第1篇 物业管理公司安全措施
物业管理有限公司安全措施
1、办公室内长期使用电脑,应适时休息,最好安装视保屏。
2、清点现金后,勤洗手,尽量使用银行划帐,减少接触现金。
3、使用复印机产生的毒气对办公人员产生身体危害,将复印机放置在偏僻位置,大量复印安排休息时间。
4、使用针式打印机,打印机放置偏僻位置大量复印安排休息时间。
5、使用办公电话,粘贴消毒膜防止交叉感染。
6、在物业内巡视,对于湿滑地段,杂物较多地段,应注意周围环境,防止受伤。
7、员工食堂餐饮人员定期健康检查,防止患有传染病的人员从事餐饮服务或就餐,食堂采购新鲜食品,配备消毒碗柜定期消毒。
8、职工宿舍保持清洁,定期消毒,在传染病高发季节,增加消毒频率,注意用电安全,及时更换维修损坏宿具。
9、减少太阳暴晒时间,高温季节饮用降温饮料。
10、财务人员去银行提取现金,应注意人身及钱财的安全。
11、工程人员在装修单元巡视,应注意人身安全。
第2篇 北城小区物业管理服务措施
北城春色小区物业管理服务措施
结合北城春色小区物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及服务产品的供给:
(-)实施'质量、成本双否决'运作机制
我们公司每年通过与管理处签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标,且两者是'或'与'否'的关系。通过近三年的'质量、成本双否决'的运作,我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。我们将进一步结合北城春色小区的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该小区的管理实践中,力求在'服务质量'和'成本控制'之间找到更准确的结合点,以提供'质优价廉'的服务产品。
(二)建立'加油站式'的员工培训机制
由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种'准则',而是应该依据服务需求的变化而不断调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了'加油站式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化'管理者就是培训者'、'培训是公司对职员的最大福利'的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。
(三)实现与城市商业住宅区的资源共享
北城春色小区是政府开发的较大型微利房社区,这将成为我们不可或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现与城市商业余额住宅物业管理资源共享,以便更好地满足业主的服务需求。北城春色小区虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面与商业住宅小区存在一些差异,但为业主提供优质服务的目标是一致的,双方可在竞争的基础上充分开展合作,如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。
(四)建立'物业管理信息岛'
伴随it产业的迅速发展,数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来。我们着力在北城春色小区的物业管理中,实现管理手段的现代化和信息的网络化。构建一个可为用户提供大量交互式信息的'物业管理信息岛',从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。我们拟逐步建立北城春色小区网站(在二期施工结束后一并落实),并将各类管理服务信息定期输入并及时更新。政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网或本地电话网登陆网站,高速浏览管理处的管理情况,并获取服务资料,同时对管理处的工作业绩进行监督和指导,实现管理服务信息的多层面传递。
(五)倡导开放式的管理服务
物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系若协调不好,必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此,在北城春色小区我们倡导和强调开放式的管理服务,明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。即:物业管理公司提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承担政府社区行政管理和社区公益服务。
对于管理处,我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交'管理报告'、组织'管理处开放日'活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施,自觉接受业主的监督。对于业主大会、业主委员会,我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立。并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发,不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力,使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会,我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作,同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信:只要从服务业主、住户的根本目标出发,三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。
(六)提供个性化的装修套餐服务
