
(9)每月盘点结束后,库房在填制库存材料月补充前,与各部门协调各物品库存量实际使用情况,并根据月底盘存
结果,填制库存材料月补充计划。
(10)工具的领用设有专人管理,对工具的收发应及时记录变更。
4、关于安全制度:
(1)库管人员应遵守各项安全管理制度,牢记消防中心火警电话(分机:119;直拨:),会使用灭火器。
(2)库房严禁存放易燃、易爆等危险物品。如确需存放,可暂存放于工程部的油漆库内。
(3)除库管人员外,他人不能进入库区。如因工作需要进入库房,应由库管人员陪同。
(4)库管人员每天下班前必须检查库房的电源、开关、门锁是否关好。钥匙一份交由保安部保管。
(5)保持库房内安全通道畅通,入库后应尽快分类上架保管。
(6)对库房内的贵重物品应加强管理,单独保管。
5、关于卫生制度:
(1)库存材料要经常检查整理,码放整齐。及时清理库房内的杂物、包装纸等易燃品,保持库房清洁卫生,防止库存材料虫蛀、霉变。做到'五净'(地面、墙面、门窗、货架、货物干净),'五无'(无灰尘、无鼠害、无蛛网、无积水、无污垢)。
(2)要对库存材料进行不定期整理,保持库区整洁。
(3)对各部门退回的废旧材料经批准后应及时清理,对还有使用价值的旧材料应单独保管,可以变卖的材料应单独存放。
6、关于个人保管物品
(1)工作岗位必须同时配备的计算器、小型工具等,由本部门负责人同意,在本部门当期限费用中开支,经财务部统一审核后退职可办理领用手续。
(2)单位价值较大的物品必须经总经理批准方能配备。
(3)个人保管物品需建立保管档案,办公物品的申领及管理由办公室负责。
(4)个人保管的物品属于公司资产,保管者有义务妥善保管、合理使用,不得丢失或损坏,也不得随意转交他人。
(5)工作变动,不再使用所保管的物品时应办理退库手续。
(6)属于正常磨损或工作中发生意外造成个人保管物品损坏,由保管者填写报废申请单,说明原因和理由。单位价值在200元以下的由项目经理签批,200元以上的由总经理签批后办理报废手续,进行账务处理。
(7)因为使用者使用不当造成物品损坏,由使用人按物品的价值进行赔偿。
第8篇 交通指挥中心物业管理特色服务优惠服务措施
但凡称得上“特色”的,皆不只在于其形式的如何新奇。物业管理服务的“特色”,其实更是一种企业精神和企业文化的沉淀。
s市vk物业管理有限公司致力于物业管理行业近十年来,经过长期的行业经验积累和不断创新,已形成被同行所公认的vk特色。
vk物业管理的特色是朴实的,渗透在每个具体的工作细节之中。每一管理环节、每个管理人员都能充分地体现出vk物业的服务特色。
vk物业管理的特色也是具有创新精神的,始终能够根据每个物业的特点制定出适宜的管理模式并不断地完善。
我们始终清醒地认识到,vk特色是源于“全心全意全为您”这样的热忱和执着,它将融惯在我们共同缔造交通指挥中心“酒店式管理”的每一步历程中。
细致入微的体贴,这里,让您一一体会繁忙工作之中,不失雅尚悠游
物业管理特色服务
1、个性化服务
*vk物业99年推行“个性化服务”,引发行业关注。
*它是一种新的服务模式,在满足顾客共同需求的基础上,同时关注顾客个体的个性需求,并予以满足。
*个性化服务基于物业公司对顾客个性需求的发现能力、预测能力。
*个性化服务同时要求物业公司具有极强的服务开发与实施能力。
*新型的服务体系和服务能力,服务始终更专业、更细致、更贴切。
*公司将针对交通指挥中心各科室特点,量身订作个性化服务方案。
2、酒店式管理
*公司于94年在行业中首创高层商住楼“酒店式管理”模式。
*六年来的不断创新,公司此项管理服务模式业已成熟。
*无论任一细处的硬件管理抑或软性服务,我们将令干警们倍感温馨惬意,尽享“星级酒店式”的尊荣与便利。
3、callcentre顾客服务中心系统
*callcentre是目前国际流行的客户服务管理系统。
*公司在行业内首家采用该系统,致力不断提高服务品质。
*该中心直接由公司管理,直接沟通顾客,全天24小时随时接受顾客投诉,并负责即时服务回访,监督管理处的服务行为。
*您随时可通过拨打9******3(vk专用号码)与公司联系。
4、管理报告制度
*每季度向交通指挥中心提交《季度管理报告》。
*该报告真实反映整体管理状况和财务状况。
*交通指挥中心能够定期全面地掌握物业管理的整体情况。
5、物业管理恳谈会
*定期与贵中心有关部门举行恳谈会,汇报管理情况,听取意见。
6、公司职能部门、公司专业化委员会、协管运作制。
*在分管总经理助理指挥下,以管理处为主体,公司职能部门,公司各专业化委员会对管理处工作进行督导、协作、配合和支持,形成一个完善的管理体系。
7、便衣安全督察
*为保持大厦内部轻松和谐的气氛和优雅的环境,同时增强楼内安全管理的隐蔽性,白天楼内安全机动岗和巡逻岗均着西装或便衣上岗,配备隐蔽式开线对讲机。
8、管理作业分时性
*根据大厦作息时间,将大厦的机电设备、公用设施维修及保洁和绿化消杀等各项工作,安排在适宜的时间。
*将管理活动对正常工作的影响降至最低程度。
9、办公环境质量监控
*环境与健康息息相关,管理处将提供环境质量监控服务
*首先推出空气质量监测服务。公司将配置一套空气质量检测设备,定期对大厦主要的公共场所、办公室、会议室、食堂等主要部位。
*定期对中央空调的通风管道以及其它管道等进行监测,测定空气的温度、湿度、洁净度、co、co2等有害气体浓度,管道内细菌、霉菌等有害微生物、积垢等状况。
*根据检测情况,研究并实施环境质量改善,使干警们拥有一个优良的办公环境。
10、医务服务
*开设“医务室”
*为干警提供常见疾病之医疗服务
*紧急救护服务
11、信报收发、报章杂志订阅服务
*负责报刊订阅办理、信报分类收发,信函发寄等工作,免除指挥中心日常琐事。
