盛园小区前期介入阶段管理方案
盛和园小区前期介入阶段的管理方案
(一)介入、合理规划
1、针对小区实际情况,提前准备管理方案
在前期介入工作中,我们一方面参与小区规划建设,另一方面,紧密结合e的实际情况,提前准备管理方案,提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对e的物业管理进行准确定位,并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案等。
(二)做好验收接管工作
在管理公司对e充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,准备相应的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。
e的验收与接管程序如下:
步骤如下:
1、移交接管前的准备工作
a.成立物业管理处。委托管理合同签订后,提前介入管理,拟派管理处主任、物业助理和机电管理人员到位,其他管理人员分步到岗,落实管理用房和员工宿舍,做好各项筹备工作。
b.成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解小区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决在。
1)移交接管验收遗留问题统计表;
2)公共配套设施接管验收表;
3)公共配套设施接管验收遗留问题统计表;
4)机电设备接管验收遗留问题统计表。
2、物业资料的移交接管
a.接管楼宇资料的难证及部分移交的资料
3、产权资料
1)项目批准文件;
2)用地批准文件;
3)建筑执照;
4)小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。
4、市府验收合格资料
1)市建设工程竣工验收证书;
2)市建筑消防验收合格证;
3)物业综合验收合格证书;
4)用电许可证;
5)住宅使用说明书;
6)住宅保修书;
5、工程技术资料
1)竣工图--包括平面图、建筑、结构、水电、附属
2)工程及隐蔽管线的全套图纸;
3)地质勘察报告;
4)工程合同及开、竣工报告;
5)图纸会审记录;
6)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
7)隐蔽工程验收签证;
8)沉降观察记录;
9、竣工验收证明书;
10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;
11)砂浆、混凝土块试压报告;
12)供水试压报告。
6、物业接管验收程序
a.开发公司通知本公司接管验收;
b.本公司验收小组按《物业资料的接管移交》核对所接收的资料,签发验收复函;
c.本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观选题、公共配套设施设备等进行竣工验收;
d.对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核。
e.对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要求的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任。
f.业主(住户)入住时,由物业助理陪同对室内进行全面细致的质量,对发现的质量问题经整理后报告管理处,并要求承建商在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;
g.在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告管理处查验证实后,大中修由开发商责令承建商更换或返修,小修、急修可委托管理处维修,费用由承建商负责。
3)房屋接管验收项目及标准
a.验收项目
1)梁、柱、板主体;
2)顶棚;
3)墙面;
4)地(楼)面;
5)厅房;
6)楼梯、扶手;
7)插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);
8)接线盒;
9)开关;
10)照明灯具;
11)供水系统;
12)排污管;
13)地漏;
14)卫生洁具;
15)防盗网(窗);
16)室内配电箱;
17)水表、电表和煤气表;
18)卫厨之防水防渗处理。
b.验收标准
住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部zbp30001-90标准和国家1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。
4)物业公共设施接管验收项目及标准
a.验收项目:小区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等;
1)基础设施;
2)天面;
3)公用天线;
4)消防设施(消防栓、消防箱);
5)公共路灯;
6)绿化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾转运站;
10)岗亭;
11)车库;
12)沙井、检查井和化粪池;
13)明暗沟;
14)挡土墙、坡;
15)踏步;
16)台阶;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景观、雕塑及文化娱乐设施。
b.验收标准
参照建设部zbp30001-90tlpe1997年7月1日颁布的《房屋按管验收标准》及达到设计要求。
5)工程完善和工程遗留问题外理规定
a.工程完善
在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。
b.工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
c.处理措
施
1)管理处对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
2)地发出的遗留问题及时向物业管理部汇报;
3)限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;
4)给进场承建施工人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全;
5)培强保安力量,监督施工队的人员管理;