国人生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是,现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主、住户深感困惑。一方面,普通的业主、住户因为专业的限制,对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力不足;另一方面,因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润,导致目前装修单位鱼目混珠,'游击队'四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中,我们认为:物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此,在北城春色小区的装修管理上,我们竭诚为业主、住户提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主、住户推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主、住户。同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧。
(七)构建服务平台--客户服务中心
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在北城春色小区的服务形式上,我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化。客户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心,由中心负责分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的□径统一化;第二,建立首问责任制,所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止;第三,中心24小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。
(八)构建网络化的物流链--虚拟仓库
物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供应渠道和实现物料消耗的最小化,从而保证服务提供的及时迅捷以及服务成本的有效降低。在此方面,我们主要遇过构建网络化的物流链--虚拟仓库来实现。
物业管理公司的物料配送部通过基于局域网平台的物料管理系统,对管理处物料的年度采购计划、价格、数量、品牌、供应商、安全库存量等实施远程监控。而同时,管理处所有物料的订单、入库、出库以及结算手续都是通过网络来完成的,物料的供应主要通过供应商送货上门。物料配送部和管理处的物料信息通过该系统随时交互和更新。一旦管理处物料的采购或使用超标,该系统将迅速响应并迅速加以修正,从而保证物料的消耗得到有效控制,成本有效降低。
(九)致力于共用设施、设备的循环改进
小区管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设
施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主、住户的日常起居和安全保障等问题。根据我们对高层楼宇多年的管理经验,我们将北城春色小区共用设施、设备的管理分为三个层次进行,即:以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修:以消除各种运行隐患,保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修):以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)。
第3篇 雅园物业管理服务指标措施
北埠雅园物业管理服务指标、措施
我公司介入'北埠雅园'物业管理工作后,按下列指标进行管理:
一、环境卫生管理
1.1园内环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转桶;
1.2随时保证园区公共区域清洁,无乱堆乱放杂物;
二、交通秩序管理
我公司将用专业停车场管理经验对园区车辆进行管理 ,有效使用现有车位,合理安排车辆的停放。车辆进出实行发牌登记制度。
三、安全管理
3.1在维护园区公共秩序方面,主要是加强护卫队伍的建设和安全防范工作。对护卫队伍,实行严格的军事化管理,着重加强报安的思想品德、工作责任心和业务素质方面的教育。护卫人员要有明显标志、工作规范,危及业主单位和物业受益人人身财产安全处有明显标志和防范措施;对大门实行严格的物品、人员出入登记管理。
3.2我公司介入'北埠雅园'物管工作后,将利用小区内现代化的安全监控系统,有效的对小区内进行管理和预防罪案发生。监控中心将实行24小时值班制,设立专门的登记本,要求监控中心值班人员发现任何可疑情况都要进行登记并通知巡逻人员处理。管理处主任不定期对所录资料参照登记本所列明情况进行检查。当监控系统出现故障时,应及时通知相关部门进行维修。监控中心值班人员做好交接班登记工作。
3.3园区安全监督巡视方面,实行不定期、不间断的安全监督巡逻服务,加强对园区内治安死角的巡逻盘查,搞好治安联防,群防群治,对防火、防盗、防抢的三防工作常抓不懈。
我公司承诺:
我公司的护卫员将努力维护小区内公共财物及业主在小区内的人身安全,敢于同损毁或盗窃财物的坏人坏事作斗争。若我方人员工作出现失职或过失行为,造成业主财物损毁或丢失,经国家相关部门核实后,我方承担赔偿责任。
3.4消防设施设备管理方面,我们深知'火患猛于虎',消防系统的运行是小区消防管理的主要环节,根据小区实际情况,应保证自动消防报警喷淋系统24小时有人值班,由监控中心负责自动消防喷淋系统的运行、报警、系统安全运行测试工作,建立严格交接班制度,认真填写《消防设备运行记录》,严格按操作规范使用各系统设备,如发现设备运行有故障,及时和维保单位联系;护卫员和工程维修人员负责定期对消防栓、灭火器等设备设施进行检查,认真填写《消防设备检查记录》,发现手提灭火器压力不足,消防栓出现渗水、漏水时,及时向相关单位报告,确保设备设施的正常使用。
四、商铺管理
对小区内的商业铺面实行统一管理。如统一店招制作的规格、统筹考虑经营区域的划分,加强安全管理和约束,订立商家手册,使商家经营得到健康有序的开展。
五、在房屋住宅维修及公共设施、设备管理方面 ,我们将按下列标准完成工作:
5.1 制定严格的管理制度和作业指导书,严格按制度开展日常巡查工作。
5.2 房屋外观完好、整洁;
5.3 小区内楼宇有明显标志及引路方向平面图;
5.4无违反规划私搭、乱建现象;
5.5封闭阳台统一有序;
5.6房屋水电气等费用实行代收代缴;
5.7房屋档案资料齐全;
5.8设备良好、运行正常、无事故隐患,保养、检修制度完备;
六、市政设施管理
6.1小区内公用配套服务设施完好,无随意改变用途现象;
6.2供水、供电、通讯、照明设备设施工作正常;
6.3道路畅通、路面平坦;
七、社区文化建设管理
7.1机构设置
为使社区文化活动能更好开展,成立社区文化活动小组。组长为管理处主任兼任,组员中应有三名业主和三名物业管理人员组成,顾问为物业公司有关领导和特邀社会有关人士。