12、ci标识系统
*公司具有专业设计和制作能力,97年全面推行ci识别系统。
*公司将按照ci系统规则,建立完整的交通指挥中心标识系统,包括引导标识、功能标识、交通车辆停泊、楼层指示。公益标识等各类标志牌、标识系统。
*采用统一设计风格,使用标准字体、色彩及款式、规范化装设和使用,避免视觉污染,提高大厦的整体档次。
13、公共信息发布及预警
*利用多种方式,及时发布有关的各类社会公共信息
*提前48小时发布台风、暴雨的预警
*负责发布或张贴各类通知、通告
14、商务服务
*代订酒店、机票等商务
*代办打字、传真等事务
15、会务服务
*对外往来活动礼仪接待
*大型会务之全套后勤服务
*大型庆典会场设计
*日常会议会务准备
16、节日装饰
*节日灯饰
*节日绿化、鲜花装饰
*节日景观、小品制设
*其它节日装饰
17、食堂服务
*可根据交管局需要,负责食堂膳食服务
*提供精致早点、丰盛中、晚餐,精美小炒、暑季降暑糖水、降暑凉茶、夜宵服务等。
*杜绝利润,如有盈余则用作改善干警伙食之资。
18、制服、衣物洗烫
*利用物业洗衣房设施,为干警洗烫制服。
*负责公共物品如台布、窗帘等的清洗工作。
19、室内绿化设计、装点
*根据楼内各区域的建筑特点及室内特点,进行绿化美化装点
20、后勤供应保障
*在交通指挥中心授权范围,提供后勤供应保障服务
*各类办公用品、设施的购置,办公家私用具的维修等
21、体育休闲、各类活动组织
*组织开展各类体育比赛、业余娱乐活动,
丰富干警业余生活
*邀请干警及其家属参加vk集团及vk小区之各类活动
22、工间茶点
*安排专人于每天为干警提供下午茶服务,提供多款饮品及糕点
23、社区文化建设
*除在正常开建的社区文化和社区精神文明建设之外,为保障交通指挥中心职工健康,保持良好的工作环境,公司将加强环保社区文化建设。
24、工间健身操
*建议交通指挥中心组织职工开展工间健身操,由管理处经过健身操培训的人员,教授健身操运动,增强体质。
25、三人篮球赛
*管理处将组织交通指挥中心职工开展三人篮球赛、带动交通指挥中心职工群众性体育活动的开展。
26、拔河比赛
*管理处将在秋冬季节举行拔河比赛,丰富职工业余生活。
27、棋牌类娱乐
*组织喜爱棋牌类娱乐的职工组成象棋、围棋、桥牌等各类爱好者协会,为各协会开展娱乐性的活动和比赛提供后勤组织报务。
28、登山俱乐部
*结合s市及附近座落有众多风景秀丽的名山的地理环境特点,管理处将组织交通指挥中心喜爱登山的职工登山俱乐部,有组织地开展登山活动,增强职工体质。
29、职工书画、摄影等展览活动
*组织开展形式多样的展览活动,如职工书画展、摄影展等展览活动,丰富干警的文化生活。
30、体质测试
*每年组织干警参加由s市体育发展中心体质测定研究中心进行的“中国成年人体质测定”。
*研究中心将测试结果经电脑分析后,给出适宜的运动方式建议。
优惠服务措施
1、万客会
*万客会是svk地产公司的一个会员组织,全称“vk地产客户俱乐部”。
*效能指挥中心的干警将享受万客会资深会员之全部优惠待遇。
2、赠阅《vk周刊》
*《vk周刊》位列s十佳企业刊物之首,有着较大的影响力。
*公司将向交通指挥中心赠阅每期《vk周刊》。
3、名誉业主
*公司授予交通指挥中心干警为“vk名誉业主”
*“名誉业主”可在vk任一小区免费办理泳池准用卡
*“名誉业主”可获准使用vk各小区内会所设施
*公司赠送交通指挥中心vk俊园尊贵会所会员卡十张(常年卡)
4、美发服务
*开设美发室,为干警保持良好警容提供周到服务
5、汽车美容护理
*享受vk汽车美容中心最优特惠服务
*为交管局车辆建立维修保养档案
6、干警健康档案
*为干警建立个人健康档案,关爱干警健康。
*定期组织年度体检和体质测定。
7、职工家政服务
*有家政服务需求的干警,由vk物业家政服务专员为其料理家政。
*提供如钟点工、家居清洁、代请家教,家电、电脑维修,代办房屋维修等数十项便利服务,为职工干警分忧解难。
*服务收费以服务成本为收费标准。
8、少儿夏令营活动
*vk传统少儿活动――“vk暑期少儿夏令营”享誉鹏城,曾成功组织了“vk童军旅英团”,“20**vk少儿奥运游学团”,体验异国生活与情趣。
*干警适龄子女可参加一年一度的“vk少儿夏令营”
9、自助安全雨具架
*管理处将于办公大堂设置美观的自助安全雨具架及公共伞具,方便职工干警使用,并保持大厦内部环境的整洁美观。
10、工间茶点
*安排专人于每天为干警提供下午茶服务,提供多款饮品及糕点
重点说明
第9篇 清水公寓物业管理增收节支措施
1、采取积极有效的措施,配合有关单位尽快完善小区配套设施,提供优质的服务,营造良好的居住环境,以提高小区入住率,增加物业管理费收入。
2、凭借本公司强大的工程技术力量,对小区房屋设施设备进行维护保养,以节约维修费用。
3、充分运用本公司的管理经验,加强小区经营用房的管理,开展多种经营,为广大业主提供多项便民有偿服务,以提高收入。
4、清水公寓临近运河,利用运河水灌溉小区绿化,可降低管理成本。
5、努力控制成本费用的开支,实行科学有效的管理,在不降低管理水平的前提下,采取一系列有效的节约物资、能源的措施,以达到增收节支的目的。
第10篇 物业维修和管理的应急措施
为应对突发事件，应按制定的应急措施演练计划，定期组织演练（每年1--2次），并作好演练记录。
第一节 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施
1、维修工五分钟内迅速赶到现场，检查断水、断电、无煤气原因，并告知业主。
2、如是供水、供电、供气部门原因，协助业主联系各有关部门解决问题。
3、如不牵涉供水、供电、供气部门，则对业主讲明有偿、无偿维修服务内容。
