某花园小区房屋建筑主体管理方案
花园小区房屋建筑主体管理方案
一、房管工作内容
房屋主体结构安全预防勘察,房屋结构及附属设施的日常巡查及日常养护,房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排(别墅!),房屋装修施工监理,系统vi识别牌的规划设计及维护管理,物业管理活动质量检查监督,服务体系的建立及服务质量监督。
二、房屋建筑结构及附属设施管理
建立勘察机制,管理处拟定计划后,由工程技术员每半年定期组织1次对各房屋主体结构部分进行巡检,分析建筑结构情况,以保证房屋安全使用。建立巡查养护制度,每日周1次对全小区进行系统巡查,巡查范围包括屋顶(面)、楼梯及扶手、外墙、道路、车场、围墙、门窗、设备机房、化粪池、其他配套设施及环境巡视;对巡查发现需进行维护的,及时进行维护;对环境问题及时协调处理和整改。
三、维修养护资金管理
自进入管理之日起建立维修养护资金专项档案;使用时按总体计划负责立项申请及可行性分析;由物业公司负责审核后相关主管部门审批,完成资金统筹后及时进行养护或修缮施工;对所有养护费使用项目,建立系统的档案一式二份,长时间保存。
四、基本管理
建立系统的日常资料档案,保持管理工作的连续性、可查性、可比性。包括树立小区平面图,设立各项管理告示牌、vi识别牌;建立物业交接、验收档案,图纸资料档案;设立宣传栏并形成定期出版制。每年进行1-2次对小区业主意见征询,及时改进工作作风和管理方式,提高工作效率,提高服务质量。
五、房屋维护工程管理
维修工程采用预算审核及招标管理,技术性要求不高或使用资金小的工程自行维修或委托维修,技术要求高或使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包;维修过程由专职工程技术员负责施工监理。
六、实施数据化管理
自开展管理工作始,实行数据的统一管理,规范管理工作,力求作到任何数据的来源均达到有真实依据;为小区管理累积管理痕迹。
※日常房管事务管理工作实施规范运作,如下表:
工作安排8:00~8:30处理投诉;8:30~9:30巡视;9:30~12:00跟踪监督;14:00~15:30(学习、培训、应按培训计划而不是日常工作)整理档案;15:30~16:30巡视;16:30~18:30走访、回访考核标准
工作内容跟踪
监督日常:3遍/天;入伙期间:8小时/天;
巡视日常:2遍/天;竣工期间:8小时/天;
走访1次/周;1遍/月;
回访处理率:100%,回访记录100%。
处理内容与处理方法日检
项目1、施工巡视;2、违章检查;3、车辆管理;4、治安;5、清洁;6、绿化;7、维修;8、机电设备;9、社区活动;10、员工宿舍;11、内务巡视。
处理
方法1、记录巡视发现的问题,搜集资料;
2、对巡视中发现的问题,分类进行处理并及时向有关部门反馈解决;
1)填写意见转呈表;
2)发现的维修不合格,填写维修记录,及时反映到主管部门;
3)即行关闭轻微不合格项目;
4)发现违章行为按'违章处理规定'执行;
5)发现严重不合格项,填写纠正措施报告。
周检
项目全面检查住宅区各项工作,着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。
处理
办法管理处主任组织各部门主管、领班,对发现的不合格项及时整改,严重不合格项制定纠正措施。
考核标准平时日检、周检、月检按iso9002质量体系考核标准执行;
年终按国家建设部对'全国城市物业管理优秀示范区'的考核验收标准执行。
※小区设施、照明日常管理工作,实施规范运作。如下表:
主要内容
运行组值班:保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录;
巡视:巡视设备运作情况,做好巡查记录;
维修组负责设施、设备的各项维修、保养工作,并做好记录;
定期清洁设备;
负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
检查项目及处理方法
检查项目1、水泵;2、水池、水箱;3、风机;4、防盗监控系统; 5、对讲报警系统;6、火灾报警控制系统; 7、消火栓;8、干粉灭火器。
处理方法按照公司iso9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。
考核标准日常周检、月检考核按iso9002质量标准;
年终考核按国家'优秀示范区'标准考核。
※小区设施日常维修养护管理工作,实施规范运作。如下表:
工作安排8:00~8:30处理投诉;8:30~10:00跟踪监督;10:30~12:00维修养护;14:00~15:30巡视维修养护;15:30~17:00整理学习;17:00~18:30回访。
主要工作
房屋本体室内:小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。
公共
设施室内污水系统:每月检查一次,发现问题及时修补。
道路车场:每天检查1遍,随坏随修;
明暗沟:每周检查1遍,随坏随修;
供水电气:每月细查1遍;
楼道灯:每月检查1遍,即坏即修。
检查项目及处理方法
检查项目1、地基基础;2、梁柱板主体;3、墙体;4、顶棚;5、楼梯扶手;6、公共门窗;7、隔热层、防水层;8、水池; 9、消防设施;10、信报箱;11、标识;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、设备房;15、道路;16、道路;17、电缆沟盖板;18、路面;19、踏步台阶;20、给排水;21、路灯;22、清洁设备;23、娱乐设施。
处理方法按照公司iso9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。
考核标准日常周检、月检考核按iso9002质量标准;
年终考核按国家建设部考核标准。