7.2活动场所
管理处拨出一间办公室为日常办公地点,同时管理处将在公共场所设报栏、宣传栏,设活动室,添加桌椅、书籍、棋牌类,利用园内儿童娱乐器械为儿童服务。
7.3 活动设计
7.3.1小区文化活动计划安排
项目
时间
人员
目的
注意事项
牌类活动
每天
管理处职员与部分热心住户
将无序自发变为有序组织
老年健身活动
每天
离退休人员
同上
提供音响电源等设施,专人组织
开放式活动室
每天
管理处人员与住户
吸引大家以活动室为家,读书、看报、饮茶、聊天
1、可适当提供茶水
2、爱惜公共设施
处理住户信件
每周一次
管理处
有则改之,无则加勉
应让住户都知道沟通投诉信箱
公告栏宣传栏
每月一次
管理处与住户
宣传安全知识、物业法规、见义勇为等
要做到对住户有所启迪
迎新年安全活动
春节前
管理处
让居民过一个安全年
应有消防专职人员检查整改
春天踏青活动
3或4月
管理处与住户
回归自然,拉近业主之间的距离
1、注意安全
2、有专门的安全保卫人员
庆“六一”少儿游园活动
六月
少儿为主
安全第一
重阳敬老
十月
管理处与住户
与办事处、居委会步调一致
要有实际行动
圣诞文艺晚会
十二月
管理处与住户
沟通、了解、娱乐
将青少年发动起来
全家卡拉ok赛、趣味赛
不定期
吸引家庭参与社区文化建设
盛夏清风座谈会
不定期
管理处及部分住户
加强沟通
7.3.2利用现代人精神,结合中国传统统美德,积极策划和组织各种公益事业和公益活动。
7.3.3根据业主的不同层面、爱好、兴趣和文化需求,以家庭为单位,以精神文明和科技文化为主线,组织内容丰富的公益活动,例如组织一些'世界环保日'、'地球日'和'世界禁烟日'等为主题的活动。
7.3.4培养成熟、现代的业主意识,使之在自觉承担业主义务和分享业主权利的基础上,积极参加小组织的具有凝聚力的各种活动。例如,'创立社区节日'、'成立社区智囊团'、'建立社区文化中心'等。
7.3.5 组织形式多样的业主集体活动,打破'围墙'意识,增强业主之间的凝聚力,共创'大家庭'社区。
八、为管理服务好'北埠雅园',参照《全国城市物业管理小区评分标准》制订如下管理指标及措施:
序号
指标名称
国家
指标
达到
指标
管理指标实施措施
1
房屋完好率
98%
100%
落实责任人,实行巡视制度,建档记录,确保房屋完好,无违章搭建及损坏公共设施。
2
房屋零修、急修及时率
98%
98%
以上
接到维修通知5分钟内到达现场,及时完成并建立回访档案记录。
3
维修工程质量返修率
2‰以下
1‰以下
分项检查,一步到位,并进行回访制度,以确保维修工程合格,满足客户需要。
4
管理费收缴率
98%
98%
以上
按照规定收取,不擅自提高收费,使管理取之于民、用之于民。
5
绿化完好率
95%
99%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,并由管理处主管监督执行,以确保小区公共绿化绿地无破坏、无践踏,无黄土裸露现象,发现问题立即恢复。
6
清洁、保洁率
95%
99%
落实责任人进行24小时保法工作,实行巡查制度,建档记录,并由管理处主管监督执行,以确保小区内垃圾日产日清,空气清新,设施完好。
7
道路完好率
90%
99%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,以确保道路完好、畅通。
8
化粪池、雨水井、污水井完好率
100%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,以确保沟、渠、井完好,并定期疏通、清理。
9
排水管、明暗沟完好率
100%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,以确保排水管畅通无阻、无塌陷。
10
路灯完好率
100%
落实责任人,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。
11
停车场、单车棚完好率
100%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,以确保设施完好,方便使用。
12
公共文体设施、休息设施以及小区雕塑完好率
100%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,以确保设施完好,美观清洁。
13
小区内治安案件发生率
1‰以下
0
护卫员经培训考核后方能上岗,并每周训练三次,每次两小时,以保障护卫队伍的素质和状态;落实护卫岗位职责,明确责任,实行24小时巡视制度,以确保小工的安全。
14
消防设施设备完好率
95%
98%
落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,管理处经理监督执行,并定期维护和检修以确保消防设施完好无损,正常使用。
15
火灾发生率
1‰以下
0
管理处全员义务消防员制,并定期进行培训和演习,加强宣传,设置专人负责日常巡视,发现隐患,及时处理通知管理处,以确保小区消防安全。
16
违章发生率与处理率
发生率
10%
处理率95%
1‰100%
建立巡视制度,跟踪管理,及时发现、及时处理,并加强宣传工作,取得居民的理解,杜绝违章事情发生,并进行回访档案记录。
17
住户有效投拆率及处理率
投诉率1%
处理率95%
1%
100%
按照政策规定,做好各项工作,同时加强与住户的沟通,定期举行业主恳谈会,了解客户的愿望和要求,满足客户的需要,发生投诉用时处理并记录,同时建立档案跟踪处理结果。
18
管理人员专业培训合格率
80%
100%
员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训,并予以考核,不合格者予以淘汰;对于特种作业、行业性要求的员工,实行外送有关部门培训、考核,并就有关技术、技能进行定期培训,并予以考核,确保培训合格率100%,以确保维修服务满足客户的需要。
19
维修服务回访率
100%
对于进行维修的项目,实行回访制度,建档记录,以确保维修服务满足客户的需要。
20
居民对物业管理满意率
90%
95%
以上
在日常工作中及时收集客户的需求信息,尽可能的满足客户的需要,加强双方的沟通,以确保居民对物业管理工作的满意。
第4篇 古城项目物业管理人员培训措施
古城饮食街项目物业管理人员培训措施
无论从事何种行业,工作最终是由人去落实完成。所以,我们始终高度重视人力资源的开发,尤其强调企业对员工的内部潜能开发--培训。因此,我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。我们相信,一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。我们认为:培训是企业壮大的催化剂,是员工职业生涯的加油站,是企业给员工最实惠的福利。