4、维修工迅速抢修，以免给业主带来生活的不方便。
5、修复后，打扫被污染处，直到目视无污物。
第二节 本项目范围内突然断水、断电、无天
然气的应急措施
1. 在接到本项目范围内突然断水、断电、无天然气的报告后，管理运作部应立即将突然断水、断电、无天然气线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告；同时，工程物料部应做好突然断水、断电、无天然气前的应变工作。
2. 在没有接到任何通知、突然发生突然断水、断电、无天然气的情况下，工程物料部应立即确认是内部故障突然断水、断电、无天然气还是外部突然断水、断电、无天然气。若系内部故障突然断水、断电、无天然气，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部突然断水、断电、无天然气，一方面要防止突然来水、电、气引发事故，一方面致电相关职能部门查询突然断水、断电、无天然气情况，了解何时恢复供水、电、气，并将了解的情况通知管理运作部。
3. 秩序维护部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
4. 管理运作部立即将突然断水、断电、无天然气情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。
5. 若突发停电时，正值晚上商场营业，秩序维护部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。
6. 安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，公共秩序维护加强公共秩序维护措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。
7. 派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突。
8. 详细记录突然断水、断电、无天然气事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。
9. 突发断水、断电、无天然气的预防措施：
1) 工程物料部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。
2) 管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。
3) 秩序维护部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。
第三节 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施
（1）维修工五分钟内迅速赶到现场，检查阻塞原因。
（2）对业主告知阻塞原因，讲明有偿、无偿维修服务内容。
（3）进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。
（4）将雨污水井、管中捞起的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免形成二次污染。
(5)疏通后，保洁员迅速打扫地面被污染处，用水冲洗地面，直到目视无污物。
第四节 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施
1、当接到使用人投诉或报告后，立即前往现场查勘情况；
2、维修工迅速抵达现场后，观察现场附近的电闸，如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电人。
3、查出水阀位置，关闭有关水阀，并及时查找出水原因，如下水道堵塞，应立即疏通；防止污水外溢造成不良影响。
4、如短时间不能修复，寻求临时方法正常排水或书面告知业主。
5、修复正常排水后，保洁员迅速打扫地面被污染处，用水冲洗地面，直到目视无污物。
第五节 消防应急措施
一、目的
规范火警、火灾的处理程序和方法，确保火警、火灾得到及时有效的控制的处理。
二、适用范围
适用于祥和物业服务公司辖区内火警、火灾的应急处理。
三、职责
1、项目经理负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。
2、秩序维护主管负责制定年度培训计划，并负责具体组织实施。
3、秩序维护部门负责组织灭火扑救。
四、程序要点
1、报警与确认。
（1）火警信息。火警信息可以是：
a) 秩序维护员接受火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）；
b)秩序维护部、值勤和巡逻中发现的火警；
c）住户的报警。
（2）火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认可以是：
a)消防控制中心从自动报警装置系统接受到的火警信息，应立即用
对讲机/电话通知秩序维护部当值电工（或附近保安员）赶赴预警现
场确认是否事由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章（如
烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预
报原因，追查烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，
并报告确认情况：
b)发现火警的秩序维护员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警
若是人为违章造成的火警现象应予以制止，若是火警，则按火警、火
灾处理方法进行处置；
c)公司任何人员或部门接到住户报警时，应立即用最有效的手段报
告秩序维护部，并按火柴警、火灾处理方法进行处理。
2、火警、火灾处理原则及方法。
（1）火警、火灾的处理原则；
a)确认的火警应在第一时间内向秩序维护部和“119”台报警的原则；
b)立即开展扑灭火警、火灾的原则；
c)积极疏散所影响的住户，抢救被困人员的原则；
d)将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则；
e)尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则；
（2）火警、火灾的处置方法：
a)公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警；
b)若火警有发展趋势，应一边呼叫临近人员参与控制火势，一边呼
叫秩序维护部主管（或班长）和相关人员前往扑救；
c)取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免
用错灭火器使火复燃
d)若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用干粉灭火器
直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，
也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的现场，
直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。
3、火灾扑救及现场控制。
（1）秩序维护部门根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场
进行控制，秩序维护主管应亲临指挥，具体要求如下：
a)向“119”台报警，并派队员到必经路口引导；
b)通知秩序维护部门紧急组织秩序维护员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制；
c)通知秩序维护部门立即组织秩序维护员赶赴火场尽疏散，救护被
困人员，抢救财务，协助灭火；
d)通知机电维修部电工段开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系
统、防水泵，保障消防用水；
e)秩序维护班组长在主观指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，
控制火势。
（2）交通管制和现场治安的维护；
a)秩序维护主管亲临火灾现场组织并指挥所属秩序维护员对火灾
现场进行交通管制和现场控制；
b)撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍；
c)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防止火灾中物品被盗窃；
d)看管被抢救的公私财务，在火灾扑救前严禁任何人转移；
e)保护现场使用的消防器材装备正常使用。
（3）疏散及转移物资；
a)秩序维护主管带领所属秩序维护员协助安顿、疏散住户，协助运
送火场中被困或受伤人员；
b)秩序维护员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃易爆物品，抢救公私财物。
4、火灾扑灭后的处置。
（1）秩序维护主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进
行调查分析，评估火灾造成的损失，填写《火警、火灾事故报告表》，
组织对灭火预案的可靠性和有效性的讨论，必要时进行修改。
（2）秩序维护主管应组织秩序维护员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。
（3）公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。
（4）项目经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工
作的经验及教训。
（5）工程部对消防设备设施进行依次检查和清点，对已损坏的设备
设施进行修复或提出补充申请。
五、记录
《火警、火灾事故报告表》
六、相关支持文件
1、《消防系统操作标准作业规程》
2、《灭火预案标准作业规程》
第六节 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案
当住宅外墙或建筑物发生危险时，所有工作人员应立即赶到现场，然后视情况配合和处理，迅速向有关领导汇报。
1、紧急疏散人员，注意保护现场，不准任何人擅自移动任何东西，不得让外人进入现场；在有关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不能离开。
2、若现场有人员受伤，应立即采取措施尽快送医院抢救医治。
3、小区所有员工应保持镇静，根据现状，力所能及地做好疏散人员、抢救物资等工作。
第11篇 小区物业管理指标国优指标比较实现承诺措施
小区物业管理指标与国优指标比较及实现承诺的措施
序号 指标名称 国家标准 投标标准 管理承诺指标及措施
1房屋及配套设施完好率 98% 98% 落实责任人,实行巡视制度、建档记录,确保房屋完好,无违章搭建及损坏公共设施。