我们在人员培训工作上拟采取如下措施:
结合利嘉物业管理公司在物业管理优质服务方面的经验,并根据物业管理市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训内容,保证培训的效果。
树立'管理者就是培训者'的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调培养员工实际工作中的能力,要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。
结合实际不断持续改进培训课程的内容。我们将不断总结实际工作中的良好经验,并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式(例如拓展训练、感受性训练、游戏等),使培训形式多样化,增加不断培训的效果。
采用目前国际企业管理培训行业中流行的'kas'培训方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一体的培训方法。具体方法如:讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。
培训工作制度化,保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度,制遣员工的紧迫感和压力感,将传统的被动性接受培训,变为员工自发性的主动参与。
第5篇 物业管理服务纠正预防措施控制程序
1.0目的
通过分析不合格产生和潜在的原因,制订并实施纠正和预防措施,以消除造成实际或潜在不合格品的原因。
2.0适用范围
适用于日常服务过程中发生的服务质量不合格、内部质量审核、管理评审和第三方审核机构中提出的不合格和处理。
3.0职责
3.1管理者代表负责组织对重大服务质量问题和管理评审中提出的纠正和预防措施的跟踪和验证。
3.2各部门负责人负责组织对本部门需采取纠正和预防措施的问题制定和监督实施,并对处理结果进行跟踪和验证。
3.3必要进,办公室对各部门制定和实施的纠正和预防措施进行监督和检查。
4.0工作程序
4.1纠正和预防措施的提出
4.1.1针对以下情况应考虑采取纠正和预防措施
a出现重大的服务不合格;
b日常服务过程中重复出现的相似特性和不合格;
c征询、调查、检查中发现的服务过程的不合格;
d用户提出的不合格;
e内部质量审核、管理评审或第三方机构审核中提出的不合格;
f任何不符和质量文件的情况;
g发现的潜在的不合格。
4.1.2各部门人员均可根据上述原则提出应采取纠正和预防措施的问题。
4.2纠正和预防措施
4.2.1对提出的应采取的纠正和预防措施的不合格项,应在《不合格/纠正、预防措施报告》或《不合格报告》中进行描述。
4.2.2《不合格/纠正、预防措施报告》的签发
a管理评审中提出的不合格由管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
b内部质量审核中的不合格由内审员签发《不合格报告》。
c服务过程中的不合格用户提出的不合格属部门行政权限范围以内能解决内,由责任部门经理或分管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》,超越责任部门权限以外或涉及到其他部门的,应提交管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
d第三方机构审核中提出的不合格由该机构审核员签发《不合格报告》。
f征询、调查和检查活动中发现有不合格,由该项活动的负责人签发《不合格/纠正、预防措施报告》。
4.2.3纠正措施
4.2.3.1实施的责任部门,对报告中提出质量问题进行分析,查明发生不合格的原因后,提出防止问题再发生具体措施和完成期限,填写在《不合格/纠正、预防措施报告》的相关栏目。
4.2.3.2由部门主管提出的纠正措施方案,应经所在部门负责人批准或实施;对重大的质量问题和管理评审中提出的不合格制定的纠正措施方案应经总经理审核后实施。
4.2.4预防措施
4.2.4.1各部门根据公司内部或外部的信息,如对服务过程有影响的信息及反馈信息(如审核结果、服务报告、用户意见调查、投诉记录等)分析潜在不合格的原因,并制定相应的预防措施,组织人员填写《不合格/纠正、预防措施报告》,报公司分管领导批准。
4.2.4.2管理者代表负责组织对预防措施的监督实施和验证,具体监督验证工作由办公室实施。如预防措施实施有效,应纳入质量体系文件。
4.2.5在规定的时间期限内,《不合格/纠正、预防措施报告》签发人负责对纠正和预防措施的实施进行验证,以确定其是否执行和有效。当有客观证据证实纠正或预防措施已经完成并且是有效的,《不合格/纠正、预防措施报告》即予完成;若纠正和预防措施尚未完成或没有实际效果,签发人应组织有关人员进一步深入分析原因,重新制定措施,确定完成日期。
4.3《不合格/纠正、预防措施报告》由管理者代表发出部门和办公室各保存一份。
4.4当纠正和预防措施引起质量体系文件更改时,则由各相关部门将更改内容纳入相应的体系文件中,按《文件和资料控制程序》要求审批后实施。
5.0相关文件
5.1《质量手册》
5.2《不合格品控制程序》
5.3《顾客投诉处理程序》
5.4《不合格/纠正、预防措施报告》
第6篇 物业区园林绿化日常管理技术措施
物业辖区园林绿化日常管理技术措施
1、保洁
按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物,包括生活垃圾、景石外石头、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。每天早上班时,先清理绿地上垃圾。严禁在绿地和其它地方焚烧垃圾。对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁,要全天候地绿地干净清洁。
2、除杂草、松土、培土
除杂草、松土,培土是养护工作的重要组成部分。经常除杂草,可防止杂草与草坪生长过程中争水、争肥、争空间而影响草坪的正常生长,使草坪草种纯度:一级养护要达到97%以上;三级养护要达到95%以上;三级养护93%以上。对于草坪土壤板结和人为践踏严重地带,要注意打孔透气,必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施,以保障生长整齐、划一、青绿度高、弹性好而整齐美观。对绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。行道树和绿地新种植2年以内的乔木应进行松、培土,雨后必定松土和除杂草,垂直绿化松土沟宽应小于或等于20厘米,单植灌木树冠离地大于或等于50厘米的松土沟宽应小于或等于20厘米。