2房屋零修 98% 98% 接到维修通知,急修不过夜、小修不过3或在约定时间前2分钟到现场。
3维修合格率 100% 100% 分项检查,一步到位,并进行回访制度,以确保维修工程合格,满足客户需要。
4管理费收缴率 98% 98% 按照规定收取,不擅自提高收费,使管理费取之于民、用之于民。
5绿化成活率 95% 99% 落实责任人,进行养护,实行巡查制度、建档记录,并由管理处主管监督执行,确保公寓公共绿化绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象,发现问题立即整改。
6清洁、保洁率99%100%落实责任人进行24小时保洁工作,实行巡查制度,建档记录,并由综合部主管监督执行,以确保公寓内垃圾日产日清,空气清新,设施完好。
7道路完好率及使用率 90% 99% 落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,以确保道路完好、畅通。
8雨、污水井、排水管、明暗沟完好率 100% 落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处主任监督执行,以确保道路、沟、渠、井完好。
9路灯完好率 85% 95% 落实责任人,实行巡视制度,建档记录,公司总经理监督执行,以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。
10公共设施完好率 95% 落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,公司总经理监督执行,以确保设施完好,方便使用。
11重大责任发生率 0% 保安员经培训考核后方能上岗,并每周训练三次,每次两小时,以保障保安队伍的素质和状态;落实保安岗位职责,明确责任,实行24小时巡视制度,以确保公寓的安全。
12消防设施设备完好率 100% 100% 落实责任人,实行巡视制度,建档记录,公司总经理监督执行,并定期维护和检查以确保消防设施完好无损、正常使用。
13火灾责任事故发生率 1‰以下 0公司实行全员义务消防员制,并定期进行培训和演习,加强宣传,设置专人负责日常巡视,发现隐患,及时处理并通知管理处,以确保公寓消防安全。
14住户投诉率及处理率投诉率0.5%以下月处理率95% 0.5%以下 100%
按照政策规定,做好各项工作,同时加强与住户的沟通,定期举行业主恳谈会,了解客户愿望和要求,满足客户需要,发生投诉及时处理并记录,同时建立档案,跟踪处理结果。
15业主对物业管理满意率 95% 96% 在日常工作中及时收集客户的需要信息,尽可能满足客户的需要,加强双方沟通,以确保业主对物业管理工作的满意。
第12篇 北城小区物业管理服务措施
北城春色小区物业管理服务措施
结合北城春色小区物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及服务产品的供给:
(-)实施'质量、成本双否决'运作机制
我们公司每年通过与管理处签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标,且两者是'或'与'否'的关系。通过近三年的'质量、成本双否决'的运作,我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。我们将进一步结合北城春色小区的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该小区的管理实践中,力求在'服务质量'和'成本控制'之间找到更准确的结合点,以提供'质优价廉'的服务产品。
(二)建立'加油站式'的员工培训机制
由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种'准则',而是应该依据服务需求的变化而不断调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了'加油站式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化'管理者就是培训者'、'培训是公司对职员的最大福利'的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
(三)实现与城市商业住宅区的资源共享
北城春色小区是政府开发的较大型微利房社区,这将成为我们不可或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现与城市商业余额住宅物业管理资源共享,以便更好地满足业主的服务需求。北城春色小区虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面与商业住宅小区存在一些差异,但为业主提供优质服务的目标是一致的,双方可在竞争的基础上充分开展合作,如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。
(四)建立'物业管理信息岛'
伴随it产业的迅速发展,数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来。我们着力在北城春色小区的物业管理中,实现管理手段的现代化和信息的网络化。构建一个可为用户提供大量交互式信息的'物业管理信息岛',从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。我们拟逐步建立北城春色小区网站(在二期施工结束后一并落实),并将各类管理服务信息定期输入并及时更新。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网或本地电话网登陆网站,高速浏览管理处的管理情况,并获取服务资料,同时对管理处的工作业绩进行监督和指导,实现管理服务信息的多层面传递。