3、排灌、施肥
根据草坪、乔灌木的生长需要,开花特性,不同生长季节的天气情况,不同植物种类和不同树龄进行淋水和施肥,保证肥水充足。根据深圳的气候情况,夏季炎热多雨,冬季干旱,因此在雨水缺少的季节,每天的淋水量要稍大于其蒸腾量。对于草坪的淋水,特别是在10月到第二年2月份的干旱季节,又要做好冬季保绿,因此要勤淋水多施肥,并适当进行根外追肥,使草坪保持优良的长势度过干旱的秋、冬季。花灌木一般在每年春、秋季重点施肥2-3次。勒杜鹃等花灌木要适当控水,促进花芽分化,花芽分化后要适当追施磷、钾肥,使花多色艳花期长。乔木在每年的春、秋季重点施肥2-3次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定,种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数,肥料要埋施,打穴或开挖沟,施肥后要回填土踏实、淋足水、找平,切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米,挖沟的规格为30×40厘米,挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投影(行道树除外),每株挖对称的两穴或四穴,肥料以有机肥为主,复合肥为辅。
4、补植
对于被破坏的草地和乔、灌木要及时进行补植,草坪要补植原草坪相同的草种,适当密植,补植后加强保养,保证一个月内覆盖率达99%以上,使草坪保持完整划一,无秃班和裸露地。对灌木和花卉要及时清除死苗,一周内补植回原来的种类并力求规格与原株接近,以保证优良的景观效果。补植按种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率达98%以上,同时对已呈老化或明显与周围环境不协调的灌木及花卉应及时性进行改植。乔木发现死树,要及时清理,要在两周内补植回原来的树种,并力求规格与树木接近,补植按树木种植规范进行,施足基肥并加强淋水等保养措施,保证成活率,榕树类达100%,其它树种95%以上。做到乔灌木无缺株、死株,绿篱无断层。加强养护管理,充分发挥绿化的整体效果和美化效果。
5、修剪、造型
根据植物的生长特性和长势,长相适时修剪和造型,以增强绿化、美化的效果。草坪的修剪,要根据季节和草种的生长发育特性修剪,使草的高度保持一致,边缘整齐,根据养护级别的不同,高度控制在:台湾草3-5厘米,蟛蜞菊20厘米左右。
灌木和花卉既要造型美观,又能适时开花,花多色艳;花灌木和草本花卉在花芽分化前进行修剪,避免把花芽剪掉,花谢后及时将残花剪去。常年开花的植物要有目的地培养花枝,使其四季有花,绿篱和花坛整形效果要与周围环境协调,增强美化效果,精雕细刻,产出精品。
乔木除棕榈科植物外,其它乔木一般在叶芽和花芽分化前进行修剪,避免把叶芽和花芽剪掉,使花乔木花繁叶茂。乔木整形效果要与周围环境协调。行道树修剪要保持树冠完整美观,主侧枝颁布匀称和数量适宜,内瞠不空又通风透光。根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量,树高一般控制在10-17米之间,注意不能影响高压线、路灯和交通指示牌;单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的,要及时性修剪,修剪时按操作规程进行,尽量减少伤口,剪口要平,不能留有树茬;荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶要及时剪除。对古树名木严重衰老的树冠部分要进行重度裁剪,裁剪掉衰老的干枯枝条促发健壮的枝梢,同时注意对有病腐木、过度衰老的枝条以及病虫枝条进行适当修剪,达到树冠通风透光,改善生长发育条件的目的。
6、病虫害防治
病虫害对花、草、树木的危害很大,轻者影响景观,重者导致死亡,及时性做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力。经常检查,早发现、早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长,尽量采用生物防治的办法,以减少对环境的污染,用化学法防治时,一般在晚上进行喷药,药物用量及对环境的影响要符合环保的要求和标准。草坪、灌木和花卉、乔木单株,在发生病虫为害,最严重的危害率都要控制在5%以下。
7、绿地及设施的维护
绿地维护做到绿地完善,花、草、树木不受破坏、绿地不被侵占、绿地版图完整、无乱摆乱卖、无乱停乱放的现象。对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告。经批准的临时借用的绿地,监督限期内恢复原状,如超过审批面积或数量,要立即上报。
加强监管,使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车、没有人力车和机动车驶进草地,没有设滩摆卖,没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动。没有在树上挂标语、晾衣服等现象。绿地各种设施如有损坏,要及时修补或更换,以保证设施的完整美观。保护好绿地围栏等绿化设施。保护绿化供水设施,防止绿化用水被盗用。对护树的竹杆、绑带及时加固,使其达到护树目的。生长季节随着树木生长,及时松掉绑在树杆上带子,以防嵌入树体,影响树木生长。不能用铁丝直接绑在树杆上,中间垫胶皮。
8、水池和园路的管理
水池的管理要做到保持水面及水池内外清洁,水质良好,水量适度,节约用水,池美观,不漏水,设施完好无损。及时清除杂物,定时杀灭蚊子幼虫,定时清洗水池,控制好水的深度,管好水闸开关,不浪费水,及时修复受损的池和水池设施。保持绿地路面清洁、美观、完好无损,及时清除路面垃圾杂物,修补破损并保持完好。绿地环境卫生要做到,绿地清洁,无垃圾杂物,无石砾石块,无干枯树枝,无粪便曝露,无鼠洞和蚊蝇滋生地。
9、防旱、防冻
在旱季,根据天气预报和绿地实际情况,检查花、草、树木的生长情况,做到防旱、抗旱的组织和实施工作,预测出花、草、树木的缺水时限进行有效抗旱工作。必须按植物生长规律做好防冻工作,采取有效措施,保持花、草、树木的生长。
10、防台风、抗台风
时刻树立和加强防台风、
抗台风的意识,做好防台风、抗台风的准备工作,在台风吹袭前加强管理,合理修剪,做好护树和其它设施的加固工作,派专人进行检查,并成立抗风抢险小组。在接到八级以上台风通知时,主要管理人员轮值班,通讯24小时开通,调集人力、机械设备及材料随时候命。台风吹袭期间,发现树木等设施危及人民安全和影响交通的,要立即予以清理,疏通交通,及时排涝。台风后及时进行扶树,补好残缺,清除断枝落叶和垃圾,保证在两天内恢复原状。