(五)倡导开放式的管理服务
物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好,必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此,在北城春色小区我们倡导和强调开放式的管理服务,明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即:物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。
对于管理处,我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交'管理报告'、组织'管理处开放日'活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施,自觉接受业主的监督。对于业主大会、业主委员会,我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发,不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力,使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会,我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作,同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信:只要从服务业主、住户的根本目标出发,三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。
(六)提供个性化的装修套餐服务
国人生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是,现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主、住户深感困惑。一方面,普通的业主、住户因为专业的限制,对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足;另一方面,因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润,导致目前装修单位鱼目混珠,'游击队'四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中,我们认为:物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此,在北城春色小区的装修管理上,我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧。
(七)构建服务平台--客户服务中心
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在北城春色小区的服务形式上,我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心,由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的□径统一化;第二,建立首问责任制,所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止;第三,中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。
(八)构建网络化的物流链--虚拟仓库
物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供应渠道和实现物料消耗的最小化,从而保证服务提供的及时迅捷以及服务成本的有效降低。在此方面,我们主要遇过构建网络化的物流链--虚拟仓库来实现。
物业管理公司的物料配送部通过基于局域网平台的物料管理系统,对管理处物料的年度采购计划、价格、数量、品牌、供应商、安全库存量等实施远程监控。而同时,管理处所有物料的订单、入库、出库以及结算手续都是通过网络来完成的,物料的供应主要通过供应商送货上门。物料配送部和管理处的物料信息通过该系统随时交互和更新。一旦管理处物料的采购或使用超标,该系统将迅速响应并迅速加以修正,从而保证物料的消耗得到有效控制,成本有效降低。
(九)致力于共用设施、设备的循环改进
小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设
施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对高层楼宇多年的管理经验,我们将北城春色小区共用设施、设备的管理分为三个层次进行,即:以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修:以消除各种运行隐患,保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修):以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)。