11、搞好配套工作
第7篇 假日花园物业管理服务方式定位配合销售措施
假日花园物业管理服务方式的定位和配合销售的措施
第一章物业管理服务方式的定位
一、销售对象定位
zz假日花园坐落于佛山市新八景之一的南海南国桃园旅游度假区内,距广州、佛山均仅约12公里。便利的交通、良好的自然和人造景观,将使整个小区及周边区域的影响力和吸引力得以很大的提升。根据楼盘本身的定位及市场预测,销售对象群体之业主消费能力极强,具有较高的文化品位,注重生活方式及生活乐趣,置业时尤其注重物业管理服务之内涵及感受,同时亦要求多元化的个性化服务,以缓解紧张的工作压力。
二、物业管理服务方式的定位
秉承'服务业主、报效社会'的核心理念,我们着力在zz假日花园营建安全、舒适、便利的工作及生活环境,并通过持续的改进和提升,使物业能够保值及不断增值,塑造同类物业之管理典范。
针对上述销售对象之特征,并结合广州本地之文化背景及小区所属之特定区域,我们大胆设想,运用文化小区感召力渗入日常的管理和服务之中。我们拟在zz假日花园的物业管理中建立以流程运作为基石的需求管理模式,以实现我们所提供之物业管理服务能够持续超越业主的实际需求。
第二章配合销售的措施
**物业多年与各类业主的交往经历,使我们对业主的各类需求有着较为全面的认识和把握。为了配合zz假日花园的销售工作,我们将从物业管理的专业角度提供以下协助和服务:
一、签定物业管理委托合同
规范的合同是提供优秀物业管理的根本前提。如本次招标我们有幸接管小区物业,建议在派出前期管理人员进驻现场前,南海zz物业有限公司应在广东省物业管理条例的指导下,就zz假日花园的物业管理与**物业管理广州有限公司签定正式的委托管理合同,将物业管理服务的内容和深度、标准、双方的权利和义务以及管理用房的划拨等重大问题用合同的形式明确下来。而在对销售中心的早期介入管理上,建议亦签定委托管理协议,明确管理范围、费用、内容、期限等事宜,为销售中心的正常运作提供良好的保障。
二、提供物业管理咨询
zz假日花园公开发售后,我们将派遣管理人员进驻销售现场,负责物业管理方面的咨询服务,同时开通热线电话,就业主及销售人员提出的问题给予解答。
三、提供物业管理知识培训
为销售人员提供必要的物业管理知识培训,以减少售楼过程中产生的销售纠纷,并就销售人员反馈的物业管理方面的意见和建议提出具体的解决方案,增强业主信心。
四、提供护卫及保洁服务
在zz假日花园正式开盘后,为销售中心及样板房提供专业的护卫服务和保洁服务,维持销售现场的良好环境,同时亦让购房者对未来的物业管理有初步的感受;对于销售中心的服务人员,我们建议将其纳入销售人员的考核激励体系,保证销售主管对其有足够的监督权和调配权,具体办法可在销售中心管理协议中明确。
五、提供有形展示
在销售现场,我们将提供**物业的各种宣传资料、图片及标识等,同时根据销售部门的要求,在适当时候举行物业管理公司形象展示或保安员会操表演等,增加销售现场的气氛。
六、协助举办展销活动
协助发展商定期举办展销会及其他庆祝或促销活动。
七、开展业主意见征询
在销售过程中,我们拟通过问卷、电话、面谈等方式开展业主意见征询,就业主及购房者对物业管理、会所管理方面的需求建议或意见加以收集和统计,及时修订和调整管理方案,确保日后物业管理管理服务的适用性。
八、提供优质客户服务
1、在销售中心内配置雨伞架、针线包等,以便购房者不时之需;同时配置一定量的休闲设施、资料架及时尚杂志等,让顾客在参观样板房的同时可感受休闲之乐;
2、负责业主的迎送工作;
3、在销售中心提供代客泊车、借雨伞等各项服务;
第8篇 物业管理：不符合纠正预防措施控制程序
物业管理手册:不符合、纠正和预防措施控制程序
1、目的
为了消除已存在或潜在的不符合原因,采取纠正和预防措施,防止不符合的发生或重复发生,制定本程序。
2、范围
本程序适用于公司对不符合项所采取的纠正和预防措施的管理。
3、职责
3.1各部门负责制订和实施本部门的纠正和预防措施及公司制定的相应的纠正和预防措施。
3.2品质部负责组织对管理体系、服务持续改进及纠正和预防措施的控制,负责监督和协调纠正和预防措施的实施及措施有效性的验证。
3.3物业服务中心及相关部门负责有效处理业主的意见和建议。
3.4总经理负责重大的纠正和预防措施的审批工作。
4、程序
4.1纠正措施
4.1.1所提供的服务不合格中的纠正措施
4.1.1.1业主对同一服务项目每月投诉达到3次或依据检验结果同一服务每月不合格项发生5次以上时,适用纠正措施,以消除不合格原因,防止不合格再发生。
4.1.1.2品质部依据每月服务过程的检验记录,进行汇总分析,填制《月管理目标、指标检验汇总分析》,制定纠正措施,并根据需要由相关部门填写《不合格项纠正(预防)措施》。
4.1.1.3《不合格项纠正(预防)措施》经管理者代表审批后(重大的纠正和预防措施由总经理审批),由各部门负责实施。
4.1.1.4品质部负责对纠正措施的实施进行跟踪,调查其有效性,对行之有效的纠正措施应纳入相关体系文件。
4.1.2内部审核中出现不符合项按《内部审核控制程序》执行。
4.1.3对管理评审会议作出的改进决议,由责任部门制定措施填写《不合格项纠正(预防)措施》,并根据要求进行实施。
4.1.4对采购物品或供方服务出现严重不合格时,管理部组织评审并填写《不合格项纠正(预防)措施》,通知供方,要求供方进行原因分析,并将纠正措施反馈给管理部,管理部负责
对其下一批采购来的物资或提供的服务进行跟踪验证,执行《采购控制程序》对供方控制的有关规定。
4.1.5环境运行中发现不符合的纠正措施
4.1.5.1不符合的范围
a)内部审核及管理评审中出现不符合;
b)日常监视和测量中出现的不符合;
c)相关方对环境表现投诉;
d)出现环境污染事故。
4.1.5.2a)项不符合按4.1.2或4.1.3条款规定执行。
4.1.5.3环境关键特性监测发现及目标指标管理方案检查的不符合由品质部组织相关责任部门分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》并责成相关部门实施。
4.1.5.4各部门在环境运行控制自查发现的不符合,应及时纠正并分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》并实施。
4.1.5.5相关方投诉处理后,由品质部填写《不合格项纠正(预防)措施》责成相关部门分析原因制定措施并实施。
4.1.5.6若出现环境污染事故各相关部门应及时采取措施减少环境影响,同时报管理者代表及品质部,品质部及时组织相关责任部门分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》经管理者代表批准后责成相关部门实施。
4.1.6每项纠正措施完成后,管理部负责进行跟踪验证、评审所采取措施的有效性,在《不合格项纠正(预防)措施》上签名确认,防止类似情况的再发生。
4.2预防措施
4.2.1对潜在的不符合,采取预防措施,以消除潜在不符合的原因,防止不符合发生。
4.2.2识别潜在不符合
为了及时了解管理体系运行的有效性,过程、服务质量及环境绩效趋势和业主的要求和期望,及时收集和分析各方面的反馈信息,各相关部门要及时分析如下记录:
4.2.2.1供方供货、服务质量统计、业主满意度调查、业主的意见记录等;
4.2.2.2以往的内审报告、管理评审报告;
4.2.2.3环境绩效监测有关记录;
4.2.2.4合规性评价情况。
4.2.3发现潜在的不符合事实时,根据潜在问题影响程度确定轻重缓急,各相关部门填写《不
河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-061-2005标题:不符合、纠正和预防措施控制程序章节号8.5.2/8.5.3版本号0/b
合格项纠正(预防)措施》报品质部,由品质部召集相关部门评审,分析原因,定出预防措施和责任部门,品质部填写《不合格项纠正(预防)措施》相关栏目,责任部门实施,品质部对预防措施的有效性进行跟踪验证,并签字确认。
4.3纠正和预防措施的实施控制及记录
4.3.1管理者代表负责纠正和预防措施的原因分析和责任部门的确定,并监督措施的实施过程。
4.3.2品质部在《不合格项纠正(预防)措施》上记录完成时间及验证结果。逾期未完成者,要报告管理者代表,组织责任部门进行原因分析,追究相关人员的责任并再次限期完成。
4.3.3由纠正和预防措施引起的对管理体系文件的任何更改,按《文件控制程序》执行。
4.3.4纠正和预防措施的相关记录应作为管理评审的输入之一。
4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》
5、相关文件
5.1《文件控制程序》
5.2《记录控制程序》
6、相关记录
6.1《月管理目标、指标检验汇总分析》jw/jl-8.5.2-001
6.2《不合格项纠正(预防)措施》jw/jl-8.5.2-002
第9篇 z城小区物业管理服务措施
名城小区物业管理服务措施
结合名城物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及精品服务的供给:
一、导入iso9001质量管理体系
在名城物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行iso9001,以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。
二、结合自身优势,提升服务质量
名城物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用现代物业经营的管理模式以及行业成功运作的经验,有针对性地开展工作,了解客户需求,提供个性化服务和精品服务,对可能发生的问题进行前期预防,使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及物业管理行业相关政策法规。
三、建立素质优良的员工队伍
要实现管理方案中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行,通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。
四、建立'全方位式'的员工培训机制
在实践中,推出 '全方位式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。
五、提供个性化的装修套餐服务
随着人们生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。在名城的装修管理上,竭诚为业主提供完美的配套服务。拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻并向业主推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主;同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧。
六、构建'一站式'服务平台--客户服务中心
强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在名城的服务形式上,拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心,由中心负责分类处理;而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的口径统一化,第二,建立首问责任制,所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主;第三,客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。
第10篇 某物业园区前台接待管理措施
物业园区前台接待管理措施
(1)要求标准
1)佩戴胸牌,着工作服,长发的需统一用黑色发饰将头发盘起(酒店式)。
2)仪表端庄、大方,表情自然和蔼、亲切。
3)对业主(使用人)一视同仁,接待时应主动、热情、规范。
4)电话通话简明扼要,保持电话畅通,并做好接听记录(附:接听、拨打电话管理规范)。
5)迎送接待业主(使用人)时应起立,用语准确,称呼恰当,问候亲切,语气诚恳,耐心细致。
6)使用文明用语,禁止使用服务忌语(附:客服中心语言管理规范)。
7)接到各类信息后,应及时作好记录,一般管理中心范围内的问题应及时答复或解决;若不能第一时间解决的,立刻联系相关部门,征求意见,统一处理方法,并作好该信息的跟踪记录(附:回访管理操作规程)
8)负责每月信息汇总工作(每月22日)。
9)做好物管费的催收工作,及时填写物管费收缴一览表。
(2)管理内容
1)业主来访。
2)外来人员来访。
3)参观人员的接待。
4)各类信息的处理、汇总和汇报。
5)各项服务的接受与安排。
第11篇 办公住宅楼项目物业管理措施规范
办公和住宅楼项目物业管理六项措施
措施一:派遣精锐骨干,组建管理团队
1、精锐骨干。实践证明,委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键本物业管理公司高度重视广州**研究所办公和住宅楼项目,拟在物业交接期间委派多名管理、技术骨干深入现场,全力配合,掌握基本情况。在正式接管后,公司全面负责项目策划,根据管理处主任目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员级成富有效率的管理团队。
2、核心竞争力。本物业管理公司承接小区项目的核心竞争力就体现在管理团队上。敬业、服务、创新的企业精神;业主满意为最高服务原则的经营理念;创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系,形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则,这批进取型的业务骨干善于运用最新科技,经验丰富、热爱物业管理工作,是做好项目物业管理工作的根本保证。
措施二:树立中高档次、人性化的整体形象
本物业管理公司从小区角度分析,确定了小区中高档次、人性化的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象,从物业管理工作方面,我们不仅要在观念上高度重视,组织环节上明确安排,还要着重做好以下四方面的工作:
1、对小区主体建筑的管理。从楼内到楼外,从天台到地下,确保楼宇完好率达到98%;杜绝乱张帖、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为;车辆疏导和停放有序;小区泛光照明和公共照明系统无故障。
2、设备管理形象规范。建立设备标识系统,完善机电设备档案,所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行,各项设备有责任人。
3、突出环境工程管理。首先,在原有绿化广场基础上,增加小区立体绿化和楼内盆栽植物布置,使小区本体绿化与广场绿化融合为一体,形成花园式居住环境;其次,整合区域环境形象,统一规划区域内环境管理方案,包括中英文环境导示和多媒体信息系统。编制专用环境手册,加强区域环保意识的宣传、灌输,启发区域成员对爱护环境的自律意识;再次,实施区域噪音、水质、空气监测和管制,楼宇清洁无盲区、死角,实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。
4、管理人员形象。所有管理服务人员严格执物业管理公司员工行为规范,全面贯彻iso9002质保体系,并根据实际情况采用隐性化服务概念,即在优质服务前提下,最大限度地减少对小区业主(住户)的影响。需要提供物业管理服务时,有关人员迅速到位,无需求时,管理服务人员尽量不出现在公共区域。
措施三:提高楼宇设备运行管理保障能力
1、在前期交接期间,本物业管理公司将委派最优秀的机电工程技术人员,参与交接验收,除熟悉各类设备情况外,重点帮助业主把好验收关。
2、本物业管理公司进驻一个月内,完成机电设备档案,安排富有操作性的楼宇设备管理方
案,确保水电供应、消防等正常运行。
措施四:引入iso9000及iso14000环境质量保证体系
iso9000质保体系是保证物业管理质量不可缺少的大纲。该体系引入小区项目后,结合项目特点,确立适合的质量目标。我们高度重视各业主(租户)的意见和建议,通过意见征询,改善服务质量。在管理处员工培训过程中,要增强质保体系实操能力,使广大员工熟悉体系内容,增强质量意识和规范意识,使质保体系正常运作,并力争在接管半年内,全面导入iso9000质保体系。本物业管理公司还将广州**研究所办公和住宅楼物业管理中积极引进iso14000环境控制体系。
措施五:有效的成本控制
物业管理是微利行业,主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证管理酬金的获取。相信:专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力,成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。
如何充分利用这有限的管理费用提供更全面的物业管理服务是重要且实际的问题,我们物业管理公司的做法是:
1、采用模拟成本倒算原则,制定切实可行的物业管理年度预算案。
2、执行预算过程中实行成本否决制,即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时,采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段,使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。
3、划小核算单位,费用控制上采用'内部购粮本',保证资金正常运作并保持物业管理发展后劲。
4、通过节能降耗措施,降低物业能源费用,减少行政支出。
本物业管理公司掌握了中高档小区财务收支各项细节,特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管小区后,我们将发挥成本控制优势,体现专业管理的效果。
措施六:注重业主导向,倡导服务创新
1、服务创新概念。由于物业管理行业的快速发展,业主导向正在逐步取代市场导向的观念,影响行业发展的因素不仅在于当前市场,更在于业主对物业管理服务潜在和未来的需求。小区对物业管理服务的要求将趋向于求新、求变以及更高的科技、信息和文化含量。现代物业已不仅仅满足于管理服务人员随叫随到、爱岗敬业,而且还要求服务上品位、重科学、讲环保、有文化内涵和新颖感。因此,物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。物业管理服务工作有其特殊性,程序、制度不可能约束管理中每个细节,管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识,创造性地完成服务工作。
2、服务创新措施。本物业管理公司在策划小区物业管理方案中,特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析本物业管理公司[经营型]物业管理模式的应用、隐性化服务、综合配套服务、管理处体制的变革、业主服务中心的设立以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等,都是服务创新的具体体现,创造性服务是一项永无止境的工作。
第12篇 物业办公区绿化管理措施
物业公司办公区绿化管理措施
绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1、根据气候,给花木适量浇水。
2、根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土。
3、制定预防措施,防治病虫害。
4、及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草。
5、对办公楼内部公共场所进行绿化布置和养护。
6、做到办公楼周围绿地和花草植被养护完好。
